Univerzita Pardubice Fakulta ekonomicko-správní. POROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ S DALŠÍMI MOŢNOSTMI FINANCOVÁNÍ BYTOVÉ POTŘEBY Lenka Ferancová

Transkript

1 Univerzita Pardubice Fakulta ekonomicko-správní POROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ S DALŠÍMI MOŢNOSTMI FINANCOVÁNÍ BYTOVÉ POTŘEBY Lenka Ferancová Bakalářská práce 2011

2

3

4 Prohlášení Tuto práci jsem vypracovala samostatně. Veškeré literární prameny a informace, které jsem v práci využila, jsou uvedeny v seznamu použité literatury. Byla jsem seznámena s tím, že se na moji práci vztahují práva a povinnosti vyplývající ze zákona č. 121/2000 Sb., autorský zákon, zejména se skutečností, že Univerzita Pardubice má právo na uzavření licenční smlouvy o užití této práce jako školního díla podle 60 odst. 1 autorského zákona, a s tím, že pokud dojde k užití této práce mnou nebo bude poskytnuta licence o užití jinému subjektu, je Univerzita Pardubice oprávněna ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, které na vytvoření díla vynaložila, a to podle okolností až do jejich skutečné výše. Souhlasím s prezenčním zpřístupněním své práce v Univerzitní knihovně Univerzity Pardubice. V Pardubicích

5 Poděkování Ráda bych tímto poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce panu Ing. Františkovi Sejkorovi za cenné připomínky a rady při vypracovávaní bakalářské práce. Dále bych se chtěla poděkovat bankovním poradcům Komerční banky, Hypoteční banky, Českomoravské stavební spořitelny a Wüstenrot, za jejich čas a informace.

6 Anotace Práce hypoteční úvěry a další možnosti financování bytové potřeby obyvatelstva se zaměřuje na identifikaci jednotlivých prostředku zabezpečujících bytové potřeby. Začátek práce objasňuje základní pojem a to bytovou potřebu obyvatelstva. Dále se tato práce věnuje přibližování a vysvětlování problematiky hypotečních úvěru, stavebního spoření, státní podpory a jiných možností financování bytové potřeby obyvatelstva. V textu jsem se snažila prozkoumat fungování jednotlivých produktu. Pokoušela jsem se tyto produkty posoudit, jak mezi sebou, tak v jednotlivých kategoriích z nabídky určitých bank. Mé výsledky se odrážejí od aktuální situace na trhu a od modelového příkladu. Klíčové slova hypoteční úvěr, stavební spoření, překlenovací úvěr, státní podpora Title Comparison of the mortgag loan with more options financing of the housing needs Annotation The Work Mortgage loans and other options for financing the housing needs of the population focuses on the identification of individual instruments providing housing needs. The Begining the work explains the basic idea and the housing needs of the population. Furthermore, this work deals with bring near and explain the mortgage loans, building savings, state subsidies and other financing options for housing needs of the population. In the text I have tried to examine the functioning of the individual product. I tried these products assess, both among themselves and in each category from the individual banks. My results reflects from the current market situation from the model example. Keywords mortgage loan, building saving, bridging loan, state aid

7 Obsah 1 ÚVOD POTŘEBA BYDLENÍ HYPOTEČNÍ ÚVĚR Historie [1] Vývoj na území České republiky Charakteristika Logika poskytnutí úvěru Členění úvěrů Zajištění [2] Úroková sazba [3] Splácení úvěru [3] Předčasné splacení Čerpání úvěru Odečet úroků [5] Výhody a nevýhody Výhody hypotečního úvěru Nevýhody hypotečního úvěru Aktuální situace na českém trhu [2] STAVEBNÍ SPOŘENÍ Historie [6] Vývoj na území České republiky [7] Charakteristika Účastník stavebního spoření Smlouva o stavebním spoření [8] Všeobecné obchodní podmínky [9] Průběh stavebního spoření... 20

8 4.3.1 Fáze spořící Fáze úvěrová Cílová částka [9] Překlenovací úvěr [9] Základní zásady překlenovacího úvěru Podmínky pro poskytnutí překlenovacího úvěru Výhody a nevýhody Výhody stavebného spoření Nevýhody stavebného spoření Aktuální situace na českém trhu [7] OSTATNÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYTOVÉ POTŘEBY STÁTNÍ PODPORA [11] Odečet úroku Podpora hypoték Úroková dotace Úvěr poskytovaný státem [12] Podpora stavebního spoření [9] ANALÝZA PRODUKTŮ ZÁVĚR SEZNAMY Použité zdroje Seznam citací Seznam tabulek Seznam obrázků Seznam příloh Přílohy

9 1 ÚVOD Téma bakalářské práce je zaměřeno na bytovou potřebu obyvatelstva a její financování prostřednictvím finančních produktů nabízených na českém trhu. Potřeba bydlet je důležitá pro každého člověka, je aktuální dnes stejně jako v minulosti. Jedním z hledisek dospělosti je ekonomické osamostatnění se, takže i odstěhování se od svojí rodiny a založení rodiny vlastní. Proto mnoho lidí touží po vlastním bydlení a přemýšlí jak tuto potřebu naplnit. Proto ne každý na něj dosáhne z vlastních prostředků okamžitě. To je důvod proč finanční instituce nabízejí klientům své produkty zaměřené na financování bytové problematiky. Bakalářská práce je rozdělena do dvou bloků: teoretického a praktického. V teoretické části je popisován hypoteční úvěr, jeden z hlavních prostředků na financování bytové potřeby obyvatelstva. Identifikace hypotečního úvěru začíná u historických začátků ve světě i v České republice. Pokračuje v jeho charakteristice a vymezení členění hypotečního úvěru. Důležitou částí při vymezení hypotečního úvěru je jeho zajištění, průběh čerpání a splácení. Druhou hlavní možností, jak si pořídit vlastní byt, je stavební spoření. Po určení jeho vývoje v České republice a ve světě je vystižen popis jeho účastníků, všeobecných podmínek, základních zásad, podmínek a samotné smlouvy o stavebním spoření. Stavební spoření má většinou dvě části, fázi spořící a fázi úvěrovou. Nepostradatelnou součástí stavebního spoření je určení cílové částky. V této bakalářské práci je popsána i podpora státu. Stát podporuje jak stavební spoření, tak hypoteční úvěr a i sám nabízí finanční prostředky určené pro financování vlastního bydlení. V další částí bakalářské práce je praktický příklad, který vychází z nabídky realitní společnosti. Dle této nabídky jsou sestaveny modelové příklady pro hypoteční úvěr od čtyř bank a s menší modifikací pro tři instituce nabízející stavební spoření a stavební spoření s poskytnutím úvěru ze stavebního spoření. Součástí bakalářské práce je i anketní průzkum v Pardubickém kraji. Anketa se zaměřila na využívání prostředků pro financování vlastního bydlení. Cílem práce je analyzovat vhodnost jednotlivých produktů a jejich užití pro financování bytové potřeby obyvatelstva. 1

