ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny pro dražbu. Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně pozemku st.p.č. 100, rodinného domu č.p. 87 na st.p.č. 100, pozemek p.č. 70/2, vedlejší stavba 1 v kú a obec Sobkovice, okr. Ústí nad Orlicí. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/ Jeseník, mobil: odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran s přílohami. V Jeseníku, dne

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú a obec Sobkovice v centrální části obce u hlavní komunikace. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, napojení na inž. sítě: obecní vodovod, NN, PB v domě, vlastní jímka, obecní kanalizace a plyn není, povodňová zóna 1. U RD se nachází vedlejší stavba 1, oplocení, chodníky, trvalé porosty, pozemky jsou sečeny a udržovány. Na LV 199 jsou záznamy v části,,c,,. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Ústí nad Orlicí, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Sobkovice, LV č. 199 ze dne , vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Sobkovice. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti pana Rakaše Josefa a p. Rakašové Heleny, místní šetření mělo bezproblémový průběh. Údaje o stáří domu asi r Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna

3 Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 199 pro kú a obec Sobkovice, okr. Ústí nad Orlicí: SJM Rakaš Josef a Rakašová Helena Sobkovice č.p. 87 PSČ Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Vedlejší stavba 1-3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou Popis st.p.č m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 70/2-884 m2 - zahrada celkem: m Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 80,- Výpočet: 80,-Kč/m2 * m2 = ,- Stavební pozemek Cena celkem Kč ,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou Popis Rodinný dům č.p. 87, dispozice 4+1, 2x vchody, leží na st.p.č. 100, je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní, sólo stojící. RD je v současné užíván vlastníkem, je podstandardního vybavení a bez údržby, z bývalých chlévů v domě vlastník vystavěl soc. zařízení. 1.p.p.: 1.n.p. sklep, podlahy hliněné, SV 190 cm, strop klenba valená, schody kamenné do 1.n.p.: chodba, koupelna, WC, spíž, pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně, bývalá stodola, podlahy cem. potěry, ker. dlažba, SV 281 cm, kastlová okna částečně chybí vnitřní křídla, stropy rovné či klenby do I (bývalé chlévy), oc. vana, mísa WC, vytápění pouze lokálními kamny na tuhá paliva, el. bojler, tl. zdí 45 cm, dveře dřevěné plné či prosklené, uhelný sporák, sporák komb. elektro+pb, kuch. linka, schody dřevěné do podkroví. Podkroví: kamna. pokoj, podlahy dřevěné, SV 249 cm, kastlová okna, tl. zdí 30 cm, lokální - 4 -

5 Základy bez izolace, krov sedlový, krytina pálená na latích, bleskosvod není, fasáda MVC, zčásti chybí, obklad fasády není, kl. konstrukce částečné, stav technický průměrný, údržba zanedbaná, žádná, stáří 125 let. Zastavěná plocha 1.p.p.: 8,76*6,37 = 55,80 m2 Zastavěná plocha 1.n.p.: 20,10*10,67 = 214,46 m Obestavěný prostor Spodní stavba: 55,80*2,20 = 122,76 m3 Vrchní stavba: 20,10*10,67*4,06 = 870,73 m3 Zastřešení: 20,10*10,67*3,32/2 = 356,01 m3 Celkem: 1 349,50 m3 Výpočet RH: m3 * 2900,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 125 let a životnosti 150 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: ,- Kč 85 % ,-Kč Cena: ,-Kč 2.3 Vedlejší stavba Popis Vedlejší stavba 1: na p.č. 70/2, je přízemní, sólo stojící. Popis: dřevěné trámkové 1x obité, dveře dřevěné, základy chybí, krov půltový, krytina bonský šindel, stav technický + údržba podprůměrná stáří odhadem 30 let, zastavěná plocha: 9,20 m2, obest. prostor: 16,56 m Obestavěný prostor Výpočet RH: 16,56 m3 * 1 000,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85%. Výpočet VH: ,- Kč 85 % ,- Kč Cena: 2 484,-Kč - 5 -

