ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 975/154/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 975/154/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Pozemek p.č. 639 se stavbou RD čp. 421 a pozemek p.č. 640, vše v k.ú. Doksy u Máchova Jezera, obci Dosky, zapsané na LV č. 1644, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Doksy, k.ú. Doksy u Máchova jezera Adresa nemovité věci: Erbenova 421, Doksy OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení č.j. 131 EX 2602/14-55 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 20 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu nemovitostí: 1. nemovitostí povinné a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č ze dne Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinná Vinšová Šárka byla pozvána doporučeným dopisem na místní šetření, který byl vhozen do schránky. Vlastník nemovitosti zpřístupnil a odpověděl znalci na otázky, přítomen byl dále její otec a přítel. 5. Fotodokumentace pořízená znalcem 6. Povodňová zpráva 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery a 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 2602/ Odhad č. 13/11/300 pro potřeby ČSOB ze dne Místopis Doksy jsou město v jižní části okresu Česká Lípa, v Libereckém kraji. Leží na břehu Máchova jezera u silničního tahu I/38 mezi Mladou Boleslaví a Českou Lípou a železniční tratě 080. Město se skládá z osmi částí, které leží na dvou nesousedících územích. První z nich tvoří části Doksy, Břehyně, Kruh, Obora, Staré Splavy, Zbyny a Žďár. Druhou pak Vojetín. Obcí prochází silnice I/38. V obci se rovněž nachází autobusové nádraží, ze kterého odjíždějí autobusy do celé přilehlé - 2 -

3 oblasti i do vzdálenějších destinací (např. Praha). Doksy leží v integrovaném dopravním systému Libereckého kraje IDOL. Po Máchově jezeře je provozována pravidelná i výletní lodní doprava[12]. V letním období je mezi Doksy a Starými Splavy v provozu výletní vláček. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 655/1 Město Doksy, náměstí Republiky 193, Doksy Celkový popis Pozemek s rodinným domem, se nachází v okrajové části města Doksy, situovaný v okolní zástavbě obdobných samostatně stojících RD, v blízkosti autobusové a vlakové zastávky, přístupný z ulice Erbenova, z veřejné zpevněné komunikace, na pozemku p.č. 655/1 ve vlastnictví obce. Oceňované nemovitosti jsou situované cca. 1,4 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, FÚ, pošta, MŠ, ZŠ, SOU, domov důchodců, zdravotní středisko, lékárna, kino, zoopark obchod, restaurační zařízení) a cca 200 m od autobusové zastávky a vlakové zastávky, nemovitosti jsou vzdáleny cca. 19 km od komplexní občanské vybavenosti města Česká Lípa. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou ve stabilizovaném území na okraji rezidenční zástavby, cca 500m od vodní hladiny Máchova jezera, vhodnou k trvalému bydlení nebo rekreaci. Vybudována na rovinatém pozemku. Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na NN, VK, VV a plyn. Podezření na staré zátěže neexistuje

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Vinšová Šárka, Erbenova 421, Doksy Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vinšová Šárka Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :20:34. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, nemovitosti užívá povinná

5 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Doksy u Máchova jezera: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 810,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 487,16 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky ve FC Pozemek p.č. 639 o výměře 355 m 2 je z části zastavěn stavbou RD č.p. 421 a garáží, zbylá část pozemku je nádvořím a pozemek p.č. 640 o výměře 522 m 2 je zahradou. Území je kompletně zainvestováno (NN, VV, VK a plyn), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 655/1. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,920 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,920 * 1,000 * 0,990 = 0,911 6 i = 1-5 -

6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,16 0, ,80 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 443, ,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 443, ,60 Stavební pozemky - celkem 877,00 m ,60 Pozemky ve FC - zjištěná cena = ,60 Kč - 6 -

