APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako Zhotovitel ) Koněvova 2660/ Praha 3 IČ:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 Stanovení ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ½ na budově č.p. 51, příslušenství a pozemcích, k.ú.veliká Ves u Prahy, LV č.26 Zpracoval: Zadavatel: APOGEO Esteem, a.s., znalecký ústav (dále též jako Zhotovitel ) Koněvova 2660/ Praha 3 IČ: JUDr. Filip Exner (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 7 Přívozní 1054/2 Praha 7 Č. j. 151 EX 114/ Posudek obsahuje celkem 24 stran textu včetně titulní strany, 21 stran příloh. Je vyhotoven ve čtyřech výtiscích. Zadavateli se předává ve třech výtiscích a jeden výtisk je uložen v archivu Zhotovitele. VYHOTOVENÍ č. 1 Byla umožněna prohlídka pouze v západní polovině budovy č.p. 51, proto muselo být ocenění provedeno částečně obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů.

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č /2013 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: - Ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově č.p. 51 (bydlení) nacházející se na pozemku parc.č. st. 60 včetně příslušenství a pozemku parc.č. st. 60, katastrální území Veliká Ves u Prahy, obec Veliká Ves, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 26 (dále též jako Rodinný dům nebo Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav APOGEO Esteem, a.s. se sídlem Koněvova 2660/141, Praha 3, IČ: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena Nemovitosti činí k datu ocenění 13. listopadu Kč Slovy: pětsettisíc korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 23 tohoto posudku... Josef Jaroš, MBA člen představenstva APOGEO Esteem, a.s. 2

3 Obsah: 1 ÚVOD Účel a předmět ocenění Obecné předpoklady a omezující podmínky Rozhodné datum ocenění Hlavní používané zkratky a pojmy Vymezení pojmu obvyklá cena Vymezení pojmu hodnota Jmenování znalce Podkladové materiály Použitá literatura IDENTIFIKACE VLASTNÍKA... 8 IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI Technický popis Poloha Využití ploch územní plán Dopravní poměry Infrastruktura Majetkoprávní vztahy METODY OCENĚNÍ Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda ANALÝZA HODNOTY Volba metody Výpočet výnosovou metodou Výpočet porovnávací metodou REKAPITULACE ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Obrázky: Obrázek č. 1: Ortomapa s umístěním Obrázek č. 2: Lokalizace v rámci obce Obrázek č. 3: Územní plán se zobrazením Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí... 20

4 1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé Nemovitosti: - Ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově č.p. 51 (bydlení) nacházející se na pozemku parc.č. st. 60 včetně příslušenství a pozemku parc.č. st. 60, katastrální území Veliká Ves u Prahy, obec Veliká Ves, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 26 (dále též jako Rodinný dům nebo Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 3 Identifikace Nemovitosti. V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 4

5 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 13. listopadu Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán 1.5 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 5

6 1.6 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS , kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2 /...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, /...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, /...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, /...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, /...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, /...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), /...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, /...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, /...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.7 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne usnesením č.j. 151 EX 114/ Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1 International Valuation Standards 2005, str , International Valuation Standards 2011, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha : Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

7 1.8 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: / Výpis z katastru nemovitostí LV č. 26, katastrální území Veliká Ves u Prahy, vyhotovený dne Zadavatelem, / Kopie snímku katastrální mapy, / Částečná dokumentace Nemovitosti získaná na stavebním úřadu obce Veliká Ves, / Výřez územního plánu obce Veliká Ves, / Informace získané na místním šetření dne Místní šetření bylo provedeno dne zástupcem Zhotovitele p. Lenkou Vopatřilovou a p. Jiřím Hrabcem. Pokus o kontakt s povinným byl proveden prostřednictvím pošty na adresu trvalého bydliště vlastníka Nemovitosti a povinného i s určením termínu místního šetření. Povinný na výzvu nereagoval a na navrhovaný termín místního šetřením se nedostavil. V době místního šetření však byla na místě dcera povinného, která umožnila přístup do západní poloviny domu. Do východní poloviny domu přístup umožněn nebyl, dle telefonického hovoru s druhým spoluvlastníkem je druhá část domu obývána nájemníky. Zhotovitel si na základě výše uvedeného vyhrazuje právo na vypracování dodatku tohoto znaleckého posudku, pokud budou zjištěny jiné skutečnosti, než které byly zavedeny do tohoto znaleckého posudku (především pokud by mu bylo dodatečně umožněno provedení místního šetření ve východní polovině domu). Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.9 Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN

8 Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN Identifikace vlastníka Jméno: Maier Vlastimil Trvalé bydliště: Veliká Ves č.p. 98 Podíl: 1/2 Jméno: Maier Zdeněk Trvalé bydliště: Dřínov č.p. 73, Dřínov Podíl: 1/2 8

9 Identifikace Nemovitosti Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na budově č.p. 51 (bydlení) nacházející se na pozemku parc.č. st. 60 včetně příslušenství a pozemku parc.č. st. 60, katastrální území Veliká Ves u Prahy, obec Veliká Ves, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č Technický popis Jedná o ideální polovinu přízemního zděného domu. Stavba č.p. 51 je rozdělena (nikoli právně) na dva samostatné obyvatelné prostory se samostatnými vchody a komíny. Dle stavební dokumentace v minulosti probíhaly mezi jednotlivými spoluvlastníky spory, které vyústily v přepažení společného dvorku plotem, nikoliv však v rozdělení Nemovitosti právně. Vchod do obou částí domu je z obecního pozemku v dvorní části. Místní šetření bylo umožněno pouze v západní, šedé části domu. Východní, žlutá část spolu s garáží je dle zjištěných informací v současnosti pronajata (spoluvlastníky). Západní část je dle informací poskytnutých na obci Veliká Ves v současnosti obývána povinným. Dřevenými laťovými dveřmi se vstupuje na dvorek. Vpravo od vstupu je umístěna zděná stavba s podkrovím (pravděpodobně dříve chlév). 1. NP této stavby je využíváno jako sklad otopného dřeva a dalších věcí, po vnějších schodech lze vystoupat do 2. NP, kde se nachází další prostor. Samotná západní část domu se skládá ze dvou místností. Vstupními dveřmi se vchází do podlouhlé chodby. Vpravo od vstupu se nachází koupelna, tj. vana, WC ve výklenku, umyvadlo a boiler na teplou vodu. Dle přechodu dlažby je viditelné, že v minulosti byl tento prostor od samotné chodby oddělen. V době místního šetření však příčka/dveře mezi chodbou a koupelnou chyběly. Tento stav vnikl pravděpodobně při zavádění kanalizační přípojky, neboť dlažbou po celé délce chodby/ koupelny prochází trubka. Přes chodbu dále v její šířce vedou dráty elektrických rozvodů, rovněž stavebně neukotvené. Z chodby se vchází do kuchyně. Kuchyňská linka spolu s elektrickým sporákem je osazena v rohu. Na podlahách kuchyně položeny parkety. Při stěně kamna na tuhá paliva. Druhá místnost, do níž se vchází z kuchyně, slouží jako obývací pokoj/ložnice. Vzhledem k nedostatečné dokumentaci poskytnuté na stavebním odboru Odolená Voda byla užitná plocha západní části objektu získána zaměřením provedeným na místním šetření (měřící přístroj Leica Disto A5). 9

