ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2015. Odhad obvyklé ceny nemovité věci

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 o obvyklé ceně nemovité věci bytová jednotka č.233/3 v budově č.p.233 realizované na pozemku p.č.23/1, vč. spoluvlastnických podílů na budově a pozemku, katastrální území Liblice u Českého Brodu (kód:622826), obec Český Brod, okres Kolín Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/ Praha 9 Účel posudku: Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 01687/ Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 26.října 2015 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 18.listopadu 2015

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věcí je bytová jednotka, je cena zjištěná určena podle platné oceňovací vyhlášky porovnávacím způsobem. Nemovitá věc umožňuje běžné užívání. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Znalec upozorňuje, že porovnávací způsob (metoda srovnávací) je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny. Obvyklá cena bude stanovena i se znalostí inzertních cen porovnatelných nemovitostí metodou srovnávací

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc bytová jednotka č.233/3 se nalézá v budově č.p.233, katastrální území Liblice u Českého Brodu (kód:622826), obec Český Brod. Budova je přístupná z ulice K Vysílači. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.233. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 9488/ na pozemku p.č.23/1. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 9488/ Bytový dům č.p.233 je situován v lokalitě se zástavbou tvořenou převážně objekty určenými k bydlení. Bytový dům se nalézá v severovýchodní části obce Český Brod, v části Liblice u Českého Brodu. Bytový dům je samostatný, pozemek oplocený. Dopravní dostupnost obce je na dobré úrovni, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.12, II. třídy č.108, č.330, č.245 a č.272. Praha je vzdálena cca 25 km západním směrem od obce, Kolín je 30 km na východ a dálniční komunikace D11 vede 8 km severně od obce. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Prahu, Kolín, aj. autobusová zastávka Český Brod, Liblice, obec se nalézá cca 100 m od nemovité věci. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Český Brod 6864 stálých obyvatel. V obci se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Český Brod má statut města, je obcí s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna, proto její vnitřní konstrukce a vybavení bylo určeno na základě vnějšího vizuálního šetření, místně příslušných úřadech a Prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku) 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 098 EX 01687/ ze dne Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Liblice u Českého Brodu (kód: ), obec Český Brod, list vlastnictví č.2989 ze dne Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Liblice u Českého Brodu (kód: ), obec Český Brod, list vlastnictví č.2936 ze dne Prohlášení vlastníka podle 4 zákona č.72/1994 ze dne Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kolín. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitých věcí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.2989, a spoluvlastník (vyplývající z vlastnictví bytové a nebytové jednotky) na listu vlastnictví č.2936 pro katastrální území Liblice u Českého Brodu (kód: ), obec Český Brod zapsán: Ivan Polák identifikátor: /0178 K Vysílači Český Brod - Liblice - 3 -

4 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce porovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.23/1 2) Bytová jednotka č.233/3 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.23/1 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.23/1, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 3496 m 2, katastrální území Liblice u Českého Brodu (kód:622826), obec Český Brod. Na pozemku p.č.23/1 je realizovaný bytový dům č.p.233. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 9488/ Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání - 5 -

6 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.160,46 ZC = ZCv x Iu = 1890 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.114,04 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,43 Započtení spoluvl.podílu 9488/ = Kč ,09 Pozemek p.č.23/1 Cena celkem Kč ,- 2. Bytová jednotka č.233/3 Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.233/3 v budově č.p.233, ulice K Vysílači, realizované na pozemku p.č.23/1, katastrální území Liblice u Českého Brodu (kód: ), obec Český Brod. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 3+kk o celkové výměře 94,88 m 2. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování znaleckého posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 1. NP, v budově není realizován výtah. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, některé vnitřní konstrukce a vybavení jsou určeny na základě vnějšího vizuálního šetření, informací dostupných na místně příslušných úřadech a Prohlášení vlastníka. Povrchové úpravy podlah jsou převážně keramické a laminátové. V hygienické místnosti a na záchodě je proveden keramický obklad. Okna jsou plastová, vchodové protipožární dveře. Vytápění je podlahovým teplovodním vytápěním se samostatným elektrokotlem. Ohřev TUV je elektrickým průtokovým výměníkem. Jednotka je napojena na rozvod elektra, kanalizace a vodovodu. Zabezpečovací el. systém. Technický stav je velmi dobrý, odpovídající době a účelu užití. Dům je ve velmi dobrém stavu. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 9488/

7 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha Pokoj m 2 Pokoj m 2 Pokoj m 2 koupelna m 2 WC m 2 Komora m 2 Hala m 2 Podlahová plocha bytu celkem m Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci - 7 -

8 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka cca 100 m, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP bez výtahu 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - komora 8. Vytápění bytu Podlahové topení obytných místností 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s= pro stáří 10 let) Celkem * 0.15 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x 0.95 =

9 2.7 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,95 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,98 Bytová jednotka č.233/3 Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ - REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.23/1 Kč ,- 2) Bytová jednotka č.233/3 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

