Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství

Transkript

1 Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství TEORIE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Ing. Pavel Klika Brno 2014

2 Tyto e-learningové studijní opory byly napsány a vytisknuty za přispění prostředků z operačního programu pro vzdělávání a konkurenceschopnost MŠMT prostřednictvím realizace projektu registrační číslo: CZ.1.07/2.2.00/ Modernizace výuky magisterského studijního programu Soudní inženýrství na Vysokém učení technickém v Brně. Název: Autor: Vydalo: Teorie oceňování nemovitostí Pavel Klika Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství Vyšlo: 2014 Vydání: druhé ISBN:

3 Obsah 1 ZÁKLADNÍ POJMY PŘI OCEŇOVÁNÍ VĚCÍ NEMOVITÝCH 6 NEMOVITÉ VĚCI 7 PODLAŽÍ 7 DRUHY CEN 8 DALŠÍ POJMY 9 SOUČÁST A PŘÍSLUŠENSTVÍ 9 VLASTNICTVÍ A SPOLUVLASTNICTVÍ 9 FUNKČNÍ CELEK A JEDNOTNÝ FUNKČNÍ CELEK 10 VÝMĚRY NEMOVITÝCH VĚCÍ 10 2 ZJIŠTĚNÍ VÝCHOZÍ HODNOTY STAVBY 12 SOUČASNÉ METODY ZJIŠTĚNÍ VÝCHOZÍ HODNOTY STAVBY 13 DŘÍVE POUŽÍVANÉ METODY STANOVENÍ VÝCHOZÍ CENY STAVBY 16 3 ŽIVOTNOST A OPOTŘEBENÍ STAVEB 17 ŽIVOTNOST STAVEB 18 ŽIVOTNOST PŘESTÁRLÝCH STAVEB 19 OPOTŘEBENÍ STAVEB 19 4 VÝNOSOVÁ A POROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ 21 VÝNOSOVÁ HODNOTA 22 POROVNÁVACÍ (KOMPARATIVNÍ) METODY 23 5 OCEŇOVÁNÍ BYTŮ, NEBYTOVÝCH PROSTOR A POZEMKŮ 26 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ JEDNOTKY 27 POZEMKY 28 6 VYBRANÉ VÝPOČTOVÉ METODY VHODNÉ PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY 31 OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI 32 METODY VEDOUCÍ KE ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY 32 7 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ VE VYBRANÝCH PŘÍPADECH (OCEŇOVÁNÍ PRO ÚVĚROVÉ ŘÍZENÍ, PRO POJIŠŤOVNY, PRO DĚDICKÉ ŘÍZENÍ, PRO ÚČELY DANĚ) 34 3

4 OCEŇOVÁNÍ PRO ÚVĚROVÉ ŘÍZENÍ 35 OCEŇOVÁNÍ PRO ÚČETNICTVÍ 35 OCEŇOVÁNÍ PRO POJIŠŤOVNY 36 OCEŇOVÁNÍ PRO DĚDICKÁ ŘÍZENÍ 36 OCENĚNÍ PRO ÚČELY DANĚ 36 8 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ VE VYBRANÝCH PŘÍPADECH (REÁLNÉ DĚLENÍ STAVBY, OCENĚNÍ STAVEBNÍCH PRACÍ, ZHODNOCENÍ STAVBY, VĚCNÝCH PRÁV A JEJICH VLIV NA HODNOTU NEMOVITOSTI) 38 OCEŇOVÁNÍ PRO ÚČELY REÁLNÉHO DĚLENÍ STAVBY 39 OCENĚNÍ PROVEDENÝCH STAVEBNÍCH PRACÍ 39 POSOUZENÍ ZHODNOCENÍ STAVBY 40 OCENĚNÍ VĚCNÝCH PRÁV K NEMOVITOSTEM A JEJICH VLIV NA HODNOTU NEMOVITOSTI 40 9 OCEŇOVÁNÍ V ZAHRANIČÍ, MEZINÁRODNÍ STANDARDY PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ. 42 OBECNĚ K OCEŇOVÁNÍ V ZAHRANIČÍ 43 STANDARDY IVS 43 STANDARDY EVS SPECIFIKA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ VE VELKÉ BRITÁNII. 47 OBECNĚ K OCEŇOVÁNÍ VE VELKÉ BRITÁNII SPECIFIKA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ V ITÁLII. 51 OBECNĚ K OCEŇOVÁNÍ V ITÁLII 52 POROVNÁVACÍ METODY 52 NÁKLADOVÉ METODY SPECIFIKA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ V NĚMECKU. 54 OBECNĚ K OCEŇOVÁNÍ V NĚMECKU VÝPOČETNÍ PROGRAMY PRO OCEŇOVÁNÍ 57 OBECNĚ O PROGRAMECH PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 58 4

5 Úvod Tento studijní distanční text slouží jako podklad pro zvládnutí kurzu studia předmětu Teorie oceňování nemovitostí v navazujícím magisterském studiu oboru Soudní inženýrství, oboru Realitní inženýrství na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně a nenahrazuje závazně určenou studijní literaturu a ostatní prameny. Struktura a obsah textu reflektují osnovu studia předmětu. Studijní text rozvíjí odborné kompetence, nemá prerekvizity. Studium předmětu Teorie oceňování nemovitostí je základem pro studium předmětů Současné oceňovací předpisy a Tržní oceňování. Po prostudování textu budete znát např.: Základní pojmy při oceňování nemovitých věcí Metodiku zjištění výchozí hodnoty stavby Metodiky stanovení životnosti a opotřebení staveb Základy finanční aritmetiky, metody stanovení výdajů na provozování nemovitosti, principy porovnávacích (komparativních) metod Metodiky oceňování bytů, nebytových prostor a pozemků Postupy pro stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých Principy oceňování pro vybrané účely Specifika oceňování ve vybraných zemích EU Možnosti využití výpočetní techniky při oceňování Po prostudování textu budete schopni: používat základní pojmy spojené s oceňováním věcí nemovitých; rozumět základním principům stanovení několika druhů cen věcí nemovitých; aplikovat některé postupy a výpočtové vztahy pro stanovení ceny věcí nemovitých; stanovit vhodnou metodu ocenění pro jednotlivé účely ocenění; porozumět metodikám oceňování věcí nemovitých ve vybraných zemích EU. Prostudováním textu získáte zejména: Základní přehled o způsobech a metodikách oceňování věcí nemovitých; Informace o využití oceňovacích metod v praxi; Přehled o oceňování věcí nemovitých v zemích EU. Čas potřebný k prostudování učiva předmětu: hodin (teorie + řešení úloh) Ve studijním textu k předmětu Teorie oceňování nemovitostí se dozvíte základní informace o oceňování nemovitých věcí. Jedná se především o základní názvosloví, metodiky oceňování, metodiky oceňování v zahraničí a stručně se seznámíte i s možností využití výpočetní techniky pro účely oceňování. 5