10 2 POTŘEBA BYDLENÍ Potřeba bydlet se bytostně dotýká každého člověka. Střechu nad hlavou potřebují všichni, od malých dětí až po důchodce. Znamená jistotu, o kterou se lze opřít. Bydlení patří k základním potřebám, které nelze nahradit. Je spojováno s pocitem osobní svobody. Podle 25. článku Všeobecné deklarace lidských práv a svobod, která byla přijata valným shromážděním OSN v prosinci 1948, platí: každý má na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahobytu svého i své rodiny, včetně výživy, ošacení, bydlení, lékařské péče a nezbytných sociálních služeb Když si vybíráme bydlení, máme na výběr: - bydlení v pronájmu, anebo - bydlení ve vlastním Při financování vlastního bydlení se využívají: 1. vlastní prostředky 2. cizí zdroje (úvěry) a. stavební spoření b. hypotéky c. ostatní 3 HYPOTEČNÍ ÚVĚR Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vniku právních účinků zástavního práva. 1 1 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 2

11 3.1 Historie [1] Jistá forma hypotečního úvěru existuje od římské říše, kdy vysoká úroveň peněžního hospodářství a rozsáhlé zákonodárství podporovalo tento vývoj. Historii hypotečního úvěru ale počítáme od poloviny 18. století, kdy vznikly první ústavy na poskytování finančních výpomocí a kdy se vyvinuly hypoteční zástavní listy s jejich právní úpravou. Došlo k tomu v Slezku, které se snažilo obnovit svoje hospodářství po konci sedmileté války ( ) Vývoj na území České republiky První hypoteční bankou na českém území byla Hypoteční banka Království českého, která byla založena roku S nástupem protektorátu byl český hospodářsky vývoj na přibližně 10 let zastaven. Hypoteční bankovnictví však bylo v průběhu let úplně zlikvidováno. Jeho formální obnova se povedla až roku První hypoteční úvěr byl poskytnut roku 1995, tento úvěr poskytla Hypoteční banka. Nejúspěšnějším rokem od počátku hypotečního úvěru v České republice byl rok Celkem v roce 2004 hypoteční banky poskytly hypotečních úvěrů pro fyzické osoby a to ve výši mil. Kč, což ve srovnání s rokem 2003 představuje nárůst o 30 % v počtu a o 43 % v objemu. 2 Tento nárůst objemu hypoték trval až do roku 2007, kdy bylo fyzickým osobám poskytnuto mil. Kč. Následovalo období dvouletého poklesu. Minulý rok hypoteční banky umožnili čerpání mil. Kč, co je skoro o mil. Kč víc než v roce VZ 2004 Hypoteční banka *online+ Česká hypoteční banka, a.s. *cit Dostupný z WWW: < SYS /FileStorage/download/vyrocnizpravy1/VZ%202004%20Hypotecni%20banka%20%28CMHB%29%20CJ.PDF> 3 Novinky.cz [online] Copyright [cit ] Dostupný z WWW: < cesi-si-loni-na-bydleni-pujcili-temer-85-miliard-korun.html> 3

12 3.2 Charakteristika Jedním z klasických finančních zdrojů je hypoteční úvěr, který se používá k financování výstavby, pořízení či pronájmu nemovitostí. Je to produkt s dlouhodobým charakterem, jeho doba splatnosti se pohybuje mezi 5 až 30 roky. Obvykle je splácen pravidelnými splátkami, tzv. anuitními splátkami. Jak je napsáno na začátku této kapitoly, hypoteční úvěr je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Tato zastavená nemovitost v osobním vlastnictví se musí nacházet na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Jednoduše řečeno hypotečním úvěrem jsou všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Žadatelem o hypoteční úvěr může být: - občané - podnikatelé (fyzické i právnické osoby) - obec, město Logika poskytnutí úvěru Banky si půjčují peníze na trhu ve velkých objemech, ty zabalí do produktu hypotéka a poskytnou klientům. 4 Za půjčené peníze platí cenu, tedy úrok, dle aktuální situace na trhu. Ta se promítne do úroku, který platí příjemce hypotéčního úvěru. 3.3 Členění úvěrů 1) Podle účelu [2] : a) účelové - klient může použít tento úvěr jenom na účely stanovené bankou. Z pravidla se jedná o účely, kdy musí být hypotéka využita na investice na 4 Syrový, Peter. Financování vlastního bydlení. 5. Vyd. Praha : Grada Publishing, ISBN str. 32 4

13 pořízení bydlení. Buď se jedná o objekt v osobním vlastnictví klienta, nebo objekt zajišťující potřeby bydlení, který je ve vlastnictví někoho jiného. b) neúčelové tzv. americká hypotéka - v tomto případě není klient omezen, prostředky získané z úvěru může použít na cokoli. Např.: automobil, studium, zájezd a jiné. Klient si může vzít hypoteční úvěr i jako bezúčelný. Banka nemusí účel půjčky vůbec vědět. 2) podle možnosti kombinace 5 a) se stavebním spořením - hromadí se finanční prostředky, aby mohla být dlužná částka po uplynutí doby fixace naráz splacena - kombinovanou hypotéku se stavebním spořením nabízí například Prima Finance, s.r.o. Prostředky získané z takového úvěru lze použít pouze na financování vlastního bydlení. b) se životním pojištěním - asi nejpoužívanější kombinace. Některé banky přímo požadují, aby měl klient sjednanou životní pojistku, zpravidla u konkrétní pojišťovny, která by byla vinkulována ve prospěch banky. - hypotéční úvěr v kombinaci se životním pojištěním poskytuje mimo jiné Komerční banka, a.s. V tomto případě je poskytován úvěr s nižší úrokovou sazbou. c) s hypotečními zástavními listy - jedná se o dluhopisy vydávané bankou, které bance pomáhají krýt náklady na poskytování hypotečních úvěrů a zabraňují případným finančním potížím - tato kombinace je nabízena kupříkladu v Hypoteční bance, a.s. 3) podle způsobu splácení a) anuitní (klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky) 5 Euroline Bohemia [online] Copyright Euroline Slowakia, s.r.o. [cit Dostupný z WWW: < 5

14 b) progresivní (klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují) c) degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje) Anuitní způsob splácení je nejčastější, nabízí ho každá banka, která poskytuje hypotéční úvěr. Progresivní nebo degresivní způsob splácení je méně obvyklý, poskytuje ho například Hypotéční banka, a.s. Banky dnes přicházejí na trh s možností změny výše splátky. Například ČSOB, a.s. nabízí zvýšení resp. snížení hypoteční splátky. Hypoteční banka, a.s. nabízí na svých internetových stránkách hypoteční profi kalkulačku, ve které si můžeme vypočítat výšku hypotéční splátky. Příklad: Muž ve věku 30 let si chce pořídit nemovitost o hodnotě ,- Kč. Má našetřeno 225 tis. Kč. Bude u Hypoteční banky, a.s. čerpat úvěr o hodnotě ,- Kč. Dobu fixace si zvolí na 3 roky a uvažuje, že hypoteční úvěr splatí za 15 nebo 20 let. Dané údaje navolíme do hypoteční profi kalkulačky 6, která nám dopočítá hypoteční splátky na předpokládanou dobu 15, či 20 let. Tabulka 1Typy způsobu splácení splatnost za 15 let splatnost za 20 let Od do od do Anuitní progresivní degresivní Profi hypoteční kalkulátor *online Hypoteční banky, a. s. *cit dostupný z WWW: < 6

