ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny pro dražbu. Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně pozemku st.p.č. 298, rodinného domu č.p. 190 ležící na st.p.č. 298, pozemek p.č. 103/ /2, studna v kú Hynčice u Krnova, obec Město Albrechtice, okr. Bruntál. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, Jeseník, mobil: odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 27 stran s přílohami. V Jeseníku, dne

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Hynčice u Krnova v širší centru obce, v blízkosti místní komunikace. Jedná se o dům bez údržby, po povodni praskající zdi, zanedbaná údržba, pozemky okolo RD jsou udržovány a sečeny. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, možnost připojení na všechny inž. sítě, napojeno je: přípojka NN, plyn, studna. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Hynčice u Krnova, obec Město Albrechtice, okr. Bruntál, LV č. 130 ze dne , vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Hynčice u Krnova. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit, údaj o stáří. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti p. Grobaře Jaroslava, které mělo standardní průběh. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 3. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít

3 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 130 pro kú Hynčice u Krnova, obec Město Albrechtice, okr. Bruntál zapsán: Grobař Jaroslav Hynčice č.p. 190 Město Albrechtice 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Studna - 3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou Popis st.p.č m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 103/ m2 - trvalý travní porost p.č. 103/2-25 m2 - trvalý travní porost celkem: m Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 100,-Kč/m2 Výpočet: 100,-Kč/m2 * m2 = ,- 30,-Kč/m2 * 25 m2 = 750,-Kč Stavební pozemek Cena celkem Kč ,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou Popis Rodinný dům č.p. 190 leží na st.p.č. 298, je částečně podsklepený, přízemní, podkrovní a sólo stojící. 1.p.p.: sklep, místnost, garáž, chodba, dřevník, podlaha betonová, PVC, SV 227 cm, strop rovný, kotel ÚT na plyn, el. bojler, uhelný sporák, okna j.oc., tl. zdí 45 cm, vrata dřevěná, vodárna, schody ocelové+dř. stupnice do přízemí. 1.n.p.: zádveří, chodba, WC, pokoj+kk, podlahy dl. keramické, Jespil, SV 254 cm, tl. zdí cm, kastlová okna, obklad kuchyně, k. linka, sporák el., digestoř, mísa WC, umyvadlo na WC, lit. radiátory, dveře dýhované, schody dřevěné do podkroví. Podkroví: koupelna, 3x pokoj, SV 249 cm, oc. vana, obklad vany a koupelny, umyvadlo, zdvojená okna, tl. zdí 30 cm, lit. radiátory. Základy+izolace, krov sedlový + eternit čtverce, bleskosvod není, fasáda MVC, obklad fasády není, stav technický průměrný, údržba podprůměrná, stáří 29 let. Vzhledem ke stavu zkracuji předpokládanou životnost na 85 let

5 Zastavěná plocha 1.n.p.: 9,05*7,40+9,07*7,70+2,50*2,34 = 142,65 m Obestavěný prostor Spodní stavba: 9,05*7,40*2,57 = 172,11 m3 Vrchní stavba: 9,05*7,40*2,84+9,07*7,70*2,57+2,50*2,34*2,57 = 190,19+179,48+15,03 = 384,70 m3 Zastřešení: 9,05*7,40*2,95/2 + 9,07*7,70*2,15/2 = 98, ,07 = 173,85 m3 celkem = 730,66 m3 Výpočet RH: 731 m3 * 3 900,-Kč/m3 = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 29 let a životnosti 85 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 34 %. Výpočet VH: ,- Kč 34 % ,-Kč Cena: ,-Kč 2.3 Studna Popis Studna hl. 6,00 m, kopaná, bet. skruže, stáří 29 let. Výpočet RH: 6,00 m * 4 200,-Kč/m = ,-Kč Opotřebení stavby Při stáří 29 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 29 %. Výpočet VH: ,- Kč 29 % ,- Kč Cena: ,-Kč - 5 -