6 1 Základní pojmy při oceňování věcí nemovitých Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Definice základních pojmů spojených s oceňováním věcí nemovitých. Definice vybraných pojmů uvedených v právních předpisech. Rozlišit součást a příslušenství věci. Vyjmenovat a rozlišit formy vlastnictví. Změřit a vypočítat základní rozměrové údaje o stavbě. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Využívat správně pojmy používané při oceňování věcí nemovitých. Určit zda věc tvoří příslušenství nebo součást věci nemovité. Rozeznat dle základních vlastnických údajů formu vlastnictví věcí nemovitých. Určit plochu pozemku, zastavěnou plochu stavby, obestavěný prostor stavby a další výměry věcí nemovitých. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Přehled o základních pojmech a názvosloví používaných při oceňování. Pojem o možnostech vlastnictví věcí nemovitých. Schopnosti vypracovat výpočet výměr potřebných pro ocenění Věcí nemovitých. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodiny (teorie + řešení úloh) 6

7 Klíčová slova kapitoly: výměra, plocha, obestavěný prostor, jednotný funkční celek, funkční celek, součást a příslušenství věci, podílové vlastnictví, společné jmění manželů, zastavěná plocha, obestavěný prostor. V úvodní kapitole se seznámíte se základními právními a technickými pojmy spojenými s problematikou oceňování, které jsou nutné pro pochopení problematiky celého textu. Nemovité věci Nemovité věci jsou definovány v 498 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění dalších předpisů - dále jen OZ): Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Stavba je definována v zákonu č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v 2 odst. 3. V zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je v 3 uvedeno členění staveb pro účely oceňování. Vyhláška č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, (prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb.) pak v jednotlivých paragrafech stanoví podrobnější členění staveb. Členění pozemků je uvedeno v 9 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Pro účely oceňování se pozemky člení na: stavební pozemky zemědělské pozemky lesní pozemky vodní plochy, jiné pozemky. Podlaží Podlažím se rozumí část budovy, vymezená dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosné části stropních konstrukcí; při podlaží založeném na rostlé půdě nebo násypu je spodní vymezující rovinou horní úroveň podkladu pod podlahou. Definice podlaží je uvedena v ČSN Obytné budovy. V povědomí osob netechnického vzdělání se často vžilo používání starších pojmů suterén, sklep, přízemí, 1. patro (= 2.NP) což není technicky správné. 7

8 Druhy cen Cena zjištěná (administrativní, úřední) Cena zjištěná podle cenového předpisu; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. Cena mimořádná Mimořádnou cenu nám definuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v 2 odst. 2 jako cenu, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena pořizovací Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitých věcí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena obvyklá (obecná, tržní) Dle zákona č. 151/1997 Sb. se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě 8

9 vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. S mírnou odlišností je obvyklá cena definována také v 2 zákona č. 526/1990 Sb. v aktuálním znění. Další pojmy Dalšími důležitými pojmy jsou byt, nebytový prostor (zákon č. 89/2012 Sb.), bytový dům, rodinný dům, stavby pro individuální rekreaci (vyhláška 501/2006 Sb. zákon č. 151/1997 Sb. + vyhláška č. 441/2013 Sb.), výchozí cena, stop cena, jednotková cena, prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti, venkovní úprava, vestavba, přístavba, nástavba. Součást a příslušenství Pojem součásti je definován v 505 až 509 občanského zákoníku: V těchto paragrafech je mimo jiné uvedeno Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. Příslušenství je definováno v 510 až 513 občanského zákoníku: Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí. Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním. Vlastnictví a spoluvlastnictví Občanský zákoník (dále jen OZ) od 1011 řeší tzv. vlastnická práva. Dle 1011 vše, co někomu patří, všechny jeho věci hmotné i nehmotné, je jeho vlastnictvím. Dle 1012 pak vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i 9

10 vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. V následujících paragrafech je pak řešeno omezení vlastnického práva, rozhrady, vyvlastnění, ochrana vlastnického práva, způsoby nabytí vlastnického práva, přirozené a umělé přírůstky vlastnického práva, vydržení, převod atd. Od 1115 do 1239 je řešena forma spoluvlastnictví. Spoluvlastnictví je rozděleno do několika skupin: Spoluvlastnictví (od 1115 do 1157 OZ, pozn. autora: lze srovnat s dříve uváděným termínem podílovým spoluvlastnictvím). Bytové spoluvlastnictví (od 1158 do 1222 OZ). Přídatné spoluvlastnictví (od 1223 do 1235 OZ). Společné jmění (od 1236 do 1239 OZ). Pro podrobnější pochopení různých forem vlastnictví doporučuji prostudovat i jiné formy vlastnictví zakotvených v dříve platných předpisech. Stručně je řešena tato problematika v kapitole 1.3. knihy Teorie oceňování nemovitostí 1. Funkční celek a jednotný funkční celek Funkční celek byl definován v 2 vyhlášky dnes již neplatné vyhlášky č. 3/2008 Sb. v platném znění. Funkčním celkem se dle této vyhlášky rozuměl soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků. Pozemky nemusí být ve vlastnictví stejného subjektu a není zde podmínka druhu pozemku. Od poslední novelizace zákona č. 151/1997 Sb. se nachází definice jednotného funkčního celku v 9 odst. 2a) kde je mimo jiné uvedeno, že Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Výměry nemovitých věcí Výměry nemovitých věcí lze rozdělit do několika základních kategorií zastavěná plocha stavby (podlaží) obestavěný prostor stavby podlahová plocha plocha pozemku plocha nebo délka venkovních úprav 10