15 3.4 Zajištění [2] Hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Zastavěná nemovitost může být: - objektem úvěru - úvěr je čerpán přímo na její koupi, rekonstrukci a jiné - jiná nemovitost (případně i více nemovitostí) - úvěr je neúčelový Zastavěná nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie anebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Není možné, aby bylo na nemovitost sloužící k zajištění hypotečního úvěru vázané i jiné zástavní právo třetí osoby. 3.5 Úroková sazba [3] Faktory ovlivňující úrokovou sazbu: A) účel Výši úrokové sazby ovlivní účel úvěru. Úvěry na vlastní bydlení se poskytují s nejnižší úrokové sazby. O něco vyšší sazby se poskytují na pronájem nemovitosti. Je to proto, že banky podstupují vyšší riziko. Nejvyšší riziko nese banka při poskytování bezúčelové hypotéky. Tyto hypotéky jsou nejdražší. B) fixace Fixace je dalším faktorem, který ovlivňuje úrokovou sazbu. Doba fixace je jistota neměnné sazby a za tuto jistotu se musí zaplatit. Jestli chceme delší dobu fixace, musíme za ní víc zaplatit. To se odráží na výši úrokové sazby. Peníze si banka půjčují na trhu a tyto peníze pak půjčuje dál. Cena peněz na trhu se pak promítá do ceny pro koncového klienta. C) výše zajištění Výše úrokové sazby závisí na výši zajištění úvěru. Jestli banka půjčí klientovi 100% hodnoty nemovitosti, vyměří mu vyšší úrokovou sazbu. Důvodem je vysoké riziko, které na sebe banka bere. V případě, že by zákazník přestal 7

16 splácet, nese riziko poklesu cen nemovitosti na trhu sama. Když se na financování nemovitosti podílí i klient, úroková sazba klesá. D) bonita klienta Bonitu klienta můžeme jinak pojmenovat i jako kvalitu klienta. Banky chtějí znát příjmy, platební morálku a jiné. Peněžní ústav poskytne nižší úrokovou sazbu kvalitnějšímu klientovi. 3.6 Splácení úvěru [3] Hypoteční úvěr se splácí splátkou, která v sobě zahrnuje úrok i jistinu. Je to tzv. anuitní splátka. Její výše se určí na základě výše úvěru, výši úrokové sazby a době splatnosti úvěru. Na stránkách bank, které poskytují hypoteční úvěry, najdeme různé úrokové sazby, pro různé doby splatnosti. Příkladem je následující tabulka. Tabulka 2:Splátka hypotečního úvěru ve výši 1 mil. Kč [4] Anuitní splátka je po celou dobu splácení úvěru stejná, mění se jenom poměr složek splátky (jistiny a úroku). Na počátku splácení je nejnižší podíl jistiny. V průběhu doby splácení její poměr roste na úkor úroku. To má význam, když uplatňujeme daňové odpočty. V začátcích platíme na úrocích nejvíce, a proto máme i větší daňové 8

17 Aktuální výše úvěru (v Kč) hodnota anuitní splátky odpočty. Výše placeného úroku souvisí s aktuální výší úvěru. Protože je výše splátky stále stejná a postupem času je poměr jistiny stále větší, splácení úvěru se zrychluje Postupné splácení anuitní splátky roky Obrázek 1: Graf postupného splácení anuitní splátky Postupné splácení hypotečního úvěru čas splácení úvěru (v letech) Obrázek 2: Graf postupného splácení hypotečního úvěru [3] str. 37 9

18 Obrázek 3: Výše splátky úroků a jistiny v měsíční splátce hypotéky Předčasné splacení Hypoteční úvěr je možné předčasně splatit. Jsou s tím však spojena určitá pravidla, která vyplívají z podstaty poskytování hypotečních úvěrů. Banka si půjčí na trhu peněz a za tyto peníze platí úrok. Pokud by neexistovali tato pravidla, stal by se hypoteční úvěr pro banku nevýhodný. Klient by v tomto případě vrátil půjčené peníze, pouze s úroky do té doby. Banka tedy nezíská úroky, se kterými počítala a musí tento neplánovaný schodek zaplatit ze svých prostředků. Většinou banky povolují splatit úvěr dřív s podmínkou zaplacení ušlých úroků. Případně je možné zahrnout právo předčasného splacení do úrokové sazby. 7 Callido - hypotéka *online+ Callido.cz *cit Dostupný z WWW: < 10

19 3.7 Čerpání úvěru Hypoteční úvěr se používá jako poslední možnost při financování bydlení, když nejsou k dispozici vlastní prostředky. Investování do nemovitosti by se mělo jeho čerpáním dokončit. Čerpání úvěru se povolí až po proinvestování vlastních prostředků. Podmínky pro čerpání hypotečního úvěru jsou stanovené v úvěrové smlouvě. Nejdůležitější podmínkou, po schválení a podepsání smlouvy, je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k nemovitosti do katastru nemovitostí. Dnes je u některých bank možnost čerpat úvěr podstatně dříve a to díky návrhu na zápis vkladu zástavního práva. Finanční prostředky se poskytují v zásadě bezhotovostní formou a to na účet klienta, proplácením faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího a jiné. Čerpání prostředků je umožněno jednorázově nebo postupně. Jednorázové čerpání se používá u neúčelových úvěrů, nebo například při koupi nemovitosti. Pokud provádíme výstavbu, či rekonstrukci čerpáme úvěr postupně. 3.8 Odečet úroků [5] Daňový zákon definuje co je a co není bytovou potřebou Bytovou potřebou se rozumí: a) výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu ve vlastnictví podle zvláštního předpisu (zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů) nebo změna stavby, tj. nástavba, přístavba nebo stavební úpravy, při nichž se zachovávají vnější půdorysná i výšková ohraničení stavby b) koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená výše s využitím úvěru na financování bytových potřeb za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy; a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby c) koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu podle zvláštního právního předpisu (zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytů 11

20 d) splacení členského vkladu nebo splacení vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního předpisu a bytu v nájmu nebo v užívání f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu g) od roku 2001 je definovaná jako bytová potřeba i úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu h) od roku 2001 je jako bytová potřeba definované i splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb Za financování bytové potřeby se nepovažuje splácení dlužného nájmu, předplacení nájemného budoucím nájemcem bytu, poskytnutí finančního příspěvku budoucího nájemníka vlastníkovi ani majetkové vypořádání sourozenců mimo rámec dědictví. 3.9 Výhody a nevýhody Hypoteční úvěry se sebou přináší určité výhody i nevýhody Výhody hypotečního úvěru Hlavní výhodou hypotečního úvěru je bezpochyby státní podpora a možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně. Další výhodou je výše úrokových sazeb, u hypotečních úvěrů jsou podstatně nižší než u spotřebitelských úvěrů. Možnost snížení úrokové sazby pokud klient uzavře i životní pojištění. U některých bank je výhodou, že klient nemusí zajišťovat ocenění nemovitosti, banka si toto ocenění zabezpečí sama. Pokud klient má smlouvu o hypotečním úvěru - neúčelovém, může peněžní prostředky použít dle vlastního uvážení na cokoliv. 12

