Znalecký posudek č / 028 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č / 028 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Ideální spoluvlastnický podíl ½ na pozemku parc.č. st. 14/3, jehož součástí je stavba bez č.p., pozemku parc.č. st. 14/4, jehož součástí je stavba bez č.p.,pozemku parc.č. st. 14/5, jehož součástí je stavba bez č.p., pozemku parc.č. st. 14/6, jehož součástí je stavba bez č.p., pozemku parc.č. st. 14/7, jehož součástí je stavba bez č.p., pozemku parc.č. st. 14/8, jehož součástí je stavba bez č.p, pozemku parc.č. st. 15 ( již bez stavby) a pozemku parc.č.1037 se všemi součástmi a příslušenstvím vše v k.ú. Hostouň u Horšovského Týna Ulice: č.p. bez č.p. Město : Hostouň PSČ Okres: Domažlice Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Hostouň u Horšovského Týna Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Domažlicích Vlastník stavby: Alena Desenská Nádražní Horšovský Týn Josef Turner Chodské nám Hostouň Vlastník pozemku: Alena Desenská Nádražní Horšovský Týn podíl: 1/2 1/2 podíl: 1/2

2 2 Josef Turner Chodské nám Hostouň 1/2 Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám Plzeň č.j. 094 EX 07186/13 Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta Plzeň licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 verze ACONS 10.30, platná od Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran textu (z toho 5 stran příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne

3 3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen C. Pozemky D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Přírodní katastrofy F. Územní plán G. Právní stav H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Rekapitulace Přílohy výpis z KN z LV č. 379 ze dne kopie kat. map z Znalecká doložka

4 4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 11,30 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: p. Josef Turner Nepřítomni: paní Alena Desenská Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hostouň u Horšovského Týna, město Hostouň, list vlastnictví č. 379, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Domažlicích dne Situační podklady - kat. mapy ze serveru ČÚZK z Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady -nejsou 5. Doklady o stáří a době užívání - nejsou, dle konstrukčního provedení a stavu je stáří původních objektů více jak 100 roků 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitosti

5 5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Hostouň je běžnou obcí a má 1335 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Hostouň u Horšovského Týna. Nejbližší správní centrum je Domažlice, od kterého je nemovitost vzdálena cca km. Nejbližší železniční stanice je v místě. Budovy se nachází v centrální části města. Okolní zástavbu tvoří smíšená zástavba. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože se jedná o bývalý zemědělský areál s možností napojení na veškeré inž. sítě. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku může být napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je mírně sklonitý. Orientace pozemku je převážně na jih. Budovy ke dni ocenění jsou částečně využívána. Budovy jsou postaveny na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Sklad I (vlastní parcela č. St. 14/3) 1.2. Přístřešek (vlastní parcela č. St. 14/4) 1.3. Sklad II (vlastní parcela č. St. 14/5) 1.4. Stodola (vlastní parcela č. St. 14/6) 1.5. Plechový sklad (vlastní parcela č. St. 14/7) 1.6. Konírna (vlastní parcela č. St. 14/8) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Sklad I Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/3. Zděný přízemní objekt se sedlovým krovem, krytina tašková, klemp. prvky z pozink. plechu, bleskosvod, stropy klenbové, jednoduchá okna, dveře náplňové, podlahy dlažba, rozvod elektro 230/400 V, rozvod vody 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 9,1*34,0 = 309 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (309 m2) Celkový obestavěný prostor Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - 3 sklady

7 7 Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : - zanedbaná údržba Stáří budovy: = 120 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (309 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Přístřešek Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/4. Objekt z části zděný, z části na bázi dřeva, sedlový krov, krytina tašková, svlakové dveře, bez dalšího vybavení 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 6,5*13,7 = 89 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (89 m2) Celkový obestavěný prostor Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - skladování Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : zanedbaná údržba, velmi špatný techn. stav Stáří budovy: = 80 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí

8 8 Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (89 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Sklad II Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/5. Zděný objekt se sedlovým krovem, krytina tašková, klemp. prvky z pozink. plechu, jednoduchá okna, rozvod elektro 230 V 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 6,5*9,4 = 61 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (61 m2) Celkový obestavěný prostor Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - skladování Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : zanedbaná údržba, špatný techn. stav Stáří budovy: = 80 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (61 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Opotřebení

9 9 Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Stodola Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/6. Zděný přízemní objekt se sedlovým krovem, krytina tašková, klemp. prvky z pozink. plechu, plechová vrata, rozvod elektro 230 V. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 13,8*42,8 = 591 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (591 m2) Celkový obestavěný prostor Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - volný prostor pro skladování Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : - zanedbaná údržba Stáří budovy: = 120 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (591 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa 1.5. Plechový sklad Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/7.

10 10 Přízemní objekt ocelová konstrukce s opláštěním z profilovaného plechu, pultový krov, krytina vlnitý eternit, podlaha betonová, jinak bez vybavení 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 6,7*7,0 = 47 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (47 m2) Celkový obestavěný prostor Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: -prostor pro skladování Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Stáří budovy: = 35 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (47 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa 1.6. Konírna Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/8. Původní objekt částečně vyhořel, v současné době se jedná o zděný objekt se sedlovým krovem, krytina vlnitý plech, klemp. prvky z pozink. plechu, podlaha kovová,230 V, jinak bez vybavení. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 7,6*19,2 = 146 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (146 m2) Celkový obestavěný prostor

11 11 Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - konírna Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : - zanedbaná údržba Stáří budovy: = 40 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (146 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Celková užitná plocha všech objektů: ---cca 950 m2 Rekapitulace 1.1. Sklad I 1.2. Přístřešek 1.3. Sklad II 1.4. Stodola 1.5. Plechový sklad 1.6. Konírna 1. Budovy

12 12 Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Hostouň Katastrální území: Hostouň u Horšovského Týna Vlastník stavby: Alena Desenská Nádražní Horšovský Týn Josef Turner Chodské nám Hostouň Vlastník pozemku: Alena Desenská Nádražní Horšovský Týn Josef Turner Chodské nám Hostouň Parcela č. Výměra m2 Druh Využití St. 14/3 309 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/4 89 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/5 61 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/6 591 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/7 47 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/8 205 zastavěná plocha a nádvoří St zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha jiné plochy podíl: 1/2 1/2 podíl: 1/2 1/2

13 13 Výměra pozemků celkem m m2 /m Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Hostouň, k.ú. Hostouň u Horšovského Týna, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem

14 14 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Nebytový (provozní) objekt dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) Zemědělská usedlost Vlkanov, okr. Domažlice Zemědělská usedlost s byt. jednotkou 3+1, stáje, stodoly, sklady, techn. stav průměrný, pozemek m2, užitná plocha 640 m2. Nabídková cena : ,- Ukazatel NC: 1 953,-/m2 - Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: Horší techn. stav Výrazně větší pozemek

15 15 - větší užitná plocha lepší poloha Srovnatelné dopr. napojení Lepší obč. vybavenost 2) Zemědělská usedlost Kanice, okr. Domažlice Zemědělská usedlost s byt. jednotkou 2+1, 2 x stodoly, techn. stav průměrný, pozemek m2, užitná plocha 420 m2. Nabídková cena : ,- Ukazatel NC: 1 857,-/m2 - Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: Horší techn. stav Výrazně větší pozemek větší užitná plocha lepší poloha Srovnatelné dopr. napojení Lepší obč. vybavenost 3) Zemědělská usedlost Čímice, okr. Klatovy Zemědělská usedlost s byt. jednotkou 3+1, stáje, stodoly, sklady, techn. stav podprůměrný, pozemek m2, užitná plocha 400 m2. Nabídková cena : ,- Ukazatel NC: 2 475,-/m2

16 16 - Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: Srovnatelný techn. stav Výrazně větší pozemek větší užitná plocha lepší poloha Srovnatelné dopr. napojení Lepší obč. vybavenost Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám, srovnatelnému nebo horšímu techn. stavu stanovuji UP na: 1 500,-/m2 Výpočet srovnatelné hodnoty: 950,0 m2 x 1 500, -/m ,- Srovnatelná hodnota: ,- E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budovy se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.

