o obvyklé ceně Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 175 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město.

Transkript

1 Z ZN NA AL LE EC CK KÝ ÝP PO OS SU UD DE EK KČ Č / / o obvyklé ceně pozemku parc.č. 406/32 orná půda včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Dolní Heršpice, obec Brno, okres Brno-město. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 175 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Husova 8a Brno Spisová značka 030 EX 0292/02 Účel posudku: podklad pro exekuční řízení Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8, Brno Posudek obsahuje 11 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne

2 I.. NÁLEZ II..A.. ÚKKOOLL Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pozemku parc.č. 406/32 orná půda včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Dolní Heršpice, obec Brno, okres Brno-město k datu prohlídky, tj.: Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 175 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. II..B.. PRROOHHLLÍÍDDKKAA AA ZZAAMĚĚŘŘEENNÍÍ NNEEMOOVVIITTOOSSTTII Prohlídku pozemku jsem provedla dne na místě samém. II..C.. DOOKKUUMEENNTTAACCEE AA SSKKUUTTEEČČNNOOSSTT Skutečnosti potřebné pro ocenění jsem zjistila prohlídkou na místě samém dne a na základě podkladů viz. kapitola I.E. II..D.. CEE LLKKOOVVÝÝ PPOOPP IISS NNEEM OOVVIITTOOSSTT II,, ŠŠIIRRŠŠÍÍ VVZZTTAAHHYY Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 406/32 orná půda o výměře m 2, v katastrálním území Dolní Heršpice, obci Brno, okres Brno-město podle stavu ke dni prohlídky tj Nemovitost je zapsána na LV č. 175 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město. Brno je statutárním městem s kompletní občanskou vybaveností. Městská část Brno- Dolní Heršpice leží na jižním okraji městské aglomerace Brno mezi rychlostními komunikacemi R52 ulice Vídeňská a dálnicí D2 směr Bratislava. Městská část je tvořena starou - původní zástavbou převážně rodinných domů, dále jsou zde průmyslové a skladové podniky, obchodní centrum Tesco a Ikea. Občanská vybavenost je odpovídající - služby, obchody; další úřady pak v centru města Brna. Výše uvedený pozemek je tvořen zemědělsky obhospodařovaným pozemkem jako součást většího celku, jižně od dálnice D1, západně od obchodního centra Tesco, Ikea. K datu ocenění je pozemek z hlediska platného územního plánu určen z cca ¾ severní části k zastavění v ploše SV smíšená plocha výroby a služeb, cca ¼ jižní části pozemku je v ploše nestavební - krajinné zeleně. V jižní části pozemku je také ochranné pásmo VTL vysokotlakého plynovodu, které zasahuje i do zastavitelné části pozemku. Celá lokalita je v zátopové oblasti řeky Svratky. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 2