21 3.9.2 Nevýhody hypotečního úvěru Nevýhody se týkají hlavně úrokových sazeb. Na minimální úrokovou sazbu dosáhnou jenom nejméně rizikoví, nejbonitnější klienti banky. Fixace úrokové sazby je možné stanovit jenom na určité časové období. Klient neví, jakou bude mít sazbu po skončení doby fixace. Hypoteční úvěry musí být zajištěné právem k nemovitosti. Nevýhodou je i sankce, kterou klient zaplatí, pokud by chtěl splatit svůj úvěr před lhůtou. Výši této sankce si stanoví banka Aktuální situace na českém trhu [2] Česká spořitelna, a.s. Nabízí produkty: ČS Hypotéka na počkání; Ideální hypotéka; Hypotéka v hotovosti; Hypotéka na investice Československá obchodní banka, a.s. Nabízí produkty: ČSOB Hypotéka na družstevní bydlení; ČSOB Hypotéka do 85% ceny nemovitosti; ČSOB Hypotéka do 100% ceny nemovitosti; ČSOB Hypotéka bez doložení příjmů; ČSOB Americká hypotéka GE Money Bank, a.s. Nabízí produkty: Konsolidace půjček zajištěná nemovitostí; Konsolidace půjček k hypotéce; Hypotéka bez poplatku; Hypotéka; Americká hypotéka Hypoteční banka, a.s. Nabízí produkty: Hypotéka s kapitálovým investičním pojištěním; Hypotéka s inv. životním pojištěním; Hypoteční úvěr pro cizince; Hypoteční úvěr na družstevní bydlení; Hypoteční úvěr do 100%; Hypoteční úvěr bez doložení příjmů; Hypoteční úvěr do 85%; Americká hypotéka 13

22 Komerční banka, a.s. Nabízí produkty: Hypotéka Dopředu Dozadu; Hypoteční úvěr Plus; Hypoteční úvěr Klasik; Flexibilní hypotéka LBBW Bank CZ, a.s. Nabízí produkty: IQ hypotéka Energie; IQ Hypotéka na pronájem; IQ Hypotéka na bydlení nebo rekreaci; IQ Hypotéka Multi; Hypotéka hypoték; Americká hypotéka mbank (BRE Bank S.A., organizační složka podniku) Nabízí produkty: účelová hypotéka; neúčelová mhypotéka; hypotéka na refinancování Oberbank AG Nabízí produkty: StandardHypotéka; KombiHypotéka; Flexihypotéka Poštovní spořitelna Nabízí produkty: Účelový úvěr na družstevní bydlení; Účelový hypoteční úvěr do 85%; Účelový hypoteční úvěr do 100%; Účelový hypoteční úvěr bez dokládání příjmů; Neúčelový hypoteční úvěr Raiffeisenbank, a.s. Nabízí produkty: Variabilní hypotéka; MiniMax; Hypotéka REFIN; Hypotéka Klasik; Equi hypotéka bez doložení příjmu - účelová; Equi hypotéka bez doložení příjmu - neúčelová; Americká hypotéka Univerzál UniCredit Bank Czech Republic, a.s. Nabízí produkty: Hypotéka Twin; Hypotéka Plus; Hypotéka Individual do 100% ceny nemovitosti; Hypotéka Individual; Hypotéka Flexi; Hypoteční úvěr účelový nerezidenční; Hypoteční úvěr neúčelový 14

23 Volksbank CZ, a.s. Nabízí produkty: Refinancování hypoték; Hypoteční úvěr bez doložení příjmů; Hypoteční úvěr (financování bydlení); Americká hypotéka bez doložení příjmů; Americká hypotéka Wüstenrot hypoteční banka a.s. Nabízí produkty: Spoříme s hypotékou; Jistíme se s hypotékou; Hypotéka pro vybavení domácnosti; Hypotéka Wüstenrot; Bydlíme s Hypotékou; Hypotéka REFIN; Flexibilní hypotéka; 100% hypotéka Česká pojišťovna, a.s. Nabízí produkt Hypotéka České pojišťovny WPB Capital, spořitelní družstvo Nabízí produkt Úvěr zajištěný nemovitosti Citibank Europe plc, Nabízí produkty: Neúčelový hypotéka; Hypotéka bez doložení příjmů; Hypoteční úvěr Waldviertler Sparkasse von 1842 AG Nabízí produkty: Hypoteční úvěr; Americká hypotéka Srovnání třinácti hypotečních bank a jejich produktů s úrokovými sazbami při fixaci na 3 roky je uvedena v příloze č

24 Obrázek 4: Fincentrum hypoindex 8 4 STAVEBNÍ SPOŘENÍ Stavební spoření je vhodný způsob buď na spoření finančních prostředků, nebo výhodnou půjčku peněz. Je nejzajímavější státem garantovaným způsobem peněz. [9] 4.1 Historie [6] Základní myšlenka stavebního spoření se objevila kolem roku 1775 v Anglii ve městě Birminghamu. O tomto novodobém produktu se mluví jako o Building Society. První stavební spořitelna ale vzniká ve městě Bielefeld, které se nachází v Německu, a to roku V průběhu své existence se stavební spoření rozšiřovalo. Největší rozkvět byl mezi roky 1924 až Koncem 30 let se zavádí změna, která utlumí rozmach stavebního spoření. Toto zeslabení trvalo přibližně 20 let. Po měnové reformě se opět stavební spoření těšilo velké poptávce. 8 Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX (Fincentrum Media s.r.o, 2011) 16

25 4.1.1 Vývoj na území České republiky [7] Stavební spoření je v České republice nejmladším produktem tohoto druhu. Na český trh bylo zavedeno roku 1993 zákonem o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Od roku 1997 až do roku 2003 probíhal větší rozmach stavebního spoření. Roku 2003 bylo uzavřeno nejvíce smluv, tento rok byl v historii českého státu vrcholovým. Novela zákona, která vstoupila v platnost od , upravovala maximální výši státní podpory. Před rokem 2004 byla maximální výše státní podpory 25% z nejvíce ,- Kč, co představuje 4 500,- Kč. Od 1. ledna 2004 je to jenom 15% z maximální částky ,- Kč, tedy 3 000,- Kč. Od tohoto roku se státní podpora ke stavebnímu spoření snížila na 2 tis. Kč ročně, tedy 10% z maximální částky 20 tis. Kč. Od tohoto dne se začíná danit výnos z příspěvku účastníka i výnos ze státního příspěvku a to 15%. 4.2 Charakteristika Vymezení pojmu stavební spoření dle zákonu č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stavební spoření je účelové spoření spočívající: - v přijímání vkladů od účastníků - v poskytování úvěrů účastníkům - v poskytování státní podpory účastníkům - fyzickým osobám. O stavebním spoření je mnoho výroků. Jednou s mnoha definic je: Státní spoření je systém ukládání peněz, na jehož výnosech se přímo podílí stát. Účast státu zavádí i pravidla, které jsou sepsaná v Zákoně o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Vklady do stavebního spoření jsou úročeny podle obvyklých bankovních pravidel. K naspořené částce se přičítá i státní podpora, která je taky úročena. Po uplynutí vázací doby může klient spořit dál, v tomto případě se však podstatně snižuje výnosnost celého spoření. Jestli účastník stavebního spoření splnil podmínky 17

