Znalecký posudek č. XXX/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytového domu č.p. 639 na parcele parc. č. st. 873 a parcel parc. č. st. 873 a parc. č. 2054/5 včetně příslušenství, kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, zapsané na listu vlastnictví č Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká Praha 3 Č. j. 132 Ex 6133/09-36 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 17 stran textu včetně titulní strany a 24 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích. VYHOTOVENÍ č. 1

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytového domu č.p. 639 na parcele parc. č. st. 873 a parcel parc. č. st. 873 a parc. č. 2054/5, včetně příslušenství, vše kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, zapsané na listu vlastnictví č (dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí: Kč Slovy: osm set padesát tisíc korun českých 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/ NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace vlastníka Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Cenová mapa pozemků Územní plán Majetkoprávní vztahy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Souhrn výměr objektu... 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného objektu... 6 Tabulka č. 3: Výměry oceňovaných parcel... 6 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 8 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytového domu č.p. 639 na parcele parc. č. st. 873 a parcel parc. č. st. 873 a parc. č. 2054/5, včetně příslušenství, vše kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, zapsané na listu vlastnictví č (dále též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán PD projektová dokumentace Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Jméno: SJM Bartko Miroslav a Bartková Andrea RČ: /2730 a /3134 Trvalé bydliště: Palackého 639, Jáchymov, PSČ Luční 831, Ostrov, PSČ

5 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: Bytový dům č.p. 639 na parcele parc. č. st. 873, Parcela parc. č. st. 873 o výměře 145 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, Parcela parc. č. 2054/5 o výměře 187 m 2, druh zahrada, včetně příslušenství, kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, zapsané na listu vlastnictví č Povinný neumožnil prohlídku a zaměření Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky konstatujeme špatný až havarijní technický stav a vybavení. Jedná se pravou část dvoupodlažního bytového dvojdomu s vestavěným podkrovím pod sedlovou střechou s vikýři a podsklepením. Ze zadní části objektu vystupuje rizalit, jehož zastřešení je řešeno prodloužením konstrukce střechy. Dle informace poskytnuté zaměstnancem stavebního úřadu byl objekt postaven kolem roku Vstup je řešen přímo z jednosměrné komunikace Palackého. Objekt má zastavěnou plochou 130 m 2 a užitnou plochou 332 m 2. Svislé nosné konstrukce suterénu jsou ze smíšeného zdiva a nadzemní část stavby z cihel plných pálených. Krov je dřevěný, vaznicové soustavy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a již neplní svojí funkci, jelikož je již za hranicí své životnosti a některé klempířské konstrukce na objektu chybí. Výplně vnějších otvorů jsou dřevěné a též za hranicí své životnosti. Ze zadní části objektu bylo osazeno okno plastové. Dle informace zaměstnance stavebního úřadu objekt kdysi vlastnilo město a před prodejem byla částečně zhotovena nová kanalizace, jelikož vykazovala netěsnost a odpadní vody unikaly do suterénních prostor. Konstrukce objektu vykazuje značné porušení vlhkostí. Bytový dům je v havarijním stavu a je nutná jeho kompletní rekonstrukce Pro stanovení konkrétního technického stavu a případného návrhu sanace by bylo třeba zhotovit statický posudek. Na pozemku za bytovým domem jsou ruiny dřívějšího příslušenství stavby hlavní a neudržovaný porost. Vlastní pozemek, na který je přístup přímo z komunikace Palackého z pravé části bytového domu, je rovinný, neudržovaný a na konci pozemku je zhotoven taras, který tvoří hranici pozemku a odděluje svah, který za Nemovitostí pokračuje až k objektu ZŠ (převýšení několik desítek metrů). Tabulka č. 1: Souhrn výměr objektu Objekty P.č. Stavba Zastavěná Užitná plocha 1NP [m 2 ] plocha [m 2 ] 1 Bytový dům č.p. 639 na pozemku parc. č. st Celkem Nevyužito cca 3 roky Současné využití 5

