ODHAD OBVYKLÉ CENY. číslo /2015

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo /2015 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Štětí, k.ú. Brocno Adresa nemovitosti: Brocno 116, Štětí Vlastník stavby: /2660, pan Martin LEP, Brocno 116, Štětí, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /2660, pan Martin LEP, Brocno 116, Štětí, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, Praha 6 ZHOTOVITEL : Dolmen servis, s.r.o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 17, Praha 2 IČ: telefon: DIČ: CZ fax: dolmen06@centum.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu), č.j. 167 EX 1516/13

2 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 33 strany Počet příloh: 19 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne Ing. Pavel Dytrych, jednatel NÁLEZ Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 1516/ List vlastnictví 85 pro katastrální území Brocno - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Fotodokumentace - Odborná literatura - SW NEMExpress AC - Nabídky realitních kanceláří - 2 -

3 Místopis Obec Štětí patří k menším obcím ležící v Ústeckém kraji, okres Litoměřice. Obec má kolem osmi tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je na přiměřené úrovni. Dopravní obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou větší města. Obec má několik místních částí (jako je např. právě Brocno), jejichž vybavenost je výrazně menší. SOUČASNÝ STAV průmyslová zóna Okolí : BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD silnice II.,III.tř Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 116 v okrajové části obce s hospodářskou částí. K domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě zahrada a další. Vlastní budova je zřejmě nepodsklepená, hospodářská část přímo navazuje na část obytnou. Jedná se jako by o dvě spojené stavby, přičemž jedna část je zděná a druhá část dřevěná. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80, respektive 50 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Do nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem běžné údržby. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo exekutorské ve výši , zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji smluvní k zajištění pohledávek ve výši Kč, přičemž stav těchto nemovitostí. Dále je na listu vlastnictví zapsáno věcné břemeno užívání pro uživatele Roman Lep dané dědickým řízením. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky - věcné břemeno užívání

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území, ale je v rozsáhlém chráněném území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví je zapsáno dříve popsané zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávek. Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti a věcné břemeno doživotního užívání. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní břemena nejsou známa. OCENĚNÍ - 4 -

5 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m 2 ] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Štětí KRC: 0,95KMP: 1,00KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: ,85 0,90 208,34 Popis pozemku: Zahradní pozemek nezasíťovaný, podobného charakteru jako oceňovaný ve stejné lokalitě. Průměrná jednotková cena 208,34 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena zahradních pozemků v obci Štětí z nabídek realitních kanceláří činí 210 Kč Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena [ m 2 ] [ Kč/m 2 ] pozemku [Kč] zastavěná plocha a 139/ nádvoří zahrada 38/ ostatní plocha 576/ lesní pozemek ostatní plocha Obvyklá cena před korekcí ceny Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem - 5 -

6 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. Název plocha Výška Přízemí 214,00 m 2 3,20 m 2.NP 214,00 m 2 2,85 m Zastřešení 184,00 m 2 1,96 m Přízemí dřevěné části 162,00 m 2 2,80 m 2.NP dřevěné části 162,00 m 2 2,36 m Zastřešení dřevěné části 132,00 m 2 1,14 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (214)*(3,20) = 684,80 m 3 2.NP (214)*(2,85) = 609,90 m 3 Zastřešení (184)*(1,96) = 360,64 m 3 Přízemí dřevěné části (162)*(2,80) = 453,60 m 3 2.NP dřevěné části (162)*(2,36) = 382,32 m 3 Zastřešení dřevěné části (132)*(1,14) = 150,48 m 3-6 -

7 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Obestavěný Název Typ prostor Přízemí 684,80 m 3 2.NP 609,90 m 3 Zastřešení 360,64 m 3 Přízemí dřevěné části 453,60 m 3 2.NP dřevěné části 382,32 m 3 Zastřešení dřevěné části 15 0,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 641,74 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamené 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, jednoduchá 14. Podlahy obytných prkenný povrch místností 15. Podlahy ostatních betonová mazanina místností 16. Vytápění přímotopy 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody boiler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC - 7 -