26 k poskytnutí úvěru, může o tento úvěr požádat. Jestli však nemá zájem, má ještě jednu možnost. Může ukončit své stavební spoření. Obdrží výši svého vkladu i s úroky z vkladu a státní podporu i úroky ze státní podpory. Po řádném ukončení smlouvy se státní podporou může občan uzavřít novou smlouvu se stavební spořitelnou a opět se k stavebnímu spoření připočítá státní podpora Účastník stavebního spoření Účastníkem může být fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky. Jedná se o občana České republiky, občana Evropské unie nebo fyzickou osobu, která má přidělené rodné číslo od příslušného orgánu České republiky. Právnická osoba může být taky účastníkem stavebního spoření. Ovšem s podmínkou, že jí nebude přidělena státní podpora Smlouva o stavebním spoření [8] 1. ve smlouvě se účastník zaváže spořit dohodnutou částku 2. všeobecné obchodní podmínky stavební spořitelny stanoví, že účastník má nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb za předpokladu zjištění jeho návratnosti 3. úvěr smí být stavební spořitelnou poskytnut a účastníkem použit pouze na financování bytových potřeb 4. délka čekací doby na poskytnutí úvěru je závislá na podmínkách konkrétní stavební spořitelny, nesmí však být kratší než 24 měsíců 5. smlouva o stavebním spoření musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěrů. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladu a úrokovou sazbou z úvěru může činit nejvýše 3 procentní body 6. stavební spořitelna může podmínit uzavření smlouvy povinností účastníka sjednat životní pojištění pro zabezpečení závazků vyplývajících ze smlouvy v případě invalidity nebo smrti účastníka. Povinnost uzavřít pojištění a s tím spojené podmínky se uvádějí ve smlouvě 18

27 7. stavební spořitelna provádí kontrolu použití poskytnutého úvěru. V případě použití úvěru na jiné než bytové potřeby je stavební spořitelna oprávněna požadovat okamžité vrácení celkové částky poskytnutého úvěru nebo její části použité v rozporu s účelem úvěru. Účastník je v tomto případě povinen úvěr nebo jeho část vrátit ve lhůtě stanovené stavební spořitelnou 8. účastník nesmí po dobu spoření se státní podporou podle jedné smlouvy uzavřít další smlouvu o stavebním spoření se státní podporou Pokud by uzavřel další smlouvu o stavebním spoření, už by k němu nemohla být poskytnuta státní podpora. Účastník stavebního spoření nesmí pobírat více než jednu státní podporu. Vyskytnout se může i výjimka. Např. v průběhu stavebního spoření účastník zdědí v rámci dědického řízení ještě jednu smlouvu s již běžícím stavebním spořením. V tomto případě dostane klient státní podporu na obě smlouvy o státním spoření. [7] 9. doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí poskytnutím úvěru nebo vyplacením státní podpory Všeobecné obchodní podmínky [9] Jsou to pravidla, kterými se upravuje fungování a poskytování stavebního spoření. Pravidla si určuje každá stavební spořitelna sama. Uvede v nich vlastní nabídku a postupy, které si zvolí v rámci zákona o stavebním spoření. Všeobecné obchodní podmínky musí obsahovat nejméně tyto informace: - provozované druhy stavebního spoření - typy smluv a podmínky jejich uzavírání - postup při vyřizování smluv, úročení vkladu a úvěru - strukturu stavebního spoření - předpoklady a postup při poskytování úvěru - řízení při navracení vkladu vypovězených smluv Všeobecné obchodní podmínky musí schválit ministerstvo financí po vzájemné dohodě s Českou národní bankou. 19

28 4.3 Průběh stavebního spoření Stavební spoření má dvě částí: - spořící fázi - úvěrovou fázi Fáze spořící Účastník stavebního spoření odvádí své pravidelné vklady na účet. Na účet se připisuje i státní podpora. Zůstatky na účtu jsou úročeny a tyto úroky jsou osvobozeny od daně z příjmu. Maximální délka spořící částky není omezena, její minimální trvání však ano. - Pokud byla sepsána smlouva s podmínkou čerpání úvěru ze stavebního spoření, je minimální doba stanovena na 24 měsíců - Pokud byla sepsána smlouva bez čerpání úvěru, to může být až 72 měsíců. Spořící fáze se může ukončit několika způsoby. a) dnem přijetí přidělení cílové částky b) dnem přijetí nabídky přiděleného úvěru c) vyplacením naspořené částky, státní podpory i úroků z obou částí d) pokud byla účastníkem stavebního spoření právnická osoba, spořící fáze končí zánikem právnické osoby e) spořící fáze taky zaniká i úmrtím účastníka stavebního spoření a jeho dědicové se nedohodli, jestli jeden z nich bude ve smlouvě o stavebním spoření pokračovat Fáze úvěrová Úvěrová fáze spočívá v poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Tento úvěr bývá výhodnější než úvěry ostatních finančních ústavů a poskytuje se pouze na bytové potřeby účastníků stavebního spoření. Stavební spoření reprezentuje tedy možnost získání výnosnějšího úvěru na bytové potřeby a výhodné uložení a zhodnocení peněžních prostředků. 20

29 Úvěrová fáze vzniká dnem poskytnutí úvěru a ukončí se splacením jistiny i s požadovanými úroky. 4.4 Cílová částka [9] Za cílovou částkou stavebního spoření se považuje suma finančních prostředků, které dostane účastník stavebního spoření od stavební spořitelny v okamžiku skončení spořící fáze a přechodu do úvěrové fáze, jestliže se bude čerpat úvěr. Jde o smluvně dohodnutou částku, která bude střadatelovi poskytnuta. Cílová částka = vlastní vklady spořitele + úroky z těchto vkladů + částky státní podpory + úroky ze státní podpory + výše úvěru Obrázek 5: Výpočet cílové částky s poskytnutím úvěru Z vypočtené cílové částky se určí výše pravidelné měsíční částky, kterou střadatel ukládá na svůj účet, a výše měsíční splátky z úvěru, který účastník přijal. Cílová částka je taky důležitá při rozhodování o výši poplatku za uzavření smlouvy o stavebním spoření. Cílová částka závisí: - na sumě peněz, které je schopen účastník měsíčně ukládat na účet stavebního spoření - jakou částku bude střadatel potřebovat na splnění určitého cíle - jestli bude čerpán úvěr 21

30 4.5 Překlenovací úvěr [9] Pokud účastník stavebního spoření ještě nemá nárok na přidělení cílové částky stavebního spoření. Jinak řečeno, jestli zatím nemá právo na poskytnutí úvěru stavebního spoření nebo na uvolnění zatím naspořené sumy. Může požádat o poskytnutí překlenovacího úvěru. Aby ho dosáhl, musí splnit určité podmínky a prokázat návratnost poskytnutého úvěru. Na tento úvěr však nemá právní nárok. Klient může na jednu smlouvu žádat o překlenovací úvěr pouze jednou! 9 Obrázek 6: Průběh překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření v letech Základní zásady překlenovacího úvěru - částka poskytnutého překlenovacího úvěru může být až do výše cílové částky stavebního spoření 9 Doucha, Rudolf. Stavební spoření. 2. Vyd. Praha : Grada Publishing, ISBN str Calido - hypotéka *online+ Callido.cz *cit Dostupný z WWW: < 22

