Znalecký posudek č. XXX/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/6 bytového jednotky č. 649/3, která se nachází v bytovém domu č.p. 648 a č.p. 649 na parcele parc. č. st. 1103/1 a parc. č. st. 1103/2, vše kat. území Horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou, zapsané na listu vlastnictví č Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 2526/ Praha 3 Č. j. 132 EX 5769/10-22 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem XX stran textu včetně titulní strany a XX stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích (Vyhotovení č. 1 až Vyhotovení č. 3). VYHOTOVENÍ č. 1

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/6 bytového jednotky č. 649/3, která se nachází v bytovém domu č.p. 648 a č.p. 649 na parcelách parc. č. st. 1103/1 a parc. č. st. 1103/2, vše kat. území Horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou, zapsané na listu vlastnictví č (dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí: Kč Slovy: sto devadesát osm tisíc korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 14 tohoto posudku. 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/ NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace Povinného Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Majetkoprávní vztahy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry bytové jednotky... 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel... 6 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id 1/6 bytové jednotky č.p. 649/3, který náleží do objektu bytového domu č.p. 648 a č.p. 649 na parcele parc. č. st. 1103/1 a parc. č. st. 1103/2, včetně spoluvlastnického podílu, vše kat. území Horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou, zapsané na listu vlastnictví č (dále též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace Povinného Podíl: 1/6 Jméno: Čech Milan RČ: /0701 Trvalé bydliště: Horní Rokytnice 197, Rokytnice nad Jizerou Identifikace dalších vlastníků Podíl: 2/3 Jméno: Dolenský František Trvalé bydliště: Horní Rokytnice 649, Rokytnice nad Jizerou 4

5 Podíl: 1/6 Jméno: Dolenský František Trvalé bydliště: Horní Rokytnice 649, Rokytnice nad Jizerou 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: id. 1/6 bytové jednotky č. 649/3, id. 1/6 parcely parc. č. st. 1103/1 o výměře 244 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, id. 1/6 parcely parc. č. 1103/2 o výměře 244 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu, kat. území Horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou, zapsané na listu vlastnictví č Vzhledem k tomu, že povinným nebylo umožněno místní šetření v bytové jednotce, nebylo možno stanovit skutečný technický stav. Bylo proto uvažováno s průměrnou úrovní technického stavu. K bytové jednotce č. 649/3 náleží sklepní kóje o výměře 2,2 m 2 umístěná v 1. PP. Bytový dům, ve které je bytová jednotka umístěna je panelový dům se 4 nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. Bytový dům má dva vchody se samostatnými čísly popisnými (č.p. 648 a č.p. 649). V bytovém domu je celkem 24 bytových jednotek (na každém nadzemním podlaží v jednom vchodu je umístěna bytové jednotky dispozice 1+1, 2+1 a 3+1). Tabulka č. 1: Výměry bytové jednotky 1 Typ plochy Výměra (m 2 ) Předsíň 5,8 Koupelna 2,3 WC 1,0 Šatna 2,0 Kuchyně 4,3 Jídelna 7,6 Obývací pokoj 20,6 Obývací pokoj 18,5 Obývací pokoj 16,0 Celkem 78,1 Sklepní kóje 2,2 Lodžie 3,6 1 Zdroj: prohlášení vlastníka 5

