ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 65/2013. Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 65/2013 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 313 Na pozemku parc. č.: st.635 Pozemky parc. č.: st.635, 1293/11 Ostatní stavby: Garáž, chlév, venkovní úpravy. Vlastník stavby: Jaroslav Smutný, Sadařská 313, Zaječí, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jaroslav Smutný, Sadařská 313, Zaječí, 1 / 1 Katastrální území: Zaječí LV č.: 1373 Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Zaječí Část obce: Zaječí Ulice: Sadařská Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ: U pískovny Praha 8 - Kobylisy tel.: / Kč Poznámka: Objednávka od firmy Eurodražby, CZ a.s. přes ze dne Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 4 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Zaječí Katastrální území: Zaječí Ulice: Sadařská Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 118 m 2 obestavěný prostor: 588 m 3 podlahová plocha - obytná část 91 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: Samostatná garáž bez vrat stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 55 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 1987 provedené dílčí rekonstrukce: střecha nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemky., Pozemky jsou mírně svažité se sklonem na severovýchod a tvoří jednotný funkční celek. Přístup je po místní komunikaci parc.č.4855/178 (vlastník-obec Zaječí, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha). Na pozemky jsou provedeny přípojky od IS v rozsahu-elektřina, vodovod. Přípojka od zem. plynu není provedena. Vnitřní kanalizace svedena do žumpy. Stavební pozemek je oplocen zídkami a částečně zastavěn RD, garáží a chlívkem. Pozemek parc.č.4947/7 se nachází v jiné části obce ca 1000m od oceňovaného rod. domu a je veden v KN jako druh pozemku - vinice. Jednotková obvyklá cena pozemků tvořící funkční celek je stanovena na základě nabídky a potávky v lokalitě na 200Kčm -2 a jednotková obvyklá cena zem. pozemku vedeného v KN jako druh pozemku vinice je stanovena dle průměrné ceny pozemků v obci na 11Kčm -2 (u pozemku není stanoveno BPEJ). výměra pozemků celkem: 599 m 2 jednotková cena 138 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Zaječí se nachází mezi městy Hustopeče a Břeclav. Obec má dle MLO 1413 obyvatel a je asi sedmnáct kilometrů severozápadně od okresního města Břeclavi. V těsné blízkosti prochází silnice I.třídy Brno - Břeclav a v blízkosti je i nájezd na dálnici D2 v Hustopečích. Katastr obce Zaječí je protáhlý a dlouhý téměř 7km. Jihozápadně se dotýká Dolní nádrže novomlýnské vodní soustavy. Obcí probíhá Velkopavlovická vinařská stezka délky 109km. Zaječí se nachází na železniční trati Brno - Břeclav. V obci se nacházejí IS: vodovod, elektrika, zemní plyn. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.1373 pro k.ú.zaječí ze dne zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní. Popis / dispozice: Částečně podsklepený řadový, rodinný dům s obytným přízemím. RD je zděný se sedlovou střechou a s taškovou krytinou. RD postaven v r.1969 a v r.1987 byla provedena nová střecha, když původní byla zničena po vichřici. RD napojen na IS v rozsahu - veřejný vodovod a elektřina. Možnost napojení na zemní plyn není využita. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. V RD byt 3+1 s koupelnou a WC. Kotel ÚT na tuhá paliva je umístěn ve sklepě, otopná tělesa ocelová článková. V pokojích jsou parkety a v ostatních místnostech je keramická dlažba. V kuchyni je sporák na PB. Ohřev teplé vody je v el. boileru. Okna jsou původní dřevěná kastlová. Posouzení tech. stavu RD: V současné době je dům neobýván a neudržován, je odpojen od elektřiny a není ani temperován. Na obvodových konstrukcích jsou viditelné praskliny. RD je před rekonstrukcí sociálního zařízení a je nutno provést zateplení obvodových konstrukcí včetně výměny původních oken. Konstrukce a vybavení Příslušenství RD: garáž ve dvoře bez vrat, zděný chlév, oplocení dvora, zahrada. Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných parkety místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i 20. Zdroj teplé vody bojler teplá voda 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Závady: Vybydlenost objektu úměrná ke stáří objektu 44 roků. Nutná výměna soc. zařízení. Na obvodových konstrukcích jsou v některých částech praskliny. RD v součané době neobýván, netemperován a je odpojen od elektrického vedení pro neplacení za jeho odběr