31 - úvěr je určen k financování bytových potřeb - doba, na kterou je poskytnut úvěr, jsou maximálně 4 roky - klient platí jenom úroky překlenovacího úvěru, jistinu splatí v rámci dosažení cílové částky Podmínky pro poskytnutí překlenovacího úvěru Aby klient mohl dostat překlenovací úvěr, musí mít uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Taky musí dosáhnout stanoveného zůstatku na účtu stavebního spoření. Dále klient podá písemnou žádost o poskytnutí překlenovacího úvěru, prokáže svou bonitu a doloží účelovost. Pak žadatel o překlenovací úvěr sepíše smlouvu se stavební spořitelnou. 4.6 Výhody a nevýhody Stavební spoření přináší mnoho výhod ale i nevýhody. Záleží na jednotlivci, jaké má preference, co je pro něj důležitější Výhody stavebného spoření Nejpodstatnější výhodou stavebního spoření je jeho bezpečnost, nízká rizikovost. Stavební spořitelnou mohou být jenom specifické banky, které podnikají na základě zvláštního oprávnění. Obchodní aktivity stavební spořitelny jsou omezené zákonem o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Vklady jsou pojištěny ze zákona ve výši 100% úspor (maximálně do 50 tis. ). Další neméně důležitou vlastností je její jistota. Střadatel při podpisu smlouvy o stavebním spoření přesně zná procenta úročení prostředků a podmínky pro získání státní podpory. Státní podpora je taky jednou z předních výhod, které stavební spoření nabízí. Jak je již výše uvedeno, státní podpora ke stavebnímu spoření je až 2 000,- Kč ročně pro fyzické osoba. Je to 10% z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky ,- Kč. Můžeme mluvit i o jiných výhodách, o 23

32 výnosnosti, výhodnější úročení vkladu, než je v jiných spořících produktech. Účastník má možnost získat překlenovací úvěr, ve kterém je výhodnější úroková sazba oproti jiným úvěrům (kromě hypotečních bank, ty na hypoteční úvěry nabízejí výhodnější úrokové sazby). Stavební spoření není omezeno věkem Nevýhody stavebného spoření Nevýhodou, která se může vytknout stavebnímu spoření, je například určení minimálního trvání stavebního spoření. Pokud bude délka trvání stavebního spoření kratší, než je zákonem stanovená lhůta, k cílové částce se nepřičte státní podpora. Zákonem stanovená lhůta trvání stavebního spoření je 6 let, pokud účastník ode dne uzavření smlouvy nenakládal s uspořenou částkou, nebo do 6 let ode dne uzavření smlouvy uzavřel smlouvu o úvěru ze stavebního spoření a použije uspořenou částku, peněžní prostředky z tohoto úvěru a zálohy státní podpory na bytové potřeby. Nevýhodou je i ohraničená výše státní podpory za rok. Pokud klient požádá o překlenovací úvěr, platí z něho vyšší úrok, než nabízejí hypoteční banky. 4.7 Aktuální situace na českém trhu [7] Wüstenrot hypoteční banka a.s. Nabízí produkty: Normální varianta (ON); Finanční varianta (OF); Optimální kreditní varianta (OK); Speciální varianta (OS) Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Nabízí produkty: Úvěrový tarif; Spořící tarif Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Nabízí produkty: Tarif Invest; Tarif Perspektiv; Tarif Atraktiv Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Nabízí produkt Stavební spoření 24

33 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Nabízí produkty: Výhodné stavební spoření; Spoření EFEKT; Spoření Mopy Junior; MAXI spoření; Spoření Mopísek Srovnání stavebních spořitelen a jejích produktů je uvedeno v příloze č. 2. Obrázek 7: Graf počet nových smluv o stavebním spoření [10] 5 OSTATNÍ MOŢNOSTI FINANCOVÁNÍ BYTOVÉ POTŘEBY Kromě hypotéčního úvěru a stavebního spoření jsou i jiné možnosti jak financovat potřebu bydlení. Jestli nelze využít hypotéku či úvěr ze stavebního spoření, přicházejí v úvahu další druhy úvěrů. Nejčastější formou je spotřebitelský úvěr. Hlavní výhodou je rychlejší dostupnost finančních prostředků, než v předcházejících případech. Dále je daná jedna úroková sazba pro celé období splácení, a to je kratší než pro hypoteční úvěry. Nemovitost, pořizovaná na spotřebitelský úvěr, nemusí být zatížena zástavním právem. Nevýhodou jsou však vyšší úrokové sazby a kvůli kratší době splatnosti i 25

34 vyšší splátky úvěru. Poplatky za vyřízení a vedení úvěru jsou, stejně jako úroková sazba, vyšší než u klasických úvěrů na financování vlastního bydlení. Při získávání spotřebitelského úvěru se vyžaduje přítomnost, zainteresovanost, ručitele. Půjčit peníze si můžeme i od nebankovních subjektů. Tato možnost je však značně nevýhodná. I když firmy nevyžadují prokázaní příjmu, nabízejí tzv. rychlé peníze bez ručitele. Jejich úroky jsou však nadstandardně vysoké a doba splácení je kratší než u bank, takže jsou značně vysoké i splátky úvěru. Srovnání spotřebitelských úvěru a jejich sazeb je uvedeno v příloze č STÁTNÍ PODPORA [11] Stát poskytuje úlevu, která je součástí bytové politiky a má podpořit individuální investice do vlastního bydlení. Její prvotním cílem je podporovat vlastní bydlení. Rozšířit okruh možných zákazníků o produkty, kterými se financuje vlastní bydlení. Stát však takto podpoří nejenom žadatelé o hypoteční úvěry, případně stavební spoření, ale podporuje i investiční výstavbu a místní rozvoj. Státní podpora nemůže být chápána jako sociální výpomoc. Taky nemůže být poskytnuta v takové výši, aby na prostředky pro financování vlastního bydlení, dosáhli všichni. Cílem podpory od státu je přesvědčit osoby, které jsou i bez ní schopny nést odpovědnost za vlastní bydlení. Jinak řečeno jeho příjmy, mu dovolí dosáhnout na hypotéční úvěr nebo úvěry ze stavebního spoření. Jsou různé možnosti, jak může stát podporovat bydlení. Přímá podpora se projevuje v programech poskytovaných od ministerstev a od státních institucí (Státní fond rozvoje bydlení, Ministerstvo pro místní rozvoj, Ministerstvo financí ). Např. Úvěr 300, státní podpora stavebního spoření. Kromě přímých forem může stát použít i nepřímou metodu poskytování státní podpory pro financování vlastního bydlení. Takovou metodou je možnost odpočtu úroku z úvěru, který byl poskytnut na financování vlastního bydlení. 26

35 6.1 Odečet úroku V roce 1998 umožnila novelizace zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (i z úvěru ze stavebního spoření) na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníženou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to až do výše ,- Kč ročně. Při placení úroků jen po část roku nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků. Odečet může provést osoba, jež je účastníkem úvěrové smlouvy, je-li účastníků více, odečet provádí jedna z nich, nebo každá z nich rovným dílem. Podpora bydlení se týče: - hypotečního úvěru, poskytovaného bankou - předhypotečního úvěru, poskytovaného bankou - doplňkového úvěru, poskytovaného bankou - úvěru poskytnutého stavební spořitelnou - překlenovacího úvěru stavební spořitelny 6.2 Podpora hypoték Úroková dotace 11 Jedná se o úrokovou dotaci poskytovanou prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Její výše se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů, žadateli nesmí být přes 36 let. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) poskytuje příspěvek na hypotéční úvěry ve výši 1% bodu. Podmínkou je průměrná tržní 11 Podpora bydlení - úrokové dotace - Finance.cz *online+ Finance media a.s [cit Dostupný z WWW: < 27

36 úroková sazba nad 5 %. MMR tedy o této podpoře rozhoduje každý rok znovu. O příspěvek je nutné zažádat už při sjednání hypotéky. Od 1. února 2011 se úroková dotace již neposkytuje. Obrázek 8: Graf státní podpora k hypotečním úvěrům [10] Úvěr poskytovaný státem [12] Státní fond rozvoje bydlení i v roce 2011 poskytuje mladým lidem do 35 roku věku úvěr Kč na pořízení bydlení. Úvěr 300 je poskytován mladým lidem, který mají zájem o koupi vlastního bydlení. Pokud o úvěr žádá osoba žijící v manželství, nesmí alespoň jeden z manželů dosáhnout věk 36 let. Pokud je žadatelem jednotlivec, nesmí být starší než 36 let, v případě že pečuje o nezletilé dítě. Dítě může být jeho vlastní nebo osvojené. Úvěr může být čerpán do výše ,- Kč, jeho splatnost je maximálně 20 let, úroková sazba se pohybuje kolem 2 % bodů. Na žádost příjemce úvěru může být počátek splácení jistiny úvěru odložen nejdéle na 28

37 dobu 10 let ode dne, kdy bylo s čerpáním úvěru započato. Po dobu tohoto odkladu příjemce splácí pouze úrok. Celková doba splatnosti však nesmí překročit 20 let. Ze sociálních, rodinných a jiných závažných důvodů může Fond povolit přerušení splácení jistiny úvěru, nejdéle však na dobu 2 let. V takovém případě se doba splatnosti úvěru prodlouží o dobu, na kterou bylo povoleno přerušení splácení. Úvěr je možno využít k financování výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů, výstavby bytu v rodinném domě, výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům než k bydlení, koupě bytu, koupě rodinného domu s jedním bytem úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu. Velikost bytu nebo rodinného domu není limitována. V případě, že byt je pořizován výstavbou, bude v případě narození dítěte v době po uzavření úvěrové smlouvy nesplacená část jistiny úvěru snížena o ,- Kč za každé narozené dítě nebo osvojené. Úvěr nelze poskytnout, je-li žadatel, jeho manžel nebo manželka vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu nebo nájemcem družstevního bytu, téže osobě opakovaně, na výstavbu nebo pořízení bytu, na který byl úvěr Státním fondem rozvoje bydlení již poskytnut. V minulosti se poskytovaly další dva úvěry a to Úvěr 150 a Úvěr 200. V rozpočtu Státního fondu rozvoje bydlení na rok 2010 schváleném Poslaneckou sněmovnou nejsou pro Úvěr 150 a Úvěr 200 určeny finanční prostředky. Z tohoto důvodu nebude Fond v roce 2011 tyto formy podpory poskytovat a žádosti o její poskytnutí nepřijímá. 6.3 Podpora stavebního spoření [9] Státní podpora stavebního spoření se poskytne na účet klienta v podobě roční zálohy. Stavební spořitelna podporu na účet nepřipisuje, pouze jí k účtu eviduje. Provádí tak každý rok do doby, než účastník splní podmínky a státní podpora mu bude vyplacena. Výše této úlevy tvoří 10% z ročně uspořené částky střadatele. Maximálně z částky ,- Kč, co představuje 2 000,- Kč. Účastník stavebního 29

38 spoření může samozřejmě spořit větší částky, než ,- Kč, avšak státní podpora nebude poskytnuta z převyšující částky. O státní podporu nežádá klient, ale jeho stavební spořitelna. Žádost od stavební spořitelny schvaluje Ministerstvo financí. 7 ANALÝZA PRODUKTŮ Dle aktuální nabídky ze dne 17. března 2011 nabízí společnost Reality Hlaváčová, s.r.o. byt 2+kk do osobního vlastnictví v centru Pardubic. Byt se nachází v centru města na ul. Karla IV., výměra 40 m². Nachází se v 11. nadzemním podlaží panelového domu, celkový počet nadzemných podlaží je 13. Dispozičně velmi pěkně řešený, zrekonstruovaný byt obsahuje chodbu, kuchyňský kout, 2 pokoje. U domu se nachází dětské hřiště, nákupní centrum, sportoviště, parkování. Celková cena bytu je Kč. 12 Varianta 1: Financování nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru Hodnota nemovitosti je Kč. O byt má zájem muž ve věku 28 let, který má naspořeno Kč, které má momentálně k dispozici v hotovosti. Zažádá si o úvěr ve výši Kč. Zájemce se rozhodne porovnat nabídku tří bank. Jedná se o produkty Hypoteční banky, Komerční banky a mbanky. Komerční banka 13 Komerční banka na svých internetových stránkách nabízí možnost výpočtu pravděpodobných měsíčních splátek pro zvolený hypoteční úvěr. Výpočet je pouze orientační. Pro zvolený příklad hypoteční úvěr Kč s dobou fixace 3 let a dvacetiletou dobou splatnosti nabízí Komerční banka úrokovou 12 Reality.cz - prodej bytu *online+ Copyright [cit ] Dostupný z WWW: < 13 Hypoteční kalkulačka - Komerční banka *online+ Komerční banka *cit Dostupný z WWW: < 30

39 sazbu 4,19 % p.a. Orientační měsíční anuitní splátka je Kč. Poplatky za poskytnutí úvěru jsou uvedené v tabulce 4. Hypoteční banka 14 podobně jako Komerční banka i Hypoteční banka na svých internetových stránkách nabízí možnost orientačního výpočtu. Pro úvěru ve výši Kč s dobou fixace 3 roky a 20 lety splatnosti poskytuje Hypoteční banky úrokovou sazbu 4,29 %. Měsíční splátka úroku je Kč, pokud je použit anuitní způsob splácení. Hypoteční banka nabízí kromě anuitního způsobu splácení i progresivní, nebo degresivní způsob splácení. Poplatky Hypoteční banky za poskytnutí úvěru jsou uvedené v tabulce 4. mbank 15 mbank pro účelovou hypotéku v našem příklade nabízí úvěr v hodnotě Kč se splatností na 20 let a dobou fixace na 3 roky určuje ve své hypoteční kalkulačce pravidelní měsíční splátku Kč. Poplatky za poskytnuté služby od mbank jsou uvedeny v tabulce 4. Tabulka 3: Srovnání hypotečních úvěrů název banky Komerční banka Hypoteční banka mbank cena nemovitosti Kč Kč Kč vlastní prostředky Kč Kč Kč hypoteční úvěr Kč Kč Kč splatnost (roky) doba fixace (roky) úroková sazby 4,19% 4,29% 4,14% měsíční splátka Kč Kč Kč celkem zaplaceno Kč Kč Kč přeplatek Kč Kč Kč 14 Profi hypoteční kalkulátor *online Hypoteční banka, a.s. *cit Dostupný z WWW: < 15 Hypoteční kalkulačka *online+ Raitalove bankovnictví BRE bank SA [cit Dostupný z WWW: < 31

40 Při posuzování hypotečních úvěru je potřeba se podívat i na poplatky zpracování úvěru nebo spravování úvěru. Tabulka 4: Srovnání části poplatků za poskytnutí hypotečního úvěru název banky Komerční banka Hypoteční banka mbank zpracování a vyhodnocení žádosti Kč Kč 0 Kč spravování úvěru (měsíčne) 150 Kč 150 Kč 0 Kč vyhodnocení rizik (pro bytovou jednotu) Kč Kč X* *není uvedeno Pro tuto variantu financování nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru je výhodná nabídka od mbank, která poskytne pro financování nemovitosti v hodnotě Kč úvěr ve výši Kč. Úroková sazba pro tříletou fixaci a dvacetiletou dobu splatnosti je stanovena na 4,14 %. Tato sazba je nejvýhodnější na trhu s hypotečními úvěry. Proto je i nejvýhodnější měsíční anuitní splátka, která je ve výši Kč. Z tabulky číslo 2, srovnání části poplatků za poskytnutí hypotečního úvěru lze usuzovat, že i v této části je nabídka mbank nejvýhodnější. Klient mbank přeplatí úvěr o Varianta 2: Financování nemovitosti prostřednictvím překlenovacího úvěru Nemovitost v hodnotě Kč lze financovat překlenovacím úvěrem. Muž, který má o byt zájem, má našetřeno Kč. Žádá o překlenovací úvěr ve výši Kč se splatností 20 let. Žadatel porovná překlenovací úvěry od třech institucí. 32

