dostáváte do rukou materiál, který jsem nechal zpracoval pro Vás, naše klienty - realitní kanceláře a samostatně podnikající realitní makléře.

Transkript

1 EBOOK NOZ A NEMOVITOSTI V REALITNÍ PRAXI JASNĚ, PŘEHLEDNĚ A SROZUMITELNĚ PRAKTICKÝ PRŮVODCE REALITNÍMI PARAGRAFY A NOVÝM OBČANSKÝM ZÁKONÍKEM GAUDENS Copyright - TRADICE Gaudens OD s.r.o. ROKU 1996 V OBLASTI - KURZŮ 1 - A PORADENSTVÍ PRO REALITNÍ KANCELÁŘE

2 Dobrý den, dostáváte do rukou materiál, který jsem nechal zpracoval pro Vás, naše klienty - realitní kanceláře a samostatně podnikající realitní makléře. Základním zadáním bylo, aby byl k dispozici ucelený materiál, který by sloužil k orientaci v NOZu z pohledu nemovitostí a který byste tak mohli využívat při zaškolení nových makléřů. V celkovém rozsahu 196 zde tedy naleznete jasně, přehledně a srozumitelně to podstatné týkající se nového občanského zákoníku (zák.č. 89/2012 Sb.) a nemovitostí ve vztahu k realitní činnosti. Tyto materiály jsou určené pro neprávníky a mají realitním makléřům umožnit orientaci v této tématice. Nemohou ovšem postihnout veškeré potřebné okruhy znalosti zprostředkovatelů, tak i specifika konkrétních obchodních případů. Pro hladký průběh, maximální jistotu správného postupu a dokonalé zajištění realizovaných transakcí, je proto vždy záhodno využít služeb advokátní kanceláře. Budu rád, pokud i Vašemu realitnímu podnikání bude tento materiál přínosem. A pokud Vás při čtení něco napadne (pracovního) nebo pokud byste potřebovali probrat nějaké Vaše konkrétní témata, napište mi na info@gaudens.cz nebo mi zavolejte na ; třeba to společně vyřešíme. S úctou a ať se daří... Petr Pavlíček Copyright Gaudens s.r.o

3 Nové zákony - zákon č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník (dále jako nový občanský zákoník nebo NOZ ) - zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) - dále jen jako zákon o obchodních korporacích nebo ZOK - účinnost Zrušené zákony - zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník - zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník - zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor - a další Nový občanský zákoník zrušil tzv. dvojkolejnost úpravy, když sjednocuje úpravu doposud platného občanského zákoníku a obchodního zákoníku v jednu. Do budoucna tedy nebude možné aplikovat různé režimy pro smlouvy uzavřené mezi občany a smlouvy uzavřené mezi podnikali. Copyright Gaudens s.r.o

4 Věcná práva V případě vlastnického práva a většiny věcných práv vůbec platí jako výchozí pravidlo toto: od účinnosti NOZ se právní poměry týkající se věcných práv posuzují podle nové úpravy. Co se ale týče jejich vzniku, jakož i práv a povinností z nich vzniklých přede dnem nabytí účinnosti NOZ, ty se posuzují podle dříve platných právních předpisů. Závazky Pro smlouvu a závazek z ní vzniklý platí základní pravidlo: použije se pro ně právo, které bylo platné a účinné v době, kdy byla smlouva uzavřena. To však nebrání stranám, aby svá práva a povinnosti podřídily NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti. Toto pravidlo se uplatní i pro zajištění závazku vzniklá přede dnem nabytí účinnosti NOZ, a to i tehdy, pokud byla zřízena jako práva věcná. Copyright Gaudens s.r.o

5 Superficies solo cedit Nový občanský zákoník (znovu) zavedl zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě), která ve svém důsledku znamená, že stavba je chápána pouze jako součást pozemku, nikoli jako samostatná věc. NOZ tady chápe jako součást pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Přechodná ustanovení - jeden vlastník (stejný vlastník stavby i pozemku) stavba přestane existovat jako věc v právním slova smyslu a stane se součástí pozemku - dva vlastníci (odlišný vlastník stavby a pozemku) vzniká vzájemné zákonné předkupní právo Copyright Gaudens s.r.o

6 Katastr nemovitostí Nový občanský zákoník sleduje zásadu materiální publicity, což je vyjádřeno zásadou, že neznalost zapsaných údajů nikoho neomlouvá. Nejde přitom jen o zápis věcného práva, ale i o poznámky, které činí zapsané právo sporným nebo nejistým, poznámky pořadí nebo přednosti atd. Vyvratitelnými domněnkami je stanovena existence zapsaného práva a neexistence práva, které bylo z veřejného seznamu vymazáno. Zároveň také každému, kdo jedná v dobré víře v údaje takto zapsané, musí být poskytnuta vyšší míra ochrany. Nový občanský zákoník tak poskytuje zvýšenou ochranu jednak aktuálnímu vlastníkovi nemovité věci, jednak jejímu nabyvateli, který jedná v dobré víře. Ten, kdo za úplatu získá nemovitost od někoho, kdo je zapsaný jako vlastník v katastru nemovitostí, stane se vlastníkem, i když je záznam v katastru nemovitostí nesprávný. NOZ poskytl vlastníkům lhůtu jednoho roku, aby uvedli všechny své zápisy v katastru nemovitostí do souladu se skutečným stavem. Teprve po uplynutí lhůty jednoho roku od účinnosti NOZ začala platit fikce správnosti údajů zapsaných do katastru nemovitostí a s tím i předpokládaná dobrá víra v jejich zápis. Copyright Gaudens s.r.o

7 Spoluvlastnictví Po uplynutí lhůty jednoho roku od účinnosti nového občanského zákoníku zanikla až na drobné výjimky všechna zákonná předkupní práva spoluvlastníků. Tomuto následku je možno se vyhnout pouze zřízením předkupního práva smluvně. Zástavní právo NOZ přinesl nové způsoby výkonu zástavního práva, které věřiteli poskytují širší oprávnění. Jedná se o ponechání si zástavní věci (tzv. propadná zástava) a o prodej tzv. z volné ruky (tedy mimo veřejnou dražbu). Nabytí vlastnického práva od neoprávněného Aby mohlo dojít k nabytí vlastnického práva od neoprávněného, musí být splněny tři podmínky: a) nabyvatel musí být v dobré víře, b) převáděná věc nesmí být zapsána ve veřejném seznamu a c) musí se jednat o jeden z následujících případů převodu: a) ve veřejné dražbě, b) od podnikatele při jeho podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku, c) za úplatu od někoho, komu vlastník věc svěřil, d) od neoprávněného dědice, jemuž bylo nabytí dědictví potvrzeno, e) při obchodu s investičním nástrojem, cenným papírem nebo listinou vystavenými na doručitele, nebo f) při obchodu na komoditní burze. Copyright Gaudens s.r.o

8 Nepodstatné odchýlení se od nabídky na uzavření smlouvy = přijetí nabídky V případech nepodstatného se odchýlení od nabídky na uzavření smlouvy, považuje NOZ smlouvu za uzavřenou. Toto je zcela odlišná úprava oproti doposud platnému občanskému zákoníku, který by toto odchýlení považoval za nabídku novou. Tyto situace je však možno předem vyloučit v nabídce, popř. uzavření smlouvy následně bezodkladně odmítnout. Obecně je smlouvám přiznáván princip bezformálnosti, každý si může ke svému právnímu jednání zvolit libovolnou formu, ledaže je v této svobodě omezen zákonem nebo ujednáním s druhou stranou. Je pouze na stranách smlouvy, zda se rozhodnou její obsah stvrdit písemnou formou. Obchodní potvrzovací dopis NOZ přiznává zvláštní význam potvrzení označovanému jako obchodní potvrzovací dopis. Uzavřou-li podnikatelé v jiné než písemné formě smlouvu a potvrdí-li jeden z nich druhému obsah uzavřené smlouvy v písemné formě, nastupuje právní domněnka, že smlouva je uzavřena s obsahem uvedeným v potvrzení. To má ale platit jen v případech, kdy je obsah ústně uzavřené smlouvy zachycen věrně, nebo obsahuje-li potvrzení pouze nepodstatné odchylky a druhá strana proti těmto odchylkám nic nenamítá Copyright Gaudens s.r.o

9 Z tohoto důvodu musí být do budoucna kladen velký význam na případné dokumenty doručované podnikatelům, aby se jim v případě bezodkladného odmítnutí obsahu takového potvrzovacího dopisu nestalo, že uzavřou smlouvu s obsahem, se kterým nesouhlasili. Obchodní podmínky Občanský zákoník také nově upravil obchodní podmínky v občanskoprávních vztazích. Část obsahu smlouvy lze určit odkazem na obchodní podmínky, které navrhovatel připojí k nabídce nebo které jsou stranám známy. Ujednání ve smlouvě mají před obchodními podmínkami vždy přednost. Ustanovení obchodních podmínek, které druhá strana nemohla rozumně očekávat, je neúčinné, nepřijala-li je tato strana výslovně. Zda se jedná o takové ustanovení, se posoudí nejen vzhledem k jeho obsahu, ale i ke způsobu jeho vyjádření. Strana může obchodní podmínky v přiměřeném rozsahu změnit. Ujednání je platné, pokud bylo předem alespoň ujednáno, jak se změna druhé straně oznámí a pokud se této straně založí právo změny odmítnout a závazek z tohoto důvodu vypovědět ve výpovědní době dostatečné k obstarání obdobných plnění od jiného dodavatele. Copyright Gaudens s.r.o

10 Základní pojmy v NOZ V souvislosti s NOZ byla zavedena řada pojmů nových a dříve již zavedené pojmy byly nově definovány. Věci a jejich třídění Věcí v právním smyslu se rozumí vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Je nutné zdůraznit, že tato definice pojednává o věci v právním slova smyslu, a nelze ji proto ztotožňovat s obecným (reálným) chápáním věci jako předmětu hmotného. NOZ tak nově zavádí široké pojetí věci, čemuž odpovídá i základní rozdělení věcí na věci hmotné a nehmotné. Jedná se o výraznou změnu oproti současnému pojetí, kdy starý občanský zákoník rezervoval pojem věc pouze pro předmět hmotný (ustanovení 118 starého OZ). Hmotnou věcí je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu (např. židle). Nehmotné věci jsou pak práva, jejichž povaha to připouští (např. právo stavby), a jiné věci bez hmotné podstaty (např. obchodní tajemství). Nemovité věci definuje NOZ jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věcí nemovitou. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Copyright Gaudens s.r.o

11 Zásada superficies solo cedit součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Dle NOZ se tak stavba, pokud se nejedná o stavbu dočasnou, (znovu) stává součástí pozemku. Jen pro úplnost na tomto místě ještě doplníme, že inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, se za součást pozemku nepovažují. S účinností NOZ od tak v podstatě nastaly dvě základní situace: a) jeden vlastník Jedná se o jednodušší případ, kdy je osoba vlastníka pozemku i stavby na něm postavené totožná. Účinností NOZ přestane stavba existovat jako samostatná věc v právním slova smyslu a stane se součástí pozemku, přičemž tato změna se samozřejmě projeví i v katastru nemovitostí. b) dva vlastníci Na rozdíl od prvního případu je vlastník stavby a pozemku osobou odlišnou. Účinností NOZ pro tyto osoby vznikne vzájemné zákonné předkupní právo, a to jako právo věcné, ke stavbě a k pozemku. Vlastník pozemku či stavby tedy bude mít zákonnou povinnost při prodeji nabídnout pozemek či stavbu ke koupi oprávněnému z předkupního práva. Copyright Gaudens s.r.o

12 V případě, že dojde k využití předkupního práva (ať již ze strany vlastníka pozemku či stavby) a osoba vlastníka stavby a pozemku splyne v jednu, nastane postup předpokládaný - stavba přestane existovat jako samostatná věc v právním slova smyslu a stane se součástí pozemku. Pokud nebude předkupní právo využito a dojde k prodeji, zůstane předkupní právo zachováno vůči novému vlastníku stavby či pozemku. V podstatě tedy platí, že do doby než dojde k využití předkupního práva, budou vztahy mezi oběma vlastníky koexistovat jako doposud. NOZ také (znovu) zavádí institut práva stavby, který by měl jednak usnadnit zavedení zásady superficies solo cedit a jednak zmírnit její důsledky. Podstata spočívá v tom, že stavebník, tedy oprávněný z práva stavby, má právo mít na cizím pozemku stavbu (netýká se již existujících staveb, které vlastní vlastník odlišný od vlastníka pozemku, ale zejména výstavby staveb nových). Vzhledem k tomu, že právo stavby je právem věcným, pojednáváme o něm dále Pozemek, parcela, stavba a budova Definováno v novém katastrálním zákoně. Dle katastrálního zákona rozumíme pozemkem část zemského povrchu, která je oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území. Parcelu pak definuje jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. A budovou tento zákon rozumí nadzemní stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Copyright Gaudens s.r.o

13 Stavba Vzhledem k tomu, že NOZ definici pojmu stavba neobsahuje, nabízí se možnost využití definice, kterou obsahuje zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen stavební zákon ), který stanoví, že: stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Vzhledem k tomu, že NOZ považuje stavbu za součást pozemku, není možno o ní uvažovat jako o samostatné věci, a proto podle NOZ stavba není nemovitostí (Zásada superficies solo cedit). Jednotka, byt a nebytový prostor Důležitým pojmem v NOZ je jednotka. Dle ustanovení 1159 NOZ jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Na rozdíl od stavby je dle NOZ jednotka věcí nemovitou. Definice bytu nalezneme v ustanovení 2236 odst. 1 NOZ. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Byt musí být pro bydlení vhodný a zdravotně způsobilý. Zároveň platí, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemce. Copyright Gaudens s.r.o

14 Na tomto místě je vhodné srovnání s úpravou starou, kdy zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o vlastnictví bytů ), definoval byt jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (a naopak pro nebytový prostor). Je zřejmé, že základ definice se ani po účinnosti NOZ nezmění. Absolutní a relativní neplatnost Absolutní neplatnost nastává přímo ze zákona (není tedy třeba učinit jakýkoli úkon k založení neplatnosti). Pokud je na základě neplatného právního úkonu poskytnuto plnění, jedná se o bezdůvodné obohacení. Právo dovolat se absolutní neplatnosti se nepromlčuje a soudy k ní přihlíží z úřední povinnosti (tedy není třeba ji namítat). Naproti tomu relativně neplatný právní úkon se považuje za platný, dokud se neplatnosti strana nedovolá. Právo dovolat se relativní neplatnosti se promlčuje ve tříleté promlčecí lhůtě a soudy k ní přihlížejí pouze k námitce účastníka. Je zřejmé, že tedy může nastat situace, kdy relativně neplatný úkon zůstane platným po celou dobu své účinnosti, zejména pokud již marně uběhla tříletá promlčecí lhůta. NOZ na rozdíl od starého OZ upřednostňuje neplatnost relativní před neplatností absolutní a výslovně obsahuje zásadu, že na právní jednání je třeba hledět spíše jako na platné než jako na neplatné. Copyright Gaudens s.r.o

15 Věcná práva Věcná práva nejsou v zákoně definována přímo, NOZ však obsahuje obecná ustanovení, ze kterých vyvodíme některé společné znaky: a) jsou to práva absolutní, z čehož vyplývají tři jejich základní vlastnosti: - působí vůči všem (chování ostatních spočívá v nekonání, resp. nerušení práva oprávněného, nikoli konání, jak je tomu zpravidla u závazkového práva - např. u kupní smlouvy), - jedná se v zásadě o úpravu kogentní, - numerus clausus (existuje omezený počet absolutních, resp. věcných práv; jsou jimi pouze ta, které tak zákon označí), b) předmětem práva jsou věci hmotné i nehmotné. Pro rozdělení věcných práv vyjdeme ze systematiky, kterou nabízí NOZ: a) držba, b) vlastnictví, c) spoluvlastnictví (spolu s úpravou bytového spoluvlastnictví), d) věcná práva k věci cizí (právo stavby, zástavní právo, zadržovací právo a věcná břemena) a e) předkupní právo má zvláštní povahu, může existovat jako právo obligační (závazkové), ale i jako právo věcné. Copyright Gaudens s.r.o

16 Držba Držbou zpravidla rozumíme jedno z oprávnění vlastníka oprávnění věc držet. Držba může existovat i odděleně, resp. nezávisle na vlastníkovi. Dle NOZ je držitelem ten, kdo vykonává právo pro sebe. Držet lze práva, která lze převést a která připouští trvalý nebo opětovný výkon (například je možno držet právo odpovídají věcnému břemeni či právo vlastnické, nikoli však práva osobní, jako je právo na jméno). Poctivý držitel má v zásadě stejná práva jako vlastník. Pro poctivou držbu je nutno splnit dvě základní podmínky: a) držitel věc drží (má ji u sebe, ve své moci, fakticky s ní nakládá) a b) je se zřetelem ke všem okolnostem vždy v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří. Naopak nepoctivým držitelem je například zloděj. Vzhledem k tomu, že nikdo nemůže mít prospěch z vlastního nezákonného jednání, jedná se o držbu nepoctivou a zloděj se tak nikdy vlastníkem nestane. V pochybnostech se však má za to, že držba je poctivá. Copyright Gaudens s.r.o

17 Vlastnictví Vlastnictví chápeme zpravidla jako soubor oprávnění předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a jinak s ním nakládat. Všichni vlastníci mají stejná práva a poskytuje se jim stejná ochrana. Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje. NOZ dále poměrně detailně a kazuisticky upravuje otázky týkající se imisí obtěžujících vlastníka sousedního pozemku (ustanovení 1013), plodů spadlých na sousední pozemek, přesahujících větví, odtékající vody, povinnosti udržovat stavbu, pokud ohrožuje pozemek sousední, a další otázky týkající se sousedských vztahů (ustanovení 1016 až 1023). Rozhrady - ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé hranice sousedních pozemků. O těch NOZ stanoví, že jsou společné, a mohou je tedy užívat, a mají povinnost je udržovat, oba sousedé. Nový občanský zákoník výslovně upravuje tzv. nezbytnou cestu, kterou je možno zřídit k nemovitosti, ke které není přístup z veřejné cesty. Pokud se na tomto nedohodnou sousedé, může ji zřídit v nezbytném rozsahu za náhradu soud. Copyright Gaudens s.r.o

18 Vyvlastnění Tento institut NOZ nikterak nepozměnil, ani nezrušil doposud platný zvláštní zákon č. 184/2006 Sb., zákon o vyvlastnění, ve znění pozdějších předpisů. Vyvlastnění je možné pouze, pokud neexistuje jiná varianta řešení, děje se tak ve stavu nouze nebo ve veřejném zájmu, vlastnické právo lze omezit pouze v nezbytné míře, vždy na základě zákona a jedině za náhradu (primárně v penězích, ale je možno dohodnout i jiný způsob). Nabývání vlastnictví Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí, resp. k okamžiku podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Převádí-li se na základě smlouvy nemovitá věc, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnictví okamžikem účinnosti této smlouvy. Vlastnictví věci lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím orgánu veřejné moci nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. Nabývá-li se vlastnictví rozhodnutím orgánu veřejné moci, nabývá se vlastnictví dnem v něm určeným, a není-li určen, dnem právní moci rozhodnutí. Jistě významným způsobem nabytí vlastnictví je stavba (jakožto umělý přírůstek). Vzhledem k tomu, že stavba je součástí pozemku (zásada superficies solo cedit), stane se také vše, co během výstavby přiroste, okamžitě součástí pozemku Copyright Gaudens s.r.o

19 Nový občanský zákoník rovněž detailně upravuje důsledky neoprávněných činů v souvislosti se stavbou na pozemku. V podstatě mohou nastat tři situace: a) stavba na vlastním pozemku, ale za použití cizího materiálu - stavba se stane součástí pozemku, ale vlastník pozemku se musí vypořádat s majitelem materiálu, b) neoprávněně zřízená stavba na cizím pozemku - vlastník pozemku se buďto bude domáhat odstranění stavby, anebo stavba připadne jemu (jakožto součást pozemku) a on se bude muset vypořádat s tím, kdo ji zřídil, a c) tzv. přestavek - jedná se o případ, kdy stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí zasahuje na malou část pozemku cizího - v takovém případě zřizovatel stavby nahradí vlastníku cizího pozemku obvyklou cenu za onu malou část pozemku (samozřejmě jen v případě, že zřizovatel při stavbě jednal v dobré víře). Specifickým případem je pak situace, kdy vlastník pozemku ví o tom, že na jeho pozemku je stavěna neoprávněná stavba, ale stavbu bez zbytečného odkladu, jakmile se o ní dozví, nezakáže. Pro tento případ stanoví NOZ poměrně radikální řešení - vlastník pozemku je povinen zřizovateli stavby pozemek převést za obvyklou cenu (opět je zde však nezbytnou podmínkou dobrá víra zřizovatele stavby). Na druhou stranu i vlastník pozemku má právo po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu. Copyright Gaudens s.r.o

20 Dosti výrazným způsobem modifikuje NOZ další způsob nabytí vlastnictví, kterým je vydržení. Podle NOZ existují dva druhy vydržení: a) na základě držby poctivé - poctivý držitel se stává vlastníkem nemovité věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu deseti let, a b) tzv. mimořádné vydržení - jedná se o vydržení pouze na základě faktického držení věci, přičemž se již nepřihlíží k tomu, zda je držba poctivá. Pro tento způsob vydržení se uplatní lhůty dvojnásobné oproti bodu a). Na základě mimořádného vydržení tak bude možno vydržet např. i nemovitosti, které jsou zapsané v katastru nemovitostí, u kterých by držba poctivá nepřicházela v úvahu vzhledem k tomu, že držitel nemůže být v dobré víře, že mu nemovitost patří, s ohledem na veřejný princip katastru nemovitostí. Vydržení samozřejmě nepřichází v úvahu v případě tzv. držby nepravé, tedy pokud se držitel zmocnil věci např. nezákonným jednáním. V takovém případě vydržení nenastane nikdy. Do doby nutné pro vydržení se započte i doba, po kterou měl věc v poctivé držbě právní předchůdce (např. zůstavitel). Vydržecí doba naopak neběží vůbec mezi manželi, dokud manželství trvá, což platí obdobně i pro osoby žijící ve společné domácnosti. Copyright Gaudens s.r.o

21 Spoluvlastnictví a společné jmění manželů O spoluvlastnictví se jedná tehdy, pokud je věc vlastněna více osobami, přičemž se nejedná o manžele. Mluvíme o tzv. ideálním spoluvlastnictví - žádný ze spoluvlastníků nevlastní konkrétní (reálnou) část věci (např. jedno patro budovy), ale společná věc jako celek náleží každému spoluvlastníku. Každému spoluvlastníku tedy přísluší určitý ideální podíl na společné věci (např. 1/3 budovy), který vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastník podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci. Velikost podílu vyplývá z právní skutečnosti, na jejímž základě vzniklo spoluvlastnictví nebo účast ve spoluvlastnictví. Pokud z této skutečnosti nevyplývá jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků na věci stejné. Správa společné věci Všichni spoluvlastníci jsou oprávněni rozhodovat o správě společné věci, přičemž z právních jednání jsou oprávněni i povinni společně a nerozdílně. Rozhodování o nakládání s věcí: a) správa podílu Pokud rozhodnutí o nakládání s věcí nepřesahuje podíl spoluvlastníka, rozhoduje o něm spoluvlastník samostatně Copyright Gaudens s.r.o

22 b) běžná správa společné věci V případech běžné správy společné věci se uplatní většinové rozhodování (podle velikosti podílů). Takové rozhodnutí má právní účinky vůči všem spoluvlastníkům (i těm, kteří nesouhlasili s rozhodnutím) za předpokladu, že byli všichni vyrozuměni o potřebě o věci rozhodnout. Pokud však tato podmínka dodržena nebyla, může spoluvlastník, který nebyl vyrozuměn, do 30 dnů ode dne, kdy se o tomto nakládání s věcí dozví, navrhnout soudu, aby určil, že toto rozhodnutí vůči němu nemá žádné právní účinky. c) rozhodnutí o významné záležitosti K přijmutí rozhodnutí, které se týká významné záležitosti (např. podstatné zlepšení společné věci, změna účelu) je zapotřebí získat alespoň dvoutřetinovou většinu hlasů. Pokud není této většiny dosaženo, popř. přehlasovaný vlastník s rozhodnutím nesouhlasí, může do 30 dnů od přijetí tohoto rozhodnutí navrhnout soudu, aby o této záležitosti rozhodl. d) zatížení společné věci nebo omezení práv spoluvlastníků na více než 10 let Pokud se jedná o rozhodnutí, kterým má být věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a o rozhodnutí, kterým dojde k omezení práva spoluvlastníků na více než deset let, je třeba získat souhlas všech spoluvlastníků. e) zřízení zástavního práva k zajištění pohledávky při zlepšení / obnově věci Jedná se o speciální případ, který NOZ vyčleňuje z kategorie pod bodem d) a stanovuje pro něj mírnější podmínky. Pro tento způsob zatížení se tak vyžaduje pouze dvoutřetinová většina hlasů. Copyright Gaudens s.r.o

23 NOZ také výslovně zakotvuje možnost spoluvlastníků ustanovit osobu správce, která bude společnou věc spravovat. Správcem může být zvolen některý ze spoluvlastníků, ale i jiná osoba. O volbě správce rozhodují spoluvlastníci jako o běžné správě (viz bod b) výše). Spoluvlastníci se také o správě společné věci mohou dohodnout odlišně od zákona. Pokud by se však jednalo o nemovitou věc, je třeba k takové dohodě notářský zápis (ten se zakládá do sbírky listin u příslušného katastrálního úřadu). Převod podílu Zejména úprava převodu podílu na společné věci doznává vlivem nového občanského zákoníku významných změn ve své úpravě. Zákonná předkupní práva spoluvlastníků, která vznikla před účinností nového občanského zákoníku, zaniknou do jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ. Nový občanský zákoník totiž s institutem zákonného předkupního práva pro spoluvlastníky nepočítá. To však samozřejmě nebrání spoluvlastníkům si předkupní právo dohodnout smluvně. Pro určité situace však NOZ stanovuje výjimku, kdy přeci jen zákonné předkupní právo připouští. Jedná se o případy, kdy spoluvlastnictví vznikne způsobem, kdy spoluvlastníci nemohou od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti, tedy si nemohou ani na počátku sjednat předkupní právo (např. při dědění). Copyright Gaudens s.r.o

24 Předkupní právo však zaniká nejpozději šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Toto předkupní právo se však neuplatní, pokud je spoluvlastnický podíl převáděn jinému spoluvlastníkovi, manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (prarodič rodič vnuk). Na rozdíl od stávající judikatury se toto předkupní právo uplatní i v případě bezúplatných převodů (spoluvlastníci by museli podíl koupit za obvyklou cenu). Zrušení spoluvlastnictví Obecně lze říci, že spoluvlastnictví může zaniknout běžným způsobem jako vlastnictví, dohodou, rozhodnutím soudu. Pokud se spoluvlastníci dohodnou na zrušení spoluvlastnictví, musí se zároveň v rámci takové dohody dohodnout i na způsobu jeho vypořádání. V podstatě existují tři způsoby vypořádání: a) věc se reálně rozdělí Tato varianta samozřejmě přichází v úvahu pouze v případě věci reálně dělitelné (kterou může být například pozemek). b) věc se převede do vlastnictví jednoho či více spoluvlastníků Ten, komu je věc převedena do vlastnictví je samozřejmě povinen vyplatit ostatní spoluvlastníky. c) věc se prodá a výtěžek se rozdělí Tato varianta se užije v případech, kdy ani jeden ze spoluvlastníků nemá o společnou věc zájem. V této situaci pak mají spoluvlastníci dvě možnosti, a to prodat věc tzv. z volné ruky (běžný prodej) nebo ve veřejné dražbě. Copyright Gaudens s.r.o

25 V případě uzavření dohody o zrušení spoluvlastnictví si mohou spoluvlastníci libovolně zvolit způsob jeho vypořádání. Pokud o zrušení spoluvlastnictví rozhoduje soud, snaží se postupovat cestou nejmírnějšího řešení, tedy od varianty a) po variantu c), kterou využije až jako krajní řešení. V případě, že rozhoduje soud, je pro variantu c) možný pouze prodej ve veřejné dražbě, přičemž v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena pouze mezi spoluvlastníky. Pokud spoluvlastníci uzavírají dohodu o zrušení spoluvlastnictví k nemovitosti, musí být vždy písemná. Ať se spoluvlastnictví zruší a vypořádá dohodou či rozhodnutím soudu, nemůže toto být nikdy na újmu osobám, kterým příslušejí práva na nemovitosti váznoucí (např. zástavní právo). Mezi spoluvlastníky je také možno sjednat odklad zrušení spoluvlastnictví. Při sjednání tohoto institutu se spoluvlastníci dohodnou, že po dobu maximálně deseti let nebudou žádat zrušení spoluvlastnictví. Ujednání o odkladu zrušení spoluvlastnictví vyžaduje formu veřejné listiny (tedy notářského zápisu) a v případě, že se jedná o nemovitost, musí být tento odklad zapsán do katastru nemovitostí. Copyright Gaudens s.r.o