17 17 F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Hostouň a katastrální území Hostouň u Horšovského Týna je územní plán ve stupni schváleného návrhu ze dne Podle tohoto návrhu se nachází oceňovaná nemovitost v zóně zemědělský areál. Předpokládá se schválení územního plánu, podle kterého v okolí není navržena taková zóna, která by v budoucnu mohla ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.

18 18 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č Nebytové (provozní) objekty dokončené Město: Hostouň Okres: Domažlice Kat. území: Hostouň u Horšovského Týna ulice : č.p. bez č.p. Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Sklad I 1.2. Přístřešek 1.3. Sklad II 1.4. Stodola 1.5. Plechový sklad 1.6. Konírna 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem Srovnávací hodnota Rizika : nejsou známá Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Bývalý zemědělský areál umístěný v centrální části obce s možností napojení na veškeré inž. sítě. Techn. stav budov je podprůměrný, využití je omezené. Na pozemku parc.č. St. 15 již nestojí stavba - byla demolována. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena (podíl 1/1): Obvyklá cena (podíl 1/2): Pozn. Menšinový podíl nebo podíl ½ se prodává zpravidla za nižší cenu než matematický podíl

19 19 Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy 0.00 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinných nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

20 20 FOTODOKUMENTACE Sklad na St. 14/3 Přístřešek na St. 14/4 Sklad na St. 14/5

21 21 Stodola na St. 14/6 Ocelový sklad na St. 14/7 Konírna na St. 14/8

28 7 Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : - zanedbaná údržba Stáří budovy: = 120 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (309 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Přístřešek Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/4. Objekt z části zděný, z části na bázi dřeva, sedlový krov, krytina tašková, svlakové dveře, bez dalšího vybavení 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 6,5*13,7 = 89 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (89 m2) Celkový obestavěný prostor Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - skladování Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : zanedbaná údržba, velmi špatný techn. stav Stáří budovy: = 80 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí

29 8 Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (89 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Sklad II Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/5. Zděný objekt se sedlovým krovem, krytina tašková, klemp. prvky z pozink. plechu, jednoduchá okna, rozvod elektro 230 V 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 6,5*9,4 = 61 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (61 m2) Celkový obestavěný prostor Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - skladování Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : zanedbaná údržba, špatný techn. stav Stáří budovy: = 80 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (61 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Opotřebení

30 9 Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Stodola Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/6. Zděný přízemní objekt se sedlovým krovem, krytina tašková, klemp. prvky z pozink. plechu, plechová vrata, rozvod elektro 230 V. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 13,8*42,8 = 591 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (591 m2) Celkový obestavěný prostor Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - volný prostor pro skladování Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : - zanedbaná údržba Stáří budovy: = 120 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (591 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa 1.5. Plechový sklad Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/7.

31 10 Přízemní objekt ocelová konstrukce s opláštěním z profilovaného plechu, pultový krov, krytina vlnitý eternit, podlaha betonová, jinak bez vybavení 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 6,7*7,0 = 47 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (47 m2) Celkový obestavěný prostor Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: -prostor pro skladování Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Stáří budovy: = 35 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (47 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa 1.6. Konírna Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 14/8. Původní objekt částečně vyhořel, v současné době se jedná o zděný objekt se sedlovým krovem, krytina vlnitý plech, klemp. prvky z pozink. plechu, podlaha kovová,230 V, jinak bez vybavení. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 7,6*19,2 = 146 m2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (146 m2) Celkový obestavěný prostor

32 11 Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - konírna Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : - zanedbaná údržba Stáří budovy: = 40 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (146 m2) Výchozí cena k Stavební index Opravný index místa Výchozí cena budovy CÚ 2016 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení Cena k roku 2016 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená Celková užitná plocha všech objektů: ---cca 950 m2 Rekapitulace 1.1. Sklad I 1.2. Přístřešek 1.3. Sklad II 1.4. Stodola 1.5. Plechový sklad 1.6. Konírna 1. Budovy