6 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného objektu 1 Bytový dům č.p. 639 na pozemku parc. č. st. 873 Popis 1PP 1NP 2NP 3NP Podkroví Celkem Zastavěná plocha [m2] Nosné konstrukce 30% 20% 20% 0% 15% Šachty, schodiště, chodby 5% 5% 5% 0% 5% Technická místnost / využití 20% 5% 5% 0% 10% Podíl nosných aj. kcí 55% 30% 30% 0% 30% Užitná plocha v min. [m2] K DEMOLICI 0% 0% 0% 0% Užitná plocha [m2] Pozn.: Protože nebylo umožněno zaměření Nemovitosti a na stavebním úřadu nebyla dohledána PD, byla užitná plocha stanovena pomocí koeficientu z plochy zastavěné, přičemž zastavěná plocha byla stanovena doměřením z katastrální mapy. Tabulka č. 3: Výměry oceňovaných parcel Objekt č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra [m2] Stavba na parcele 1 St. 873 Zastavěná pl. a nádvoří 145 č.p /5 Zahrada 187 Celkem 332 Typ stavby / Způsob využití Bytový dům Poznámka / GPS vnitřní území lázeňského místa vnitřní území lázeňského místa, zemědělský půdní fond (BPEJ 94089, 187m 2 ) V archivu stavebního úřadu Jáchymov byly dohledány pouze tyto dokumenty: Sdělení k ohlášení stavebních úprav ze dne , ve věci osazení dveří do mezipatra objektu č.p Žádné další podklady, především stavební dokumentace, nebyly dohledány. 1.6 Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází v obci Jáchymov. Město Jáchymov leží v okresu Karlovy Vary, který se nachází v Karlovarském kraji s obcí s rozšířenou působností Ostrov. Obec Jáchymov je lázeňské město nedaleko hranic s Německem, cca 7 km od hraničního přechodu Boží Dar. Jáchymov se nachází cca 7,5 km od města Ostrov. Trvale zde žije okolo obyvatel. Objekt je umístěn na hranici pozemku u obecní komunikace Palackého. V bezprostředním okolí Nemovitosti se vyskytují převážně objekty sloužící k bydlení (bytové domy), převážně v lepším technickém stavu, než je oceňovaný objekt. Souřadnice GPS: 50 21'44.94"N, 12 55'56.53"E 1.7 Dopravní poměry Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní živičné komunikaci. Parkování je možné v ulici před domem nebo na vlastním pozemku. Obcí Jáchymov vede komunikace první třídy č. 25 spojující hraniční přechod Boží Dar s Ostrovem nad Ohří. V obci je zavedena autobusová doprava, přičemž zastávka autobusu Jáchymov, škola je od objektu vzdálena do 220 m a zastávka Jáchymov, Pošta cca 290 m. 6

7 Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 7

8 1.8 Občanská vybavenost V okolí Nemovitosti je běžná občanská vybavenost. 1.9 Infrastruktura Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, veřejný vodovod a kanalizaci. Plyn zaveden není Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 8

9 1.11 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu města Jáchymov vedena v ploše SB - smíšené plochy obytné a stavba bytového domu na tomto území je tedy v souladu s územním plánem. Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu Plochy smíšené obytné (SB) Plochy zahrnují pozemky staveb obytných a rodinných domů, pozemky související dopravní a technické infrastruktury a veřejných prostranství, pozemky staveb pro obchod, správu, služby, veřejné stravování a ubytování do 20 lůžek a staveb pro kulturu, zdravotnictví a sociální péči, staveb pro sport, které slouží pro obsluhu tohoto území. Přípustné jsou zde stavby bytových a rodinných domů, stavby pro malá obchodní zařízení, veřejné stravování a ubytování do 20 lůžek a služby, stavby pro školství a kulturu, zdravotnictví a sociální péči a stavby pro sport, které zajišťují obsluhu tohoto území a nenarušují trvalé bydlení. Nepřípustné jsou stavby pro průmyslovou výrobu. Podmínky prostorového uspořádání: Koeficient míry zastavění pozemku 50 Výšková hladina zástavby nad okolní terén 3p 9

10 1.12 Majetkoprávní vztahy Dle poskytnutého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zástavním právem soudcovským, zahájením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. 10

