ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/ Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny dvoupodlažního nepodsklepeného rodinného domu s půdou po celkové rekonstrukci, číslo popisné 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna, okres Vyškov a pozemku za účelem zpeněžení nemovitosti. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna, kat. území Slavkov u Brna, okres Vyškov, příslušenství a pozemku parc. č. 492 za účelem zpeněžení nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna Adresa předmětu ocenění: Slovákova Slavkov u Brna Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Slavkov u Brna Katastrální území: Slavkov u Brna Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv* O1* O2* O3* O4* O5* O6 = 1 017,21 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka paní Lenky Slezákové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy - částečná stavební dokumentace Adaptace rodinného domu vyhotovená panem Ing. Drahoslavem Zatloukalem, bytem Družstevní 10, Brno v dubnu místní šetření ze dne pořízená fotodokumentace - informace a údaje sdělené dne vlastníkem paní Lenkou Slezákovou - inzerce na internetových realitních webech 2

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Slezáková Lenka, Slovákova 391, Slavkov u Brna Nemovitosti: Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna, kat. území Slavkov u Brna, okres Vyškov, příslušenství a pozemek parc. č Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o řadový rodinný dům o dvou nadzemních podlažích, bez podzemního podlaží, s půdou. Konstrukci domu tvoří smíšené zdivo, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 50 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou zateplené polystyrenem se štukovou krytinou, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je v části sedlová a v části plná, krytinu tvoří pálená taška nebo pozinkovaný plech. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven dle sdělení vlastníka v roce V roce 2003 proběhla kompletní rekonstrukce a nadstavba 2. NP. Z původní stavby zbylo pouze nosné zdivo, stropy a krov, ostatní konstrukční prvky byly vyměněny. Dispozice rodinného domu je 4+kk. V přízemí se nachází zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dále hala se schodištěm, kotelna, komora, koupelna, WC a ložnice. V 2. NP se nachází chodba a dva pokoje. Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na jižní a západní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno závěsnou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. V obytných místnostech tvoří podlahu koberce na cementovém potěru, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni je laminátová plovoucí podlaha a v ostatních místnostech je laminátová plovoucí podlaha. Další vybavení domu tvoří běžné osvětlovací lustry, bodová svítidla a směrové lampy a kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům je připojen k elektrické síti a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje kombinovaný plynový kotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě plynový kombinovaný kotel. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s výbornou údržbou. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Spolu s rodinným domem je předmětem ocenění venkovní přístřešek s posezením, krbem a skladem. Zastavěná plocha činí 15 m 2. Na dvoře je dále umělý trávník a dřevoplastová podlaha. Samotný pozemek je rovinatý, ohraničený zděným plotem. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. 3

4 Z hlediska polohy se dům nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě plná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nachází zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: řadovka Počet nadzemních podlaží : 2 + půda Počet podzemních podlaží : 0 Dům byl postaven v roce : 1935 (stáří 80 let) Rok rekonstrukce RD: 2003 (stáří 12 let) Rozsah rekonstrukce RD: kompletní modernizace a nadstavba 2. NP - původní pouze obvodové zdivo, stropy a krov Základy : betonové izolované Konstrukce : smíšená konstrukce Tloušťka zdiva: 50 cm Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová / rovná Krytina střechy : pálená taška / plechová krytina Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : plechové-pozinkované zateplení polystyrenem, krytina štuk vápenocementové dřevěná s dvojsklem, okna nejsou vybavena žaluziemi orientace obytných místností na jižní a západní stranu sprchový kout a vana závěsná splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry, bodová svítidla, směrové lampy ne ne ne ano, s vestavěnými spotřebiči 4

