ZNALECKÝ POSUDEK. Gallová Marie. Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti. Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /15 o ceně bytové jednotky č.274/19 situované v domě č.p.274 na parc.č.437/1, katastrální území Opava - Město, obec a okres Opava, včetně podílu o velikosti 302/10000 na společných částech domu a pozemku. (LV č.728, 705) Objednavatel posudku: Gallová Iveta Masarykova třída 274/ Opava Vlastník nemovité věci: Gallová Marie Masarykova třída 274/ Opava Účel posudku: Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 14.června 2015 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 14.června 2015

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Opavě, dne 3.června 2015, LV č.728. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Kopie katastrální mapy. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Jednotka dle

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jednotka dle 38 Oceněno podle 38 vyhlášky. 1.1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.437/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 557 m 2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 2.100,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.331,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl.podílu 302/10000 = Kč ,68 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,

4 1.2) Byty v domech vícebytových, byt.jednotka č.274/19 Oceněno podle 38 vyhlášky. Popis Bytová jednotka č.274/19 s dispozicí 2+1 je situovaná ve 2.nadzemním podlaží domu č.p.274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 302/ Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na betonových základech, střecha sedlová. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní obklady jsou keramické standardní a jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností jsou parketové, v ostatních místnostech jednotky jsou provedeny podlahové krytiny PVC a keramické dlažby. Vytápění i ohřev teplé vody jsou zajištěny z centrálního zdroje. Zařizovací předměty zdravotechniky jsou původní a tvoří je vana, umývadlo a splachovací WC. El.instalace světelná. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 24. Výtahy chybí % * Ostatní chybí % * Instalační prefabrik.jádra % *1.852/Ki Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem *

6 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0 pro stáří 60 let) Celkem * 0.08 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,93 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,05 Byty v domech vícebytových, byt.jednotka č.274/16 Cena celkem Kč ,- Jednotka dle 38 Cena celkem Kč ,

7 C. REKAPITULACE 1) Jednotka dle 38 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Sedmsetšedesátjedentisícšestsetpadesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.728 pro katastrální území Opava - Město, obec a okres Opava se vztahuje k oceňované nemovitosti věcné břemeno chůze a jízdy (dle listiny). Oceňovaná bytová jednotka se nachází v širším centru Statutárního města Opava, ve zděném bytovém domě řadové zástavby na Masarykově třídě s nebytovými prostory v přízemí. Dům čp.274 s jednotkou č.274/19 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn, přípojku tepla a teplé vody a elektrorozvod. Dům má 4 nadzemní podlaží a není opatřen výtahem

8 Podle databáze znalce a internetové nabídky z června 2015 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 2+1 (80 m2) Opava - Město, Dolní náměstí, 2.nadzemní podlaží, zděný dům, okna dřevěná dvojitá, byt v původním tech.stavu před rekonstrukcí, (10 375,- Kč/m2) cena ,- Kč 2. Byt o velikosti 2+1 (60 m2) Opava - Předměstí, ul.stratilova, 1.nadz.podlaží, zděný dům v původním stavu, byt v původním udržovaném stavu, (15 000,- Kč/m2) cena ,- Kč 3. Byt o velikosti 2+1 (57 m2) Opava Předměstí, ul.sokolovská, 2.nadzemní podlaží, zděný dům v původním stavu, byt v původním stavu bez úprav a rekonstrukcí, vytápění vlastním plynovým kotlem, (15 157,- Kč/m2) cena ,- Kč 4. Byt o velikosti 2+1 (53 m2) Opava - Předměstí, ul.jurečkova, 1.nadzemní podlaží, zděný dům ve velmi dobrém technickém stavu, nová okna dřevěná dvojitá, byt v původním technickém stavu, (19 811,- Kč/m2) cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že bytový dům se nachází v širším centru města a obdobné byty v lokalitě jsou nabízeny v rozpětí až ,- Kč/m2, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti vzhledem k původnímu technickému stavu ve střední úrovni uvedeného rozpětí, ve výši ,- Kč/m2, tj. 60,40 m2 x ,- Kč/m2, tj.celkem po zaokrouhlení ,- Kč V Ostravě, dne 14.června

9 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -