Trh stavebního spoření v ČR a odhad jeho budoucího vývoje

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu firem a institucí Trh stavebního spoření v ČR a odhad jeho budoucího vývoje Bakalářská práce Autor: Tomáš Svoboda Bankovní management Vedoucí práce: Ing. Helena Cetlová Praha Prosinec, 2008

2 Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. V Praze dne Tomáš Svoboda

3 Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval především vedoucí bakalářské práce paní Ing. Heleně Cetlové za cenné rady, připomínky a metodické vedení práce. Dále patří moje poděkování pracovníkům stavebních spořitelen Wűstenrot, České spořitelny a Raiffeisen za poskytnutí důležitých podkladů pro vyhotovení této bakalářské práce.

4 ANOTACE PRÁCE Trh stavebního spoření v ČR a odhad jeho budoucího vývoje Bakalářská práce analyzuje a vyhodnocuje dosavadní vývoj trhu stavebního spoření v ČR a odhaduje jeho budoucí vývoj. Práce porovnává všechny stavební spořitleny, které na českém trhu působí, z hlediska jejich nabídky tarifů a úrokových sazeb a dalších podmínek. The Building Savings Market and the Assumption of its Future Development My bachelor s thesis analyses and evaluates the present development of the the Building Saving Market in the Czech Republic and estimates its future development. The thesis compares all the building societies, that take part in the Czech market, from the point of view of their rate offer, interest rates and the further criteria

5 Obsah: Úvod... Chyba! Záložka není definována. 1 Právní rámec stavebního spoření Zákon o stavebním spoření (zákon č. 96/1993 Sb.) Ostatní právní předpisy Fáze stavebního spoření Fáze spoření - klient musí před podpisem smlouvy učinit důležitá rozhodnutí Klient pouze spoří, neuplatní nárok na úvěr ze stavebního spoření Kritéria pro volbu tarifu/varianty stavebního spoření konkrétní stavební spořitelny Úrokové sazby Typy a výše poplatků, parametry spoření Fáze úvěrová (tzv. přidělení cílové částky nebo-li poskytnutí úvěru ze stavebního spoření) Překlenovací úvěr (meziúvěr) Dosavadní vývoj stavebního spoření Institucionální rámec stavebního spoření Vznik stavebního spoření Vznik stavebních spořitelen Analýza, porovnání a vyhodnocení trhu stavebního spoření v České republice Raiffeisen stavební spořitelna, a.s Českomoravská stavební spořitelna, a.s Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s Wűstenrot stavební spořitelna, a.s Česká spořitelna stavební spořitelna, a.s Hypo stavební spořitelna, a.s Porovnání spořicího a úvěrového produktu třech stavebních spořitelen Srovnání řádných a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření; celková rekapitulace Odhad budoucího vývoje stavebního spoření Závěr Seznam použité literatury... Chyba! Záložka není definována. Seznam zkratek, schémat, grafů, tabulek a internetových zdrojů... 66

6 Úvod Stavební spoření jako moderní produkt a velmi důležitý instrument finančního trhu pomáhá účastníkům do určité míry uspokojovat bytové potřeby. Jde o prostředek, s jehož pomocí lze dosáhnout možnosti financování vlastního bydlení, pokud je použit samostatně, popřípadě v kombinaci s ostatními možnostmi. Vzhledem k základním vlastnostem vymezeným zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, je stavební spoření často využíváno jako obdoba spořicího produktu. Umožňuje účastníkům ukládat volné finanční prostředky, které jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou, získávat předem definovaný státní příspěvek, pouze za předpokladu, že účastník splní zákonem vymezené podmínky. Mezi další neméně významnou výhodu patří osvobození úroků z vkladů a úroků ze státní podpory od daně z příjmů fyzických osob. Systém stavebního spoření je založen na přijímání vkladů od účastníků a následném poskytování úvěrů konkrétním příjemcům úvěru, jimž vznikl nárok na přidělení úvěru ze stavebního spoření. Úrokové sazby z vkladů a úvěrů jsou předem stanoveny ve smlouvě o stavebním spoření. Rozdíl mezi sazbou z vkladů a úvěrů smí činit dle zákona maximálně 3 procentní body. Úroková sazba z vkladů může být stavební spořitelnou v určitých případech změněna, zatímco úroková sazba z úvěru je neměnná po celou dobu smluvního vztahu. Těm účastníkům, kteří doposud nesplňují stanovené podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, nabízejí stavební spořitelny možnost čerpat tzv. překlenovací úvěr, ovšem již za vyšší úrokovou sazbu. Skutečnou výhodu stavebního spoření lze vidět také ve stabilitě celého systému. Stavební spořitelny jsou banky s přesně vymezeným předmětem podnikání, podléhají bankovnímu dohledu, zachovávají bankovní tajemství a vklady na účtech stavebního spoření jsou ze zákona pojištěny. Zákon o stavebním spoření podrobně vymezuje činnost spořitelny, zužuje možnost provádět operace spekulativního a investičního charakteru a stanovuje restrikce pro nabývání majetkových podílů. Následující kapitoly práce se podrobně zabývají fungováním stavebního spoření v České republice. První kapitola detailně popisuje právní rámec stavebního spoření a jeho jednotlivé fáze. V centru pozornosti stojí zmiňovaný zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a okrajově jsou uvedeny další právní normy týkající se stavebního spoření. Druhá kapitola pojednává o dosavadním vývoji stavebního spoření a úspěších, kterých tento produkt dosáhl. Předposlední třetí kapitola analyzuje, porovnává a vyhodnocuje produktové porfolio 3 stavebních spořitelen navzájem. Poslední kapitola se krátce věnuje budoucímu vývoji stavebního spoření. 6

7 1 Právní rámec stavebního spoření 1.1 Zákon o stavebním spoření (zákon č. 96/1993 Sb.) Základní právní normou upravující celou oblast stavebního spoření je zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č.35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb., zákona č. 423/2003 Sb., zákona č. 292/2005 Sb., zákona č. 161/2006 Sb. a zákona č. 342/2006 Sb. Nejnovější úpravu stavebního spoření tvoří novela č. 342/2006 Sb. Samotný zákon o stavebním spoření se skládá ze čtyř částí. Každá z těchto částí upravuje určitou problematiku. První část zákona vymezuje pojem stavební spoření ( 1), určuje provozovatele oprávněného poskytovat stavební spoření stavební spořitelnu ( 2), definuje účastníka stavebního spoření ( 4), určuje práva a povinnosti účastníka a stavební spořitelny vyplývající z uzavřené smlouvy o stavebním spoření ( 5), jednoznačně vymezuje bytovou potřebu ( 6), předepisuje stavební spořitelně povinnost vypracovat a zveřejňovat Všeobecné obchodní podmínky ( 7), řeší případ úmrtí účastníka ( 8); vymezuje další možné činnosti stavební spořitelny ( 9) a závěrem přikazuje používat informační systém jako kontrolně-informační databázi ( 9a). V druhé části pojednává zákon o státní podpoře ( 10), určuje její maximální možnou výši při splnění určitých podmínek, předepisuje stavební spořitelně náležitosti žádosti o státní podporu ( 11), stanovuje proces výplaty státní podpory ( 12), vymezuje práva a povinnosti stavební spořitelny ( 13), stanovuje proces evidence státní podpory ze strany stavební spořitelny ( 14), nařizuje stavební spořitelně poskytovat Ministerstvu financí veškeré předepsané údaje pro výkon státní kontroly ( 15), reguluje vrácení poskytnuté státní podpory ( 16), stanovuje maximální možné sankce v případě neoprávněného připsání státních podpor ( 16a, b). Ve třetí části se nachází ustanovení o osvobození úroků z vkladů a státní podpory od daně z příjmů fyzických osob. Poslední, čtvrtá část obsahuje závěrečná ustanovení. Zákon č. 96/1993 Sb. byl v průběhu své patnáctileté historie již pětkrát novelizován. První novela (zákon č. 83/1995 Sb.) přinesla změny administrativního charakteru a umožnila 7