6 3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek ,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou ,-Kč 3) Studna ,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč ,-Kč Slovy: dvamilionysedmdesáttisícsedmsettřicetšestkč V Jeseníku, dne vypracoval - 6 -

7 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č ,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: ,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r , kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: zanedbaná údržba domu, pracovní příležitosti, riziková povodňová zóna 3. Pozitiva: čisté ovzduší, kompletní inž. sítě, přístupy v pořádku - p.č ost. plocha Město Albrechtice

8 POROVNÁNÍ 1 PRODEJ ,-Kč - 8 -

9 Obec + kú: Rusín RD je přízemní, podkrovní a sólo stojící. 1.n.p.: zádveří, chodba, kotelna, chodba, ob. pokoj, garáž, prádelna, koupelna, podlahy ker. dlažby, betonové, SV 249 cm, tl. zdí 45 cm, k. linka, el. sporák, digestoř, obklad, zdvojená okna+ditherm, s. kout, mísa WC, umyvadlo, obklady, kotel na tuhá paliva, bojler el., schody ŽB do podkroví. Podkroví: chodba, 2x pokoj, terasa, koupelna-bez vybavení, podlahy ker. dlažby, laminátové, SV 257 cm, tl. zdí 45 cm, okna zdvojená, část plastová

10 POROVNÁNÍ 2 PRODEJ ,-Kč

11 Obec: Petrovice kú: Petrovice ve Slezsku RD je přízemní, podkrovní a sólo stojící. 1.n.p.: zádveří, kuchyně, chodba, 2x pokoje, koupelna, spíž, chodba, komora, koupelna, podlahy PVC, dlažby keramické, betonové, SV 252 cm, tl. zdí 70, sporák el., obklad, k. linka, kastlová okna, dveře náplňové, darling, vana oc., mísa WC, umyvadlo, s. kout, obklady vany a koupelny, el. bojler, oc. radiátory Korado, schody kamenné a dřevěné do podkroví. Podkroví: chodba, 3x pokoj, podlahy dlažby keramické, SV 260 cm, tl. zdí 45 cm, obklad konstrukcí SDK, izolace - stropy a stěny, okna střešní, okna plastová, dveře obložkové, výlez na půdu- otvor ve stropě. Základy + izolace, krov sedlový + krytina Capacco, obklad fasády není, fasáda omítka akrylátová, 1x štít je zateplený, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod není, stav technický průměrný, údržba velmi dobrá

12 POROVNÁNÍ 3 TRŽNÍ ODHAD ,-Kč

13 Obec: Milotice nad Opavou kú: Jelení u Bruntálu RD je přízemní, hlavní vstup je ze strany J, u domu se nachází vedlejší stavba a studna. 1.n.p.: zádveří, chodba, ob. pokoj, koupelna, WC, kotelna, kuchyně, pokoj, spíž, přípravna, komora, podlahy ker. dlažby, betonové, PVC, guma, SV 273 cm, stropy rovné, klenby, tl. zdí 60 cm, kotel na tuhá paliva, oc. radiátory, komb. ohřev vody, k. linka, dřez, plynová deska PB, uhelný sporák, obklad, umyvadlo, schody dřevěné na půdu. Základy kamenné bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, plechová falcovaná, fasáda škr. břízolit, obklad fasády kabřinec, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický průměrný, údržba podprůměrná

14 - 14 -

15 FOTODOKUMENTACE RD č.p. 190: Pohled JZ

16 Pohled Z pohled S

17 Pohled JV pohled SZ

18 Č.p

19 Kotel plynový

20 El. bojler

21 Kuchyně

22 Koupelna kachlová kamna

23 WC popraskané zdivo

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 Cena obvyklá v daném místě a čase: ,-Kč slovy: sedmsetpadesáttisíckč Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/ Jeseník mobil: odhady@realityklabzuba.cz