Hypoteční úvěry v České republice

Transkript

1 Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Hypoteční úvěry v České republice Bakalářská práce Vedoucí práce: Ing. Mgr. Radim Gottwald Vypracovala: Renata Jokičová Brno 2011

2 Tímto bych chtěla poděkovat Ing. Mgr. Radimu Gottwaldovi, vedoucímu bakalářské práce za cenné rady, vstřícný přístup a věcné připomínky.

3 Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci napsala samostatně pod vedením vedoucího bakalářské práce na základě svých znalostí a použité literatury, vypsané v seznamu použitých zdrojů. V Brně dne

4 Abstract Jokičová, R., The mortgage loans in the Czech Republic. Bachelor thesis. Brno: MENDELU in Brno, The bachelor thesis deals with problems of financing own home through a mortgage loan. In the chapter Theoretical basis of this product is characterized and is explained the way it is administered. The Empirical part analyzes and compares this product in the four selected banks to help pre-defined criteria. The aim is to provide recommendations when using this form funding and most convenient option to choose. Keywords Mortgage loan, interest rate, property, fixation, annuity. Abstrakt Jokičová, R., Hypoteční úvěry v České republice. Bakalářská práce. Brno: MENDELU v Brně, Bakalářská práce se zabývá problematikou financování vlastního bydlení pomocí hypotečního úvěru. V kapitole Teoretická východiska je tento produkt charakterizován a je zde vysvětlen způsob jeho poskytnutí. V Empirické části práce je provedena analýza a komparace tohoto produktu u čtyř vybraných bank pomocí předem stanovených kritérií. Cílem práce je stanovit doporučení při využití této formy financování a vybrat nejvýhodnější variantu. Klíčová slova Hypoteční úvěr, úroková sazba, nemovitost, fixace, anuita.

5 Obsah 5 Obsah 1 Úvod 7 2 Vymezení problematiky a definování cíle a metod zpracování bakalářské práce 8 3 Teoretická východiska Definice hypotečního úvěru Poskytovatelé hypotečního úvěru Charakteristika hypotečního úvěru Účel poskytnutí hypotečního úvěru Výše poskytnutí hypotečního úvěru Splátka, splatnost Průběh vyřízení hypotečního úvěru Přípravná fáze Schvalovací fáze Realizační fáze Základní parametry hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru Způsob zajištění hypotečního úvěru Úroková sazba hypotečního úvěru Výše hypotečního úvěru Poplatky spojené s poskytnutím hypotečního úvěru Čerpání a splácení hypotečního úvěru Daňové výhody hypotečního úvěru Státní podpora u hypotečního úvěru Výhody a nevýhody oproti stavebnímu spoření Možnosti refinancování Faktory mající vliv na hypoteční trh Hypoteční úvěry v USA Analýza současného stavu 20

6 Obsah Legislativní úprava hypotečního úvěru v ČR Trh s hypotečními úvěry v ČR Charakteristika vybraných bank a jejich produktů Česká spořitelna, a.s Raiffeisenbank, a.s Hypoteční banka, a.s Komerční banka, a.s Empirická část práce Charakteristika modelového klienta a požadavky na poskytnutý hypoteční úvěr Modelový příklad č.1 Česká spořitelna, a.s Ideální hypotéka ČS Modelový příklad č.2 Raiffeisenbank, a.s Hypotéka Klasik Modelový příklad č.3-hypoteční banka, a.s Hypotéka do 85% Modelový příklad č.4- Komerční banka, a.s Hypoteční úvěr Klasik Komparace modelových příkladů Výsledné konkrétní doporučení Diskuze 50 7 Závěr 52 8 Přehled informačních zdrojů 54 9 Seznam tabulek a grafů 56

7 Úvod 7 1 Úvod Každý z nás se jednou dostal nebo dostane do situace, kdy musí řešit otázku bydlení. Další otázkou je, zda se rozhodneme bydlení si pronajmout, nebo si pořídit bydlení vlastní. Hypoteční úvěr je jedním z řešení pro lidi, kteří nedisponují dostatečným množstvím finančních prostředků pro vlastní bydlení. Musíme se zeptat sami sebe, zda je výhodnější si koupit byt na hypotéku, nebo raději platit nájem. Každá z těchto variant má své výhody a nevýhody. Při porovnání varianty nájmu a hypotéky na tom nájemník určitě bude lépe než majitel bytu v prvních letech. Ale jakmile majitel bytu splatí hypotéku situace se obrátí. Nájemník i nadále bude platit nájem a nebude vlastnit žádný majetek, kdežto majitel bytu splatí hypotéku a žádný nájem platit nemusí. K tomu, abychom se mohli správně rozhodnout, musíme dobře zvážit své finanční možnosti a lépe se seznámit s realitním trhem a nabídkou bank. Pořídit si nemovitost znamená obvykle dlouhodobě investovat a to bývá spojeno s celou řadou rizik. Můžeme bez vlastního zavinění zůstat bez práce, stát se obětí nějaké závažné nehody a mít trvalé zdravotní následky. Aby byla dobře zajištěna bezpečnost investic, musí se žadatel o hypoteční úvěr chovat odpovědně. Je třeba zvážit své potřeby na jedné straně a své možnosti na straně druhé, vybrat si tu správnou banku, získat potřebné informace, vybrat si tu správnou délku splatnosti hypotečního úvěru, stejně jako i dobu fixace úrokové sazby. V dnešní době je hypoteční úvěr velice známý produkt a je typický pro dlouhodobé úvěrování. Nepoužívá se jen na financování nemovitostí. V posledních letech nabízejí banky americkou hypotéku, která je neúčelovým úvěrem, zajištěným nemovitostí. Polouček (2006) uvádí, že z hlediska klientů mají americké hypotéky ve srovnání se spotřebitelskými úvěry většinou výhodnější úročení a na rozdíl od klasické hypotéky i širší možnosti použití (možnost koupě družstevního bytu, složení členského podílu v bytovém družstvu, financování osobních potřeb nebo nákup movitých předmětů). 1 O hypoteční úvěr může požádat : fyzická osoba občan podnikatel, právnická osoba město a obce České banky jsou velice opatrné v půjčování peněz a jsou dobře zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Jeden z důvodů hypoteční krize v USA v roce 2007 byla právě snadná dostupnost hypotečních úvěrů, které jsou daleko více rozšířené než u nás. 1 Zdroj: Polouček, S. a kol. : Bankovnictví, 2006, str.378