8 účastníkovi čerpat tzv. překlenovací úvěr úvěr poskytnutý stavební spořitelnou v případě, že účastník nemá nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření a dále rozšířila okruh možných účastníků i na právnické osoby. Druhá novela (zákon č. 423/2003 Sb.) se stala zlomem ve stanovení výše státní podpory. Účastníci, kteří uzavřeli smlouvu o stavebním spoření od 1. ledna 2004, obdrželi již novou sazbu státní podpory ve výši Kč (15% z roční uspořené částky, maximálně však z Kč). V původním znění zákona byla stanovena podpora na Kč (25% z roční uspořené částky, maximálně však z Kč). V souvislosti se vstupem ČR do Evropské unie bylo implementováno ustanovení, které znamená nárok na státní podporu pro občany Evropské unie. Třetí novela (zákon č. 292/2005 Sb.) obsahovala důležité ustanovení o povinnosti uvést ve smlouvě o stavebním spoření výši úplaty, nebo způsob stanovení výše úplaty za vedení účtu stavebního spoření a služby nezbytně související s vedením tohoto účtu. Čtvrtá novela (zákon č. 161/2006 Sb.) nepřinesla velké změny, pouze v ustanovení 4 odstavce 2 pregnantně vymezuje účastníky, kteří mohou získat státní podporu. Těmi mohou být občané České republiky, občané Evropské unie (jimž byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky) a fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Pátá novela (zákon č. 342/2006 Sb.) stanovila povinnou součinnost Ministerstva financí s Ministerstvem vnitra při poskytování osobních údajů o občanech ČR a cizincích pro účely státní kontroly. Základní pojmy a některá ustanovení zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ve znění pozdějších úprav: 1 Vymezení pojmu stavební spoření Stavební spoření je účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen státní podpora ) účastníkům stavebního spoření 2 Provozovatel stavebního spoření 8

9 (1) Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna 1. Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti, povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona ( 9). (2) Při své činnosti podléhá stavební spořitelna bankovnímu dohledu podle zvláštního zákona, pokud tento zákon nestanoví jinak. 3 Označení stavební spoření lze používat pouze pro formu spoření upravenou tímto zákonem a slova stavební spořitelna, jejich překlady, nebo slova od nich odvozená smí ve své obchodní firmě používat pouze banka, která je provozovatelem stavebního spoření podle tohoto zákona. 4 Účastník stavebního spoření (1) Účastníkem stavebního spoření (dále jen účastník) může být fyzická nebo právnická 2 osoba. (2) Státní podporu může získat a) občan České republiky b) občan Evropké unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, c) fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. (3) Nárok na státní podporu za příslušný kalendářní rok vzniká tehdy, pokud účastník splňoval alespoň jednu z podmínek podle odstavce 2 po celý kalendářní rok, není-li v tomto zákoně stanoveno jinak. V kalendářním roce, v jehož průběhu doba spoření začíná nebo končí, postačí, když účastník splňoval alespoň jednu z podmínek podle odstavce 2 po dobu trvání spoření v dotčeném roce. 5 - Smlouva o stavebním spoření (1) Osoba, která uzavře se stavební spořitelnou písemnou smlouvu podle občanského zákoníku o stavebním spoření (dále jen smlouva ), se 1 Přestože jde o banku, užívá se od počátku vžitý termín spořitelna. 2 Původně mohly být účastníkem stavebního spoření pouze fyzické osoby, s účinností od 1. července 1995 také právnické osoby. 9

10 stává účastníkem. Účastník se ve smlouvě zejména zaváže ukládat u stavební spořitelny vklady ve smluvené výši. Smlouva účastníka, pokud je jím fyzická osoba, musí obsahovat jeho prohlášení, zda v rámci této smlouvy žádá o přiznání státní podpory. Toto prohlášení může účastník v průběhu kalendářního roku jedenkrát změnit. Součástí smlouvy jsou všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření (dále jen všeobecné obchodní podmínky ). (2) Účastník má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb (dále jen úvěr ze stavebního spoření ) po splnění určitých podmínek tohoto zákona a podmínek stanovených stavební spořitelnou ve všeobecných obchodních podmínkách, zejména po splnění předpokladů jeho návratnosti. (3) Úvěr ze stavebního spoření může být stavební spořitelnou poskytnut a účastníkem použit pouze na financování bytových potřeb. Financováním bytových potřeb účastníka se rozumí i financování bytových potřeb osob blízkých. Za osobu blízkou se pro účely tohoto zákona považuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel. (4) Délka čekací doby na poskytnutí peněžních prostředků z úvěru ze stavebního spoření nesmí být kratší jak 24 měsíců od počátku doby spoření a závisí na podmínkách stanovených stavební spořitelnou ve všeobecných obchodních podmínkách. (5) Stavební spořitelna může poskytnout úvěr 3 do výše cílové částky, který slouží k úhradě nákladů na řešení bytových potřeb i v případě, kdy účastník nemá ještě nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. (6) Smlouva musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru může činit nejvýše 3 procentní body. (8) Účastník je povinen po celou dobu trvání smlouvy písemně oznamovat stavební spořitelně všechny skutečnosti 4, které mají vliv na plnění 3 Jde o tzv. překlenovací úvěr, meziúvěr (německý ekvivalent das Zwischendarlehen). V interním postupu stavební spořitelny nebyla dosud účastníkovi přidělena tzv. cílová částka, protože zatím nesplňoval požadavky stavební spořitelny pro poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. V praxi se často stává, že klient naléhavě žádá o úvěr, aniž by měl smlouvu o stavebním spoření. 4 Pokud se např. účastník zavázal ve smlouvě k měsíčnímu vkladu Kč a rozhodne se náhle na začátku roku pro jednorázový vklad Kč, měl by správně o tomto kroku informovat stavební spořitelnu. Ta by 10

11 podmínek stanovených tímto zákonem a všeobecnými obchodními podmínkami. Účastník je zejména povinen doložit stavební spořitelně použití úvěru ve smyslu odstavců 3 a 5 na bytové potřeby. (8) Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně 5 z příjmů z těchto úroků. Uspořená částka se rovná součtu vkladů, úroků z vkladů a úroků z připsaných záloh státní podpory, sníženému o daň z příjmů z těchto úroků a o úhrady účtované stavební spořitelnou. Uspořenou částku nelze v době spoření převést na jinou osobu. (8) Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření, nejdříve však dnem ukončení smlouvy, nebo zánikem právnické osoby jako účastníka. 6 Bytové potřeby (1) Bytovými potřebami účastníka, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákona rozumí výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, koupě bytového domu, rodinného domu, nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytů, koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb, splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, změna stavby, údržba stavby, nebo udržovací práce na 1) bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, 2) bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví, 3) bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, získala více informací ve prospěch řízení bankovních aktiv a pasiv. Platební morálka klientů je různá a stavební spořitelny ji v podstatě tolerují. 5 Dle 17 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, jsou úroky z vkladů a úroky ze státní podpory osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob. 11

12 vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popř. dědiců, úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví k veřejným sítím technického vybavení, splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování výše uvedených bytových potřeb. Podle 6, odst. 3 se musí bytová potřeba nacházet v České republice. 7 Všeobecné obchodní podmínky 1) Stavební spořitelna je povinna vypracovat všeobecné obchodní podmínky. Všeobecné obchodní podmínky podléhají schválení Ministerstvem financí (dále jen ministerstvo). 2) Všeobecné obchodní podmínky stavební spořitelna vhodným způsobem uveřejňuje. 3) Všeobecné obchodní podmínky musí obsahovat zejména tyto údaje: a) podmínky uzavírání smluv a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, b) podmínky a předpoklady pro získání úvěru ze stavebního spoření, c) podmínky uzavírání smluv o úvěru ze stavebního spoření a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, d) postup při zániku stavební spořitleny nebo při odnětí bankovní licence. 8 - Úmrtí účastníka stavebního spoření (1) V případě úmrtí účastníka přecházejí práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření na pozůstalého manžela 6. K tomu soud přihlédne v řízení o dědictví. 6 Pozůstalý manžel tedy může dále pokračovat ve spoření, žádat o úvěr ze stavebního spoření popř. o překlenovací úvěr; nárok na státní podporu je zcela zachován. Zde vzniká zajímavá dichotomie. Pokud pozůstalý získá smlouvu bez státní podpory, může žádat o st. podporu na tuto smlouvu v případě, že nemá vlastní smlouvu se státní podporou. Jestliže má pozůstalý vlastní smlouvu o st. spoření, může žádat st. podporu pouze na jednu ze smluv. Pokud ale pozůstalý získal smlouvu s nárokem na státní podporu a má vlastní smlouvu o stavebním spoření se státní podporou, může takto čerpat 2 státní podpory. Jde o jediný případ čerpání 2 státních podpor. 12

13 (2) Není-li pozůstalý manžel, jsou práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření předmětem dědění 7, jen dohodnou-li se dědicové v dohodě o vypořádání dědictví, že práva a povinnosti ze stavebního spoření převezme jeden z nich. (3) Nedojde-li mezi dědici k dohodě podle odstavce 2, smlouva o stavebním spoření zaniká dnem úmrtí zůstavitele a v dědickém řízení se vypořádá pouze uspořená částka, včetně úroků a poměrné částky státní podpory ke dni úmrtí účastníka stavebního spoření. 9 Další činosti stavební spořitelny 1) Stavební spořitelna může kromě činností v 1 poskytovat úvěry osobám, jejichž výrobky a poskytované služby jsou určeny pro uspokojování bytových potřeb, přijímat vklady od bank, zahraničních bank, poboček zahraničních bank, finančních institucí, zahraničních finančních institucí a poboček zahraničních finančních institucí, poskytovat záruky za úvěry ze stavebního spoření a za překlenovací úvěry, obchodovat na vlastní účet s hypotečními zástavními listy a s obdobnými produkty, vydávanými Organizací pro hospodářskou spolupráci a rozvoj, obchodovat na vlastní účet s dluhopisy vydávanými Českou republikou, s dluhopisy, za které ČR převzala záruku, a s dluhopisy vydávanými ČNB, centrálními bankami, Evropskou centrální bankou, Evropskou investiční bankou, poskytovat bankovní informace, provádět platební styk a jeho zúčtování, uzavírat obchody sloužící k zajištění proti měnovému a úrokovému riziku, vykonávat finanční makléřství. Tyto činnosti může stavební spořitelna vykonávat pouze za předpokladu, že budou přednostně zabezpečeny její závazky vyplývající z uzavřených smluv a že nedojde ke zkracování lhůt splatnosti úvěrů ze stavebního spoření a k prodlužování čekacích lhůt na jejich poskytnutí (dle 5, odst. 4 činí lhůta min. 24 měsíců). Odstavec 3 představuje pro stavební spořitelny restrikci podílu počtu smluv uzavřených s právnickými osobami na součtu cílových částek, u nichž dosud nevznikl nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tento podíl smí činit maximálně 15%. Rovněž je vymezen 7 U zděděné smlouvy se při nárokování státní podpory postupuje stejně jako u smlouvy, kterou získá pozůstalý. 13

14 podíl úvěrů osobám, jejichž výrobky a poskytované služby jsou určeny pro uspokojování bytových potřeb a překlenovacích úvěrů na 20% součtu cílových částek. Zákon určuje bankovní ústavy, u nichž může stavební spořitelna ukládat finanční prostředky banky se sídlem v ČR, pobočky zahraničních bank působící v ČR, zahraniční banky se sídlem na území členského státu EU a opět za předpokladu přednostního zabezpečení závazků banky z uzavřených smluv a nezkracování lhůt splatností úvěrů a neprodlužování čekacích lhůt (zákonná lhůta činí min. 24 měsíců). Ustanovení 9, odst. 5 povoluje stavební spořitelně emitovat vlastní dluhopisy se splatností nejvýše 10 let 8 a dále možnost získávat volné zdroje pouze od vymezených věřitelů - od bank, zahraničních bank, poboček zahraničních bank, finančních institucí, zahraničních finančních institucí. Majetkové účasti jsou povoleny jen v právnických osobách, které se zabývají výstavbou bytů a rodinných domů nebo výrobou pro tyto účely, v podnicích pomocných bankovních služeb a v jiných stavebních spořitelnách. Tato účast nesmí přesáhnout jednu třetinu základního kapitálu práv. osoby a součet účastí v právnických osobách nesmí překročit 15% základního kapitálu stavební spořitelny. Tato omezení neplatí pro nabývání účastí ve stavebních spořitelnách a podnicích pomocných bankovních služeb. Stavební spořitelna smí nabývat pouze takové nemovitosti, kterými jsou zajištěny její pohledávky, nebo nemovitosti určené pro výkon činnosti této stavební spořitelny. 9a Informační systém Par. 9 ukládá povinnost používat informační systém 9 pro zákonem stanovené účely pro kontrolu dodržování podmínek pro poskytování státní podpory, pro zpracování žádosti o roční zálohy státní podpory, doplnění a opravy této žádosti, při vracení státní podpory stavebními spořitelnami ministerstvu, při změnách údajů o účastnících. Informační systém obsahuje o fyzických osobách /občanech České republiky/ tyto údaje: a) jméno, popřípadě jména, příjmení, rodné číslo, poštovní směrovací číslo adresy trvalého pobytu, 8 V dřívější právní úpravě (zákon č. 83/1995 Sb.) činila splatnost dluhopisů nejvýše 5 let, s účinností od 1. července 1995 do 31. března Správcem Informačního systému je Ministerstvo financí. 14

15 b) číslo smlouvy, datum jejího uzavření, obchodní firmu stavební spořitelny a identifikační číslo stavební spořitelny, datum ukončení doby spoření, výši přiznané státní podpory, c) datum, důvod a typ změny smlouvy ovlivňující nárok na státní podporu. U fyzických osob /cizinců/ předepisuje zákon tytéž údaje a navíc údaj o druhu pobytu. Tyto údaje zavádí do informačního systému ministerstvo financí, vycházející z údajů poskytnutých jednotlivými stavebními spořitelnami. Ministerstvo pak takto sumarizované údaje poskytuje stavebním spořitelnám a účastníkům, dále orgánům státní správy a orgánům pověřeným výkonem státní správy, pokud to vyžaduje jejich činnost vyplývající z jejich zákonem stanovené působnosti. Získané údaje z informačního systému nesmějí stavební spořitelny shromažďovat, předávat jiným osobám a využívat je nad rámec stanovený zvláštním právním předpisem upravujícím ochranu osobních údajů. Účastník má právo získat informace z informačního systému ministerstva financí jedině na písemnou nebo elektronickou žádost, v níž uvede své jméno, popř. jména, příjmení, rodné číslo, adresu místa trvalého pobytu v ČR, číslo smlouvy, datum jejího uzavření, obchodní firmu stavební spořitelny a její IČO. Písemnou žádost opatří účastník úředně ověřeným podpisem, za nezletilé žádá zákonný zástupce, za osoby zbavené způsobilosti k právním úkonům/osoby, jejichž způsobilost k právním úkonům byla omezena, žádá opatrovník. 10 Výše státní podpory Státní podpora přísluší účastníkovi, pokud jím je fyzická osoba, při splnění podmínek stanovených v tomto zákoně a poskytuje se ze státního rozpočtu ČR formou ročních záloh. Zcela nové podmínky pro účastníky vytvořila rozsáhlá novela zákona o stavebním spoření (zákon č. 423/2003 Sb.). 10, odst. 2 stanovil výši zálohy státní podpory na 15% z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky Kč. Původní záloha státní podpory činila 25% z uspořené částky, maximálně však z částky Kč. Tím se v absolutním vyjádření snížila vyplácená státní podpora z na Kč. Pro účastníky je zásadního významu ustanovení článku II, odst. 2, zákona č. 423/2003 Sb., Právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a práva a povinnosti z nich vyplývající se posuzují podle dosavadních právních předpisů. Dle 11, odst. 1 má účastník nárok na připsání roční zálohy státní podpory, pokud jím je fyzická osoba, podle skutečně uspořené částky v příslušném kalendářním roce a to pouze 15

16 za dobu spoření. Nárok na zálohy státní podpory uplatňuje spořitelna v žádosti zaslané ministerstvu financí. V žádosti uvádí seznam účastníků, pro které je a) záloha státní podpory vyžadována, b) kteří smlouvu nově uzavřeli nebo ji zrušili, c) seznam účastníků, kteří podmínky pro udělení zálohy nesplnili, d) celkovou částku požadované státní podpory. Ministerstvo poukáže částku ročních záloh státní podpory do 2 měsíců od doručení žádosti. Jestliže je zádost neúplná nebo obsahuje nesprávné údaje, je ministerstvo oprávněno vyžádat si doplnění nebo opravu žádosti. Při vypracování žádosti, jejího doplnění nebo opravě se použije informační systém. Při posuzování žádosti je Ministerstvo financí oprávněno požádat Ministerstvo vnitra o porovnání údajů informačního systému s údaji vedenými v informačním systému evidence obyvatel. 12. odst. 1 stanoví, že do doby vyplacení účastníkovi jsou připsané zálohy státní podpory na účtě účastníka pouze evidovány. 13 Práva a povinnosti stavební spořitelny Stavební spořitelna kontroluje, zda účastníkovi trvá právo na státní podporu evidovanou na jeho účtu a zda byly splněny podmínky pro výplatu státní podpory. Pokud však účastník použil úvěr ze ss, uspořenou částku a vyplacenou státní podporu v rozporu s tímto zákonem, je ss oprávněna požadovat navrácení úvěru, jeho části a vyplacenou státní podporu. Odst. 4 stanoví, že ss je povinna nejméně 10 let od ukončení smlouvy uchovávat všechny doklady týkající se výplaty státní podpory. Dle par. 14 platí pro stavební spořitelny povinnost evidovat státní podporu tak, aby bylo možné kdykoli vyčíslit její výši. Státní podpora je úročena stejnou sazbou jako samotné vklady. Státní kontrolu dodržování podmínek pro poskytování státní podpory provádí dle par. 15 Ministerstvo financí pomocí informačního systému a ve spolupráci s Ministerstvem vnitra a stavebními spořitelnami. Spořitelny jsou povinny poskytovat údaje potřebné pro výkon kontroly a při poskytování údajů jsou zbaveny povinnosti zachovávat bankovní tajemství. Při porušení povinnosti kontrolovat podmínky pro přiznání st. podpory, v jejímž důsledku dojde k neoprávněnému připsaní st. podpory na účet účastníků, může být st. spořitelně udělena pokuta do výše 50% neoprávněně připsané st. podpory, nejvýše však do 5 mil. Kč. Dle par. 16b, odst. 4 zaniká odpovědnost st. spořitelny za protiprávní jednání po uplynutí 5 let ode dne jeho spáchání. 16

17 Dle par. 4, odst. 1, písm. s) zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů jsou úroky z vkladů ze stavebního spoření, včetně úroků ze státní podpory osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob. Za velmi důležité je nutné považovat čl. 2, odst. 2 zákona č. 423/2003 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření: Právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a práva a povinnosti z nich vyplývající se posuzují podle dosavadních právních předpisů. 1.2 Ostatní právní předpisy Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření (dále jen zákon o stavebním spoření ) není však jedinou právní normou, kterou je stavební spoření upraveno. Existují další normy, v praxi neméně důležité, mezi které patří především: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 61/1996 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a o změně a doplnění souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, vyhláška Ministerstva financí č. 236/2005 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění původních předpisů. 1.3 Fáze stavebního spoření Fáze spoření - klient musí před podpisem smlouvy učinit důležitá rozhodnutí vybrat vhodný tarif (popř. variantu) z nabídky spořitelny, splňující nejlépe klientovy potřeby (zohledněna musí být možnost čerpání úvěru v budoucnosti), stanovit výši cílové částky, oznámit stavební spořitelně, zda požaduje státní podporu, 17

18 stanovit výši měsíčního vkladu 10. Poté, co klient uzavřel návrh smlouvy o stavebním spoření, ve kterém byla klientem stanovena cílová částka, spořitelnou úroková sazba z vkladů a úroková sazba z úvěru a byl seznámen se všeobecnými obchodními podmínkami vč. sazebníku úhrad, může začít ukládat finanční prostředky na účet stavebního spoření. Poplatek za uzavření smlouvy klient uhradí buď v hotovosti nebo je evidován jako pohledávka stavební spořitelny za klientem. Vklady se mohou uskutečňovat zpravidla měsíčními úložkami nebo také mimořádnými vklady, pokud neodporují všeobecným obchodním podmínkám. Dodržování platební kázně klientů může být upraveno ve všeobecných obchodních podmínkách tím, že spořitelna má právo smlouvu vypovědět v případě prodlení např. s více než 6 minimálními měsíčními vklady nebo v případě, že uspořená roční částka nedosahuje součtu 12 minimálních měsíčních vkladů. Vklad je úročen roční úrokovou sazbou (p.a.). Jakmile stavební spořitelna obdrží od Ministerstva financí zálohu státní podpory, je povinna ji připsat na účty klientů. Graf č. 6 Schéma stavebního spoření spořicí a úvěrová fáze. Zdroj: Dle par. 5, odst. 10 doba spoření 10 Výše minimálního měsíčního vkladu je v některých smlouvách stanovena v Kč, v jiných smlouvách v procentech nebo promile cílové částky. 18

19 začíná dnem uzavření smlovy o stavebním spoření, končí dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření (přidělení cílové částky), nejdříve však, o uplynutím čekací doby (min. 24 měsíců), o nebo vyplacením zůstatku účtu stavebního spoření účastníka, o nebo zánikem právnické osoby jako účastníka, nejpozději však dnem ukončení smlouvy. Pro přidělení státní podpory je ovšem důležité splnění tzv. vázací doby (6 let). Jestliže klient splnil tuto zákonnou lhůtu, obdrží státní podporu, pokud smlouvu v průběhu vázací doby vypoví, stavební spořitelna vrátí celou výši státní podpory Ministerstvu financí. V případě, že klientovi vznikne nárok na úvěr (nárok na přidělení cílové částky vzniká dle zákona nejdříve za 24 měsíců spoření), zůstává nárok na státní podporu zachován pouze za předpokladu, že klient použije úvěr a naspořenou částku na účely vymezené zákonem Klient pouze spoří, neuplatní nárok na úvěr ze stavebního spoření Pro tohoto klienta je samozřejmě vyšší úroková sazba z vkladů výhodnější. Zde je vhodné zmínit fakt, že většina stavebních spořitelen poskytuje tzv. úrokové zvýhodnění pro klienty, kteří splnili tzv. vázací lhůtu a s vkladem nedisponovali, získají dodatečné zvýhodnění ve formě přeúročení. Výše zvýhodnění je různá, u většiny stavebních spořitelen jde max. o 50 % dosavadních úroků, které stavební spořitelny zpětně připíší klientovi na účet. Ještě v roce 2001 poskytovala např. Všeobecná stavební spořitelna KB a Českomoravská stavební spořitelna úrokové zvýhodnění ve výši 50% dosavadních úroků, Hypo stavební spořitelna u tarifu Nadstandard pak dokonce 1% z cílové částky, u varianty NS 20% připsaných úroků ročně, Wűstenrot 40% z dosavadních úroků. Postupem času byla tato zvýhodnění omezována a později u smluv uzavřených od určitého data úplně zrušena. S výběrem tarifu/varianty stavebního spoření je mnohdy spojena výše poplatku za uzavření smlouvy popř. také výše úhrady za vedení účtu stavebního spoření. Poplatek za uzavření smlouvy je stanoven procentuálně z cílové částky. Zdánlivě vysoké úrokové zvýhodnění se může značně snížit volbou tarifu stavebního spoření. 19

20 Některé stavební spořitelny nabízejí v rámci svého produktového portfolia konkrétní tarify/variatny výhodné pouze pro zájemce o úvěr, jiné nabízejí variatny výhodnější naopak pro střadatele Kritéria pro volbu tarifu/varianty stavebního spoření konkrétní stavební spořitelny Podstatnými kritérii pro správnou volbu u všech stavebních spoření jsou: úrokové sazby z vkladů a úvěrů, záměr použít v budoucnosti úvěr ze stavebního spoření, poplatky za uzavření smlouvy, minimální výše měsíčních vkladů pro dosažení cílové částky, splatnost úvěru. Tato kritéria jsou obsahem jednotlivých tarifů (popřípadě variant) stavebního spoření. Při výběru varianty hraje důležitou roli skutečnost, zda má účastník v úmyslu přijmout úvěr ze stavebního spoření, či zda bude jen spořit. Varianty totiž souvisí s časem, jako důležitou veličinou při spoření a splácení úvěru; rychlejší varianty jsou nastavené tak, aby účastník spořil rychleji (vyššími částkami), rychleji dosáhl přidělení cílové částky a úvěr také rychleji splatil Úrokové sazby Úroková politika jednotlivých stavebních spořitelen byla od samého začátku tohoto produktu shodná. Jedinou výjimkou byla Stavební spořitelna České spořitelny nabízející depozitní sazbu ve výši 4% p.a. Stavební spořitelny si mohou samy stanovovat výši úrokových sazeb, neboť převážnou část zdrojů získávají formou vkladů od svých klientů a tím nejsou závislé na ostatních zdrojích. Dodatečné zdroje si mohou opatřit např. na mezibankovním trhu výpůjčkami od bank nebo emisí dluhopisů. Tento případ byl doposud méně častý, neboť u stavebních spořitelen převyšují vklady klientů částku poskytnutých úvěrů. Asociace českých stavebních spořitelen uvádí v dlouhodobé prognóze vývoje trhu stavebního spoření v České republice do roku 2017 možnost očekávat, že systém stavebního spoření v ČR směřuje v dlouhodobém horizontu k vyrovnání objemu vkladů a úvěrů. Již od roku 2012 je očekáváno úplné vyčerpání dnešního přebytku volných zdrojů a 20

21 stavební spořitelny budou stát před rozhodnutím, zda pro další úvěrovou expanzi v oblasti překlenovacích produktů budou používat externí zdroje 11. V zájmu získání většího počtu klientů a tím objemu vkladů poskytovaly spořitelny dodatečně klientům tzv. úrokové zvýhodnění při splnění konkrétních podmínek, čímž se nakonec depozitní sazba zvyšuje. Výše úrokových sazeb z vkladů a úvěru je stanovena ve smlouvě, maximální rozdíl mezi těmito dvěma sazbami je dle zákona 3 procentní body. V prvních letech existence produktu nabízely stavební spořitelny úrokovou sazbu z vkladů 3%, 4% a 4,5 % p.a. Tabulka č. 1 Základní parametry stavebního spoření v letech Stavební spořitelna Úr. sazba z vkladů Max. výše úvěru Splatnost úvěru AR (Raiffeisen) 3% / 4% 50% 8-21 let ČMSS 3%, 4%, 4,5% 50% 8-17 let ČSSS 4% 50% 6-12 let Hypo 3% 55% 11 let VSS (Modrá pyramida) 3% / 4,5 % 60% 5,5-7 let Wűstenrot 3% / 4,5 % 50% nebo 60% 8-11 let Zdroj: Doucha, R. Stavební spoření, výhody a rizika; vlastní úprava Typy a výše poplatků, parametry spoření Stavební spořitelny nejsou v poplatkové politice vůbec jednotné. V zásadě existují 3 druhy poplatků, které jsou klientům účtovány. Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření (jeho výše je stanovena v sazebníku úhrad každé stavební spořitelny, který je nedílnou součástí všeobecných ochodních podmínek). Poplatek činí zpravidla 1% z cílové částky, 11 Výroční zpráva RSTS 2007 [online] 2008 [citováno ]. Dostupné z URL < 21

22 některé stavební spořitelny stanovují maximální 12 výši tohoto poplatku. Konkrétní skupiny klientů mohou získat od stavební spořitelny slevu z tohoto poplatku např. studenti, děti, za které uzavírá smlouvu zákonný zástupce. Spořitelny příležitostně pořádají promo akce nebo akce hromadného charakteru, při kterých je možné získat obdobné slevy. Poplatek za vedení účtu. Obecně stavební spořitelny stále čelí kritice za výši úhrady za vedení účtu. Na tomto místě je však vhodné zmínit, že úhrada za vedení účtu je roční souhrnný poplatek za více poskytnutých služeb spojených s vedením tohoto účtu 13. Teprve až novela zákona o stavebním spoření (zákon č. 292/2005 Sb.) obsahuje ustanovení, že smlouva musí obsahovat nejdéle po dobu 6 let ode dne jejího uzavření výši úplaty nebo způsob stanovení výše úplaty za vedení účtu stavebního spoření, přičemž způsob stanovení výše úplaty nesmí být závislý jen na vůli stavební spořitelny. Některé stavební spořitelny ve svých sazebnících uvádí roční výši, jiné naopak čtvrtletní výši poplatku; celková výše poplatku se rovná sazbě poplatku za vedení účtu + sazbě poplatku za odeslání výpisu (v elektronické/listinné podobě). Za zmínku stojí výše původního poplatku stavební spořitelny Wűstenrot ve výši 50 Kč, naopak nejvyšší poplatek účtovala Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky (120 Kč). Výše poplatku ostatních stavebních spořitelen se nacházela mezi těmito dvěma hodnotami. Současná výše tohoto poplatku (stav k 2007) činí Kč. Poplatek za poskytnutí řádného/překlenovacího úvěru. Většina stavebních spořitelen poplatek za poskytnutí úvěru ze stavebního spoření neúčtuje, ale poplatek za poskytnutí překlenovacího úvěru již účtován je. Velmi často bývá definován jako 1% z cílové částky se stanovenou minimální a maximální výší tohoto poplatku. Z historického hlediska stavební spořitelny AR, VSS a ČMSS 12 Velmi často je kritizována snaha zástupců stavebních a finančních zprostředkovatelů spořitelen nabízet finanční produkt (uzavření smlouvy) s vyšší cílovou částkou, aniž by klient při sepisování návrhu smlouvy znal veškeré důsledky plynoucí z takto uzavřeného návrhu. Tato snaha svědčí spíše o osobních zájmech obsluhujícího personálu. 13 Např. Stavební spořitelna České spořitelny zahrnuje do tohoto poplatku: správu a vedení účtu stavebního spoření, účetní položky v bezhotovostním platebním styku, vyhotovení a odeslání výpisu z účtu stavebního spoření se stavem k jedenkrát ročně, vyžádání a připsání státní podpory, vyhotovení a odeslání oznámení o možnosti poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, změnu požadavku na státní podporu, změnu osobních údajů účastníka stavebního spoření (dále jen účastník), zadání/změnu komunikačního účtu, změnu výše měsíčního vkladu, změnu zasílání výpisu po připsání státní podpory, znovuzařezení do bodového hodnocení, vyhotovení a odeslání výpisu z účtu při ukončení smlouvy o stavebním spoření, vyhotovení a odeslání informace o stavu smlouvy, poskytnutí informací o stavebním spoření prostřednictvím poradenské služby (informační linka, internet, poradci a pobočky České spořitelny, a.s.) 22

