Pravidla prodeje bytového fondu ve vlastnictví městyse Sněžné. Bytové domy Buchtův kopec : čp. 206 a 207 čl. I. - úvod

Transkript

1 Pravidla prodeje bytového fondu ve vlastnictví městyse Sněžné. Bytové domy Buchtův kopec : čp. 206 a čl. I. - úvod Prodej bytů nebo celých bytových domů z vlastnictví městyse Sněžné do vlastnictví soukromých subjektů, bude provedeno s jednoznačným upřednostněním stávajících uživatelů bytových jednotek. Toto rozhodnutí je zásadní jak pro stávající nájemníky, tak pro městys Sněžné, zvláště v době zvýšeného zájmu právnických i fyzických osob se skrytým, ale přesto zřejmým zájmem, koupit byt k rekreačním účelům. Na Buchtově kopci vlastní městys Sněžné dům čp bytů, dům čp bytů. Důvodem prodeje bytového fondu na Buchtově kopci je umožnit lidem převzít do vlastních rukou rozhodování o kvalitě vlastního bydlení a také finanční přínos pro městys v situaci, kdy tento potřebuje investovat v ostatních svých oblastech údržby a rozvoje. Pro stanovení jasných základních pravidel a nutných kroků, byla vytvořena Pravidla prodeje bytového fondu ve vlastnictví městyse Sněžné (dále jen Pravidla), kterými jsou vymezeny hlavní zásady a postup prodeje bytů nebo celých domů z majetku městyse Sněžné pro všechny typy prodejů. Tyto typy prodeje jsou zde dále uvedeny. Pravidla upravují jednotný postup při prodejích bytů, určují způsob stanovení ceny a úhrady kupní ceny tak, aby změna vlastnictví byla průhledná a srozumitelná, pro většinu občanů přijatelná za únosných podmínek. Tvorba nabídkové ceny s navrženými slevami zohledňuje technický stav budov s jejich opotřebením a vadami. Vlastní prodej bytů, nebo celých obytných domů bude realizován s vysokým stupněm liberálního přístupu, avšak současně způsobem, aby byla zaručena ochrana všech nájemců, kteří mají s městysem vypořádány všechny závazky. Touto ochranou se rozumí především uplatnění práva první koupě pro stávajícího řádného nájemce, a to i v případě, kdy toto uplatnění práva výslovně nevyžadují právní předpisy ČR. Městys Sněžné při prodeji upřednostňuje jeho rychlý a bezproblémový průběh, při dodržování pravidla, kterým je svobodné rozhodnutí každého občana o přijetí nabídky ke koupi bytu. Pro možnost okamžitého rozvinutí trhu s byty, nebude městys Sněžné uplatňovat předkupní právo k bytům neb domům, které budou dle těchto Pravidel odprodány. Budoucí majitel tedy s nimi bude moci volně nakládat ihned po zakoupení. Občané si také budou moci sami svobodně rozhodnout, jakou formu vlastnictví zvolí. V případě, že zvolí koupi domu právnickou osobou (např.bytové družstvo), zastupitelstvo městyse konstatuje v souladu s 39 odstav.2 zákona o obcích, ve znění pozdějších předpisů, že nabídková kupní cena je nižší, než cena obvyklá nebo tržní, protože tyto byty jsou prodávány stávajícím nájemcům a jsou jimi obsazené a užívané. Záměr, prodat vybrané nemovitosti, byl schválen Zastupitelstvem městyse Sněžné ve 4. jednání, dne , a podle zákona o obcích předepsaným způsobem zveřejněn dne