8 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 214 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 795 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 641,74 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 264 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 64 Další životnost roků 56 Opotřebení % 53,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 395,00 m 2 Obestavěný prostor: ,72 m 3 Zastavěná plocha: 262,00 m 2 Plocha pozemku: 4 809,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku

9 Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Štětí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m 2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Štětí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m 2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 235,00 m m Kč Kč/m 2-9 -

10 Název: Rodinný dům Lokalita Liběšice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m 2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 310,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 395,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Výpočet výnosové hodnoty č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 %

11 Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Výnosová metoda nebyla zpracována, neboť není známo, že by nemovitost byla pronajata, nebo že by existoval takový záměr. Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno užívání Jde o věcné břemeno užívání bez nájmu, neúplatné mimo nákladů. Podle Listu vlastnictví 85 v katastrálním území Brocno je sjednáno věcné břemeno užívání pro Romana Lepa. Jedná se o Usnesení Okresního soudu v Litoměřicích o schválení dědické dohody ze dne Věcné břemeno spočívá v právu užívání všech nemovitostí zapsaných na LV s výjimkou parcely číslo lesní pozemek o výměře m 2. Věcné břemeno je stanoveno na dožití - navždy. Výpočet hodnoty věcného břemene se provádí podle základního vzorce: z Cv = u x 100 % Tento výsledek se odečte od celkové hodnoty nemovitosti. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Rodinný dům: Výměra: 795,00 m

12 Jednotková cena: 0,50 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 795,00 m 2 * 0,50 Kč/m 2 * 3,40 % = 13,52 Kč/rok Pozemky: Výměra: 1 846,00 m 2 Jednotková cena: 0,10 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 1 846,00 m 2 * 0,10 Kč/m 2 * 1,00 % = 1,85 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 15,36 Kč/rok Sjednané nájemné: Stavba: Výměra: 795,00 m 2 Jednotková cena: 397,50 Kč/m 2 Sjednané nájemné: 795,00 m 2 * 397,50 Kč/m 2 = ,50 Kč/rok Pozemky: Výměra: 1 846,00 m 2 Jednotková cena: 184,50 Kč/m 2 Sjednané nájemné: 1 846,00 m 2 * 184,50 Kč/m 2 = ,- Kč/rok Sjednané nájemné - celkem: ,50 Kč/rok Ocenění se provede podle 16b odst. 2) zákona č. 151/97 Sb., jelikož roční užitek lze určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a tento roční užitek není o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % ,50 Kč/rok * 50 % = ,75 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,75 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,75 Kč * 10 let = ,50 Kč Ocenění věcného břemene činí = ,50 Kč

13 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Majitel, ač byl písemně vyzván, neumožnil prohlídku domu, takže vnější míry byly získány mimo pozemek a vnitřní pak podle pomůcek. Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu. Věcné břemeno zapsané na listu vlastnictví tzv. na vždy je hodnotově vyšší než porovnávací hodnota. Cenu nemovitosti tak tvoří pouze parcela 577 lesní pozemek o výměře m 2. Skutečností však je, že i kdyby poměr cen byl příznivější, prodej nemovitosti s takovým věcným břemenem je velmi problematický. Kupujícím by snad mohl být jen držitel věcného břemene, avšak za nereálnou cenu

14 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 1516/ List vlastnictví 85 pro katastrální území Brocno 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Karty porovnávaných nemovitostí

15 Příloha č. 1 Usnesení - str

16 Příloha č. 1 Usnesení - str

17 Příloha č. 1 Usnesení - str

18 Příloha 2 LV 85 - str

19 Příloha č. 2 LV 85 - str

20 Příloha č. 2 LV 85 - str

21 Příloha č. 3 Katastrální mapa

22 Příloha č. 4 Mapka místa

23 Příloha č. 4 Mapka oblasti

24 Příloha č. 5 Dřevěná část Zahrada Zděná část Suché WC

25 Příloha č. 5 Boční část obytné části Zadní trakt Pohled zezadu Zadní část hospodářské části

26 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str

27 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str

28 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č

29 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 2 - str

30 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str

31 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str

32 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti - pozemek - str

33 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti - pozemku - str