Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 300/4/10

Transkript

1 I n g. R o m a n L u k á š, z n a l e c z o b o r u e k o n o m i k a, o c e ň o v á n í n e m o v i t o s t í V Pelhřimově dne Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 300/4/10 Bytová jednotka č. 573/2 se spoluvlastnickým podílem ve výši 642/16148 na společných částech domu č.p. 573 a č.p. 574 a pozemcích č. st. 827 a č. st. 828, zapsaná na listu vlastnictví č. 2041, v domě č.p. 573 a č.p. 574, způsob využití bytový dům na pozemcích č. st. 827 a č. st. 828 zapsaných na listu vlastnictví č Objednavatel posudku: CZ Dražby a.s., Mírové nám. 3097/37, Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé hodnoty (tržní, obecné ceny) nemovitosti jako podklad pro budoucí dražební jednání. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni prohlídky, tj. ke dni Místní šetření bylo uskutečněno za účasti paní Marie Pulkrabové. Podklady pro ocenění: list vlastnictví č pro obec a k.ú. Počátky ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, aktuálnost ověřená dálkovým přístupem na ČÚZK katastrální mapa získaná dálkovým přístupem na ČÚZK informace o stáří sdělené paní Marií Pulkrabovou prohlídka na místě vlastní databáze uskutečněných prodejů s nemovitostmi v místě a regionu Tento posudek byl vypracován ve třech vyhotoveních s tím, že dvě vyhotovení se předávají žadateli a jedno bude uloženo v archivu znalce a obsahuje 6 (slovy šest) stran textu a 1 (slovy jednu) stranu přílohy. Posudek č. 300/4/10 1

2 Vlastníci nemovitosti dle LV: LV č pro obec a k.ú. Počátky 1/1 Pulkrabová Marie r.č /103 Sídliště 573, Počátky LV č pro obec a k.ú. Počátky 642/16148 Pulkrabová Marie r.č /103 Sídliště 573, Počátky 15506/16148 ostatní vlastníci Metody oceňování: Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Způsob ocenění: Pro stanovení odhadu obvyklé hodnoty (dosažitelné ceny) za podmínek trhu s nemovitostmi za současné situace hospodářství a v příslušné lokalitě nemá vypovídací schopnost věcná (technická) hodnota nemovitosti, která neodpovídá obvyklé ceně obdobných objektů v regionu. Do věcné hodnoty nemovitosti je obtížné promítnout její polohu, velikost obce, ve které se nachází, vybavenost obce, přístupnost nemovitosti a další faktory, které jsou rozhodující pro skutečnou hodnotu nemovitosti a které jsou pro případného klienta velmi důležité (stav trhu v místě v reálném čase apod.). Volný trh s nemovitostmi v ČR nemá dostatečnou tradici k tomu, aby bylo možno používat matematické výpočty zjištění obvyklé hodnoty nemovitosti, tj. snížení technické hodnoty použitím indexu apod. (není k dispozici dostatečně velký statistický soubor, který by jakémukoliv indexu dal věrohodnost). Metoda výnosová pro oceňovaný typ nemovitosti nemá rovněž vypovídací schopnost, tyto typy nemovitosti se v regionu běžně nepronajímají a nelze tedy zjistit podklady pro její stanovení (obvyklé nájemné). Z výše uvedených důvodů se přikláním ke stanovení obvyklé ceny pouze k hodnotě zjištěné metodou porovnávací, která nejlépe vystihuje hodnotu oceňované nemovitosti a situaci místního trhu s nemovitostmi. Pro tuto metodu hovoří i fakt, že porovnávané nemovitostí se nacházejí v obdobných lokalitách jako oceňovaná. Všeobecně: Město Počátky je průmyslový a zemědělským sídlem jižní části okresu a spolu s městem Žirovnice tvoří přirozené středisko mikroregionu, počet obyvatel Město leží při státní silnici Jihlava J. Hradec, železniční stanice je vzdálena cca 4 km (Stojčín, žel.trať H. Cerekev Veselí nad Lužnicí), vzdálenost do okresního města cca 21 km. Obytný dům je umístěn v v okrajové části města, v klidové obytné zóně, okolní zástavbu tvoří obytné domy (do 5-ti nadz. podlaží) a rodinné domy, umístění je v souladu se záměrem územního plánu města, přístup po vedlejších městských zpevněných komunikacích tvořící součást parcely č. 3431/11, vlastník Město Počátky. Dům obsahuje pět nadzemních podlaží. V 1.NP jsou umístěny sklepní skladové kóje a společné prostory (kočárkárna, sušárna a pod.), v ostatních podlažích pak pouze bytové jednotky. Stavba je provedena montovaným stěnovým systémem a má plochou střechu. Objekt je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro a plyn. Posudek č. 300/4/10 2