10 Tabulka č. 1: Naměřená užitná plocha západní části domu Název Plocha (m 2 ) Chodba s "koupelnou" 15,14 Kuchyně 17,10 Obytná místnost 17,25 Celkem 49,49 Ačkoli je viditelné, že v minulosti probíhaly snahy o modernizaci (výmalba, bodové osvětlení nad kuchyňským koutem, zařizovací předměty v koupelně ) je celkový stav západní části domu špatný. Dlouhodobě zde neprobíhá řádná údržba, prvky krátkodobé životnosti jsou zašlé, stavební úpravy nedokončené. Z hlediska vnějších konstrukcí je stavba v původním stavu, bez investic. Vytápění západní části je zajištěno staršími kamny na tuhá paliva (pouze v kuchyni). Objekt je dle dostupné stavební dokumentace a vyjádření dcery povinného připojen na vodu a kanalizaci. Voda však byla v době místního šetření odpojena. Elektrický proud zapojen, způsob vedení však pravděpodobně není v souladu s platnými předpisy. Do východní, žluté části domu nebyl umožněn přístup. Dle vyjádření příbuzné povinného je však tato část pronajata. K východní části domu náleží zděná garáž pro jeden osobní automobil, která je pravděpodobně přes verandu spojena s obytným prostorem. Vzhledem k absenci jakékoliv projektové dokumentace byla výše užitné plochy východní části domu určena odborným odhadem. Dle vnějšího tvaru stavby předpokládáme, že velikost a dispozice interiéru hlavních obytných prostor je cca obdobná jako u západní části domu, tj. cca 49,5 m 2. Na fotografiích pořízených z balkonu chléva je viditelné rozšíření stavby o verandu. Velikost verandy (bez garáže) byla odhadnuta pomocí nástroje dálkového přístupu do KN. Tabulka č. 2: Odhad užitné plochy východní části domu Název Plocha (m 2 ) Hlavní obytná část" 49,49 Veranda 11,03 Celkem 60,52 Stav interiéru východní části se nepodařilo ověřit. Vzhledem k tomu, že je obývána nájemníky předpokládáme, že je uzpůsobena k bydlení a její stav je lepší, než západní část. Pozemek náležející ke stavbě je rovinatý, cca v polovině stavby rozdělený plotem vysokým cca 2 m. 10

11 Tabulka č. 3:Výměry pozemku Parcela Výměra v m 2 Druh Způsob ochrany St zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků činí 310 m Poloha Rodinný dům je umístěn obci Veliká Ves při silnici spojující Předboj s Odolenou Vodou. Obec leží cca 18 km severně od Prahy. Žije zde 289 obyvatel a dle webových stránek obce je předpokládán potenciál rozvoje. V obci je pouze základní občanská vybavenost, je zde obchod a pohostinství. Obrázek č. 1: Ortomapa s umístěním 11

12 Obrázek č. 2: Lokalizace v rámci obce 2.3 Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Veliká Ves se jedná o plochu obytnou venkovskou. Obrázek č. 3: Územní plán obce 12

13 2.4 Dopravní poměry Nemovitost se nachází v dobré dopravní dostupnosti na dálnici D8 vedoucí na Prahu. V obci je zastávka autobusu linky 307, 372 a 373, které přes Odolenou Vodu směřují na Prahu - Kobylisy či Neratovice. 2.5 Infrastruktura Nemovitost je napojena na běžné inženýrské sítě vodu, elektřinu, kanalizaci. Východní i západní část Nemovitosti mají vlastní vodovodní a kanalizační přípojku. Rovněž vytápění je rozdělené (dva komíny). V západní části je používán kotel na tuhá paliva, ve východní části pravděpodobně také. V západní části byla k datu připojení odpojena voda, dle vyjádření dcery povinného je však funkční. 2.6 Majetkoprávní vztahy V části C (Omezení vlastnického práva) jsou ve výpisu z katastru nemovitostí uvedena omezení, viz Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 26, katastrální území Veliká Ves u Prahy. Stavba č.p. 51 je rozdělena na dvě části, které jsou od sebe stavebně odděleny. Západní část (šedá) je užívána povinným, tj. spoluvlastníkem Vlastimilem Maierem. Východní část (žlutá) je spoluvlastníkem Zdeňkem Maierem pronajata nájemcům. Nájemní smlouva nebyla Zhotoviteli poskytnuta. Rovněž pozemek dvora je plotem rozdělen na dvě části a v dokumentaci získané na stavebním úřadě je stavba titulována jako č.p. 51a či č.p. 51b. Toto rozdělení však nemá právní opodstatnění, neboť není zaneseno v katastru nemovitostí, jedná pouze o zvykové uspořádání. Ocenění tak podléhá spoluvlastnický podíl ½ celku stavby č.p. 51 včetně pozemku parc. č. st

14 3 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: / nákladová, / výnosová, / porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 3.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 3.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 14

15 u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 3.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 15