26 Přídatné spoluvlastnictví nový institut V přídatném spoluvlastnictví je taková věc (např. cesta), kterou vlastní více vlastníků věcí samostatných, které spolu tvoří funkční celek (např. lyžařský areál nebo zahrádkářskou kolonii). V případě nemovité věci se také přídatné spoluvlastnictví zapisuje do katastru nemovitostí. Podstatou pak je zásada, že věc v přídatném spoluvlastnictví nesmí být proti vůli některého spoluvlastníka odňata společnému účelu. Převádí-li se samostatná věc, převede se spolu s ní podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví (a naopak podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví nelze převést samostatně). Copyright Gaudens s.r.o

27 Společné jmění manželů Společné jmění manželů (dále jen SJM ) je základním institutem úpravy majetkových poměrů mezi manželi. SJM tvoří (až na výjimky) vše, co manželé nabyli, samostatně či společně, za trvání manželství. SJM je tvořeno jednak majetkem, ale i závazky. Výjimky tvoří majetek získaný dědictvím nebo darem, majetek nabytý jedním z manželů za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela a dále např. věci, které podle své povahy slouží osobní potřebě jen jednoho z manželů. Majetkem patřícím do SJM je zásadně všechen majetek, který byl pořízen za prostředky patřící (byť i jen částečně) do SJM. Logicky pak, pokud je například nemovitost koupena sice pouze jedním z manželů, ale za prostředky ze SJM, stává se tato nemovitost též součástí SJM. Smluvený režim SJM a režim založený rozhodnutím soudu Nový občanský zákoník však umožňuje manželům (či snoubencům) se od tohoto zákonného režimu SJM smluvně odchýlit, a to třemi způsoby: a) zúžením (popř. rozšířením) SJM, b) odložením vzniku SJM až ke dni zániku manželství a c) režimem oddělených jmění. Všechny tyto dohody vyžadují uzavření formou notářského zápisu. Účinnost těchto dohod nastává jejich uzavřením (popř. uzavřením manželství u snoubenců), s výjimkou smlouvy, jejímž předmětem je nemovitost zapsaná do katastru nemovitostí, v takovém případě nabývá smlouva účinnosti až vkladem do katastru nemovitostí. Copyright Gaudens s.r.o

28 Je-li pro to závažný důvod, je také možné SJM zrušit nebo zúžit rozhodnutím soudu na návrh některého z manželů. Typickým případem je situace, kdy se jeden z manželů stane neomezeně ručícím společníkem v obchodní společnosti. Nakládání s majetkem patřícím do SJM Obecně je možné říci, že majetek tvořící SJM užívají a udržují oba manželé společně a obvyklou správu může vykonávat každý z manželů samostatně. V případě ostatních (významnějších) záležitostí jednají manželé společně, popř. jeden se souhlasem druhého. Pokud však jeden z manželů jedná v těchto významnějších záležitostech bez souhlasu druhého, může se tento dovolat relativní neplatnosti takového jednání. Odmítá-li však manžel dát tento souhlas bez vážného důvodu a v rozporu se zájmem rodiny, či není-li schopen vůli projevit, může druhý manžel navrhnout, aby souhlas manžela nahradil soud. Pokud například manžel převádí nemovitost, která patří do SJM, potřebuje k takovému převodu souhlas manželky. Forma souhlasu není nikde stanovena, postačí tedy i ústní či konkludentní souhlas, dokonce i následný. Pokud jsou však jako převodci ve smlouvě označeni manželé oba, je nutné, aby listinu oba podepsali, jinak nemůže smlouva vůbec vzniknout. Copyright Gaudens s.r.o

29 Zánik SJM Jestliže je SJM zrušeno, zanikne či je zúženo, je třeba vypořádat doposud společný majetek a závazky. Dohoda o vypořádání SJM, jehož součástí jsou nemovitosti, musí mít písemnou formu. Nedohodnou-li se manželé na vypořádání, provede jej na návrh kteréhokoli z nich soud. Nedojde-li do tří let od zrušení, zániku či zúžení SJM k jeho vypořádání dohodou nebo nebyl-li do tří let od jeho zrušení, zániku či zúžení podán návrh na jeho vypořádání rozhodnutím soudu, uplatní se následující pravidlo: a) movité věci, které každý z nich užívá pro potřebu svou, své rodiny a domácnosti výlučně jako vlastník, připadnou tomuto manželovi; b) ostatní movité věci a nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví s tím, že podíly obou spoluvlastníků jsou stejné; totéž platí přiměřeně o ostatních majetkových právech, pohledávkách a závazcích manželům společných. Copyright Gaudens s.r.o

30 Věcná práva k věci cizí Nový občanský zákoník zná čtyři druhy věcných práv k věci cizí: a) právo stavby, b) věcná břemena, c) zástavní právo a d) právo zadržovací. Základní rozdíl mezi právy věcnými a právy obligačními spočívá v trvání práv a povinností při změně subjektů právního vztahu. Například právo spočívající v užívání cesty vedoucí přes cizí pozemek je možno sjednat buď obligačně, nebo jako věcné právo. Pokud bylo sjednáno obligačně, závazek trvá, dokud se nezmění jeden ze subjektů smlouvy (např. majitel pozemku zemře). V případě sjednání užívání cesty jako věcného práva (za předpokladu, že je toto právo vloženo do katastru nemovitostí) toto právo trvá nezávisle na změně subjektů právního vztahu, protože je spjato přímo s vlastnictvím určité věci, nikoli s oprávněným. Právo stavby NOZ také znovu zavádí institut práva stavby, jehož podstatou je právo stavebníka mít na cizím pozemku stavbu. NOZ výslovně stanoví, že právo stavby je věcí nemovitou, a jako takové se tedy zapisuje i do katastru nemovitostí. Právo stavby může být zřízeno jednak ke stavbě již existující, ale i ke stavbě, která teprve vznikne. Copyright Gaudens s.r.o

31 Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, popř. rozhodnutím orgánu veřejné moci. Vzniká však až zápisem do katastru nemovitostí. Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné, maximálně na 99 let, avšak dohodou stran je možno tuto lhůtu prodloužit, přičemž předpokládaný den zániku práva stavby musí být uveden v katastru nemovitostí. Právo stavby je možno sjednat bezúplatně nebo za úplatu v opětujících se dávkách jako tzv. stavební plat, v takovém případě má však již povahu reálného břemene. Stavebník má vůči stavbě stejná práva jako vlastník a vůči pozemku zatíženému právem stavby má stejná práva jako poživatel. Právo stavby je možno převést, zatížit i je umožněn jeho přechod na právní nástupce. Mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku existuje vzájemné zákonné předkupní právo (tedy platí, že stavebník má předkupní právo vůči pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo vůči stavbě). Při zániku práva stavby uplynutím doby dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu, která činí polovinu hodnoty v době zániku práva stavby. Jedná se však o dispozitivní ustanovení, tedy je umožněno, aby si vlastník pozemku a stavebník upravili poměry pro zánik práva stavby odlišně. Copyright Gaudens s.r.o

32 Věcná břemena Jak již bylo řečeno výše, věcná břemena jsou věcnými právy k věci cizí, která nehledě na převody věci povinného trvají. Jedná se o práva absolutní, která působí vůči všem, dokonce i proti vlastníku tzv. služebné nemovitosti. V případě, že by například vlastník domu bránil oprávněnému z věcného břemene v něm bydlet, jak pro něj toto právo vyplývá z věcného břemene, přísluší oprávněnému žaloba proti rušení výkonu jeho práva, a to i proti vlastníku nemovitosti. Dle NOZ se věcná břemena dělí na služebnosti a reálná břemena. Služebnosti spočívají v užívacím právu, které se vztahuje k určité věci a omezuje ve výkonu vlastnického práva jejího vlastníka, který musí ve prospěch jiného (oprávněného) něco trpět nebo se něčeho zdržet. Reálným břemenem může být zatížena nemovitost, přičemž vlastník nemovitosti je zavázán oprávněnému něco dávat nebo pro něj něco konat (např. pravidelně oprávněnému poskytovat ovoce ze svého sadu). V případě, že by nebylo toto právo plněno, konstruuje se nárok na peněžitou náhradu. Základním rozdílem mezi služebností a reálným břemenem je povaha povinností vlastníka zatížené věci, v případě služebností je vlastník povinen něco trpět, nekonat, kdežto v případě reálného břemene je od vlastníka vyžadováno jednání aktivní. Dalším rozdílem je pak doba trvání věcného břemene. Copyright Gaudens s.r.o

33 Přestože může být dohodnuto jinak, služebnosti se zpravidla zřizují na dobu neurčitou, kdežto u reálného břemene je předpokládána dočasnost. Pokud by však mělo být sjednáno reálné břemeno na dobu neurčitou, je možno jej sjednat pouze jako právo vykupitelné, a to za podmínek, které byly dohodnuty již při zřízení reálného břemene. Služebnosti dělíme dále na pozemkové a osobní. V případě pozemkové služebnosti je oprávněným vlastník nemovitosti (tzv. panující nemovitosti). Osobní služebnost se vztahuje vždy ke konkrétní osobě, nelze ji převést na jiného a smrtí této osoby služebnost zaniká. Vznik věcných břemen Věcná břemena vznikají: a) smlouvou, b) pořízením pro případ smrti, c) rozhodnutím příslušného orgánu, d) ze zákona nebo e) vydržením. Jestliže se zřizuje služebnost k věci zapsané do katastru nemovitostí, vzniká až dnem jejího zápisu do tohoto seznamu. Zánik věcných břemen Věcná břemena zanikají: a) rozhodnutím příslušného orgánu, b) ze zákona, c) v důsledku trvalých změn, které brání užívání věci, Copyright Gaudens s.r.o

34 d) zánikem služebné věci, e) smrtí / zánikem oprávněného (u osobních služebností), f) uplynutím doby, na kterou bylo věcné břemeno zřízeno, nebo g) dohodou. Následně se věcné břemeno vymaže z katastru nemovitostí. V případě zániku věcného břemene na základě dohody, zaniká věcné břemeno až výmazem z katastru nemovitostí, v ostatních případech zaniká již nastalou právní skutečností a výmaz z katastru nemovitostí má již jen deklaratorní význam. Copyright Gaudens s.r.o

35 Zástavní právo Zástavní právo zajišťuje vždy dluh i jeho příslušenství; je-li to zvlášť ujednáno, pak i smluvní pokutu. Zástavní právo se váže na předmět zástavního práva (zástavu), má akcesorickou povahu, tedy je nerozlučně spjato s existencí zajišťované pohledávky - pokud ta zanikne, zaniká i zástavní právo. Jestliže dojde k rozdělení zástavy, zatíží zástavní právo všechny nově vzniklé věci. Jestliže naopak dojde ke splynutí více věcí, zatíží zástavní právo nově vzniklou věc jako celek, avšak jen do výše hodnoty zástavy v době spojení. Vznik zástavního práva Zástavní právo může vzniknout na základě: a) smlouvy, b) rozhodnutí orgánu veřejné moci či c) ze zákona. Zástavní právo se zřizuje zpravidla zástavní smlouvou. Ve smlouvě strany ujednají: a) co je zástavou b) pro jakou pohledávku je zástavní právo zřízeno (s údaji mezi kým byla uzavřena, v jaké výši, z jakého právního důvodu a kdy vznikla). Zástava (zastavená věc) musí být určena jednotlivě, popř. jiným způsobem, ale vždy tak, aby bylo možno ji kdykoli v době trvání zástavního práva jednoznačně určit. Copyright Gaudens s.r.o

36 Je-li zástavou nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí, vyžaduje se pro zástavní smlouvu písemná forma, přičemž zástavní právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. V případě nemovitosti, která nepodléhá zápisu do katastru nemovitostí, se pro zástavní smlouvu vyžaduje notářský zápis, přičemž zástavní právo vzniká až zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. Jestliže zástavní právo vzniká na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci, vzniká ke dni vykonatelnosti takového rozhodnutí, ledaže je v něm stanovena doba pozdější. Je-li jinak ke vzniku zástavního práva potřebný zápis do rejstříku zástav či katastru nemovitostí, zástavní právo se tam zapíše (tento zápis má však již jen deklaratorní účinky). Zakázaná ujednání Zákon výslovně uvádí případy zakázaných ujednání, která, pokud jsou obsažena v zástavní smlouvě, jsou neplatná pro rozpor se zákonem: a) zástavní dlužník nebo zástavce (ten, kdo poskytl zástavu namísto dlužníka) nesmí zástavu vyplatit, b) dále, dokud zajištěný dluh není splatný, není možné ujednat, že: a. zástavní věřitel se nebude domáhat uspokojení ze zástavy, b. věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu ponechat (i po dospělosti / splatnosti dluhu je toto ustanovení neplatné, pokud je zástavním dlužníkem či zástavcem spotřebitel) a c. věřitel může brát ze zástavy plody a užitky. Copyright Gaudens s.r.o

37 Práva a povinnosti ze zástavního práva V případě nemovité zástavy se zástava samozřejmě neodevzdává zástavnímu věřiteli a vlastník (dlužník) není omezen v nakládání s věcí (může ji užívat, převést na jiného či dokonce zřídit k ní další zástavní právo.) Zástavní dlužník má však povinnost se zdržet všeho, čím by se zástava mohla zhoršit na úkor zástavního věřitele. V případě, že se v důsledku jednání zástavního dlužníka zástava stane nedostatečnou jistotou pro zástavního věřitele, je zástavní dlužník povinen ji doplnit (např. další zástavou). Zástavní právo působí vůči každému pozdějšímu vlastníku zastavené nemovitosti. Zde se projevuje podstata věcných práv - zástavní právo se váže přímo k věci, a ne osobě dlužníka, pokud tedy dlužník nemovitost převede na osobu jinou, což nemá zástavní věřitel možnost ovlivnit, zástavní právo nezaniká a je nadále spjato s předmětnou zástavou. Jestliže je zastavená nemovitost pojištěna a nastane pojistná událost, plní pojišťovna z pojistné smlouvy přímo zástavnímu věřiteli, pokud ten prokáže včas pojišťovně své zástavní právo váznoucí na nemovitosti. Zástavní věřitel má pak právo toto pojistné plnění zadržet a uspokojit se z něho, pokud jeho pohledávka za dlužníkem není splněna řádně a včas; případný přebytek musí zástavní věřitel dlužníkovi samozřejmě vydat. Copyright Gaudens s.r.o

38 Výkon zástavního práva Jestliže zástavní dlužník nesplní svůj dluh včas, nebo jej splní jen částečně či není splněno příslušenství pohledávky, vystupuje do popředí uhrazovací funkce zástavního práva: a) jakýmkoli způsobem, pokud se na tom písemně dohodne se zástavcem či zástavním dlužníkem, b) zpeněžením ve veřejné dražbě nebo c) soudním prodejem zástavy podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. Podle písm. a) se tak zástavní věřitel a dlužník mohou například dohodnout, že věřitel věc prodá mimo veřejnou dražbu (tzv. z volné ruky), přičemž zde zákon vyžaduje, aby při prodeji postupoval s odbornou péčí, nebo že si věřitel věc ponechá, čímž bude dluh uhrazen (tzv. propadná zástava). Nelze sjednat přímo v zástavní smlouvě tzv. propadnou zástavu (případ, kdy si věřitel zástavu ponechaná na úhradu pohledávky), protože takové ustanovení by bylo absolutně neplatné. Toto je možné si dohodnout nejdříve až po splatnosti dluhu. Započetí výkonu zástavního práva je věřitel vždy povinen zástavnímu dlužníkovi písemnou formou oznámit, přičemž v tomto oznámení uvede, jakým způsobem se ze zástavy uspokojí. Je-li zástavní právo zapsáno v katastru nemovitostí či rejstříku zástav, zajistí věřitel zápis o započetí výkonu zástavního práva. Po tomto oznámení nesmí zástavní dlužník bez souhlasu zástavního věřitele zástavu zcizit. Copyright Gaudens s.r.o

39 Pokud však k tomuto dojde v rámci běžného obchodního styku a za předpokladu, že nabyvatel nevěděl, ani nemohl vědět, že k zahájení výkonu zástavního práva došlo, nedotýká se porušení tohoto zákazu práv nabyvatele. Zástavní věřitel může zpeněžit zástavu nejdříve po uplynutí 30 dnů od oznámení o započetí výkonu zástavního práva. Určení nezákonnosti oznámení výkonu zástavního práva se může domáhat zástavní dlužník soudní cestou. Po výkonu zástavního práva podá věřitel bez zbytečného odkladu zástavnímu dlužníkovi písemnou zprávu o prodeji zástavy, nákladech na prodej, o výtěžku z prodeje a jeho použití. Přebytek je samozřejmě věřitel povinen dlužníkovi vydat, v případě nedostatku musí dlužník svůj dluh doplatit. Pokud se k zástavě váže více zástavních práv, je pro určení pořadí rozhodné datum, kdy zástavní právo vzniklo. Zánik zástavního práva Zástavní právo zaniká z následujících důvodů: a) zánikem zajištěné pohledávky, b) zánikem zástavy, c) vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva, d) uplynutím doby, na niž bylo zástavní právo zřízeno, e) složí-li zástavní dlužník nebo zástavce zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci nebo f) vrátí-li zástavní věřitel zástavu zástavnímu dlužníkovi či zástavci. Copyright Gaudens s.r.o

40 Zadržovací právo Osoba, která je jinak povinna vydat movitou věc, takovou věc zadrží k zajištění své splatné pohledávky. V některých případech, například pokud dlužník prohlásí, že svůj dluh nesplní, je možno zadržet věc i k zajištění ještě nedospělé pohledávky. Zadržovací právo však nemůže vzniknout, pokud má osoba věc u sebe neprávem, zejména jestliže se jí zmocnila násilně nebo lstí. Předkupní právo Předkupní právo je v NOZ upraveno výslovně v rámci tzv. vedlejších ujednání kupní smlouvy, to však neznamená, že jde o jediný případ, kdy je možno předkupní právo užít (to je velice praktické i například u nájemní smlouvy). Podstatou předkupního práva je závazek prodávajícího nabídnout předkupníkovi přednostně věc k odkupu v případě, že se ji rozhodne prodat. Předkupní právo může být sjednáno jako závazkové či jako právo věcné. V případě věcného práva se vyžaduje vklad do katastru nemovitostí. Základní rozdíl mezi těmito se projeví v případě, kdy prodávající svou povinnost nesplní. Copyright Gaudens s.r.o

41 Pokud je předkupní právo sjednáno pouze jako právo závazkové, následkem porušení povinnosti nabídnout věc přednostně k odkupu předkupníkovi je odpovědnost prodávajícího za škodu, která takto předkupníkovi vznikla. V případě, že je předkupní právo sjednáno jako právo věcné a povinnost prodávajícího není splněna, může předkupník po nabyvateli požadovat, aby mu nabídl věc k odkupu za stejných podmínek, za kterých věc nabyl od prodávajícího. Pokud předkupník tohoto práva nevyužije, předkupní právo trvá s tím, že zavázaným je nabyvatel (nový vlastník). Pro uzavření smlouvy o předkupním právu je vyžadována písemná forma pouze tehdy, je-li předkupní právo uzavřeno jako právo věcné. Pro řádné nabídnutí nemovitosti předkupníkovi k odkupu musí být nabídka písemná a obsahovat všechny podmínky kupní smlouvy (nejenom podstatné náležitosti). Předkupník musí pak do tří měsíců po učinění nabídky zaplatit prodávajícímu kupní cenu, jinak předkupní právo zanikne. Nastane-li však případ, kdy např. vzhledem k tržní situaci prodávající sníží kupní cenu, musí opět nejdříve oslovit předkupníka (opět se zachováním zákonné lhůty). Předkupního práva se může předkupník též vzdát, což samozřejmě způsobí zánik předkupního práva. Předkupní právo je možno zcizit (převést), pouze pokud je to výslovně ujednáno. Předkupní právo nevzniká pouze ze smlouvy, ale i ze zákona například navzájem mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku u práva stavby. Copyright Gaudens s.r.o

42 Naopak se předkupní právo již neuplatní při převodech spoluvlastnických podílů po uplynutí jednoho roku od účinnosti NOZ, pokud toto nebylo upraveno smluvně. Zvláštní úpravu obsahuje ustanovení 1187 NOZ, které pojednává o předkupním právu, které se vztahuje na první převod jednotky. Copyright Gaudens s.r.o

43 Bytové spoluvlastnictví Úprava bytového spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku v podstatě nahrazuje (a podstatně rozšiřuje) úpravu zákona o vlastnictví bytů. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pouze pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Jednotka zahrnuje: a) byt či nebytový prostor a b) podíl na společných částech nemovité věci. Jednotka je podle NOZ tvořena bytem/ nebytovým prostorem a podílem na společných částech nemovité věci jako jeden neoddělitelný celek. Není tak třeba již řešit například přechody spoluvlastnického podílu na pozemku při převodu jednotky, protože tento podíl je nyní přímo součástí jednotky. Společné části Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Jsou jimi vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu atd. O některých společných částech domu je však možno se dohodnout, že budou sloužit výlučně jen některým vlastníkům jednotek (např. terasa). Copyright Gaudens s.r.o

44 O tom, které části jsou společné, se dovíme z prohlášení vlastníka domu či například ze smlouvy o výstavbě domu s jednotkami. Podíly na společných částech mohou být určeny se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné. Pokud však není určeno nic z předcházejících, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Vznik jednotky Jednotka může vzniknout třemi způsoby: a) výstavbou b) zápisem do katastru nemovitostí c) rozhodnutím soudu Prohlášení Při rozdělení vlastnického práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám je třeba v písemném prohlášení uvést alespoň následující: a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, b) údaje o jednotce, zejména a. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, b. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, a c. velikost podílů na společných částech, c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich. Copyright Gaudens s.r.o

45 Nutno v prohlášení upravit rámcově správu domu s jednotkami. Situace se liší podle počtu jednotek, které vzniknou. Vzhledem k tomu, že se společenství vlastníků jednotek povinně zakládá, pokud počet vznikajících jednotek dosáhne alespoň počtu pět, je nutno v takovém případě uvést v prohlášení i náležitosti stanov SVJ. Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám SVJ, je nutné v prohlášení určit správce, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku. K prohlášení se dále přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu bytů a společných částí domu spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do katastru nemovitostí, není již možné prohlášení prohlásit za neplatné, ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce již nabyla další osoba (odlišná od vlastníka původní nemovitosti, který činil prohlášení). Tímto ustanovením se nový občanský zákoník vyhnul případnému postihu pro vady prohlášení, kterým byla do účinnosti NOZ absolutní neplatnost. Pokud bude prohlášení neurčité nebo stiženo nějakou vadou (například nesprávně vymezené společné prostory), v prvé řadě by jej měl opravit jeho původce. Pokud však k tomuto nedojde, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Copyright Gaudens s.r.o

46 V případě, že nedojde k nápravě podle předchozích vět, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem. Výstavba domu s jednotkami Smlouvou o výstavbě se strany zavazují podílet se společně (ať již finančně či konkrétní činností) na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek. Smlouva může být uzavřena před začátkem výstavby, ale i v jejím průběhu, kdy je již dům rozestavěn. Smlouva o výstavbě musí mít písemnou formu a obsahovat alespoň: a) údaje stanovené jako náležitosti prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, b) způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací, c) velikost spoluvlastnických podílů k domu, a má-li být dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu, než výstavbou vznikne první jednotka; spoluvlastnické podíly se určí ve velikosti odpovídající velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech, a d) má-li výstavbou vzniknout dům alespoň s pěti jednotkami, náležitosti stanov společenství vlastníků, pokud již nebylo SVJ založeno dříve. Ve smlouvě o výstavbě je také vhodné ujednat si ustanovení o odchylkách, které pamatuje na situace, kdy se faktický výsledný stav (např. velikost podílů jednotek) nebude shodovat se stavem předpokládaným dle smlouvy. Pokud však takové ustanovení smlouva neobsahuje, uplatní se zákonná fikce, kdy se výstavba považuje za řádnou, pokud Copyright Gaudens s.r.o

47 je odchylka jen nepatrná a dotčený spoluvlastník ji měl a mohl rozumně očekávat. Práva a povinnosti vlastníka jednotky Jednotka může být vlastněna buď jedním výlučným vlastníkem, nebo může být ve vlastnictví několika spoluvlastníků. Vlastník jednotky má řadu práv týkajících se užívání a spravování bytu a společných částí, ale zároveň je vždy omezen ve svém jednání vlastnickými právy ostatních spoluvlastníků, resp. vlastníků jednotek. Z tohoto důvodu nesmí nikdy ztížit jinému vlastníku jednotky výkon jeho práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Právům užívat byt a společné části pak samozřejmě odpovídá i povinnost udržovat nezávadný stav bytu a dobrý vzhled domu. Po nabytí jednotky do vlastnictví je vlastník povinen do jednoho měsíce oznámit osobě odpovědné za správu domu, že se stal novým vlastníkem, přičemž uvede také svou adresu a počet osob, které budou v bytě bydlet. To platí obdobně i pro případné změny. Této povinnosti pak odpovídá právo každého vlastníka požádat osobu odpovědnou za správu domu, aby mu sdělila jména a adresy ostatních vlastníků jednotek či jejich nájemců. Vlastník jednotky má dále právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří. Copyright Gaudens s.r.o

48 Pro tyto účely může nahlížet do smluv či účetních knih a dokladů. Všichni vlastníci jednotek přispívají na správu domu a pozemku ve výši, která odpovídá jejich podílu na společných částech, pokud se nedohodnou (například ve stanovách) odlišně. Příspěvky na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů se rozvrhnou na všechny jednotky stejným dílem. Každý ze spoluvlastníků má samozřejmě právo upravovat svoji jednotku, a to i stavebně. Zároveň však NOZ konstruuje povinnost umožnit po předchozím vyzvání vstup do bytu osobě odpovědné za správu domu, aby ověřila, že stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části. V případě, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti vyplývající pro něj z vykonatelného rozhodnutí soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků, může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka nařídit prodej jednotky tohoto vlastníka. Převod jednotky Při převodu vlastnictví k jednotce je třeba nabyvateli předložit potvrzení osoby odpovědné za správu domu o tom, jaké dluhy na jednotce či pozemku váznou, popř. že tu žádné nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele přejdou, ručí osobě odpovědné za správu domu převodce. Pokud nedojde k předložení potvrzení o dluzích nabyvateli, nejedná se o řádnou nabídku, což má následně vliv i na předkupní právo. Copyright Gaudens s.r.o

49 Při prvním převodu bytové jednotky se uplatní předkupní právo ve prospěch nájemce bytu. Předkupní právo se uplatní i v případě nebytového prostoru (např. garáže), jestliže byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Prodávající je povinen nájemci předložit řádnou písemnou nabídku obsahující všechny náležitosti kupní smlouvy. Jestliže nájemce nevyužije nabídku do šesti měsíců, právo zaniká. Předkupní právo se však neuplatní, jestliže je nájemcem právnická osoba. Samozřejmě i zde platí, že pokud bylo předkupní právo porušeno, může se oprávněný na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jednotku koupil sám. Pokud však oprávněný této možnosti nevyužije, zůstane mu předkupní právo zachováno. Zvláštním případem je prodej jednotek v domě, který vlastní právnická osoba, přičemž nájemce je jejím členem nebo společníkem a zároveň se na pořízení nemovité věci podílel svou majetkovou účastí či prací. Jestliže tato situace nastane, je možné jednotku prodat pouze tomuto nájemci (toto ustanovení se použije též, pokud byl členem nebo společníkem právnické osoby právní předchůdce nájemce). V rámci přechodných ustanovení NOZ pamatuje na situaci, kdy vlastnictví alespoň k první jednotce v domě vznikne před účinností NOZ, ale vlastnictví k ostatním jednotkám vznikne až po jeho účinnosti. Copyright Gaudens s.r.o

50 Pro tento případ platí, že vznik vlastnických práv k ostatním jednotkám se řídí podle dosavadních předpisů, tedy zejména dle zákona o vlastnictví bytů. Správa domu a pozemku Správa domu a pozemku se týká všeho, co nepatří výlučně vlastníku jednotky. Cílem správy je řádná péče o dům a pozemek, zachování a zlepšení společných částí. Založení a vznik SVJ Založení společenství vlastníků jednotek je obligatorní pro dům s více než pěti jednotkami, pokud alespoň tři z nich patří různým vlastníkům, a volitelné pro dům s menším počtem jednotek. Zde se jedná o výrazný posun oproti dosavadní úpravě v zákoně o vlastnictví bytů, která neumožňovala založení SVJ v domě s počtem jednotek menším než pět. SVJ nevzniknou ze zákona - bude vyžadováno jejich aktivní založení a následný zápis do obchodního rejstříku. Vznik společenství vlastníků jednotek tedy bude probíhat dvoufázově (těmito fázemi jsou založení a vznik SVJ). Do doby prokázání vzniku SVJ (v obligatorních případech) není možné převádění vlastnických práv k dalším jednotkám. Toto se však neuplatní při nabytí vlastnictví prvním vlastníkem (např. při výstavbě). SVJ je založeno schválením stanov. Copyright Gaudens s.r.o

51 Zpravidla k tomuto dojde již v rámci prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Pokud nebude SVJ založeno ani jedním z těchto dvou způsobů, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas všech vlastníků jednotek. Stanovy obsahují alespoň: a) název obsahující slova společenství vlastníků jednotek a označení domu, pro který společenství vzniklo, b) sídlo, c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování, d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkční období, jakož i způsob svolávání, jednání a usnášení, e) určení prvních členů statutárních orgánů, f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Stanovy vyžadují formu veřejné listiny, tedy notářský zápis. Společenství vlastníků jednotek pak vzniká zápisem do obchodního rejstříku. Orgány SVJ Společenství vlastníků jednotek má zpravidla dva orgány, jsou jimi: a) shromáždění a b) výbor, popř. předseda SVJ. Copyright Gaudens s.r.o

52 Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, statutárním orgánem je výbor (jakožto orgán kolegiální), ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda SVJ. Dále mohou stanovy určit další libovolné orgány (typicky kontrolní), avšak nesmí jim nikdy svěřit působnost, která náleží shromáždění nebo statutárnímu orgánu. Zrušení bytového spoluvlastnictví Zrušením bytového spoluvlastnictví mohou v zásadě nastat dvě situace: a) vznikne podílové spoluvlastnictví nebo b) vznikne vlastnické právo k nemovité věci. V případě dle písm. a) se na této přeměně dohodnou vlastníci jednotek. Velikost spoluvlastnického podílu je pak rovna velikosti podílu, jaký měl vlastník jednotky na společných částech. Dle písm. b) se jedná o případ, kdy se vlastníkem všech jednotek v domě stane jediná osoba a ta následně prohlásí, že mění vlastnické právo k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci. Pro oba případy je vyžadována písemná forma zmíněných dokumentů a k přeměně dochází konstitutivně až zápisem do obchodního rejstříku. Za situace, kdy je jednotka zatížena, vyžaduje se k platnosti dohody nebo prohlášení o zrušení bytového spoluvlastnictví písemný souhlas osoby oprávněné z věcných práv na jednotkách váznoucích. Jen pro úplnost uvádíme poslední možnost zániku bytového spoluvlastnictví, kterou je zánik domu. Copyright Gaudens s.r.o

53 Bytové družstvo Obecně družstvem rozumíme společenství neuzavřeného počtu osob, které je založeno za účelem vzájemné podpory svých členů nebo třetích osob, případně za účelem podnikání. Bytové družstvo pak může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Mimo tuto hlavní činnost může také spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob a provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů, přičemž tato činnost musí mít ve vztahu k hlavní činnosti bytového družstva pouze doplňkový charakter. Družstvem tedy rozumíme právnickou osobou, která za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem, přičemž členové za závazky družstva neručí. Každé družstvo musí mít povinně alespoň tři členy, a to bez ohledu na to, zda se jedná o fyzické nebo právnické osoby. Tato podmínka se však nevztahuje na již existující družstva, jejichž členy jsou pouze dvě právnické osoby (u právnických osob toto nižší číslo doposud umožňovala současná úprava). Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem rozumíme byt nebo nebytový prostor, který je: a) v budově, která je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva nebo b) ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem. Copyright Gaudens s.r.o

54 Prameny právní úpravy zákon č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o obchodních korporacích nebo ZOK ). Nový občanský zákoník Rozdělme si však tuto velkou oblast ZOK a NOZ na 4 oblasti, na kterých si vyjasníme pravidla pro použití jednotlivých dílčích úprav. Těmito oblastmi jsou: a) úprava bytových družstev (ustanoveních 727 až 757 ZOK), b) úprava (obecných) družstev (ustanovení 552 a následující ZOK ), c) obecná úprava zákona o obchodních korporacích (ustanovení 1 až 94 ZOK ) a d) úprava nového občanského zákoníku (zejména právnické osoby ustanovení 118 a násl. NOZ). Pro použití těchto části úpravy je důležité jít vždy od shora, resp. použít úpravu dle písmene následujícího pouze, pokud úprava předchozí tuto otázku sama neupravuje. Například pro založení bytového družstva se použije obecná úprava pro družstvo (dle písm. b)), protože zvláštní úprava pro bytové družstvo ohledně této otázky mlčí (písm. a)). Copyright Gaudens s.r.o

55 Členství v družstvu Členství v družstvu vzniká jen za splnění všech podmínek stanovených zákonem a stanovami (zejména po splnění vkladové povinnosti), a to čtyřmi způsoby: a) při založení družstva (ke dni vzniku družstva), b) rozhodnutím příslušného orgánu družstva (ke dni tohoto rozhodnutí, popř. k pozdějšímu dni zde uvedenému), c) převodem družstevního podílu a d) přechodem družstevního podílu. Stanovy bytového družstva mohou stanovit, že podmínkou pro vznik členství je také splnění další vkladové povinnosti nebo její převzetí. Dále také například mohou stanovit, že členem bytového družstva nesmí být právnická osoba. Přihláška k přijetí i rozhodnutí o přijetí musí mít vždy písemnou formu. O přijetí rozhoduje zpravidla představenstvo, ledaže stanovy zvolí jiný orgán (zpravidla členskou schůzi). Velice důležitým ustanovením v ZOK je ustanovení 578, které stanoví, že členství jednoho z manželů v družstvu nezakládá členství druhého z manželů. Zároveň však v ustanovení 739 ZOK stanoví, že společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká, jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů. Družstvo je povinno vést seznam členů družstva, do kterého mají členové právo nahlížet či si pořídit jeho opis. Copyright Gaudens s.r.o

56 Práva a povinnosti členů Práva a povinnosti členů se řídí zákonem a stanovami. Členové bytového družstva mají právo zejména a) volit a být voleni do orgánů družstva, b) účastnit se řízení a rozhodování v družstvu, c) podílet se na výhodách poskytovaných družstvem, d) domáhat se za družstvo náhrady újmy proti členovi jeho orgánu, e) na uzavření smlouvy o nájmu bytu a f) práva z nájemní smlouvy plynoucí. Výše uvedený výčet práv je pouze demonstrativním, další práva mohou přiznat stanovy. Členové jsou naopak povinni a) dodržovat stanovy, b) dodržovat rozhodnutí orgánů družstva, c) dodržovat povinnosti pro ně vyplývající z nájemní smlouvy a d) přispět na úhradu ztráty družstva, pokud tak určí stanovy. Tvz. uhrazovací povinnost (viz písm. d)) je možno uložit, pouze pokud tuto možnost určují stanovy družstva. Pokud ano, může tuto povinnost uložit členům členská schůze. Zároveň zde však platí omezení, že členové nejsou povinni přispět více, než kolik činí trojnásobek jejich základního členského vkladu. Pro členy představenstva a kontrolní komise je tato hranice stanovena výše, a to na desetinásobek základního členského vkladu. Copyright Gaudens s.r.o

57 Nájem družstevního bytu a družstevního nebytového prostoru Nájem družstevního bytu se s určitými změnami přebírá z dosavadní úpravy. Specifický vztah nájemce a družstva je dán tím, že člen bytového družstva si v podstatě své bydlení financuje sám, a to dalším členským vkladem do družstva Pro nájem družstevního bytu a družstevního nebytového prostoru se použijí ustanovení nového občanského zákoníku vztahující se k (obecnému) nájmu bytu a nebytového prostoru. Člen bytového družstva má vždy zejména právo na: a) uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou, na jehož pořízení se on nebo jeho právní předchůdce podílel dalším členským vkladem, pokud splňuje ostatní podmínky dle ZOK a stanov, a b) na stanovení nájemného dle ZOK (viz ustanovení 744 a níže). O všech podmínkách týkající se nájmu družstevního bytu je nutné uvést, že dopadají stejně na zakládající členy družstva i na osoby, které se staly členy družstva později. Bytové družstvo má vždy povinnost uzavřít se členem, který splnil všechny podmínky stanovené ZOK nebo stanovami pro členství v bytovém družstvu a není vůči bytovému družstvu v prodlení s plněním svých povinností, smlouvu o nájmu družstevního bytu. Co se týče nájemného, je při jeho stanovení bytové družstvo výrazně omezeno zákonem (konkrétně ustanovením 744 ZOK). Nájemné totiž může být stanoveno v takové výši, aby hradilo pouze účelně vynaložené náklady družstva, které vznikají při správě družstevních bytů. Mezi tyto náklady patří i náklady na Copyright Gaudens s.r.o

58 opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se byty nachází. A dále též příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Nájem družstevního bytu manželi je obecně upraven v NOZ, přičemž určité odlišnosti pak upravuje přímo ZOK. V případě, že je družstevní podíl součástí SJM, je s družstevním podílem spojeno právo společného nájmu manželů, popř. právo na uzavření smlouvy o společném nájmu manželů. Pokud dojde následně k přeměně společného členství na výlučné členství jednoho z manželů, nemá tato skutečnost vliv na společné nájemní právo. Je-li výlučným členem družstva pouze jeden z manželů, mají oba manželé společné nájemní právo, které je odvozeno od práva toho manžela, který je členem bytového družstva. Pokud následně jeho členství zanikne, zaniká i nájemní právo manžela, jehož právo je od práva tohoto manžela odvozené. Převod družstevního podílu Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu. Každý člen může mít pouze jeden podíl. Zákon přímo zakazuje, aby byla převoditelnost družstevního podílu jakkoli omezena nebo vyloučena. Tuto povinnost nemohou odlišně upravit ani stanovy. Jedinou podmínkou je to, že osoba nabyvatele musí splňovat podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. Copyright Gaudens s.r.o

59 Převody dříve: Dříve platilo, že převodem členství získával nabyvatel práva a povinnosti člena družstva, avšak nedocházelo ke vstupu nového člena do práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy uzavřené předchozím členem družstva. Nabyvateli tak vznikalo (v souladu se stanovami) pouze právo na uzavření nájemní smlouvy, přičemž zde hrozily jisté obstrukce ze strany družstva, resp. jejich neochota uzavřít s nabyvatelem nájemní smlouvu. Převody nově: ZOK však toto pojímá odlišně, když stanovuje, že převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu, dochází i k převodu nájmu družstevního bytu. Pokud je s převodem družstevního podílu spjato pouze právo na uzavření nájemní smlouvy, převádí se samozřejmě pouze toto. Zároveň také dochází k převodu všech práv a povinností s nájmem družstevního bytu spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu, které souvisejí s užíváním družstevního bytu. Právní účinky převodu družstevního podílu vůči družstvu poté nastávají dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určuje lhůtu pozdější. Copyright Gaudens s.r.o

60 Přechod družstevního podílu V případě smrti fyzické osoby přechází družstevní podíl na dědice, přičemž na tohoto dědice přechází zároveň nájem k družstevnímu bytu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy, včetně všech práv a povinností s tím spojených. Pokud byl družstevní podíl ve společném jmění manželů, přechází vždy na pozůstalého manžela. Zánik členství Členství v družstvu zaniká následujícími způsoby: a) dohodou, b) vystoupením, c) vyloučením, d) převodem družstevního podílu, e) přechodem družstevního podílu, f) smrtí fyzické osoby, g) zánikem právnické osoby, h) prohlášením konkurzu na majetek člena i) zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena, j) doručením vyrozumění o neúspěšné opakované dražbě v řízení o výkonu rozhodnutí nebo v exekuci po uplynutí lhůty uvedené ve výzvě ke splnění vymáhané povinnosti podle zvláštního právního předpisu a, byl-li v této lhůtě podán návrh na zastavení exekuce, po právní moci rozhodnutí o tomto návrhu, k) zánikem pracovního poměru (pokud se jedná o podmínku trvání členství), l) zánikem družstva bez právního nástupce. Dohoda o zániku členství a oznámení o vystoupení člena z družstva musí mít písemnou formu. Copyright Gaudens s.r.o

61 Pro případ vystoupení člena z družstva je možno ve stanovách stanovit výpovědní dobu, která však nesmí být delší než 6 měsíců. V případě zániku členství vyloučením jde o jednostranný projev vůle družstva. Zákonné důvody pro vyloučení jsou následující: a) člen závažným způsobem nebo opakovaně porušuje členské povinnosti, b) člen přestal splňovat podmínky pro trvání členství a c) jiné důležité důvody určené ve stanovách. Rozhodnutí o vyloučení musí předcházet písemná výstraha. O udělení výstrahy rozhoduje představenstvo nebo jiný orgán určený ve stanovách. Ve výstraze je třeba uvést důvod jejího udělení, upozornit člena na možnost vyloučení a vyzvat jej, aby s porušováním členských povinností přestal a následky odstranil; k tomu se poskytne členovi přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. Následně o vyloučení člena rozhoduje představenstvo nebo jiný orgán určený ve stanovách. Rozhodnutí orgánu bytového družstva o vyloučení člena je nutno vypracovat písemně a doručit jej vyloučenému členu doporučeně do vlastních rukou. Nesouhlasí-li tento člen s vyloučením, má právo do 30 dnů od doručení podat proti rozhodnutí o vyloučení odůvodněné námitky k členské schůzi, jejíž rozhodnutí o odvolání je následně přezkoumatelné soudem. Právo na soudní přezkum zaniká po 3 měsících od doručení rozhodnutí členské schůze vylučovanému členu. Copyright Gaudens s.r.o

62 Při zániku členství, pokud podíl nepřechází na jiného nabyvatele, získává bývalý člen právo na vypořádací podíl. Výše vypořádacího podílu může být určena ve stanovách, nikdy však nesmí být nižší než rozsah splněné vkladové povinnosti člena. Pokud stanovy neurčují nic jiného, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu. Vypořádací podíl je splatný do 3 měsíců od vyklizení v případě členů - nájemců družstevních bytů a u ostatních členů od zjištění výše vypořádacího podílu. Omezení hospodaření bytového družstva Zákon stanoví určitá omezení, co se hospodaření týče. Základní zásadou je, že družstevní byty mají být primárně převáděny do vlastnictví jejich nájemců. Pokud mají být převedeny do vlastnictví jiných osob, vyžaduje se k tomuto souhlas všech členů bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů nebo mají právo na uzavření nájemní smlouvy. Tento souhlas musí být udělen písemně s úředně ověřeným podpisem, poté zavazuje i právní nástupce osoby, která jej udělila. zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva. V případě, že se rozhoduje o zastavení nebo jiném zatížení družstevních bytů či budovy s družstevními byty, vyžaduje se souhlas alespoň 2/3 všech členů družstva. Tento souhlas musí být opět udělen písemně s úředně ověřeným podpisem. Copyright Gaudens s.r.o

63 Orgány bytového družstva Orgány družstva jsou: a) členská schůze, b) představenstvo, c) kontrolní komise a d) jiné orgány zřízené stanovami. členy orgánů bytového družstva mohou být pouze členové družstva. ZOK dále stanoví, že každý z členů orgánů má jeden hlas, přičemž k jiným ujednáním se nepřihlíží. Funkční období je možno určit ve stanovách, nesmí však být delší než 5 let. O každém jednání orgánu družstva je svolatel povinen vyhotovit zápis, který obsahuje alespoň údaj: a) o datu, b) místě, c) programu jednání orgánu, d) přijatá usnesení, e) výsledky hlasování a f) námitky členů. Přílohami zápisu pak jsou seznam členů orgánu s uvedením, kdo ze členů nebyl přítomen, pozvánka na jednání a další podklady, které byly předloženy k projednávaným záležitostem. tzv. malé družstvo - družstvo s méně než 50 členy. Malé družstvo má s ohledem na nízký počet členů více možností, co se struktury orgánů týče. Malé družstvo si může ve stanovách určit, že nebude zřizovat představenstvo a místo něho bude funkci statutárního orgánu plnit předseda družstva. Copyright Gaudens s.r.o

64 V malém družstvu se nezřizuje kontrolní komise, ledaže je její zřízení určeno stanovami. Pokud není kontrolní komise zřízena, vykonává její působnost členská schůze, resp. každý člen družstva má vůči statutárnímu orgánu družstva stejnou pravomoc jako kontrolní komise. Jestliže však dojde k navýšení počtu členů malého družstva nad hranici 49 členů, z malého družstva se stane obyčejné bytové družstvo a v této souvislosti bude nutné změnit stanovy a jmenovat představenstvo a kontrolní komisi, a to ve lhůtě do 3 měsíců ode dne, kdy tato skutečnost nastala. Členská schůze Členská schůze je nejvyšším orgánem družstva. Nejedná se o orgán volený, nýbrž orgán, který je automaticky tvořen ze všech členů družstva, tedy všichni členové mají právo se jednání členské schůze účastnit. Členové se mohou členské schůze účastnit osobně nebo tímto mohou pověřit zmocněnce. Tomuto zmocněnci musí udělit písemnou plnou moc, ze které bude vyplývat, zda byla udělena pro jednu či více členských schůzí. Zároveň musí být splněna podmínka, že nikdo nemůže být zmocněncem pro více než 1/3 členů, jinak platí, že mu nebyla udělena žádná plná moc. Členskou schůzi svolává představenstvo, a to nejméně jednou za každé účetní období. Copyright Gaudens s.r.o

65 V případě projednávání řádné účetní závěrky pak do 6 měsíců od skončení účetního období. Členská schůze se svolává pozvánkou, která se uveřejní alespoň 15 dní před plánovaným dnem konání schůze na internetových stránkách družstva a zašle všem členům družstva na adresu uvedenou v seznamu členů. Členská schůze může být také svolána ze zvláštních důvodů, kterými jsou obecně řečeno důležité zájmy družstva - typicky situace, kdy: a) družstvo se dostane do ztráty nebo do úpadku, b) kdy o svolání požádá kontrolní komise či alespoň 10 % členů družstva, kteří disponují nejméně 1/5 všech hlasů. Na žádost členů oprávněných požadovat svolání členské schůze je představenstvo také povinno zařadit na program jednání jimi navrženou záležitost. Působnost členské schůze Jedná se o ta nejdůležitější rozhodování v rámci fungování bytového družstva, zejména: a) o změnu stanov, b) volbu a odvolání členů volených orgánů, c) schválení účetní závěrky, d) rozhodnutí o uhrazovací povinnosti, e) zrušení družstva, volbu likvidátora a f) další záležitosti, o kterých členská schůze rozhoduje dle ustanovení zákona nebo stanov. Sama členská schůze si může vyhradit k rozhodnutí i jiné otázky než ty, které jsou stanoveny zákonem nebo stanovami. Nikdy však tímto nesmí zasahovat do zákonné působnosti představenstva nebo kontrolní komise. Copyright Gaudens s.r.o

66 Členská schůze je schopna se usnášet, pokud je přítomna většina všech členů družstva. K přijetí usnesení je zapotřebí většiny hlasů přítomných, ledaže stanovy nebo zákon stanoví počet vyšší. Dle ZOK se jedná například o případy, kdy členská schůze rozhoduje o uhrazovací povinnosti členů nebo zrušení družstva s likvidací. V těchto případech je zapotřebí účasti alespoň 2/3 všech členů, aby byla členská schůze usnášení schopna, a pro přijetí usnesení je pak zapotřebí alespoň 2/3 přítomných členů. Jestliže není členská schůze usnášení schopna, je svolatel povinen bez zbytečného odkladu svolat náhradní členskou schůzi se stejným programem. Náhradní členskou schůzi svolá stejným způsobem jako původně svolanou členskou schůzi, ale samostatnou pozvánkou. Tato náhradní členská schůze je usnášení schopna bez ohledu na počet přítomných členů. K přijetí rozhodnutí je pak vyžadována opět většina, popř. 2/3 přítomných členů. Právo hlasovat na členské schůzi mají členové družstva, přičemž každý z nich má 1 hlas. Pokud to však určí stanovy, je možné, aby členové, kteří jsou zároveň nájemci družstevních bytů, měli vyšší počet hlasů. Pokud to připouští stanovy, je také možno rozhodovat tzv. per rollam (mimo zasedání členské schůze/ písemně). Copyright Gaudens s.r.o

67 V těchto případech zašle družstvo všem členům návrh rozhodnutí a tito se pak ve lhůtě určené stanovami, jinak do 15 dnů, vyjádří k navrženému rozhodnutí. Pokud se ve lhůtě nevyjádří, platí, že nesouhlasí. Rozhodná většina se v tomto případě počítá z celkového počtu všech členů. Výsledek hlasování pak představenstvo bez zbytečného odkladu oznámí. Do 15 dnů od konání členské schůze pořídí svolatel zápis o průběhu členské schůze, přičemž každý člen družstva má právo na vydání jeho kopie. V případě, že se usnesení týká změny stanov či zrušení družstva, je navíc nutné jej vyhotovit ve formě notářského zápisu. V určitých situacích také dochází k tomu, že člen družstva nemůže vykonávat na členské schůzi své hlasovací právo. Toto omezení navíc platí i pro osoby jednající s ním ve shodě. Takovýmto případem je například situace, kdy členská schůze rozhoduje o jeho odvolání z funkce člena orgánu družstva. Tyto případy jsou vyjmenovány taxativně v ZOK. Každý člen družstva, představenstva nebo kontrolní komise nebo likvidátor se může dovolat neplatnosti usnesení členské schůze podle ustanovení NOZ o neplatnosti usnesení členské schůze spolku, a to pro rozpor s právními předpisy, stanovami nebo dobrými mravy. Pokud není možné se dovolat neplatnosti u orgánu bytového družstva, může člen podat návrh soudu, aby vyslovil neplatnost usnesení členské schůze, a to do tří měsíců ode Copyright Gaudens s.r.o

68 dne, kdy se člen o rozhodnutí dozvěděl, nejdéle však do jednoho roku od přijetí usnesení. Stanovy mohou určit, že se členská schůze bude konat formou tzv. dílčích schůzí. V takovém případě stanovy určí také pravidla pro zařazení všech členů družstva do jednotlivých dílčích schůzí a období, v němž se jednotlivé dílčí schůze konají, přičemž mezi první a poslední schůzí nesmí uplynout doba delší než 40 dnů. Program jednotlivých dílčích schůzí musí být pochopitelně totožný. Shromáždění delegátů Jedná o strukturu, kde jsou všichni členové rozděleni do obvodů delegátů, přičemž v každém obvodu se volí 1 delegát. Delegáti se schází na shromáždění delegátů, které pak plní zcela nebo zčásti působnost členské schůze. Je však zakázáno zřídit shromáždění delegátů v družstvu, která má méně než 200 členů. Představenstvo Představenstvo je statutárním orgánem bytového družstva, tedy orgánem s generálním jednatelským oprávněním. Představenstvo zajišťuje obchodní vedení družstva, řádné vedení účetnictví či předkládání účetní závěrky ke schválení. Zároveň je povinno plnit usnesení členské schůze, ledaže jsou v rozporu s právními předpisy. Copyright Gaudens s.r.o

69 Představenstvo má alespoň 3 členy, rozhoduje většinou hlasů všech svých členů a zpravidla si volí svého předsedu a místopředsedu, pokud není ve stanovách stanoveno jinak. O každém jednání představenstva se pořizuje zápis, jehož kopie musí být na žádost vydána kterémukoli z členů představenstva. Přílohou je seznam přítomných členů a v zápisu se uvede, kteří členové hlasovali proti a kteří se zdrželi hlasování, o neuvedených platí, že hlasovali pro přijetí usnesení. Členové představenstva jsou povinni vykonávat svou působnost s péčí řádného hospodáře a nést též odpovědnost za škodu vůči družstvu. Na členy představenstva se dále uplatní zákaz konkurence, který stanoví, že nemohou být zároveň členy statutárních orgánů jiných osob s obdobným předmětem činnosti, členy kontrolních komis atd. Pokud však o tomto člen představenstva informuje družstvo předem a nikdo z družstva nic nenamítá, má se za to, že daný člen představenstva tuto činnost zakázanou nemá. Kontrolní komise Kontrolní komise je nezávislý orgán, který kontroluje veškerou činnost družstva, projednává stížnosti členů a může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva. Představenstvo a jiné orgány jsou povinny kontrolní komisi sdělovat všechny závažné skutečnosti, které mohou mít závažné důsledky v hospodaření družstva. Copyright Gaudens s.r.o

70 Členové kontrolní komise se také mohou účastnit jednání jiných orgánů, jejichž konání jim musí být vždy předem oznámeno. Kontrolní komise dále dává písemné stanovisko ke každé účetní závěrce. Kontrolní komise má alespoň 3 členy, rozhoduje většinou hlasů všech svých členů a zpravidla si volí svého předsedu a místopředsedu, pokud není ve stanovách stanoveno jinak. Ohledně zápisu z jednání a zákazu konkurence platí obdobně totéž, co pro představenstvo. Přechodná ustanovení Toto ustanovení v podstatě dává bytovým družstvům na výběr, jestli se zcela podřídí nové úpravě nebo zůstanou podřízeni úpravě staré, tedy obchodnímu zákoníku, a zákonu o obchodních korporacích se podřídí jen částečně. V případě, že se družstvo rozhodne zcela podřídit úpravě ZOK, má tuto možnost do dvou let od účinnosti zákona o obchodních korporacích, tedy od V této lhůtě je nutno změnit společenské smlouvy a nechat zapsat tento údaj do obchodního rejstříku. Pokud se družstvo nové úpravě nepodřídí zcela, aplikuje se na něj jen částečně. V prvé řadě všechna ustanovení stanov, která jsou v rozporu s kogentními ustanovení ZOK, se stala účinností ZOK neplatnými. Stanovy bylo v tomto ohledu následně nutné přizpůsobit nové úpravě, a to ve lhůtě 6 měsíců od účinnosti ZOK. Copyright Gaudens s.r.o

71 Katastr nemovitostí Z hlediska zápisů do katastru nemovitostí můžeme nemovitosti rozdělit na dvě skupiny: - které se zapisují do katastru nemovitostí, - které se nezapisují. Jestliže dochází k převodu nemovitosti, která se zapisuje do katastru nemovitostí, dochází k nabytí vlastnického práva na základě vkladu do katastru nemovitostí, a to zpětně ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí (za předpokladu, že vklad řádně proběhne). V případě převodu nemovitostí ostatních je rozhodná pro nabytí vlastnictví účinnost smlouvy (nevyžaduje se žádný zápis do veřejného seznamu). Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje souhrn všech údajů o zapisovaných nemovitostech v České republice. Součástí katastru nemovitostí je i evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Katastr nemovitostí je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky umožňujícími dálkový přístup. V souvislosti se změnami týkajícími se nemovitostí dle úpravy nového občanského zákoníku bylo nutné připravit zcela nový katastrální zákon. Vyšel dne ve Sbírce zákonů ČR jako zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Doposud upravoval katastr nemovitostí a zápisy do něj zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve Copyright Gaudens s.r.o

72 znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv do katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Nyní oba tyto zákony nahradí nový katastrální zákon, který by měl nabýt účinnosti ke dni 1. ledna některá ustanovení týkající se této problematiky jsou upravena také přímo v NOZ (viz ustanovení 980 a násl.). Zásady Nový katastrální zákon je postaven na několika základních zásadách, přičemž některé se zcela rozchází s úpravou dosavadní. Nejdůležitější zásady: - materiální publicity - ochrana dobré víry nabyvatele - priority Zásada materiální publicity stav zapsaný v katastru nemovitostí přednost před skutečným stavem. Jedná se o ochranu nabyvatel práv, kteří si kdykoli mohou ověřit veškeré právní skutečnosti, které se zapisují do katastru nemovitostí, a co je důležitější, mohou se na tyto informace nově i spolehnout. Ochrana dobré víry nabyvatele Doposud totiž platila zásada zcela opačná, tedy skutečný stav měl přednost před stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Se zásadou materiální publicity pak souvisí princip, že nikoho Copyright Gaudens s.r.o

73 neomlouvá neznalost zapsaného údaje, a zásada ochrany dobré víry nabyvatele. Výsledkem aplikace těchto zásad je situace, kdy i nesprávně zapsaný stav v katastru nemovitostí svědčí ve prospěch osoby, která je v dobré víře ve správnost tohoto zápisu, přičemž za úplatu získá právo od oprávněného podle zapsaného stavu. Přestože by tato osoba získala toto právo od osoby nesprávně zapsané v katastru nemovitostí, přejde na ni právo, protože zapsaný stav svědčí v její prospěch (zásada materiální publicity) a z důvodu ochrany její dobré víry. Zásada priority Pro posouzení zápisu jednotlivých práv bude rozhodné, v jakém pořadí byly na katastrální úřad podány (nově se bude vyznačovat den, hodina i minuta doručení). Přestože zákon nestanoví lhůtu, do které musí dojít k podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí, je s ohledem na zásadu materiální publicity v zájmu smluvních stran takto učinit co nejdříve. Jak již bylo řečeno, cílem výše zmíněných zásad je zejména ochrana nabyvatelů, kteří jsou v dobré víře v zapsaný stav. Tyto zásady však mohou vést k velmi významným důsledkům, zejména v případech, kdy zapsaný stav v katastru nemovitostí není v souladu se stavem skutečným. Z tohoto důvodu důrazně doporučujeme provedení kontroly všech údajů zapsaných k vlastněným nemovitostem a odstranění případných nesouladů a nedostatků. Copyright Gaudens s.r.o