4 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha suterén 25,00 m 2 11,00 m 2 technická místnost 21,99 m 2 0,50 11,00 m 2 nadzemní část 118,00 m 2 80,10 m 2 chodba 6,47 m 2 1,00 6,47 m 2 koupelna 3,99 m 2 1,00 3,99 m 2 chodba 6,29 m 2 1,00 6,29 m 2 WC 1,17 m 2 1,00 1,17 m 2 kuchyň+jídelna+obývací pokoj 31,90 m 2 1,00 31,90 m 2 pokoj 14,08 m 2 1,00 14,08 m 2 ložnice 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Zaječí 80, , Na prodej rodinný domek 2+1 v klidné části ve vinařské obci Zaječí k rekonstrukci. Součástí domu je vinný sklípek a terasová zahrada o výměře 65m2 a užívání zahrady 140m2.Za zahradou je kaplička s nádherným výhledem na Pálavu s Novomlýnskými nádržemi, okolí s vinicemi a obec s místním kostelem. Zastavěná plocha a nádvoří o výměře 191m2. Topení zajištěno lokálními plynovými topidly. Dům napojen na místní vodovod, elektřinu,odpad septik. Vinařská obec Zaječí se nachází mezi městy Hustopeče a Břeclav, v krajině pod Pálavou, nedaleko Lednicko-Valtického areálu. V blízkosti prochází silnice I.třídy Brno Břeclav a dálnice se sjezdem v Hustopečích. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Zaječí. 125, , K prodeji cihlový rodinný dům o dispozicích 5+kk ve vinnařské obci Zaječí. V současnosti je rodinný dům využíván jako stolařská dílna, zkolaudován je jako rodinný dům. Je velký a prostorný, v současnosti v něm nalezneme pět velkých pokojů, sociální zázemí se sprchovým koutem a toaletou. Kotelnu se dvěma kotli (plyn a tuhá paliva), napojenými na ústřední topení. EL. 220/380V. Napojeno na veškeré IS. Nemovitost svým rozložením a velikostí vybízí ke kompletnímu přetvoření zpět na rodinný dům. Malebná obce Zaječí zajišťuje pěkné a klidné bydlení. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Rakvice 120, , RD 5+1 s vjezdem, který je možné využít k parkování většího auta, dvůr, kde je zahrádka a krb s posezením. Dům je k rekonstrukci řadový v klidné lokalitě. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 91 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V současné době je rod. dům neobýván a neudržován, je odpojen od elektřiny a není ani temperován. Na obvodových konstrukcích jsou viditelné praskliny. RD je před rekonstrukcí sociálního zařízení a je nutno provést zateplení obvodových konstrukcí včetně výměny původních oken. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 orná půda: 1293/ m Kč/m 2 vinice: 4947/7 198 m2 11 Kč/m2 ostatní plochy: m2 200 Kč/m2 Celkem: 599 m2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - Rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj. elektřinu a vodovod. - Rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má zázemí spočívající ve dvorku, v zahradě a v samostatném zem. pozemku vedenémv KN jako druh pozemku vinice. - Rod. dům má obnovenou střechu z r.1987 s krytinou z tašky pálené. - U rod. domu je garáž pro motorové vozidlo a chlév. Zápory nemovitosti: - RD již nevyhovuje současným požadavkům z hlediska energetických úspor. - Rodinný dům je v současné době odpojen od inž. sítí z důvodu neplacení současných vlastníků za odběr elektřiny. - V současné době není dům obýván, není temperován ani udržován a chátrá. - Komplikované právní vztahy z důvodu existence omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.1373 pro k.ú.zaječí ze dne Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji s ohledem na jejich klady a zápory a na zjištěnou porovnávací hodnotu ve výši ,-Kč

6 Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka: Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 65/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 65/2013. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

7 Fotodokumentace ze dne Přístup k RD. Dvorní pohled. Kuchyně. WC. Koupelna. Obývací pokoj