Znalecký posudek č / 058 / 09 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č / 058 / 09 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: ideální spoluvlastnický podíl 5/6 k rodinnému domu a pozemkům vlastníka parcela č. st. 478, 660/4 Ulice: Nejdecká č.p. 384 Obec : Pernink PSČ Okres: Karlovy Vary Kraj: Karlovarský kraj Katastrální území: Pernink Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Karlových Varech Vlastník stavby: podíl: Graulík Josef 5/6 Moskevská 2035/ Karlovy Vary Graulíková Eva 1/6 Nejdecká Pernink Vlastník pozemku: podíl: Graulík Josef 5/6 Moskevská 2035/ Karlovy Vary Graulíková Eva 1/6 Nejdecká 384

2 Pernink Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám Plzeň č.j. 094 EX 06422/07 Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta Plzeň verze ACONS 10.22, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran textu (z toho 8 stran příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne

3 3 Obsah Úkol znalce... 4 Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 8 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Radonové riziko F. Přírodní katastrofy G. Právní stav H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Rekapitulace Přílohy výpis z KN ze dne Kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 ze dne fotodokumentace mapa Znalecká doložka

4 4 Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 5/6 k rodinnému domu č.p. 384, část obce Pernink, stojící na pozemku č. St.478, k pozemku č. St 478 a pozemku č. 660/4 - vše na LV č. 178 pro k.ú. i obce Pernink, Karlovarský kraj Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 13,00 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku patřícího k nemovitosti. Přítomni: Vykonavatel exekutora p. Ing. Bradáč Nepřítomni: majitel nemovitosti Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Pernink, obec Pernink, list vlastnictví č. 178, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlových Varech dne Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Pernink, mapový list č. Kraslice 1-7/32, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Karlových Varech dne v měřítku 1: Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání nebyly předloženy - dle odhadu znalce stáří cca 70 roků 6. Ostatní podklady fotodokumentace pořízená znalcem dne

5 5 Nález a posudek Otázka č. 1 stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 5/6 k rodinnému domu č.p. 384, část obce Pernink, stojící na pozemku č. St.478, k pozemku č. St 478 a pozemku č-. 660/4 - vše na LV č. 178 pro k.ú. i obce Pernink, Karlovarský kraj Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Pernink je rekreačním místem a má 785 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Pernink. Nejbližší správní centrum je Karlovy Vary, od kterého je nemovitost vzdálena cca km. Nejbližší železniční stanice je v místě. Budova se nachází

6 6 v rekreační zóně, vzdálené od centra 1,0 km. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy,. lyžařský areál. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože nemovitost se nachází na okraji obce s průměrnou infrastrukturou i průměrným dopravním napojením. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku může být napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro.skutečné napojení na inž. sítě není známé.přístupová komunikace je nezpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je mírně sklonitý. Orientace pozemku je převážně na jih. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. přístup k nemovitosti je přes pozemek parc.č. 674/23 v majetku jiného vlastníka ( SJM Graulík Josef a Graulíková Eva). Tato skutečnost má vliv na obvyklou cenu nemovitosti a je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. K nemovitosti patří 2 dřevěné kolny umístěné na pozemku vlastníka V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. RD Pernink č.p. 384 (vlastní parcela č. st. 478) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. RD Pernink č.p. 384 Budova je postavena na vlastní parcele č. st Prohlídka nebyla umožněna, dům byl prohlédnut zvenku a změřeny rozměry.

7 7 Jedná se o budovu volně stojící, s krovem sedlovým, se střešní krytinou z osinkocementových šablon a z pozink. plechu, klemp. prvky nejsou, bleskosvod není.. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 8,3*5,6+1,6*3,8+4,9*8,3 = 93 m 2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 450 mm, fasádu má upravenou obkladem z osinkocementových šablon, vnitřní nosné zdivo je provedeno, vnitřní konstrukční provedení a vybavení není známé podkroví o zastavěné ploše 8,3*5,6 = 46 m 2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 450 mm, fasádu má upravenou obkladem z osinkocementových šablon. vnitřní konstrukční řešení a vybavení není známé. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (93 m 2 ) m podkroví (46 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 2 Dispoziční řešení: Nemovitost nebyla zpřístupněna - dispozice není známá Počet garážových stání: 0 Technický stav : Pravděpodobný technický stav a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav průměrný 3 body krov tech. stav průměrný 3 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body celkem 16 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 70.0% Rekonstrukce, modernizace: není známé Stáří budovy: = 80 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč

8 8 Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (93 m 2 ) Kč Výchozí cena podkroví (46 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2009 Kč Rok uvedení do provozu 1929 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2009 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. RD Pernink č.p. 384 Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Pernink Katastrální území: Pernink Vlastník stavby: podíl: Graulík Josef 5/6 Moskevská 2035/21

9 Karlovy Vary Graulíková Eva 1/6 Nejdecká Pernink Vlastník pozemku: podíl: Graulík Josef 5/6 Moskevská 2035/ Karlovy Vary Graulíková Eva 1/6 Nejdecká Pernink Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití st zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení 660/ louka Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Pozemky celkem Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) Rodinný dům Nejdek Rodinný dům s udržovanou zahradou, garáží, skleníkem a kůlnou napojený na veškeré inž. sítě včetně plynu, pozemek 700 m 2, užitná plocha 111 m 2, průměrný stav. Nabídková cena: ,- Kč Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - horší poloha - srovnatelné napojení na inž. sítě - horší infrastruktura

11 11 - horší dopravní napojení - mírně menší užitná plocha - srovnatelný technický stav - výrazně větší pozemek 2) RD Stráž n. Ohří Rodinný dům 3 +1 v podprůměrném stavu částečně napojený na inž. sítě s pozemkem 462 m 2, užitná plocha 167 m 2. Nabídková cena: ,- Kč Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - horší poloha - lepší napojení na inž. sítě - horší infrastruktura - horší dopravní napojení - výrazně menší užitná plocha - srovnatelný technický stav - výrazně větší pozemek Na základě zjištěných informací s vyhodnocením kladů a záporů s přihlédnutím k nabídkovým cenám stanovuji: Srovnatelná hodnota: ,- Kč

12 12 E. Radonové riziko Hodnocení z hlediska radonového rizika : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Zdrojem radonu v objektu může být : 1. podloží pod objektem 2. stavební materiály 3. užitková voda 1. Podloží pod objektem Mezi parametry podloží ovlivňující vnitřní koncentraci radonu patří koncentrace radonu v půdním vzduchu a plynopropustnost půdních vrstev. Na základě těchto parametrů se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Karlovarský kraj se nachází Pernink, Pernink ve II. kategorii - střední radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání Typ objektu. Stručný popis : přízemní objekt bez izolací. Z toho vyplývá, že kontaktní konstrukce jsou v kontaktu s podložím. Z daného typu objektu vyplývá, že pravděpodobnost překročení je vysoká. 2. Stavební materiály Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je velmi nízká. 3. Užitková voda Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká, zdrojem je zřejmě veřejný vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení.

13 13 V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.

14 14 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č Rodinný dům dokončený Obec: Pernink ulice : Nejdecká Okres: Karlovy Vary č.p. 384 Kat. území: Pernink Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. RD Pernink č.p. 384 Kč Budovy Kč Stavby po opotřebení celkem Kč Pozemky Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota Kč Rizika Radon : Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Jedná se o samostatně stojící rodinný dům přízemní s podkrovím. Prohlídka nebyla umožněna a z toho důvodu lze jen konstatovat, že dům je připojený na rozvod el. energie, na rozvody vody, kanalizace a plynu je nebo může být připojen. Dispoziční uspořádání ani vybavení domu není známé. Přístup k nemovitosti je přes pozemek parc.č.674/23 pozemek jiného vlastníka Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena(celé nemovitosti): Obvyklá cena podíl 5/6: Kč Kč

15 15 Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy Kč 0.00 Pozn.: Povinný ani objednatel nedoložil znalci žádné skutečnosti, které by byly právem či závadou ve smyslu 336 OSŘ. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

16 F O T O D O K U M E N T A C E 16

17 17 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Ministra spravedlnosti ČSR ze dne 6.října 1984 č.j.zt 753/84 pro obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady specializace nemovitosti a obor STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a odvětví stavební odvětví různá, se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. Podpis znalce Ing.Jan Balihar Fr. Liszta Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 V Plzni, dne