74 NOZ tuto revizi údajů zapsaných v katastru nemovitostí sám předpokládá, když v přechodných ustanoveních stanoví, že dané lhůty a zásady týkající se katastru nemovitostí se uplatní až po uplynutí jednoho roku od účinnosti NOZ (tedy až od ). Nemovitosti zapisované do katastru nemovitostí Dle nového katastrálního zákona se v katastru nemovitostí evidují: a) pozemky v podobě parcel, b) budovy, které nejsou součástí pozemku nebo práva stavby a a. kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, b. kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje, přičemž jsou hlavní stavbou na pozemku, c) jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, d) jednotky vymezené podle NOZ, e) právo stavby a f) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis. Neevidují se drobné stavby Těmi rozumíme stavby s maximálně jedním nadzemním podlažím, pokud zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m a zároveň jde o stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní. Za drobnou stavbu se ale nepovažuje např. garáž. V případech převodů nemovitostí, které se zapisují do katastru nemovitostí, je třeba nemovitost dostatečně určitě specifikovat v listinách, které jsou následně podkladem pro zápis do katastru nemovitostí. Copyright Gaudens s.r.o

75 Jednotlivé nemovitosti musí být označeny následovně: a) pozemek parcelní číslo a označení katastrálního území (popř. údaj, že se jedná o stavební parcelu v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách), b) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby označení pozemku, na němž je budova postavena, číslo popisné nebo evidenční (pokud se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pak způsob jejího využití) a v případě, že je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, též příslušnost budovy k části obce, c) jednotka - označení budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označení pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslo jednotky a její pojmenování (v případě rozestavěné jednotky je nutné uvést též, že se jedná o rozestavěnou jednotku), d) právo stavby označení pozemku, ke kterému je toto právo zřízeno. Způsoby zápisu do katastru nemovitostí Rozeznáváme následující formy zápisu do katastru nemovitostí: a) vklad, b) záznam, c) poznámka, d) (nebo jejich výmaz). Zápisy do katastru nemovitostí se provádí na základě písemností v listinné podobě nebo v elektronické podobě. Copyright Gaudens s.r.o

76 Pokud se zapisované právo týká pouze části pozemku, musí být s listinou spojen geometrický plán, který tuto část pozemku specifikuje. Geometrický plán se pak považuje za součást listiny. Vklad Vkladem rozumíme zápis do katastru nemovitostí, kterým se zapisují věcná práva, práva s povahou věcných práv a práva ujednaná jako věcná práva. Konkrétně se vkladem zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence následujících práv: a) vlastnické právo, b) právo stavby, c) věcné břemeno, d) zástavní právo, e) budoucí zástavní právo, f) podzástavní právo, g) předkupní právo, h) budoucí výměnek, i) přídatné spoluvlastnictví, j) správa svěřenského fondu, k) výhrada vlastnického práva, l) výhrada práva zpětné koupě, m) výhrada práva zpětného prodeje, n) zákaz zcizení nebo zatížení, o) výhrada lepšího kupce, p) ujednání o koupi na zkoušku, q) nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka, r) pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka, a s) vzdání se práva na náhradu škody na pozemku. Copyright Gaudens s.r.o

77 Vkladem do katastru nemovitostí se také zapisuje rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám. Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu se podává katastrálnímu úřadu pouze na stanoveném formuláři, který musí obsahovat: a) označení katastrálního úřadu, b) označení účastníků (těmi jsou ti, jejichž práva vznikají, mění se nebo zanikají), c) označení nemovitostí a zapisovaných práv a d) podpis navrhovatele. Správní řízení u katastrálního úřadu podléhá správnímu poplatku, který činí 1000,- Kč. Řízení o povolení vkladu je zahájeno okamžikem doručení písemného návrhu účastníka řízení příslušnému katastrálnímu úřadu. K návrhu musí být přiloženy listiny, ze kterých vyplývá vznik, změna nebo zánik práva, které má být do katastru nemovitostí zapsáno. Všechny listiny se předkládají v originálu nebo jako ověřené kopie, přičemž podpisy musí být alespoň na jedné listině úředně ověřeny. Není-li k návrhu přiložena ani v jednom vyhotovení listina, na jejímž základě má být právo do katastru zapsáno, nebo její úředně ověřená kopie, katastrální úřad k návrhu vůbec nepřihlíží, o čemž navrhovatele informuje. Jestliže jsou podmínky vkladu splněny, katastrální úřad rozhodne, že se vklad povoluje (to však nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace vlastníkovi nemovitosti, že právní poměry jsou dotčeny změnou. V opačném případě návrh zamítne. Copyright Gaudens s.r.o

78 Jestliže je vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru nemovitostí proveden a vkladovou listinu vyjme ze spisu a založí ji do sbírky listin. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba ve správním soudnictví. Proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu sice taktéž není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení, ale je možné podat žalobu podle části páté zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a to ve lhůtě 30 dnů od doručení rozhodnutí. Záznam Záznam je zápis do katastru nemovitostí, kterým se zapisují práva odvozená od práva vlastnického, například právo hospodařit s majetkem státu či správa nemovitostí ve vlastnictví státu. Návrh na záznam může podat a) ten, kdo má na jeho provedení právní zájem, b) orgán veřejné moci nebo c) územní samosprávný celek. Tato úprava záznamu se podstatně liší od úpravy staré, kdy se záznamem zapisovala obsahově v podstatě stejná práva jako u vkladu, avšak taková, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem Copyright Gaudens s.r.o

79 licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním, nikoli tedy například smlouvou. Nyní však i tyto kategorie byly zařazeny pod vkladové řízení a záznam byl vyčleněn pouze pro zápis práv odvozených od práva vlastnického. Typicky např. zánik zástavního práva, který se doposud zapisoval záznamem, bude nutné nyní zapsat vkladem, což s sebou nese samozřejmě náklad správního poplatku 1.000,- Kč. Jedním z důvodů pro rozšíření případů spadajících pod vkladové řízení je skutečnost, že v rámci vkladového řízení jsou listiny podrobeny vyšší kontrole, což zabezpečuje i vyšší ochranu vlastníků nemovitostí. Poznámka Poznámka je zápis do katastru nemovitostí, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Poznámku zapíše katastrální úřad na základě: a) doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, b) správce daně, c) správce obchodního závodu, d) vyvlastňovacího úřadu, e) pozemkového úřadu, f) soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce či g) k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána. Takovýmto rozhodnutími je například exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Copyright Gaudens s.r.o

80 Zvláštním případem je poznámka spornosti. Ta se uplatní v případech, pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí není v souladu se stavem skutečným. Zapisuje se na žádost osoby, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhá-li se odstranění nesouladu a prokáže-li, že své právo již uplatnila u soudu. Pokud je poznámka spornosti zapsána do katastru nemovitostí, působí vůči třetím osobám. Pokud by tak např. v době před vynesením rozsudku o určení vlastnického práva k nemovitosti došlo k jejímu prodeji, uplatní se poznámka spornosti i vůči tomuto převodu, který nastal po jejím zápisu, což by mělo za následek výmaz zápisu toho převodu. Informování vlastníků O vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, katastrální úřad informuje vlastníka nemovitosti a jiného oprávněného, a to nejpozději den poté, co ke změně došlo. Katastrální úřad bude informovat tyto osoby zasláním informace prostřednictvím datové schránky, na adresu jejich sídla/bydliště, a jestliže o to vlastník požádá, také elektronicky na ovou adresu nebo zprávou na mobilní telefon. Tento způsob informování výše uvedených osob bude tedy bezprostředně následovat poté, co katastrálnímu úřadu dojde návrh či jiná listina pro zápis práv do katastru. Na základě údajů zapsaných katastru nemovitostí se také bude poskytovat služba sledování změn zajišťující informování vlastníků a jiných oprávněných o postupu zápisů, a to elektronickými prostředky. Copyright Gaudens s.r.o

81 Způsob tohoto sledování změn bude ještě upřesněn v prováděcí vyhlášce Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Naopak již katastrální úřad nebude zasílat účastníkům listinu s vyznačenou doložkou vkladu. Vzhledem k této skutečnosti již není po účastnících vyžadováno, aby předkládali přílohy k podání v počtu účastníků plus 2. Dle nové úpravy tak postačí přiložit přílohu (např. kupní smlouvu) pouze 1 krát, přičemž zároveň dochází k zrovnoprávnění podání elektronických a písemných. Formáty a další technické parametry písemností v elektronické podobě přijímaných k zápisu práv budou stanoveny taktéž v Prováděcí vyhlášce. Tímto způsobem by mělo být zajištěno dostatečné a včasné informování vlastníků o změnách, které se týkají jejich nemovitostí. Pro případy, kdy by například došlo ke zfalšování listin, na jejichž základě je právo do katastru nemovitostí zapisováno, je možné do 1 měsíce od vyrozumění o tomto zápisu (resp. do jednoho měsíce ode dne, kdy se osoba o tomto zápisu dozví) požádat o zápis jeho spornosti a následně podat nejdéle do 2 měsíců k soudu žalobu na určení vlastnického práva k nemovitosti (při nedodržení této dvouměsíční lhůty bude poznámka spornosti vymazána). V případě, že by žadatel o tomto sporném zápisu nebyl řádně vyrozuměn, lhůta pro podání žádosti o poznamenání spornosti se prodlouží na tři roky, přičemž běží ode dne provedení zápisu. Copyright Gaudens s.r.o

82 Je-li zápis spornosti proveden v těchto lhůtách, působí i vůči všem případným dalším nabyvatelům, a to i v případě, že byli v dobré víře. Jestliže je následně vyhověno žalobě, na základě které je zapsána poznámka spornosti, katastrální úřad vymaže všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti působí a oznámí to dotčeným osobám. POZOR - v případě neinformování vlastníka o provedeném zápisu zde přetrvává určitá právní nejistota ohledně daného převodu, a to po dobu tří let od provedení zápisu. Po uplynutí této lhůty se však již původní vlastník nemůže domáhat nápravy tohoto stavu. Copyright Gaudens s.r.o

83 Nejvýznamnější typy smluv týkající se nemovitostí Závazkovým vztahem rozumíme právní vztah, ze kterého věřiteli vzniká právo na plnění jako na pohledávku, a dlužníkovi vzniká povinnost toto právo splněním dluhu uspokojit. Tato obecná definice se prolíná všemi zvláštními typy smluv, přičemž zpravidla se jedná o tzv. synalagmatické vztahy. Jde o případy, kdy si ze smlouvy mají plnit její účastníci navzájem. V takovém případě se může domáhat splnění závazku jen ten, kdo sám splnil svůj závazek dříve anebo je připraven jej splnit. I ten, kdo je povinen plnit předem, může však své plnění odepřít až do té doby, kdy bude poskytnuto nebo zabezpečeno plnění vzájemné, je-li plnění druhého účastníka ohroženo skutečnostmi, které nastaly u druhého účastníka a které mu nebyly známy, když smlouvu uzavřel. Smluvními typy: a) kupní smlouva, b) darovací smlouva c) smlouva o dílo, d) nájemní smlouva, e) smlouva o ubytování a f) pacht. Copyright Gaudens s.r.o

84 Kupní smlouva upravena v novém občanském zákoníku v ustanovení 2079 a násl. NOZ. Podstatou kupní smlouvy je jednak závazek prodávajícího předmět koupě odevzdat a umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo k ní a jednak závazek kupujícího předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu kupní cenu. Rozdíl mezi okamžikem uzavření smlouvy a samotným přechodem vlastnického práva. K uzavření se tedy nevyžaduje reálné předání věci (konsensuální smlouva). K uzavření smlouvy dojde okamžikem, kdy přijetí návrhu prodávajícího na uzavření kupní smlouvy kupujícím nabývá účinnosti, tedy okamžikem, kdy vyjádření souhlasu kupujícího s obsahem návrhu dojde prodávajícímu. Přechod vlastnického práva k nemovitosti, a) která se nezapisuje do katastru nemovitostí, nastává okamžikem účinnosti kupní smlouvy a u nemovitosti, b) která se do katastru nemovitostí zapisuje, vkladem kupní smlouvy do katastru nemovitostí, resp. ke dni podání návrhu na vklad. Protože se jedná o smlouvu konsensuální, prodávající nemusí být vlastníkem nemovitosti v době uzavření smlouvy, ale v okamžiku, kdy má dojít k přechodu vlastnictví. Kupní smlouva, jejímž předmětem je nemovitost, musí být uzavřena písemně, přičemž projevy vůle smluvních stran (jejich podpisy) musí být na stejné listině. Podpisy nemusí být úředně ověřeny, avšak pro následný vklad do katastru nemovitostí je toto vyžadováno. Copyright Gaudens s.r.o

85 Podstatné náležitosti Podstatnými náležitostmi kupní smlouvy jsou: a) označení smluvních stran (kupující a prodávající), b) označení nemovitosti, c) ujednání o kupní ceně, d) závazek prodávajícího nemovitost odevzdat, e) závazek prodávajícího umožnit kupujícímu nabytí vlastnického práva, f) závazek kupujícího nemovitost převzít, g) závazek kupujícího zaplatit kupní cenu, h) datum a podpisy stran. Předmět kupní smlouvy (nemovitost) musí být označen dostatečně určitě, tedy tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem (resp. jinou nemovitostí). Pozemky se specifikují pomocí následujících údajů: a) parcelní číslo b) označení katastrálního území Dále je možno uvést též číslo listu vlastnictví, druh pozemku, výměru parcely a katastrální úřad, který vede příslušnou evidenci. Budova se specifikuje pomocí: a) pecifikace pozemku, na kterém stojí b) číslo orientační a číslo popisné Vždy je třeba vycházet z údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Kupní cena musí být určena buď přesnou částkou v penězích, nebo musí být stanoven způsob jejího určení (např. určitým výpočtem, odkazem na ceník atd.), který umožňuje určit v okamžiku splatnosti přesnou částku. Copyright Gaudens s.r.o

86 Co se týče dalších otázek, které úprava koupě nemovitosti neupravuje, na ty se subsidiárně použijí ustanovení o koupi movitých věcí. Kromě podstatných náležitostí lze ve smlouvě sjednat i tzv. vedlejší ujednání, jako např.: a) předkupní právo, b) podmínky předání a převzetí nemovitostí, c) dobu plnění, místo a ujednání o přechodu nebezpečí na věci, d) smluvní pokutu zajišťující splnění některých povinností vyplývajících ze smlouvy atp. Je-li mezi stranami ujednáno, kdy má kupující nemovitou věc převzít, přechází k tomuto okamžiku na kupujícího nebezpečí škody na věci. Zároveň od této doby náleží kupujícímu plody a užitky nemovité věci. Odstoupení od smlouvy Odstoupit od kupní smlouvy může její strana pouze tehdy, pokud je tato možnost stanovena přímo v zákoně nebo pokud tak bylo účastníky dohodnuto. Odstoupením od smlouvy se závazek od počátku zrušuje a strany si musí vzájemně vrátit, co doposud plnily. Dle ustanovení 2002 NOZ může strana od smlouvy odstoupit, jestliže druhá strana poruší smlouvu podstatným způsobem. Za podstatné se považuje takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že se jedná o porušení nepodstatné. Copyright Gaudens s.r.o

87 Od smlouvy musí oprávněná strana odstoupit bez zbytečného odkladu. Pokud však straně porušující své povinnosti oznámí, že i přes její porušení na smlouvě setrvává, nesmí následně své rozhodnutí jednostranně změnit. Možnost odstoupení je samozřejmě možné sjednat přímo v kupní smlouvě jako jedno z vedlejších ujednání. a) vady faktické a b) vady právní. Vady Faktické vady spočívají ve vadách jakosti a množství. Strany jsou vždy povinny plnit v jakosti ve smlouvě dohodnuté, pokud však taková dohoda chybí, vyžaduje se jakost obvyklá. Vady právní spočívají například v zatížení nemovitosti v rozporu se smlouvou (např. zástavním právem) či nepřevedení vlastnického práva na kupujícího. Jedná se tedy o takové vady, které způsobí, že kupující nezíská taková oprávnění k nemovitosti, jaká by měl podle smlouvy nabýt. Vady dále dělíme na: a) zjevné a b) skryté. Za vady, které musel s vynaložením obvyklé pozornosti kupující poznat již při uzavření smlouvy (např. právo jiné osoby seznatelné z katastru nemovitostí), prodávající neodpovídá (zjevné vady). Copyright Gaudens s.r.o

88 Tento předpoklad se však neuplatní, jestliže prodávající kupujícího výslovně ujistil, že je věc bez vad, anebo úmyslně vadu zastřel. Jestliže má věc vady a prodávající o nich ví, je povinen na ně kupujícího upozornit. Kupující má právo z vadného plnění i tehdy, pokud se vada projeví až později, za předpokladu, že existovala již v době přechodu nebezpečí škody (skryté vady). V případě skrytých vad, je nutné vyjít z rozlišení, které nabízí NOZ, a to na vady podstatně a nepodstatně porušující smlouvu. Pokud se jedná o podstatné porušení, má kupující právo: a) na odstranění vady dodáním chybějící nebo nové věci, b) na opravu, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny a d) odstoupit od smlouvy. Z logiky věci pak vyplývá, že lze uplatnit vždy pouze jeden nárok, tedy že není možné žádat slevu z kupní ceny a zároveň odstoupit od smlouvy. Jedná-li se o vadné plnění, které je nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo žádat pouze: a) odstranění vady nebo b) přiměřenou slevu z kupní ceny. Jestliže prodávající následně neodstraní vadu včas, může kupující žádat přiměřenou slevu, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu však nesmí kupující bez souhlasu prodávajícího měnit. Copyright Gaudens s.r.o

89 Kupující má dále právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, pokud převáděný pozemek nemá výměru určenou v kupní smlouvě. Pokud však tato výměra není zapsána v katastru nemovitostí, má kupující nárok na slevu pouze, pokud tak bylo ujednáno. Vady musí kupující uplatnit u prodávajícího bez zbytečného odkladu, u skrytých vad nejpozději do dvou let po odevzdání věci (u skryté vady stavby maximálně do pěti let). Pokud by tato lhůta marně uplynula a prodávající by toto namítl, nemůže soud kupujícímu přiznat právo z vadného plnění. Neoznámí-li však kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy. V rámci smluvní volnosti si však strany mohou dohodnout i záruku, která může být širší než zákonná odpovědnost, a to jak věcně, tak časově. Copyright Gaudens s.r.o

90 Darovací smlouva Nemovitost je možné přenechat jinému bezúplatně darovací smlouvou, kterou upravuje nový občanský zákoník v ustanovení 2055 a násl. Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá. Darovací smlouva není jednostranné právní jednání. Darovací smlouva je uzavřena na základě souhlasného projevu vůle dárce a obdarovaného. Darovací smlouva k převodu nemovitosti musí obsahovat následující náležitosti: a) označení stran (dárce a obdarovaný), b) označení předmětu darování (i zde platí požadavek určitosti vymezení předmětu tak, aby nemohl být zaměněn s jiným), c) vůle dárce obdarovat, a to dobrovolně a bezplatně, d) souhlas obdarovaného s přijetím daru a e) datum a podpisy smluvních stran. Jestliže je předmětem daru nemovitost, musí být darovací smlouva písemná a podpisy musí být na téže listině, přičemž alespoň na jedné listině musí být také úředně ověřeny (pro účely katastrálního řízení). Dárcem i obdarovaným mohou být fyzické, právnické osoby či stát. Obdarovaným, popř. i dárcem, může být samozřejmě i osoba nezletilá. V takovém případě musí být zastoupena zákonným zástupcem. Copyright Gaudens s.r.o

91 Pro nutnost zastoupení je samozřejmě rozhodující, o jaký převod se jedná. Naprosto odlišná situace nastane v případě, kdy nezletilému darujeme hračku, a v případě, kdy mu darujeme nemovitost. Obecně tak můžeme říci, že pro posouzení způsobilosti je vždy rozhodující schopnost pochopit obsah a podstatu darovací smlouvy s ohledem na hodnotu a povahu daru. Předmětem darovací smlouvy může být i spoluvlastnický podíl, k darování celé věci je však zapotřebí souhlasu všech spoluvlastníků. Pokud dárce obdaruje manžele za trvání manželství, je rozhodující jeho vůle, tedy zda se rozhodl obdarovat jen jednoho z manželů či oba společně. Jestliže je předmětem darovací smlouvy nemovitost, která se zapisuje do katastru nemovitostí, nabývá obdarovaný vlastnické právo až vkladem do katastru nemovitostí, resp. ke dni podání návrhu na vklad. Co se týče nemovitostí, které se nezapisují do katastru nemovitostí, zde nabývá obdarovaný vlastnické právo již účinností smlouvy. Nově je dle NOZ možné vázat darování také na podmínku, která odloží plnění až na dobu po dárcově smrti. Pak se jedná o tzv. odkaz, který je upraven v ustanoveních 1594 a násl. V případě, že se dárce ocitne v nouzi či ublíží-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně poruší dobré mravy, může dárce svůj dar odvolat. Copyright Gaudens s.r.o

92 Smlouva o dílo smlouvu o dílo - vlastnictví může vzniknout, popř. se rozšířit, taktéž vytvořením věci (např. stavby) na základě smlouvy o dílo. Vzhledem k zásadě superficies solo cedit je výstavba stavby na vlastním pozemku považována pouze za umělý přírůstek pozemku. V případě, že je však vlastník pozemku a budoucí stavby osoba odlišná a jejich vztah je upraven například nájemní smlouvou, je stavba samozřejmě považovaná za samostatnou věc v právu. Úprava smlouvy o dílo je obsažena v ustanoveních 2586 a násl. NOZ, přičemž v případě zhotovení stavby se použije zejména zvláštní úprava o stavbě jako předmětu díla, kterou nalezneme v ustanovení 2623 a násl. Smlouvou o díle se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit za něj cenu. Dílem rozumíme zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu. Dílem se rozumí vždy zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části. Copyright Gaudens s.r.o

93 Podstatné náležitosti Podstatnými náležitostmi smlouvy o dílo jsou: a) označení smluvních stran (objednatel a zhotovitel), b) specifikace předmětu smlouvy, tedy díla, c) závazek zhotovitele provést dílo na svůj náklad a nebezpečí, d) závazek objednatele dílo převzít, e) závazek objednatele zaplatit cenu, f) datum a podpisy stran. Smlouva o dílo nemusí být uzavřena písemně, a to ani v případě, týká-li se dílo stavby. Přesto lze písemnou formu opět více než doporučit (zhotovení stavby na základě ústní smlouvy se nám jeví spíše nereálné, avšak nikoliv vyloučené). Zhotovuje-li se objednateli stavba na objednávku, nese zhotovitel nebezpečí škody nebo zničení stavby až do jejího předání, ledaže by ke škodě došlo i jinak (např. v důsledku povodně). Zvláštním případem je situace, kdy zhotovitel při provádění díla zjistí, že zde existuje skrytá překážka provádění díla týkající se místa stavby. V takovém případě je povinen tuto překážku objednateli oznámit a navrhnout mu změnu díla. Pokud se následně strany smlouvy nedohodnou v přiměřené lhůtě na změně smlouvy, má kterákoli ze stran právo od smlouvy odstoupit. Pokud je zhotovitel díla podnikatelem a objednatel naopak spotřebitelem, jedná se i zde o tzv. spotřebitelskou smlouvu a uplatní se i zde příslušná ustanovení nového občanského zákoníku o spotřebitelských smlouvách a taktéž ustanovení zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů. Copyright Gaudens s.r.o

94 Cena Cena v zásadě může být: a) sjednána ve smlouvě, b) pokud ne, je třeba poskytnout cenu v místě a čase obvyklou. Cenu je možné stanovit pevnou částkou, podle rozpočtu, odhadem, s odkazem na skutečný rozsah práce nebo odkazem na určitý výpočet, dle kterého může být v den splatnosti přesně určena cena díla. Jestliže je cena stanovena pouze odhadem a zhotovitel později zjistí, že je nutné cenu podstatně překročit, oznámí to objednateli s odůvodněným určením nové ceny. Toto musí učinit bez zbytečného odkladu, jinak nemá právo na zaplacení rozdílu v ceně. Po oznámení nově určené ceny má objednatel právo od smlouvy odstoupit s tím, že je povinen zaplatit za částečné plnění zhotovitele, pokud z něj má prospěch. Jestliže od smlouvy neodstoupí, platí, že se zvýšením ceny souhlasí. Jestliže je cena určena odkazem na skutečný rozsah práce, vyúčtuje zhotovitel na žádost objednatele dosavadní postup prací, jakož i dosud vynaložené náklady. Právo na zaplacení ceny vzniká až po provedení díla (po dokončení a předání). Strany se mohou dohodnout odlišně, například na zaplacení určité zálohy, což je typické např. u výstavby. Copyright Gaudens s.r.o

95 Způsob provedení díla Zhotovitel zpravidla provádí dílo osobně nebo ho nechá provést pod svým dohledem. To ho samozřejmě nezbavuje odpovědnosti za řádné a včasné provedení díla. Zhotovitel je povinen provést dílo s potřebnou péčí a v ujednaném čase, popř. v době přiměřené povaze díla. Zhotovitel postupuje při provádění díla samostatně. Příkazy objednatele je vázán pouze, pokud to plyne ze zvyklostí nebo tak bylo ujednáno. Objednatel má právo kontrolovat postup provádění díla. Jestliže zjistí nějaká porušení povinností zhotovitele, může požádat zhotovitele, aby zjednal nápravu. Pokud následně zhotovitel v přiměřené době tomuto požadavku nevyhoví, může objednatel odstoupit od smlouvy, vedl-li by postup zhotovitele nepochybně k podstatnému porušení smlouvy. Vady díla Dílo se považuje za vadné, pokud neodpovídá smlouvě. Co se týče převzetí stavby, objednatel nemá právo převzetí odmítnout pouze pro drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Zjevné vady je objednatel schopen zjistit již při převzetí díla, zde záleží, jestli dílo převezme s výhradami nebo bez výhrad. Copyright Gaudens s.r.o

96 Pokud převzal dílo bez výhrad, nemůže mu být později soudem přiznáno právo ze zjevné vady, pokud zhotovitel namítne, že výhrada nebyla uplatněna včas. Skryté vady, ty může objednatel objevit až později. Jestliže objednatel zjistí skrytou vadu, je povinen ji bez zbytečného odkladu oznámit zhotoviteli, pokud chce dosáhnout přiznání práva z vadného plnění. Takováto vada však musí být vždy oznámena nejpozději do pěti let od převzetí stavby. Pokud by tato lhůta marně uplynula a zhotovitel toto namítl před soudem, soud by právo z vadného plnění nepřiznal. O právech objednatele z vadného plnění platí obdobně ustanovení o kupní smlouvě. Copyright Gaudens s.r.o

97 Nájemní smlouva Nájemní smlouvou rozumíme smlouvu, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemní vztahy jsou v novém občanském zákoníku upraveny v ustanoveních 2201 a násl., přičemž se jedná o velice rozsáhlou úpravu, která zahrnuje jednak obecný nájem věci movité i nemovité, detailně se pak věnuje nájmu bytu a domu, nájmu prostoru sloužícímu k podnikání atd. Nájem bytu a domu Nájem bytu a domu je primárně upraven v novém občanském zákoníku ve Zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu (viz ustanovení 2235 a násl.) a subsidiárně pak v Obecných ustanoveních (viz ustanovení 2201 a násl. NOZ). Obecná ustanovení se použijí, pokud na danou otázku ve zvláštních ustanoveních nenalezneme odpověď. Nájem bytu je chráněn, což znamená, že pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem. Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, tato zvláštní ustanovení se nepoužijí. To platí i v případě, že nájemcem bytu bude právnická osoba. Právnická osoba nemůže bydlet a nemá ani bytovou potřebu ve smyslu těchto ustanovení, a proto ji lze pronajmout nemovitou věc pouze podle obecných ustanovení o nájmu. Copyright Gaudens s.r.o

98 Podstatné náležitosti Podstatnými náležitosti nájemní smlouvy jsou: a) označení smluvních stran (nájemce a pronajímatel), b) označení předmětu nájmu (nemovitá věc (dům, byt) nebo její část), c) závazek pronajímatele přenechat nájemci předmět nájmu do užívání, d) závazek nájemce zaplatit nájemné, e) dočasnost a f) datum a podpisy. Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu Nedostatek formy však nemůže být na újmu nájemci, resp. neplatnost není oprávněn namítat pronajímatel. Užívá-li však nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že je nájemníkem, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Pronajmout lze též věc, která v budoucnu teprve vznikne, pokud ji lze při uzavření nájemní smlouvy dostatečně přesně určit. Nájemní smlouva nesmí obsahovat ustanovení, která by zkracovala práva nájemce oproti úpravě v zákoně úprava nájemní smlouvy v novém občanském zákoníku je často kogentní. Zcela zakázaná jsou ujednání, která by ukládala nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo by mu ukládala povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené. K takovým ujednáním v nájemní smlouvě se nepřihlíží. Copyright Gaudens s.r.o

99 Jednou z novinek, které přináší NOZ, je možnost zápisu nájemního práva do katastru nemovitostí. Tento zápis se provádí na návrh vlastníka nemovitosti nebo na návrh nájemce, pokud se zápisem vlastník vyslovil souhlas. NOZ zakládá pouze možnost zapsat nájemní právo do katastru nemovitostí v případě jeho potřeby, nejedná se tedy o povinnost. Nájem bytu může být sjednán buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. V této souvislosti upozorníme na judikaturu, která dovodila, že v případě řetězení smluv na dobu určitou, jejichž účelem je zakrýt dobu neurčitou, je třeba pohlížet na takovou smlouvu jako na smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou. Řetězením smluv na dobu určitou si v podstatě pronajímatelé zajišťují možnost jednoduše se zbavit svého nájemníka. Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Nájemné, služby, zálohy na služby a jistota: Strany zpravidla sjednávají nájemné jako pevnou částku za měsíc užívání předmětu nájmu. Pokud však strany výši nájemného neujednají, nemá to vliv na platnost nájemní smlouvy. V takovém případě má pronajímatel právo na nájemné v takový výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Copyright Gaudens s.r.o