10 METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci bytová jednotka č.233/3 v budově č.p.233 vč. podílu na pozemku pč.23/1, vše katastrální území Liblice u Českého Brodu (kód:622826), obec Český Brod, je použita metoda nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňovaných nemovité věci je porovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena porovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru porovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen porovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé porovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitostí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány bytové jednotky, které jsou lokalizovány v obci Český Brod, ulice K Vysílači a okolí (městská část Liblice), jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně domu), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální/dálkové vytápění, bez balkonu/lodžie, s vnitřním standardním vybavením, se sklepem či komorou, ve 2.NP či vyšším s výtahem, s možností parkování a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru porovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav bytového prostoru a budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, výskyt balkónu/lodžie, s/bez sklepu/komory, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné

11 i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po redukci [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotkov á cena [Kč/m 2 ] Znalecký posudek č / Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Technický stav domu Technický stav bytu , ,51 0, , ,45 1, , ,24 1, , ,46 0, , ,00 0,75 Klučov- Lstiboř Roháčova, Český Brod Cukrovarská, Český Brod Sportovní, Poříčany Chrášťany- Bylany 0,95 dobrý 0,95 dobrý 1,00 velmi dobrý 1,05 po rekonstrukci 0,95 dobrý 1,00 velmi dobrý 1,00 1,00 velmi dobrý velmi dobrý 1,05 1,05 po rekonstrukci po rekonstrukci k4 k5 k6 k7 k8 i Konstrukce Dispozice Typ oken Balkon/lod žie Vybavení 1 1,00 cihlová 1, ,00 standard 1,03 ano 1,00 standardní 2 0,90 panelová 1,01 3+kk 1,03 nadstandard/nová 1,03 ano 1,03 nadstandardní 3 0,90 smíšená 1, ,00 standard 1,00 ne 1,00 standardní 4 1,00 cihlová 1, ,00 standard 1,03 ano 1,00 standardní 5 1,00 cihlová 0,99 4+kk 1,00 standard 1,00 ne 1,00 standardní k9 k10 k11 k12 k13 IS JTCs Sklep Vytápění Výtah/pod laží Možnost parkování Další vlivy 1 1,00 ano 0,95 2 1,00 ano 1,00 3 1,00 ano 1,00 4 1,00 ano 1,00 5 0,98 ne 1,00 centrální na tuhá paliva ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) 0,98 ne/2.np 1,00 rezident.park. 1,00 0,96 ne/3.np 1,00 rezident.park. 1,00 0,98 ne/2.np 1,00 rezident.park. 1,00 0,89 ne/1.np 1,10 vlastní garáž 1,00 0,98 ne/2.np 1,00 rezident.park. 0,97 bez vlivu bez vlivu bez vlivu bez vlivu Provize RK 0, ,78 1, ,86 0, ,57 0, ,62 0, ,

12 3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitostí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitostí 5 Minimum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] ,78 Maximum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] ,86 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 3 067,26 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] ,92 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] ,44 Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] ,18 Užitná plocha [m 2 ] Lokalita 94,88 SJTC/Koeficienty odlišnosti ,18 K Vysílači, Český Brod k 1 1,00 Technický stav domu velmi dobrý k 2 1,00 Technický stav bytu velmi dobrý k 3 1,00 Konstrukce cihlová k 4 1,00 Dispozice 3+kk k 5 1,01 Typ oken standard k 6 1,00 Balkon/lodžie ne k 7 1,00 Vybavení standardní k 8 1,00 Sklep ne k 9 0,98 Vytápění podlahové k 10 1,03 Výtah/podlaží ne/1.np k 11 0,89 Možnost parkování venkovní stání k 12 1,03 Další vlivy oplocený pozemek k13 1,05 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 0,98 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] ,36 Celková porovnávací cena oceňovaného objektu ,

13 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka, katastrální území Liblice u Českého Brodu, obec Český Brod. Bytová jednotka má dispoziční řešení 3+kk, výměra je 94,88 m 2 a nachází se v 1.np bytového domu v ulici K Vysílači. Pozitivní faktory: - Stavebně stabilizovaná lokalita, s dobrou dostupností i nadstavbových služeb, Negativní faktory: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi shodného typu v lokalitě - Převis nabídky - Umístění jednotky v 1.np Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů (vesměs se jedná o nemovité věci v lepším technickém stavu v již revitalizovaných objektech). Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena maximálně v úrovni ceny zjištěné. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná Kč ,- 2) Cena stanovená metodou srovnávací Kč ,

14 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci - bytová jednotka č.233/3 v budově č.p.233 realizované na pozemku p.č.23/1, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemku, katastrální území Liblice u Českého Brodu (kód:622826), obec Český Brod, okres Kolín, po zaokrouhlení je: ,- Kč Slovy: dva milióny čtyřicet tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - nemovitá věc nebyla znalci zpřístupněna - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: ,- Kč 2. Cena obvyklá, za níž je nemovitá věc prodejná, je: ,- Kč 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 18.listopadu vypracoval

15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz