Zjištěná cena nemovité věci. (Administrativní cena) doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.

Rozměr: px

Začít zobrazení ze stránky:

Download "Zjištěná cena nemovité věci. (Administrativní cena) doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D."

Radovan Holub
před 8 lety
Počet zobrazení:

1 Zjištěná cena nemovité věci (Administrativní cena) doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.

2 Zjištěná cena nemovité věci zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění prováděcí vyhláška MF vyhl.č.441/2013 Sb. (účinnost od ) ve znění vyhl.č.199/2014 Sb. (od ) Kdy se použije? daň z nabytí nemovité věci (základ daně) daň darovací (základ daně) odměny notářů a správců dědictví v některých případech náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů, převodu majetku státu na jiné osoby koupě nemovitosti ČR (jako max) pokud se strany dohodnou

daň z nabytí nemovité věci (základ daně) daň darovací (základ daně) odměny notářů a správců dědictví v některých

3 Oceňování - Pozemky Stavební pozemky 2 - cenová mapa 3 - základní cena za 1m 2 v závislosti na velikosti a významu obce (Tab. pro vyjmenované obce nebo vzorec) Pozemky ve funkčním celku jako stavební Pozemky určené k zastavění Dráha, dálnice, komunikace, veřejné prostranství Zemědělské pozemky základní cena za 1m 2 podle BPEJ, úprava Jiné pozemky je-li v ÚP ocení se jako stavební *0,30

pro vyjmenované obce nebo vzorec) Pozemky ve funkčním celku jako stavební Pozemky určené k

4 Redukční koeficient Je-li součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím, větší než 1000 m2

5 TAB: Základní ceny stavebního pozemku vyjmenovaných obcí, okresů, nebo oblastí v Kč/m2 (od )

6 3 ZC za 1m 2 v závislosti na velikosti a významu obce ZC = ZC v * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 ZC základní cena O 1 koef. velikosti obce O 2 koef. hospodářsko-správního významu obce O 3 koef. polohy obce O 4 koef. technické infrastruktury obce O 5 koef. dopravní obslužnosti obce O 1 koef. občanské vybavenosti obce

hospodářsko-správního významu obce O 3 koef. polohy obce O 4 koef.

7 Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce

8 Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce

9 ZCU = ZC * I Úprava ZC pozemku I = I T * I O * I P I T index trhu I O index omezujících vlivů pozemku I P index polohy I 5 P6 *(1 T P i i 1 I 6 I O 1 P i i 1 11 P1 *(1 P P i i 2 ) )

14 Platné cenové mapy stavebních pozemků..mají města: Bánov, Bílina, Brno, Dubí, Duchcov, Hodonín, Horoměřice, Karviná, Kněževes, Mladá Boleslav, Most, Olomouc, Osek, Ostrava, Praha, Prostějov, Příbram, Terezín a Zlín Pro ocenění použitelné do 2 let od účinnosti nebo poslední aktualizace Věstník MF

Kněževes, Mladá Boleslav, Most, Olomouc, Osek, Ostrava, Praha, Prostějov,

17 Ocenění - stavby A : nákladový způsob B : porovnávací způsob C : kombinace nákladového a výnosového způsobu

18 A : Nákladový způsob budova hala inženýrská a speciální pozemní stavba rodinný dům, rekreační chalupa, rekreační domek (nad 1100 m 3 OP, rozestavěné nebo neuvedené v příloze č.20a) rekreační chata a zahrádkářská chata (rozestavěná nebo neuvedená v příloze č.20) vedlejší stavba (u stavby neoceňované porovnávacím způsobem) garáž (příslušenství hlavní stavby nebo rozestavěná, u stavby neoceňované porovnávacím způsobem) studna venkovní úpravy (u stavby neoceňované porovnávacím způsobem) byt a nebytový prostor (v rodinném domě, v budovách kromě typu J (typové bytové) a K (netypové bytové), rozestavěný) Rozestavěné stavby Stavby určené k odstranění

20) vedlejší stavba (u stavby neoceňované porovnávacím způsobem) garáž (příslušenství hlavní stavby nebo rozestavěná, u stavby neoceňované porovnávacím způsobem)

19 Cena stavby (CS) CS = CS N * pp CS N cena stavby určená nákladovým způsobem pp koef. úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu pp = I T * I P I T index trhu I P index polohy

20 Cena stavby nákladovým způsobem (CS N ) CS N = ZCU * P mj * (1- O/100) CS N cena stavby určená nákladovým způsobem ZCU základní cena upravená dle p mj počet měrných jednotek stavby O opotřebení stavby v %

způsobem ZCU základní cena upravená dle 11-21 p mj

21 Budova a hala ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) K 3 = (2,1 / v) + 0,30 pro budovy K 3 = (2,8 / v) + 0,30 pro haly, > 0,60 K 4 = 1 + (0,54 x n) CN = ZCU * OP opotř. [Kč]

22 ZC

23 K 1

24 K 4

25 K 4

26 K 5

27 K i

29 Rodinný dům rekreační chalupa, rekreační domek, vedlejší stavba, garáž ZCU = ZC * K 4 * K 5 * K i K 4 = 1 + (0,54 x n) K pod

30 ZC

32 Venkovní úpravy ZCU = ZC * K 5 * K i Zjednodušený způsob : 2,0-3,5 % ze zjištěné ceny stavby (vícebytové domy) 3,5-5,0 % (rodinné domy, rekreační domy)

33 Oceňování jednotek (byt, nebytový prostor) CBi...cena i-tého bytu nebo nebytového prostoru v Kč, pcp...cena příslušného podílu jednotky na pozemku v Kč, CB= PP * ZCU ZCU = ZC * K 1 * K 4 * K 5 * K i

34 lineární metoda Opotřebení předpokládaná životnost Opotř.=S / Z * Max 85% analytická metoda ve stádiu před opravou nebo po opravě, mimo běžnou údržbu v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu výpočet lineární metodou by byl nevýstižný nebo opotřebení je objektivně vyšší než 85% kulturní památka byla provedena nástavba, přístavba, vestavba poškození živelnou pohromou Opotř. n i 1 S Z i i *100A i

35 Konstrukce a vybavení Základy včetně zemních prací Předpokládaná životnost (rok) Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské kce Úpravy vnitř. povr Úpravy vnějš. povr Vnitřní obkl. keram Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Konstrukce a vybavení Předpokládaná životnost (rok) Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hyg. zařízení vč. WC Výtahy Ostatní - - Instalační prefab. (jádra) 15-25

37 B : Porovnávací způsob garáž (samostatná, řadová, jedno nebo dvoupodlažní) ( 37) Jednotky - byt ve vícebytovém domě J a K ( 38) rekreační a zahrádkářská chata ( 36) rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek ( 35) Cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu venkovních úprav, tvořících jeho příslušenství a popřípadě i cenu vedlejších staveb, tvořících jeho příslušenství, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Pozemky se ocení samostatně.

38 Porovnávací způsob Index trhu nabídka X poptávka, rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti Index polohy atraktivita oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního vyžití v okolí, technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost Indexu konstrukce a vybavení stavebně technický stav stavby se zohledňuje v 5 kvalitativních pásmech v členění podle stáří a stavu nemovitosti (s přihlédnutím na rozsah nutných oprav).

39 RD, chata, garáž CS P = OP * ZCU * I T * I P I 1 3 T T i i I 1 P P i IV ( 1 Vi )* V13 i 1 i 1 ZCU = ZC * I V

40 Příloha č. 24 (2014)

41 Příloha č. 24

43 Hodnota kvalitativního pásma (13) se násobí koeficientem s, který se vypočte podle vzorce

44 Jednotka (byt) : CJ P...cena jednotky porovnávacím způsobem v Kč, CB i...cena i-tého bytu v Kč, pcp...cena příslušného podílu jednotky na pozemku v Kč, CJ P = PP * ZCU * I T * I P ZCU = ZC * I V I V 9 ( 1 V )* V i 1 i 10

45 2014

49 Porovnávací způsob RD : Konstrukce a vybavení (index konstrukce a vybavení příl.č.24) typ stavby, druh stavby, provedení obvodových stěn (materiál, zateplení), tloušťka obvodových stěn, podlažnost, napojení na sítě (přípojky), způsob vytápění stavby, základní příslušenství v RD, ostatní vybavení v RD, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství RD, pozemky ve funkčním celku se stavbou, kriterium jinde neuvedené, stavebně - technický stav.

50 Porovnávací způsob jednotka (byt) : CJ P...cena jednotky porovnávacím způsobem v Kč, CB i...cena i-tého bytu v Kč, pcp...cena příslušného podílu jednotky na pozemku v Kč, CJ P = PP * ZCU * I T * I P ZCU = ZC * I V I V 9 ( 1 V )* V i 1 i 10

52 C : Kombinace nákladového a výnosového způsobu pronajaté budovy a haly (i částečně pronajaté) potenciálně pronajímatelné (stavba není pronajata, ale její stavebně technický stav umožňuje pronajmutí) obvyklé nájemné

53 Výpočet cena zjištěná nákladovým způsobem (CN) cena zjištěná výnosovým způsobem (CV) CV = N / p * 100

54 Roční nájemné z nájemní smlouvy nebo jiných dokladů obvyklé nájemné za pronajímatelné podlahové plochy Snížení o : 40% nájemné z pozemku (jiný vlastník) nebo 5% z ceny pozemku (ZP) max. odpočet je 50% ročního nájemného

56 Charakteristika skupin dle analýzy rozvoje nemovitosti A B C D E F Změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost a poptávku po nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost a poptávku po nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Bez zásadních změn stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Bez zásadních změn stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku po nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku po nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti

57 Kód skupiny: VÝPOČET CENY NEMOVITOSTÍ KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU: CV CN Pro stavby Pro budovy typu J a K CV> CN Pro ostatní budovy a haly A CV + 0,40 R CV x 1,15 CV x 1,15 B, C CV + 0,20 R CV x 1,05 CV x 1,10 D, E CV + 0,10 R CV CV x 1,05 F CV CV x 0,85 CV R = /CV CN/

58 Oceňování práva stavby s nezřízenou stavbou Roční užitek: ve výši obvyklého nájemného z pozemku nelze-li zjistit, pak jako 5% ceny pozemku dle 4

59 Oceňování práva stavby se zřízenou stavbou jako současná hodnota užitku plynoucího z práva stavby Roční užitek: ve výši 5% ceny pozemku a stavby za úplatu, pak jako břemeno (stavební plat = roční užitek)

Podobné dokumenty

Opotřebení staveb. Příloha č. 15 k vyhlášce č.

Opotřebení staveb. Příloha č. 15 k vyhlášce č. 98 Opotřebení staveb Příloha č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 1. Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Výpočet