ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 869/48/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 869/48/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, v SJM - pozemek st.p.č. 88/2 se stavbou RD čp. 10, vše v k.ú. Novosedly u Kájova, obci Kájov, zapsané na LV č. 605, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Český Krumlov, obec Kájov, k.ú. Novosedly u Kájova Adresa nemovité věci: Novosedly 10, Kájov OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, Stachy Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 040Ex 3767/04-62 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 18 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí v SJM povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 605 ze dne Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinný byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na šetření, kterou povinný převzal osobně dne Vlastník se zúčastnil místního šetření, zpřístupnil oceňovanou nemovitost a odpověděl znalci na otázky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 3767/ Povodňová zpráva Místopis Kájov (německy Gojau) je vesnice a spolu s řadou dalších vesnic též obec ležící 4 km na západ od Českého Krumlova u hranice CHKO Blanský les. Celá obec má asi 1700 obyvatel. Vesnice Kájov je hojně navštěvovaným mariánským poutním místem, jedním z nejstarších v Čechách. Jeho významu odpovídá ojedinělý komplex tvořený kostelem Nanebevzetí Panny Marie, kaplí Úmrtí Panny Marie, farou a hospicem, který byl v roce 1995 prohlášen za národní kulturní památku. Novosedly je vesnice, část obce Kájov v okrese Český Krumlov. Nachází se asi 1,5 km na jih od Kájova. Prochází zde silnice I/39. Je zde evidováno 56 adres. Trvale zde žije 92 obyvatel. Novosedly leží v katastrálním území Novosedly u Kájova o rozloze 11,27 km2. V katastrálním území Novosedly u Kájova leží i Mezipotočí. V západní části vsi stojí výklenková kaplička a na návsi křížek

3 Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4/7 ČR, Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, Praha 3 Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v obci Kájov, v její jižní části, která je nesrostlá s obcí zvané Novosedly, v okolí původních chalup a rekreačních objektů, v klidné lokalitě bez občanské vybavenosti. Nemovitosti jsou přístupné z pozemku p.č. 4/7 ve vlastnictví České republiky. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 300 m od autobusové zastávky a cca. 1,8 km od občanské vybavenosti obce (obecní úřad, pošta, knihovna, MŠ, ZŠ, obchod, vlaková zastávka). Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 8 km od komplexní občanské vybavenosti bývalého okresního města Českého Krumlova. Pozemky jsou částečně zainvestované, možnost napojení na NN, VV a odpady svedeny do septiku (který je společný pro více RD)

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo SJM Dvořák Václav a Dvořáková Růžena, Novosedly 10, Kájov Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dvořák Václav Nařízení exekuce - Dvořáková Růžena Zahájení exekuce - Dvořák Václav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :09:01. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Užívá povinný s rodinou (celkem 3 rodiny). Dcera Vendula Holubová má zájem o koupi

5 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Novosedly u Kájova: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 527,07 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 88/2 Pozemek p.č.st. 88/2 o výměře 73 m 2 je zastavěn stavbou RD č.p. 10. Území je plně zainvestováno (VV, NN, kanalizace do společného septiku s druhou částí dvojdomu), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemek je přístupný, přes pozemky tvořící dvorek a zahradu, které jsou ve vlastnictví jiného vlastníka - ČR. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,910 Index polohy pozemku I P = 0,778 6 i = 1-5 -

6 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,910 * 1,000 * 0,778 = 0,708 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,07 0, ,17 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 88/2 73,00 373, ,41 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,41 Pozemek p.č. 88/2 - zjištěná cena = ,41 Kč Stavba - polovina dvojdomu čp. 10 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Jedná se o polovinu dvojdomu, přízemní, podsklepenou se stavebně upraveným podkrovím, zastřešenou sedlovou střechou s eternitovou krytinou. Stavba obsahuje 1 byt o velikosti 4+1 se sociálním příslušenstvím. Klempířské konstrukce z pozinkového plechu, okna převážně dřevěná zdvojená, pouze 2 okna ve štítové části vyměněna za plastová, vstupní dveře plastové. Vstup je ze silnice přes veřejné pozemky, které tvoří dvorek a zahradu RD, po betonových schůdkách přes verandu. Stavba je vytápěná lokálně, kamny na TP, ohřev vody TUV bojlerem. RD byl postaven cca v r. 1958, tzv. finská dřevostavba, ke dni prohlídky je stavba v původním stavu, pouze byla provedena výměna 2 oken ve štítu za plastová a proběhl pokus o zateplení (5cm přidané izolace se stěrkou). Stavba je před revitalizací. Příslušenstvím jsou venkovní úpravy na cizím pozemku spočívající v přípojkách sítí NN a VV, septik (společný s druhou částí dvojdomu), předsazené betonové schodiště, laťkové oplocení na betonových sloupkách - vše na pozemku jiného vlastníka - ČR