7 Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 556 Věcná hodnota dle THU Stavba RD je zděná, z části podsklepená se 2. NP - půlštokem pod sedlovou střechou s krytinou z imitace tašek (poplastovaný plech) s navazující stavbou zděné garáže s plochou střechou s asfaltovou krytinou. Venkovní fasáda je s vápenná dvouvrstvá, bez obkladu, z části zateplená (2. NP - půlštok). Klempířské konstrukce z pozinkového plechu, okna plastová izolační, dveře dřevěné hladké plné, nebo z části prosklené. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, podlahy v obytných místnostech s keramickou dlažbou nebo lamino, v ostatních místnostech dlažba, schody teraco. Kuchyně v přízemí i patře vybaveny jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči - nejsou vestavěné, koupelna s keramickými obklady vybavena vanou, splachovací WC. Vytápění ústřední kotlem na TP, ohřev TUV el. bojlerem. Stavba obsahuje 2 byty o velikosti 4+1, v suterénu sklepy. Dispoziční řešení: 1. PP - chodba, 2xsklep 1. NP - schodiště, kuchyně, 4x pokoj, koupelna s WC, 2. NP - koupelna s WC, chodba, kuchyně, 4x pokoj, Stavba byla postavena cca v roce 1937, do dnešní podoby upravena částečnou revitalizací provedenou v r výměna oken za plastová, nedokončené zateplení části fasády, výměna střešní krytiny (špatný materiál) + nekvalitně provedená částečná modernizace v interiéru, nové oplocení v uliční části (zděná podezdívka s dřevěnými výplněmi). Příslušenstvím domu je vedlejší stavba zděné garáže s plochou střechou, dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí NN, VV, VK a plynu v dřevěném oplocení na betonové podezdívce s bránou a brankou, zpevněné plochy okolo RD. St. tech. stav je průměrný, po částečné revitalizaci a modernizaci interiéru, který nemá vliv na zhodnocení (kromě oplocení a oken). Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 31,68 m 2 2,40 m Výčet místností: chodba 4,28 m 2 0,50 2,14 m 2 sklep 4,80 m 2 0,50 2,40 m 2 sklep 4,80 m 2 0,50 2,40 m 2 Užitná plocha celkem: 6,94 m 2 1. NP 130,73 m 2 2,30 m Výčet místností: zádveří 2,77 m 2 1,00 2,77 m 2 chodba 12,24 m 2 1,00 12,24 m 2 schodiště 7,15 m 2 1,00 7,15 m 2 kuchyně 15,20 m 2 1,00 15,20 m 2 pokoj 16,10 m 2 1,00 16,10 m 2 pokoj 13,19 m 2 1,00 13,19 m 2 pokoj 16,40 m 2 1,00 16,40 m 2-7 -

8 pokoj 11,13 m 2 1,00 11,13 m 2 koupelna s WC 6,49 m 2 1,00 6,49 m 2 Užitná plocha celkem: 100,67 m 2 2. NP - půlštok 126,77 m 2 2,50 m Výčet místností: koupelna s WC 6,49 m 2 1,00 6,49 m 2 chodba 7,76 m 2 1,00 7,76 m 2 kuchyně 11,32 m 2 1,00 11,32 m 2 pokoj 17,13 m 2 1,00 17,13 m 2 pokoj 17,56 m 2 1,00 17,56 m 2 pokoj 17,26 m 2 1,00 17,26 m 2 pokoj 17,72 m 2 1,00 17,72 m 2 Užitná plocha celkem: 95,24 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] s.s. (31,68)*(2,50) = 79,20 m 3 v.s. (130,73)*(4,60) = 601,36 m 3 zastř. (126,77)*(2,70)/2 = 171,14 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor s.s. 79,20 m 3 v.s. 601,36 m 3 zastř. 171,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 851,70 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy polospalné a nespalné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina poplastovaný hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce vícevrstvé 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky, části zateplena 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody teracové 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných keramická dlažba, lamino místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda

9 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně jednoduchá kuchyňská linka 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní rozvod antén Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 131 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 203 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 851,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 72 Další životnost roků 78 Opotřebení % 35,50 Věcná hodnota (VH) [Kč]

10 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 202,85 m 2 Obestavěný prostor: 851,70 m 3 Zastavěná plocha: 130,73 m 2 Plocha pozemku: 877,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti - Stavba RD po částečné revitalizaci, s dvěma byty v průměrném stavu, s přiměřeným pozemkem, situovaná v okrajové části města, v lokalitě s rozšířenou občanskou vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD 2 BJ RD se zahradou 1273 m2 v Doksech u Máchova jezera. V přízemí byt 3 + kk, koupelna s vanou a toaletou. Velký obytný prostor 50 m2 se stylovou, kompletně vybavenou kuchyní ( myčka, lednička) a krbovými kamny. V podkroví apartmán/byt 3 + 1, koupelna se sprchovým koutem a toaletou. V obývacím pokoji krbová kamna. Dále je v podkroví půdní prostor s přípravou na koupelnu. Objekt je vytápěn novým plynovým kotlem Vaillant. Dům má velkou garáž 80 m2 až pro 6 aut a na zahradě dva dřevěné domky na zahradní techniku a nářadí. Vedle domu je posezení s venkovním krbem a udírnou. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 150 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 1273 m2 Lokalita Luční, Doksy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m m Kč Kč/m

11 Název: RD RD v rekreační oblasti Máchova kraje, v Doksech. V přízemí se nachází obývací pokoj a kuchyň s kachlovými kamny (z nich jsou rozvody tepla i do 1. patra), pokoj a prádelna. Po dřevěných schodech vyjdeme do 1. patra, kde jsou čtyři pokoje, WC a sprcha. Další velké prostory skýtá půda. Celý dům je podsklepený, jsou zde tři místnosti menší, jedna větší s krbem a posezením. Na upravené zahradě za domem je zastřešené posezení s grilem a samostatný zahradní domek s obývacím pokojem, kuchyňskou a sociálním zařízením. Před domem je zastřešené stání pro auto.topení je řešeno kromě kachlových kamen i plynovým ústředním topením. Celková cena: Kč Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 138 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 1141 m2 Plocha zahrady: 1141 m2 Lokalita Doksy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD rodinný dům v Doksech u Máchova jezera. Patrový dům se nachází v klidné vilové čtvrti. Dům má vlastní oplocenou zahradu, vjezd se širokým prostranstvím před vchodem do domu. Dispozičně je dům 6+1, zachovalý a udržovaný. Na zahradě je pergola s posezením, dvě zařízené garsonky s možností podnikání. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 115 m2 Užitná plocha: 130 m2 Plocha pozemku: 949 m2 Lokalita Husova, Doksy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena

12 koef. K C 0,87 Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD po modernizaci rodinný dům ve Starých Splavech, ul. Zátiší, 600 m od Máchova jezera, klidová zóna. Pozemek celkem 1276 m2, na pozemku stojí vedlejší stavba vejminku s garsonierou, dále zděná garáž a přístřešek. Jedná se o RD, ve vyvýšeném přízemí je bytová jednotka 3+1, v patře 4+kk, navazuje menší podkroví (lze dobudovat dva malé pokoje), každý z bytů má samostatný plynovým kotel a svůj vchod. Dům je podsklepený, suchý, připojený na elektro, vodu, plyn, kanalizaci, telefon, vlastní studna, velmi dobrý technický stav. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 210 m2 Plocha pozemku: 1276 m2 Lokalita Zátiší, Staré Splavy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1, Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 210,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD po modernizaci RD v Máchově kraji v Bezdědicích nedaleko hradu Bezděz. Zastavěná plocha 167m2. Dům je po rozsáhlé modernizaci. V přízemí se nachází kuchyň,obývací pokoj s terasou, koupelna a WC. V patře další pokoj,ložnice a druhé WC. Plovoucí podlahy,plastová okna,nová elektřina,vytápění elektrickým kotlem,možnost topení i krbovými kamny,které jsou v obývacím pokoji.nové rozvody vody,voda obecní. Nová střecha.na zahradě je vyhřívaný bazén. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 147 m2 Užitná plocha: 160 m2 Plocha pozemku: 326 m2 Sklep: 15 m2 Lokalita Bělá pod Bezdězem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,99

13 K5 Celkový stav 0,96 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m m Kč Kč/m 2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od ,-Kč do 19000,- Kč/m 2. Indikuji srovnatelnou hodnotu při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 202,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

14 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třimilionyjednostošedesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba RD po částečné revitalizaci (plastová okna, nová krytina, částečné zateplení), s dvěma byty o velikosti 4+1, v průměrné stavu před dokončením revitalizace, s přiměřeným pozemkem, situovaná v okrajové části města, v lokalitě s rozšířenou občanskou vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV č zaokrouhleno 1. nemovitosti povinného a jejich přísl ,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - Příslušenstvím domu je vedlejší stavba zděné garáže s plochou střechou, dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí NN, VV, VK a plynu v dřevěném oplocení na betonové podezdívce s bránou a brankou a zanedbatelné zpevněné plochy okolo RD - zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,

15 Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinné - Pozemku p.č. 639 se stavbou RD čp. 421 a pozemek p.č. 640, vše v k.ú. Doksy u Máchova Jezera, obci Dosky, zapsané na LV č. 1644, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa ; se zohledněním práv a závad ve výši ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 975/154/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

16 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

17 Snímek katastrální mapy

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 - 19 -

20 Mapa oblasti