3 Popis součástí nemovitosti: Byt. jednotka č. 573/2 Bytová jednotka v 2.NP obsahuje byt o velikosti se soc. zařízením, dále v technickém podlaží jednu sklepní skladovou kóji. Popis technického provedení bytové jednotky a domu: Objekt je založen na základových pasech s vodorovnou i svislou isolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce montovaný stěnový žb. systém, obvodový plášť sendvičový se zateplením, stropy ze žb. panelů, rovný podhled, střecha plochá, krytina živičná, svařovaná, vícevrstvá, oplechování z pozinkovaného plechu, vnitřní povrchy stěn u bytu i objektu vápenné, štukové omítky, vnější povrchy kontaktní zateplovací systém s povrchovou úpravou, schody montované, betonové, povrch teraso, dveře u bytu dřevěné hladké prosklené, okna plastová, zdvojená, podlahy PVC, vytápění ústřední z centrálního zdroje plynový kotel umístěný v 1.NP, el.instalace u objektu světelná a motorová, bleskosvod instalován, vnitřní vodovod rozvody teplé a studené vody, vnitřní kanalizace, svislé litinové potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení, koupelen, kuchyní a vpustí, bez rozvodu zemního plynu v oceňované b.j, ohřev teplé vody z centrálního zdroje plynový kotel umístěný v 1.NP, u bytu kuchyně el. sporák s el. troubou, byt bez obkladu stěn, vnitřní hygienická vybavení, u bytu umývadlo, vana, splachovací záchod, objekt bez výtahu, ostatní vestavěné skříně, běžná digestoř, rozvod veřejného telefonu, el. vrátný, běžné instalační jádro. Další součást nemovitosti tvoří přípojky na inž. sítě (vodovod, kanalizace, plyn a elektro), venkovní úpravy (klepač koberců, sušáky prádla). Dispoziční řešení : Běžná dispozice panel domů. Orientace oken na SV, JV a JZ. Popis tech. stavu stavby : Objekt byl uveden do užívání v r V r byla v objektu vyměněna okna a vchodové dveře a v r bylo provedeno zateplení vnějších stěn. Oceňovaná byt. jednotka má zhoršenou údržbu - původní kuch. linku, soc. zařízení, podlahové krytiny. Vlivem kouření cigaret v bytě jsou vnitřní malby stěn zažloutlé. Podlahová plocha jednotky Název Podlahová plocha kuchyň 12,61 m 2 pokoj 16,74 m 2 pokoj 12,53 m 2 pokoj 13,05 m 2 chodba 5,72 m 2 koupelna 2,59 m 2 WC 0,96 m 2 sklad (1.NP) 1,00 m 2 Celková podlahová plocha 65,20 m 2 Pozemky Součást nemovitosti tvoří stavební plochy (pod domem, zastavěné objektem bydlení). Využití pozemků je v souladu se záměry schváleného územního plánu města, situovány jsou v klidové, obytné, městské zóně, jsou rovinné, užívání odpovídá právnímu stavu. Stavba obytného domu je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro a plyn. Parcela Výměra st m 2 st m 2 Pozemky celkem 458 m 2 Posudek č. 300/4/10 3

4 Posudek Výpočet věcné (nákladové) hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 65,20 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota Kč ,- Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 37 Další životnost roků 43 Opotřebení % 46,25 Věcná hodnota Kč ,- Obvyklá cena pozemků. Dle zjištění místních podmínek, na základě dat z vlastní databáze, informací realitních kanceláří a stavebního úřadu v místě odhaduji cenu pozemků ve výši 150,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří St / zastavěná plocha a nádvoří St / Hodnota pozemků celkem Rekapitulace věcné hodnoty majetku Název Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Byt. jednotka č. 573/ , ,- Pozemky (ve spoluvlastnickém podílu) 2 732, ,- Celkem , ,- Stanovení ceny porovnávacím způsobem. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Podle vlastní databáze došlo v regionu k prodeji níže uvedených srovnatelných nemovitostí. Údaje jsou uvedeny obecně, bližší a konkrétnější podrobnosti o nemovitostech jsou uloženy v archivu znalce. Výběr reprezentantů: 1) Počátky Panelový dům, byt 1 + 3, 64,2 m2 (65,2 vč. sklepa) ve 2. NP, dům 5.NP, stáří domu 34 let, zateplení, výměna oken, v bytě podlah, tapetou upraveno jádro, objekt panelový montovaný. Realizace na trhu 03/2007 za částku ,- Kč, tj ,- Kč za 1 m2 podlahové plochy. 2) Cetoraz Zděný dům, byt 3 + 1, dům 3 NP, byt ve 2 NP, topení ústřední pevná paliva, kotel vlastní v 1. NP, stáří 40 let, bez výtahu, podlahová plocha 61,24 byt + 15,9 m2 sklep a kotelna, celkem 77,14, vyměněny zařizovací předměty v soc. zařízení, provedeny nové obklady stěn, vyměněna okna a opraveny omítky (2003), realizace na trhu 02/2008 za částku ,- Kč, tj ,- Kč/m2. 3) Kamenice nad Lipou Panelový dům, byt 1 + 3, bez balkonu, dům 7. NP, byt 1. NP, výtah, stáří 30 let, před 3 -mi lety v bytě vyměněna okna, dveře, rozvody vody, odpady, podlahy, provedeno v části podlahové vytápění, vyzděno jádro vč. výměny vany, WC, plocha 73,90 m2 + sklep 0,98 m2, celkem 74,59 m2. Realizace na trhu 01/2009 za částku ,- Kč, tj ,- Kč/m2 podl. plochy. Posudek č. 300/4/10 4