6 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh 1103/1 244 zastavěná plocha a nádvoří 1103/2 244 zastavěná plocha a nádvoří Celkem Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází v obci Rokytnice nad Jizerou, nedaleko od centra (Dolní náměstí). V okolí bytového domu jsou umístěny bytové domy původní (panelové) zástavby i bytové domy z nové developerské výstavby. Rokytnice nad Jizerou je město a horské letovisko v západních Krkonoších. Nachází se v Libereckém kraji, v okrese Semily. V posledních 15 let došlo ve městě k mnoha citelným změnám. Byl vybudován velký lyžařský areál s 28 vleky a čtyřsedačkovou lanovkou na Lysou horu. Tato lanová dráha je jediná, která vede do I. zóny KRNAP. V roce 2006 byla otevřena další čtyřsedačková lanovka, v rámci areálu Horní domky. Vede z parkoviště u Rokytky k chatě Lovčenka. Došlo též k velkému zvýšení ubytovací kapacity města. Byly kompletně vybudována nová náměstí (Horní náměstí a Dolní náměstí) s domy a apartmány v alpském stylu a kvalitními službami. V současné době patří Rokytnice nad Jizerou mezi atraktivní střediska letní i zimní dovolené v Krkonoších. Souřadnice GPS: 50 43'48.43"N, 15 27'23.26"E 1.7 Dopravní poměry Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní komunikaci. Parkování je možné na parkovišti přímo u bytového domu. Údolím Jizery na západním okraji Dolní Rokytnice prochází východočeská silnice I. třídy č. 14 z Liberce. V tomto údolí také ve stanici Rokytnice nad Jizerou v Malé Rokytnici končí železniční trať 042, která vede z Martinic v Krkonoších přes Jilemnici a Jablonec nad Jizerou. Osou města je relativně krátká spojovací komunikace II. třídy č. 294 z Rokytnice přes horský hřeben do Vítkovic. V Rokytnici nad Jizerou je autobusové nádraží, z něhož jezdí každý den dálkové i místní spoje do okolí. Do Rokytnice nad Jizerou se dá cestovat vlakem a to směrem na Starou Paku, Martinice v Krkonoších a pak do Jablonce nad Jizerou. 6

7 Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost Rokytnice nad Jizerou patří sice k malým městům, ale jejich turistická návštěvnost je velká a proto je zde poměrně dobrá občanská vybavenost. Občanům města slouží dvě mateřské i základní školy, městská knihovna, pečovatelská služba. Ve městě má svou ordinaci praktický lékař pro dospělé i děti a mládež a také zubař. 7

8 1.9 Infrastruktura Bytová jednotka je napojena na všechny běžné inženýrské sítě. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 1.10 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, exekučním příkazem k prodeji viz Příloha č. 5: List vlastnictví. Ve výpisu z katastru nemovitosti (č. 2616) je uvedeno v části E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu skutečnost, že k dané Nemovitosti bylo vydáno Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví 25 D 575/ ze dne pro: Dolesnkého Františka, bytem Horní Rokytnice 649, Rokytnice nad Jizerou, Milana Čecha, bytem Horní Rokytnice 197, Rokytnice nad Jizerou, Dolenského Františka, bytem Horní Rokytnice 649, Rokytnice nad Jizerou. Pozn.: Kromě výše uvedených omezení vlastnického práva je ve výpisu vlastnictví také uvedeno Rozhodnutí o úpadku vztahující se k vlastníkovi dalšího podílu id. 1/6 bytové jednotky č. 649/3 patřící Františkovi Dolenskému. 8

9 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k rezidenčním účelům za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako bytová jednotka je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s byty v okolí Rokytnice nad Jizerou. Vzhledem k tomu, že Rokytnice nad Jizerou patří mezi atraktivní střediska letní i zimní dovolené a umístění bytového domu s oceňovanou bytovou jednotkou je v blízkosti jak sjezdových tratí, tak centra města, lze předpokládat obecně poměrně dobrou prodejnost. Problémem je však skutečnost, že bytová jednotka je ve vlastnictví více vlastníků 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 9

