ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.140 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby bydlení čp.119 a pozemku p.č.211/20 trvalý travní porost o výměře 603m 2, vše v KN zapsáno na LV č.2539 pro obec Hronov, k.ú. Velký Dřevíč, část obce Velký Dřevíč Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro aukci Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.140 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby bydlení čp.119 a pozemku p.č.211/20 trvalý travní porost o výměře 603m 2, vše v KN zapsáno na LV č.2539 pro obec Hronov, k.ú. Velký Dřevíč, část obce Velký Dřevíč. Ocenění provést jako podklad pro aukci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp pozemky p.č.st.140,p.č.211/20 Adresa předmětu ocenění: Červená Hronov Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Hronov Katastrální území: Velký Dřevíč Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p. Lysé. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 1337/2015-A z LV č.2539 pro k.ú.velký Dřevíč - cuzk.cz - informace zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Josef Gula, Kladská 1513, Náchod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jaroslava Lysá, Masarykovo náměstí 40, Náchod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Josef Gula, Kladská 1513, Náchod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jaroslava Lysá, Masarykovo náměstí 40, Náchod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané v KN na LV č.2539 pro obec Hronov, k.ú. Velký Dřevíč, část obce Velký Dřevíč: 1) pozemek p.č.st.140 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226m 2 včetně součástí pozemku tj. stavby bydlení čp.119 2) pozemek p.č.211/20 trvalý travní porost o výměře 603m 2. Ve skutečnosti se jedná o pravou polovinu dvojdomku, jež je přístupná z jedné mála vedlejších odbočných ulic (ulice Červená) z hlavní silnice procházející částí Hronova zvané Velký Dřevíč. Rodinný dům je nepodsklepená dvoupodlažní stavba s půdním prostorem, jež k datu ocenění je přístupný pomocí vnitřního dřevěného schodiště s velmi malou podchozí výškou - cca 1,2m. K datu ocenění tento přístup byl nepřístupný (byl zcela zarovnán skladovanými věcmi). Jedná se o objekt z roku 1932, ve kterém v roce 1992 byla provedena jen částečná modernizace. Rodinný dům je založen na základech s dodatečně vloženou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné z plných pálených cihel o tl.45cm v přízemí, a 30cm v patře. Stropy jsou s rovným podhledem. Schodiště je kamenné opatřené zátěžovým kobercem. Střecha je členitá sklonitá (sedlová, částečně i s polovalbou), krytina je z osinkocementových šablon, na přístavbě do zahrady s pultovou střechou plechová krytina. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítku tvoří břízolitový nástřik, a to jen zbývající části - do ulice a do zahrady, štít je zcela bez omítky. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Sokl domku je vytvořen z pískovcových kvádrů, jež současně tvoří zdivo.vnitřní obklady jsou běžné keramické. Podlahy v obytných místnostech jsou PVC a koberce, v ostatních místnostech je keramická dlažba, u schodiště je betonová dlažba. Dveře jsou hladké, lakované do ocelových zárubní. Okna jsou dřevěná zdvojená ( z roku 1992). V domku je světelná i motorová elektroinstalace.bleskosvod není nainstalován