3 FUNKCE: SMÍŠENÉ PLOCHY jsou určeny převážně k umístění obchodních a výrobních provozoven, zařízení správy, hospodářství a kultury, které svým provozem podstatně neruší bydlení na těchto plochách (obytný charakter objektů bydlení není možné měnit). Níže uvedené regulativy nelze aplikovat tak, aby výsledným využitím ploch smíšených bylo využití monofunkční. SV - SMÍŠENÉ PLOCHY VÝROBY A SLUŽEB - slouží převážně k umístění výrobních provozoven, které podstatně neruší bydlení. Přípustné jsou: - provozovny výroby a služeb - administrativní budovy - maloobchodní a velkoobchodní provozovny do velikosti m2 prodejní plochy - maloobchodní a velkoobchodní provozovny do velikosti m2 prodejní plochy za předpokladu situování ve vícepodlažním objektu odpovídajícím charakteru území a zajištění parkování v objektu - provozovny stravování a ubytovací zařízení - zahradnictví - stavby pro správu a pro církevní, kulturní, sociální, zdravotnické, školské a sportovní účely, vč. středisek mládeže pro mimoškolní činnost a center pohybových aktivit - zábavní zařízení. Podmíněně mohou být přípustné: - byty pro majitele a vedoucí provozoven za podmínky, že jsou součástí stavebního objemu předmětné provozovny - maloobchodní a velkoobchodní provozovny do m 2 prodejní plochy za podmínky prověření v navazující ÚPD - maloobchodní a velkoobchodní provozovny do m 2 prodejní plochy nesplňující výše uvedené podmínky pro přípustné stavby za podmínky prověření v navazující ÚPD. FUNKCE: PLOCHY KRAJINNÉ ZELENĚ jsou určeny pro zachování a obnovu přírodních a krajinných hodnot území, jsou veřejně přístupné. KV - PLOCHY KRAJINNÉ ZELENĚ VŠEOBECNÉ Rozvoj těchto ploch je řízen především přírodními procesy. Plošné regulace jsou proto cíleny na ochranu přírodních procesů v krajině. Přípustné jsou: - přirozené, přírodě blízké dřevinné porosty, skupiny dřevin, solitéry s podrostem bylin, keřů i travních porostů - travní porosty bez dřevin, květnaté louky - bylino-travnatá lada, skály, stepi, mokřady vodohospodářské stavby a stavby protipovodňových opatření se zachováním vegetační složky Dále jsou přípustné: - pěší a cyklistické stezky - drobné sakrální stavby - drobné stavby zejména pro vzdělávací a výzkumnou činnost. II..E.. POODDKKLLAADDYY PPRROO ZZPPRRAACCOOVVÁÁNNÍÍ OOCCEENNĚĚNNÍÍ Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne spisová značka 030 EX 0292/02 Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 175 vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístup pro účel: Provedení exekuce, č.j. 030 EX 0292/02 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. příloha č. 1 Kopie katastrální mapy internetová databáze příloha č. 2 Údaje zjištěné na místě samém dne Fotodokumentace pořízená dne viz. titulní strana a text Údaje z územního plánu internetová databáze - viz. text Mapa uveřejněná na serveru seznam.cz viz. titulní strana Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 3

4 II..F.. VLLAASSTTNNIICCKKÉÉ AA EEVVIIDDEENNČČNNÍÍ ÚÚDDAAJJEE Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 175 pro kat. úz. Dolní Heršpice je oceňovaný pozemek ve spoluvlastnictví: Buchar Jiří, Pod Oborou 611, Rosice, id. 1/6 Hradečný Stanislav Edward, Husovická 901/7, Brno, Husovice, id. 1/3 Mildner Jiří, Ochoz u Brna 658, Ochoz u Brna, id. 1/6 Povolná Jaromíra, Libušina třída 583/8, Brno, Kohoutovice, id. 1/3 Obec: Katastrální území: Pozemek: Brno Dolní Heršpice LV č. 175 KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město Pozemek parc.č. Druh pozemku Způsob využití Výměra v m 2 406/32 Orná půda Celkem Poznámka: Na oceňovaném majetku neváznou věcná břemena, která by byla zapsána v části C listu vlastnictví; jižní část pozemku je zatížena vedením vysokotlaku plynu včetně ochranného pásma. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 4

5 II.. POSUDEK IIII..A.. MEETTOODDYY ZZJJIIŠŠTTĚĚNNÍÍ HHOODDNNOOTTYY Ocenění pozemku obvyklou cenou je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti.v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 5

