Znalecký posudek č / 036 / 2015 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č / 036 / 2015 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Brno - město Předmět ocenění: Pozemek parc.č. St. 92, jehož součástí je stavba č.p. 113 a pozemek parc.č. 535/1 se všemi součástmi a příslušenstvím, zejména stodolou na pozemku parc.č. St. 92 vše v k. ú. i obci Honezovice, Plzeňský kraj Ulice: č.p. 113 Město : Honezovice PSČ Okres: Plzeň-jih Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Honezovice Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Plzni Rodinný dům stodola Vlastník stavby: podíl: Romana Malá 1/1 Honezovice 113 Vlastník pozemku: podíl: Romana Malá 1/1 Honezovice 113 Objednavatel: Exekutorský úřad Brno - město Minská Brno č.j. 97 EX 14389/11

2 2 Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta Plzeň verze ACONS 10.30, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran textu (z toho 4 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne

3 3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 8 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací E. Radonové riziko F. Přírodní katastrofy G. Územní plán H. Právní stav I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Rekapitulace Přílohy výpis z KN ze dne kopie snímku z KN ze dne mapa fotodokumentace Znalecká doložka

4 4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 15,30 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: paní Romana Malá Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Honezovice, město Honezovice, list vlastnictví č.94, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzni dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Honezovice vyhotovená odhadcem ze serveru ČÚZK 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání - nebyla předloženy, dle konstrukčního provedení a stavu stáří odhadnuto na cca 100 roků 6. Ostatní podklady předložené objednatelem - fotodokumentace pořízená znalcem dne usnesení EÚ Brno - město č.j. 97 EX 14389/11

5 5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Honezovice je běžnou menší obcí a má 231 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Honezovice. Nejbližší správní centrum je Plzeň, od kterého je nemovitost vzdálena cca km. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 4.00 km. Budova se nachází v zastavěné části obce. Okolní zástavbu tvoří starší rodinné domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu nepříznivou, protože se jedná o běžnou polohu bydlení v menší obci s s částečným napojením na inž. sítě, podprůměrným dopravním napojení a minimální obč. vybaveností - obchod. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod ze studny, kanalizace do řadu, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je rovinný. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 113 (vlastní parcela č. St. 92) 1.2. Stodola (vlastní parcela č. St. 92) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 113 Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 92. Přízemní samostatně stojící rodinný dům částečně podsklepený se sedlovým krovem, taškovou krytinou, klemp. prvky z pozink. plechu, stropy rovné,fasáda hladká výrazně porušená, vnitřní omítky štukové, vnitřní obklady v kuchyni a koupelně, okna zdvojená, dveře plné a prosklené, podlahy převážně s koberci, rozvod ÚT z kotle na pevná paliva, rozvod elektro 230/400 V, rozvod ST i TUV s ohřevem vody v elektr. bojleru, kuch. linka podstandardní s kombi sporákem, koupelna s vanou a umyvadlem, WC extra. Celkový stav podprůměrný, zanedbaná údržba. 1.podzemní podlaží o zastavěné ploše 3,4*5,0 = 17 m 2 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 16,8*6,0+3,4*5,0 = 118 m 2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaží (17 m 2 ) m nadzemní podlaží (118 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: 1.PP - kotelna, sklep

7 7 1.NP - zádveří, chodba, kuchyně, 3 pokoje, koupelna, spíž, WC Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : plíseň v koupelně, zanedbaná údržba Užitná plocha: 1.PP 13,0 m 2 1.NP 4,3+5,9+20,5+21,2+20,5+5,6+1,4+6,2+1,0 = 86,6 m Užitná plocha celkem 99,6 m 2 Rekonstrukce, modernizace: - není známá Stáří budovy: = 100 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaží (17 m 2 ) Kč Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (118 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2015 Kč Rok uvedení do provozu 1915 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2015 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Stodola Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 92. Přízemní zděný objekt s pultovým krovem, krytina osinkocementové vlnovky, bez podlahy, bez rozvodů elektro, bez dalšího vybavení 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 7,1*7,6 = 54 m 2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (54 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1

8 8 Dispoziční řešení: -volný prostor pro skladování Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Stáří budovy: = 50 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (54 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2015 Kč Rok uvedení do provozu 1965 Opotřebení 50% Cena k roku 2015 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Rodinný dům č.p. 113 Kč Stodola Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč

9 9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Honezovice Katastrální území: Honezovice Vlastník stavby: podíl: Romana Malá 1/1 Honezovice 113 Vlastník pozemku: podíl: Romana Malá 1/1 Honezovice 113 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití St zastavěná plocha a nádvoří objekt k bydlení 535/1 900 zahrada zahrada Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Honezovice, k.ú. Honezovice, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Kč

10 10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) RD Dnešice, okr. Plzeň - jih Zděný objekt o jednom PP a jednom nadz. podlaží,3+1, objekt v dobrém techn. stavu po částečné rekonstrukci, topení ÚT plyn, užitná plocha obytná cca 60 m 2, pozemek 121 m 2 Nabídková cena : ,-Kč

11 11 Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - horší technický stav - větší užitná plocha - horší dopravní dostupnost - horší poloha - srovnatelná infrastruktura - lepší příslušenství - výrazně větší pozemek 2) RD Neurazy-Vojovice, okr. Plzeň - jih Zděný objekt o jednom nadz. podlaží a podkroví,3+1, dílna, garáž, stodola, objekt v dobrém techn. stavu po částečné rekonstrukci, topení ÚT na pevná paliva, užitná plocha obytná cca 120 m 2, pozemek 1186 m 2 Nabídková cena : ,-Kč Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - horší technický stav - menší užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - horší poloha - srovnatelná infrastruktura - horší příslušenství - větší pozemek 3) RD Buková, okr. Plzeň - jih Zděný objekt o jednom nadz. podlaží a podkroví,3+1, stodola, objekt v dobrém techn. stavu, topení na pevná paliva, užitná plocha obytná cca 120 m 2, pozemek 714 m 2 Nabídková cena : ,-Kč

12 12 Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - horší technický stav - menší užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - horší poloha - srovnatelná infrastruktura - srovnatelné příslušenství - výrazně větší pozemek Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k techn. stavu, velikosti užitné plochy a velikosti pozemku Srovnatelná hodnota(podíl 1/1): ,- Kč E. Radonové riziko Hodnocení z hlediska radonového rizika : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Zdrojem radonu v objektu může být : 1. podloží pod objektem 2. stavební materiály 3. užitková voda 1. Podloží pod objektem

13 Mezi parametry podloží ovlivňující vnitřní koncentraci radonu patří koncentrace radonu v půdním vzduchu a plynopropustnost půdních vrstev. Na základě těchto parametrů se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Plzeňský kraj se nachází Honezovice, Honezovice ve II. kategorii - střední radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání Typ objektu. Stručný popis : Přízemní objekt z části podsklepený Z toho vyplývá, že kontaktní konstrukce jsou v kontaktu s podložím. Z daného typu objektu vyplývá, že pravděpodobnost překročení je vysoká Těsnost spodní stavby. Betonová deska, nebo hydroizolaci lze považovat za vrstvy zabraňující pronikání Rn z podloží. Pravděpodobnost překročení vzrůstá s výskytem míst, kde může půdní vzduch volně proudit z podloží do interiéru. Při místním šetření bylo zjištěno : neporušené konstrukce bez izolace a z toho vyplývá pravděpodobnost vysoká. 2. Stavební materiály Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je velmi nízká. 3. Užitková voda Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká až střední, zdrojem je vlastní studna. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. 13 F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány.

14 14 Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. G. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Znalec nemá informace, ze kterých by bylo možno usoudit, že v okolí oceňované nemovitosti se nepřipravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. H. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.

15 15 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č Rodinný dům dokončený Město: Honezovice ulice : Okres: Plzeň-jih č.p. 113 Kat. území: Honezovice Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 113 Kč Stodola Kč Budovy Kč Stavby po opotřebení celkem Kč Pozemky Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota Kč Rizika Radon : Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Zděný přízemní dům částečně podsklepený napojený na rozvod elektro a kanalizace, voda z vlastní studny. Objekt je průměrně až podprůměrně udržovaný. Obč. vybavenost a dopravní napojení podprůměrné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena(podíl 1/1) : Kč

16 16 Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy Kč 0.00 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinné nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

17 F O T O D O K U M E N T A C E 17