ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1768/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 292/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 1318, vymezená v budově č.p. 292, zapsané na LV č. 1265, stojící na st. parc. č. 504, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7654/ na společných částech bytového domu č.p. 292, zapsaného na LV č To vše v k.ú. Doubí u Karlových Varů, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel posudku: ins. správce dlužníka: Váradyová Leona Ing. Vladimír Nechutný Soukenická Plzeň Účel posudku: Pro insolvenční řízení KSPL 20 INS / 2012 Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 292/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 1318, vymezená v budově č.p. 292, zapsané na LV č. 1265, stojící na st. parc. č. 504, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 7654/ na společných částech bytového domu č.p. 292, zapsaného na LV č To vše v k.ú. Doubí u Karlových Varů, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Podklady Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Doubí u Karlových Varů ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Doubí u Karlových Varů ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Doubí u Karlových Varů ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Usnesení KSPL 20 INS / 2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu na výzvy nereaguje, je nekontaktní, nebyl přítomen prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna vypůjčením klíčů. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a sdělení místních obyvatel při prohlídce, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1318 ze dne pro k.ú. Doubí u Karlových Varů Váradyová Leona, Chebská 134/72, Dvory, Karlovy Vary Adresa: Modenská 20, čp. 292 Název katastrálního území: Doubí u Karlových Varů Název obce: Karlovy Vary Název okresu: Karlovy Vary List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 1318 pro k.ú. Doubí u Karlových Varů v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Váradyová Leona Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocenění, s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění při prodeji v insolvenčním řízení zanikají. 4

5 Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné, okrajové, jihozápadní části města Karlovy Vary, Doubí, při místní zpevněné komunikaci parc.č. 153/19 a parc.č. 153/1 ve vlastnictví Statutární město Karlovy Vary, Moskevská 2035/21, Karlovy Vary, v ul. Modenská 20, čp Bezprostřední okolí je zastavěné převážně panelovými domy, původními rodinnými domy a občanskou vybaveností. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možno stí parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení, je podsklepený (zvýšený suterén) a má osm nadzemních podlaží. Hlavní vstup do domu je orientován z jihovýchodní strany. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Objekt byl dán do užívání v osmdesátých letech minulého století, v posledních letech byla provedena revitalizace domu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový s výtahem, po revitalizaci. Statutární město Karlovy Vary se nachází na území okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Karlovy Vary je také obcí s rozšířenou působností. Počet trvale žijících osob tohoto statutárního města se pohybuje kolem čísla obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 20 km od německých hranic. Popis a stav objektů Bytová jednotka 4+1 se sociálním zázemím se nachází v 2 nadzemním podlaží (1 patro) bytového domu. Plocha bytu je 78,13m2. V bytě se nachází předsíň (8,45m2, ker.dlažba), od předsíně vpravo je sociální zařízení (4,10m2, vana, WC společně), okolo sociálního zařízení do "L" kuchyně (12,29m2, ker.dlažba, bez kuchyňské linky, bez sporáku, okno na severozápad), z kuchyně pokoj (12,15m2, parkety, okno na severozápad), z předsíně rovně pokoj (8,80m2, parkety, okno na jihozápad), pokoj s lodžií (16,30m2, parkety, lodžie 5,10m2 na jihovýchod), z předsíně vlevo pokoj (16,04m2, parkety, okno na jihovýchod). Vytápění bytu ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody. V bytě byla již dříve provedena rekonstrukce sociálního zařízení a podlaha z keramické dlažby, jinak je byt v původním zhoršeném až špatném stavu. K užívání bytu náleží lodžie přístupná z bytu (5,10m2) a sklep. Pozemky St. p.č. 504 o výměře 232m2, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn budovou čp. 292, pozemek je ve vlastnictví Společenství pro dům čp. 292/20, Modenská, Karlovy Vary, Modenská 292/20, Doubí, Karlovy Vary. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém domě po revitalizaci. V bytě byla již dříve provedena rekonstrukce sociálního zařízení a podlah z keramické dlažby, jinak je byt v původním, horším stavu, bez oprav a bez údržby. Funkčnost rozvodů nebylo možné prověřit. 5