16 4 Analýza hodnoty 4.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Jako pomocná byla použita metoda výnosová. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované nemovitosti. Nákladová metoda nebyla použita, neboť neexistuje žádná stavebně technická dokumentace, ze které by se dala odečíst zastavěná plocha/výška stavby a zaměření celé Nemovitosti nebylo provedeno, protože nebyl umožněn přístup. 4.2 Výpočet výnosovou metodou Ocenění výnosovou metodou stanovuje hodnotu budoucích výnosů z pronájmu za předpokladu, že dům bude využíván k bydlení a jeho západní i východní část bude pronajata dvěma nájemníkům. Stanovení hodnoty pronajímané nemovitosti výnosovým způsobem probíhá ve dvou krocích. V prvním kroku je nutné stanovit hodnotu čistého ročního výnosu, který bude generován pronajatou nemovitostí. Ve druhém kroku se stanoví hodnota pronajímané nemovitosti jako současná hodnota budoucích čistých výnosů, při zohlednění rizikovosti a časové hodnoty peněz prostřednictvím diskontní sazby. V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - tržeb a s nimi souvisejícími náklady. 16

17 4.2.1 Výnosy Výnosy z nájemného byly stanoveny odborným odhadem. Stavba č.p. 51 je rozdělena na dva prostory se samostatnými vchody. Vzhledem ke stavu prostor zjištěnému na místním šetření, dále velikosti a poloze obce stanovujeme maximální nájem dosažitelný při pronájmu obou částí domu na Kč, tj Kč/část (při předpokladu rekonstrukce západní části, viz dále). Výsledné výnosy plynoucí z pronájmu jsou tedy součtem hrubých ročních výnosů z pronájmu po zohlednění průměrné obsazenosti. Z důvodu špatného technického stavu západní části domu, kde dlouhodobě neprobíhá řádná údržba, není tento prostor v současném stavu možno pronajímat. Částka Kč, jakožto nutný náklad na rekonstrukci, byla určena odborným odhadem. Dále byla zohledněna doba trvání rekonstrukce a čas, který je k uvedení západní části do stavu odpovídajícímu nájemním standardům, potřeba. S výnosy z pronájmu západní části tedy nelze počítat hned v prvním roce, ale až po uplynutí předpokládané doby rekonstrukce, tj. 6 měsíců. Dále je nutno vzít v úvahu částku, kterou bude na rekonstrukci nutno vynaložit, a to na základě vzorce: = Č ý č í ý í 1 (1+ í ) á Východní část je dle informací zjištěných Zhotovitelem v současnosti pronajata. Vzhledem k tomu předpokládáme, že stav interiéru je k pronájmu způsobilý. V následujícím textu bude proveden rozbor generátoru hodnoty - tržeb a s nimi souvisejícími náklady. Výpadek nájemného Při použití výnosové metody je nutno uvažovat i riziko výpadku nájemného, které může být způsobeno např. tím, že při změně nájemníka dochází vzhledem k delšímu časovému průběhu této transakce k částečnému výpadku nájemného po dobu, než prostory začne využívat a nájem platit nový nájemník. Pro stanovení obsazenosti do budoucna vycházíme z předpokládaných trendů vývoje obsazenosti obdobných nemovitostí na trhu a stanovujeme míru obsazenosti na cca 83,3 %. (tedy cca 10 měsíců v roce) Celkové roční Náklady Podklady pro stanovení průměrných ročních nákladů, které vznikají v souvislosti s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti (daň z nemovitosti, pojištění apod.), byly získány odborným odhadem, viz Tabulka č. 4: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti. 17