2 čl. II. vymezení pojmů Pro účely těchto Pravidel se rozumí : a) budova trvalá stavba, spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěna b) byt místnost nebo soubor místností, které jsou dle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Také bytová jednotka c) společné části domu prostory určené pro společné užívání podle zák.č.72/1994 Sb., zejména základy, střecha, půda, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, studené a teplé vody, kanalizace, rozvody a rozvodny elektřiny v nebytových prostorech a rozvody plynu, vzduchotechnika, hromosvody, společné antény, dále jiné příslušenství a zařízení domu, např. vybavení sušárny a prádelny d) bytový dům dům určený k bydlení, (také obytný) e) podlahová plocha bytu plocha všech místností a prostory, které tvoří příslušenství k bytu f) příslušenství bytu vedlejší místnosti a prostory, které jsou určeny k užívání s bytem.vedlejší místnosti jsou místnosti jako např. neobytné kuchyně, kuchyňské kouty, haly, komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, vestavné skříně, stavebně oddělené sprchové kouty, předsíně, balkony tvořící součást bytu, sklep g) oprávněný nájemce bytu osoba, která byt užívá ke dni rozhodnutí o prodeji na základě platného nájemního vztahu h) přijetí nabídky(akceptace) prokazatelné doručení vyplněného předtištěného tiskopisu prodávajícímu nebo organizátorovi prodeje a uhrazení částky (6000,-) za každý byt, nebo za každý podíl na domu na určený účet městyse Sněžné s použitím správného variabilního symbolu i) organizátor prodeje případně prodejcem vybraná realitní kancelář nebo sám prodávající čl. III. předmět prodeje Bytové domy čp počet bytů 6 a čp.207- počet bytů 8, vč. zastavěných pozemků Předmětem prodeje může být podle zvolené formy vlastnictví: 1) při prodeji celého domu : a - bytový dům se zastavěným pozemkem b - spoluvlastnický podíl na domě s příslušným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a zastavěném pozemku 2) při prodeji jednotlivých bytů : a byt s příslušným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a zastavěném pozemku 2

3 Prodej domů a prodej spoluvlastnických podílů na bytovém domě bude realizován dle příslušných ustanovení zákona č.40/1964 Sb., Občanského zákoníku. Předmětem prodeje v případě 1a, 1b bude vždy bytový dům jako celek, tzn. se všemi součástmi a příslušenstvím a zastavěný pozemek. V případě prodeje jednotlivé bytové jednotky vymezené dle zák.č.72/1964 Sb., je předmětem prodeje i podíl na společných částech domu dle par.2 písm. g) tohoto zákona, dále podíl na zastavěném pozemku dle 21, odst. 1, tohoto zákona, a to v rozsahu, který je dán poměrem podlahové plochy bytové jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě ve smyslu par. 8 citovaného zákona. Věcná břemena na inženýrské sítě budou přecházet na nové vlastníky. čl. IV. formy prodeje Prodej bytových domů a bytů může být realizován některou z následujících forem, a to vždy takovým způsobem, aby byla zaručena ochrana nájemců. Touto ochranou se rozumí především uplatnění práva první koupě pro stávajícího oprávněného nájemce. To také v případech, kdy uplatnění tohoto práva není právními předpisy ČR výslovně požadováno. Prodej domů nebo bytů jednotlivými formami nebude rozdělen do samostatných etap, bude probíhat současně v časovém sledu uvedeném v těchto Pravidlech. Jednotlivé formy prodeje : 1 - Prodej celého obytného domu a - právnické osobě, kterou založí minimálně 51% nájemců v domě. b - do podílového spoluvlastnictví všech nájemců v domě 2 Prodej jednotlivých bytů s příslušným podílem na společných částech domu a zastavěném pozemku 1a) Celý obytný dům může být prodán právnické osobě, kterou za tímto účelem utvoří nejméně 51% oprávněných nájemců v domě. Právnická osoba se nestane vlastníkem jednotlivého konkrétního bytu, ale vlastníkem celého domu. Právnickou osobou může být např. sdružení občanů družstvo, dle 221 až 260 zákona č. 513/1991 Sb. o sdružování občanů. 1b) Celý obytný dům může být prodán do podílového spoluvlastnictví všech oprávněných nájemců. Dům bude prodán do podílového spoluvlastnictví nájemců v domě, přičemž spoluvlastnické podíly budou odpovídat poměrům velikosti podlahových ploch jednotlivých bytů. Jedná se také o prodej celého domu, dosavadní nájemní vztahy k bytům sice zaniknou, ale kupující (podíloví spoluvlastníci) se nestávají vlastníky bytů, které užívají, ale přísluší jim ideální spoluvlastnický podíl k celému domu a zastavěnému pozemku. Užívání domu se bude řídit dohodou spoluvlastníků, zejména ve smyslu, kdo bude užívat který byt. Podíly nájemníků, kteří jsou z prodeje vyloučeni, např. pro neplacení nájmu, mohou být odkoupeny přednostně ostatními nájemci domu. Nebude-li z jejich strany zájem, mohou být prodány dle uvážení prodávajícího dalším osobám. 3