23 poplatek za poskytnutí úvěru neaplikovaly, spořitelna Wűstenrot účtovala 2% z cílové částky, u SSČS činil tento poplatek min. 2%, a u HYPO stav. spoř. činil 2% (stav k ). Minimální výše vkladů pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření činí u většiny stavebních spořitelen 40-50% cílové částky, u některých spořitelen dokonce 30% cílové částky. Splatnost úvěru není ve smlouvě explicitně stanovená, závisí především na výši úvěru, výši splátek a úrokové sazbě. Stavební spořitelny umožňují dlužníkům splácet úvěr vyššími částkami, tj. nepravidelnými mimořádnými splátkami. Pokud si klient zvolí variantu s úrokovou sazbou z vkladů 4,50% p.a. a požádá o úvěr, bude činit úroková sazba z úvěru 7,50% p.a. Z toho vyplývá, že vyšší úrokové sazby z vkladů jsou výhodné pouze pro přátelské klienty 14, nikoli pro zájemce o úvěr. V průběhu prvních let, kdy rostl počet uzavřených smluv, většina klientů využívala stavební spoření jako výhodnou a téměř bezrizikovou investici. Až od roku 2000 začal růst objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření. Dle 15 pokles úrokových sazeb na finančním trhu koncem devadesátých let znamenal pro stavební spořitelny zvýšený zájem klientů, ale i nutnost reagovat na měnící se situaci. Od roku 2001 měnily stavební spořitelny výši úrokových sazeb a dokonce začalo klesat úrokové rozpětí. Zákonem vymezené úrokové rozpětí v maximální výši 3 procentních bodů, dnes činí 2,5-2,7 procentních bodů Fáze úvěrová (tzv. přidělení cílové částky nebo-li poskytnutí úvěru ze stavebního spoření) Pro tuto fázi je charakteristické, že začíná v okamžiku ukončení spořicí fáze. Aby mohl být klientovi poskytnut úvěr, musí být splněno hned několik podmínek. Ve všeobecných obchodních podmínkách je stanovena minimální naspořená částka pro poskytnutí úvěru, obvykle % cílové částky. Existují však 14 Dle terminologie stavebních spořitelen klient, který pouze spoří; nežádá o úvěr ze stavebního spoření. 15 LUKÁŠ, Vojtěch, KIELAR, Petr. Stavební spořitelny a stavební spoření. 1. vyd. Praha : Ekopress, s. ISBN

24 varianty staveb. spoř. s nižší požadovanou částkou úspor. Úvěr je poskytován ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a minimální naspořenou částkou. Dle par. 5 odst. 4 musí být být splněna minimální doba spoření 24 měsíců od počátku smlouvy. Účet stavebního spoření musí dosahovat stanoveného parametru spoření (hodnotícího čísla, parametru). I po splnění těchto 3 základních podmínek nebývá úvěr klientovi ihned automaticky poskytnut. Časová prodleva vychází z rozdílu mezi dnem, kdy účastník splnil podmínky a dnem, kdy mu bude úvěr stavební spořitelnou skutečně poskytnut. VOP totiž většinou stanoví, že ke skutečnému přidělení cílové částky účastníkovi dojde určitou dobu po termínu ohodnocení, v němž na přidělení cílové částky získal nárok 16. Bodové ohodnocení smluv provádí spořitelny většinou ke konci každého měsíce. Účastník obdrží od stavební spořitelny Oznámení o přidělení cílové částky 17. Učastník pak v reakci na Oznámení zašle stavební spořitelně souhlas s přidělením cílové částky a potřebné údaje. Toto potvrzení ale může účastník odvolat do doby podpisu smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. V případě, že účastník zaslal spořitelně potřebné údaje a souhlasí s úvěrem, dojde ze strany stavební spořitelny k výplatě úspor a k uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. Smlouva o stavebním spoření zaniká dnem uzavřením smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření je dle zák. 96/1993 Sb par. 5 odst. 3 možné použít výlučně na financování bytových potřeb (účelová vázanost úvěru) účastníka nebo osob blízkých. Za osobu blízkou se považuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec, manžel. Povinnost účastníka doložit účelovost úvěrů (pro úvěr ze stavebního spoření/překlenovací úvěr) vyplývá přímo ze zákona o stavebním spoření. Pro účasníka je pravděpodobně největší výhodou tohoto úvěru výše úrokové sazby a její fixace po celou dobu splatnosti úvěru na rozdíl od hypotečního úvěru, který bývá úročen po určitou dobu fixní sazbou a dále variabilní sazbou nebo pouze fixní sazbou. Konstrukce úrokové sazby pro úvěr vychází přímo ze zákona o stavebním spoření. Ta stanoví, že úroková sazba z úvěru odpovídá hodnotě úrokové sazby z vkladu, zvýšené maximálně o 3 procentní body. V současnosti nabízejí některé stavební spořitelny širokou škálu variant stavebního spoření, z nichž si lze vybrat. Nominální úrokové sazby z řádných úvěrů se pohybují cca okolo 5%, výše minimálních měsíčních splátek úvěrů činí 0,5 až 0,85% cílové částky. 16 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. vyd. Šlapanice: ERA, s. ISBN Uvedený název je obecný, spořitelny používají odlišná pojmenování. 24

25 Díky možnosti splácet úvěr i vyššími částkami, jednorázovými, mimořádnými vklady a dokonce k předčasnému splacení úvěru bez sankčních poplatků docházi k úrokové a časové úspoře. Stejně tak jako při vedení účtu stavebního spoření zasílá spořitelna účastníkovi roční výpis z úvěrového účtu k , kde jsou podrobně zachyceny jednotlivé splátky, roční výše úroků, úhrada za vedení a správu účtu a dosavadní výše nesplaceného úvěru. Poplatky spojené s vedením úvěrového účtu prakticky odpovídají částce za vedení účtu stavebního spoření ( Kč/rok) Překlenovací úvěr (meziúvěr) Podstata překlenovacích úvěrů spočívá v možnosti čerpat úvěr v době, kdy doposud klientovi nebyla stavební spořitelnou přidělena cílová částka. Jde tedy o případ, kdy klient musí překlenout dobu zbývající do přidělení cílové částky. Praktické využití překlenovacího úvěru se nabízí u těchto variant: 1. Klient vůbec nemá uzavřenou smlouvu o stavebním spoření a žádá o úvěr. 2. Nebyla splněna čekací doba (dle zákona min. 24 měsíců). 3. Stavební spoření klienta dosud nesplňuje hodnotící číslo potřebné pro přidělení cílové částky. 4. Suma vkladů na stavebním spoření je nižší než požadovaná výše. 5. Klient změnil parametry smlouvy a kvůli časovému vzdálení úvěru žádá o překlenovací úvěr. 6. Klient odmítnul již přidělenou cílovou částku, další bude přidělena za několik měsíců, proto kl. žádá z časových důvodů o překlenovací úvěr. V případě, že účastník nemá úspory na účtu stavebního spoření v minimální výši pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nebo nemá dosud žádné úspory (nemá uzavřenou smlouvu o stavebním spoření) je nutné tzv. dospořování 18. Tímto se účastník zaváže, že bude nadále spořit, až celkové vklady dosáhnou výše úspor nutných pro přidělení řádného úvěru. Při čerpání překlenovacího úvěru se poskytuje většinou celá cílová částka nebo částka nižší 19, zatímco výše řádného úvěru ze stavebního spoření je závislá na cílové částce a dosavadních úsporách. Spořitelna nadále vede účastníkovi účet stavebního spoření 18 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. vyd. Šlapanice: ERA, s. ISBN PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. vyd. Šlapanice: ERA, s. ISBN na straně 66 autor uvádí: Stavební spořitelna neposkytne účastníkovi spoření úvěr vyšší, než cílová částka, poskytnout nižší úvěr také nelze. 25