7 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 60,52 m 2 2,50 m Výčet místností: sklep 31,60 m 2 0,50 15,80 m 2 garáž 19,34 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 15,80 m 2 1. NP 73,12 m 2 3,10 m Výčet místností: veranda 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 pokoj 20,40 m 2 1,00 20,40 m 2 pokoj 11,94 m 2 1,00 11,94 m 2 kuchyně 8,79 m 2 1,00 8,79 m 2 předsíň se schodištěm a 5,88 m 2 1,00 5,88 m 2 WC koupelna 4,34 m 2 1,00 4,34 m 2 Užitná plocha celkem: 55,85 m 2 Podkroví 60,52 m 2 2,90 m Výčet místností: pokoj 14,84 m 2 1,00 14,84 m 2 pokoj 10,50 m 2 1,00 10,50 m 2 chodba 2,11 m 2 1,00 2,11 m 2 Užitná plocha celkem: 27,45 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] s.s. (8,9*6,8)*(2,50) = 151,30 m 3 v.s. (8,9*6,8+1,8*4,05)*(3,10) = 210,21 m 3 zastř. (8,9*6,8)*(2,90)/2 = 87,75 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor s.s. 151,30 m 3 v.s. 210,21 m 3 zastř. 87,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 449,27 m 3-7 -

8 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo na bázi dřevní hmoty 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina eternitová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky se zateplením (5 cm přidané izolace) 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné s kobercem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných parkety, koberce místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění lokální, kamna na TP 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace septik 23. Vybavení kuchyně jednoduchá linka 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 73 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 99 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 449,27 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 57 Další životnost roků 43 Opotřebení % 57,00 Věcná hodnota (VH) [Kč]

9 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 99,10 m 2 Obestavěný prostor: 449,27 m 3 Zastavěná plocha: 73,12 m 2 Plocha pozemku: 73,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti Stavba poloviny dřevostavby rodinného dvojdomu, v původním stavu, nebo po částečné modernizaci, bez pozemku tvořícím zahradu, situovaném v okrajové části obce, v lokalitě bez občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a omezenou obslužností. Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD po částečné rekonstrukci Rodinný dům v klidné části Českého Krumlova - Domoradicích. Dům je udržovaný s částečně vyměněnými plastovými okny a zánovní střešní krytinou. Dispozice je 2+1: kuchyň s jídelním koutem, ložnice a obývací pokoj. Vytápění je ústřední na tuhá paliva. Na dvoře je dílna, sklípek, dřevník a prostor, který se využíval v letních měsících jako obytný. K domu patří kromě pozemku okolo domu přilehlá zahrada o výměře 148 m2. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:dobrý Poloha domu:řadový Typ domu:přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:297 m2 Užitná plocha:150 m2 Plocha pozemku:405 m2 Plocha zahrady:148 m2 Rok rekonstrukce:2005 RD - finský domek Krajní dům typu Finský domek - Přední Výtoň. Dispozice domu předsíň, samostatné WC, komora, kuchyně, koupelna, 3x pokoj. Dům je v udržovaném stavu, nová střecha , pozemek celý oplocen, 1x vjezd pro auto, branka, nový drevník, dílna. Parkovaní u domu, nebo na pozemku. Voda a kanalizace obecní, elektrika 220V, topení lokální na tuhá paliva. Orientace domu - J/Z/V s výhledem na Lipenské jezero. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba:Montovaná Stav objektu:dobrý Poloha domu:řadový Umístění objektu:centrum obce Typ domu:patrový Plocha zastavěná:68 m2 Užitná plocha:115 m2 Plocha pozemku:483 m2 Parkování:2 RD po rekonstrukci řadový rodinný dům v obci Malonty (Meziříčí) vzdálené 10 km od města Kaplice. Montovaná stavba okálového typu byla postavena v roce 1970 a do současné podoby kompletně rekonstruována v letech 2009 až 2014 (zateplení, nové sádrokartony, kompletní rozvody instalací, podlahy, okna, střešní krytina, venkovní úpravy pozemku včetně výstavby venkovní zastřešené kuchyně s posezením, kolny na nářadí, venkovní sprchy a pod.). Dům o zastavěné ploše 74 m2 je dispozičně rozdělen do dvou nadzemních podlaží, kdy v prvním patře se nachází velký obývací pokoj s krbem, jídelna, kuchyně, koupelna a velká zasklená terasa, resp. zimní zahrada. V podkroví domu jsou dvě samostatně přístupné ložnice. V suterénu domu je instalována sauna se sprchovým koutem, navazuje prostorná garáž. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizaci a elektřinu 220/380 V. Topení je řešeno elektrokotlem nebo lokálně na tuhá paliva. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Montovaná Stav objektu:velmi dobrý Poloha domu:řadový Umístění objektu:centrum obce Typ domu:patrový Podlaží:3 včetně 1-9 -

