Znalecký posudek č / 108 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č / 108 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Pozemek parc.č. St. 119 jehož součástí je stavba Lhota pod Radčem č.p. 102 a pozemek parc.č. 1371/2 se všemi součástmi a příslušenstvím v obci Lhota pod Radčem Ulice: č.p. 102 Obec : Lhota pod Radčem PSČ Okres: Rokycany Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Lhota pod Radčem Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Rokycany Vlastník stavby: podíl: Karel Dudek 1/1 Horáčkova 1217/25, Praha 4 Vlastník pozemku: podíl: Karel Dudek 1/1 Horáčkova 1217/25, Praha 4 Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám Plzeň č.j. 094 EX 02831/16 Znalecký posudek je zpracován ke dni

2 2 Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta Plzeň verze ACONS 10.30, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran textu (z toho 2 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne

3 3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 9 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Radonové riziko F. Přírodní katastrofy G. Územní plán H. Právní stav I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Rekapitulace Přílohy výpis z KN ze dne kopie kat. mapy ze dne Znalecká doložka

4 4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 10,00 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku jiného vlastníka. Přítomni: p. Karel Dudek - neumožnil prohlídku Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Lhota pod Radčem, město Lhota pod Radčem, list vlastnictví č. 18, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Rokycany dne Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Lhota pod Radčem, mapový list č. 2-9/4, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Rokycany dne v měřítku 1: Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání - nebyly předloženy, dle odb. odhadu znalce je stáří cca 80 roků 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne

5 5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Lhota pod Radčem je běžnou obcí a má 321 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Lhota pod Radčem. Nejbližší správní centrum je Rokycany, od kterého je nemovitost vzdálena cca km. Budova se nachází v centru obce. Okolní zástavbu tvoří starší rodinné domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože se jedná o běžnou polohu v obci s částečným napojením na inž. sítě. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je nepravidelný. Pozemek je mírně sklonitý. Orientace pozemku je převážně na sever. Po roce 2006 k převodu budovy došlo na základě dědického řízení ze dne Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 102 (vlastní parcela č. St. 119) 1.2. Garáž (vlastní parcela č. St. 119) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 102 Budova je postavena na vlastní parcele č. St Zděný přízemní dům částečně podsklepený se sedlovým krovem, krytina betonové tašky, klemp. prvky z pozink. plechu, bleskosvod, vnější omítky štukové, vnitřní štukové, okna zdvojená a dvojitá. Prohlídka nebyla umožněna. Dle informace od majitele má objekt hladké dveře, topení lokální akumul. kamny a na pevná paliva, rozvod elektro 230/400 V, rozvod studené vody s malým průtokovým ohřívačem vody, kuch. linka s elektr. sporákem, suchý záchod, bez koupelny. 1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 4,00*2,5 = 10 m 2 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 8,4*10,2+2,4*5,75 = 99 m 2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (10 m 2 ) m nadzemní podlaží (99 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1

7 7 Dispoziční řešení: 1.PP - sklep 1.NP - chodba,kuchyně, 2 pokoje Užitná plocha: 1.PP cca 4,5 m 2 4,5 m 2 1.NP cca 70 m 2 70,0 m 2 Užitná plocha celkem 74,5 m 2 - Z toho obytná 70,0 m 2 Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav výborný 1 bod stropy tech. stav výborný 1 bod krov tech. stav velmi dobrý 2 body krytina tech. stav velmi dobrý 2 body údržba tech. stav velmi dobrý 2 body celkem 8 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 55.0% Stáří budovy: = 80 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (10 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (99 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2016 Kč Rok uvedení do provozu 1936 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2016 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Garáž Budova je postavena na vlastní parcele č. St Zděný objekt přistavěný k rodinnému domu. Objekt je přízemní, má pultový krov s krytinou i klemp. prvky z pozink. plechu, palubková vrata, betonovou podlahu. Prohlídka nebyla umožněna

8 8 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 3,5*11,0 = 39 m 2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (39 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.NP - volný prostor pro garážování Užitná plocha: 1.NP cca 31 m 2 31 m 2 Počet garážových stání: 1 Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav velmi dobrý 2 body krov tech. stav velmi dobrý 2 body krytina tech. stav velmi dobrý 2 body údržba tech. stav velmi dobrý 2 body celkem 10 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 60.0% Stáří budovy: = 40 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (39 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2016 Kč Rok uvedení do provozu 1976 Plánovaná životnost roků 70 Opotřebení % Cena k roku 2016 Kč Zaokrouhlení Kč 2.72