8 Vymezení problematiky a definování cíle a metod zpracování bakalářské práce 8 2 Vymezení problematiky a definování cíle a metod zpracování bakalářské práce Hlavním cílem práce je vytvoření konkrétního doporučení pro zájemce z řad fyzických osob chystající se pro financování nemovitostí využít nabídky hypotečních úvěrů. Dílčím cílem práce je komparace vybraných hypotečních úvěrů, konkrétně od společností Komerční banka, a.s. (Hypoteční úvěr Klasik), Raiffeisenbank, a.s. (Hypotéka Klasik), Hypoteční banka, a.s. (Hypotéka do 85%) a Česká spořitelna, a.s. (Ideální hypotéka ČS). Při výběru hypotečních úvěrů je zohledněn vysoký podíl uzavřených hypotečních úvěrů uvedených bank, dostupnost pro klienty (síť poboček) a obecně jejich tržní podíl na bankovním trhu ČR. Prostředkem pro vytvoření doporučení je tedy komparace. V části Teoretická východiska je hypoteční úvěr obecně charakterizován, zejména princip, podmínky získání a členění hypotečních úvěrů. Jsou zde uvedeny výhody a nevýhody oproti stavebnímu spoření a také možnost refinancování. Dále pak jsou popsány faktory, které mají vliv na hypoteční trh. V části Analýza současného stavu, věnované analýze současného trhu je zmíněna legislativa týkající se hypotečních úvěrů v ČR, charakterizované jsou zde vybrané banky a jejich produkty. V části Empirická část práce jsou již použita reálná data. Charakterizuje se zde modelový klient a jeho požadavky na poskytnutý hypoteční úvěr. Autorka se u každé banky zaměří na jeden produkt a ten se pak aplikuje na modelový příklad. Následně provede zhodnocení výsledků modelových příkladů a komparace jednotlivých hypotečních produktů podle různých hledisek, a to minimální a maximální výše hypotečního úvěru, minimální a maximální doby splatnosti hypotečního úvěru, výše úrokové sazby v závislosti na délce fixace a výše vybraných poplatků. V práci je spočítáno, jak vysoké úroky při dané částce klient zaplatí, kolik přeplatí, jak vysoké splátky měsíčně, kolik let bude splácet, atd. Je to proloženo tabulkami, do kterých jsou vložené výpočty daných splátek a let, jak dlouho bude splácet. Pomocí grafů je znázorněn vývoj úrokových sazeb a je také znázorněno rozložení úroku a úmoru. Během zpracování práce jsou využité různé tištěné a elektronické zdroje, zejména monografie, odborné knihy a internetové zdroje zaměřené na hypoteční úvěry. Pro vlastní výpočty autorka využila základy finanční matematiky.

9 Vymezení problematiky a definování cíle a metod zpracování bakalářské práce 9 V bakalářské práci je k výpočtu anuitních splátek použit následující vzorec: Umořování dluhu stejnými splátkami (anuitami) 2 : a = r D n 1 v v kde: 1 = 1 + r a...výše anuity D..výše úvěru r..úroková sazba v...diskontní faktor n..počet úrokových období 2 Borkovec, P., Ptáček, R., Toman, P. : Finanční trhy-cvičení, 2001, str.39

10 Teoretická východiska 10 3 Teoretická východiska Definice hypotečního úvěru Definici hypotečního úvěru najdeme v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., 28, odstavec 3. Tato definice zní: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. 3.2 Poskytovatelé hypotečního úvěru Ve své knize Kašparovská (2010) uvádí, že v současném finančním systému existuje několik typů poskytovatelů hypotečních úvěrů: univerzální banky, kde hypoteční úvěry tvoří podíl aktiv v jejich portfoliu. Zdroje pro financování hypotečních úvěrů získávají půjčkou od jiných bank, z primárních vkladů nebo pomoci emise dluhopisů, specializované hypoteční banky se zabývají jedině hypotečními úvěry a zdroje pro financování těchto obchodů získávají hlavně z emisí zástavních listů, spořitelní banky poskytují hypoteční úvěry drobným klientům k zajištění vlastního bydlení a hlavním zdrojem pro financování těchto úvěrů jsou vklady klientů, úvěrová a bytová družstva svým členům poskytují hypoteční úvěry na bydlení a na investice do nemovitostí. Zdrojem pro tyto úvěry jsou vklady členů či úvěry od bank Charakteristika hypotečního úvěru Podle Poloučka (2006) se řadí hypoteční úvěr k nejstarším druhům bankovních úvěrů, jejichž splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, což je také jejich hlavním znakem. Hypoteční úvěr je poskytován na koupi nebo výstavbu nemovitostí, opravu či modernizaci, její rekonstrukci, koupi podílu nemovitosti za účelem vypořádání dědických a spoluvlastnických nároků nebo za účelem splácení dříve poskytnutých krátkodobých a střednědobých úvěrů, které byly použity k investicím do nemovitostí. Toto z něj činí úvěr vysoce účelový. 5 3 Tato kapitola a její osnova vychází převážně z informací čerpaných na FINANCE.CZ [online] Dostupné z WWW:< 4 Zdroj:KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody, 2010, str Zdroj: POLOUČEK, S. a kol., Bankovnictví, 2006, str. 378

11 Teoretická východiska 11 Hypoteční úvěr můžeme charakterizovat na základě několika vlastností, jako např. účel poskytnutí hypotečního úvěru, výše poskytnutí hypotečního úvěru, splátka, splatnost, atd Účel poskytnutí hypotečního úvěru Dříve se hypoteční úvěr poskytoval pouze k jasnému účelu a to bylo financování nemovitostí. Dnes je tomu jinak a hypoteční úvěry dělíme na: a) účelové hypoteční úvěry je nutné doložit účelovost. Hlavním rysem je investice do nemovitostí a to, že hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitostí. Zástavní smlouva musí být zavkladovaná na katastrálním úřadě. b) neúčelové hypoteční úvěry (neboli tzv. americká hypotéka) zde se účelovost nedokládá. Získané peníze lze použít na cokoliv, např. koupě auta, dovolená, atd Výše poskytnutí hypotečního úvěru Podle zákona č. 84/1995 Sb. je stanovená hranice poskytnutí hypotečního úvěru a to ve výši 70% ceny zastavěné nemovitosti, pokud hypoteční úvěr bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Některé banky však umožňují i 100%. Minimální výši hypotéky mají jednotlivé banky stanovené individuálně. Dvořák (2005) ve své knize uvádí, že z hlediska svého zajištění je hypoteční úvěr těsně spojen s nemovitostí, která slouží jako jeho zástava. Proto jeho maximální výši omezují dva základní faktory: - výše disponibilních zdrojů klienta využitelných ke splácení úvěru stejně jako i ostatní druhy úvěrů, musí být hypoteční úvěr splácen především z příjmů klienta. Výše příjmů klienta by měla být taková, aby zajistila řádné splácení hypotečního úvěru po celou dobu jeho splatnosti, - cena zástavy, resp. výše tzv. zadlužitelné hodnoty 6 - hypoteční úvěr nesmí převyšovat cenu zástavy, která slouží k jeho zajištění. Banky poskytují úvěr pouze do takové výše ceny zastavěné nemovitosti, aby při jejím případném prodeji došlo k pokrytí poskytnutého úvěru včetně příslušenství. Proto cena zastavené nemovitosti obvykle bývá vyšší, než výše poskytnutého úvěru. Dvořák (2005) ve své knize uvádí, že: v případě hypotečních úvěrů sloužících jako krytí pohledávek z emitovaných hypotečních zástavních listů v oběhu nesmí 6 Zadlužitelná hodnota nemovitosti představuje částku, za kterou by bylo nejpravděpodobněji možné danou nemovitost prodat v případě, kdy by klient nebyl schopen řádně splácet poskytnutý hypoteční úvěr.