11 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Bytový dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou v lokalitě, kde územní plán uvažuje s využitím jako SB smíšené plochy obytné. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bydlení za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako bytový dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s bytovými domy v blízkém a okolí. Bytové domy jsou v této lokalitě žádané především v centrálních částech města v oblastech s původní zástavbou, tedy tam, kde je dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost. Vzhledem k těmto faktům předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. Cenový vývoj však může být poznamenán ne příliš optimistickým vývojem české ekonomiky v letošním roce a snižující se kupní silou spojenou s růstem nezaměstnanosti. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. 11

12 Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. 12

13 V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 1 1 Samostatně stojící bytový dům je v současné době nevyužíván, je vyklizen a připraven na rekonstrukci. Bytový dům o užitné ploše cca 320 m 2 na vlastních pozemcích o celkové výměře 377 m 2 v části města Karlovy Vary Stará Role v ulici Nerudova. Objekt se suterénními prostory, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím je ve špatném technickém stavu. Střešní krytina a okapové svody byly opraveny. Do objektu jsou přivedeny veškeré běžné inženýrské sítě. 1 Zdroj: 13

14 Porovnávaná nemovitost č. 2 2 Nemovitost tvoří koncový řadový bytový dům. Objekt je v současné době nevyužívaný, lze využít jako bytový dům či jiný komerční objekt. Nemovitost o celkové užitné ploše cca 410 m 2 na vlastních pozemcích o celkové výměře 292 m 2 v obci Jáchymov. Objekt má dvě nadzemní podlaží a podkroví. Objekt byl vyklizena byla započata rekonstrukce. Objekt je dimenzován na cca 3 bytové jednotky o dispozici 2x 3+1 a 1x 5+1. Objekt je napojen na el. energii a vodu. Kanalizační přípojka není prozatím realizována. Porovnávaná nemovitost č. 3 3 Samostatně stojící bytový dům / penzion je v současné době nevyužíván, proběhla v něm částečná rekonstrukce (nedokončená) a nástavba. Bytový dům o užitné ploše cca 620 m 2 na vlastních pozemcích o celkové výměře 1010 m 2 v obci Abertamy, ulici Vítězná. Objekt se suterénními prostory, třeni nadzemními podlažími a podkrovím byl částečně sanován z důvodu špatného technického stavu. Objekt (penzion) je dimenzován na lůžek. Vytápění zajišťují dva plynové kotle. Nová střecha a okna. Do objektu jsou přivedeny přípojky plynu, elektřiny, kanalizace a vody. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 2 Zdroj: 3 Zdroj: 14

15 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena následovně: a) Cena obvyklá bytového domu č.p. 639 na parcele parc. č. st. 873 a parcely parc. č. st. 873 a parc. č. 2054/5, včetně příslušenství, kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, zapsané na listu vlastnictví č činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena bytového domu č.p. 639 na parcele parc. č. st. 873 a parcely parc. č. st. 873 a parc. č. 2054/5, včetně příslušenství, kat. území Jáchymov, obec Jáchymov, zapsané na listu vlastnictví č činí k datu ocenění : Kč Slovy: osm set padesát tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 15

16 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Čížek Podpis za znalecký ústav: V Praze dne Ing. Andrea Paslerová 16

17 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha 17

18 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

19 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

20 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

21 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 4 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 5 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 4 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

22 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

23 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

24 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

25

26

27 Příloha č. 5: List vlastnictví

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38 Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

39 Porovnávané nemovitosti Poř. č. Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena/m 2 Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. pozemku Koef. Přístupu a parkování Umístění objektu Koef. Velikosti UP Koef. Celkem Upravená cena (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) (Kč/m 2 ) 1 Stará Role - Nerudova Kč Kč 0,80 0,90 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 0, Jáchymov Kč Kč 0,80 1,00 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 0, Abertamy - Vítězná Kč Kč 0,80 1,05 0,85 0,95 0,90 0,95 1,05 0, Průměr Oceňovaná Nemovitost Lokalita Bytový dům č.p. 639 na pozemku parc. č. st. 873 Cena celkem po zaokrouhlení Celková hodnota Plocha Hodnota (Kč) m 2 (Kč/m 2 )

40 Příloha č. 7: Fotopříloha

41