9 Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 102 Kč Garáž Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Lhota pod Radčem Katastrální území: Lhota pod Radčem Vlastník stavby: podíl: Karel Dudek 1/1 Horáčkova 1217/25, Praha 4 Vlastník pozemku: podíl: Karel Dudek 1/1 Horáčkova 1217/25, Praha 4 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití St zastavěná plocha a nádvoří 1371/2 340 zahrada Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny

10 10 Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Lhota pod Radčem, k.ú. Lhota pod Radčem, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Kč

11 11 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) RD Těškov, okr. Rokycany Zděný přízemní dům s garáží v dobrém techn. stavu. stavu, byt 4+1,garáž, ÚT plyn nebo pevná paliva, kompletní inž. sítě, pozemek 471 m 2, užitná plocha cca 120 m 2. Nabídková cena : ,-Kč Ukazatel NC: 9 158,-Kč/m 2 Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: - srovnatelný techn. stav - srovnatelné příslušenství - srovnatelný pozemek - menší užitná plocha - horší napojení na inž. sítě - lepší poloha - srovnatelné dopr. napojení - lepší obč. vybavenost

12 12 2) RD Strašice, okr. Rokycany Zděný přízemní dům po rekonstrukci ve velmi dobrém techn. stavu, 2+1,dílny, kolna, chlévy, inž. sítě E,K, studna, Voda možnost, P - možnost, pozemek 415 m 2, užitná plocha cca 75 m 2. Nabídková cena : ,-Kč Ukazatel NC: ,-Kč/m 2 Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: - horší techn. stav - horší příslušenství - srovnatelný pozemek - srovnatelná užitná plocha - srovnatelné napojení na inž. sítě - horší poloha - horší dopr. napojení - horší obč. vybavenost 3) RD Sirá, okr. Rokycany Zděný přízemní objekt v původním techn. stavu, byt 2+1, stodola, topení lokální na pevná paliva, inž. sítě E,V, K - jímka, pozemek 625 m 2, užitná plocha cca 70 m 2. Nabídková cena : ,-Kč Ukazatel NC: ,-Kč/m 2 Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou: - srovnatelný techn. stav

13 13 - srovnatelné příslušenství - menší pozemek - srovnatelná užitná plocha - lepší napojení na inž. sítě - lepší poloha - srovnatelné dopr. napojení - lepší obč. vybavenost Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k nabídkovým cenám, poloze, příslušenství apod. a velikosti pozemku stanovuji ukazatel UP na: ,-Kč/m 2 Výpočet srovnatelné hodnoty: 70,0 m 2 x , -Kč/m ,-Kč Srovnatelná hodnota: ,-Kč E. Radonové riziko Hodnocení z hlediska radonového rizika : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Zdrojem radonu v objektu může být : 1. podloží pod objektem 2. stavební materiály 3. užitková voda 1. Podloží pod objektem Mezi parametry podloží ovlivňující vnitřní koncentraci radonu patří koncentrace radonu v půdním vzduchu a plynopropustnost půdních vrstev. Na základě těchto parametrů se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Plzeňský kraj se nachází Lhota pod Radčem, Lhota pod Radčem ve II. kategorii - střední radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání Typ objektu. Stručný popis : Částečně podsklepený objekt Z toho vyplývá, že kontaktní konstrukce nejsou v kontaktu s podložím. Z daného typu objektu vyplývá, že pravděpodobnost překročení je nulová.

14 1.2. Těsnost spodní stavby. Betonová deska, nebo hydroizolaci lze považovat za vrstvy zabraňující pronikání Rn z podloží. Pravděpodobnost překročení vzrůstá s výskytem míst, kde může půdní vzduch volně proudit z podloží do interiéru. Při místním šetření bylo zjištěno : neporušené konstrukce bez izolace a z toho vyplývá pravděpodobnost vysoká. 2. Stavební materiály Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je velmi nízká. 3. Užitková voda Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká, zdrojem je veřejný vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. 14 F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.

15 15 G. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Lhota pod Radčem a katastrální území Lhota pod Radčem byl schválen územní plán dne Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené centrální část. H. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.

16 16 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č Rodinný dům dokončený Obec: Lhota pod Radčem ulice : Okres: Rokycany č.p. 102 Kat. území: Lhota pod Radčem Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 102 Kč Garáž Kč Budovy Kč Stavby po opotřebení celkem Kč Pozemky Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota Kč Rizika Radon : Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Přízemní rodinný dům částečně podsklepený s přistavěnou garáží. Objekt je napojen na inž. sítě - elektro, voda a kanalizace. Majitel byl na místě, ale neumožnil prohlídku. Sdělil určité informace, které byly zapracovány do posudku, informace nebylo ale možné ověřit. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena (podíl 1/1): Kč Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00

17 17 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady věcné břemeno Kč 0.00 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinné nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ing. Jan Balihar