11 Způsob stanovení výměr je řešen ve vyhlášce č. 441/2013 Sb. v platném znění a také v ČSN Každý z dokumentů slouží pro jiné účely a výsledky výpočtů prováděné podle těchto předpisů jsou odlišné. Je tedy třeba vždy využít správný předpis pro řešený úkol. U plochy pozemku a plochy venkovních úprav (například dlažeb) je nutné si uvědomit, že se zpravidla nejedná o stejnou výměru, přestože je pozemek dlažbou celý pokryt. Plocha pozemku je ortogonálním průmětem do roviny, kdežto plocha dlažby je skutečnou šikmou výměrou. Podrobněji je tato tematika řešena v knize Teorie oceňování nemovitostí (1) a příslušných předpisech. Úkoly k textu: 1. Tvoří samostatně stojící garáž ve vlastnictví majitele rodinného domu příslušenství tohoto rodinného domu? 2. Jedná se o jednotný funkční celek, když jsou oba pozemky se stavbou společně užívány? zahrada (paní Malá) RD (SJM Malých) Shrnutí: Kapitola se věnuje základním pojmům používaným při oceňování nemovitých věcí. Je důležité umět s těmito pojmy pracovat a umět pojmy rozlišovat. Například při rozhodování o jednotném funkčním celku již musíme mít dobře zmapované formy vlastnictví nemovitých věcí. Při oceňování nemovité věci je nutné se přesně orientovat v druzích cen. Také pro výpočet některých druhů cen je třeba umět správně stanovit výměry hodnocených nemovitých věcí. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje ČSN Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů. Praha: Český normalizační institut, ČSN Obytné budovy. Praha: Český normalizační institut, Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů. 11

12 2 Zjištění výchozí hodnoty stavby Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Rozlišit současně používané metody stanovení výchozí hodnoty stavby. Pracovat s technicko - hospodářskými ukazateli. Rozeznat a pojmenovat dříve používané metodiky stanovení výchozí hodnoty stavby. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vypočítat zjednodušeným postupem výchozí hodnotu stavby pomocí technicko hospodářských ukazatelů. Prostudováním kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Přehled o současně používaných metodách stanovení výchozí hodnoty stavby. Znalosti nutné pro provedení výpočtu výchozí ceny stavby pomocí technicko hospodářských ukazatelů. Základní přehled o dříve používaných metodách stanovení výchozí hodnoty stavby uvedených v oceňovacích předpisech. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodiny (teorie + řešení úloh) 12

13 Klíčová slova kapitoly: výchozí hodnota stavby, nákladové ocenění, technicko - hospodářské ukazatele, propočet, individuální cenová kalkulace, agregované položky, cenové podíly. Po zvládnutí první kapitoly se základními pojmy bude vaším úkolem nastudovat metodiky zjištění výchozí hodnoty stavby. Zaměříte se na stanovení výchozí hodnoty pomocí technicko hospodářských ukazatelů. Současné metody zjištění výchozí hodnoty stavby Nejčastěji používané metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby jsou individuální cenová kalkulace; podrobný položkový rozpočet; metody agregovaných položek; propočet ceny. Z těchto metod je individuální cenová kalkulace nejpřesnější, ale také nejpracnější, naopak propočet je nejméně pracný ale cena pouze přibližná. Individuální cenová kalkulace Jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné množství pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Součtem (po připočtení příslušných přirážek podle pravidel pro stanovení cen stavebních prací) se obdrží reprodukční (resp. při zpětném oceňování pořizovací) cena. 2 Individuální cenová kalkulace umožňuje i tvorbu jednotkových cen pro dílčí položky. Náklady na jednotlivé položky se rozdělují na přímé náklady (náklady související s množstvím prvků) a na náklady nepřímé tzv. režie (nelze je vyčíslit na konkrétní položku). Přímé náklady lze dělit na materiál, mzdy, náklady na stroje, ostatní přímé náklady. Nepřímé náklady lze dělit na režie výrobní a režie správní. Podrobný položkový rozpočet Podrobný položkový rozpočet je jednou z nejpoužívanějších metod stanovení výchozí ceny staveb. Používá se především pro stanovení nabídkových cen nově budovaného objektu nebo cen provedených prací, kde není známá cena těchto provedených prací. Pro vypracování položkového rozpočtu je nutná projektová dokumentace. Položkový rozpočet zahrnuje cenu veškerých prací, materiálů, vytvoření projektové dokumentace, atd. Ceny jednotlivých položek se provádějí buď individuální cenovou kalkulací, nebo je lze získat z databází tzv. katalogů cen. Katalogy vydávají a aktualizují renomované společnosti například URS Praha, a.s. nebo RTS Brno, a.s. 13