26 určený pro vklady, úroky z vkladů, úroky ze záloh státní podpory a samotné zálohy státní podpory. Paralelně vedle tohoto účtu je zřízen úvěrový účet pro platbu úroků z úvěru. Účastník může po celou dobu spoření získávat úroky z vkladů a také trvá jeho nárok na státní podporu v případě splnění podmínek pro poskytnutí státní podpory. V souvislosti s poskytováním překlenovacích úvěrů se vyčísluje tzv. nezajištěná částka úvěru, jež se vypočítá jako rozdíl mezi výší poskytnutého překlenovacího úvěru a celkovými vklady účastníka v době poskytnutí úvěru. Nejvýraznějším rozdílem mezi překlenovacím úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření je pro účastníka skutečnost, že púv se neumořuje, hradí se jen roční úrok rozpočtený do měsíčních splátek. Nominální úroková sazba oproti řádnému úvěru bývá vyšší o 1 procentní bod. Rozdíl však spočívá v tom, že úroky se ročně stanovují u púv z výše poskytnutého úvěru, proto je púv podstatně dražší než řádný úvěr ze stavebního spoření. Ke splacení překlenovacího úvěru dojde v okamžiku přidělení cílové částky, kdy část překlenovacího úvěru je splacena vlastními úsporami z účtu stavebního spoření a zbývající dlužná část je transformována do řádného úvěru ze stavebního spoření (tzv. překlopení 20 ). 20 Výroční zpráva AČSS 2007 [online]. Praha, 2008 [citováno ]. Dostupné z URL < 26

27 2 Dosavadní vývoj stavebního spoření 2.1. Institucionální rámec stavebního spoření Potřeba vlastního bydlení obyvatel se již dávno stala závažnou otázkou a týká se prakticky každého z nás. Je to však otázka s nesnadným řešením. Celospolečenské změny, které nastaly po roce 1989 na závažnosti tohoto problému však neubraly. Z historického hlediska byla bytová politika před rokem 1989 aktivně prováděna formou výstavby panelových sídlišt v průmyslových zonách, v místech s vysokou koncentrací obyvatel dle tehdy platné struktury národního hospodářství a ekonomických zájmů státu. Takto uskutečňovaná bytová politika založená na rovném přídělovém systému byla také často kritizována a považována za deformaci. Skýtala však jistou možnost získat za předem stanovených podmínek bytovou jednotku. Osobní vlastnictví bytů bylo prakticky vyloučené, právní uspořádání vlastnických vztahů spolu se systémovými uzancemi neumožnovaly získávat byty do osobního vlastnictví. Byty bylo možné získávat jen přídělem od státních institucí nebo zápisem do bytových družstev s podmínkou zaplacení členského vkladu. Vznik tržního prostředí po roce 1989, institucionalizace trhu s nemovitostmi, spolu s vysokým podílem zúčastněných osob majících spekulativní zájem na tomto trhu zapříčinily ve velké míře nárůst cen nemovitostí. Dalšími negativními faktory ovlivnujícími ceny nemovitostí byl růst inflace, tj. růst cenové hladiny spotřebního zboží, nájmů, energií a služeb stavebních organizací. Obě dvě formy vlastnictví (státní a družstevní) náhle stály před nesnadným úkolem privatizace bytových jednotek. Doposud neexistující právní rámec, nesnadnost jeho implementace a liknavost zájmových skupin tento proces značně prodlužovaly. Období přechodu bytových jednotek do soukromého vlastnictví občanů neprobíhalo snadno. Vývoj trhu se neubíral jednotnou cestou; závažnost nově vzniklých cenových disproporcí opět znemožnila mnoha lidem pořízení vlastního bydlení. V tomto svobodném tržním prostředí mnozí volali po vhodných státních zásazích, po regulaci trhu. Jiný, zcela opačný zájem měli napřiklad restituenti, další vlastníci nemovitostí a podobně nové skupiny tyto zásahy striktně odmítaly. I přes institucionalizovaný trh, často mylně označovaný jako 27

28 transparentní trh, se stále nedaří bytovou otázku řešit. Úplné vyřešení však nemůže být prvořadým cílem státní bytové politiky, neboť masivní státní podpora bytové politiky a omezení státních dotací do oblasti bydlení jsou již nenávratně pryč. Uspokojování bytových potřeb je již záležitostí každého jedince Vznik stavebního spoření Ve snaze státu podporovat formou přímého příspěvku pořízení vlastního bydlení, byl v platné legislativě již v roce 1993 ustanoven institut stavebního spoření. Ještě v roce 1993 vznikly 4 specializované bankovní ústavy (stavební spořitelny) s cílem přijímat vklady, poskytovat úvěry a účastníkům ještě vyplácet definovaný příspěvek poskytovaný státem. V roce 1994 pak přibyly na českém trhu ještě další 2 stavební spořitelny. Inspiraci našel tento produkt v sousedních zemích v Německu a Rakousku, kde je zcela běžnou součástí finančního portfolia obyvatel. Definovaný státní příspěvek ve srovnání s vyspělými zeměmi, kde je stavební spoření provozováno podstatně delší dobu a má v těchto zemích položené historické základy, byl od počátku na vysoké úrovni. Dle 21 Současná legislativní úprava stavebního spoření navíc neumožňuje v případě rozhodnutí o změně parametrů poskytované státní podpory dosáhnout významných úspor pro veřejné finance v krátkém horizontu. Výše příspěvku v ČR zdaleka přesahovala výši příspěvku vyspělých ekonomických systémů jakými jsou Rakousko a Německo. Pro tyto své vlastnosti bylo od počátku stavební spoření využíváno převážně jako depozitní produkt s velmi dobrým zhodnocením a zalíbení našlo u široké veřejnosti. Princip stavebního spoření spočívá ve vytvoření společného fondu prostředků z přijatých vkladů a poskytování úvěrů omezenému počtu účastníků, kteří již splnili podmínky pro poskytnutí úvěru.. Tato transformace svěřených prostředků do dlouhodobých úvěrů s únosnou úrokovou sazbou je regulována výší úrokového rozpětí, stanoveného zákonem o stavebním spoření na 3 procentní body ( 5, odst. 6). Stavební spořitelny požívají zvláštní výhody v celém bankovním systému. Jde o banky s přesně vymezeným předmětem podnikání a speciálními programy pro své účastníky. Zdroje získávají výhradně od svých klientů, mohou si však opatřovat dodatečné zdroje např. půjčkami na mezibankovním trhu depozit nebo prostřednictvím emise dluhopisů s maximální splatností 10 let. 21 Zpráva o finanční stabilitě 2007 [online].praha: Česká národní banka, 2007 [citováno ]. Dostupné z URL < 28