3 V domku je studená i teplá voda, zdrojem TUV je elektrický boiler. Do domku je zaveden zemní plyn. Vytápění je ústřední, žebrové radiátory. Zdrojem tepla je alternativně kotel na zemní plyn či kotel na tuhá paliva. V kuchyni je malá kuchyňská linka a elektrický sporák. V koupelně je smaltované vana, umyvadlo, záchod je splachovací. Rekonstrukce z roku 1992 nebyla dokončena - byla provedena koupelna, rozvody vody, dlažba, ústřední topení, dveře a okna). V roce 1999 byl domek plynofikován, byl osazen kotel na zemní plyn k ústřednímu topení. V posledních letech se jedná navíc o objekt bez jakékoliv údržby. Na konci životnosti jsou klempířské prvky (žlaby, svody), zbývající část fasády, a především střešní krytina. Modernizaci si však vyžaduje i interiér domku. Z dispozičního hlediska se v domku nachází v přízemí vstup a schodišťový prostor 8,0m2, dále kotelna na tuhá paliva 1,43m 2, kotelna na plyn 1,0m 2 (tyto prostory jsou bez omítek), koupelna 4,30m 2, kuchyně 13,71m 2, obývací pokoj 18,96m 2, tj. celkem 47,40m 2. V mezipatře se pak nachází předsíň WC 1,33m2 a WC 1,30m2, tj. celkem 2,66m2. V patře je je pak pokoj 26,81m2, pokoj 9,75m2, sklad 7,0m 2, tj. celkem 43,56m 2. Část podschodišťového prostoru je navíc využívána jako sklep - 3,75m 2. V domku je tak celkem 97,37m 2 podlahové plochy. Domek má zastavěnou plochu - hlavní část 9,20*7,90=72,68m2 a část do zahrady s pultovou střechou má 2,37*1,63= 4,18m 2, tj. celkem má domek zastavěnou plochu 76,86m 2. Obestavěný prostor činí cca 595m 3. Příslušenství domku čp.119 tvoří zděná kůlna - objekt stejně jako rodinný dům čp.119 řádně zakreslený v katastrální mapě, jedná se o objekt obdélníkového půdorysu. Kůlna je přízemní zděná stavba samostatně stojící na západ od domku čp.119. Objekt s pultovou střechou, plechovou krytinou,žlaby, svody z pozinkovaného plechu, fasáda břízolitová, ocelové okna, dveře dřevěné s ocelovou zárubní, betonové podlahy, bez stropu, bez jiného vybavení. Objekt má zastavěnou plochu 3,10*5,81= 18,01m 2. Další příslušenství domku tvoří přípojky - vody, elektřiny, kanalizace a zemního plynu. Vstup domku umožňují betonové dlaždice volně položené na terénu. Pozemek p.č.st.140 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226m 2 je části zastavěn rodinným domem čp.119, na části pozemku se nachází kolna, zbývající část pozemku tvoří bezprostřední okolí domku. Pozemek p.č.211/20 tvoří travnatou plochu, nyní i přes částečné oplocení (strojové pletivo výšky 1,0m, dřevěné sloupky) volně přístupnou. Na tomto pozemku je umístěna stožárová trafostanice a nad pozemkem prochází nadzemní vedení VN. Jedná se o pozemky svažité směrem k severu, s kamenitým podlažím. Nachází se na nich jen 3ks smrčků u uličního plotu a náletové dřeviny. Směrem do ulice Červená (jedná se o místní komunikaci na pozemku p.č.687 s nezpevněným povrchem - vlastník Město Hronov, nám. Čs. armády 5, Hronov) ústí i odvodňovací drenážní roury, jež jsou zřejmě umístěny pod domem a umožňují odvod spodních vod z přilehlé stráně nad domkem. Město Hronov leží na území okresu Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Náchod. Obec Hronov se rozkládá asi osm kilometrů severně od Náchoda. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Na katastrálním území tohoto menšího města má nahlášený trvalý pobyt asi 6440 obyvatel. Protéká zde řeka Metuje. Hronov se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Hronov, Malá Čermná, Rokytník, Velký Dřevíč, Zbečník a Žabokrky. Obec je vzdálená přibližně 3 km od polských hranic. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně, jednu základní školu nižšího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Hronov má ordinaci několik praktických lékařů a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče, domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny K datu ocenění se k prodeji v Hronově či okolí nabízí např.: 1)za 1,17 mil.kč se nabízí k prodeji rodinný dům ve Velkém Dřevíči určený k rekonstrukci. Nemovitost se nachází v klidné části obce, v těsné blízkosti Hronova. Okolo domu je rovinatá zahrada. V přízemí se nachází 2 vstupní chodby do domu, 3 místnosti a schodiště do 1. NP. V 1. NP jsou 2 místnosti a vstup na půdu. Částečně podsklepeno. Pozemek 878m2, podlahová plocha 190m2. Tj. objekt ve stejné lokalitě, ale s rovinným pozemkem, bez ochranného pásma VN, samostatný výrazně větší dům, nabízí se za 6158,-Kč/m2PP. 2)za 850 tis.kč se nabízí na prodej rodinný dům ve Velkém Dřevíči. Na domě je nyní dokončena nová střecha. Prostorný dům o dispozici 12+1 se nachází v klidné lokalitě a je vhodný k trvalému bydlení. Je zde dobrá dostupnost do Náchoda. K nemovitosti náleží prostorná zahrada s kůlnou. V blízkém okolí je veškerá základní občanská vybavenost. Inzerát je velmi špatný podlahová plocha, zastavěná plocha i velikost pozemku je uváděna stejná 400m2. Tj. i přes nemožnost provést přímé parametrické porovnání je z fota zřejmé, že se jedná ve skutečnosti o nějakou bývalou ubytovnu, objekt řadový vnitřní, tvořící součást řadové zástavby. Objekt zcela jiné architektury.zřejmě obdobný stav. Zcela jistě větší objekt

5 3)za 510 tis.kč se nabízí rodinný dům s velkou stodolou a zahradou o CP m2. Dispozice: 1. NP - byt 2+1, koupelna, sociální zázemí, hospodářská část a komora. 2. NP - půda vhodná k vestavbě. Ústřední topení na tuhá paliva, IS napojeny, motorový a světelný proud. Celá nemovitost v původním stavu. Rodinný dům je umístěn na okraji obce s dobrou dostupností do centra obce. Dle inzerce pozemek 1049m2, podlahová plocha 225m2. Tj. nabízí se za 2267,-Kč/m2 PP. Jedná se o objekt jiné architektury, se stodolou, původní stav,stropy trámové s viditelnými trámy, zřejmě udržovaný, vytápění ústřední na tuhá paliva. Oceňovaný rodinný dům čp.119 považuji za velmi obtížně prodejný, neboť jeho obchodovatelnost výrazně snižují tyto skutečnosti: - Ochranné pásmo VN nad pozemkem p.č.211/20 včetně stožárové stanice stojící na pozemku - Svažitý pozemek směrem k severu velmi obtížně udržovatelný, pro užívání velmi nevhodný - Špatný technický stav domku čp.119 na konci životnosti je střešní krytina, žlaby, svody, ale i uvnitř domku el.bolier, - Nijak dobře řešené dispoziční řešení jedná se o domek s bytem 3+1 s příslušenstvím, ovšem záchod je v mezipatře, - 5 -

6 obývací pokoj je přístupný přes kuchyni, - Chybějící fasáda, nezateplený dům (v patře je navíc zdivo jen 30cm), v domku řada nedodělků včetně chybějících vnitřních omítek - Vstup do půdního prostoru jen velmi obtížný - Jedná se jen o ½ polovičku dvojdomku - - dům umístěn v jedné z vedlejších ulic v obci, nezpevněná přístupová komunikace, úzká, nemožnost zaparkování u domu (v celé ulici) - Celkově i přes provedené rekonstrukce působí dům morálně i fyzicky opotřebovaně, v posledních letech je bez jakékoliv údržby - Celkově považuji objekt za objekt vyžadující rekonstrukci v celém rozsahu Po zvážení všech těchto vlivů předpokládám obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi v úrovni cca v úrovni cca ,-Kč/m2 PP, tj. při PP celkem 97,37m2 to činí cca tis.kč. Obvyklou cenu určuji pro potřebu aukce spíše v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí ,-Kč Slovy: čtyřistatisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: či jiri.novak.bohdanec@gmail.com D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.2539, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -