ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 969/4 v Chebu, Oběti nacismu 969/70 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Cheb, k.ú. Cheb Adresa nemovité věci: Oběti nacismu 969/70, Cheb Vlastník stavby: Vichr Jiří, Oběti nacismu 969/70, Cheb, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Vichr Jiří, Oběti nacismu 969/70, Cheb, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, Plasy IČ: telefon: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ fax: jako podklad pro dobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : a a Za přítomnosti: pana Jiřího Vichra Počet stran: 41 stran Počet příloh: 33 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne Ing. František Klokočík

2 NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 969/4 v Chebu, Oběti nacismu 969/70 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Snímek z katastrální mapy k datu Prohlášení vlastníka Místopis Cheb je okresní město s kompletní infrastrukturou. Cheb je historické město. Předmětný bytový dům stojí na pozemku parcelního čísla st v katastrálním území Cheb, obec Cheb na rohu ulice Oběti nacismu a Valdštejnova. K domu je přístup a příjezd přímo z ulice Oběti nacismu. Dům má jihovýchodní orientaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Celkový popis Bytový dům je postavený ve zděném konstrukčním systému s tloušťkou zdiva 45 cm a má tři nadzemní podlaží a jedno podkroví a jedno podlaží podzemní. Na prvním až třetím podlaží jsou dva byty na každém podlaží. V podkroví je jeden byt. Tento nově vestavěný byt ale není v prohlášení vlastníka zanesen. Podle vyjádření sousedů je tento byt zatížen soudním sporem. Proto zřejmě se taky neprovedla rekonstrukce střešního pláště. Střecha je dožita a každou chvíli bude do ní zatékat srážková voda. V podzemním podlaží jsou sklepy. Dům má hodnotný sokl z pískovcových bloků, co je ochrana před velkou vodou. Dům má rohový půdorys a je zastřešený valbovou střechou pokrytou původní taškou bobrovkou. I dešťové žlaby a svody jsou dožité. Dům má do ulice původní břizolitovou fasádu ale do dvora je neomítnutý. Fasáda má svoji architektonickou hodnotu. Okna jsou nová zdvojená plastová. Do Valdštejnovy ulice je trojkřídlové okno, do ulice Oběti nacismu je okno trojkřídlové a rohové okna tvoří trojice dvojkřídlových oken. Dům má rekonstruovaný vstup. Vstupní dveře jsou nové dřevěné. Nový je celý schodišťový prostor s rekonstruovanými štukovými omítkami a latexovým nátěrem. Nová je elektrika. Na podestách schodiště jsou plynoměry pro každý byt zvlášť

3 Schodišťové stupně jsou z terazza. Zábradlí je kovové s dřevěným madlem. Vstupní dveře do jednotlivých bytů jsou nové dřevěné. Celý schodišťový prostor je čistý a udržovaný. Nevhodně jsou v tomto prostoru pověšeny plynoměry. Předmětná bytová jednotka se nachází na 2. nadzemním podlaží a je o velikosti 1+1. Její dispozice je patrná ze schematu přiloženého v příloze. Vstupním prostorem je předsíň. Z předsíně jsou vstupy do kuchyně, koupelny a malé vestavěné skříně, která slouží jako komora. Z kuchyně je vstup do pokoje. Koupelna je společná s WC. Dispozice bytové jednotky : kuchyň 15,30 m 2, pokoj 23,10 m 2, koupelna + WC 4,32 m 2, předsíň 4,00 m 2, sklep 3,63 m2. Spolu 50,35 m 2. Vnitřní omítky jsou původní štukové po vysprávkách. Podlahy jsou částečně po rekonstrukci a jsou v tradičním provedení : škvárový podsyp mezi nosnými dřevěnými trámy, prkenný záklop. Koupelna s WC je po rekonstrukci. Nové jsou všechny jejich konstrukční prvky. V koupelně je pověšený plynový kotel Dakon s kouřovodem zaústěným do nově vyvložkovaného komínového tělesa. Koupelna nemá instalační jádro. Inženýrské sítě jsou vedeny vnitřními zdmi. Vodoměr je pod umyvadlem. Topný systém je v pořádku. Vnitřní dveře jsou nové dýhované. Nová jsou i dvojkřídlová plastová okna. Kuchyň je po rekonstrukci. Nový je keramický obklad kolem kuchyňské linky a nová je keramická dlažba podlahy. Nová je i kuchyňská linka. Na místním šetření jsem dostal otázku, zda si může pan Vichr vymontovat kuchyňskou linku a plynový kotel. Na tuto otázku jsem obšírně panu Vichrovi vysvětlil, že kuchyňská linka je součástí bytové jednotky a nelze jí od ní oddělit. To samé je s plynovým kotlem. Pan Vichr mi oponoval, že on koupil byt bez kuchyňské linky a bez plynového kotle a stejně si je vymontuje a odveze do svého nového bytu, který dostane od Města Chebu. Dále se mně pan Vichr ptal, zda je povinen platit domovní daň. Na to jsem mu řekl, že ano. Byt ještě není vydražen. Stáří domu je = 80 roků. Na rekonstrukci pracoval vlastník nemovitosti 17 roků. Bytový dům i bytová jednotka jsou udržovány až na střešní plášť, kde je pravděpodobně nějaký problém. Silné stránky Poctivě vyzděný dům včetně pískovcových bloků soklu, hodnotná architektura, slunná poloha, 2. nadzemní podlaží RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její - 3 -