6 Stanovení obvyklé ceny pozemku v kat. úz. Dolní Heršpice, obec Brno, okres Brno-město Popis pozemku Předmětem ocenění je pozemek parc.č.st. 406/32 orná půda o výměře m2 v kat. úz. Dolní Heršpice, obec Brno, okres Brnoměsto, který je součásti většího celku zemědělsky obhospodařovanýc h pozemků v zastavěném území Brna. Pozemek se nachází jižně od dálnice D1 mezi křížením se silniciní I.tř.č. 52 a dálnicí D2. Pozemek je obdélníkového výrazně protáhlého tvaru, bez porostů a staveb, mírně svažitý k jihu. Bezprostřední okolí je tvořeno zemědělsky obhospodařovanými pozemky, jižně je pak koryto říčky Leskavy a další zemědělské pozemky. Východně je pak obytná zástavba a severovýchodně zástavba průmyslovými a skladovými areály při ulici Havránkova; tato zástavba je pak ohraničena východně korytem řeky Svratky, za nímž je areál AVION shopping park Brno (obchodní dům Tesco, Ikea a další). Západně je pak průmyslová a skladová zóna při ulici Vídeňská. Pozemek je přístupný z ulice Havránkova a dále po nezpevněné polní cestě. K datu ocenění je pozemek z hlediska platného územního plánu určen z cca ¾ severní části k zastavění v ploše SV smíšená plocha výroby a služeb, cca ¼ jižní části pozemku je v ploše nestavební - krajinné zeleně. V jižní části pozemku je také ochranné pásmo VTL vysokotlakého plynovodu, které zasahuje i do zastavitelné části pozemku. Územní rozhodnutí na výstavbu k datu ocenění vydáno nebylo. Celá lokalita je v zátopové oblasti řeky Svratky. Inženýrské sítě: - elektřina VN na hranici pozemku - plyn VTL na hranici pozemku - kanalizace splašková DN 1200 na hranici pozemku - v lokalitě kanalizace jednotná DN voda na hranici pozemku. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Pozemek v lokalitě určené z hlediska územního plánu pro zastavění, smíšená plocha pro výrobu a služby Výborná dopravní dostupnost na dálniční síť Záplavová oblast, ochranné pásmo vysokotlakého plynovodu Obvyklá cena pozemku je určena pomocí porovnávací metody; je určena jednotková obvyklá cena pro pozemky určené pro smíšené plochy pro výrobu a služby v dané lokalitě. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 6

7 Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, m² Cena: 1 250,- Kč za m² Celková cena: ,- Kč Adresa: Havránkova, Dolní Heršpice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: N/RSB/1024/09 Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej stavebního pozemku v průmyslové zóně při D1, který je svou polohou umístěný po levé straně dálnice ve směru na Prahu. Pozemek je viditelný z dálničního tahu v blízkosti zastávky MHD a v dosahu dálničního přivaděče D1 a D2. Na pozemku se nenachází žádná stavba, pozemek je mírně svažitý. Platný územní plán pro výstavbu průmyslových objektů. Lokalita pro výstavbu průmyslové zóny s možností expanze. Dispozice: Základní výměra cca m 2, možnost rozšíření na cca m 2 Dispozice: hloubka pozemků v lokalitě v rozmezí 250 až 300 m, šíře až 300 m Inženýrské sítě: - elektřina VN na hranici pozemku - plyn VTL na hranici pozemku - kanalizace splašková DN 1200 na hranici pozemku - v lokalitě kanalizace jednotná DN voda na hranici pozemku. 2. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, m² Cena: ,- Kč; 1 916,- Kč za m² Cena zahrnuje: bez provize Adresa: Dolní Heršpice Datum vložení: ID zakázky: Plocha pozemku: m 2 Popis: Nabízíme k prodeji pozemek pro komerční výstavbu v lukrativní lokalitě u dálnice D1, v jižní části města Brna. CP je 8300m 2, půdorys pozemku je cca 57m x 145m. Pozemek je rovinatý, má obdélníkový tvar s možností sjezdu. Okraj pozemku přiléhá ke zpevněné komunikaci. Pozemek je možno napojit na stávající rozvody inženýrských sítí: vodovod: na hranici pozemku DN150, kanalizace: na hranici pozemku DN150, el. energie: na hranici pozemku NN 22kV, plyn: na hranici pozemku DN200 NTL. Pozemek je určený pro výstavbu podnikatelských aktivit prodejního a skladového centra. V sousedství již stojí několik nových firemních sídel a komerčních areálů. Prodejní cena se skládá z ceny pozemku a projektové dokumentace. K pozemku bylo vydáno území rozhodnutí a stavební povolení o umístění stavby pro výstavbu objektu skladů, kanceláří a prodejny. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 7

8 3. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, m² Cena: 1 100,- Kč za m² Celková cena: ,- Kč Poznámka k ceně: cena pro jednání Adresa: Přízřenice Datum vložení: ID zakázky: Plocha pozemku: m 2 Voda: Místní zdroj Plyn: Individuální Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Popis: Nabízíme vám jeden z posledních pozemků ležící u hlavní tepny Přízřenic, který je určen k výstavbě menšího obchodního objektu, skladu, nebo budovy určené k poskytování služeb, či zábavy. Pozemek je rovinatý a je osázen ovocnými stromky. K pozemku je přístup ze dvou stran a jeho silniční šířka je bez mála 21 m. U jižní hranice pozemku, za obecní cestou, vede potůček, který je svou velikostí a centrální regulovaností absolutně bezpečný. Podél pozemku vede vysokonapěťové elektrické vedení, což pozemek omezuje aby byl vhodný k výstavbě objektu k bydlení. Přímo na pozemku je přípojka vody a před parcelou vede plynové potrubí. Kanalizace v této lokalitě není a v blízké budoucnosti se ani neplánuje. Na pozemku není žádné omezení, kromě věcného břemena zřizování a provozování vedení ve prospěchu telekomunikační společnosti. Pozemek se nachází ve velmi zajímavé lokalitě, ke které je přístup ze všech stran města. Je možné ho po odkoupení rozdělit na více parcel dle potřeby. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 8