100 Strany si dále ve smlouvě ujednají, která plnění, resp. služby spojené s užíváním bytu nebo s ním související zajistí pronajímatel. Jestliže toto ujednání ve smlouvě chybí, má se za to, že těmito službami jsou: dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb jsou stanoveny buď dohodou stran, nebo zvláštním právním předpisem. Způsob rozúčtování služeb musí být určen již před poskytnutím služby. Nájemce má také právo nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok. Nájemné i zálohy za služby jsou splatné vždy předem na každý měsíc, a to nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, není-li mezi stranami ujednáno jinak. Například tedy nájemné na prosinec je nájemce povinen zaplatit do 5. prosince, ledaže se strany dohodly odlišně. Nájemné či jeho změna se zpravidla sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Pro případ, že se však pronajímatel a nájemce na výši nájemného nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to až do výše nájemného obvyklého v daném místě (za poslední tři roky však maximálně o 20%). Copyright Gaudens s.r.o

101 Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesouhlasí-li nájemce nebo je nečinný, po uplynutí dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé a určí výši nájemného ke dni podání návrhu soudu, což by v praxi znamenalo povinnost nájemce doplatit rozdíl nájemného za uplynulé měsíce od podání návrhu. Výše uvedeným způsobem lze analogicky postupovat též v případě, kdy nájemce navrhuje snížení nájemného. Zvláštním případem je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu či podmínky bydlení v domě (např. dlouhodobé úspory za energie při zateplení domu). Za této situace se může pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného v maximální výši 10% z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení nájemného i pro ostatní nájemce. Jestliže k dohodě mezi nájemci a pronajímatelem nedojde, má pronajímatel možnost navrhnout soudu zvýšení nájemného z tohoto důvodu, ale pouze o tři a půl procenta ročně z účelně vynaložených nákladů. V určitých případech má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo i prominutí nájemného zcela. Copyright Gaudens s.r.o

102 Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která ztěžuje nájemci výkon jeho práv, resp. užívání bytu či domu. Pokud by se jednalo o vadu, která zásadním způsobem ztěžuje užívání bytu či jej zcela znemožňuje, má nájemce právo na prominutí nájemného zcela. Strany si také mohou ujednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu na zajištění nájemného a jiných povinností, tato jistota však nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci jistotu a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemce má právo požadovat úrok z jistoty ve výši zákonné sazby. Na úhradu pohledávky vůči nájemci má pronajímatel právo zadržet jeho movité věc, které se v domě či bytě nachází. Práva a povinnosti stran nájemní smlouvy Nájemce je předně povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Musí též dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku v domě. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Pronajímatel je povinen udržovat v domě náležitý pořádek a udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Copyright Gaudens s.r.o

103 Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo o další případy zvláštního zřetele hodné. Přijme-li nájemce do své domácnosti další osobu, je povinen tuto změnu pronajímateli oznámit, a to bez zbytečného odkladu. Neoznámí-li nájemce pronajímateli změnu ani do 2 měsíců ode dne, kdy tato změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost, což může být následně důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, pokud nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Případné zvýšené náklady na údržbu společných částí domu hradí nájemce. Pokud nájemce předem ví, že bude déle než 2 měsíce nepřítomen v bytě, oznámí to včas pronajímateli. Současně s tímto oznámením označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí. Copyright Gaudens s.r.o

104 Pokud z důvodu neoznámení této skutečnosti vznikne vážná újma, považuje se toto jednání za závažné porušení povinností nájemce, což může být následně důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele. Společný nájem bytu Společným nájmem bytu rozumíme stav, kdy je byt pronajat společně více osobám. Tito společní nájemci pak mají stejná práva, ale i povinnosti. Společný nájem může vzniknout též dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem (přistoupení k nájemní smlouvě). Běžné záležitosti, týkající se společného nájmu bytu (hrazení nájmu, poplatků atd.), může vyřizovat každý ze společných nájemců samostatně. V ostatních věcech (např. zánik nájmu) je třeba souhlasu všech. Úprava společného nájmu je v novém občanském zákoníku poměrně skromná, proto se přiměřeně použijí ustanovení o společnosti ( 2716 a násl.). Opravy, změny na věci a související náklady Nájemce v bytě prování a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Ostatní údržbu provádí pronajímatel. Jestliže se nájemce dozví o nějaké vadě v bytě, kterou je povinen odstranit pronajímatel, musí jej o ní bezodkladně informovat. Copyright Gaudens s.r.o

105 Při porušení této povinnosti nemá nájemce nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat věc pro její vady. Neodstraní-li pronajímatel oznámenou vadu, pro kterou lze věc užívat jen s obtížemi bez zbytečného odkladu, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu sám. Ztěžuje-li vada užívání věci zásadním způsobem, má nájemce nárok na prominutí nájemného či může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Zároveň má nájemce právo na náhradu nákladů, které při opravě věci vynaložil. Nájemce je povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu. Co se týče úprav či přestavby bytu nebo domu, ty může provádět pronajímatel pouze se souhlasem nájemce nebo provádí-li je na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. Pokud je to nutné, může pronajímatel žádat i vystěhování nájemce na dobu, po kterou budou práce trvat. V této souvislosti je ale povinen nájemci poskytnout přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, popř. přiměřenou zálohu na ně. Copyright Gaudens s.r.o

106 Nevylučují-li to okolnosti případu, pronajímatel oznámí nájemci minimálně 3 měsíce před zahájením prací alespoň povahu prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen, zaváže se k náhradě a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí. Pokud nájemce nesdělí pronajímateli do 10 dnů od oznámení, že byt vyklidí, má se za to, že odmítl. Jestliže nájemce odmítne byt vyklidit, může pronajímatel do 10 dnů navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení. Pokud je oprava účelná, soud návrhu vyhoví a uloží stranám přiměřená omezení, které na nich lze rozumně požadovat. Jestliže s tím pronajímatel souhlasí, může úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu nebo domu provést i nájemce. Při skončení nájmu má nájemce povinnost odstranit veškeré změny, které na předmětu nájmu provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá. Změna vlastnictví Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Pro nového vlastníka však nejsou závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví, pokud o nich nevěděl při převodu vlastnictví (např. neměl možnost si přečíst nájemní smlouvu, tedy nemohl taková ustanovení ve smlouvě předpokládat). Pokud dojde ke změně vlastníka bytu, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo smlouvu z tohoto důvodu vypovědět. Copyright Gaudens s.r.o

107 Následky smrti nájemce Zemře-li nájemce, nájem bytu přechází na člena nájemcovy domácnosti, který s nájemcem v bytě žil ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a zároveň nemá vlastní byt. Zda se tak děje bez vůle pronajímatele či nikoli, závisí na tom, do které z následujících skupin osoba patří: a) manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě, vnuk, b) ostatní osoby. Pro skupinu b) platí, že na osobu nájem přejde pouze v případě, kdy s přechodem nájmu pronajímatel souhlasí. Pro skupinu a) se žádný souhlas nevyžaduje. Nájem může takto přejít maximálně na dva roky. Doba nájmu je tedy omezena, a to i v případě, že nájemní smlouva s předchozím nájemcem byla uzavřena na dobu neurčitou. Nic samozřejmě nebrání tomu, aby se nájemce poté s pronajímatelem dohodl na dalším pokračování nájemního vztahu. Pokud se však jedná o osobu starší 70 let, toto omezení neplatí. U osoby mladší 18let skončí nájem nejpozději dnem, kdy dosáhne 20 let. Splňuje-li více osob podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně. Je-li však mezi těmito osobami nájemcovo dítě, přejdou práva a povinnosti z nájmu na ně. Copyright Gaudens s.r.o

108 Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nechce pokračovat; dnem oznámení její nájem zaniká. Specifickou úpravu přechodu nájmu bytu má družstevní byt. Za předpokladu, že nejde o společný nájem manželů, přechází nájem na toho dědice, kterému připadl členský podíl. Nepřejde-li nájem na členy nájemcovy domácnosti, přejde na nájemcova dědice. V tomto případě může pronajímatel vypovědět nájem bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel a nájem přešel na osobu odlišnou od členů nájemcovy domácnosti. Za dluhy na nájemném, které vznikly před nájemcovou smrtí, odpovídá společně nájemcův dědic s osobami, které s nájemcem žily ve společné domácnosti až do jeho smrti. Nájemcův dědic (příp. správce pozůstalosti) může také nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní lhůtou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu přešly na něj. Může tak však učinit nejpozději do 6 měsíců od nájemcovy smrti. Není-li nájemcův dědic znám ani do 6 měsíců od nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit, čímž nájem zaniká. Věci z bytu uloží pronajímatel na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti, a pokud si je dědic nepřevezme bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel vhodným způsobem prodat na účet nájemcova dědice. Copyright Gaudens s.r.o

109 Skončení nájmu Nájem bytu může zaniknout následujícími způsoby: a) předmět nájmu zanikne nebo se stane nepoužitelným, b) dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, c) písemnou výpovědí, d) uplynutím doby a e) ukončením prací (u nájmů služebních bytů). Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a uvést výpovědní důvod. Bez těchto náležitostí je výpověď neplatná. Výpovědní doba začne běžet vždy prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. Rozdílné podmínky výpovědi nájmu se uplatní pro nájemce a pro pronajímatele a zároveň u nájmu na dobu určitou a na dobu neurčitou. Nájemce má možnost vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoli i bez uvedení důvodu, ale vždy s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud je nájem uzavřen na dobu určitou, může jej vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě nebo za předpokladu, že se změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá práci v jiném místě, kam není možné z dosavadního bydliště dojíždět). Copyright Gaudens s.r.o

110 Jak již bylo řečeno výše, nájem bytu je chráněn, a proto jej může pronajímatel vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů. Pronajímatel může vypovědět nájemní vztah na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud je dle zákona vyžadován), b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět také v tříměsíční výpovědní době i v případě, že: e) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem,...který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán...návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již...rozvedeno, f) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro...příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti,...vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec,...teta, strýc). Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z důvodů e) či f), je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému ve výpovědi (tato lhůta se staví v případě potřebné úpravy bytu). Copyright Gaudens s.r.o

111 Zvláštním případem je porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. V této situaci má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má však povinnost před podáním výpovědi nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu; v opačném případě by se k výpovědi nepřihlíželo. NOZ považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemce zejména následující: a) nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, b) poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, c) způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo d) užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Tři měsíce před skončením nájmu je nájemce povinen umožnit zájemci o pronajmutí prohlídku bytu či domu v přítomnosti pronajímatele. Pronajímatel oznámí nájemci prohlídku v přiměřené době předem. Nájemce je povinen byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Byt je odevzdán předáním klíčů a umožněním přístupu a užívání bytu. Zároveň má nájemce povinnost odstranit změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, v případě že se na odstranění Copyright Gaudens s.r.o

112 dohodli, a změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel jejich odstranění nežádá. Jestliže nájemce byt neodevzdá v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do okamžiku, kdy nájemce byt skutečně odevzdá. Zůstane-li v bytě věc, o které lze usoudit, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se o ni pronajímatel na jeho účet. Nepřevezme-li si ji nájemce bez zbytečného odkladu, může pronajímatel po předchozím upozornění nájemce věc prodat vhodným způsobem na nájemcův účet. Automatická obnova nájmu Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu alespoň 3 měsíce po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel jej písemně v této době nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, nejvýše však na dva roky. Toto ustanovení je dispozitivní, sjednají-li si tedy strany ve smlouvě úpravu odlišnou, automatická obnova, popřípadě její podmínky stanovené v novém občanském zákoníku se nepoužijí. Copyright Gaudens s.r.o

113 Podnájem Pokud v bytě nájemce trvale bydlí, může dát třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele, musí ale pronajímateli oznámit, že se zvýšil počet osob žijících v bytě. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát část bytu do podnájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas za udělený. Dá-li nájemce byt do podnájmu třetí osobě v rozporu se zákonem, považuje se to za hrubé porušení jeho povinností, což je zároveň jedním z důvodů výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele. Nájem družstevního bytu Co se týče nájemní smlouvy na nájem družstevního bytu, tu je možno uzavřít pouze v souladu s ustanoveními o bytovém družstvu, které obsahuje zákon o obchodních korporacích. Řada práv a povinností nájemců i pronajímatele je stanovena právě ve stanovách bytového družstva. Copyright Gaudens s.r.o

114 Nájem služebního bytu O nájem služebního bytu se jedná v případě, že je ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání, funkce či jiné práce (školníci, topenáři atp.) a je ve smlouvě výslovně stanoveno, že se jedná o byt služební. Hlavní rozdíly mezi běžným nájmem bytu a nájmem služebního bytu spočívají v možnosti určitým způsobem omezit práva nájemce u nájmu služebního bytu a dále ve zvláštních možnostech skončení nájmu. Nájem služebního bytu skončí také posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat smluvenou práci bez vážného důvodu. Pokud přestal práci vykonávat z důvodu věku, zdravotního stavu či jiného vážného důvodu, skončí nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal práci vykonávat. Smrtí nájemce služebního bytu nájem končí. Osoba, která v bytě bydlela s nájemcem, má právo v bytě bydlet, ale po vyzvání pronajímatele, musí byt opustit do 3 měsíců od obdržení výzvy. Copyright Gaudens s.r.o

115 Nájem prostoru sloužícího podnikání Úpravu nájmu nebytových prostor bychom dříve nalezli v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon byl však účinností NOZ zrušen a nadále tuto úpravu nalezneme přímo v novém občanském zákoníku. Prostorem sloužícím podnikání rozumíme prostor nebo místnost, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti bez ohledu na to, je-li tento účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Práva a povinnosti stran Nájemce není oprávněn provozovat v předmětu nájmu jinou činnost nebo změnit způsob a podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Nájemce je oprávněn opatřit se souhlasem pronajímatele nemovitou věc štíty, návěstními a podobnými znameními. Udělení tohoto souhlasu může pronajímatel odmítnout, pouze pokud pro to má vážný důvod. Pokud však je o souhlas písemně požádán a do jednoho měsíce se nevyjádří, má se za to, že souhlas udělil. Při skončení nájmu musí být tyto štíty a jiná znamení odstraněny a dotčená část nemovité věci uvedena do původního stavu. Copyright Gaudens s.r.o

116 V souvislosti s převodem podnikatelské činnosti je nájemce oprávněn převést i nájem věci. Pro tento převod je však vyžadován předchozí souhlas pronajímatele, přičemž pro převod i udělení souhlasu je stanoven požadavek písemné formy. Skončení nájmu Nájem prostoru sloužícího podnikání může zaniknout následujícími způsoby: a) předmět nájmu zanikne nebo se stane nepoužitelným, b) dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, c) písemnou výpovědí a d) uplynutím doby I u nájmu prostoru sloužícího podnikání je odlišné oprávnění nájemce a pronajímatele vypovědět nájem, přičemž opět je nutné rozlišit, zda jde o nájem na dobu určitou či neurčitou. Na rozdíl od nájmu bytu a domu je nájemce paradoxně více chráněn, pokud uzavře smlouvu na dobu určitou. Nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou z důvodů stanovených ve smlouvě nebo z důvodů stanovených v novém občanském zákoníku, což jsou následující: a) ztratí-li nájemce způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí náhradu, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci. Copyright Gaudens s.r.o

117 Pronajímatel je oprávněn vypovědět smlouvu na dobu určitou opět dle důvodů stanovených ve smlouvě, jinak z následujících: a) má-li být prostor odstraněn či přestaven tak, že to brání dalšímu užívání, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce i přes výzvu hrubě své povinnosti vůči pronajímateli nebo je-li po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb souvisejících. Ve výpovědi musí být vždy uveden výpovědní důvod, jinak je výpověď neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční. Pokud jde o nájem uzavřený na dobu neurčitou, mají obě strany právo vypovědět nájemní smlouvu bez udání důvodu a v šestiměsíční výpovědní době. Proti výpovědi je možno uplatnit námitky. Pokud ani po jejich uplatnění není výpověď vzata zpět, je možné žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Copyright Gaudens s.r.o

118 Přechodná ustanovení Vzhledem k povaze nájmu jako dlouhodobého vztahu, je v souvislosti s novým občanským zákoníkem důležité posoudit zejména přechodná ustanovení, která upravují právě styk staré a nové právní úpravy. Z těchto ustanovení je nejdůležitější ustanovení 3074 NOZ, které stanoví, že nájem se po účinnosti nového občanského zákoníku bude řídit právě jeho úpravou. Co se však týče vzniku nájmu a povinností a práv, které vznikly před jeho účinností, ty se i nadále budou řídit starou právní úpravou. Copyright Gaudens s.r.o

119 Pacht Pachtovní smlouva je jedna z novinek, které přinesl nový občanský zákoník. Na rozdíl od nájmu, kde má nájemce právo věc pouze užívat, se pachtovní smlouvou zakládá právo pachtýře věc užívat i požívat. Předpokládá se tedy, že bude pachtýř věc řádně obhospodařovat tak, aby mu přinášela výnos, a za to se zavazuje propachtovateli platit pachtovné nebo mu poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Jestliže je propachtovaná věc zapsána v katastru nemovitostí (typicky zemědělské pozemky), je možné na návrh vlastníka nebo pachtýře (pokud s tím vlastník souhlasí) zapsat pachtovní právo do katastru nemovitostí. Nový občanský zákoník zvlášť upravuje zemědělský pacht, kde je předmětem pachtovní smlouvy zemědělský nebo lesní pozemek, a dále pacht závodu, jehož předmětem je závod (obdoba podniku). Copyright Gaudens s.r.o

120 STUDIJNÍ MATERIÁL NOZ A NEMOVITOSTI PŘÍLOHA - SERIÁL Copyright Gaudens s.r.o

121 Díl 1 - PROCES REKODIFIKACE V rámci procesu rekodifikace došlo k přijetí dvou stěžejních zákonů, jedná se o zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník (dále jen nový občanský zákoník nebo NOZ ) a zákon č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen zákon o obchodních korporacích nebo ZOK ). Naopak dochází ke zrušení řady předpisů, jedná se zejména o zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Veškeré tyto změny nastaly k datu Jak je obvyklé, těmto změnám se nelze vyhnout a budou muset být aplikovány. Jednou z nejvýznamnějších změn, které nový občanský zákoník přináší, je sjednocení úpravy doposud platného obchodního práva a práva občanského. Tímto dochází k odstranění tzv. dvoukolejnosti soukromoprávní úpravy. Do budoucna tak již například nebudou platit odlišné podmínky pro uzavírání smluv, odpovědnost či různé lhůty promlčení pro podnikatele a běžné občany. Takto si jsou vztahy mezi podnikateli a běžnými občany postaveny naroveň a dochází zejména k celkovému zjednodušení celé úpravy soukromého práva. Určitou specifickou kategorií osob zůstávají i nadále spotřebitelé (zjednodušeně osoby nepodnikající nebo jednající mimo rámec své podnikatelské činnosti s podnikatelem). Vzhledem k tomu, že spotřebitelé jsou považováni za osoby ve slabším postavení oproti podnikatelům, poskytuje jim NOZ zvláštní ochranu. Jednou ze stěžejních zásad, ke kterým se nový občanský zákoník hlásí, je zásada dispozitivnosti. V souladu s touto zásadou je možné se ve smluvním ujednání odchýlit od zákonné úpravy, pokud to zákon výslovně nezakazuje nebo pokud to neodporuje dobrým mravům, veřejnému pořádku či právům týkajících se postavení osob. Jestliže si strany smlouvy nezvolí úpravu zvláštní (neodchýlí se), použije se úprava stanovená v zákoně. Další zásadou, kterou ještě zmíníme v tomto úvodním dopisu, je zásada, že na právní jednání (pozn. dnes právní úkony) je třeba hledět spíše jako na platné než na neplatné. Dle této zásady je nutné právní jednání vykládat vždy tak, aby byla zachována jejich platnost, což byl prvotní úmysl stran smlouvy. V této souvislosti se NOZ odklání od formalistického posuzování platnosti smluv a přisuzuje větší důraz vůli a úmyslu jednajících stran. V souvislosti s novou právní úpravou je taktéž nutné revidovat řadu smluv, upravit procesy uzavírání smluv či změnit jednotlivé vzory smluv. Vzhledem k tomu, že se jedná o opravdu přelomovou a značně obsáhlou změnu (jen pro ilustraci uvádíme, že NOZ obsahuje 3081 paragrafů), věnujeme se studiu nové právní úpravy již po delší dobu a podrobně analyzujeme veškeré dopady na současnou právní úpravu, zejména závazky. Z těchto důvodů více než jiní pociťujeme nutnost řádně se na účinnost zákona o obchodních korporacích a nového občanského zákoníku připravit a jsme všem klientům v tomto ohledu plně k dispozici. Copyright Gaudens s.r.o

122 Díl 2 - ÚPRAVA SMLUV PODLE NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU Doposud obecně platilo, že každý může vést jednání o uzavření smlouvy, aniž by odpovídal za výsledek, tedy zda bude smlouva uzavřena, či nikoli. Dospějí-li však strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Tímto ustanovením je v novém občanském zákoníku zakotvena tzv. předsmluvní odpovědnost. Jedná se o odpovědnost, která v doposud platné právní úpravě zakotvena nebyla, bylo ji možné dovozovat pouze na základě judikatury. Podstatou této odpovědnosti je povinnost strany, která ukončí jednání o uzavření smlouvy, nahradit druhé straně škodu, která jí v souvislosti s očekáváním uzavření smlouvy vznikla, až do rozsahu odpovídajícího ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Pro vyloučení nebo omezení takovéto odpovědnosti je nutné, aby to jednající strana zohlednila již na počátku jednání o uzavření smlouvy, nejlépe potvrzeným písemným sdělením, které následně může sloužit jako důkazní prostředek v případném sporu. Nový občanský zákoník zavádí změnu v procesu uzavírání smluv. Týká se přijetí nabídky na uzavření smlouvy. Stávající právní úprava jasně určuje, že pokud strana B po doručení návrhu na uzavření smlouvy zašle straně A (činící nabídku) zpět původní návrh ovšem v pozměněném znění, nejedná se o přijetí návrhu, ale o návrh nový. Tuto koncepci NOZ opouští. Pokud po účinnosti nového občanského zákoníku strana B zašle straně A zpět návrh, který podstatně nemění podmínky původní nabídky, jedná se o přijetí nabídky a nikoliv o nabídku novou. Pokud navrhované znění není bez zbytečného odkladu odmítnuto, jedná se o platně uzavřenou smlouvu, v pozměněném znění i pokud strana B nesouhlasí s uvedenou změnou. Přijetí nabídky s dodatkem nebo odchylkou je možné předem vyloučit pouze, pokud je to uvedeno již v nabídce nebo jiným způsobem, který nevzbuzuje pochybnost. V opačném případě riskujete uzavření smlouvy ve znění, které jste v plném rozsahu neodsouhlasili. Dále se pozastavíme nad otázkou formy smlouvy dle nového občanského zákoníku. Obecně je uplatňován princip bezformálnosti smluv. Pokud není zákonem nebo jednou ze stran vyžadována písemná forma, postačí pro platnost smlouvy forma ústní. V této souvislosti NOZ zavádí zcela nový institut - tzv. obchodní potvrzovací dopis. Tento institut je využitelný v situacích, kdy je mezi podnikateli ujednána smlouva pouze ústně a následně se kterákoli ze stran rozhodne potvrdit straně druhé obsah ujednání v písemné formě, tedy obchodním potvrzovacím dopisem. V této souvislosti se uplatní právní domněnka, že pokud strana zasílá obchodní potvrzovací dopis v přesvědčení, že její potvrzení zachycuje obsah smlouvy věrně, platí smlouva za uzavřenou s obsahem uvedeným v potvrzení, i když vykazuje odchylky odskutečně ujednaného obsahu smlouvy. Pro tyto odchylky NOZ stanovuje určitá omezení musí být pouze nepodstatného charakteru a takové, aby je rozumný podnikatel ještě schválil. V případě, že obchodní potvrzovací dopis přijde na adresu Vaší společnosti, je nezbytné na něj ihned reagovat a případné odlišné znění odmítnout. V opačném případě se podnikatel opět vystavuje riziku, že uzavře smlouvu, jejíž znění neodsouhlasil. Případné spory by bylo nutné následně řešit soudní cestou. Proto je nezbytné klást důraz na prevenci a nastavení vnitřních postupů společnosti, aby se předešlo situaci, kdy se obchodní potvrzovací dopis nedostane do příslušných rukou včas a nebude možné odmítnout znění, se kterým podnikatel nesouhlasí. Copyright Gaudens s.r.o

123 Díl 3 - ÚPRAVA SMLUV PODLE NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU Změna obsahu smlouvy, obchodní podmínky a jejich změny a neúměrné zkrácení jedné ze smluvních stran. Pokud jde o změnu smlouvy, uplatní se princip zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, že pro změnu nebo zrušení smlouvy uzavřené v písemné formě se vyžaduje písemná forma, pouze pokud tak bylo mezi smluvními stranami ujednáno. Tento princip se však, na rozdíl od současné úpravy, uplatní bez rozdílu u vztahů mezi podnikateli i nepodnikateli. V případě rozhodnou-li se strany změnit obsah smlouvy, mohou nastat v zásadě dvě situace. V prvním případě, kdy pro daný typ smlouvy zákon předepisuje písemnou formu, musí být dodržena i u případných dodatků ke smlouvě. V druhém případě, kdy zákon zvláštní formu nestanoví, je pro daný typ smluvního ujednání dostačující forma ústní a forma dodatku ke smlouvě je ponechána na vůli stran. V druhém z uvedených případů tedy platí, není-li výslovně ve smlouvě stanoveno, že je možné ji měnit pouze ve formě písemných dodatků, je možné ji změnit i pouhou ústní dohodou. Dále bychom se rádi věnovali úpravě obchodních podmínek dle nového občanského zákoníku. I nadále platí, že je možné obsah smlouvy určit odkazem na obchodní podmínky, pokud jsou druhé straně známy. V případě, že obchodní podmínky obsahují ujednání, které druhá strana nemohla rozumně očekávat (např. ustanovení vylučující odpovědnost, ustanovení nesrozumitelná či špatně čitelná), je toto ustanovení neúčinné, pokud jej druhá strana nepřijala výslovně. Posouzení, zda jde o takové překvapivé ustanovení, však náleží pouze soudu. V zájmu předcházení sporným situacím však doporučujeme na případná sporná či překvapivá ustanovení druhou stranu výslovně upozornit, popř. toto ustanovení vyčlenit a nechat druhou stranou podepsat zvlášť. Pokud jsou smlouvy uzavírány na dlouhou dobu zpravidla s opětovným plněním, je pravděpodobné, že časem nastane potřeba změny obchodních podmínek. Tuto změnu je dle NOZ strana oprávněna jednostranně provést, pokud bylo předem ujednáno, že je k tomuto v přiměřeném rozsahu oprávněna. Takové ujednání je však platné, pouze pokud je zároveň stanoveno, jakým způsobem se změna druhé straně oznámí, a zároveň, že je oprávněna změnu odmítnout a smlouvu z tohoto důvodu ve výpovědní době vypovědět. Závěrem ještě zmíníme tzv. neúměrné zkrácení. Tento institut se týká situace, kdy se strany zaváží k vzájemnému plnění, přičemž plnění jedné ze stran je v hrubém nepoměru k plnění strany druhé. V takovém případě má zkrácená strana právo požadovat zrušení smlouvy a navrácení do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé. Toto ustanovení se však nevztahuje na situace, kdy druhá (zvýhodněná) strana o tomto nepoměru v době uzavření smlouvy nevěděla nebo pokud se jedná o obchody uzavřené např. na burze či v rámci veřejné dražby. Podstatou tohoto ustanovení je vyváženost závazkového vztahu a spravedlivé uspořádání. Abychom se v praxi vyhnuli tomuto nepříjemnému důsledku, je při uzavírání smluv nutné klást důraz na vyváženost vzájemného plnění. Copyright Gaudens s.r.o