14 Metody agregovaných položek Jedná se o jednu z nejvíce oblíbených metod stanovení věcné hodnoty stavby. Principem této metody je výpočet pomocí agregovaných položek, kdy jsou v jedné položce sloučeny dílčí položky tak, že tvoří ucelený soubor materiálů a prací pro zbudování celé konstrukce. Například položka ŽB základových pasů v rámci jedné položky obsahuje i potřebné bednění, výztuž a odbednění konstrukce. Propočet ceny Jedná se o metodu, která je z uvedených metod nejjednodušší. Cena se stanovuje na základě výměry celé stavby, nejčastěji na základě obestavěného prostoru stavby stanoveného podle ČSN. Obestavěný prostor se pak vynásobí jednotkovou cenou vybraného objektu. Jednotková cena se zjistí v katalogu technicko - hospodářských ukazatelů (THU). V katalozích jsou uvedeny ceny již realizovaných staveb, srovnáním a upravením ceny z katalogu pak získáme požadovanou jednotkovou cenu námi hodnocené stavby. THU vydává například URS Praha, a.s. nebo RTS Brno, a.s., informace o způsobu použití lze získat na internetových stránkách V každém katalogu je THU rozdělen na jednotlivé cenové podíly konstrukcí. Tyto podíly lze upravovat podle námi požadovaných kritérií (je nutné vždy srovnávat objem, popřípadě cenu konstrukce v námi hodnoceném objektu, s objemem konstrukce v objektu z THU). Dalšími faktory, které ovlivňují jednotkovou cenu z THU mohou být výška podlaží, zastavěná plocha podlaží, vybavení stavby, atd. Je zřejmé, že při výpočtu ceny objektu je nutné vycházet z cen k datu, ke kterému provádíme stanovení ceny. Ne vždy se podaří najít vhodný THU pro hodnocené období. Zpravidla se pro přepočet ceny využívají Indexy přepočtu cen stavebních prací. Tyto indexy zveřejňuje na svých stránkách Český statistický úřad. Po vynásobení ceny příslušným indexem získáme cenu pro námi hodnocené období. Podobný princip pro stanovení tzv. nákladové ceny stavby využívá i oceňovací předpis, kterým je vyhláška č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění (viz. předmět Současné oceňovací předpisy ). 14

15 Příklad převzat z Technicko - hospodářských ukazatelů společnosti RTS, Brno a.s Budovy pro bydlení Konstrukčně materiálová charakteristika 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 2 svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová 3 svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná 4 svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 5 svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných 6 svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk 7 svislá nosná konstrukce kovová 8 svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 9 svislá nosná konstrukce z jiných materiálů JKSO Průměr Konstrukčně materiálová charakteristika Budovy pro bydlení Domy byt. typové s celost. neunifik. konstr. soust Domy byt. typové s konstrukčními soustavami Domy byt. typ. s celost. unifik. konstr. soustavami panelovými Domy byt. typ. s celost. unifik. konstr. soust. jinými než panel Domy bytové netypové Domky rodinné jednobytové domky izolované Domky rodinné dvoubytové Chaty pro individuální rekreaci Domky bytové se služebním vybavením Tabulka 1 - Orientační cena na: m3 obestavěného prostoru Dil Průměr Konstrukčně materiálová charakteristika Zemní práce 0,9 1,7 1,8 0,2 0,9 2 Základy,zvláštní zakládání 5,6 3,8 4,6 7,3 4,8 3 Svislé a kompletní konstrukce 21,2 15,7 15,2 21,8 25,8 4 Vodorovné konstrukce 10,9 9,4 15,9 9,1 10,7 5 Komunikace 0,1 6 Úpravy povrchu,podlahy 5,8 10,2 5,7 4,9 4,8 8 Trubní vedení 0,1 0,1 0,1 9 Ostatní konstrukce, bourání 2,7 7,4 1,7 2,0 2,0 Tabulka 2 - Struktura stavebních dílů a řemeslných oborů v % 15

16 Dříve používané metody stanovení výchozí ceny stavby Do této kategorie řadíme metody, které využívali dříve (před rokem 1994) platné oceňovací předpisy. Metodiky lze rozdělit do dvou kategorií. Metoda třídy kvality. Bodovací metodika. Metoda třídy kvality vycházela z jednotkové ceny, která se násobila podlahovou plochou obytných místností, později i provozních místností. Jedná se o metodiku, která byla používána ve vyhláškách č. 18/1963 Sb., č. 73/1964 Sb. a č. 43/1969 Sb. Pomocí bodovací metodiky se cena stanovila tak, že se jednotkovou cenou násobila zastavěná plocha podlaží. Jedná se o metodiku, která se používala od vyhláška č. 128/1984 Sb. do vyhláška č. 393/1991 Sb. Korespondenční úkol: Stanovte výchozí hodnotu vámi vybrané rekreační chaty s použitím THU. Součástí odevzdaného úkolu bude náčrt chaty s rozměry, vybraný THU a výpočet. Shrnutí: Nejčastěji používané současné metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby jsou individuální cenová kalkulace; podrobný položkový rozpočet; metody agregovaných položek; propočet ceny. Individuální cenová kalkulace je nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodou. Dříve používanými metodami byly metody využívané pro oceňování dle předpisů. Jednalo se o tzv. metodu třídy kvality, která hodnotila stavbu na základě podlahové plochy obytných místností, později i provozních místností. Jednotková cena se stanovila na základě tzv. třídy kvality. Druhou metodou byla bodovací metodika. V této metodě byly pro každé podlaží stanoveny počty bodů pro jednotlivé konstrukce. Ty odrážely cenový podíl konstrukce na stavbě. Počet bodů se násobil zastavěnou plochou podlaží. Součtem cen za jednotlivá podlaží pak byla cena stavby. Další zdroje: Vyhláška o cenách staveb v osobním vlastnictví a náhradách při vyvlastnění č. 43/1969 Sb. Vyhláška o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů č. 393/1991 Sb. Stavební standardy [online]. 2012, [cit ]. 95&Menu=Cenové ukazatele ve stavebnictví. Kolektiv autorů. Cenové ukazatele ve stavebnictví. RTS Brno, a.s. Brno

17 3 Životnost a opotřebení staveb Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Názvosloví spojené s životností a opotřebením. Rozdíly mezi jednotlivými pojmy. Metody stanovení životnosti a opotřebení staveb. Odhadnout životnosti hlavních prvků staveb. Stanovit opotřebení stavby. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Určit životnost stavby a životnost přestárlé stavby. Vypočítat opotřebení stavby pomocí alespoň čtyř metod. Prostudováním kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Základní znalosti o životnosti a opotřebení staveb. Schopnosti stanovit životnost stavby. Schopnosti určit pomocí výpočtových metod opotřebení stavby. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodiny (teorie + řešení úloh) 17

