ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 145 jehož součástí je objekt rodinného domu č.p. 34, pozemek p.č. 76/6 včetně příslušenství Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Blížkovice, k.ú. Městys Blížkovice Adresa nemovité Blížkovice 34, věci: Vlastník stavby: SJM Křesťan Milan a Křesťanová Ivana, č. p. 34, Blížkovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Křesťan Milan a Křesťanová Ivana, č. p. 34, Blížkovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz, a.s., obj. č. 821/2015-D Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, Mor. Krumlov IČ: telefon: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Křesťanové Ivany Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne Ing. Miroslav Krajíček

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé k datu ocenění pro účely dražby Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č.40 kú Blížkovice - Snímek katastrální mapy - projekt přístavby a rekonstrukce z roku stavební povolení na stavbu garáže z roku Vlastní prohlídka a zaměření znalcem - Údaje z realitní inzerce Sreality.cz - údaje ze spolupracujících realitních kanceláří - údaje sdělené spolumajitelkou paní Křesťanovou - Vlastní databáze znalce z uskutečněných prodejů v okrese Znojmo - Vyhl.č. 199/2014 Sb Místopis Městys Blížkovice s 1211 obyvateli leží v západní části okresu Znojmo ve vzdálenosti cca 22 km od Znojma a 5 km od Moravských Budějovic. V obci je základní občanská vybavenost, dopravní obslužnost autobus. V lokalitě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovité věci uvedené na LV: č. 40 pro obec Blížkovice, kú Městys Blížkovice. Jedná se o pozemek p.č. St zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 34 s bytem 3+1 s garáží a příslušenstvím v 1.np a třemi pokoji s koupelnou v podkroví. Dům je po celkové rekonstrukci, s přístavbou, v dobrém technickém stavu a standardu vybavení Příslušenství hlavní stavby tvoří venkovní úpravy v běžném rozsahu. Areál je situován v zastavěném území městyse Blížkovice, poblíž centra. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, příjezd a přístup k domu je po veřejné komunikaci. Silné stránky Zděný, rekonstruovaný dům, vybavení standardní. Dopravní obslužnost autobus i vlak, blízkost Moravských Budějovic Slabé stránky Menší pozemek, nízká konstrukční výška v podkroví

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. V ocenění není brán k této skutečnosti zřetel. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek rovinný, v zastavěné části obce, orientace průčelí na JZ, příjezd z veřejné komunikace, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Lokalita zástavby rodinných domů poblíž centra obce. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Blížkovice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1,00 1,00-3 -

4 Popis pozemku: Stavební pozemek v zastavěném území obce Průměrná jednotková cena 390 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je dle prodejních cen pozemků z majetku obce 390,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st , nádvoří zahrada 79/ , Celková výměra pozemků 371 Hodnota pozemků celkem Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Řadový koncový dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s podkrovím. Vstup z ulice do obytné části vpravo se třemi obytnými místnostmi, koupelnou, zádveřím, WC, spíží a chodbou, vlevo vjezd do garáže. Po dřevěném schodišti je přístup do podkroví se čtyřmi pokoji, koupelnou a šatnou. Stáří původního domu je odhadem 90 roků, v roce 1999 byla provedena rekonstrukce 1.np a přístavba obytné části a garáže, v roce 2007 vestavba podkroví. Konstrukční řešení: Obvodové zdivo smíšené u původní části, přístavba z cihelného zdiva,a bezton, základech. Stropy s rovným omítnutým podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina živičná, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Omítky vápenné, bez vnějších obkladů, vnitřní obklady v koupelnách a kuchyni. Podlahy PVC, plovoucí lamino, keramická dlažba. Okna plastová, v podkroví střešní, dveře dýhované. Vytápění ústřední na tuhá paliva, ohřev vody v el. boileru. Zařizovací předměty v dobrém standardu. Technický stav: Po celkové rekonstrukci, podchodná výška v podkroví pouze 1,84 m. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.pp 30,82 m 2 2,45 m Výčet místností: schodiště 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 kotelna 4,70 m 2 1,00 4,70 m 2 sklad paliva 12,40 m 2 1,00 12,40 m 2 Užitná plocha celkem: 19,90 m 2 1.np 129,40 m 2 2,90 m Výčet místností: chodba a zádveří 7,90 m 2 1,00 7,90 m 2 koupelna 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 WC 1,50 m 2 1,00 1,50 m 2-4 -

5 spíž 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 chodba 3,60 m 2 1,00 3,60 m 2 schodiště 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 kuchyň 8,40 m 2 1,00 8,40 m 2 pokoj 18,00 m 2 1,00 18,00 m 2 ložnice 15,60 m 2 1,00 15,60 m 2 pokoj 18,60 m 2 1,00 18,60 m 2 garáž 12,40 m 2 1,00 12,40 m 2 Užitná plocha celkem: 95,20 m 2 podkroví 129,40 m 2 1,84 m Výčet místností: pokoj 19,50 m 2 1,00 19,50 m 2 pokoj 16,93 m 2 1,00 16,93 m 2 pokoj 17,08 m 2 1,00 17,08 m 2 šatna 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 chodba 4,20 m 2 1,00 4,20 m 2 koupelna 4,23 m 2 1,00 4,23 m 2 Užitná plocha celkem: 67,94 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.pp (3,80*7,85+2,20*0,45)*(2,45) = 75,51 m 3 1.np (7,85*12,50+2,75*4,90+3,15*5,65)*(2,90) = 375,25 m 3 podkroví (129,40)*3,20/2 = 207,04 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.pp 75,51 m 3 1.np 375,25 m 3 podkroví 207,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 657,80 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Zdivo smíšené zdivo vesměs kámen 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozink. plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenná s nátěrem 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře náplňové 13. Okna plastová, dřevěná zdvojená - 5 -