6 3.2. Výpočet Porovnání 1) U Koupaliště, Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji částečně zrekonstruovaný byt 4+1 s lodžií (viz. půdorys) o celkové rozloze 96,96 m2, který se nachází v Rybářích ul. U koupaliště (v sousedství řeky, rekreačního areálu Rolava a sportovního areálu školy Konečná), v 1/11 NP. (zvýšené jako 1 patro.) panelového domu se dvěma výtahy. Byt je v osobním vlastnictví (možnost hypotéky rádi pomůžeme vyřídit). V ceně je nová kuchyňská linka i jádro je nové, hezky obložené (viz. foto). Okna a balk. dveře jsou plastová vč. žaluzií, na zemi plovoucí podlahy na WC a v koupelně je dlažba. Společná anténa + přípojka k internetu v bytě. K bytu patří sklep + podíl na společných prostorách (vč. kočárkárny a sušárny). Dům (poslední panelák v KV zateplený v konstrukci), prošel rekonstrukcí - střecha, stoupačky, ele. rozvody, nové chodby a vchodové dveře. Společenství vlastníků se o dům dobře stará, vše je čisté a ve výborném stavu. Budovu a okolí (vč. parkovišť) hlídá kamerový systém. Parkování je možné u domu na dostatečně dimenzovaných parkovištích. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Na panelákový byt dobré i hezké místo zastávka MHD, obchody, školy, sportoviště, restaurace, areál Rolava - vše poblíž domu (po chodníku cca m) - doporučujeme.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Poznámka k ceně: cena je včetně provize RK a služeb AK vč. úschovy ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 11 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 97 m 2 Plocha podlahová: 97 m 2 Lodžie: Sklep: Parkování: 2) Janáčkova, Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt o velikosti 4+1, kousek od kruhového objezdu na Okružní. Byt se nachází v prvním patře panelového domu s výtahem. Dům je zateplen, s novými rozvody. V bytě jsou též udělané nové rozvody, okna jsou plastová a jádro je zděné. Byt je situován jako bezbariérový. Okna jsou situovaná na jedné straně J-JZ (obývák s balkónem+ložnice) a S-SV (pokoj+kuchyň). Byt je ve velmi dobré stavu. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Platby do FS+FO jsou měsíčně 3.483,-Kč, plyn a elektrika za čtvrtletí 2000,-Kč.Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: cena k jednání ID zakázky: 0558 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Převod do OV: Ne Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 77 m 2 Plocha podlahová: 77 m 2 Balkón: 4 m 2 Sklep: 2 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Bezbariérový: Vybavení: Výtah: 3) Konečná, Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytové jednotky 4+1 v Karlových Varech, sídliště Čankovská, ul. Konečná ve zvýšeném přízemí zatepleného panelového domu o celkové velikosti 98 m². Byt v osobním vlastnictví s lodžií je po částečné rekonstrukci - zděné bytové jádro, nová koupelna, vinylová podlaha v kuchyni, částečně vyměněné elektrické rozvody, plastová okna. Dům je po celkové rekonstrukci - nové výtahy, fasáda, izolace, střecha, vnitřní prostory, plastová okna. Nemovitost se nachází v těsné blízkosti MHD zastávky, Školy, Školky, Lékaře, Supermarketu, Koupaliště. Tuto nemovitost lze financovat hypotéčním úvěrem. Doporučujeme prohlídku. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost, včetně poplatků Poznámka k ceně: uvedená cena je kompletní ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 10 Užitná plocha: 98 m 2 Plocha podlahová: 98 m 2 Lodžie: Sklep: Parkování: 50 Topení: Ústřední dálkové telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně 6

7 nehospodárná Výtah: 4) Šmeralova, Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Dovoluji si nabídnout zprostředkování prodeje zrekonstruovaného bytu v osobním vlastnictví v blízkosti centra Karlových Varů v městské části Rybáře. Byt 3+1+L o celkové výměře 78 m2 podlahové plochy + prostorný sklep s úložnými regály 6 m2 + lodžie 4 m2 se nachází ve Šmeralově ulici v panelovém domě, který prošel celkovou rekultivací - zateplení, plastová okna, nová střecha. Rekonstrukce bytu proběhla v roce 2010 / sádrokartonové příčky, plovoucí podlaha, broušené parkety, dlažba, koupelna s rohovou vanou, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči značky Baumatic včetně myčky na nádobí, mikrovlnné a horkovzdušné trouby, varné desky a digestoře. WC je samostatné, odděleně zvláštní kout pro umístění pračky a sušičky s přívodem vody a odpadem. Řešení bytu působí velice příjemným a útulným dojmem. V dosahu domu celková občanská vybavenost, zastávka MHD, 3 minuty do centra, klidná část města, vlastní pozemek s několika garážemi a prostorem k parkování. Byt je vyklizen, volný ihned, při rychlém jednání nabídnuta sleva. S financováním rádi pomůžeme.zlevněno: Kč za nemovitost, + provize RK (k jednání) Původní cena: Kč Poznámka k ceně: Včetně daně z nabytí nemovitosti, Bez poplatků, právních služeb a provize RK ID zakázky: 5179/2308 Aktualizace: Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 78 m 2 Plocha podlahová: 78 m 2 Lodžie: Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizacetelekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Bezbariérový: Výtah: Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt 4+1, U Koupaliště, Karloivy Vary 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0, byt 4+1, Janáčkova, Karlovy Vary 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0, byt 4+1, Konečná, Karlovy Vary 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0, byt 3+1, Šmeralova, Karlovy Vary 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,85 0, maximum minimum

8 průměr užitná plocha m2 78,13 porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky částečná rekonstrukce Slabé stránky pravděpodobně neodborně provedená rekonstrukce, částečně původní horší stav Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstě tisíc korun českých V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1768/2015 znaleckého deníku. 8

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 vchod do domu chodba, vstup do bytu schema bytu 10

11 předsíň sociální zařízení 11

12 kuchyně pokoj pokoj pokoj pokoj s lodžií 12

13 pohled východní pohled jihovýchodní pohled jihozápadní pohled severovýchodní 13

14 5.3. Doklady 14

15 15

16 16

17 17

18 18