10 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 10

11 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě Rokytnice nad Jizerou. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: 2 Porovnávaná nemovitost č. 1 Byt 3+1 s lodžií v třetím patře udržovaného panelového domu v Rokytnici nad Jizerou. Tento byt s třemi neprůchozími pokoji má zděné jádro, plastová okna a nabízí možnost okamžitého nastěhování bez potřeby zásadnějších investic. Zděná koupelna je vybavena vanou, WC je samostatné. Byt s výhledem do okolní přírody poskytuje záruku bydlení v klidném a čistém prostředí. Na náměstí v Rokytnici je vzdáleno pěšky do pěti minut. Porovnávaná nemovitost č. 2 Byt 3+1 ve 4.NP panelového domu bez výtahu. Byt je v dobrém stavu, koupelna s vanou, oddělené WC a lodžie 3,4 m 2. Plastová okna, nové stoupačky, radiátory. V roce 2012 byl dům kompletně zateplen. V přízemí vlastní plynová kotelna pro celý objekt. K bytu patří vlastní kójí a prostorná společná kočárkárna pro tři bytové jednotky. Parkování je možné před domem na pozemku vlastníků s vyznačenými místy. Vhodný k trvalému bydlení i rekreaci. 2 Zdroj: 11

12 Porovnávaná nemovitost č. 3 Byt 3+kk s celkovou plochou 65 m 2 v apartmánovém domě v Rokytnici nad Jizerou. Byt se nachází v 1. nadzemním podlaží, skládá se z 3 pokojů, kuchyňského koutu, šatny a sociálního zařízení. V největším prostorném pokoji 21 m 2 je balkon, který směřuje na jihozápad, další pokoj má 18 m 2, nejmenší pokoj má 12m 2 a je průchozí. Kuchyňský kout 2,60 m 2 je vybaven kuchyňskou linkou. Je zde zděná koupelna se sprchou, WC a přípojkou na automatickou pračku. V šatně o rozměru 4,34 m 2 je umístěn elektrický bojler na teplou vodu a vestavěná skříň. Byt má nová plastová okna, elektrickou instalaci. Vytápění elektrickými akumulačními kamny. V bytě je zavedena kabelová televize a internet. Objekt má sedlovou střechu. V přízemí jsou společné prostory - lyžárna s kolárnou. Možnost parkování přímo před objektem. Apartmánový dům má velice výhodnou polohu, tj. 500 od lyžařského areálu Horní Domky. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 12

13 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena: a) Cena obvyklá id. 1/6 bytového jednotky č. 649/3, která se nachází v bytovém domu č.p. 648 a č.p. 649 na parcele parc. č. st. 1103/1 a parc. č. st. 1103/2, vše kat. území Horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou, zapsané na listu vlastnictví č činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena id. 1/6 bytového jednotky č. 649/3, která se nachází v bytovém domu č.p. 648 a č.p. 649 na parcele parc. č. st. 1103/1 a parc. č. st. 1103/2, vše kat. území Horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou, zapsané na listu vlastnictví č činí k datu ocenění : Kč Slovy: sto devadesát osm tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 13

14 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Ivan Korčák Podpis za znalecký ústav: Ing. Andrea Paslerová V Praze dne

15 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha 15

16 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

17 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

18 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

19 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 3 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 4 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 3 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

20 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

21 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Prohlášení vlastníka, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

22 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

23

24 Příloha č. 5: List vlastnictví

25

26

27

28 Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

29 Poř. č. Porovnávací nemovitosti Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena Koef. nab. ceny Koef. Poloh y Koef. tech. stavu Koef. vybav ení Koef. parko vání Koef. Celk em Upravená cena (Kč/měs.) (m 2 ) (Kč/m 2 /měs.) (Kč/m 2 ) 1 Rokytnice nad Jizerou Kč Kč 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0, Harrachov Kč Kč 0,85 1,05 1,00 1,00 1,00 0, Rokytnice na Jizerou Kč Kč 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0, Průměr Oceňovaná Nemovitost Lokalita Cena obvyklá Plocha Hodnota (Kč) (m 2 ) (Kč/m 2 ) Rokytnice nad J., byt. jedn. č. 649/ , Spoluvlastnick ý podíl Částk a Spoluvlastnický podíl 0, Kč Koef. vlivu spoluvlastnictví 0, Kč Celkem podíl zaokrouhleno Kč

30 Příloha č. 7: Fotopříloha

31

32