4 V průběhu měsíce od toho se vše časově odvíjí se uskuteční jednání s nájemci bytů v jednotlivých domech určených k prodeji, aby se seznámili s pravidly a podmínkami prodeje. V případě, že zájemci zvolí formu prodeje celého domu, bude prodej uskutečněn na základě závazné písemné žádosti příslušného počtu nájemců, doručené městysi nejpozději do XX. XX.XXXX. Vzor žádosti o prodej domu je příloha č.3 těchto Pravidel (Do 60ti dnů od schůzky, lépe od doručení žádosti)) V případě, že se v domě nachází byt, za jehož oprávněným nájemcem má městys pohledávku z titulu dlužného nájmu, služeb atd., dům nebo byt mu bude nabídnut k prodeji, kupující je však povinen před uzavřením kupní smlouvy pohledávku uhradit v plném rozsahu. Kupní smlouva musí být uzavřena nejpozději do 60-ti kalendářních dnů ode dne doručení návrhu kupní smlouvy kupujícímu. Prodej může být realizován pouze na základě písemné žádosti oprávněných nájemců na předepsaném tiskopisu, kterým je vzor žádosti uvedený jako příloha č.3 těchto Pravidel Pokud oprávnění nájemníci nevyužijí nabídky ke koupi domu dle bodu 1.čl.IV (po uplynutí 60-ti dnů), budou jednotlivě osloveni nabídkou ke koupi bytové jednotky. Nabídka na koupi bytové jednotky nebude zaslána těm, kteří nemají splněny závazky k městysi Sněžné ve lhůtě splatnosti. V okamžiku splnění svého závazku, může nájemce písemně požádat o zaslání nabídky prodeje 2 - Prodej jednotlivých bytových jednotek s příslušným podílem na společných částech domu a pozemku podle zákona č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) Postup při této formě prodeje je stanoven zákonem o vlastnictví bytů. Jsou prodávány byty jejich nájemcům. Spolu s vlastnictvím bytu pak kupují určitý vlastnický podíl na společných částech domu, ve kterém se byt nachází. Dosavadní nájemníci se stávají vlastníky jednotlivých bytů a spoluvlastníky nebytových prostor, společných částí domu a zastavěného pozemku. Právo první koupě: Při prodeji bytových jednotek současný vlastník městys Sněžné, nabídne převod vlastnictví bytu nejprve oprávněnému nájemci, kterému náleží právo první koupě ve lhůtě stanovené v odst. 1, 22, zákona 72/1994 Sb., tj. 6 měsíců ode dne prokazatelného doručení kvalifikované nabídky nájemci, nebo-li návrhu na uzavření kupní smlouvy. Prodej bytové jednotky bude realizován na základě přijetí nabídky (akceptace) dle čl. II/h oprávněným nájemcem ve stanovené lhůtě 6 ti měsíců, a to na předepsaném tiskopise, který uveden jako vzor v příloze č. 5, těchto Pravidel. Lhůta 6ti měsíců nesmí být nikterak omezena!!! 4

5 Předkupní právo : Neuplatní.li nájemce právo první koupě, tzn. nepřijme-li nabídku od městyse, má nadále podle par.22 odst.2 zákona o vlastnictví bytů, právo přednostního nabytí bytové jednotky ve lhůtě jednoho roku od uplynutí šestiměsíční lhůty za podmínek, stanovených par. 606 občanského zákoníku, tj. koupě bytu za cenu nabídnutou jinou (třetí) osobou. Smlouvu o převodu vlastnictví bytové jednotky v případě využití předkupního práva musí nájemce uzavřít do tří měsíců ode dne doručení písemné nabídky, smlouva musí obsahovat všechny podmínky převodu, jinak předkupní právo zaniká. Nájemcům, kteří zvolili formu prodeje jednotlivých bytů, budou nabídky k prodeji zasílány v průběhu měsíců (za dva měsíce nejdříve).nabídka bude zaslána oběma manželům. Prodej bytu bude v tomto případě realizován ve lhůtě 6-ti měsíců od přijetí akceptace (nabídky), vyplněné na předepsaném tiskopisu, který bude součástí nabídky a jehož vzor je přílohou č.5 těchto Pravidel. Kupní smlouva musí být uzavřena do 60-ti dnů ode dne doručení návrhu kupní smlouvy kupujícím. Nabídka nebude zasílána tomu, kdo nemá řádně vypořádány veškeré závazky po lhůtě splatnosti k městysi. V okamžiku úhrady závazků vůči městysi, může nájemce písemně požádat o zaslání nabídky. Pokud se v domě nachází neobsazený byt řádným nájemcem, bude prodán jakémukoliv zájemci za tržní nejvyšší cenu s tím, že na tento prodej se nevztahují tato Pravidla. V tomto případě je výběr kupujícího, podmínky prodeje, cena, výhradně v pravomoci Zastupitelstva městyse Sněžné.. Čl. V. Prodej domů nebo bytů příbuzným nájemce v linii přímé Na základě písemného prohlášení nájemce bytu, může příbuzný v linii přímé vstoupit do práv oprávněné osoby. Vzor čestného prohlášení je přílohou č.4, těchto Pravidel. V případě, že bude příbuznému nájemce prodán byt, který nájemce užívá, vstupuje tento přímý příbuzný do práv a povinností města jako dosavadního pronajímatele (nahrazuje ho). Nájemní vztah tedy trvá za shodných podmínek jako dosud. 5