6 3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek Kč ,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,-Kč 3) Vedlejší stavba 1 Kč 2.484,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč ,-Kč Slovy: šestsetosmdesátšettisícosmsetpadesátčtyřikč Jeseníku, dne vypracoval - 6 -

7 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č ,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: ,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r , kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na Pardubicku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v pardubickém regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Ústí nad Orlicí a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Lokalita Sobkovice není až tak zajímavá obec, firma PROGRESSA s.r.o. Sobkovice, je zde obecní úřad, cyklostezky Orlické hory, Jeseníky apod., dostupnost na Čechy. Negativa: podprůměrný stav domu, částečné inž. sítě, blízká komunikace. Pozitiva: riziková povodňová zóna 1, přístupy p.č. 943/1 - ost. plocha - Pardubický kraj, celkově v pořádku

8 POROVNÁNÍ 1 PRODEJ ,-Kč - 8 -

9 Obec + kú: Hrabišín RD je přízemní, je neobyvatelný. 1.n.p.: pokoj, chodba, kuchyně, koupelna, dřevník, podlahy hliněné, SV 260 cm, tl. až 70 cm, dveře náplňové, okna dřevěná jednoduchá, chybí rozvod ZTI, hlavní přívod obecní je bez vodoměru, chybí rozvod elektřiny, vytápění, dlažby+obklady, chybí koupelna+wc+kuchyně, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, fasáda MVC-místy chybí, obklad fasády kámen, kl. konstrukce - částečné, bleskosvod není, stav technický + údržba podprůměrná, stáří cca 94 let

10 POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK ,-Kč Obec: Sudkov Nabídka k prodeji rodinného domu k rekonstrukci v lokalitě v obci Sudkov. Na pozemek je přivedena kanalizace, elektřina, nachází se zde vlastní studna. V přízemí 3 místnosti, prostor pro sociální zázemí, chodbu, technická místnost a garáž

11 POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK ,-Kč Obec: Červená Voda, okr. Ústí nad Orlicí Nabídka RD, nacházející se v blízkosti centra obce Červená Voda, který je dispozičně řešen jako 3+1, je situován u místní komunikace, dům sestává z původní části a přistavěného závětří, v zadní části je přilehlý objekt skladu, jenž je přízemní stavbou s pultovou střechou, dům je částečně podsklepený, je zásobován pitnou vodou z veřejného vodovodního řadu v obci, kanalizace je napojena do žumpy, NN, plynový kotel+ohřev vody, elektrický bojler, plocha pozemku 689 m

12 POROVNÁNÍ 4 NABÍDKA RK ,-Kč Obec: Mistrovice kú: Mistrovice nad Orlicí Nabídka prodeje historické chalupy dispozice 2+1, podsklepený, přízemní, součástí objektu je hospodářská místnost a velká stodola s podkrovím. Objekt prošel v r rekonstrukcí v rozsahu nové fasády, přesazení střešní krytiny, nového el.rozvodu /přívodu/. V objektu se dodnes nachází původní černá kuchyně, hned vedle vchodu do klenbového sklepa. V objektu jsou zachovány původní klenby. Inž. sítě: el.energie zavedená, obecní voda je v současnosti odpojená /možnost znovu zavedení/, suché WC, vytápění lokálními kamny

13 - 13 -

14 FOTODOKUMENTACE RD č.p. 87: Pohled SZ

15 Pohled J pohled V

16 Pohled SV pohled Z

17 Sklep koupelna

18 - 18 -

19 WC chodba

20 Kuchyně půda

21 Vedlejší stavba

22 - 22 -

23 - 23 -

24 Cena obvyklá v daném místě a čase: ,-Kč slovy: třistapadesáttisíckč Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/ Jeseník mobil: odhady@realityklabzuba.cz