12 Teoretická východiska 12 výše poskytnutých úvěrů převýšit 70% ceny zastavované nemovitosti Splátka, splatnost Polouček (2006) uvádí, že pro hypoteční úvěr je typické splácení pravidelnými splátkami, tzv. anuitní splácení. Anuitou je splácena umořovaná půjčka současně s úrokovou platbou, jejichž poměr se každou splátkou mění. V průběhu splácení klesá podíl úroku a zároveň roste podíl úmoru, tj. každá další splátka obsahuje větší podíl úmoru a nižší část úroku. Některé banky umožňují degresivní (klesající) nebo progresivní (rostoucí) splátky, které se v čase mění. 8 Minimální splatnost hypotečního úvěru je většinou 5 let, maximální až 30 let. Je možná i delší doba, 40 let, ale nároky kladené na klienta jsou pak vyšší. Pokud by žadatel nebyl po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku, je potřeba zajistit a stanovit ještě spolužadatele. 3.4 Průběh vyřízení hypotečního úvěru Průběh vyřízení hypotečního úvěru můžeme rozdělit do tří částí: 1. přípravná fáze, 2. schvalovací fáze, 3. realizační fáze Přípravná fáze Klient si v této fázi vybírá banku u které chce podat žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. Hlavním kritériem jeho výběru by měla být výše úroku z poskytovaného úvěru a garantovaná doba fixace. Banka by měla seznámit klienta se základními podmínkami a informacemi o hypotečním úvěru, dát mu seznam dokladů potřebných pro vyřízení a schválení úvěru a zároveň mu přibližně spočítat částku, kterou by měl měsíčně splácet. Po předložení požadovaných dokladů 9 - doklady identifikující klienta: doklady totožnosti (občanský průkaz, pas, atd.), oprávnění k podnikatelské činnosti, např. Živnostenský list, výpis z Obchodního rejstříku nebo jiné, rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů nebo pravomocný rozsudek soudu o rozvodu nebo dohoda o zúžení společného jmění manželů sepsaná formou notářského zápisu nebo dohoda o vypořádání společného jmění manželů po rozvodu apod; 7 Dvořák, P., Bankovnictví pro bankéře a klienty, str Zdroj: POLOUČEK, S. a kol., Bankovnictví, 2006, str Komerční banka, a.s.[online] Dostupné z WWW: <

13 Teoretická východiska 13 - doklady vztahující se k příjmům klienta: potvrzení o pracovním příjmu ze závislé činnosti, daňové přiznání potvrzené finančním úřadem včetně případného komentáře a doklad prokazující zaplacení daně za příslušné období, nájemní smlouvy nebo budoucí nájemní smlouvy, doklady prokazující způsob profinancování celého investičního záměru; - doklady vztahující se k objektu úvěru (objektu zástavy): výpis z katastru nemovitostí, nabývající titul k nemovitosti (např. kupní smlouva, darovací smlouva, apod.), snímek z katastrální mapy, geometrický plán, pojistná smlouva o pojištění nemovitosti proti živelním a jiným rizikům+doklad o zaplacení; - doklady vztahující se k výdajům a závazkům klienta: smlouva o úvěru (půjčce), doložení aktuálního zůstatku úvěru/půjčky. Leasingová smlouva, pojistná smlouva životní pojištění, ručitelské prohlášení; - doklady vztahující se ke koupi nemovitostí: kupní smlouva nebo návrh kupní smlouvy nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní, která bude obsahovat v textu nebo jako přílohu návrh znění kupní smlouvy nebo doklad, že je pozemek územním plánem nebo územním rozhodnutím určen k občanské zástavě (týká se koupě pozemku), smlouva o převodu členských práv a povinností spojených s užíváním družstevního bytu, stanovy družstva, souhlas družstva s převodem práv a povinností; 10 klient podává Žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. Veškeré doklady jsou bance předkládány jako originály. Bankovní pracovníci si na základě těchto originálů vytvářejí ověřenou kopii. Banka prověřuje úvěruschopnost (bonitu) klienta a účel pro poskytnutí hypotečního úvěru. Žadatel musí předložit měsíční disponibilní příjem, doklad o nabytí nemovitostí, výpis z katastru nemovitostí. Zastavěnou nemovitost oceňuje znalec, který je většinou navržen bankou. Polouček (2006) uvádí, že: prakticky se postupy bank při analýze bonity klientů často i výrazně liší. Vychází z vlastních informací banky a především z informací od klienta, které musí banka odpovídajícím způsobem ověřit Schvalovací fáze Ve schvalovací fázi banka rozhodne zda požadovaný úvěr schválí či ne. Za hlavní kritéria se považují bonita klienta a hodnota zástavy. Jestliže dojde ke schválení úvěru, banka vyzve žadatele k podepsání úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. 10 Toto je výčet požadovaných dokladů při koupi nemovitostí, které stanovuje Komerční banka, a.s.. U jiných bank se požadavky mohou lišit, ale podstata je stejná. Komerční banka, a.s.[online] Dostupné na WWW: < 11 POLOUČEK, S. a kol. Bankovnictví, 2006, str.375

14 Teoretická východiska Realizační fáze Po splnění podmínek (např. podepsání a schválení úvěrové smlouvy oběma stranami, vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru, atd.) může dojít k čerpání úvěru, které může být buď jednorázové nebo v částkách. V ČR úvěr bývá většinou splácen formou anuitní splátky. Tuto splátku lze spočítat z následujícího vztahu 12 : a = kde : D 1 r ( 1+ r) n a je výše pravidelné měsíční splátky D je výše hypotečního úvěru r je měsíční úroková sazba (p.m) n počet období, resp. měsíčních splátek Banky umožňují klientovi předčasně splatit hypoteční úvěr bez poplatků, když k této platbě dojde v období, kdy se mění fixace úrokové sazby. Pokud by došlo k předčasnému splacení hypotečního úvěru mimo toto období, účtuje si banka poplatek za mimořádnou splátku. Po dobu trvání hypotečního úvěru, banka provádí tzv. monitoring a kontroluje finanční situaci klienta a zda klient dodržuje podmínky úvěrové smlouvy. Banka podává návrh na výmaz vkladu zástavního práva v katastru nemovitosti po splacení úvěru (včetně poplatků, úroků, atd.). 3.5 Základní parametry hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru Jak je již zmíněno, doba splatnosti hypotečního úvěru se pohybuje v rozmezí 5 až 40 let. Volí se taková doba splatnosti, kdy je žadatel v produktivním věku. Dvořák (2005) píše, že na základě schopnosti příjemce hypotečního úvěru splácet ho po celou dobu splatnosti, je určena doba splatnosti tohoto úvěru. Maximální doba splatnosti by však neměla být delší, než je životnost nemovitosti, která slouží k jeho zajištění. Zároveň by však ani neměla překročit životnost financovaného předmětu, jedná-li se o úvěr účelový KAŠPAROVSKÁ, V., Banky a komerční obchody, 2010, str Zdroj: DVOŘÁK, P., Bankovnictví pro bankéře a klienty, 2005, str.529