6 čl. VI. - Možnost prodeje bytů třetím osobám Pouze v případě nevyužití práva první koupě domu, ani práva první koupě či práva přednostního nabytí bytové jednotky (viz výše), bude nemovitost nabídnuta ke koupi jiné osobě ( fyzické nebo právnické, která může nemovitosti nabývat do vlastnictví dle platných předpisů) a může být prodána jako obsazená za podmínek, uvedených dále. Rozhodnutí o prodeji bytů, jejichž nájemce nevyužil práva přednostní koupě, stanovení podmínek, ceny a případných kupujících, podléhá výhradně Zastupitelstvu městyse Sněžné. čl. VII. - Oprávněné osoby Postavení oprávněných nájemců bytů s právem nájmu sjednaným na dobu určitou a na dobu neurčitou, je pro účely prodeje dle těchto Pravidel rovnocenné. V případě, že oprávněný nájemce bytu v domě, určeném k prodeji dle těchto Pravidel nebude mít zájem o koupi, ale zájem bude mít nájemník jiného domu v majetku městyse Sněžné, který však k prodeji určen není, dohodnou-li se tito dva na výměně bytů, bude jim to ze strany městyse před koupí umožněno a na nového nájemníka bytu určeného k prodeji se bude hledět jako na oprávněného nájemce. Tento způsob prodeje bude mít přednost před prodejem třetím osobám čl. VIII. Zajištění prodeje - Městys Sněžné zajišťuje prodej ve své režii čl. IX. Výpočet kupní nabídkové ceny Pro stanovení objektivní ceny bylo při její tvorbě použito znaleckých posudků domů z roku 2008, kde bylo zohledněno stáří domů. U domu čp %, u domu čp %. Zastupitelstvo však poskytuje další slevy na opotřebení a stáří domů, které jsou uvedeny v čl.x. těchto Pravidel.Z takto vytvořených cen domů a z celkových ploch bytů byla dále odvozena cena za 1 m² a násobena počtem m² podlahové plochy jednotlivých bytových jednotek. Základní cena jednotlivých domů, nebo jejich spol. podílu a cena bytové jednotky v sobě zahrnují: 1/ domu - vlastní cenu ze znaleckého posudku domu nebo spoluvlastnického podílu domu, vč. jeho součástí a příslušenství a zastavěného pozemku 2/ bytu - cenu za celkové m² bytu, příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a podíl na zastavěném pozemku 6