5 Dispozice rodinného domu : 4+kk Popis místností podle podlaží: 1. NP: zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dále hala se schodištěm, kotelna, komora 2. NP: chodba a dva pokoje. Elektřina : připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V Vodovod : připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek : připojení k obecní kanalizaci Plynovod : ano Řešení vytápění v domě : kombinovaný plynový kotel Topná tělesa : závěsné radiátory Řešení ohřevu vody v domě: plynový kombinovaný kotel Podlahy v domě : Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu : Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu : v obytných místnostech - koberce na cementovém potěru, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - laminátová plovoucí, v ostatních místnostech - laminátová plovoucí standardní rodinný dům s výbornou údržbou po celkové rekosntrukci vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad okrasné dřeviny přístřešek s posezením, krbem a skladem rovinatý zděný plot přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází ve střední části obce Věcná břemena Vybavenost : Životní prostředí : Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, kulturní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti v blízkosti rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny 5

6 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7

8 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 1,050 Koeficient pp = IT * IP = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 80 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 160,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 7,50 * 6,95 + 2,90 * 5, ,20 * = 128,31 m 2 5,30 2. NP: 5,50 * 7,90 = 43,45 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 128,31 m 2 2,50 m 2. NP: 43,45 m 2 2,45 m Obestavěný prostor 1. NP: (7,50 * 6,95 + 2,90 * 5, ,20 * = 365,67 m 3 5,30)*(2,50 + 0,35) 2. NP: (5,50 * 7,90)*(2,45) = 106,45 m 3 Zastřešení: (7,50 * 6,95)*(3,00 / 2) = 78,19 m 3 (5,50 * 7,90)*(0,35) = 15,21 m 3 (5,55 * 6,20)*(2,85 / 2) = 49,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 614,55 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 128,31 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 171,76 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,34 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 8

9 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,08 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - přístřešek, posezení s krbem, sklad 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stavby 12 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * ( )= 0,865 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,865 = 1, i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 160,- Kč/m 3 * 1,081 = 2 334,96 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 614,55 m 3 * 2 334,96 Kč/m 3 * 1,000 * 1,050= ,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,15 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 9

10 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,21 1, ,07 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří , , ,81 Stavební pozemek - celkem 183,00 m ,81 Pozemek - zjištěná cena = ,81 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,81 Celková výměra pozemku m 2 183,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 20,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,40 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 1 815,72 Trvalý porost - zjištěná cena = 1 815,72 Kč 10

11 II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů: Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny. Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna č. K1 - poloha K2 - velikost K3- stav užitná plocha 125 m2, Oceňovaný Slovákova, patrový, objekt Slavkov u Brna nepodsklepený K4 - pozemek K5 - další vlastnosti velmi dobrý stav, po celkové rekonstrukci, 183 m2 venkovní posezení, sklad B. Němcové, Slavkov u Brna Topolová, Slavkov u Brna Špitálská, Slavkov u Brna Čsl. Červeného kříže, Slavkov u Brna užitná plocha 95 m2, přízemní, nepodsklepený užitná plocha 210 m2, patrový podsklepený užitná plocha 86 m2, přízemní s podkrovím, nepodsklepený užitná plocha 130 m2, patrový nepodsklepený dobrý stav, po částečné rekonstrukci, předpoklad dalších stavebních úprav 381 m2 zahrada velmi dobrý stav, po celkové rekonstrukci 432 m2 garáž, terasa, zahrada velmi dobrý stav, po částečné rekonstrukci 69 m2 - velmi dobrý stav, po celkové rekonstrukci 365 m2 garáž, posezení, grill, letní kuchyně, zahrada 11

12 č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání , ,00 0,97 0,94 1,06 1,08 0,97 1, , ,96 1,09 1,00 1,07 1,10 0,99 1, , ,98 0,96 0,96 0,96 0,94 0,97 0, , ,97 1,01 1,00 1,06 1,14 1,00 1, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna ,-- Kč 12

13 C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalý porost 1 815,70 Kč Celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,-- Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rodinný dům č. p. 391 v ulici Slovákova, obec Slavkov u Brna ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne ,- Kč Slovy: Dvamilionydevětsettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. 13

14 E. Přílohy I. Výpis z katastru nemovitostí II. Vyobrazení v katastrální mapě III. Fotodokumentace IV. Srovnávané nemovitosti I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 II. Vyobrazení v katastrální mapě III. Fotodokumentace 22

23 IV. Srovnávané nemovitosti 23

24 24

25 25

26 26