18 Klíčová slova kapitoly: životnost, opotřebení, prvky dlouhodobé životnosti, stáří stavby, porucha, poškození, životnost a opotřebení, prvky krátkodobé, metody klasické (lineární, kvadratická, lineární se zbytkem), analytické (dle cenového předpisu, Kolodzejova logaritmická metoda, Kasova analytická metoda). V předchozí kapitole jste zvládli problematiku stanovení výchozí hodnoty stavby. Abyste byly schopni z takovéto ceny stanovit cenu stavby již nějakou dobu užívanou, je zapotřebí se také věnovat problematice životnosti a opotřebení. Tato problematika je řešena v této kapitole. Životnost staveb Životnost je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údržby a oprav. Nejčastěji používaná terminologie předpokládaná životnost; zbytková životnost doba dalšího trvání; objektivní životnost (upravuje se na základě vlivu prováděné údržby, vlivu intenzity užívání, vlivu okolí aj.); ekonomická životnost. Stáří stavby U starších staveb často odhadujeme životnost stavby na základě stavebně technického stavu objektu. Celková životnost je pak součtem stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Stáří stavby se uvažuje jako doba od počátku užívání stavby do data, ke kterému stavbu hodnotíme. Stáří se udává v celých letech. Předpokládaná životnost Délku životnosti stavby nelze nikdy dopředu zcela přesně určit. Názory na délku životnosti staveb se různí a je třeba ji vždy upravovat na základě odborného odhadu. Společným prvkem při hodnocení stavby pro stanovení délky životnosti staveb je však jejich provedení, popřípadě u staveb starších jejich stavebně technický stav. Pro předběžný odhad lze použít i hodnoty uváděné v literatuře. Současně asi nejpoužívanější hodnoty délky životnosti jsou hodnoty uvedené v oceňovacích předpisech, například: Budovy a haly, rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty a zahrádkářské chaty zděné, monolitické, železobetonové, ocelové 100 roků ostatní 80 let a méně; Stavby inženýrské a speciální pozemní podle druhu konstrukce 50 až 100 let; Vedlejší stavby a garáže zděné 80 roků, dřevěné oboustranně obíjené a montované 60 roků, ostatní 30 až 40 roků; 18

19 Studny kopané a vrtané nad 150 mm, 100 let, ostatní 50 roků. Životnost přestárlých staveb Přestárlou stavbou rozumíme v praxi oceňování nemovitých věcí takovou stavbu, která se blíží nebo již dokonce překročila životnost původně pro daný druh stavby plánovanou. 4 Tak jak bylo již uvedeno, princip stanovení životnosti spočívá u těchto staveb zejména na co nejpřesnějším odhadu dalšího trvání stavby. Pro stanovení životnosti přestárlých staveb lze využít několika početních metod. Smejkalova bodovací metoda - Cena rodinného domku se přiměřeně sníží o opotřebení s přihlédnutím k jeho stavu a předpokládané životnosti. Procento ročního opotřebení se vypočte dělení 100 % celkovou předpokládanou životností, přičemž u zděných staveb činí předpokládaná životnost zpravidla 100 roků. Opotřebení může činit nejvýše 80 %.. 5 Metoda byla vypracována pro účely oceňování rodinných domků v pro účely vyhlášky č. 128/1984 Sb. Kubická metoda pro zjištění životnosti staveb metoda se mj. snaží klást důraz na prvky dlouhodobé životnosti. Opotřebení staveb Opotřebení někdy označované jako znehodnocení stavby vyjadřuje míru degradace stavby. Stavbu lze rozdělit na jednotlivé prvky (konstrukce) dle délky jejich životnosti. Zpravidla je dělíme na dvě skupiny, na prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, schody, krov) a prvky krátkodobé životnosti (ostatní prvky). Prvky dlouhodobé životnosti jsou konstrukce stavby, u nichž se nepředpokládá výměna za dobu trvání stavby, u prvků krátkodobé životnosti se naopak předpokládá za tuto dobu jedna nebo vícenásobná výměna. Opotřebení lze stanovit pomocí několika výpočtových metod, které dělíme na metody klasické Lineární; Kusýnova metoda; Metoda Kusýn Röttingerova; Metoda kvadratická; Metoda semikvadratická; Metoda lineární se zbytkem, atd; a na metody analytické Dle oceňovacího předpisu Kolodzejova logaritmická metoda Kasova analytická metoda, atd. 19

20 U klasických metod se stanovuje opotřebení stavby jako celku. U analytických metod se stanovuje opotřebení jednotlivých konstrukcí stavby a na základě těchto hodnot se dle vybrané metodiky stanoví opotřebení celé stavby. Analytická metoda dokáže zohlednit různé stáří konstrukcí nebo i různé stáří přístaveb a podobně. Korespondenční úkol: Stanovte životnost a opotřebení vámi vybrané rekreační chaty minimálně dvěma metodami. Stavba bude mít konstrukce různého stáří (minimálně 4 odlišná stáří). Pro výpočet využijte chatu z předcházejícího úkolu. Shrnutí: Životnost je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údržby a oprav. Stáří stavby se uvažuje jako doba od počátku užívání stavby do data, ke kterému stavbu hodnotíme. Stáří se udává v celých letech. Délku životnosti stavby nelze nikdy dopředu zcela přesně určit. Názory na délku životnosti staveb se různí a je třeba ji vždy upravovat na základě odborného odhadu. Společným prvkem při hodnocení stavby pro stanovení délky životnosti staveb je však jejich provedení popřípadě u staveb starších jejich stavebně technický stav. Opotřebení někdy označované jako znehodnocení stavby vyjadřuje míru degradace stavby. Je třeba si uvědomit, že stavba se skládá z více konstrukcí, které mají rozdílnou délku životnosti. Primární dělení je pak na prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, schody, krov) a prvky krátkodobé životnosti (ostatní prvky). Opotřebení lze stanovit na základě výpočtu, základní rozdělení metod je na metody klasické (hodnotí stavbu jako celek) a metody analytické (hodnotí opotřebení jednotlivých konstrukcí). Další zdroje: Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. MATĚJKA, M. a kol. Oceňování nemovitostí. Praha, SNTL SMEJKAL, Z. Soudní inženýrství, 1990, vol. 1, no. 2, p Kolodzej, K. Ohodnocovanie a oceňovanie nehnutelností. Bratislava, SVTL KOVAŘOVIČ, J., POPPER, B. Rukověť pro odhady nemovitostí, vol. I. a II. Praha: Vlastním nákladem, 1935 and LACINÝ, J., NOSEK, B., SVOBODA, A. Oceňování obytných a menších hospodářských staveb odhadem. Praha: SNTL,