124 Díl 4 - OBECNÉ ÚPRAVY ZÁVAZKŮ Smlouvy uzavírané adhezním způsobem, institut lichvy a závdavku a úprava úroků. Jedna z významných změn v novém občanském zákoníku se dotýká úpravy smluv uzavíraných adhezním způsobem. Těmito smlouvami rozumíme smlouvy, jejichž základní podobu neměla druhá (slabší) strana reálně možnost ovlivnit (typicky např. bankovní smlouvy, různé smluvní formuláře). Pokud je v takovýchto smlouvách odkazováno na doložku, která není ve smlouvě přímo obsažena, je tato platná pouze tehdy, byla-li slabší strana s doložkou a jejím významem seznámena, nebo prokáželi se, že význam doložky musela znát. Hrozba neplatnosti se týká i doložek, které jsou ve smlouvě obsaženy přímo nový občanský zákoník pro ně totiž stanovuje určité ochranné limity. Pokud bude ve smlouvě obsažena doložka, kterou lze přečíst jen se zvláštními obtížemi nebo která je pro osobu průměrného rozumu nesrozumitelná, je tato doložka platná, nepůsobí-li slabší straně újmu. Možností, jak se této neplanosti vyvarovat, je prokázání, že tato doložka byla druhé (slabší) straně dostatečně před podpisem smlouvy vysvětlena. Tato úprava smluv uzavíraných adhezním způsobem se vztahuje na všechny právní vztahy, mezi podnikateli je však možné ji vyloučit. Dalším institutem, který současné občanské právo nezná, je institut lichvy, která je v novém občanském zákoníku upravena výslovně. Úprava lichvy v NOZ vychází z pojetí tohoto institutu v zákoně č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Lichvou dle NOZ rozumíme situaci, kdy jedna strana zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Hrubý nepoměr se posuzuje srovnáním hodnot vzájemného plnění a případně i s přihlédnutím k dalším okolnostem (např. době trvání závazku). Smlouva uzavřená za výše uvedených (lichevních) podmínek je neplatná. Neplatnosti se však nemůže dovolávat podnikatel, který uzavřel smlouvu při svém podnikání; předpokládá se určitý standard odbornosti a péče. Původní právní úprava neobsahovala komplexní úpravu úroků (z půjček, z prodlení atd.) nový občanský zákoník přináší v tomto směru nápravu. Za povšimnutí stojí předně dvě ustanovení limitace úroků z prodlení a úroky z úroků. NOZ nově obsahuje ustanovení, jehož podstatou je přimět věřitele, aby zbytečně neotálel s uplatněním práva na zaplacení dluhu. Doposud mohli věřitelé v podstatě bez omezení (samozřejmě s ohledem na běh promlčecí doby) vyčkávat s uplatněním práva u soudu, a tak nechat vzrůst úroky z prodlení. Nový občanský zákoník však stanovuje pravidlo pro ochranu dlužníka, a to hranici pro požadované úroky. Jestliže věřitel bez rozumného důvodu otálí s uplatněním práva, úroky mohou činit pouze tolik, co jistina. Další úroky náleží až od okamžiku, kdy věřitel své právo uplatnil u soudu. Dále je v novém občanském zákoníku zakotveno ustanovení, které se týká úroků z úroků. Dle současné právní úpravy není možné úroky z úroků požadovat (s výjimkou ujednání, že se úrok stane součástí jistiny), NOZ však poměrně překvapivě úroky z úroků umožňuje, pokud je tak mezi stranami výslovně ujednáno (postačí i ústní forma). Závěrem se ještě zmíníme o velmi praktickém institutu závdavku, který nový občanský zákoník převzal ze zahraničních právních úprav. Závdavek je charakterizován třemi hlavními funkcemi: důkazní, zajišťovací a sankční. Pokud je závdavek ujednán, musí být odevzdán nejpozději při uzavření smlouvy. Závdavkem se potvrzuje uzavření smlouvy, což má význam zejména u smluv uzavřených ústně. Závdavek má dále zajišťovací funkci, tedy slouží jako jistota, že bude dluh splněn. Pokud není následně závazek splněn z důvodu na straně toho, kdo závdavek dal, závdavek propadne ve prospěch druhé strany. Jestliže však nastane situace opačná, tedy závazek nebude splněn z důvodů na straně toho, kdo závdavek přijal, má tato strana povinnost vydat dvojnásobek toho, co přijala jako závdavek, nebo závazek splnit (popř. nahradit škodu, pokud již splnění závazku není možné). Obdobné řešení se uplatní i při odstoupení od smlouvy, pokud pro tyto případy nebylo ujednáno odstupné, považuje se závdavek za odstupné. Copyright Gaudens s.r.o

125 Díl 5 - OBECNÉ ÚPRAVY ZÁVAZKŮ Změny závazků, převzetí majetku, postoupení pohledávky a postoupení smlouvy Nový občanský zákoník nově obsahuje ustanovení, které upravuje odpovědnost nabyvatele při převzetí majetku zcizitele jako celku nebo převzetí jeho části. V takovém případě se nabyvatel stává společně a nerozdílně se zcizitelem dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisí a o nichž nabyvatel při uzavření smlouvy věděl nebo vědět musel, avšak pouze do výše hodnoty tohoto převzatého majetku. Účelem tohoto ustanovení je chránit věřitele v případech, kdy se dlužník snaží odklonit svůj majetek, aby se vyhnul zaplacení svého dluhu. Pokud je tímto nabyvatelem osoba zciziteli blízká (např. rodič, sourozenec či manželka), pak tato odpovídá za dluhy související s převzatým majetkem bez omezení, ledaže prokáže, že o existenci těchto dluhů nevěděla, ani vědět nemusela. Pro obdobné případy můžeme doporučit vždy prověřit finanční situaci zcizitele (alespoň nahlédnutím do insolvenčního rejstříku) a zakotvit tomu odpovídající záruky do kupní smlouvy. Dále si dovolujeme učinit několik poznámek k institutu postoupení pohledávky. Tento byl převzat ze současné právní úpravy a až na některé výjimky zůstal bez obsahových změn. Jednou z těchto výjimek je upuštění od písemné formy, která byla doposud pro smlouvu o postoupení pohledávky vyžadována. V této souvislosti je však nutné pamatovat na skutečnost, že postoupení pohledávky je změnou závazku, pokud tedy mezi smluvními stranami bylo dohodnuto, že je možno měnit smlouvu pouze písemně, musí mít i smlouva o postoupení pohledávky písemnou formu. Další novinkou, kterou NOZ přináší, je výslovné zakotvení možnosti postoupení souboru pohledávek, tzv. globální cesse. Takto mohou být postoupeny i pohledávky, které budou vznikat teprve v budoucnu, za předpokladu, že jsou ve smlouvě o postoupení pohledávek vymezeny dostatečně určitě. Úpravu nového občanského zákoníku o změnách závazků uzavřeme institutem postoupení smlouvy, který NOZ zavádí zcela nově po vzoru zahraničních právních úprav. Doposud bylo dle platné právní úpravy možné postoupit pouze pohledávku, tedy právo na plnění nebo dluh, tedy povinnost plnit; dle NOZ je však nově možné postoupit souhrnně i všechna práva a povinnosti ze smlouvy vyplývající. Postoupením smlouvy v podstatě dochází k záměně některé ze smluvních stran, ovšem pouze za předpokladu, že s tím druhá smluvní strana souhlasí. Postoupit smlouvu je možné pouze za předpokladu, že ještě nebyla splněna, a u opakujícího se plnění je možné ji postoupit s účinky pouze vůči plněním budoucím. Postoupení smlouvy je účinné vůči postoupené straně udělením jejího souhlasu, popř. pokud byl souhlas udělen předem (např. již přímo ve smlouvě), pak k okamžiku, kdy jí bylo postoupení oznámeno. Další možností, kterou NOZ nabízí, je také uzavření (původní) smlouvy na řad některé ze stran, což následně umožňuje její postoupení pomocí rubopisu (pozn. zde se uplatní ustanovení zákona č. 191/1950 Sb., zákon směnečný a šekový, ve znění pozdějších předpisů). Následkem postoupení postupník (strana, na kterou je smlouva převedena) nabývá práva a povinnosti z původní smlouvy a postupitel (strana, která smlouvu převádí) se v tomto rozsahu osvobozuje. Toto osvobození je však možno vyloučit prohlášením postoupené strany, která je povinna jej učinit nejpozději do 15 dní od okamžiku, kdy se dozvěděla o postoupení smlouvy. Pokud bude toto prohlášení učiněno později, neztrácí své předpokládané účinky, avšak postoupená strana odpovídá postupiteli za případné škody, které v důsledku tohoto prodlení vzniknou. Jestliže je prohlášení o vyloučení osvobození učiněno, má postupitel povinnost plnit ze smlouvy, jestliže tak postupník neučil. Co se týče námitek ze smlouvy, tyto zůstávají postoupené straně zachovány i vůči postupníkovi, ostatní námitky vůči postupiteli zůstávají zachovány, jen pokud si toto postoupená strana vyhradí ve smlouvě nebo v rámci souhlasu s postoupením smlouvy. Využití institutu postoupení smlouvy může být praktické pro řadu situací, kdy plnění ze smlouvy není vázáno na osobní plnění některé ze stran, například při výstavbě developerských projektů. Copyright Gaudens s.r.o

126 Díl 6 - OBECNÉ PLNĚNÍ ZÁVAZKŮ Spotřebitelské smlouvy a splnění závazků Nový občanský zákoník přejímá úpravu spotřebitelských smluv z dosud platného zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník nebo OZ ), přičemž tuto úpravu podrobněji rozpracovává. Spotřebitelem je dle NOZ každý člověk, který mimo rámec svého podnikání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. Spotřebitelské smlouvy jsou pak upraveny v ustanovení 1810 a následující NOZ. Spotřebitel je považován za slabší stranu závazkového vztahu, a proto je mu věnována rozsáhlá ochrana, např. co se možnosti odstoupení od smlouvy týče. I nadále je nutno pamatovat na nemožnost odchýlení se od zákona v neprospěch spotřebitele a nemožnost zakotvení tzv. zakázaných ujednání (např. omezení spotřebitelova práva na náhradu škody či obecně ujednání, která zakládají nerovnováhu práv a povinností mezi podnikatelem a spotřebitelem). K takovýmto ujednáním se ve spotřebitelských smlouvách nepřihlíží, a navíc každé ujednání umožňující dvojí výklad se vždy vykládá ve prospěch spotřebitele. Novinkou, kterou nový občanský zákoník přináší, je sjednocení úpravy spotřebitelských smluv uzavíraných distančním způsobem a úpravy závazků ze spotřebitelských smluv uzavíraných mimo obchodní prostory, čímž dochází k podstatnému zjednodušení. Dovolte nám dále učinit několik poznámek k úpravě splnění závazků. Obecně platí, že dlužník je povinen plnit řádně a včas. Jestliže není plněno řádně, jedná se o plnění vadné. Vadné plnění je nabyvatel povinen vytknout bezodkladně, nejpozději však ve lhůtě šesti měsíců, popř. ve lhůtě záruční. Pokud vada nebyla vytknuta v této lhůtě, dle občanského zákoníku právo z vadného plnění (tzn., např. nárok na slevu či výměnu) zaniklo. Dle nového občanského zákoníku však toto právo marným uplynutím lhůty nezaniká, resp. bude přiznáno, ledaže se opožděného uplatnění zcizitel dovolá. Nedochází tak k zániku práva z vadného plnění, nýbrž pouze k jeho oslabení. Prakticky se jedná o určité posílení postavení nabyvatele, které je ovšem limitováno uplatněním námitky ze strany zcizitele. NOZ zakotvuje nově i možnost nabyvatele vzdát se předem svého práva z vadného plnění přičemž pro tento projev vyžaduje písemnou formu. Zásadně je dlužník povinen plnit svůj dluh v celku; pokud to však neodporuje povaze závazku, je oprávněn plnit jej i po částech a věřitel je povinen nabídnuté plnění přijmout. Pro tyto případy má věřitel dle NOZ nově nárok na úhradu zvýšených nákladů s tím souvisejících. Další poměrně významnou novinkou, kterou NOZ přináší, je stanovení pořadí pro započtení plnění dlužníka. Pokud dlužník neprojeví odlišnou vůli, započítává se plnění nejdříve na náklady již určené (pod tímto pojmem si lze pravděpodobně představit náklady související s vymáháním dluhu), následně na úroky z prodlení, poté jiné úroky, než ty z prodlení a nakonec na jistinu. V případě, že však dlužník určí, že se plní nejdříve na jistinu, úročí se náklady i úroky (dochází tak k úročení úroků, o kterém jsme se zmiňovali již v pátém díle). Copyright Gaudens s.r.o

127 Díl 7 - OBECNÉ ŮPRAVY ZÁVAZKŮ Dokončení úpravy splnění závazků (kterému jsme se věnovali v minulém díle) V případě plnění dlužníka má věřitel povinnost vystavit mu na jeho žádost tzv. kvitanci, tedy potvrzení o splnění dluhu; do jejího vydání není dlužník povinen plnit. V tomto smyslu vychází nový občanský zákoník ze stávající úpravy, na ni navazuje a stanovuje nově například přesný obsah kvitance. Aby měla kvitance všechny náležitosti požadované zákonem, musí obsahovat: jméno dlužníka a věřitele, předmět plnění a místo a čas, kde a kdy byl dluh splněn. Zároveň nový občanský zákoník stanovuje dvě právní domněnky: pokud je kvitance vydána na jistinu, má se za to, že bylo uhrazeno též příslušenství pohledávky, a pokud je kvitance vydána u opakovaného plnění z téhož právního důvodu (např. u dlužného nájemného) na plnění později splatná, má se za to, že plnění splatná dříve byla již uhrazena. Z tohoto důvodu je nezbytné nesplacené pohledávky výslovně v kvitanci zmínit, resp. uvést, že se nejedná o jejich zaplacení. V případě, kdy věřitel vydá dlužníkovi kvitanci, aniž by byl dluh splněn, dochází totiž k prominutí dluhu. Za účelem předcházení sporným případům, stanovuje nový občanský zákoník v ustanovení 1959 výslovně, co se rozumí pojmy: začátek období, polovina měsíce, polovina čtvrtletí, konec období a slovem ihned. Za povšimnutí stojí zejména slovo ihned, které nový občanský zákoník chápe zpravidla jako lhůtu pěti dnů. Samozřejmě je možno se od tohoto ustanovení ve smlouvě nebo zavedou praxí mezi stranami odchýlit. Dalším jistě zajímavým ustanovením v novém občanském zákoníku je ustanovení 1963, které se věnuje splatnosti pohledávek v některých vztazích mezi podnikateli s cílem zabránit opožděným platbám v obchodním styku. Pokud je obsahem vzájemného závazku podnikatelů povinnost dodat zboží nebo službu za úplatu, je cena splatná do třiceti dnů ode dne doručení faktury/ výzvy/ převzetí zboží či služby, resp. podle toho, který z těchto okamžiků nastane později. V případech dodání zboží či vykonání služby nebo doručení faktury již není třeba zasílat objednateli zvláštní výzvu k placení. Toto ustanovení se uplatní taktéž ve vztahu mezi podnikatelem a veřejnoprávní korporací (orgánem veřejné moci). Smluvní strany mají možnost si ujednat lhůtu splatnosti delší, maximálně však 60 dní; nad 60 dní je možné sjednat lhůtu splatnosti, pouze pokud to není vůči věřiteli hrubě nespravedlivé. V případě, že takové smluvní ujednání bude hrubě nespravedlivé, má smluvní strana možnost dovolat se jeho neúčinnosti. Pokud by neúčinnost následně potvrdil soud, použilo by se zákonem předpokládané řešení, ledaže by soud zvolil jiné spravedlivé uspořádání. Pokud jde o úroky z prodlení, zde NOZ nabízí nové a jednotné řešení. Pro všechny peněžité závazky (vztahy mezi podnikateli i nepodnikateli), nyní bude stanovena vládním nařízením zákonná výše úroků z prodlení s tím, že smluvní strany se od této výše budou moci platně odchýlit (samozřejmě vždy s ohledem na korektiv dobrých mravů). Pojednání o úpravě splnění závazků ukončíme několika poznámkami k porušení smluvních povinností prodlením. Nový občanský zákoník v tomto směru přebírá úpravu dosud platného zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, přičemž tuto rozšiřuje i na vztahy mezi nepodnikateli. V případě, že strana poruší svým prodlením smluvní povinnosti podstatným způsobem, je druhá strana oprávněna od smlouvy odstoupit, pokud to oznámí bez zbytečného odkladu. Za předpokladu, že je však smlouva porušena pouze nepodstatným způsobem, je druhá smluvní strana oprávněna od smlouvy odstoupit až v případě, kdy smlouva není splněna ani v dodatečně poskytnuté přiměřené lhůtě. Copyright Gaudens s.r.o

128 Díl 8 - OBECNÉ ÚPRAVY ZÁVAZKŮ Splnění závazků - započtení, prominutí dluhů a odstupné Jedním ze způsobů, kterým může závazek zaniknout, je vzájemné započtení pohledávek stejného druhu. Nový občanský zákoník zachovává dva způsoby započtení pohledávky započtení dohodou a započtení jednostranným prohlášením. Dohodou mohou strany započíst jakoukoli pohledávku s výjimkou započtení proti pohledávce výživného pro nezletilého, který není plně svéprávný, od tohoto ustanovení se nelze dohodou stran odchýlit. Jednostranně lze započíst pohledávku prohlášením, a to tehdy, pokud má započítávající strana splatnou pohledávku vůči druhé straně a zároveň je již oprávněna poskytnout plnění ze svého dluhu (její dluh je tedy splnitelný, ale splatný být nemusí). NOZ nově umožňuje věřiteli, který dobrovolně a bezúplatně posunul dlužníku dobu splatnosti, započíst pohledávku v době, kdy měl dlužník plnit původně. Toto ustanovení bylo zařazeno zejména s ohledem na to, aby věřitelova vstřícnost nešla k jeho tíži. Do nového občanského zákoníku se dále přebírá ustanovení zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen obchodní zákoník ), dle kterého lze započíst i promlčenou pohledávku, pokud promlčení nastalo po době, kdy se pohledávky staly způsobilými k započtení. Nový občanský zákoník výslovně zakazuje jednostranné započtení pohledávek nejistých či neurčitých. Zákonodárce se tímto ustanovením snaží předejít případným sporům, které by způsobovalo započítávání sporných pohledávek, ale současně nechává na budoucí judikatuře výklad pojmů nejistá a neurčitá pohledávka. Oproti současnému stavu se v novém občanském zákoníku ruší povinnost písemné dohody v případě prominutí dluhu. Zavádí se také domněnka, že dlužník s prominutím dluhu souhlasí, pokud bez zbytečného odkladu neprojeví výslovný nesouhlas nebo nezačne dluh plnit. Zároveň vydá-li věřitel dlužníku potvrzení o splnění dluhu nebo mu vrátí dlužní úpis, aniž by dlužník skutečně plnil, má kvitance účinky prominutí dluhu. Jak u započtení pohledávky, tak i u prominutí dluhu, bude v NOZ speciální úprava pro solidární (společné) závazky. Ustanovení 1875 NOZ zavádí novou konstrukci podílů na solidárním závazku dlužníků odpovědných společně a nerozdílně. Nově se má za to, že podíly na dluhu jsou u všech spoludlužníků stejné. Této konstrukce se využívá při započtení v případě, kdy dlužník, který dluží společně a nerozdílně s jinými, může proti věřiteli započíst pohledávku svého spoludlužníka do výše jeho podílu na společném dluhu, čímž sníží celý solidární závazek o podíl spoludlužníka a při zaplacení již nebude nucen vymáhat podíl spoludlužníka na dluhu. Jinak je to v případě dlužníka věřitelů, kteří jsou oprávněni společně a nerozdílně, ten může vůči některému ze spoluvěřitelů započíst to, co mu spoluvěřitel dluží pouze do výše jeho podílu na společné pohledávce. Totéž platí v případě prominutí dluhu, kde věřitel odpouští solidárně zavázanému dlužníku dluh pouze do výše jeho podílu na společném dluhu a prominutím tedy nezaniká celý závazek. Do obecné úpravy nového občanského zákoníku se dále z obchodního zákoníku přebírá institut odstupného, který umožňuje ve smlouvě sjednat jednorázové odstupné, jehož zaplacením může smluvní strana od smlouvy odstoupit, pokud z ní ještě nebylo plněno. Tato úprava je však na rozdíl od současného stavu dispozitivní a strany se od ní mohou odchýlit. Copyright Gaudens s.r.o

129 Díl 9 - OBECNÉ ÚPRAVY ZÁVAZKŮ Výpověď smlouvy, zajištění dluhu, utvrzení dluhu a jistota. Nový občanský zákoník přebírá ustanovení týkající se výpovědi smlouvy ze současné úpravy zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, které doplňuje v ustanovení 2000 NOZ o ochranu před tzv. šněrovacími smlouvami, které zavazují smluvní stranu po neúměrně dlouhou dobu. Z tohoto ustanovení vyplývá, že pokud byla smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let (u člověka případně také na dobu jeho života), je možné se po uplynutí deseti let domáhat zrušení závazku u soudu. Soud dále závazek zruší i tehdy, pokud dojde k takové změně okolností, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána. Strany mohou tato ustanovení vyloučit pouze, pokud je zavázanou stranou právnická osoba. Na rozdíl od současné právní úpravy rozděluje nový občanský zákoník mezi zajištěním dluhu a utvrzením dluhu. Dle současné právní úpravy se do zajišťovacích prostředků zařazuje také smluvní pokuta a uznání dluhu. Tyto instrumenty však ve své podstatě nemají zajišťovací charakter, protože v případě nesplnění závazku neposkytují věřiteli možnost se uspokojit ze zajištění a ani neposkytují věřiteli právo na přednostní uspokojení pohledávky v rámci insolvenčního řízení. Nový občanský zákoník proto řadí smluvní pokutu a uznání dluhu do samostatné kategorie, kterou nazývá utvrzení dluhu, čímž se zákonodárce snaží podtrhnout jejich utvrzovací (uznání dluhu), resp. sankční funkci (smluvní pokuta). Mezi zajištění dluhu NOZ řadí ručení, finanční záruku, zajišťovací převod práva a dohodu o srážkách ze mzdy nebo jiných příjmů. Systematické zařazení se také změnilo u tzv. jistoty, která se nově objeví v obecných ustanoveních zajištění, aby ji nebylo možné považovat za jeden ze speciálních zajišťovacích prostředků. Jistotu lze poskytnout zřízením zástavního práva či poskytnout jistotu způsobilým ručitelem (definován jako osoba, která může být žalována v tuzemsku, a která má vhodný majetek). Nově lze dát jistotu nejen věřiteli, ale i třetí osobě, která bude jistotu spravovat ve věřitelův prospěch. Tímto ustanovením se snaží zákonodárce zajistit efektivnější správu jistoty při syndikátních úvěrech či v situacích, kdy jistota svědčí více věřitelům. NOZ oproti současné úpravě také rozpracovává hodnotu, do které je věc způsobilá být dostatečnou jistotou věci jsou způsobilou jistotou do dvou třetin obvyklé ceny, stavební pozemek a nemovitá věc sloužící k podnikatelským účelům do poloviny obvyklé ceny, cenný papír s bezpečným výnosem do dvou třetin obvyklé ceny a vklady v bankách do výše pojištění. Jistota samozřejmě bude i nadále zajišťovat příslušenství pohledávky, ale nově odpovídá poskytovatel jistoty pouze za zákonné úroky, pokud nebyl před poskytnutím jistoty seznámen s výší úroků, kterou si věřitel a dlužník ujednali. V ustanovení 2016 řeší NOZ konkurenci různých zajišťovacích práv několika věřitelů k téže věci. Pořadí uspokojení věřitelů se sestaví podle věřitelských skupin v rámci kterých se bude pořadí řídit dobou vzniku (resp. dobou zápisu) zajištění. V první skupině budou uspokojeni věřitelé zajištění věcným právem zapsaným ve veřejném seznamu nebo rejstříku zástav, ve druhé skupině věřitelé zajištění věcným právem nezapsaným ve veřejném seznamu nebo rejstříku zástav a ve třetí skupině se uspokojí věřitelé zajištění závazkovým právem (např. zajišťovacím převodem práva). Copyright Gaudens s.r.o

130 Díl 10 - OBECNÉ ÚPRAVY ZÁVAZKŮ Ručení, finanční záruka, zajišťovací převod práva, smluvní pokuta a uznání dluhu. Nový občanský zákoník v zásadě přebírá ustanovení týkající se ručení ze současné úpravy zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen obchodní zákoník ), s tím, že zdůrazňuje smluvní způsob vzniku ručení, který zná naopak současný zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník ). Ručitelem se stává ten, kdo věřiteli písemně prohlásí, že bude plnit za dlužníka, jestliže ten svůj dluh nesplní. Pokud ovšem věřitel ručitele nepřijme, nemůže po něm v budoucnu nic žádat. Ručení předpokládá platný dluh dlužníka, a to i budoucí nebo podmíněný. Oproti původní úpravě NOZ rozšiřuje okruh dluhů, které lze ručením zajistit. Nově půjde zajistit i soubor dluhů určitého druhu vznikající dlužníku v určité době nebo soubor různých dluhů z téhož právního důvodu. Úprava finanční záruky v novém občanském zákoníku vychází ze stávajících ustanovení o bankovní záruce v obchodním zákoníku s tím podstatným rozdílem, že finanční záruku budou moci nově poskytnout i jiné subjekty než banky (proto již nehovoříme pouze o bankovní záruce). Dále se změnila možnost postoupení práva z finanční záruky, které je dle současné úpravy možné postoupit pouze spolu s postoupením zajišťované pohledávky. Nový občanský zákoník již současné postoupení zárukou zajištěné pohledávky nevyžaduje. Navíc bude možné postoupit i právo uplatnit finanční záruku za předpokladu, že je tato možnost výslovně připuštěna v záruční listině. Zajišťovací převod práva je v praxi často užívaným zajišťovacím nástrojem, o kterém se současný občanský zákoník zmiňuje pouze ve dvou ustanoveních. Nový občanský zákoník nově tento institut komplexně upravuje a reaguje na problémy, které v praxi často vznikaly. Jedná se například o převedení vlastnického práva věřitelem na třetí osobu. Tomu se snaží NOZ zabránit tím, že zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitostem se bude povinně zapisovat do katastru nemovitostí (zajištění vznikne až zápisem) a u movitých věcí bude rozhodovat dobrá víra nabyvatele (závady váznoucí na věci nabyvatel vlastnického práva přejímá, měli a mohl-li je z okolností zjistit). Nedohodnou-li se strany jinak, uplatní se domněnka, že jde o převod s rozvazovací podmínkou, že dluh bude splněn, tj. po splnění dluhu se převedené právo vrátí zpět k dlužníkovi, aniž by k tomu byl potřeba úkon ze strany věřitele. Není-li zajištěný dluh řádně a včas splněn, pak se věřitel stane vlastníkem neomezeným. Pokud však obvyklá cena jistoty převyšuje výši zajištěného dluhu, je věřitel povinen vyplatit dlužníkovi rozdíl v penězích. Smluvní pokuta dle NOZ nově nebude muset být sjednávána písemně, což zejména ulehčí uzavírání smluv skrze elektronické prostředky (typicky se objevují v obchodních podmínkách e-shopů). Nový občanský zákoník také odstraňuje pochybnosti o možnostech ujednání ohledně druhu plnění, když výslovně stanoví, že si lze sjednat jako smluvní pokutu peněžité i nepeněžité plnění. V otázce zavinění při porušení povinnosti utvrzené smluvní pokutou se NOZ přiklonil k úpravě současného obchodního zákoníku a zavinění se tedy na rozdíl od současného občanského zákoníku nebude vyžadovat (princip tzv. objektivní odpovědnosti). Do nového občanského zákoníku se přebírá také ustanovení o uznání dluhu, kde zůstává požadavek na písemnou formu prohlášení o uznání dluhu a uznání co do důvodu a výše. Nově se i do občanského práva přebírá ustanovení, které považuje placení úroků za uznání dluhu ohledně částky, z které se úroky platí. I částečně plnění dluhu je možné považovat uznání, pokud lze z okolností usoudit, že tímto dlužník uznal i zbytek dluhu. Copyright Gaudens s.r.o