33 12 Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Hostouň Katastrální území: Hostouň u Horšovského Týna Vlastník stavby: Alena Desenská Nádražní Horšovský Týn Josef Turner Chodské nám Hostouň Vlastník pozemku: Alena Desenská Nádražní Horšovský Týn Josef Turner Chodské nám Hostouň Parcela č. Výměra m2 Druh Využití St. 14/3 309 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/4 89 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/5 61 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/6 591 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/7 47 zastavěná plocha a nádvoří St. 14/8 205 zastavěná plocha a nádvoří St zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha jiné plochy podíl: 1/2 1/2 podíl: 1/2 1/2

34 13 Výměra pozemků celkem m m2 /m Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Hostouň, k.ú. Hostouň u Horšovského Týna, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem

35 14 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Nebytový (provozní) objekt dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) Zemědělská usedlost Vlkanov, okr. Domažlice Zemědělská usedlost s byt. jednotkou 3+1, stáje, stodoly, sklady, techn. stav průměrný, pozemek m2, užitná plocha 640 m2. Nabídková cena : ,- Ukazatel NC: 1 953,-/m2 - Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: Horší techn. stav Výrazně větší pozemek

36 15 - větší užitná plocha lepší poloha Srovnatelné dopr. napojení Lepší obč. vybavenost 2) Zemědělská usedlost Kanice, okr. Domažlice Zemědělská usedlost s byt. jednotkou 2+1, 2 x stodoly, techn. stav průměrný, pozemek m2, užitná plocha 420 m2. Nabídková cena : ,- Ukazatel NC: 1 857,-/m2 - Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: Horší techn. stav Výrazně větší pozemek větší užitná plocha lepší poloha Srovnatelné dopr. napojení Lepší obč. vybavenost 3) Zemědělská usedlost Čímice, okr. Klatovy Zemědělská usedlost s byt. jednotkou 3+1, stáje, stodoly, sklady, techn. stav podprůměrný, pozemek m2, užitná plocha 400 m2. Nabídková cena : ,- Ukazatel NC: 2 475,-/m2

37 16 - Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: Srovnatelný techn. stav Výrazně větší pozemek větší užitná plocha lepší poloha Srovnatelné dopr. napojení Lepší obč. vybavenost Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám, srovnatelnému nebo horšímu techn. stavu stanovuji UP na: 1 500,-/m2 Výpočet srovnatelné hodnoty: 950,0 m2 x 1 500, -/m ,- Srovnatelná hodnota: ,- E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budovy se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.

38 17 F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Hostouň a katastrální území Hostouň u Horšovského Týna je územní plán ve stupni schváleného návrhu ze dne Podle tohoto návrhu se nachází oceňovaná nemovitost v zóně zemědělský areál. Předpokládá se schválení územního plánu, podle kterého v okolí není navržena taková zóna, která by v budoucnu mohla ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.

39 18 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č Nebytové (provozní) objekty dokončené Město: Hostouň Okres: Domažlice Kat. území: Hostouň u Horšovského Týna ulice : č.p. bez č.p. Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Sklad I 1.2. Přístřešek 1.3. Sklad II 1.4. Stodola 1.5. Plechový sklad 1.6. Konírna 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem Srovnávací hodnota Rizika : nejsou známá Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Bývalý zemědělský areál umístěný v centrální části obce s možností napojení na veškeré inž. sítě. Techn. stav budov je podprůměrný, využití je omezené. Na pozemku parc.č. St. 15 již nestojí stavba - byla demolována. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena (podíl 1/1): Obvyklá cena (podíl 1/2): Pozn. Menšinový podíl nebo podíl ½ se prodává zpravidla za nižší cenu než matematický podíl

40 19 Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy 0.00 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinných nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

41 20 FOTODOKUMENTACE Sklad na St. 14/3 Přístřešek na St. 14/4 Sklad na St. 14/5

42 21 Stodola na St. 14/6 Ocelový sklad na St. 14/7 Konírna na St. 14/8

Zobrazit více