18 Předpokládá se, že náklady na energie, opravy a údržba menšího rozsahu by byly hrazeny potenciálním nájemcem Nemovitosti. Tabulka č. 4: Výše nákladů spojená s vlastnictvím a pronájmem Nemovitosti Položka nákladů Daň z nemovitosti (odborný odhad) Pojištění nemovitosti (odborný odhad) Záloha na rekonstrukce (odborný odhad) Opravy a údržba většího rozsahu (odborný odhad) Roční náklady celkem Kč/rok Kč Kč Kč Kč Kč/rok Výpočet čistého ročního výnosu Čistý roční výnos je vypočten jako rozdíl výnosů generovaných pronájmem a celkových ročních nákladů Výpočet diskontní sazby Princip výnosového ocenění spočívá v tom, že diskontováním budoucích ročních výnosů získáme výnosovou hodnotu nemovitosti. Diskontní sazba tak přepočítává budoucí hodnotu ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. Pro účely výpočtu hodnoty výnosovým způsobem odhadujeme diskontní sazbu ve výši 5,5 %. Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty západní části výnosovou metodou Roční výnosy (Kč/rok) Procento obsazenosti (%) 83,3% Korigované výnosy (Kč/rok) Celkové roční náklady (Kč/rok) Čistý roční výnos (Kč/rok) Diskontní sazba (%) 5,5% Věčná renta Odklad 0,5 roku Věčná renta s odkladem (Kč) Prvotní náklad na rekonstrukci (Kč) Celkem - západní část Kč Tabulka č. 6: Výpočet hodnoty východní části výnosovou metodou Roční výnosy (Kč/rok) Procento obsazenosti (%) 83,3% Korigované výnosy (Kč/rok)

19 Celkové roční náklady (Kč/rok) Čistý roční výnos (Kč/rok) Diskontní sazba (%) 5,5% Věčná renta Celkem - východní část Kč Tabulka č. 7: Výpočet hodnoty celkem výnosovou metodou Celkem - západní část Celkem - východní část Celkem - č.p Hodnota stavby č.p. 51 včetně příslušenství a pozemku stanovená výnosovou metodou činí po zaokrouhlení Kč. Hodnota Rodinného domu včetně příslušenství a pozemků stanovená výnosovou metodou činí po zaokrouhlení Kč (tedy ½ celkové hodnoty). 4.3 Výpočet porovnávací metodou Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových obchodních transakcí prodejů rodinných domů v horším stavu v blízké lokalitě. Forma stanovení užitné plochy porovnávaných nemovitostí a oceňované Nemovitosti byla pro výpočet sjednocena. Vztažnou jednotkou byl m 2 užitné plochy. Porovnávané nemovitosti byly objektivizovány nabídkovým koeficientem, který upravuje nabízenou cenu o přepokládanou míru snížení hodnoty, na níž by se dohodl potenciální kupující s vlastníkem. 19

20 Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí 3 Samotný výpočet včetně porovnání viz Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou. Cena obvyklá rodinného domu č. p. 51 nacházejícím se na pozemku parc.č. st. 60 včetně příslušenství a pozemků parc.č. st. 60 činí po zaokrouhlení Kč. Cena obvyklá , - Podíl 1/2 (matematicky) ,- Hodnota podílu upravena koeficientem 0, ,- Cena obvyklá Rodinného domu stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč Hodnota koeficientu vyjadřuje sníženou možnost užívat nemovitost, především s ohledem na fakt, že výše spoluvlastnického podílu je výrazně nižší než ½. 20

21 5 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 13. listopadu 2013 stanovena Nákladovou metodou: Kč Porovnávací metodou: Kč Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti činí Kč. 21

22 6 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 13. listopadu 2013 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo viz 2.6 Majetkoprávní vztahy. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově č.p. 51 (bydlení) nacházející se na pozemku parc.č. st. 60 včetně příslušenství a pozemku parc.č. st. 60, katastrální území Veliká Ves u Prahy, obec Veliká Ves, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 26 činí k datu ocenění 13. listopadu 2013: Kč Slovy: Pětsettisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 22

23 7 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky rozhodnutím č.j. 109/2008-OD-ZN/3 s rozsahem oprávnění ve znění rozhodnutí č.j. 93/2012-OSD-SZN/25 pro znaleckou činnost: Obor Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Oceňování movitých věcí (včetně strojů, přístrojů, zařízení, motorových vozidel, výpočetní techniky), Oceňování nemovitostí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, stanovení výše nájemného) a práv k nemovitostem (zástav, břemen), Oceňování podniků (včetně práv podniků, práv k podnikům, veškerých položek aktiv a pasiv podniků, prodeje a nájmu podniků), Oceňování obchodního jmění při přeměnách (fúze, převod jmění na společníka, rozdělení, změna právní formy), včetně přezkoumání a posuzování přeměn obchodních společnostní z ekonomického hlediska, vyhotovení znaleckých zpráv o fúzi, výpočtu výměnných poměrů, Oceňování HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Obor Kybernetika s rozsahem znaleckého oprávnění: HW a SW (včetně výpočetní techniky, informačních a komunikačních technologií ICT, systémů, přístrojů a zařízení). Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2013 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Hrabec Podpis za znalecký ústav: V Praze dne Josef Jaroš, MBA 23