15 Teoretická východiska Způsob zajištění hypotečního úvěru Na webových stránkách ČNB se lze dočíst, že většina úvěrů na bydlení je zajištěna nemovitostí. Ukazatel LTV (loan-to value) vykazuje zajištění úvěru hodnotou. Je to poměr hodnoty úvěru k hodnotě zástavní nemovitosti. Kašparovská (2005) uvádí, že nemovitosti jsou pro zástavu hypotečního úvěru velmi vhodným prostředkem. Mají spoustu významných specifik: nemovitosti jsou nepřenosné, jejich hodnota je v celku stálá, jsou schopné ocenění a jejich hodnota je relativně vysoká, stavby mají dlouhodobou životnost, pozemky v podstatě neomezenou, apod Úroková sazba hypotečního úvěru Syrový (2009) uvádí, že úroková sazba závisí na několika faktorech. Závisí zejména na : účelu úvěru době fixace na výši zajištění úvěru na bonitě ( kvalitě ) dlužníka. Podle účelu nejlevnější jsou hypotéky na vlastní bydlení. Dražší jsou tzv. Americké hypotéky a nejdražší je hypotéka bezúčelová. Podle fixace úroková sazba se odvíjí i podle doby fixace. Doba fixace se stanovuje na 1 rok, 3 roky nebo na 5 let. Může se stanovit i na 10 nebo 15 let. A čím je doba fixace delší, tím je úrok vyšší. Podle výše zajištění je rozdíl jestli banka poskytuje úvěr do 70% hodnoty zastavěné nemovitosti nebo do hodnoty vyšší. Čím vyšší je hodnota, tím vyšší je úrok. Banka si musí nechat zaplatit riziko. Nejvyšší úrok mají hypotéky na 100% hodnoty nemovitosti. Pokud je to možné, je lepší požádat o hypotéku pouze na 70 % hodnoty nemovitosti za nejnižší úrok a zbývajících 30 % řešit překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření. Podle bonity klienta některé banky nabízejí nižší úrokové sazby u kvalitnějších žadatelů, stejně jak jsou ochotny slevit i u žadatelů s životním pojištěním Zdroj: KAŠPAROVSKÁ,V. a kol., Banky a bankovní obchody, 2005, str Zdroj: SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, 2009, str.31-32

16 Teoretická východiska Výše hypotečního úvěru V podkapitole je již zmíněno, že podle zákona č. 84/1995 Sb. je stanovená hranice poskytnutí hypotečního úvěru a to ve výši 70% ceny zastavěné nemovitosti, pokud hypoteční úvěr bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Některé banky však umožňují i 100%. Minimální výši hypotéky mají jednotlivé banky stanovené individuálně Poplatky spojené s poskytnutím hypotečního úvěru Poplatky, které jsou spojené s poskytnutím hypotečního úvěru je možné rozdělit na : - poplatky jednorázové, které jsou spojené s vyřízením úvěru - poplatky pravidelné spojené s vedením úvěrového účtu Čerpání a splácení hypotečního úvěru Čerpání se provádí buď jednorázově nebo postupně. U postupného čerpání jsou ve smlouvě stanoveny termíny čerpání a konečné datum pro dočerpání úvěru. Hypoteční banky nabízejí tři druhy splácení: 1) anuitní (konstantní) splátka, která je v praxi používaná nejčastěji 2) degresivní (klesající) forma splátky 3) progresivní (rostoucí) forma splátky Pokud se klient rozhodne pro postupné čerpání, splácí nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané části a to až do doby vyčerpání celého úvěru. Dvořák (2005) ve své knize uvádí, že pokud je hypoteční úvěr použit na splacení již dříve poskytnutého úvěru, nebo je z úvěru financovaná koupě již existujícího objektu (např. nemovitosti), používá se jednorázové čerpání. V případě, že se z úvěru financuje výstavba či rekonstrukce nemovitosti, sjednává se tzv. postupné čerpání. V tomto případě se úvěr postupně čerpá a poskytuje na úhradu nákladů, které jsou spojeny s výstavbou či rekonstrukci. Výše poskytnutého úvěru nesmí přesáhnout výši zastavitelné nemovitosti, pokud je financovaná nemovitost současně i zástava za poskytnutý úvěr. Dále Dvořák (2005) uvádí, že stejně jako je tomu u čerpání, splácení hypotečního úvěru může být jednorázové nebo postupné, popř. se může jednat o kombinaci uvedených způsobů. Podle Dvořáka (2005): Jednorázové splacení se používá pouze ve speciálních případech hypotečních úvěrů. Nejčastější případ se vyskytuje ve spojení s pojištěním, event. i stavebním spořením 16. Je to založeno na takovém principu, že po celou dobu splatnosti klient platí pouze úroky z úvěru. Po získání jednorázové platby z životního či stavebního spoření, klient hypoteční úvěr jed- 16 DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty, 2005, str.531

17 Teoretická východiska 17 norázově splatí k datu splatnosti úvěru, která je předem stanovena. Výhoda nebo důvod, proč se rozhodnout pro tento druh splácení spočívá v tom, že úroky z hypotečního úvěru se stávají položkou snižující daňový základ daně z příjmu. Daňový základ se sníží o vyšší částku, protože klient splácí pouze úroky a ne jistinu. Dalším důvodem pro jednorázové splácení bývá fakt, že průběžným vkládáním finančních prostředků do stavebního spoření nebo životního pojištění, získává klient jistý výnos. K jednorázovému splacení může dojít i v neplánovaných situacích, a to v případě úmrtí klienta z jeho životního pojištění nebo při zničení nemovitosti z majetkového pojištění. Průběžné splácení bývá nejčastější formou splácení hypotečního úvěru. Tento druh splácení probíhá obvykle formou pravidelných anuitních měsíčních splátek. Úroková sazba z úvěru je fixovaná pouze na určité období. Po změně úrokové sazby dochází i ke změně výše měsíční anuitní splátky. Progresivní a degresivní splácení se používá spíše u podnikatelských hypotečních úvěrů Daňové výhody hypotečního úvěru Zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, v platném znění zákona č. 362/2007 Sb., upravuje možnost odpočtu zaplacených úroků z hypotečního úvěru od základu daně. Výše celkové částky zaplacené na úrocích, o kterou lze snížit základ daně činí maximálně ,- Kč ročně v jedné domácnosti. Ministr financí Miroslav Kalousek chce zajistit finanční úsporu státního rozpočtu, která by měla dosáhnout cca. 3 miliard Kč., zrušením daňového zvýhodnění na bydlení Státní podpora u hypotečního úvěru 19 Tato podpora spočívá v poskytování příspěvků k úrokům z hypotečního úvěru. Trvá nejdéle po dobu 10 let a v tomto období nesmí dojít k refinancování hypotečního úvěru, protože na to se dle nařízení vlády č. 249/2002 dotace už nevztahuje. Státní dotaci může získat každý, kdo splňuje následující podmínky: žadatel musí být mladší 36 let. Pokud o podporu žádají manželé, musí se do věkové hranice vejít oba stát poskytne dotaci na nemovitost, která je aspoň dva roky stará a nachází se na území ČR 17 Zdroj: DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty, 2005, str Zdroj: ZÁMEČNÍK, P. Zrušení daňových výhod hypoték ovlivní lidi trh ne[online].2011 [cit ]. Dostupný z WWW: < 19 Zdroj: FINANCE.CZ [online] Dostupné z WWW: <