131 Díl 11 DAROVÁNÍ Darování podpory, darování pro případ smrti a odvolání daru pro nouzi Co se týče základního principu samotného darování, tak ten se v obou úpravách zásadně nemění. Stále se tedy jedná o bezplatné převedení vlastnictví věci z dárce na obdarovaného, kdy obdarovaný zároveň tento dar přijímá. NOZ však ještě výslovně zmiňuje plnění z pouhé společenské úsluhy, které se za dar nepovažuje v případě, že je zřejmé, že se strany nechtějí smluvně zavázat. Rozšíření se dočkalo také pouhé slíbení daru, kdy ten, kdo dar slíbí, nemá povinnost následně v budoucnu obdarovat, avšak v případě, že tak neučiní, musí nahradit účelně vynaložené náklady, které vznikly tomu, kterému byl dar slíben. NOZ se dotýká také formy, která je vyžadována pro darovací smlouvu. Zde nedochází k žádné zásadní změně oproti stávající úpravě. Je tedy vyžadována písemná forma u věcí, zapsaných ve veřejných seznamech, což částečně rozšiřuje nynější úpravu zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen občanský zákoník nebo OZ ). Požadavek písemné formy v případě, kdy nedojde k odevzdání a převzetí věci zároveň při darování zůstává zachován. Nově se nový občanský zákoník zabývá darováním veškerého majetku, kdy výslovně uvádí možnost dárce darovat všechen svůj majetek. Dárce může výslovně darovat i svůj budoucí majetek, ale jen do výše poloviny tohoto budoucího majetku. Dále je podstatné zmínit, že darování věci, kterou dárce nemá, je možné jen v případě výslovného závazku dárce ve smlouvě tuto věc nabýt. Rozdílně se NOZ staví k darování, které má být plněno až po dárcově smrti. Podle stávající úpravy občanského zákoníku je taková darovací smlouva neplatná. Nová úprava však toto za neplatné přímo nepovažuje. Nově se taková ujednání budou považovat za odkaz, který NOZ upravuje v ustanovení 1594 a následujících. V případě, že se dárce výslovně vzdá práva dar odvolat, vydá o tom obdarovanému listinu a obdarovaný dar přijme, bude se na takové jednání pohlížet jako na darování, nově pojmenovaném jako darování pro případ smrti. V nové úpravě se můžeme setkat i s tzv. darováním podpory. Jedná se o případy, kdy se dárce zaváže obdarovaného pravidelně podporovat. Tato práva a povinnosti z darování podpory mohou přecházet dokonce i na dědice a obdarovaného a dárce, avšak jen v případech, kdy tak bylo výslovně ujednáno. NOZ se zaměřuje i na speciální případy, které se mohou objevit při darování. Mezi ty patří například schopnost darovat a být obdarován u osob, které mají omezenou svéprávnost. Ty mohou přijmout dar nebo být obdarovány darem malé hodnoty, případně darem obvyklým k okolnostem. Nově se také vyskytuje neplatnost darování osobě provozující zařízení, jež poskytuje zdravotnické či sociální služby, zaměstnanci takového zařízení nebo osobě, která takové zařízení spravuje v případech, v době, kdy tato osoba byla v péči tohoto zařízení nebo přijímala jeho služby. Výjimka platí pouze v případě, kdy je taková obdarovaná osoba osobou blízkou dárci. Další novinkou je také odvolání daru pro nouzi. Zde se jedná o případy, kdy dárce se po darování ocitne v takové nouzi, že nemá na nutnou výživu sebe, nebo osoby, kterou je povinen vyživovat. V těchto případech nový občanský zákoník umožňuje, aby se dožadoval vydání daru zpět od obdarovaného, nebo po obdarovaném požadoval částku obvyklou ceně daru, avšak nanejvýš v rozsahu v jakém se mu nedostává prostředků k výživě. Důležité je také zmínit nemožnost dárce odvolat dar v případě, že si stav nouze způsobil sám nebo z hrubé nedbalosti. Úprava odvolání daru pro nevděk je v NOZ značně rozšířena. Lhůta, ve které má dárce možnost odvolat dar, běží ode dne, kdy obdarovaný dárci ublížil, nebo od doby, kdy se dárce dozvěděl o důvodu odvolání daru. Oproti původní úpravě v občanském zákoníku je však značně zkrácena, ze tří let na dobu jednoho roku. Nově se zavádí, že dar mohou odvolat i dědici dárce, a to v případě, kdy obdarovaný zabránil dárci v odvolání daru nebo případně zásahu vyšší moci, která odvolání daru dárci znemožnila. Pro nevděk se podle nové úpravy NOZ stává obdarovaný nepoctivým držitelem. Copyright Gaudens s.r.o

132 Díl 12 - KUPNÍ SMLOUVA Práva z vadného plnění Základem pro jednotnou úpravu kupní smlouvy jsou především ustanovení zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen obchodní zákoník ). Oproti současnému stavu se mění systematika úpravy tak, aby více odpovídala logickému sledu. Postupuje se tedy od obecných ustanovení, přes koupi movité a nemovité věci až k vedlejším ujednáním a zvláštním ustanovením o prodeji zboží v obchodě, které budou chránit především spotřebitele. Kupní smlouva je nově v NOZ charakterizována závazkem prodávajícího převést vlastnické právo k prodávané věci na kupujícího oproti zaplacení kupní ceny, nejedná se již o pouhé předání předmětu koupě za dohodnutou cenu. Rozlišení smlouvy kupní a smlouvy o dílo pro případ dodání věci, která má být vyrobena v budoucnu, přebírá NOZ z obchodního zákoníku. Jedná se o velmi praktické kritérium poměru dodávaného materiálu a práce. O smlouvu o dílo se bude jednat v případě, že jedna smluvní strana (objednatel) předá druhé smluvní straně (zhotovitel) podstatnou část materiálu, ze kterého se bude věc vyrábět. Z celé úpravy kupní smlouvy v novém občanském zákoníku doznala nejvíce změn ustanovení věnovaná právům z vadného plnění. Opouští se hledisko opravitelných a neopravitelných vad jako základní kritérium pro určení práv kupujícího z vad věci a nahrazuje se kritériem intenzity, jakou vadnost plnění porušuje smlouvu. Nově tedy budeme dělit vadná plnění podle úpravy současného obchodního zákoníku na ta, která porušují smlouvu podstatným způsobem a ta, která představují pouze nepodstatné porušení smlouvy. V případě podstatného porušení smlouvy se rozšiřují práva kupujícího, který si bude moci vybrat z práv na výměnu věci, na opravu věci, na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo bude moci od smlouvy odstoupit. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil již při oznámení vady (resp. bez zbytečného odkladu) a tuto volbu již nebude moci bez souhlasu prodávajícího měnit. Pokud bude vadné plnění pouze nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Do odstranění vady nemusí kupující platit část kupní ceny, která odhadem odpovídá jeho právu na slevu. Posílení pozice kupujícího je dále patrné i ze zásadní změny, kterou prošlo nahlížení na přiznání práva z vad. V NOZ se opouští princip prekluze z práv z vadného plnění a nově se bude toto právo promlčovat. Soud již tedy nebude přihlížet ze zákona k tomu, že kupující neoznámil vadu věci bez zbytečného odkladu, ale prodávající bude muset promlčení u soudu namítnout. Další změna se týká záruky za jakost, kde se opět promítne úprava současného obchodního zákoníku do občanského práva. Opouští se institut zákonné záruky za jakost a oddělují se práva, která kupujícímu vznikají z vad plnění ze zákona a práva, která vznikají kupujícímu ze záruky za jakost. Záruka za jakost tedy již bude pouze smluvní (resp. může vzniknout i jednostranným prohlášením o záruce) a prodávající se jí zaváže, že věc bude po určitou dobu způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. Záruku poskytne prodávající také tím, že záruční dobu uvede na obalu věci nebo v reklamě. Určují-li smlouva a prohlášení o záruce (tedy i záruční doba uvedená na obalu, v reklamě) různé záruční doby, platí z nich doba nejdelší. Copyright Gaudens s.r.o

133 Díl 13 - KUPNÍ SMLOUVA Koupě nemovité věci a vedlejší ujednání při kupní smlouvě Ve zvláštním pododdíle kupní smlouvy, s názvem koupě nemovité věci, najdeme několik ustanovení, která modifikují režim kupní smlouvy v případě, že se prodává či kupuje věc nemovitá. Jedná se zejména o mandatorní zápis některých vedlejších ujednání při kupní smlouvě, pokud se zřizují jako věcná práva (a budou tedy působit i vůči právním nástupcům kupujícího). Výhrada vlastnického práva, právo zpětné koupě, zákaz zcizení či zatížení, výhrada předkupního práva nebo lepšího kupce a ujednání o koupi na zkoušku tedy vznikají až zápisem do katastru nemovitostí, sjednávají-li se jako věcné právo. U nemovitostí se také prodlužuje lhůta pro možnost oznámení skrytých vad prodávajícímu a uplatnění práv z vadného plnění na pět let od nabytí nemovité věci. Toto právo se však nepromlčuje, pokud prodávající při odevzdání věci o vadě věděl nebo vědět musel. Nový občanský zákoník zpřesňuje a rozšiřuje ustanovení o vedlejších ujednáních při kupní smlouvě. Ze zákona č. 514/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen obchodní zákoník ) přebírá úpravu koupě na zkoušku a cenové doložky a nově se rozšiřuje výčet o dvě vedlejší ujednání při kupní smlouvě, a to o výhradu zpětného prodeje a výhradu lepšího kupce. Výčet vedlejších ujednání zůstává demonstrativní a strany si tedy mohou vyjednat i jiné výhrady či podmínky ke kupní smlouvě. Pokud si prodávající vyhradí vlastnické právo, stane se kupující vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny, ale nebezpečí škody na věci přechází na kupujícího již jejím převzetím. Vůči věřitelům kupujícího bude nově působit výhrada vlastnického práva pouze v tom případě, že byla zřízena notářským zápisem nebo byla zřízena v písemné formě a podpisy byly úředně ověřeny. Výhradou zpětné koupě a nově také zpětného prodeje (na který se přiměřeně použijí ustanovení o zpětné koupi) vzniká kupujícímu/prodávajícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu/kupujícímu za úplatu zpět. Tímto převodem se nově také vyrovnají užitky z peněz a případné plody vytěžené z věci, čímž se snaží zákonodárce předcházet budoucím sporům. Nově je dle NOZ možné si vyhradit zpětnou koupi také u věcí nemovitých. Prodlužují se také lhůty, ve kterých má prodávající/kupující možnost uplatnit své právo. Pokud nebude lhůta ujednána ve smlouvě, bude možnost žádat vrácení u movitých věcí po dobu tří let a u nemovitých věcí po dobu let deseti. Nově není u těchto ujednání vyžadována písemná forma. Výhrada lepšího kupce je novým vedlejším ujednáním při kupní smlouvě, kterým může prodávající dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě (pokud není ujednáno jinak, tak u movitých věcí činí tato lhůta tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy). To zda je kupec lepší, rozhoduje zásadně prodávající a může tedy dát například přednost i novému kupci, který nabízí nižší cenu. Pokud to bude výslovně ujednáno, výhrada předkupního práva bude nově také zavazovat dědice dlužníka a oprávnění z předkupního práva bude možné zcizit. Kdo kupuje věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební době schválí. Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí ta u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. Ke změnám vyvolaným vyzkoušením věci se nepřihlíží. Copyright Gaudens s.r.o

134 Díl 14 - KUPNÍ SMLOUVA Prodej zboží v obchodě a další smluvní typy - směna, výprosa a výpůjčka Do nového občanského zákoníku se přebírají zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě. Tato ustanovení se vztahují na smlouvy o prodeji zboží v obchodě, které jsou uzavřené mezi prodejcem zboží v rámci jeho podnikatelské činnosti a kupujícím, který není podnikatelem nebo nejedná v rámci své podnikatelské činnosti. Obchodem zde nejsou myšleny pouze kamenné prodejny, ale ustanovení tohoto pododdílu se samozřejmě použijí i na prodej prostřednictvím elektronických prostředků (tzv. e-shopy a podobně). V tomto pododdíle se upravuje zejména jakost věci při jejím převzetí a práva kupujícího z vadného plnění. Úprava jakosti při převzetí věci zůstává zachována, protože se jedná o oblast, která je harmonizována směrnicemi Evropské unie. Věc nemá při převzetí vady, pokud má vlastnosti, které si strany ujednaly, hodí se k účelu, který je pro věc tohoto druhu obvyklý, je v odpovídajícím množství, jakosti a vyhovuje požadavkům právních předpisů. Zachovává se zároveň domněnka, že projeví-li se vada v průběhu šesti měsíců od převzetí, má se za to, že věc byla vadná již při jejím převzetí. V rámci práv kupujícího z vadného plnění nebude mít oproti současnému stavu kupující právo požadovat automaticky výměnu zboží, pokud by to bylo k povaze vady zboží nepřiměřené (bude se například jednat o bagatelní vadu). Kupující bude mít v tomto případě právo na bezplatné a včasné odstranění vady. Nově bude mít kupující také možnost vždy požadovat slevu z kupní ceny zboží namísto ostatních nároků, které mu vyplývají z vadného plnění. Možnost požadovat slevu z kupní ceny může být praktická v případě, kdy kupující nechce čekat na opravu autorizovaným servisem a je schopen si věc opravit svépomocí s tím, že mu bude poskytnuta přiměřená sleva. Směnnou smlouvou se každá ze stran zavazuje převést druhé straně vlastnické právo k věci výměnou za závazek druhé strany převést vlastnické právo k věci jiné. V kontrastu se současnou úpravou se směnná smlouva rozpracovává do větších detailů a řeší především nahodilé zhoršení věci před jejím odevzdáním. Strany si odevzdávají věci ve stavu, v jakém byly v okamžiku uzavření smlouvy s tím, že pokud hodnota věci (před odevzdáním) klesne pod polovinu, má druhá strana právo od smlouvy odstoupit. K nepatrným snížením hodnoty věci se nepřihlíží, ale všechna ostatní nahodilá zhoršení věci jdou k tíži zcizitele věci. Novým smluvním typem je tzv. výprosa, kterou přenechává půjčitel výprosníkovi bezplatně věc k užívání, aniž se ujedná doba či účel výprosy. Typicky se bude jednat o běžné sousedské půjčování, které nebylo v současnosti nijak upraveno a řešilo se pouze přes institut nepojmenovaných smluv. Půjčitel má u výprosy právo na vrácení věci v okamžiku, kdy o to požádá. Pokud výprosník užíval věc způsobem nepřiměřeným její povaze, nahradí půjčiteli škodu. Nový občanský zákoník dále přebral ze současné úpravy výpůjčku, kterou přenechává bezplatně půjčitel vypůjčiteli nezuživatelnou věc k dočasnému užívání. Půjčitel přenechává vypůjčiteli věc ve stavu způsobilém k užívání a je povinen nahradit vypůjčiteli škodu, která mu vznikla z důvodu vady na věci, kterou půjčitel zatajil. Ve smlouvě bude nově možné sjednat, že vypůjčitel bude mít právo na předčasné vrácení věci v případě, kdy ji bude nevyhnutelně potřebovat z důvodu, který nemohl při uzavření smlouvy předvídat. Copyright Gaudens s.r.o

135 Díl 15 - NÁJEMNÍ SMLOUVA Obecná ustanovení o nájmu věci Nájemní smlouvou rozumíme smlouvu, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nájemní vztahy jsou v novém občanském zákoníku upraveny v ustanoveních 2201 a násl., přičemž se jedná o velice rozsáhlou úpravu, která zahrnuje jednak obecný nájem věci movité i nemovité, detailně se pak věnuje nájmu bytu a domu, nájmu prostoru sloužícímu k podnikání, podnikatelskému pronájmu věcí movitých a nájmu dopravního prostředku. Obecná ustanovení o nájmu věci se použijí v případě, že pro nájem dané věci neexistuje úprava speciální (která existuje například pro nájem bytu a domu). Nový občanský zákoník rozšiřuje možný předmět nájmu i na věci, které vzniknou teprve v budoucnu, pokud je možné tyto věci dostatečně přesně určit již při uzavření nájemní smlouvy. Zákonodárce v zájmu ochrany dobré víry umožňuje v NOZ zapsání nájemního práva do katastru nemovitostí za podmínky, že je pronajímaná věc v katastru nemovitostí zapsána a zároveň to navrhne pronajímatel, resp. nájemce se souhlasem pronajímatele. Pokud se bude nájem věci zřizovat na dobu určitou, která bude delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech bude možné nájem vypovědět pouze ze zákonných důvodů, které se vztahují na nájem na dobu určitou. Pokud nájemcovo nájemní právo ohrožuje třetí osoba, může se nájemce domáhat ochrany sám a nebude se již tedy muset obracet na pronajímatele, aby jeho nájemní právo ochránil. Nově se rozděluje péče o údržbu pronajaté věci tak, že běžnou údržbu věci provádí nájemce a ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel (pokud není ujednáno jinak). Nájemce bude nově moci započíst až do výše jednoho nájmu nároky, které má vůči pronajímateli z nákladů, které vynaložil na opravu věci, ze které byl povinen pronajímatel. Změnu na věci bude moci nájemce stále provádět pouze se souhlasem pronajímatele, ale tento souhlas bude muset mít stejnou formu jakou má nájemní smlouva. Pokud dojde ke změně věci bez souhlasu pronajímatele, bude nově nájemce povinen uvést věc do původního stavu, jakmile o to bude pronajímatelem požádán (podle současného stavu je k tomuto povinen až po skončení nájmu), a pokud nájemce neuvede věc do původního stavu na žádost pronajímatele, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby. Výslovně se již také upravuje právo pronajímatele kontrolovat pronajatou věc. Pokud to pronajímatel předem oznámí v přiměřené době, umožní mu nájemce prohlídku věci v nezbytném rozsahu. Je-li však třeba zabránit škodě či hrozí nebezpečí z prodlení, předchozí oznámení se nevyžaduje. V případě, že vzniknou touto činností nájemci podstatné potíže, má právo na slevu z nájemného. Pronajímatel musí dát na rozdíl od současné úpravy explicitní souhlas s podnájmem pronajaté věci opět ve stejné formě jakou má nájemní smlouva. Nájemné bude nově možné hradit i jinak než pouze v penězích s tím, že i takové plnění se hodnotí podle jeho finančního ekvivalentu. Copyright Gaudens s.r.o

136 Díl 16 - NÁJEMNÍ SMLOUVA Druhá část obecných ustanovení o nájmu věci Nový občanský zákoník zachovává tradiční ustanovení, které stanoví, že změnou vlastnictví pronajímané věci se nájem neruší, ale práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka. Pro pronajímatele však již nebudou závazná smluvní ustanovení uzavřená mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona, pokud o nich při převodu vlastnického práva nevěděl. Zákonodárce se snaží nabyvatele věci chránit před takovými smluvními povinnostmi, které by výrazně překračovaly zákonné povinnosti a nadměrně ho zatěžovaly. Smluvní strana nebude mít nově právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Pokud se však strany dohodnou opačně, může vypovědět smlouvu jak pronajímatel, tak nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl. Nový občanský zákoník také chrání dobrou víru nabyvatele, který neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata. Takový nabyvatel má právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Nájemcova práva však trvají vůči původnímu pronajímateli a ten po něm může zejména vymáhat náhradu škody. V obou výše uvedených případech je u nemovité věci výpovědní doba tříměsíční a u věci movité jednoměsíční. Strana, která nájem z těchto důvodů vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné, které však zákon nedefinuje a do budoucna si s ním bude muset poradit judikatura. Obecná výpovědní doba u nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou je u movité věci jednoměsíční a u věci nemovité tříměsíční. Nájemní smlouvu na dobu určitou může strana vypovědět pouze v tom případě, že jsou v ní ujednány důvody výpovědi a zároveň také výpovědní doba (toto omezení se nevztahuje na zákonné důvody). Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal a oddělí si vše, co do věci vložil, nezhorší-li se tím podstata věci. Nově se také upravuje situace, kdy v průběhu nájmu zanikne pouze část věci. V takovém případě bude mít nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, případně bude moci nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Pokud se věc stala nepoužitelnou k ujednanému účelu z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. V případě, že nájemce věc neužívá řádně (věc se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci), vyzve ho písemně pronajímatel, aby věc řádně užíval, a dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě. Pokud nájemce tuto výzvu neuposlechne, má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouvu bude možné vypovědět bez výpovědní doby i v tom případě, že hrozí vážné nebezpečí z prodlení a není tedy možné doručit nájemci výzvu bez vzniku újmy. Zachovává se ustanovení, dle kterého se prodlužuje nájemní smlouva v tom případě, že nájemce věc užívá i po uplynutí nájemní doby. Pronajímatel může toto prodloužení vyloučit výzvou, učiněnou do jednoho měsíce po skončení nájmu. Pro vyloučení prodloužení nájmu tedy již nebude nutné podávat návrh na vydání věci či vyklizení nemovitosti u soudu, ale postačí výzva k odevzdání věci. Pronajímatel bude mít nově také právo dát předem najevo, že nájem skončí, čímž bude jeho automatické prodloužení vyloučeno. Pronajímatel bude mít také právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní. Zákon již oproti současné úpravě výslovně nepožaduje sepis těchto věcí soudním vykonavatelem. Vzhledem k povaze nájmu jako dlouhodobého vztahu, je v souvislosti s novým občanským zákoníkem důležité posoudit také přechodná ustanovení, která upravují právě styk staré a nové právní úpravy. Z těchto ustanovení je nejdůležitější ustanovení 3074 NOZ, které stanoví, že nájem se po účinnosti nového občanského zákoníku bude řídit právě jeho úpravou, byť by ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Samotný vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se však budou posuzovat podle staré úpravy. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Copyright Gaudens s.r.o

137 Díl 17 - NÁJEMNÍ SMLOUVA Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu Ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu se použijí v případě, že pronajímatel přenechává nájemci byt či dům k uspokojení jeho bytových potřeb. Skrze nájemní právo dnes řada lidí uspokojuje své bytové potřeby, proto je nájmu bytu věnovávána zvláštní pozornost a je chráněn, což znamená, že nájemcova práva jsou posílena především tím, že pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem. Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, tato zvláštní ustanovení se nepoužijí. To platí i v případě, že nájemcem bytu bude právnická osoba. Právnická osoba nemůže bydlet a nemá ani bytovou potřebu ve smyslu těchto ustanovení, a proto ji lze pronajmout nemovitou věc pouze podle obecných ustanovení o nájmu. Tato ustanovení se také nepoužijí v případě, kdy pronajímatel přenechává nájemci byt k rekreačnímu či krátkodobému účelu (bude se jednat zejména o letní byty, byty pro krátkodobé ubytování studentů na stážích apod.). Nájemní smlouva již nemusí obligatorně obsahovat náležitosti jako přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady. Pro platně uzavřenou smlouvu dle NOZ postačí, sjednají-li si strany předmět nájmu a skutečnost, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata. Nájemní smlouva bude muset být i dle nového občanského zákoníku písemná s tím rozdílem, že neplatnost pro nedostatek formy nebude moci namítat pronajímatel vůči nájemci. Zakázána budou nově taky všechna ustanovení, která ukládají nájemci zaplatit smluvní pokutu a ustanovení, která ukládají nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené. Pokud strany neuzavřely platnou smlouvu či neuzavřely smlouvu vůbec, bude nově nájemce chráněn ustanovením, které mu umožní nájem bytu vydržet. Bude-li nájemce byt užívat po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu, bude se nájemní smlouva považovat za uzavřenou. Nový občanský zákoník definuje, který byt je způsobilý k nastěhování a obývání. Je to takový byt, který odpovídá ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je to takový byt, který je čistý, v dobrém stavu a jsou zajištěna běžná plnění spojená s užíváním bytu (voda, elektřina, topení, odpady apod.). Není-li byt způsobilý k nastěhování nebo neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat, a po dobu trvání vady nemá povinnost platit nájemné. Pokud se však nastěhuje, má právo pouze na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní. Výše uvedené neplatí, znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, stejně tak i v případě, že si byt nájemce neprohlédl, ačkoliv ho pronajímatel k prohlídce vyzval. Strany sjednávají nájemné jako pevnou částku za měsíc užívání předmětu nájmu. Pokud však strany výši nájemného neujednají, nemá to vliv na platnost nájemní smlouvy. V takovém případě má pronajímatel právo na nájemné v takový výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá. Strany si dále ve smlouvě ujednají, která plnění, resp. služby spojené s užíváním bytu nebo s ním související zajistí pronajímatel. Způsob rozúčtování služeb musí být určen již před jejich poskytnutím. Nájemce má také právo nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok. Nájemné i zálohy za služby jsou splatné vždy předem na každý měsíc, a to nejpozději do 5. dne příslušného platebního období, není-li mezi stranami ujednáno jinak. Například tedy nájemné na květen je nájemce povinen zaplatit do 5. května, ledaže by se strany Copyright Gaudens s.r.o

138 dohodly odlišně. Nájemné či jeho změna se zpravidla sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Pro případ, že se však pronajímatel a nájemce na výši nájemného nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to až do výše nájemného obvyklého v daném místě (za poslední tři roky však maximálně o 20%). Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesouhlasí-li nájemce nebo je-li nečinný, má pronajímatel právo navrhnout po uplynutí dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé a určí výši nájemného ke dni podání návrhu soudu, což by v praxi znamenalo povinnost nájemce doplatit rozdíl nájemného za uplynulé měsíce od podání návrhu. Zvláštním případem je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu či podmínky bydlení v domě (např. dlouhodobé úspory za energie při zateplení domu). Za této situace se může pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného v maximální výši 10% z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení nájemného i pro ostatní nájemce. Jestliže k dohodě mezi nájemci a pronajímatelem nedojde, má pronajímatel možnost navrhnout soudu zvýšení nájemného z tohoto důvodu, ale pouze o tři a půl procenta ročně z účelně vynaložených nákladů. Strany si mohou ujednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu na zajištění nájemného a jiných povinností, tato jistota bude moci být oproti současnému stavu dvojnásobná a pronajímatel tedy bude moci požadovat jistotu až ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Při skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci jistotu a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemce má právo požadovat úrok z jistoty ve výši zákonné sazby. Copyright Gaudens s.r.o

139 Díl 18 - NÁJEMNÍ SMLOUVA Druhá část zvláštních ustanovení o nájmu bytu a domu Nájemce je předně povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Musí též dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování pořádku v domě. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům (např. zvýšené množství osob v domě, hluk, prach, pach apod.), může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly byt řádně užívat a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. K upevnění tohoto práva má pronajímatel právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo o další případy zvláštního zřetele hodné. Přijme-li nájemce do své domácnosti další osobu, je povinen tuto změnu pronajímateli oznámit, a to bez zbytečného odkladu. Neoznámí-li nájemce pronajímateli změnu ani do 2 měsíců ode dne, kdy tato změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost, což může být následně důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele. Pokud nájemce předem ví, že bude déle než 2 měsíce nepřítomen v bytě, oznámí to včas pronajímateli. Současně s tímto oznámením označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí, a pokud tak neučiní, bude jí nově vždy pronajímatel. Pokud z důvodu neoznámení této skutečnosti vznikne vážná újma, považuje se toto jednání za závažné porušení povinností nájemce, což může být opět důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele. Nájemce je povinen strpět úpravu bytu, jeho přestavbu či jinou změnu, pokud nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci či hrozí zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze úpravu bytu provést jen se souhlasem nájemce. Pokud je to nutné, může pronajímatel žádat i vystěhování nájemce na dobu, po kterou budou práce trvat, ale je povinen nájemci poskytnout přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, popř. přiměřenou zálohu na ně. Pokud je to možné, oznámí pronajímatel nájemci minimálně 3 měsíce před zahájením prací alespoň povahu prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen, zaváže se k náhradě nákladů a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí. Pokud nájemce nesdělí pronajímateli do 10 dnů od oznámení, že byt vyklidí, má se za to, že odmítl a pronajímatel může do 10 dnů navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu. Jestliže s tím pronajímatel souhlasí, může úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu nebo domu provést i nájemce. Při skončení nájmu má však nájemce povinnost odstranit veškeré změny, které na předmětu nájmu provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá. Úprava přechodu nájmu po smrti nájemce zůstává v základních rysech totožná se současným stavem, ale nový občanský zákoník přichází s několika upřesňujícími ustanoveními. Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na členy nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. V tom případě může pronajímatel vypovědět nájem bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel a nájem přešel na osobu odlišnou od členů nájemcovy domácnosti. Nájemcův dědic (příp. správce pozůstalosti) může také nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní lhůtou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu přešly na něj. Může tak však učinit pouze do 6 měsíců od nájemcovy smrti. Za dluhy na nájemném, které vznikly před nájemcovou smrtí, odpovídá společně nájemcův dědic s osobami, které s nájemcem žily ve společné domácnosti až do jeho smrti. Nové ustanovení, které chrání pronajímatele před případnou dlouhou blokací pronajímaného bytu či domu z důvodu vedení dědického řízení, umožňuje pronajímateli vyklidit byt, není-li nájemcův dědic znám ani do 6 měsíců od nájemcovy smrti. Vyklizením bytu nájem zaniká. Věci z bytu uloží pronajímatel na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti, a pokud si je dědic nepřevezme bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel vhodným způsobem prodat na účet nájemcova dědice. Copyright Gaudens s.r.o

140 Díl 19 - ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O NÁJMU BYTU A DOMU Skončení nájmu bytu Nájem bytu může zaniknout následujícími způsoby - předmět nájmu zanikne nebo se stane nepoužitelným, dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí, plynutím doby a případně také ukončením prací (u nájmu služebních bytů). Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a uvést výpovědní důvod. Bez těchto náležitostí je výpověď neplatná. Nájemce má možnost vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoli i bez uvedení důvodu, ale vždy s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud je nájem uzavřen na dobu určitou, může jej vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě nebo za předpokladu, že se změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá práci v jiném místě, kam není možné z dosavadního bydliště dojíždět). Opouští se koncepce výpovědi z nájmu s přivolením soudu a odpadá také povinnost pronajímatele poskytovat v určitých případech bytové náhrady, ale nájem bytu musí být samozřejmě dále chráněn, a proto jej může pronajímatel vypovědět pouze v závažných případech, které zákon vyjmenovává příkladmým výčtem. Pronajímatel může vypovědět nájemní vztah na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době z těchto důvodů: a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud je dle zákona vyžadován), b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Nájem na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět také v tříměsíční výpovědní době i v případě, že: e) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, f) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc). Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z důvodů e) či f), je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému ve výpovědi (tato lhůta se bude stavět v případě potřebné úpravy bytu). Copyright Gaudens s.r.o

141 Zvláštním případem je porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. V této situaci má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Pronajímatel má však povinnost před podáním výpovědi nájemce písemně vyzvat k odstranění závadného chování či protiprávního stavu; v opačném případě by se k výpovědi nepřihlíželo. Nový občanský zákoník považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemce zejména následující: a) nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, b) poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, c) způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo d) užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Podle NOZ již není výpovědním důvodem, jestliže nájemce má dva nebo více bytů, tak jak je tomu dle současné právní úpravy. Nájemce je povinen byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Byt je odevzdán předáním klíčů a umožněním přístupu a užívání bytu. Zároveň má nájemce povinnost odstranit změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, v případě že se na odstranění dohodli, a změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel jejich odstranění nežádá. Jestliže nájemce byt neodevzdá v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do okamžiku, kdy nájemce byt skutečně odevzdá. Zůstane-li v bytě věc, o které lze usoudit, že patří nájemci nebo členu jeho domácnosti, postará se o ni pronajímatel na nájemcův účet. Nepřevezme-li si ji nájemce bez zbytečného odkladu, může pronajímatel po předchozím upozornění nájemce věc prodat vhodným způsobem na nájemcův účet. Copyright Gaudens s.r.o