9 Vyhodnocení: Ad. a Jedná se o pozemek ve shodné lokalitě, z hlediska možného využití z hlediska územního plánu jsou pozemky srovnatelné. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny (pozemek je nabízen od 10/2010) - 0,80, dále zohledňují výměru porovnávaného pozemku koef. 1,05: 1250 Kč/m 2 * 0,80 * 1,05 = 1050 Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 1.050,- Kč/m 2. Ad. b Jedná se o plně srovnatelný pozemek z hlediska lokality. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,90, dále zohledňuji již vydané územní rozhodnutí a stavební povolení včetně projektové dokumentace 0,70, pozemek je přístupný ze zpevněné komunikace 0,90: 1916 Kč/m 2 * 0,90 * 0,70 * 0,90 = Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 1.090,- Kč/m 2. Ad. c Jedná se o pozemek, který je v Přízřenicích horší dopravní dostupnost na dálniční síť. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,90, dále koef. lokality 1,20 a dále pozemek je přístupný ze zpevněné komunikace 0,90: 1100 Kč/m 2 * 0,90 * 1,20 * 0,90 = Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 1.070,- Kč/m 2. Hodnota ceny stavebních pozemků stanovené metodou srovnávací se pohybuje v intervalu 1050Kč/m 2 až 1090 Kč/m 2 Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemku na trhu s nemovitostmi, jednotkovou cenu oceňovaných pozemku odhaduji uprostřed intervalu stanoveného metodou srovnávací, tj.: 1070 Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že k zastavění jsou určeny cca ¾ výměry pozemku parc.č. 406/32 orná půda o výměře 1940 m 2, obvyklou cenu pozemku jako celku odhaduji jako cenu stavebního pozemku s výměrou zastavitelné části cca 1455 m 2 s jednotkovou cenou 1070 Kč/m 2, zbylá výměra pozemku 485 m 2 je pak nestavební s hodnotou orné půdy, tj. 10 Kč/m 2. Celková cena pozemku pak činí: 1455 * * 10 = 1, = 1, ,- Kč. Obvyklá cena pozemku parc.č. 406/32 orná půda včetně součásti a příslušenství v kat. území Dolní Heršpice, obec Brno LV č. 175 činí zaokr. 1, ,- Kč. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 9

10 III.. ZÁVĚR Úkolem bylo zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pozemku parc.č. 406/32 orná půda včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Dolní Heršpice, obec Brno, okres Brno-město k datu prohlídky, tj.: Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 175 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město. Obvyklá cena pozemku parc.č. 406/32 orná půda včetně součásti a příslušenství v kat. území Dolní Heršpice, obec Brno LV č. 175 činí zaokr. 1, ,- Kč. Obvyklá cena podílu id. 1/3 výše uvedených nemovitostí pak činí: 1, /3 = ,- Kč, zaokr ,- Kč. 1. obvyklá cena pozemků Obvyklá cena podílu id. 1/3 nemovitostí - pozemku parc.č.406/32 orná půda včetně součástí a příslušenství v k.ú. Dolní Heršpice a obci Brno činí ,- Kč Slovy: Pětsetpadesátjednatisíc Kč 2. cena práv a závad a nájemních práv Dle listu vlastnictví LV č. 175 pro kat.úz. Dolní Heršpice a obec Brno, okres Brno-město, část C, je oceňovaná nemovitost zatížena omezeními vlastnického práva (viz. příloha č. 1). Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Ocenění je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, dne Ing. Lucie Janíčková Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 10

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod poř.č v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 911/2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji přiloženou fakturou. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická Brno V Brně, dne Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 11