21 4 Výnosová a porovnávací metoda ocenění Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Základní pojmy finanční aritmetiky. Stanovit typy výdajů spojených s provozováním nemovitosti. Metodiku výpočtu ceny nemovitosti výnosovým způsobem. Metody stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vypočítat náklady na provoz nemovitosti. Stanovit cenu nemovitosti výnosovým způsobem. Stanovit cenu nemovitosti pomocí přímého porovnání. Stanovit cenu nemovitosti pomocí metody SJTC. Prostudováním kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti pojmů finanční aritmetiky. Schopnosti pro stanovení ceny nemovitosti výnosovou metodou. Schopnosti pro stanovení ceny nemovitosti metodou přímého porovnání a metodou SJTC. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodiny (teorie + řešení úloh) 21

22 Klíčová slova kapitoly: výnosová metoda, finanční aritmetika, náklady, hrubý výnos, čistý výnos, nájemné, úroková míra, věčná renta, přímé a nepřímé porovnání, metoda SJTC. Kromě již probraných metod existují i další metody stanovení ceny nemovitosti. První ze skupiny metod se věnovaly nákladům na postavení stavby. Metody, které jsou probírány v této kapitole, se soustředí na výnosy z nemovitých věcí a na ceny nemovitých věcí srovnatelných, umístěných v hodnocené lokalitě. Výnosová hodnota Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu částku, kterou je třeba dnes uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit. 6 lze použít vztah Pro nejjednodušší a také nejčastěji používaný výpočet výnosové hodnoty [ ] [ ] [ ] Vzorec 1 7 Výnosová hodnota nemovitosti (věčná renta) Tento způsob výpočtu nazýváme tzv. věčnou rentou. Lze ho použít pouze pro případy, kdy výnosy jsou po celou dobu užívání stavby konstantní a předpokládaná doba výnosů je velmi dlouhá. V případě, že výnosy konstantní nebudou nebo budou pouze po omezenou dobu, nelze tento vztah využít. Jako univerzální vzorec pro stanovení výnosové hodnoty stavby lze použít vztah ( ) Vzorec 2 8 Výnosová hodnota nemovitosti C V výnosová hodnota (cena zjištěná výnosovým způsobem), n... počet budoucích roků, po které budou dosahovány výnosy, t... rok, ze kterého je počítán výnos, z t... zisk (čistý výnos) předpokládaný v roce t, q... úročitel (q = 1 + i = 1 + u / 100) 22

23 Další možnosti výpočtu a metodika stanovení výnosů jsou uvedeny v knize Teorie oceňování nemovitostí. 9, 10 Pro správné pochopení a nastudování problematiky stanovení výnosové hodnoty nemovitosti je nutné si nastudovat základní pojmy a postupy jako je průměrování, úroková sazba, úroková míra, úročitel, inflace, úrok, složené úrokování, diskontování, atd. Z výše uvedených vzorců je zřejmé, že správné stanovení úrokové sazby je stěžejní úkol, který má významný vliv na výslednou hodnotu. Běžné úrokové sazby, které jsou vydávány bankovními ústavy, nezohledňují všechna kritéria, která by se do ceny nemovitosti měla promítnout (inflace, ceny stavebních prací, rizikovost pronájmu, atd.). V realitní praxi se často setkáváme s tzv. mírou kapitalizace, kterou pak ve vztahu využijeme místo úrokové míry. Pro stanovení míry kapitalizace je několik přístupů. Optimálním přístupem je stanovení z již realizovaných prodejů průměrem dle vztahu kde značí: Vzorec 3 11 Míra kapitalizace n... počet realizovaných srovnatelných prodejů z j... dosažený čistý roční čistý výnos (výnos) z objektu - j - COB j... dosaženou prodejní cenu objektu - j - Podrobněji je stanovení míry kapitalizace uvedeno v knize Teorie oceňování nemovitostí 12 Porovnávací (komparativní) metody Základním principem pro stanovení ceny nemovitosti pomocí porovnávací metody je stanovení ceny na základě porovnání námi hodnocené nemovitosti s obdobnými nemovitostmi prodávanými k datu ocenění. Lze říci, že čím je větší počet a čím jsou parametrově srovnávané nemovitosti shodnější, tím je výsledná stanovená cena přesnější. Mezi dvě základní metody používané v realitní praxi patří metoda přímého porovnání a metoda nepřímého porovnání (například metoda porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny - dále jen SJTC). Jednodušší metodou je metoda přímého porovnání. U této metody každou nemovitou věc z databáze porovnáváme s nemovitou věcí oceňovanou. Známá cena prodané (nebo nabízené) nemovitosti se upravuje koeficienty odlišnosti (koeficienty změny ceny na polohu nemovitosti, velikost nemovitosti, stavebně technický stav, vybavenost stavby, atd.). 23