29 Legislativní vymezení tohoto produktu (zák. č. 96/1993 Sb.) prakticky rozdělilo samotné účastníky do dvou základních skupin. První skupinu tvořili účastníci, kteří nemají ekonomický zájem o poskytovaný úvěr se zvýhodněnou úrokovou sazbou a využívají tento produkt jako obdobu termínovaných depozitních produktů. Tyto účastníky označují stavební spořitelny jako tzv. přátelské klienty. Naopak druhou skupinou účastníků jsou potenciální zájemci o úvěr ze stavebního spoření se všemi výhodami. Tato skupina také spoří a ještě má budoucí záměr uspokojovat své bytové potřeby díky možnosti získat takto zvýhodněný úvěr. Obě dvě zájmové skupiny se nacházejí v komplementárním vztahu k sobě navzájem, neboť přinášejí potřebné zdroje stavebním spořitelnám a umožnují tak akumulaci získávaných zdrojů k poskytování nízkoúročených úvěrů. Výše úrokových sazeb jak z přijatých vkladů, tak z poskytnutých úvěrů je předem známa, je obsahem smluvních ustanovení mezi klientem a stavební spořitelnou. Součástí zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření je ustanovení, které předepisuje stavebním spořitelnám povinnost vypracovat a vhodným způsobem uveřejňovat Všeobecné obchodní podmínky, které schvaluje ministerstvo financí. Tyto podmínky se stávají nedílnou součástí smlouvy o stavebním spoření uzavřené mezi klientem a stavební spořitelnou Vznik stavebních spořitelen Počáteční prudký rozvoj bankovnictví v oblasti stavebního spoření lze připsat skutečnosti, že šlo o produkt zcela nový, neznámý, s relativně vysokým nominálním zhodnocením úspor díky poskytovanému příspěvku státní podpory. Příspěvek je poskytován ze státního rozpočtu pouze při splnění předpokladů pro nárok na tento příspěvek. Stavební spořitelny působící v ČR od roku 1993 Českomoravská stavební spořitelna a.s. Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky (dnes Modrá pyramida) Raiffeisen stavební spořitelna Wuestenrot stavební spořitelna od roku 1994 Hypo stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny 29

30 Míra iflace v % Státní podpora však není dosud jedinou výhodou pro účastníky. Za další podstatnou výhodu stavebního spoření lze jednoznačně považovat fiskální úlevu ve formě osvobození úroků z vkladů a úroků ze státní podpory od daně z příjmů fyzických osob (viz ustanovení par. 17 zákona o stavebním spoření). I přes nesporné výhody stavebního spoření státní podporu a fiskální úlevu je nutné brát v potaz vývoj makroekonomických veličin především vývoj inflace. Graf č. 1 Míra inflace v letech Míra inflace v letech (meziroční) 60 56, ,8 9,7 11,1 10 9,1 8,8 8,5 10,7 3,9 4,7 1,4 2,1 1,8 2,8 0, Rok Zdroj: vlastní úprava Jestliže účastník hypoteticky uzavřel smlouvu o stavebním spoření v prosinci roku 1993 a zavázal se k měsíčnímu vkladu ve výši 1500,- (optimální částka z hlediska dosahování nejvyššího zhodnocení vložených prostředků), tak po 5-ti leté vázací době v prosinci 1998 době činil jeho vklad Kč. Výsledná vnitřní míra výnosnosti činila po 5 letech 11%. V tomto případě výnos investice převyšoval míru inflace, ovšem jen o několik desetin procentního bodu. Smlouvy uzavřené až do byly jednoznačně výhodnější než smlouvy uzavřené až po tomto datu. Toto datum se stalo v historii stavebního spoření skutečným milníkem, o čemž dále svědčí rekordní počet uzavřených a prolongovaných smluv. Jako hlavní důvod výhodnosti smluv byla spatřována jednak 30

31 Počet nových smluv výše státní podpory, dále úrokové sazby z vkladů ze stavebního spoření a konečně možnost získat tzv. úrokové zvýhodnění 22. S rostoucím počtem smluv a vývojem ostatních ekonomických veličin začaly stavební spořitelny přehodnocovat úrokovou politiku a stát formou legislativní úpravy stanovil nové podmínky stavebního spoření. Tím došlo po roce 2003 k prudkému poklesu počtu nově uzavřených smluv. Graf č. 2 Vývoj počtu nově uzavřených smluv Vývoj počtu nových smluv v jednotlivých letech Rok Zdroj: poreni/090224_stav_sporeni_2008_01.pdf; vlastní úprava Na vývoji počtu smluv se odráží i ta skutečnost, že první čtyři stavební spořitelny vznikly v druhé polovině roku 1993 a další dvě spořitelny až v roce Prudký růst počtu nově uzavřených smluv od roku 1999 lze zdůvodnit především poklesem tržních úrokových sazeb od roku 1998 a také poklesem míry inflace v roce Historicky nejvyššího počtu uzavřených smluv bylo dosaženo v posledních měsících roku Zde hrály velmi důležitou roli zamýšlené legislativní změny, které vstoupily v platnost od Následný prudký pokles způsobený novou právní úpravou je patrný z grafu. Další vývoj počtu nových smluv prakticky odpovídá období Úrokové zvýhodnění, bonus, prémie je forma odměny klientům, kteří nedisponovali s vkladem po stanovenou dobu a nečerpali úvěr ze stavebního spoření. 31

32 Výše zůstatků ke konci období Částka v tis. Kč Zatímco počet nově uzavřených smluv permanentně rostl od počátku vzniku totoho produktu až do roku 2003, tak průměrná výše cílové částky nových smluv byla v letech téměř neměnná. Podstatný nárůst přinesly nově uzavřené smlouvy až v roce 2003, kdy činila prům. cílová částka 200,5 tis. Kč a v roce 2007 již 284,9 tis. Kč. Graf č. 3 Vývoj průměrné cílové částky nových smluv Vývoj průměrné cílové částky nových smluv , ,2 145,3 144,2 139,4 136,9 146,7 200,5 222,8 227,9 235, Rok Zdroj: poreni/090224_stav_sporeni_2008_01.pdf; vlastní úprava Graf č. 4 Celkové úspory v jednotlivých letech (údaje v mld. Kč) Celkové úspory v jednotlivých letech ,552 81,731 93, ,4 133, , , , , ,88 328, Rok Zdroj: poreni/090224_stav_sporeni_2008_01.pdf; vlastní úprava 32

33 Od vzniku prvních čtyř stavebních spořitelen činily úrokové sazby z přijatých vkladů 3% p.a. a úrokové sazby z poskytnutých úvěrů 6% p.a.. I přes vysoké tržní úrokové sazby v 90. letech 20. století, které pro investorova znamenaly alternativní alokaci finančních prostředků, bylo stavební spoření využíváno klienty jako téměř bezrizikový instrument. Stavební spořitelny získávaly od účastníků stále větší objemy vkladů a tím docházelo také k větší úvěrové činnosti. V důsledků snížení úrokových sazeb z vkladů po roce 2002, při zachování zákonného úrokového rozpětí, bylo dosaženo výhodnějších úrokových sazeb z úvěrů, což pro žadatele o úvěr představovalo celkové snížení nákladů na úvěr. Převážnou část čerpaných úvěrů tvořily úvěry překlenovací (poskytované od druhé poloviny roku 1995). Pro srovnání je v následujícím grafu zobrazen vývoj 1Y-Pribor z období , sazby pražského mezibankovního trhu. Graf č. 5 Vývoj sazby PRIBOR (měsíční průměr) Zdroj: t=2&p_od=199301&p_do=200801&p_period=1&p_des=50&p_format=4&p_decsep=,&p_lang=cs; vlastní úprava. 33