24 8 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 26, katastrální území Veliká Ves u Prahy Příloha č. 3: Přibližný náčrt interiéru západní části Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 5: Stavební povolení kanalizační přípojka k objektu č.p. 51a + 51 b Příloha č. 6: Fotopříloha 24

25 Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

26

27

28 Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 26, katastrální území Veliká Ves u Prahy

29

30

31

32 Příloha č. 3: Přibližný náčrt interiéru západní části

33

34 Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou

35 Oceňovaná nemovitost: Veliká Ves č.p. 51 Rodinný dům x x Veliká Ves Při silnici na Odolenou Vodu Špatný, bez pravidelné údržby Garáž, vedlejší stavba chléva 310 m² Kč Vztažná jednotka srovnání m 2 užitné plochy Identifikace nemovitosti Popis Nabídková cena (Kč/m 2 ) Zdroj Poloha Technický stav Obec Lokalita Domu Parkování, vedlejší stavby Velikost pozemku Celkem Kč/m² Porovnávané nemovitosti 1 Nabídka Nextreality listopad 2013 Obdobná Obdobná Lepší Parkování na pozemku, kůlna před rekonstrukcí Koef. 0, ,95 1,05 0,9 0,70 2 Reálný prodej Výrazně lepší Obdobná Obdobný Nejsou Koef. 1 0, ,1 0,9 0,80 3 Reálný prodej Horší (dál od Prahy) Obdobná Lepší Garáž, kotelna, Koef. 1 1,1 1 0, ,05 4 Veliká Ves Klecany Zlosyň Čakovičky Samostatně stojící rodinný dům, konstrukce kamenná a cihlová, podlahy betonové s PVC, vytápění na tuhá paliva, koupelna a WC oddělené, stav Rodinný dům z 30. let. 3+kk částečně podsklepený, před rekonstrukcí, půda vhodná k vestavbě. Samostatně stojící rodinný dům, před rekonstrukcí, možnost dobudování podkroví, vytápění plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Samostatně stojící rodinný dům, obývací pokoj s jídelním koutem, 3 ložnice, obývací Kč Kč Kč Kč Nabídka M M reality listopad 2013 Lepší Obdobná Lepší uhelna Garáž, malé hospodářské stavební pokoj, ložnice a spíž. Koef. 0,8 0,9 1 0, , m² Větší 615 m² Větší 394 m² Obdobná 365 m² Obdobná Kč Kč Kč Kč

36 Porovnávaná nemovitost č. 1 Porovnávaná nemovitost č. 2 Oceňovaná Nemovitost Porovnávaná nemovitost č. 3 Porovnávaná nemovitost č. 4 Lokalita Celková hodnota Počet Hodnota/m 2 Veliká Ves č.p. 51 (Kč) (m 2 ) (Kč/m 2 ) Rodinný dům Kč 110, Kč

37 Příloha č. 5: Stavební povolení kanalizační přípojka k objektu č.p. 51a + 51 b

38

39

40

41

42 Příloha č. 6: Fotopříloha

43 Pohled od silnice Západní část Východní část Vstup západní část Vstup východní část Garáž východní část Vedlejší stavba v západní části 2. NP vedlejší stavby

44 Dvorek západní části Vstupní chodba/ koupelna WC Detail nezakryté trubky Detail el. vedení vedoucího přes chodbu Kuchyň Kuchyňská linka Kamna na tuhá paliva v kuchyni

45 Obytná místnost Obytná místnost Pohled na pozemek východní části Detail střechy Detail střechy garáže Detail vnější omítky