24 Srovnávací nemovitost č. 1 (vlastnosti, cena) Srovnávací nemovitost č. 2 (vlastnosti, cena) Srovnávací nemovitost č. 3 (vlastnosti, cena) další srovnávací nemovitosti (vlastnosti, ceny) Nemovitost oceňovaná (porovnání vlastností, cena) Obrázek 1: Metoda přímého porovnání 13 Metoda SJTC, též metoda bazická je metoda, při níž je oceňovaná nemovitá věc porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou. Cena standardního objektu je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitých věcí (jejich vlastností a cen obdobně jak u přímého porovnání). Tuto metodu lze využít při stanovení ceny více obdobných objektů za využití jedné databáze. Srovnávací nemovitost č. 1 (vlastnosti, cena) Srovnávací nemovitost č. 2 (vlastnosti, cena) Srovnávací nemovitost č. 3 (vlastnosti, cena) další srovnávací nemovitosti (vlastnosti, ceny) Báze Nemovitost standardní (etalon) (porovnání vlastností, cena standardu) Oceňovaná nemovitost č. 1 (porovnání vlastností se standardem, cena) Oceňovaná nemovitost č. 2 (porovnání vlastností se standardem, cena) Další oceňované nemovitosti (porovnání vlastností se standardem, ceny) Obrázek 2: Metoda nepřímého porovnání 14 Podrobněji jsou metody řešeny v kapitole 7 knihy teorie oceňování nemovitostí 15 a v předmětu Tržní oceňování nemovitostí. 24

25 Korespondenční úkol: 1. Stanovte výnosovou a porovnávací hodnotu vámi vybrané rekreační chaty. Pro výpočet využijte chatu z předcházejícího úkolu. Shrnutí: Výnosová hodnota je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Nejčastěji využívaným výpočtem je výpočet pro tzv. Věčnou rentu. Principem stanovení ceny nemovitosti pomocí porovnávací metody je porovnání námi hodnocené nemovitosti s obdobnými nemovitostmi prodávanými k datu ocenění. Mezi dvě základní metody používané v realitní praxi patří metoda přímého porovnání a metoda nepřímého porovnání. Další zdroje: Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. NIČ, M. Odhad hodnoty bytu na podklade ponukových cien. Soudní inženýrství, 2007, vol. 16, no. 3. ISSN X BUDÍKOVÁ, M. Statistika I. Brno: Masarykova univerzita v Brně, Ekonomickosprávní fakulta, 2004, 1 ed. ISBN ČÁMSKÝ, F. Finanční matematika, Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2004, 124 p., 1 ed. ISBN

26 5 Oceňování bytů, nebytových prostor a pozemků Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Specifika ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Rozlišit způsoby ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Stanovit správný postup pro ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Provést základní ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Kontroly již provedených ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Využít získané znalosti pro další práci při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí. Prostudováním kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti základních pojmů spojených s oceňováním bytů, nebytových prostor a pozemků. Schopnosti pro stanovení ceny bytů, nebytových prostor a pozemků. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodiny (teorie + řešení úloh) 26

27 Klíčová slova kapitoly: byt, bytová a nebytová jednotka, podlahová plocha, metoda třídy polohy, cenové mapy pozemků, pozemek, bytová a nebytová jednotka, prohlášení vlastníka, podíl na společných částech budovy a pozemku. V předchozích kapitolách bylo řešeno oceňování všech staveb. Je třeba však upozornit, že některé typy nemovitých věcí mají svá specifika. Bytové a nebytové prostory jsou svým charakterem odlišné od běžných nemovitých věcí. Nejedná se o stavby ale o vyčleněnou část stavby, která je rozdělena podle platných zákonů. To má i zásadní vliv na oceňování těchto nemovitých věcí. Jaký, se dozvíte v této kapitole. Obdobně i u pozemků, pozemek je nemovitá věc, která svým charakterem je zcela odlišná od staveb. Bytové a nebytové jednotky Pro správné pochopení problematiky oceňování bytů a nebytových jednotek je třeba se nejprve seznámit se základními definicemi pojmů spojených s byty a nebytovými prostorami, které jsou uvedeny v zákonech a vyhláškách. Jedná se zejména o termíny byt, jednotka, podlahová plocha, společné části domu 16. Důležité je také pochopení problematiky vlastnictví bytů a nebytových prostor. Tuto problematiku řešil do konce roku 2013 v ČR zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (jeho platnost je zakotvena i v některých přechodných ustanoveních OZ) a od je problematika členění domu na jednotky (od nejsou zákonem děleny na bytové a nebytové) zakotvena v občanském zákoníku v 1158 až Je třeba si uvědomit, že jednotka je vymezena na základě zákona a k jednotce dále dle zákona náleží podíl na společných částech budovy popřípadě podíl na zastavěném pozemku (je-li ve vlastnictví stejného vlastníka jako stavba). Budova se dělí na jednotky na základě prohlášení vlastníka nebo smlouvy o výstavbě. Úkoly k textu: 1. Jaký podíl na společných částech objektu bude náležet k bytu o velikosti 70 m 2, když podlahová plocha nebytových jednotek je 350 m 2, podlahová plocha bytových jednotek je m 2, podlahová plocha společných prostor je 320 m 2? Oceňování bytů a nebytových prostor Oceňování bytů a nebytových prostor lze rozdělit do dvou kategorií, oceňování podle cenových předpisů a oceňování jinými metodami, převážně za účelem stanovení ceny obvyklé. Postup ocenění je uveden v 8 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Dle tohoto zákona se byt a nebytový prostor oceňuje včetně podílu na 27