7 Pro účely výpočtu kupní nabídkové ceny bytu se výměra podlahové plochy bytu stanoví součtem 100% podlahové plochy všech místností bytu a jeho příslušenství (např. sklepní místnosti vyzděné), a 50% podlahové plochy sklepních kójí a balkonů. Podpisem přílohy č.2, případně č.5, je kupujícím odsouhlasena skutečná výměra podlahové plochy bytu nebo domu, Podpisem jedné z těchto žádostí kupující stvrzuje správnost výměry plochy pro výpočet ceny bytu a domu a části spoluvlastnických podílů, souhlasí s Pravidly prodeje bytového fondu ve vlastnictví městyse Sněžné. čl. X. poskytnutí slev V zájmu umožnění přijmout nabídku co největšímu počtu zájemců o koupi bytu, rozhodlo Zastupitelstvo městyse Sněžné o snížení vypočtené ceny bytu nebo domu takto : - sleva za stáří domu ( v tabulce označena S1 ) ve výši 25% až 35% - sleva za prodej domu právnické osobě, kterou za tímto účelem založí nejméně 51% nájemců v domě, nebo podílového spoluvlastnictví všech nájemců v domě, tzn. prodány všechny byty ( v tabulce sleva označena S2 ) ve výši 15% Pro účely kupní ceny bytu se výměra podlahové plochy stanoví součtem 100% plochy všech místností bytu, nebytového prostoru, jeho příslušenství, a to i mimo bytový prostor, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu, nebytového prostoru (např. sklepní vyzděné místnosti), dále 50% podlahové plochy sklepních kójí ( nevyzděných místností a balkonů. Základní cena jednotlivých domů, výše poskytnutých slev v jednotlivých případech a kupní cena po odečtení slev jsou uvedeny v příloze č.2 těchto Pravidel. dům čp. 207 součet plochy všech osmi bytů = 570,36 m² dům čp. 206 součet plochy všech šesti bytů = 378,12 m² Bude-li v době prodeje městys Sněžné plátcem DPH, bude ke konečné ceně připočítána DPH dle, v době prodeje, platného zákona. Pohledávky váznoucí na bytech: Zájemce o koupi bytu, za jehož nájemcem má městys pohledávku z titulu dlužného nájemného a z titulu dlužných úhrad za služby spojené s užíváním bytu, je před uzavřením smlouvy povinen odkoupit a uhradit tuto pohledávku v plném rozsahu. čl. XI Způsob úhrady kupní ceny Úhradu může kupující uskutečnit platbou vlastními finančními prostředky, pomocí úvěrů, nebo kombinací těchto dvou způsobů. Zájemce o koupi je povinen zaplatit ke dni zaslání žádosti o koupi bytu na účet 7

8 městyse Sněžné zálohu 6000,-Kč, v případě koupě celého domu právnické osobě se částka násobí počtem bytů v domě. V případě, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně kupujícího, zůstává tato částka městysi Sněžné. V případě, že smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně městyse, bude finanční částka vrácena kupujícímu. Kupní cena v případě platby z vlastních prostředků musí být uhrazena kupujícím nejpozději v den podpisu kupní smlouvy. Kupní cena bude považována za uhrazenou až připsáním celé částky, rovnající se kupní ceně, na účet městyse. V případě platby pomocí úvěru, musí být cena uhrazena nejpozději do dvou měsíců od podepsání kupní smlouvy a bude považována za uhrazenou teprve připsáním celé částky, odpovídající kupní ceně, na účet městyse Sněžné. O zápis do katastru nemovitostí bude požádáno až po uhrazení celé kupní ceny nemovitosti na účet městyse Sněžné. čl. XII Zajištění prodeje, úhrada nákladů Přípravu prodeje domů a bytů bude zajišťovat městys Sněžné. Služby spojené s organizováním prodeje, přípravou a zpracování převodních smluv, zpracování znaleckých posudků, zpracování prohlášení vlastníka, organizuje a hradí městys Sněžné.Ten rovněž hradí daň z převodu nemovitostí ve výši stanovené právními předpisy. Kupující hradí správní poplatky, spojené s vkladem vlastnického práva podle příslušné převodní smlouvy do katastru nemovitostí, ověření podpisu na převodních smlouvách, služby spojené se získáním případných úvěrů, náklady vzniklé s případným vznikem právnické osoby. čl. XIII Závěrečná ustanovení V průběhu prodeje nebudou povolovány žádné stavební úpravy prodávaných bytů a domů, mimo havarijní situace, odsouhlasené prodávajícím. Prodej bude podporován rozhodnutím Rady městyse Sněžné o směnách bytů, např. rozšířením či zúžením nájemních smluv mimo původní nájemce bytů, to vše na základě jejich žádostí. Fyzické předání prodaných bytů nebo domů, včetně předání všech dokladů, které se vztahují k prodaným nemovitostem a má-li je prodávající k disposici, budou předány novým vlastníkům, případně jimi určeným správcům. Tato Pravidla prodeje bytů a bytových domů v majetku městyse Sněžné byla schválena Zastupitelstvem městyse Sněžné dne 29. června