18 Teoretická východiska 18 výše státní podpory je limitovaná. Pokud cena bytu přesáhne 800 tis. Kč nebo cena rodinného domu přesáhne 1,5 mil. Kč, dotace se nevztahuje na část úvěru převyšující tyto částky žadatel nesmí vlastnit byt či dům, na jehož koupi je dotace žádaná v době podání žádostí Nařízení vlády, která upravují podporu hypotečního úvěrování na bydlení: č. 249/2002 Sb. č. 33/2004 Sb. 3.8 Výhody a nevýhody oproti stavebnímu spoření Stavební spoření je další možností, jak získat potřebné finanční prostředky pro vlastní bydlení. Výhody hypotečního úvěru oproti stavebnímu spoření: - získání finančních prostředků v krátké době. Na úvěr u stavebního spoření má klient nárok po uplynutí 24 měsíců od uzavření smlouvy - je možné zvolit delší dobu splacení, až 40 let - hypotéku (neúčelovou) lze použít i na jiný účel než je financování vlastního bydlení Nevýhody hypotečního úvěru oproti stavebnímu spoření: - hypoteční úvěr má daleko vyšší poplatky za vedení účtu - hypoteční úvěr lze splatit bez sankcí na konci fixačního období, kdežto u stavebního spoření je to možné kdykoliv - úroková sazba u hypotečního úvěru nebývá stejná po celou dobu - hypoteční úvěr vyžaduje zástavu nemovitostí - hypoteční úvěr se poskytuje až od určité výše 3.9 Možnosti refinancování Na konci fixačního období nabídne banka klientovi novou úrokovou sazbu s možností splatit úvěr bez sankce. Refinancování hypotéky spočívá v tom, že klient přechází k jiné bance za výhodnějších podmínek splácení úvěru. Nová banka za klienta splatí hypoteční úvěr u jeho současné banky a uzavře s nim novou smlouvu za obvykle výhodnějších podmínek Faktory mající vliv na hypoteční trh Na hypoteční trh mají vliv následující faktory: míra nezaměstnanosti úrokové sazby u hypotečních úvěrů

19 Teoretická východiska 19 průměrné hrubé mzdy zadlužení domácnosti na bydlení nabídkové ceny bytů a rodinných domů úroveň státní podpory výše regulovaného nájemného koncepce bytové politiky státu změny daňových sazeb u stavebních prací rivalita mezi poskytovateli hypotečních úvěrů 3.11 Hypoteční úvěry v USA Frederic S. Mishkin (2010) ve své publikaci uvádí, že hypotéky jsou úvěry pro domácnosti nebo firmy, určené ke koupi bydlení, pozemků nebo jiných nemovitostí. Hypoteční trh je největší dluhový trh v USA, ve kterém vynikají hlavně hypotéky na vlastní bydlení. Dále pak uvádí, že atraktivnější úvěr je takový úvěr, když riziko úrokových sazeb je nižší. V roce 1975 se v Kalifornii začaly vydávat nastavitelné sazby hypoték ke snížení úrokového rizika pro finanční instituce. To znamenalo, že úroková sazba hypotečních úvěrů se měnila, když došlo ke změně tržní úrokové sazby. Nastavitelná sazba hypoték umožnila institucím poskytující hypotéky vydělat na vysoké úrokové sazbě již existujících hypotečních úvěrů. Protože, když porostou tržní sazby, zisky zůstanou po celé to období vysoké. Z tohoto důvodu byly tyto sazby nižší než sazby u tradičních hypotečních úvěrů s fixní úrokovou sazbou. Používají se oba typy úrokových sazeb, ale fixní úroková sazba je více oblíbená pro domácnosti. 20 Na webových stránkách se lze dočíst, jak je možno v USA získat nejlepší fixní úrokovou sazbu. V první řadě záleží na klientově aktuální finanční situaci. Kreditní zpráva by měla být bez chybějících a pozdních plateb. Dalším faktorem pro získání nižší úrokové sazby je stabilita v zaměstnání. Úrokové sazby hypotečních úvěrů s pevnou fixací se stanovují na 40, 30, 25, 20, 15, nebo 10 let. Čím kratší je doba fixace, tím vyšší budou platby Zdroj: MISHKIN, F.: The Economics of Money, Banking and Financial Markets. 9.vyd. PEAR- SON HIGHER EDUCATION,2009. ISBN-10: , ISBN-13: Zdroj:MAK, R. How to Get Best Fixed Rate Mortgage. Loan Mortgage Credit[online] [cit ].dostupné z WWW: <

20 Analýza současného stavu 20 4 Analýza současného stavu 4.1 Legislativní úprava hypotečního úvěru v ČR Podle Dvořáka (2005) se už v roce 1990 projevila snaha vrátit hypoteční bankovnictví do našeho bankovního systému, hypoteční zástavní listy a hypoteční úvěr byl vymezen zákonem o dluhopisech. Ale v této době nedochází k praktickému rozvoji hypotečního bankovnictví. Důvodem bylo to, že nebyly vytvořené podmínky, které by to umožňovaly i přes možnost emise zástavních listů a poskytování hypotečních úvěrů. Především protože - zástavní právo nebylo dostatečně upraveno a ani způsob jeho realizace. Podmínky vzniku zástavního práva byly nesprávně vymezené. Úprava předpokládala i velmi problematickou přímou vazbu mezi zástavním listem a zástavním právem ke konkrétní nemovitosti; - státní podpora hypotečního úvěrování neexistovala. Znamenalo to jejich nedostupnost při tehdejší vysoké úrovni úrokových sazeb hypotečních úvěrů a úrovni tržních úrokových sazeb; - kapitálový trh nebyl dostatečně rozvinutý, čímž by byla ztížena emise zástavních listů podstatným způsobem. Dvořák (2005) dále uvádí, že až v roce 1995 dochází k rozvoji hypotečního bankovnictví, kdy byly vytvořeny legislativní podmínky hypotečního bankovnictví novelou pěti zákonů 22. Základní princip hypotečního bankovnictví lze obecně vymezit jako získávání zdrojů emisí hypotečních zástavních listů a jejich poskytování formou hypotečních úvěrů. V úvahu musí být brány další okolnosti k jeho přesnější charakteristice, a to konkrétně: - na základě udělené bankovní licence mohou všechny banky poskytovat hypoteční úvěry; - pro emise hypotečních zástavních listů je třeba speciální licence, které pak emitují pouze vybrané banky. Důvodem je snaha zajistit jejich vysokou bezpečnost, jak kvůli investorům, tak i z důvodů nízkých úrokových nákladů pro emitenta; - zdroje, které jsou získané z emise hypotečních zástavních listů se za stanovených podmínek (hlavně z hlediska jejich zajištění) využívají jen k poskytnutí hypotečních úvěrů; 22 Viz. zákon č. 84/1995 Sb., který novelizoval zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách.