28 společných částech nemovité věci, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu, určené pro společné užívání, nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. V příslušném ustanovení je pak problematika řešena podrobněji a dále pak i v prováděcí vyhlášce k tomuto zákonu 17 (viz předmět Oceňování nemovitostí podle současných předpisů). Postup při ocenění bytu a nebytových prostor za účelem stanovení ceny obvyklé není nikde přesně stanoven. Převážně se pro stanovení ceny využije ocenění porovnávací metodou, kde je postup shodný s postupem uvedeným v kapitole č. 4. Jako podpůrné metody lze využít i ocenění podle cenového předpisu nebo nákladový způsob ocenění (viz kapitola č. 2). Pozemky Pozemky oproti ostatním nemovitostem mají jednu zvláštnost. V daném území je pouze omezená rozloha pozemků a nelze ji nijak zvětšovat. Tato vlastnost má zásadní vliv na jejich cenu. Na cenu pozemku má zásadní a největší význam jeho poloha. Dalšími faktory, které ovlivňují ceny pozemků je například druh pozemku (stavební, zemědělský, ), vzdálenost inženýrských sítí, přístup, atd. Pro stanovení ceny pozemků se využívá mnoha metod, jedná se například o metodu výnosovou, metodu třídy polohy, indexovou porovnávací, ocenění dle cenových map. Samostatnou kapitolou by bylo oceňování podle cenových předpisů. Tento způsob ocenění je však obsahem předmětu Současné oceňovací předpisy. Výnosová metoda ocenění Výnosovou metodou ocenění se oceňují pozemky, u nichž lze vyčíslit jejich výnos. U pozemků zemědělských a lesních se zpravidla vychází z výnosu z hospodářské činnosti, viz kapitola 8.8 a 8.9 učebnice Teorie oceňování nemovitostí. 18 U ostatních nemovitých věcí se vychází z výnosů z pronájmů pozemků a lze využít stejné postupy, jako jsou uvedeny v kapitole 4. Metoda třídy polohy Metoda třídy polohy slouží pro výpočet ceny stavebního pozemku. Autorem této metody je švýcarský architekt Wolfgang Naegeli, název metody je dle jeho jména užíván jako Naegeliho metoda. Základní myšlenkou této metody je fakt, že cena pozemku je v relaci k ceně nemovitosti. Metoda hodnotí nemovitou věc Stavba + pozemek, na základě tzv. klíčů třídy polohy určuje procentuální podíl ceny pozemku z ceny nemovité věci Stavba + pozemek. Původní metoda byla také upravena prof. Ing. Albertem Bradáčem, DrSc. pro podmínky českého trhu

29 Indexová porovnávací metoda Indexovou metodu je možno efektivně využít při porovnávání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Postup je následující: u srovnávacího pozemku (tj. pozemku se známou - tržní - cenou a známou výměrou) vypočteme jednotkovou tržní cenu srovnávacího pozemku JTC S, pro tento pozemek podle tabulky 8.11 vypočteme násobením příslušných koeficientů index srovnávacího pozemku I S, indexem I S dělíme jednotkovou cenu srovnávacího pozemku JCS, obdržíme standardní jednotkovou tržní cenu, odvozenou od jednoho srovnávacího pozemku SJTC S, tj. jednotkovou cenu pozemku s indexem I = 1,00, (index S vyjadřuje, že cena je odvozena od srovnávacího pozemku) násobením příslušných koeficientů odpovídajících vlastnostem oceňovaného pozemku dále vypočteme index oceňovaného pozemku I O, tímto indexem násobíme SJTC S, obdržíme odhad jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC O,. Tuto jednotkovou cenu násobíme výměrou a obdržíme cenu oceňovaného pozemku. 20 Ocenění dle cenových map Cenové mapy jsou grafické elaboráty, na nichž je vyznačena pro určité území (pozemky) jejich cena, právní úpravou je pro tyto mapy v ČR předepsáno měřítko 1:5000 nebo podrobnější. Každá cenová mapa má i textovou část, která obsahuje věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a možnosti jeho dalšího rozvoje, popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, popis postupu zpracování. Při ocenění pozemků podle cenových map se uvedená cena vynásobí výměrou pozemku a dál se nijak neupravuje. Podrobnější postup pro ocenění podle cenových map je vždy uveden v textové části cenové mapy. Seznam cenových map je vydáván každoročně v cenovém věstníku. Korespondenční úkol: 1. Proveďte ocenění libovolné bytové jednotky včetně podílu na společných částech domu a pozemku pod stavbou. Využijte metodu přímého porovnání. 2. Proveďte ocenění libovolného pozemku zastavěného stavbou. Využijte metodu třídy polohy. Shrnutí: Vlastnictví bytů a nebytových prostor řeží v ČR zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Dělení budovy na jednotky se provádí na základě ustanovení tohoto zákona na základě prohlášení vlastníka nebo smlouvy o výstavbě. Podle 29

30 cenového předpisu se byt a nebytový prostor oceňují včetně podílu na společných částech domu a příslušenství. Pro stanovení ceny obvyklé se nejčastěji provede ocenění porovnávací metodou. Pro pozemky platí, že v daném území je pouze omezená rozloha pozemků a nelze ji nijak zvětšovat. Pro stanovení ceny pozemků se využívá mnoha metod, jedná se například o metodu výnosovou, metodu třídy polohy, indexovou porovnávací, ocenění dle cenových map nebo ocenění dle cenových předpisů. Další zdroje: Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Kramářová, I. Zpracování metodiky pro dělení stavby na bytové a nebytové jednotky. Brno: Ústav soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Vedoucí diplomové práce Ing. Pavel Klika. Zákon o vlastnictví bytů (Zákon o bytech) č. 72/1994 Sb ve znění pozdějších předpisů. Občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Souhrnné informace o cenových mapách zpracovaných na území České republiky [online]. Březen < 30

31 6 Vybrané výpočtové metody vhodné pro stanovení obvyklé ceny Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Zvolit vhodné metody pro odhad obvyklé ceny nemovitosti. Používat metodu střední hodnoty. Používat metodu Naegeliho váženého průměru. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vytvořit strukturu práce pro odhad obvyklé ceny nemovitosti. Rozumět znaleckému posudku s odhadem obvyklé ceny. Spolupráce na provedení odhadu obvyklé ceny. Prostudováním kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti základních pojmů spojených s obvyklou cenou nemovitosti. Schopnosti pro správné pochopení problematiky odhadu obvyklé ceny nemovitosti. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: hodiny (teorie + řešení úloh) 31