10 podzemního Plocha zastavěná:74 m2 Užitná plocha:140 m2 Plocha podlahová:110 m2 Plocha pozemku:1025 m2 RD po rekonstrukci Cena: Kč Počet podlaží budovy 2 Celková plocha 126 m2 Zastavěná plocha 70 m2 Plocha parcely 862 m2 Užitná plocha 126 m2 Konstrukce budovy smíšená Stav budovy průběžně udržovaný RD, tzv. finský montovaný dvojdomku v lokalitě Pasečná u obce Přední Výtoň na Lipně. Zastavěná plocha domku je 70 m2, plocha pozemku u domu je 834 m2. Ke stavbě dále náleží malá garáž o výměře 28 m2. Oplocený pozemek je rovinatý. Část domu je podsklepena. Okna na domě jsou původní, ale udržovaná, střecha eternitová. Stavba byla v minulosti zateplena. Vytápění domu zajištěno rozvodem ústředního topení a kotlem. Voda + kanalizace jsou obecní, v okolí se nachází lesy a příroda. Srovnatelné nemovité věci Název: RD po částečné rekonstrukci Lokalita Za Jitnou, Český Krumlov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD - finský domek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 115,00 m m Kč Kč/m

11 Název: RD po rekonstrukci Lokalita Malonty, Meziříčí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD po rekonstrukci Lokalita Pasečná, Přední Výtoň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,66 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 126,00 m m Kč Kč/m 2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Srovnatelné nemovitosti se pohybují v intervalu od 6-10tisKč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při spodní úrovní intervalu, t.j. 6500,- Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 99,10 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč pozemek cizího vlstníka ve FC 500m ,00 = ,00 Výsledná porovnávací hodnota Kč

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Čtyřistašedesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčních objektů použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými rezidenčními objekty s pozemky v okolí Českého Krumlova, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba dřevostavby rodinného domu (RŘD krajní), v původním stavu, před revitalizací, pouze ze zastavěným pozemkem (pozemku tvořícím zahradu a přístup je ve vl.spú ČR), situovaném v okrajové části obce, v lokalitě bez občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a omezenou obslužností, v dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitost je za navrženou cenu obchodovatelná. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota po zohlednění hodnoty cizího pozemku ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech v SJM zapsaných na LV č. 605 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství (venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí NN a VV, předsazené betonové schodiště, laťkové oplocení na betonových sloupkách - vše na pozemku jiného vlastníka) ,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč

13 Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí v SJM povinného - Pozemku st.p.č. 88/2 se stavbou RD čp. 10, vše v k.ú. Novosedly u Kájova, obci Kájov, zapsané na LV č. 605, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov; se zohledněním práv a závad: ve výši ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 869/48/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

14 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 605 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedie, cap.cz a 0 risy.cz

15 Snímek katastrální mapy

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 - 17 -

18 Mapa oblasti