ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny pro dražbu. Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně bytové jednotky č. 472/7 v budově č.p. 472 ul. Nad Stadionem ležící na p.č. 558 v kú a obec Vrbno pod Pradědem, okr. Bruntál s podílem na budově a pozemku p.č. 558 Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, Jeseník, mobil : odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 25 stran s přílohami. V Jeseníku, dne

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Vrbno pod Pradědem v širší části obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž sítě, v domě je zemní plyn do plynové kotelny, v bytech pouze PB, povodňová zóna 1. K bytovému domu č.p. 472 je přístup přes cizí pozemek p.č ost. plocha ENERGOAQUA, a.s., 1.máje 823, Rožnov pod Radhoštěm. Upozorňuji na nájemní vztah, v současné době je byt pronajatý. Na LV 1195 jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Vrbno pod Pradědem, okr. Bruntál, LV č ze dne , vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Vrbno pod Pradědem. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti vlastníka vč. fotodokumentace, údaj o stáří domu r Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů jsou ve větší míře - 2 -

3 nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č pro kú a obec Vrbno pod Pradědem, okr. Bruntál zapsán: Pechová Pavla Nad Stadionem č.p. 472 PSČ Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v budovách 2) Stavební pozemek - 3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Popis Bytová jednotka č. 472/7, 3+1, v 2.n.p. vlevo: kuchyně, chodba, 3x pokoj, šatna, lodžie, koupelna, WC, podlahy PVC, laminát, vlysy, dl. teraco, vybavení jednotky - kuch. linka, sporák komb. na PB, láhev umístěná na lodžii byt. jednotky, digestoř, vana ocelová, umyvadlo, WC mísa, lit. radiátory, okna zdvojená dřevěná, prohlášení vlastníka jsem neměl k dispozici, proto jsem měření provedl dle skutečného stavu, 2x vodoměr na teplou a studenou vodu, byt je po částečné rekonstrukci v lepším stavu. Bytová jednotka se nalézá v domě kde je celkem 24 bytových jednotek, vchod ze strany V, podlaží jsou 1.p.p., 1.n.p.-8.n.p. Základy+izolace, svislé konstrukce panel tl. 30 cm, stropy ŽB, plochá střecha, živičná krytina, bleskosvod ano, obklad fasády není, plynová kotelna a výroba teplé vody v domě č.p. 472, stav domu a údržba je průměrná Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha kuchyně 8, m 2 chodba 9, m 2 pokoj 8,48 8,48 m 2 pokoj 15, m 2 pokoj 19, m 2 šatna 2, m 2 lodžie 4, m 2 koupelna 2, m 2 WC 0, m 2 Podlahová plocha bytu celkem m Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50 % Výpočet ceny objektu Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Cena za celou podlahovou plochu 71,55 m 2 = Kč ,00 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,00 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč ,00 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,00 Byty v budovách Cena celkem Kč ,-Kč - 4 -

5 2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou Popis p.č m 2 - zastavěná plocha a nádvoří Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 100,- Výpočet: 100,-Kč/m2 * 255 m2 = ,- Započtení spoluvl. podílu 1372/ ,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 1.157,

6 3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byty v budovách Kč ,-Kč 2) Stavební pozemek Kč 1.157,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč ,-Kč Slovy: sedmsetšestnácttisícšestsetpadesátsedmkč V Jeseníku, dne vypracoval - 6 -

7 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č ,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: ,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r , kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Negativa: pracovní příležitosti, špatná dostupnost. přístupy přes p.č ost. plocha ENERGOAQUA, a.s., 1.máje 823, Rožnov pod Radhoštěm PŘÍSTUPY NEJSOU V POŘÁDKU, nájemní vztah. Pozitiva: čisté ovzduší, klidné místo, přístupy přes p.č. 391/1 - ost. plocha Město Vrbno pod Pradědem zde jsou přístupy v pořádku

8 POROVNÁNÍ 1 NABÍDKA RK ,-Kč Město a kú: Vrbno pod Pradědem Exkluzivně nabízíme na prodej cihlový byt 3+1 v osobním vlastnictví. V domě bydlí pouze 4 rodiny, k bytu patří prostorný zděný sklep a prostorná půda, dále k bytu náleží pozemek o rozloze 497m2, který se nachází přímo v těsné blízkosti domu. Byt v původním, ale velice zachovalém stavu, proběhla revitalizace ( plastová okna, nová fasáda, vchody). Topení zajištěno plynovým kotlem, ohřev vody průtokovým ohřívačem, odpad svedený do kanalizace, Internet, satelit

9 POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK ,-Kč Město a kú: Vrbno pod Pradědem Prodej bytu 3+1 v původním stavu, v klidné části města, neprůchozí pokoje, v dosahu veškerá občanská vybavenost, nízké náklady na bydlení

10 POROVNÁNÍ 3 PRODEJ BYTU ,-Kč

11 Kú a obec: Břidličná Byt 3+1: 3x pokoj, kuchyně, chodba, koupelna+wc, podlahy vlysy, ker. dlažby, okna plastová, k. linka, sporák komb., WC mísa, vana oc., umyvadlo, karma plynová, lit. radiátory+měřiče. Základy + izolace, obklady chybí, stropy ŽB montované, krov sedlový+alukryt, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, thermofasáda 3x strany, tl. zdí 50 cm, schody do jednotlivých pater. Technický stav průměrný, stav bytu průměrný, údržba horší

12 - 12 -

13 FOTODOKUMENTACE: kuchyně

14 Sporák lodžie

15 Pohled z bytu koupelna

16 WC inst. šachta

17 Schodišťový prostor

18 Pohled SV

19 Pohled S

20 Pohled Z

21 ul. Nad Stadionem Pohled JV

22 Č.p

23 - 23 -

24 - 24 -

25 Cena obvyklá v daném místě a čase: ,-Kč slovy: čtyřistapadesáttisíckč Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/ Jeseník mobil: odhady@realityklabzuba.cz