21 Analýza současného stavu 21 - při splnění stanovených podmínek je k hypotečním úvěrům poskytována státní podpora. 23 Kašparovská (2010) uvádí, že: Právním základem hypotečního úvěru v ČR je zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění zákona č. 84/1995 Sb. a zákona č. 190/2004 Sb. Dále uvádí, že: Těžištěm uvedených zákonů je zakotvení: 1. Hypotečního úvěru a způsobu jeho zajištění. 2. Hypotečních zástavních listů jako formy financování hypotečních úvěrů. 3. Stanovení maximální výše hypotečního úvěru v případě jeho financování emisí hypotečních zástavních listů. 4. Všeobecných pravidel pro poskytování hypotečního úvěru 24. Podle zákona č. 84/1995 Sb. byl hypoteční úvěr úvěrem pouze účelovým, na pořízení nemovitostí s požadavkem na jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, která se musí nacházet na území ČR. Zákon č. 190/2004 Sb. je novelizací zákona č. 84/1995 Sb., který uvádí definici: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Kašparovská (2010) pak dále uvádí, že v ČR je občanským zákoníkem upraveno zástavní právo k nemovitostem v a že: Zástavní právo k nemovitosti slouží k zajištění pohledávky a umožňuje zástavnímu věřiteli uspokojit pohledávku zpeněžením zástavní nemovitosti v případě, že dluh, který jí odpovídá, nebude dlužníkem včas splněn nebo bude splněn jen částečně Trh s hypotečními úvěry v ČR Podle Kašparovské (2010) na českém bankovním v roce 2009 působí 16 bank 26 poskytující hypoteční úvěry. Hypoteční banky v ČR jsou: Česká spořitelna, Komerční banka, Česká pojišťovna, Hypoteční banka (Československá obchodné banka), Wüstenrot hypoteční banka, Citibank Europe plc., GE Money Bank, ING Bank, mbank, LBBW Bank CZ, 23 Zdroj: DVOŘÁK, P., Bankovnictví, 2006, str KAŠPAROVSKÁ, V., Banky a komerční obchody, 2010, str KAŠPAROVSKÁ, V., Banky a komerční obchody, 2010, str Zdroj: KAŠPAROVSKÁ, V., Banky a komerční obchody, 2010, str

22 Analýza současného stavu 22 Oberbank AG, Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, UniCredit Bank, Waldviertler Sparkasse von 1842, Podle Hospodářských novin hypotéky jsou nejlevnější za poslední 3 roky. V říjnu spadla průměrná sazba hypoték pod 4,5 procenta. Takhle výhodné úrokové sazby byly naposledy v květnu Tato informace vyplývá z Fincentrum Hypoindexu. Hypotéky na koupi nemovitosti využívá nejvíce lidí až 63 procent z celkového počtu úvěrů. Na výstavbu je použito zhruba 20 procent. K refinancování hypoték je využito až 15 procent úvěrů. Graf č. 1 Vývoj hypotečního trhu Zdroj: webové stránky Hospodářských novin

23 Analýza současného stavu 23 Graf č. 2 Sazby u hypoték podle jednotlivých fixací Zdroj: Hypoindex.cz, Hospodářské noviny Hospodářské noviny cituji Libora Ostatka, šéfa makléřské firmy Golem Finance, která zprostředkovává hypotéky většině tuzemských bank: Banky se do dalšího zlevňování už tolik nehrnou. Do konce roku ale současný trend bude pokračovat, průměrný úrok spadne pod 4,4 procenta." Hospodářské noviny dále uvádějí, že: lidé, kteří o hypotéce uvažují a netlačí je čas, by ovšem měli s vyřizováním ještě počkat. Česká národní banka zatím nedává najevo, že by chtěla jít se sazbami brzy nahoru. "Pokud současné prostředí nízkých úrokových sazeb ČNB přetrvá do 1. čtvrtletí 2011, jarní konkurenční boj bank může prolomit čtyřprocentní úrokovou hranici," domnívá se Ostatek. Podle Sociologického ústavu Akademie věd ČR, hypotékám hodně nahrálo i zlevnění nemovitostí, jejichž ceny klesly až o 16 procent za poslední dva roky. Martin Lux, odborník na bydlení této instituce, uvádí pro Hospodářské noviny, že ceny stále nedosáhly dna a budou se i nadále snižovat během příštího roku. V loňském roce se podle Hospodářských novin hypoteční trh propadl meziročně o více než třetinu na 77 miliard korun. Objemy poskytnutých hypoték tří předkrizových let se pohybovaly mezi 100 až 146 miliardami korun ročně, čehož nedosáhl ani letošní výsledek Zdroj: SKALKOVÁ, O. Hypotéky jsou nejlevnější za 3 roky. Hospodářské noviny[online] , [cit ]. Dostupný z WWW: < _d-hypoteky-jsou-nejlevnejsi-za-3-roky>.

24 Analýza současného stavu Charakteristika vybraných bank a jejich produktů Česká spořitelna, a.s. 28 Kořeny České spořitelny sahají až do roku 1825, kdy zahájila činnost Spořitelna česká, nejstarší právní předchůdce České spořitelny. Na tradici českého a později československého spořitelnictví navázala v roce 1992 Česká spořitelna jako akciová společnost. Finanční skupina České spořitelny je počtem 5,3 milionu klientů největší bankou na trhu. Česká spořitelna již vydala více než 3,2 mil. platebních karet, disponuje sítí 660 poboček a provozuje více než 1276 bankomatů. Na českém kapitálovém trhu patří Česká spořitelna mezi významné obchodníky s cennými papíry. Česká spořitelna svým klientům nabízí následující produkty: 1) Hypotéky na bydlení Ideální hypotéka ČS je hypotéka určená k financování vlastního bydlení, kde si klient sestaví a vybere služby podle svých potřeb. Refinancování úvěru za výhodných podmínek umožňuje refinancovat klientův stávající úvěr za výhodnějších podmínek. 2) Hypotéky na investice Hypotéka na investice je to hypotéka určená na financování investic do nemovitostí určených k bydlení. 3) Hypotéky na cokoliv Hypotéka v hotovosti ČS úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitostí určený k financování služeb a zboží osobní potřeby, např. ke koupi automobilu, atd. 28 Informace čerpané a citované z Česká spořitelna, a.s. [online] Dostupné z WWW: <