4 její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní a) pohledávky ve výši ,- s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím vzniklé do s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Cheb Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,02 KUV: 1,02 Parcela č.: 999,00 0,90 901,12 Popis pozemku: Stavební pozemek zasíťovaný rozvodem elektrické energie, vodovodem a kanalizací. MHD v dosahu Průměrná jednotková cena 901,12 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla st v katastrálním území Cheb, obec Cheb je pozemkem stavebním. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace, plynovod a telefon. K pozemku je bezproblémový přístup a příjezd z ulice Oběti nacismu. Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] /

5 Celková výměra pozemků 179 Hodnota pozemků celkem Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha pokoj Obytné prostory 23,10 m 2 1,00 23,10 m 2 kuchyň Obytné prostory 15,30 m 2 1,00 15,30 m 2 předsíň Obytné prostory 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 koupelna + WC Obytné prostory 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 sklep Obytné prostory 3,63 m 2 1,00 3,63 m 2 Celková podlahová plocha 50,35 m 2 50,35 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 50,35 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 80 Další životnost roků 35 Opotřebení % 69,60 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Cheb, Oběti nacismu Zděný konstrukční systém Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Zděný konstrukční systém 50,35 m 2 2. nadzemní podlaží Kč Kč/m 2-5 -

6 Srovnatelné jednotky Název: Prodej, bytová jednotka Prodej bytu 1+1, 40 m2, Šimáčkova, Cheb Kč Předmětem nabídky je bytová jednotka o velikosti 1+1 situovaná v přízemí rekonstruovaného činžovního domu v Šimáčkově ulici v Chebu. Jedná se o udržovaný byt v původním stavu, rozdělený na menší předsíň, obývací pokoj, kuchyň vybavenou kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem a digestoří, menší předsíň, koupelnu s vanou a samostatné WC. Vytápění a ohřev vody byly zajištěny elektrokotlem a el. bojlerem. Obě tato zařízení jsou v současnosti demontována. Okna jsou nová plastová. Podlahy pokrývá dřevo, linoleum a dlažba. K bytu náleží i velký sklep v suterénu a praktická komora v mezipatře domu. Dům prošel rekonstrukcí, v rámci které byla opravena fasáda. Výhodou je i možnost užívání společné oplocené zahrady za domem. Lokalita: Cheb, Šimáčkova Podlaží: 1. nadzemní podlaží Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 40,00 m Kč Kč/m 2 zděný konstrukční systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - topení plynovým kotlem; Celkový stav - horší, bez rekonstrukce fasády; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - téměř stejná nemovitost; Celkový koef. KC 0,84 Název: Prodej, bytová jednotka Prodej bytu 1+1, 35 m2, Palackého, Cheb Upravená j. cena Kč/m Kč Zprostředkujeme prodej bytu o dispozici 1+1 a podlahové výměře 35m2 ve zvýšeném přízemí cihlového bytového domu v Palackého ulici v Chebu. Bytová jednotka má plastová okna, nové podlahy, kuchyňskou linku po rekonstrukci. Koupelna je v původním zachovalém stavu. Příslušenství bytu tvoří sklepní kóje v suterénu domu. Zadní strana domu, kde se nachází bytová - 6 -

7 jednotka je zateplena. V domě je založeno fungující společenství vlastníků bytových jednotek. Parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost se nachází v těsné blízkosti bydliště. Neváhejte nás kontaktovat a sjednat si prohlídku nabízené nemovitosti. S financováním rádi a zdarma pomůžeme Lokalita: Cheb, Palackého Podlaží: 1. nadzemní podlaží Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Zděný konstrukční 35,00 m Kč Kč/m 2 systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Upravená j. Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou koef. KC cena Kč/m 2 plochou větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; 0, Celkový stav - původní fasáda; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - téměř stejná nemovitost; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 50,35 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Popis: Zděný konstrukční systém REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč - 7 -

8 Obvyklá cena Kč slovy: Třistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Odůvodnění Jedná se o poctivě vyzděný bytový dům s výraznou architekturou, s dobrou lokalitou, s rekonstruovaným vstupem a schodišťovým prostorem a téměř úplnou rekonstrukci bytové jednotky ale vlivem vysoké nabídky obdobných bytových jednotek a vlivem zmenšující se kupní síly obyvatelstva v Karlovarském kraji je předmětná bytová jednotka obtížně obchodovatelná a tím pádem obtížně prodejná. Obvyklou cenou je tedy minimální hodnota o výši ,- Kč. Závěr Obvyklá cena o výši ,- Kč je cenou reálnou. V Plasích Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 03/

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Prohlášení vlastníka 1 Prohlášení vlastníka 1 Prohlášení vlastníka 1 Prohlášení vlastníka 1 Fotodokumentace nemovitosti

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 - 36 -

37 - 37 -

38 - 38 -

39 - 39 -

40 - 40 -

41 - 41 -