41 Raiffeisen 16 Raiffeisen banka nabízí překlenovací úvěr s úrokovou sazbou 4,5 % p.a.. Pro výši úvěru Kč je stanovena měsíční splátka Kč. Českomoravská stavení spořitelna 17 úvěr ve výši Kč Českomoravská stavební spořitelna nabízí s úrokovou sazbou 4,4 % p.a.. Měsíční splátka pro modelový příklad má hodnotu Kč. Stavební spořitelna České spořitelny - Buřinka 18 Buřinka nabízí svým klientům úrokovou sazbu 4,2 %. Pro překlenovací úvěr v hodnotě Kč je určena měsíční splátka Kč. Tabulka 5: Srovnání překlenovacích úvěrů název banky Raiffeisen ČMSS Buřinka cena nemovitosti Kč Kč Kč vlastní prostředky Kč Kč Kč překlenovací úvěr Kč Kč Kč úroková sazba 4,5% 4,4% 4,2% měsíční splátka Kč Kč Kč celkem zaplaceno Kč Kč Kč přeplatek Kč Kč Kč Z porovnání překlenovacích úvěrů lze usuzovat, že je nejvýhodnější nabídka od Stavební spořitelny České spořitelny - Buřinky. Nabízí nejnižší úrokovou sazbu ve výši 4,2 % p.a.. Pro potřebný úvěr Kč je určená měsíční splátka v hodnotě Kč. Žadatel přeplatí úvěr o Kč. 16 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. *online+ Copyright Raiffeisen stavení spořitelna *cit Dostupný z WWW: < 17 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. *online+ ČMSS 2011 *cit Dostupný z WWW: < 18 Stavební spořitelna České spořitelny - Buřinka *online+ Stavební spořitelna České spořitelny *cit Dostupný z WWW: < 33

42 Varianta 3: Financování nemovitosti prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření Další možností jak získat danou nemovitost je stavební spoření s úvěrem ze stavebního spoření. Stavební spoření se uzavřelo na cílovou částku Kč. Měsíční úložka pro spořící část je stanovená na Kč. Spořit se začalo v minulosti, protože na úvěr ze stavebního spoření vzniká nárok za delší dobu spoření. Zatím je uspořeno minimálně Kč. Na stránkách třech institucí nabízejících stavební spoření lze najít, podobně jako u hypotečních úvěrů, kalkulačku, která přibližně vypočítá sumu ze stavebního spoření. V tomto případě jsou prozkoumávané nabídky Českomoravské stavební spořitelny (ČMSS) 19, Wüstenrot 20 a Stavební spořitelny České spořitelny - Buřinku 21 viz Tabulka číslo Českomoravská stavební spořitelna, a.s. *online+ ČMSS 2011 *cit Dostupný z WWW: < 20 Wüstenrot *online+ Wüstenrot 2011 *cit Dostupný z WWW: < 21 Stavební spořitelna České spořitelny - Buřinka *online+ Stavební spořitelna České spořitelny *cit Dostupný z WWW: < 34

43 Tabulka 6: Stavební spoření s poskytnutým úvěrem název instituce ČMSS Wüstenrot Buřinka spořící část cílová částka Kč Kč Kč počátek spoření konec spoření trvání spoření (v měsících) cena za uzavření smlouvy Kč Kč Kč cena za vedení účtu / rok 310 Kč 270 Kč 310 Kč měsíční úložka Kč Kč Kč vklady celkem Kč Kč Kč státní podpora Kč Kč Kč doplatek státní podpory Kč Kč Kč uspořená částka se státní podporou Kč Kč Kč úvěrová část datum získání úvěru ukončení úvěru doba splácení (v měsících) výše úvěru Kč Kč Kč úhrada za vedení účtu 310 Kč 330 Kč 310 Kč úroková sazba 4,80% 4,90% 4,75% měsíční splátka Kč Kč Kč vyhodnocení úvěru celkem zaplaceno na úvěru Kč Kč Kč přeplatek úvěru Kč Kč Kč Stavební spoření s úvěrem ze stavebního spoření nejvýhodněji vychází od Českomoravské stavební spořitelny. Stavební spořitelna nabízí druhý nejvýhodnější úrokovou sazbu pro úvěr 4,8 % p.a.. Měsíční splátka je stanovena na Kč. S Českomoravskou stavební spořitelnou přeplatí klient poskytnutý úvěr o nejnižší částku, o Kč. Proto lze tvrdit, že úvěr se stavebního spoření je nejvýhodnější od Českomoravské stavební spořitelny. 35

44 Tabulka 7: Srovnání všech produktů název banky Komerční banka Hypoteční banka mbank celkem zaplaceno Kč Kč Kč přeplatek Kč Kč Kč název banky Raiffeisen ČMSS Buřinka celkem zaplaceno Kč Kč Kč přeplatek Kč Kč Kč název instituce ČMSS Wüstenrot Buřinka celkem zaplaceno na úvěru Kč Kč Kč přeplatek úvěru Kč Kč Kč Ze srovnání produktů z tabulky číslo 5 lze usuzovat, že nejvýhodnější možností, jak financovat vlastní bydlení je úvěr ze stavebního spoření. Důvodem je nejnižší přeplacení poskytnutého úvěru. Závěrem praktické části bakalářské práce je uvedená anketa, kde jsem se ptala 54 lidí ve věku 19 až 36 let, který produkt si zvolili na financování vlastního bydlení, hypoteční úvěr nebo stavební spoření. Výsledek odpovědí je uveden v následující tabulce. Tabulka 8: Výsledek ankety věk respondenta stavební spoření hypoteční úvěr žádný produkt celkem celkem Z tabulky můžeme vyčíst celkový zájem o produkty. Největší zájem je o hypoteční úvěry, více než 50 %, dále o stavební spoření a 20 % respondentů si zatím nevybralo žádný produkt. 36

45 Obrázek 9: Zájem o produkty Hypoteční úvěry si v mé anketě vybralo nejméně lidí ve věku od 19 do 22 let a nejvíc lidí ve věku do 35 do 39 let. Z tohoto grafu, se můžu domnívat, čím je člověk starší, tím se zvyšuje jeho zájem o hypoteční úvěr. Obrázek 10: Zájem o hypoteční úvěr U stavebního spoření je nejvíce respondentů, kteří mají o něj zájem ve věku od 23 do 25 let. Ve věku 35 až 39 podle ankety nikdo nevyužívá stavební spoření. 37

46 Obrázek 11: Zájem o stavební spoření Jak lze z ankety usuzovat, mladší část respondentů preferuje stavební spoření. Pravděpodobně je tomu tak proto, že rodiče pořizují stavební spoření svým dětem a tak je připravují na budoucí osamostatnění. 38