25 Analýza současného stavu Raiffeisenbank, a.s. 29 Raiffeisenbank a.s. (RBCZ) poskytuje od roku 1993 v České republice široké spektrum bankovních služeb soukromé i podnikové klientele. V roce 2006 zahájila spojování s ebankou, integrační proces obě banky dokončily v létě roku Raiffeisenbank obsluhuje klienty v síti více než 100 poboček a klientských center, poskytuje rovněž služby specializovaných hypotečních center, osobních a firemních poradců. V soutěži Zlatá koruna banka získala první místa v kategorii přímé bankovnictví, hypotéka a podnikatelský účet. Raiffeisenbank svým klientům nabízí následující produkty: 1) Hypotéka Klasik slouží k financování nemovitostí a družstevních bytů. 2) Klasik Plus hypotéka určená pro situace, kdy klient potřebuje čerpat část nebo celou výši úvěru v období, kdy úvěr nelze dočasně zajistit zástavním právem. A je nutné překlenout toto období. 3) Offset hypotéka se zápočtem úspor je: hypotéka pro lidi, kteří potřebují hypoteční úvěr, ale současně chtějí mít uloženou hotovost pro případ nepředvídaných výdajů. Pomocí zápočtu úspor pomáhá snížit úrokové náklady hypotéky a výši měsíční splátky. 4) Americká hypotéka Univerzál hypotéka na financování nebo koupi čehokoli. 5) Variabilní hypotéka hypotéka, která je neúčelová a má kontokorentní rámec. Umožní čerpat a splácet úvěr dle klientových potřeb. 6) Hypotéka Profit je: hypotéka specializovaná na komerční nemovitosti určené k následnému pronájmu hypotéka jako investice. 7) Hypotéka k programu Zelená úsporám hypotéka, ke které může klient získat dotaci z programu Zelená úsporám. 8) Equi hypotéka hypotéka určená žadatelům, kteří si chtějí koupit nemovitost nebo chtějí získat volné finanční prostředky, ale nemohou nebo nechtějí doložit svůj příjem standardně požadovaným způsobem. 29 Informace čerpané a citované z Raiffeisenbank, a.s. [online] Dostupné z WWW: <

26 Analýza současného stavu Hypoteční banka, a.s. 30 Hypoteční banka, a.s. vznikla 10. ledna 1991 a původně působila jako univerzální obchodní banka regionálního charakteru. V září roku 1995 získala oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů a stala se tak první bankou specializovanou na hypoteční úvěry v České republice. V červnu roku 2000 se majoritním vlastníkem stala Československá obchodní banka, a.s. (ČSOB). Tímto krokem přechází do silné finanční Skupiny ČSOB. Nabízí hypotéky nejen ve vlastní obchodní síti, ale připravuje také hypoteční produkty pro mateřskou ČSOB, Poštovní spořitelnu, Českomoravskou stavební spořitelnu a další partnery. Hypoteční banka nabízí svým klientům následující produkty rozdělené podle různých účelů využití: 1) Byt v osobním vlastnictví Hypotéka do 70 % - touto hypotékou lze financovat koupi bytu až do 70 % hodnoty nemovitosti, kterou se bude ručit (lze ručit buď kupovaným bytem nebo jinou nemovitostí). Hypotéka do 85 % - je to hypotéka do 85 % odhadní hodnoty nemovitosti, kterou lze financovat koupi bytu až do 85 % hodnoty nemovitosti, kterou se bude ručit. Hypotéka do 100 % - touto hypotékou je možno financovat celou kupní cenu bytu, tzn. do výše 100 % odhadní ceny nemovitosti, kterou lze ručit. 2) Družstevní byt Hypotéka do 70 % :..může být použita na investici do nemovitostí v družstevním vlastnictví na území České republiky, kde předmětem zajištění musí být vždy jiná nemovitost, než je objekt úvěru. Hypotéka do 85 % : může být použita na investice do nemovitosti v družstevním vlastnictví na území České republiky, kde 30 Informace čerpané a citované z Hypoteční banka, a.s. [online] Dostupné z WWW: <

27 Analýza současného stavu 27 předmětem zajištění musí být vždy jiná nemovitost, než je objekt úvěru. Hypotéka do 100% - do 100 % LTV. 3) Dům Hypotéka do 70 %: hypotéka na koupi domu do 70 % odhadní hodnoty nemovitosti, kterou lze financovat koupi domu až do výše 70 % hodnoty nemovitosti, kterou lze ručit. Hypotéka do 85 % - hypotéka na koupi domu do 85 % odhadní hodnoty nemovitosti. Hypotéka do 100 % - hypotéka na koupi rodinného domu až do 100% odhadní hodnoty nemovitosti. 4) Speciální hypotéky Americká hypotéka neúčelový úvěr. Kombinované produkty hypoteční úvěr kombinovaný s kapitálovým životním pojištěním, hypoteční úvěr kombinovaný s investičním životním pojištěním, hypoteční úvěr kombinovaný s cennými papíry. Předhypoteční úvěr : slouží k financování nemovitosti, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není možné na nemovitost vložit zástavní právo. Zelená hypotéka hypoteční úvěr, kde se žádá dotace Zelená úsporám. 5) Refinancování: možnost splacení předchozího závazku od jiných bank, jehož účelem byla investice do nemovitosti. 6) Pozemek Hypotéka do 70 % Hypotéka do 85 % Hypotéka do 100 % 7) Stavba/rekonstrukce Hypotéka do 70 % Hypotéka do 85 % Hypotéka do 100 % 8) Rekreační objekt Hypotéka do 70 % Hypotéka do 85 %