6 14. Podlahy obytných betonové místností 15. Podlahy ostatních dlažba místností 16. Vytápění WAW 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody karma 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 129 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 183 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 657,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 60 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 183,04 m 2 Obestavěný prostor: 657,80 m 3 Zastavěná plocha: 129,40 m 2 Plocha pozemku: 371,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům s bytem 6+1 a příslušenstvím situovaný v centru městyse Blížkovice. Rekonstruovaný v roce 1999 a 2007, v dobrém technickém stavu i standardu vybavení. Příslušenství tvoří venkovní úpravy v běžném rozsahu

7 Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům v Městysi Blížkovice o dvou bytových jednotkách, dispozice 2 x 2+kk, každá s vlastním samostatným vchodem s možností propojení. V uzavřeném dvoře je veranda s krbem, letní kuchyně s udírnou, garáž, dílna. Interiér domu je po zdařilé celkové rekonstrukci, nové el.rozvody, nová voda, okna i podlahy. První bytová jednotka 40 m2, koupelna s WC, sprch.kout, druhá bytová jednotka 60 m2, obýv.pokoj s jídelnou a kuchyň.linkou, koupelna s vanou, samostatné WC, ložnice, špajz, veranda 20 m2. Dům se nachází v klidné části městyse, parkování u domu, nebo v průjezdu. Lokalita Blížkovice Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdroj: Realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - totožná; Typ stavby - srovnatelný; Stáří - srovnatelné; Garáž - v objektu; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Celkový koef. KC 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD III RD 4+kk po částečné rekonstrukci v obci Pravice, okr. Znojmo. V domě proběhla rekonstrukce elektřiny, podlahy, plastová okna, topení, omítky, rozvody vody v plastu, plastové vstupní dveře, nová střecha.za domem je oplocená uzavřená zahrada, uprostřed klenutý sklep, hospodářské místnosti, letní kuchyň. Vzdálenost do města Hrušovany nad Jevišovkou je to pouhé 3 km, zde je veškerá občanská vybavenost: restaurace, KB, Spořitelna, nákupní středisko, lékaři, škola, školka. Dům 4+kk Pravicích zajišťuje naprosté soukromí. Je vhodný k trvalému bydlení i na chalupaření Lokalita Pravice Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,05 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 0,95 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdroj: realitní inzerce

8 Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - horší; Typ stavby - samostatně stojící; Stáří - nižší; Garáž - není; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Celkový koef. KC 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD IV RD 5+1 o výměře 155m2, pozemek 1751 m2, samostatná komerční budova, Pavlice, okres Znojmo Nabízíme Vám exkluzivně k prodeji rodinný dům 5+1 se samostatnou komerční částí, manipulačními plochami a velkou zahradou, vhodného pro bydlení současně s podnikáním. Zděný dům byl postaven v letech a nachází se v obci Pavlice vzdálené 18 km SZ od města Znojma. Jedná se o přízemní dům ve velice zachovalém stavu a je stavebně situován více do zahrady. V levé části se nachází hala, kuchyně se spíží, koupelna, WC a 3 pokoje, v pravé části najdeme obývací pokoj, pokoj se samostatným vchodem a schodiště do sklepních prostor, kde se nachází technická místnost pro topnou a vodo techniku. Ve všech prostorách domu jsou podlahy keramická dlažba, vytápění je zajištěno kombinovaným plynovým kotlem se zásobníkem pro teplou už. vodu, elek. je 220/380V. V současné době je voda odebírána z vlastní pitné studny, ovšem obecní vodovod je vybudován a na hranici pozemku je již připravena šachta s vodovodní přípojkou. Stejně tak je připravena i kanalizační přípojka, splašky jsou prozatím svedeny do septiku (cca 15 m2). Na dům navazuje další místnost, která je využívána jako dílna. Za domem se nachází dvorek, zahrada s výměrou 1342 m2 a seník s pergolovým zastřešením, které je možno využít např. pro kryté parkovací stání. V roce 2014 proběhla výměna stávajících oken za plastová. K domu patří i samostatně stojící komerční budova, která je taktéž součástí prodeje. Dříve byla užívána jako prodejna stavebnin se skladovacími prostorami. Její zastavěná část tvoří 99 m2, zhruba polovina je určena jako sklad a druhá část jako prodejna Lokalita Pavlice Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,95 K3 Stáří 0,90 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,90 K6 Vybavení 0,70 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - samostatně stojcí; Stáří koef. KC - novější; Velikost - srovnatelná, pozemek větší; Vybavení - 0,43 bohatší příslušenství, sklad; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 114,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 183,04 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Ke stanovení ceny obvyklé vycházel znalec z hodnoty porovnávací. K porovnání byly použity srovnatelné objekty z realitní inzerce (sreality.cz) upravené zvolenými koeficienty porovnání, cena byla konzultována v realitní kanceláři Sting. Závěr Poloha objektu ve větší obci, se základní občanskou vybaveností i minimem pracovních příležitostí. Dům poblíž centra, po rekonstrukci, s dobrým standardem vybavení. Poptávka na realitním trhu v uvedené lokalitě po obdobných nemovitostech vyrovnaná s nabídkou. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na Kč. V Moravském Krumlově Ing. Miroslav Krajíček U Mostu Mor. Krumlov telefon: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 98/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti

11 Snímek katastrální mapy

12 Situování v obci

13 Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti pohled z ulice pohled ze dvora Pohled z ulice pokoj

14 pokoj schodiště do podkroví koupelna ložnice v podkroví pokoj v podkroví koupelna

15 kuchyň pokoj