5 4) Žirovnice Panelový dům, byt s balkonem, dům 5. NP, byt 4. NP, bez výtahu, stáří 30 let, před 2-mi lety provedeno zateplení domu, před 3-mi roky v bytě vyměněny podlahy a před 4-mi roky vyměněno (vyzděno) bytové jádro, plocha 64,93 m2 + sklep 1,3 m2 + balkon 2,16 m2, celkem 68,39 m2. Realizace na trhu 10/2008 za částku ,- Kč, tj ,- Kč/2 podl. plochy. Nabídky realitních kanceláří získané z veřejně přístupných zdrojů (internet) : Pravdivost informací nebyla ověřována. Rovněž nelze zjistit u nabízených byt. jednotek, jak dlouho jsou nabízeny, případně jestli už nejsou prodány. Z těchto důvodů jsou nabídkové ceny porovnávaných b.j. upravovány srážkou 20 %. Počátky panelový dům, stejná lokalita, obdobný byt, b.j umístěná v 5.NP o velikosti 64,2 m2, nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 podlahové plochy (bez sklepa), cena je celková vč. provize a služeb RK. Upravená nabídková cena : ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Počátky panelový dům, b.j. 3 + kk umístěná v 3.NP o velikosti 59 m2, nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 podlahové plochy (bez sklepa), cena je celková vč. provize a služeb RK. Upravená nabídková cena : ,- Kč, tj ,- Kč/m2. Závěr srovnávací metody: Vzhledem k tomu, že u oceňované jednotky nebyly provedeny stavební úpravy nepředpokládám dosažení obchodovatelné ceny 1 m2 podlahové plochy jako u vzorků 2), 3) a 4). Vzorek 1) je sice ve stejném městě, byl ale částečně vnitřně stavebně upraven, u oceňované byt. jednotky lze tedy, vzhledem k její zhoršené údržbě, předpokládat dosažení proti tomuto vzorku nižší obchodovatelné ceny 1 m2 podlahové plochy a to o cca 5 %. Dosažitelná obvyklá ceny oceňované byt. jednotky zjištěná metodou srovnávací tedy představuje částku 65,20 m2 podlahové plochy x 8.436,- Kč x 0,95 = ,- Kč, po zaokrouhlení pak ,- Kč. Posudek č. 300/4/10 5

6 STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY (TRŽNÍ, OBVYKLÉ) CENY OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Za nejdůležitější podklad pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti, který se relativně této ceně nejvíce bude blížit, protože se v něm promítá reálný trh s nemovitostmi, považuji hodnotu zjištěnou porovnávací metodou. Obvyklá hodnota bytové jednotky č. 573/2 v domě č.p. 573 a č.p. 574 v obci a k.ú. Počátky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích tedy představuje částku ,- Kč. Slovy: pětsetdvacettisíckorunčeských. Pozn : výsledná obvyklá hodnota nezahrnuje vliv zástavního práva ve výši ,- Kč ve prospěch LEASING STAR spol. s r.o., Teplice, Nákladní 1060, Trnovany Teplice 1, IČO , kterým je byt. jednotka zatížena. V Pelhřimově dne Pečeť: Podpis: Ing. Roman Lukáš Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 300/4/10 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu č. 14/10. Ing. Roman Lukáš Vlásenická Pelhřimov tel Posudek č. 300/4/10 6

7 Fotodokumentace ze dne Posudek č. 300/4/10 7