28 Analýza současného stavu Komerční banka, a.s. 31 Komerční banka, a.s. (dále také "KB" nebo "Banka") je mateřská společnost Skupiny KB (dále také "Skupina"), která je tvořena osmi společnostmi. KB je také součástí mezinárodní skupiny Société Générale. Komerční banka patří mezi přední bankovní instituce v České republice a v regionu střední a východní Evropy. KB je univerzální bankou se širokou nabídkou služeb v oblasti retailového, podnikového a investičního bankovnictví. Společnosti finanční skupiny Komerční banky nabízejí další specializované služby, mezi které patří penzijní připojištění, stavební spoření, faktoring, spotřebitelské úvěry a pojištění, dostupné prostřednictvím sítě poboček KB, přímého bankovnictví a vlastní distribuční sítě. Komerční banka, a.s. poskytuje zájemcům o hypoteční úvěr také široký sortiment: 1) Hypoteční úvěr vhodný ke koupi vlastního bytu či domu, k řešení problémů týkající se spoluvlastnictví nemovitosti či dědického řízení, k pořízení družstevního bytu či k vylepšení bydlení. Hypoteční úvěr Klasik (max.85 %) Hypoteční úvěr Plus (max.100 %) 2) Flexibilní hypotéka úvěr, který je možné si přizpůsobit. Existuje možnost snížení měsíčních splátek, bez poplatků využít mimořádné splátky, odložit počátek splácení nebo až na 3 měsíce splácení přerušit, možnost získat až 100% potřebné částky. Na jednom místě lze využít všech služeb včetně ocenění a pojištění. 3) Hypotéka 2 v 1 hypotéka včetně neúčelové části úvěru, kterou je možné použít na cokoliv. 4) Hypotéka Dopředu Dozadu tato hypotéka umožňuje získat hypotéku dříve, než si klient vybere danou nemovitost. Sjednané podmínky úvěru platí až na dobu 6 měsíců po celou tuto dobu garantuje KB sjednanou 31 Informace čerpané a citované z Komerční banka, a.s. [online] Dostupné z WWW: <

29 Analýza současného stavu 29 úrokovou sazbu. Stejně tak je možné získat peníze na již zaplacenou nemovitost a peníze použít na cokoliv. 5) Překlenovací hypoteční úvěr: úvěr do nemovitostí zajištěný stavebním spořením Modré pyramidy nebo kapitálovým životním pojištěním. Minimální výše úvěru činí Kč. Splatnost úvěru v kombinaci se stavebním spořením je 1 rok až 8 let, v kombinaci s kapitálovým životním pojištěním 5 až 30 let. 6) Předhypoteční úvěr je to úvěr pro financování bydlení v situaci, kdy nemovitost ještě není vhodná k zástavě. Jakmile je získaná nemovitost k zajištění hypotečního úvěru, předhypoteční úvěr se splatí úvěrem hypotečním. 7) Úvěr na nemovitost úvěr, který je účelový a slouží na financování investic do bydlení. Oproti klasickému spotřebitelskému úvěru se vyřizuje za výhodnějších podmínek. Nabízí navíc i pojištění pro případ nesplacení z důvodu dlouhodobé nemoci, ztráty zaměstnání, invalidity či úmrtí.

30 Empirická část práce 30 5 Empirická část práce 5.1 Charakteristika modelového klienta a požadavky na poskytnutý hypoteční úvěr V této práci je použito jednotné zadání pro výpočet všech modelových příkladů. Jedná se o manželský pár, který si chce koupit byt, jehož cena je 2 mil.kč. Společné příjmy manželů činí cca Kč. Rádi by si vzali hypoteční úvěr se splatností do 20 let a s fixací úrokové sazby na 5 let. Bude spočítaná výše splátek, kolik manželé zaplatí celkem, kolik z toho budou činit úroky a jak vysoká bude daňová úspora. Jedná se o orientační propočet na jednotlivé modelové příklady. Úroková sazba se po pěti letech bude měnit a její další vývoj nelze předem odhadnout. Proto u modelových příkladů bude použita stále stejná úroková sazba. Přesná úroková sazba za kterou by úvěr byl poskytnut bude klientovi spočítaná až přímo na místě v dané bance. Úrokové sazby mohou pozitivně ovlivnit údaje o klientovi (vzdělání, pracovní sektor apod.). Bonitní klienti dosahují lepších úrokových sazeb. Existují i různé slevy za pojištění k úvěru, využití účtu u dané banky, atd., kterými lze snížit danou základní úrokovou sazbu. Tab. 1 Výpočet čisté mzdy manželů (r.2010) položky manželka manžel měsíční hrubý příjem Kč Kč pojistné placené zaměstnavatelem (34% HM) Kč Kč superhrubá mzda (zaokr. na stovky nahoru) Kč Kč záloha na daň (DPFO - 15% SHM) Kč Kč sociální a zdrav. pojištění plac. zaměstnancem (11% HM) Kč Kč sleva na daň základní (2070,-Kč) Kč Kč daňový bonus Kč Kč daňové zvýhodnění dítě (967,-Kč /dítě) 0 Kč 0 Kč počet dětí 0 0 měsíční čistá mzda Kč Kč Zdroj: Vlastní zpracování

31 Empirická část práce Modelový příklad č.1 Česká spořitelna, a.s Ideální hypotéka ČS 32 Ideální hypotéka ČS je určená fyzickým osobám na financování nemovitostí k bydlení. Úvěr je možno získat až do výše 100 % hodnoty nemovitosti stanovené bankou na základě znaleckého ocenění. Doba splatnosti je až 30 let. Pevnou úrokovou sazbu lze stanovit na 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let. Hypotéku lze získat zdarma, bez poplatků za vyřízení a potřebnou výši čerpání si klient určí sám. K datu změny úrokové sazby úvěr lze částečně či zcela splatit bez jakékoliv sankce. Dále Česká spořitelna, a.s. snížila od 16. srpna 2010 svou základní sazbu hypotečního úvěru na 4,59 %. Klienti však mohou svou sazbu snížit o další 1%. Pokud aktivně využívají Osobní účet České spořitelny, tedy měsíčně jim na účet přijde jednou 1,5 násobek měsíční splátky hypotéky a odejdou čtyři platby, získají slevu 0,5 %. Dalšího snížení o 0,5 % dosáhnou zájemci volbou pětileté fixace a splatnosti 20 let. Celkově jim může být nabídnuta sazba již od 3,59 %. Parametry pro výpočet HÚ Ideální hypotéka ČS: Výše úvěru ,- Kč Doba splatnosti úvěru 20 let Typ fixace 5 let Úroková sazba 4,59 % p.a. Tab. 2 Úrokové sazby hypotečních úvěrů pro fyzické osoby (v % p.a.) Typ hypotéky Ideální hypotéka ČS Garantovaná ú.s. pro jednotlivé fixace 1 rok 3 roky 5 let 4,89 4,69 4,59 Sazby platné k Zdroj: 32 Zdroje: použité informace k této podkapitole jsou čerpané a citované z webových stránek České spořitelny: Česká spořitelna, a.s. [online] Dostupné z WWW: <

32 Empirická část práce 32 Výpočet měsíční anuitní splátky: 0,0459 a = = , 36Kč , Klient bude každý měsíc platit anuitní splátku ve výši Kč. K této částce je třeba připočítat i měsíční poplatek 200 Kč za vedení účtu. Výpočet roční aniutní splátky: 0,0459 a = = , 67Kč ,0459 Výše roční anuitní splátky činí Kč. Tab. 3 Charakteristika Ideální hypotéky ČS Minimální výše HÚ Maximální výše HÚ Minimální doba splatnosti HÚ Maximální doba splatnosti HÚ Není stanovena Až 100 % zástavní hodnoty nemovitosti (zastavené nemovitosti) 5 let 30 let Zdroj: Vlastní zpracování na základě podkladů z