142 Díl 20 - NÁJEMNÍ SMLOUVA Nájem prostor sloužících podnikání (dříve nebytových prostor) Úpravu nájmu nebytových prostor doposud nalezneme v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon je však účinností NOZ zrušen a nadále tuto úpravu nalezneme přímo v novém občanském zákoníku. Nový občanský zákoník také opouští termín nebytový prostor a místo něj nově definuje prostor sloužící podnikání. Prostorem sloužícím podnikání rozumíme prostor nebo místnost, který je pronajat za účelem provozování podnikatelské činnosti a slouží-li pak tyto alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, je-li tento účel vyjádřen v nájemní smlouvě. Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob a podmínky jejího výkonu (např. denní dobu výkonu činnosti), než jak bylo dohodnuto v nájemní smlouvě anebo jak bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Nájemce bude nově oprávněn převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, ale pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Nájemce je nově oprávněn opatřit se souhlasem pronajímatele nemovitou věc štíty, návěstími a podobnými znameními. Udělení tohoto souhlasu může pronajímatel odmítnout, pouze pokud pro to má vážný důvod. Pokud však je o souhlas písemně požádán a do jednoho měsíce se nevyjádří, má se za to, že souhlas udělil. Při skončení nájmu musí být tyto štíty a jiná znamení odstraněny a dotčená část nemovité věci uvedena do původního stavu. Na rozdíl od nájmu bytu a domu je nájemce paradoxně více chráněn, pokud uzavře smlouvu na dobu určitou. Ve výpovědi nájmu uzavřenému na dobu určitou musí být uveden výpovědní důvod, jinak je výpověď neplatná a výpovědní doba je vždy tříměsíční. Nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou z důvodů stanovených ve smlouvě nebo následujících důvodů stanovených NOZ: a) ztratí-li nájemce způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti a pronajímatel nezajistí náhradu, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci. Pronajímatel je oprávněn vypovědět smlouvu na dobu určitou opět z důvodů stanovených ve smlouvě nebo z následujících zákonných důvodů: a) má-li být prostor odstraněn či přestaven tak, že to brání dalšímu užívání, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce i přes výzvu hrubě své povinnosti vůči pronajímateli nebo je-li po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb souvisejících. Nájem uzavřený na dobu neurčitou mají obě strany právo vypovědět bez udání důvodu a v šestiměsíční výpovědní době. Pokud má však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční. Za vážné důvody se dle zákonodárce mohou brát kupříkladu důvody, z kterých lze vypovědět smlouvu na dobu určitou (viz výše). Nový občanský zákoník také zavádí institut námitek, kterým se snaží zákonodárce omezit počet sporů vznikajících v souvislosti s výpověďmi nájmu prostor sloužících podnikání. Vypovězená strana má možnost vznést do jednoho měsíce u protistrany písemné námitky. Pokud pronajatý prostor vyklidí v souladu s výpovědí, platí, že výpověď přijímá bez námitek. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas a vypovídající strana nevezme svou výpověď zpět do jednoho měsíce, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Copyright Gaudens s.r.o

143 Díl 21 - SMLOUVA O UBYTOVÁNÍ A INSTITUT PACHTU Smlouva o ubytování je upravena v ustanovení 2326 a násl. NOZ. Tato smlouva pokrývá ubytování v hotelích, penzionech, ubytovnách a jiných zařízeních určených k tomuto účelu. Smlouvou o ubytování se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na sjednanou dobu nebo dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním. Ubytovaný může smlouvu vypovědět kdykoli před uplynutím sjednané doby. Pokud by však ubytovateli v tomto důsledku vznikla škoda, například pokud by narychlo již nesehnal nového zájemce o ubytování, může po ubytovaném žádat náhradu škody. Ubytovatel je z hlediska výpovědi smlouvy limitován více. Ubytovatel může před uplynutím sjednané doby smlouvu vypovědět, pouze pokud ubytovaný porušuje i přes výstrahu hrubě své povinnosti ze smlouvy nebo dobré mravy. Pachtovní smlouva je jedna z novinek, které přináší nový občanský zákoník. Pacht je upraven v ustanovení 2332 a násl. NOZ. Na rozdíl od nájmu, kde má nájemce právo věc pouze užívat, se pachtovní smlouvou zakládá právo pachtýře věc užívat i požívat její plody a výnosy. Předpokládá se tedy, že bude pachtýř věc řádně obhospodařovat tak, aby mu přinášela výnos, a za to se zavazuje propachtovateli platit pachtovné nebo mu poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Pachtem podle nového občanského zákoníku tedy může být např. nájem kancelářské budovy (nebo její části) za účelem dalšího pronajímání. Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku (pachtovním rokem je kalendářní rok začínající dnem účinnosti pachtovní smlouvy). Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu ( 2339 odst. 1 NOZ). Pokud pachtýř propachtuje věc jinému bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby ( 2334 NOZ). Jestliže je propachtovaná věc zapsána v katastru nemovitostí (typicky zemědělské pozemky), je možné na návrh vlastníka nebo pachtýře (pokud s tím vlastník souhlasí) zapsat pachtovní právo do katastru nemovitostí. Nový občanský zákoník zvlášť upravuje zemědělský pacht, kde je předmětem pachtovní smlouvy zemědělský nebo lesní pozemek. Pachtovné za zemědělský pacht se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu. U zemědělského pachtu se na rozdíl od ostatních pachtů totiž má za to, že pachtovní rok trvá v období od 1. října do 30. září následujícího roku. Pokud byl pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčito u. Zemědělský pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět až po uplynutí dvanáctiměsíční výpovědní doby. Dalším institutem nového občanského zákoníku je pacht závodu, který nahrazuje současnou úpravu obchodního zákoníku - smlouvu o nájmu podniku. Pacht závodu upravuje jen specifická ustanovení a odchylky, jinak se použije obecná úprava pachtu. Pachtýřem (dříve nájemcem) může být nově také osoba, která není zapsána v obchodním rejstříku. Pacht závodu nabývá účinnosti až uložením dokladů o pachtu do sbírky listin obchodního rejstříku, a pokud není pachtýř zapsán do obchodního rejstříku, nabývá právo k závodu účinností smlouvy. Pachtýř smí užívat a požívat závod jen způsobem a v rozsahu, jakého je třeba k řádnému provozování závodu. Propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí. Pachtýř však přejímá jen ty dluhy, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Při skončení pachtu závodu přecházejí pohledávky a dluhy, které k podniku náleží, obdobným způsobem zpět na propachtovatele. K platnému přechodu dluhů zpět na propachtovatele však bude potřebný souhlas věřitele, v opačném případě za ně bude nadále odpovídat pachtýř. Copyright Gaudens s.r.o

144 DÍL 22 - SMLOUVA O UBYTOVÁNÍ A INSTITUT PACHTU (pokračování) Smlouva o ubytování je upravena v ustanovení 2326 a násl. NOZ. Tato smlouva pokrývá ubytování v hotelích, penzionech, ubytovnách a jiných zařízeních určených k tomuto účelu. Smlouvou o ubytování se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na sjednanou dobu nebo dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním. Ubytovaný může smlouvu vypovědět kdykoli před uplynutím sjednané doby. Pokud by však ubytovateli v tomto důsledku vznikla škoda, například pokud by narychlo již nesehnal nového zájemce o ubytování, může po ubytovaném žádat náhradu škody. Ubytovatel je z hlediska výpovědi smlouvy limitován více. Ubytovatel může před uplynutím sjednané doby smlouvu vypovědět, pouze pokud ubytovaný porušuje i přes výstrahu hrubě své povinnosti ze smlouvy nebo dobré mravy. Pachtovní smlouva je jedna z novinek, které přináší nový občanský zákoník. Pacht je upraven v ustanovení 2332 a násl. NOZ. Na rozdíl od nájmu, kde má nájemce právo věc pouze užívat, se pachtovní smlouvou zakládá právo pachtýře věc užívat i požívat její plody a výnosy. Předpokládá se tedy, že bude pachtýř věc řádně obhospodařovat tak, aby mu přinášela výnos, a za to se zavazuje propachtovateli platit pachtovné nebo mu poskytnout poměrnou část výnosu z věci. Pachtem podle nového občanského zákoníku tedy může být např. nájem kancelářské budovy (nebo její části) za účelem dalšího pronajímání. Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku (pachtovním rokem je kalendářní rok začínající dnem účinnosti pachtovní smlouvy). Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu ( 2339 odst. 1 NOZ). Pokud pachtýř propachtuje věc jinému bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby ( 2334 NOZ). Jestliže je propachtovaná věc zapsána v katastru nemovitostí (typicky zemědělské pozemky), je možné na návrh vlastníka nebo pachtýře (pokud s tím vlastník souhlasí) zapsat pachtovní právo do katastru nemovitostí. Nový občanský zákoník zvlášť upravuje zemědělský pacht, kde je předmětem pachtovní smlouvy zemědělský nebo lesní pozemek. Pachtovné za zemědělský pacht se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu. U zemědělského pachtu se na rozdíl od ostatních pachtů totiž má za to, že pachtovní rok trvá v období od 1. října do 30. září následujícího roku. U ostatních pachtů jde o kalendářní rok. Pokud byl pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. Zemědělský pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět až po uplynutí dvanáctiměsíční výpovědní doby. Dalším institutem nového občanského zákoníku je pacht závodu, který nahrazuje současnou úpravu obchodního zákoníku - smlouvu o nájmu podniku. Pacht závodu upravuje jen specifická ustanovení a odchylky, jinak se použije obecná úprava pachtu. Pachtýř smí užívat a požívat závod jen způsobem a v rozsahu, jakého je třeba k řádnému provozování závodu. Propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí. Pachtýř však přejímá jen ty dluhy, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat. Copyright Gaudens s.r.o

145 Díl 23 - SMLOUVA O ÚSCHOVĚ, PŘÍKAZ, ZPROSTŘEDKOVÁNÍ A KOMISE Smlouva o úschově se do nového občanského zákoníku přebírá s mírnými rozdíly ze současného občanského zákoníku a zákona o cenných papírech. Složitel se bude nově označovat jako uschovatel, označení schovatele zůstává beze změny. Schovatel nově nebude odpovídat za nahodilou škodu v případě, že bude v prodlení s vrácením věcí, ale všechny ostatní důvody přechodu nebezpečí nahodilé škody na schovatele zůstávají (užije věc pro sebe, umožní užití jinému bez svolení atd.). Mění se také povaha a zkracuje se lhůta pro uplatnění taxativně vyjmenovaných práv z úschovy po vrácení věci. Uschovatel bude moci tedy uplatnit právo na náhradu škody a schovatel právo na zaplacení úplaty či náhrady nákladu pouze do tří měsíců od vrácení věci. Soud toto právo nepřizná, pokud druhá strana nenamítne opožděné uplatnění, jedná se tedy o promlčení (na rozdíl od současné úpravy, kde se tyto práva prekludují). V novém občanském zákoníku se sjednocuje občanskoprávní příkazní smlouva a obchodněprávní smlouva mandátní do jediného smluvního typu, kterým je příkaz. V nové úpravě se zakotvuje, že příkazník plní příkaz poctivě a pečlivě a použije přitom každého prostředku, kterého vyžaduje povaha obstarávané záležitosti. Výslovně se také zmiňuje, že příkazník přenechá příkazci veškerý užitek z obstarané záležitosti. Pokud příkazník obdrží od příkazce zjevně nesprávný pokyn, upozorní ho na to a splní ho pouze, pokud na něm bude příkazce trvat. Příkazník bude moci po příkazci žádat zálohu k úhradě hotových výdajů a náhradu účelně vynaložených nákladů, kterému vznikly při provádění příkazu i v případě, že se výsledek nedostavil. Příkazník může příkaz vypovědět nejdříve ke konci měsíce následujícího po podání výpovědi. Pokud byl příkazník obstaráním záležitosti zvlášť pověřen či s jejím obstaráním již začal, nahradí příkazci vzniklou škodu. Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou a zájemce se zavazuje mu za to zaplatit provizi. Zprostředkovatel bude mít právo na náhradu nákladů, pouze pokud nebyla sjednána provize. Má se tedy za to, že v provizi jsou již zahrnuty náklady spojené se zprostředkováním. Podle současné úpravy nemá zprostředkovatel nárok na provizi, pokud byl činný také pro druhou stranu smlouvy, a pokud byla smlouva uzavřena bez jeho součinnosti. Dle NOZ do tohoto již nebude patřit případ, kdy byla smlouva uzavřena bez součinnosti zprostředkovatele a za takto uzavřené smlouvy tedy bude zprostředkovateli náležet odměna. Smlouvu o obstarání prodeje věci a komisionářskou smlouvu spojuje NOZ do jediného institutu, do komise. Přebírá se terminologie komisionářské smlouvy dle obchodního zákoníku a zároveň také většina ustanovení s mírnými odchylkami, kterým se budeme věnovat. Komisionář bude mít právo ponechat si prospěch, pokud vyjedná komitentovi podmínky výhodnější, než ty které mu komitent stanovil. Nově se také upravují případy dorovnání rozdílu v ceně. Pokud věc prodá komisionář za cenu nižší, než jakou mu určil komitent a zároveň neprokáže, že tím odvrátil škodu, která komisionáři hrozila, bude povinen mu škodu nahradit. V případě, že komisionář koupil věc za vyšší cenu, než kterou mu určil komitent, může komitent koupi odmítnout, pokud se rozdíl v ceně nezavázal zaplatit. Pokud však koupi neodmítne bez zbytečného odkladu po obdržení zprávy o koupi, platí, že koupi schválil. Komisionář bude mít nově zadržovací právo k věcem, které se u něho nachází, k zajištění dluhů vyplývajících ze smlouvy. Právo příkaz odvolat bude mít komitent pouze do doby, než vznikne závazek komisionáře vůči třetí osobě. Copyright Gaudens s.r.o

146 Díl 24 - OBCHODNÍ ZASTOUPENÍ A SMLOUVA O ZÁJEZDU Vzhledem k tomu, že novelou obchodního zákoníku, kterou provedl zákon č. 370/2000 Sb., byla úprava obchodního zastoupení harmonizována se směrnicí Evropské unie č. 86/653/ES, zachovává se dosavadní úprava dle obchodního zákoníku pouze s několika stylistickými změnami a upřesněními. Přesněji je upraveno například to, že v případě splnění podmínek pro přiznání zvláštní odměny obchodního zástupce (nyní zvané odškodnění) toto právo nezaniká ani smrtí obchodního zástupce a bude tedy přecházet na dědice. Jednou z mediálně nejoblíbenějších smluv NOZ je smlouva o zájezdu (v současnosti cestovní smlouva), a zejména její nové ustanovení o náhradě za narušení dovolené (původně také označované jako náhrada za ztrátu radosti z dovolené). Obecně se smlouvou o zájezdu zavazuje pořadatel (dříve provozovatel cestovní kanceláře) obstarat pro zákazníka připravený zájezd a zákazník se zavazuje zaplatit souhrnnou cenu. Za pořadatele se považuje ten, kdo (byť i skrze třetí osobu) nabízí zájezd veřejnosti či skupině osob podnikatelským způsobem. Za pořadatele se považuje také zprostředkovatel jednotlivých služeb cestovního ruchu, pokud vyvolává dojem, že služby poskytuje jako zájezd na vlastní odpovědnost (např. zprostředkovatel letenek, ubytování). Nově je v NOZ definován zájezd - jako soubor služeb cestovního ruchu, pokud je uspořádán na dobu delší než dvacet čtyři hodiny či zahrnuje-li přenocování a obsahuje alespoň dvě z následujících plnění: ubytování, dopravu či jinou službu cestovního ruchu. NOZ stanoví novou povinnost pořadatele, a to sdělit zákazníkovi ještě před uzavřením smlouvy informace o vízových, pasových a zdravotních požadavcích zájezdu spolu s lhůtami pro jejich vyřízení. NOZ definuje obecné vlastnosti zájezdu tak, aby mohl založit odpovědnost pořadatele za vady. Jde o takové vlastnosti, o kterých pořadatel zákazníka ujistil či které zákazník vzhledem k nabídce a zvyklostem důvodně očekával. Pokud takové vlastnosti zájezd nemá, zajistí pořadatel nápravu, nevyžaduje-li to neúměrné náklady. Pokud pořadatel vady neodstraní ani v přiměřené lhůtě určené zákazníkem, může je odstranit zákazník sám na náklady pořadatele. Má-li zájezd vadu, kterou zákazník vytkne bez zbytečného odkladu (nejpozději však do jednoho měsíce od skončení zájezdu) u pořadatele či zprostředkovatele smlouvy, má právo na slevu z ceny ve výši přiměřené rozsahu a trvání vady. Mediálně známou se stala smlouva o zájezdu zejména díky náhradě za narušení dovolené. Pořadatel nahradí zákazníkovi tuto újmu, pokud porušil povinnosti, za které odpovídá, zejména pokud byl zájezd zmařen či podstatně zkrácen. Na přiznání náhrady nemá vliv ani zákazníkovo případné odstoupení od smlouvy o zájezdu. Navzdory mediální kampani se však nebude jednat o náhradu pořadatele za špatné počasí případně za studené moře, ale pouze za služby, za které pořadatel odpovídá nebo se za ně odpovídat zavázal. Náhrada za ztrátu dovolené také nebude připadat v úvahu v případě, kdy účelem zájezdu nebude rekreace, ale například účast na školení či konferenci. V novém občanském zákoníku se také objevuje nová obecná povinnost pořadatele zájezdu, poskytnout neprodlenou pomoc zákazníkovi, který se ocitne v nesnázích. Nesnáze ani jejich důvody zákon nedefinuje a bude tedy záležet na konkrétních okolnostech a na pomoci, kterou lze po pořadateli rozumně požadovat. Pokud se vyskytnou po odjezdu podstatné vady zájezdu a nepřijme-li pořadatel taková opatření, aby mohl zájezd pokračovat, má povinnost zajistit na své náklady přepravu zákazníka na místo odjezdu, případně na jiné ujednané místo. Copyright Gaudens s.r.o

147 Díl 25 SMLOUVA O DÍLO Nový občanský zákoník odstraňuje dualismus obchodní a neobchodní smlouvy o dílo. Úprava vychází ze současného obchodního zákoníku s přihlédnutím k některým zahraničním úpravám, upravuje se smlouva o dílo obecně, poté odchylky tykající se ceny díla stanovené podle rozpočtu, stavbu jako předmět díla a o díla s nehmotným výsledkem. Dílo je nově dokončeno, pokud je předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Objednatel bude moci převzít dílo s výhradami či bez nich. Pokud však převezme dílo bez výhrad, promlčují se mu práva ze zjevných vad díla a soud mu je nepřizná, pokud to zhotovitel namítne. Nově bude možné předávání a převzetí díla i po částech, pokud lze od sebe jednotlivé stupně odlišit. Zhotovitel bude mít nově též právo svémocného prodeje zhotovované věci. Pokud si objednatel nepřevezme věc bez zbytečného odkladu poté, co mělo být dílo dokončeno či po vyrozumění o pozdějším dokončení díla, upozorní zhotovitel objednatele na zamýšlený prodej věci a stanoví mu lhůtu k jejímu dodatečnému převzetí, která nesmí být kratší než jeden měsíc. Po uplynutí této lhůty může zhotovitel věc vhodným způsobem prodat na účet objednatele. Při zhotovení složitějších děl se běžně určuje cena dle vypracovaného rozpočtu, který dělíme na zaručený a nezaručený. Při zaručeném rozpočtu nelze jednostranně zvýšit cenu za dílo ani v tom případě, že rozsah či nákladnost práce má za následek překročení rozpočtu. Pokud se však jedná o rozpočet, u kterého se nezaručuje jeho úplnost (tzv. rozpočet daný s výhradou), umožňuje se zhotoviteli jednostranně zvýšit cenu, objeví-li se nutnost vyšších nákladů nebo dalších prací. Zhotovitel však musí takovou nutnost bezodkladně oznámit objednateli, jinak právo na zvýšení ceny ztrácí. Má-li se však cena zvýšit o více než o 10%, může objednatel od smlouvy odstoupit. Cena může být také určena pevnou částkou či pouze odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy (rozpočet je jen pomůckou pro ujednání ceny). V takovém případě nemůže objednatel ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné než předpokládané úsilí či náklady. NOZ však myslí na zcela mimořádné nepředvídatelné okolnosti (typicky vyšší moc), kdy může soud podle svého uvážení rozhodnout o spravedlivém zvýšení ceny za dílo či o zrušení smlouvy a o tom, jak se strany vypořádají. NOZ zařazuje vzhledem ke specifičnosti těchto smluv také zvláštní ustanovení, která se použijí při uzavření smlouvy o dílo, jejímž předmětem bude stavba (typicky zhotovení, oprava či úprava stavby). Objednatel bude mít například nově právo žádat po zhotoviteli vyúčtování dosavadního postupu prací a vynaložených nákladů, pokud byla cena určena s odkazem na jejich skutečný rozsah. Výslovně se též upravuje možnost kontroly díla objednatelem na určitém stupni jeho provádění, pokud si to strany dohodnou ve smlouvě. Pokud zhotovitel zjistí při provádění díla skryté překážky týkající se místa provedení, které mu znemožňují dílo provést dohodnutým způsobem, oznámí to bez zbytečného odkladu objednateli a navrhne mu změnu díla. Pokud se však strany nedohodnou na změně díla v přiměřené lhůtě, může kterákoli z nich od smlouvy odstoupit. Zhotovitel má v takovém případě právo na zaplacení časti díla, kterou provedl do doby, než mohl překážku při vynaložení veškeré péče odhalit. Odchylky se také týkají převzetí stavby objednatelem. Objednatel nebude mít právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které nebrání užívání stavby funkčně ani esteticky. Objednatel bude moci uplatnit práva ze skrytých vad do pěti let od převzetí stavby, ale prováděcí předpis či dohoda stran bude moci lhůtu v odůvodněných případech zkrátit pro určité části stavby až na dva roky (dohoda bude však vždy neplatná, pokud je jednou ze stran spotřebitel). Zakotvuje se dále také společná odpovědnost zhotovitele a poddodavatele zhotovitele, dodavatele stavební dokumentace nebo stavebního dozoru, pokud jsou vady stavby způsobeny rovněž v důsledku chyb v jejich činnosti. Zhotovitel se zároveň zprostí povinností z vad stavby, pokud prokáže, že za vadu může stavební dokumentace či dozor, který zajistil objednatel. Copyright Gaudens s.r.o

148 Díl 26 - SMLOUVA O PÉČI O ZDRAVÍ Od je v České republice účinný nový zákon č. 372/2011 Sb., o zdravotních službách, který upravuje poskytování zdravotní péče. Úprava v zákoně o zdravotních službách se však nevztahuje na činnost léčitelů, masérů a dalších, na které se bude vztahovat nový smluvní typ, a to smlouva o péči o zdraví. NOZ se tedy snaží obecnou úpravou zajistit minimální standard i u poskytování služeb, které souvisí s péčí o zdraví, ale zvláštní úprava zákona o zdravotních službách se na ně nevztahuje. Smlouvou o péči o zdraví se poskytovatel vůči příkazci zavazuje pečovat v rámci svého povolání či podnikání o zdraví ošetřovaného. Ošetřovaným může být sám příkazce nebo též třetí osoba. Dle NOZ péče o zdraví zahrnuje úkon, prohlídku nebo radu a všechny další služby, které se týkají bezprostředně ošetřovaného, a které jsou vedeny snahou zlepšit či zachovat jeho zdravotní stav. Poskytovatel musí ošetřovanému srozumitelně vysvětlit zamýšlené vyšetření, navrhovanou péči o zdraví a po příslušném vyšetření vysvětlí ošetřovanému také jeho zdravotní stav a další postup při péči o jeho zdraví (tzv. poučení), tak aby ošetřovaný pochopil svůj zdravotní stav, způsob, účel a nezbytnost péče o zdraví včetně očekávaných následků i možných nebezpečí pro jeho zdraví. Pokud není ošetřovaný plně svéprávný, poučí se způsobem přiměřeným jeho schopnosti vysvětlení pochopit a zároveň se poučí jeho zákonný zástupce. Ošetřovaný může dát zřetelně najevo, že si vysvětlení nepřeje. V takovém případě se poučení neposkytne, pokud ošetřovanému nehrozí vážné nebezpečí, které by výrazně přesahovalo zájem poskytnutí zdravotní péče. Ke každému úkonu v rámci péče o zdraví se vyžaduje souhlas ošetřovaného, pokud zákon nestanoví jinak. Poskytovatel musí vždy postupovat podle smlouvy s péčí řádného odborníka a v souladu s pravidly svého oboru (tzv. postup lege artis - postup, který je v souladu s obvyklými, obecně uznávanými metodami určitého oboru vědy). Ošetřovaný je naopak povinen sdělit poskytovateli podle svého nejlepšího vědomí potřebné údaje a poskytne mu součinnost nutnou ke splnění smluvních povinností poskytovatele. Poskytovatel bude dále povinen vést záznamy o péči o zdraví, z nichž musí být zřejmé údaje o zdravotním stavu ošetřovaného a o činnosti poskytovatele. Záznamy poskytovatel uchová tak dlouho, jak to vyžaduje potřeba odborné péče. Poskytovatel umožní ošetřovanému nahlédnout do záznamů, které o něm vede bez zbytečného odkladu a umožní mu pořizovat si výpisy, opisy či kopie. Vzhledem k soukromé povaze záznamů je zároveň nesmí poskytovatel zpřístupnit jiné osobě bez výslovného souhlasu ošetřovaného. Copyright Gaudens s.r.o

149 Díl 27 - PRÁVNÍ ÚPRAVA SPOLEČNOSTI (dříve označované jako sdružení) Nový občanský zákoník přejmenovává dosavadní sdružení bez právní subjektivity (upravené v ustanovení 829 a násl. současného občanského zákoníku) na společnost. O společnost se bude podle NOZ jednat, pokud se zaváže smlouvou několik osob sdružit jako společníci za společným účelem činnosti či věci. Ani v nové úpravě se nebude vyžadovat písemná forma smlouvy, ale pokud se společníci zaváží k vkladům do společnosti, bude k platnosti smlouvy potřeba soupisu těchto majetkových hodnot. Společník bude moci vložit do společnosti kromě jednotlivých majetkových hodnot také veškeré své jmění. V takovém případě zakládá NOZ právní domněnku, že se jedná o veškeré jmění, které společník vlastnil v době účinnosti smlouvy. Společník se může také zavázat k tomu, že společnému účelu přispěje pouze činností. Takový společník má právo na podíl na zisku a právo užívat věci vložené do společnosti, ale nevzniká mu spoluvlastnický podíl na vložených majetkových hodnotách. Výslovně se také považuje za neúčinné ustanovení, které vylučuje společníka z podílu na zisku. Rozšiřuje se dále úprava zákazu konkurenčního jednání společníků. Společník nebude moci bez souhlasu ostatních společníků činit nic, co by mělo konkurenční povahu ke společnému účelu. Pokud tak bude společník jednat, získávají ostatní společníci několik možností, jak se takovému jednání bránit. Budou se moci u soudu domáhat zdržení se takového jednání společníka, prohlášení jeho jednání za jednání společnosti, vydání odměny, kterou společník jednáním získal, a případně také náhrady škody. Při společném rozhodování ve společnosti se již nevyžaduje jednomyslné rozhodování o všech záležitostech, ale pouze o změně společenské smlouvy. U běžných záležitostí se bude tedy již rozhodovat pouze většinou všech hlasů s tím, že každý společník má jeden hlas. Společníci si budou moci rozdělit působnost při správě společnosti tak, jak uznají za vhodné. Správu společnosti bude moci vykonávat jeden společník, více společníku nebo dokonce i třetí osoba. Pokud si však společníci neupraví správu společnosti, je oprávněn v běžných záležitostech jednat každý společník samostatně. Společníci, kteří nevykonávají správu společnosti, nesmí nakládat se společným majetkem, ale mohou kontrolovat hospodářský stav společnosti, přezkoumávat účetní záznamy a musí být informováni o společných záležitostech. NOZ se však snaží zabránit šikanóznímu výkonu kontroly a společník ji tedy musí vykonávat tak, aby nerušil provoz společnosti víc, než je nutné a nebránil ostatním společníkům při uplatňování práva na kontrolu. Pokud jde o zánik členství společníka ve společnosti, NOZ konkretizuje důvody, kdy může být společník ze společnosti vyloučen. Společník může být ze společnosti vyloučen, pokud podstatným způsobem poruší povinnosti ze smlouvy, pokud bylo o jeho majetku zahájeno insolvenční řízení na jeho návrh, pokud k takovému návrhu na zahájení insolvenčního řízení přistoupil či bylo o úpadku společníka rozhodnuto. Nově se také upravují práva dědiců po smrti společníka. Ve společenské smlouvě bude možné ujednat, že platí i pro dědice společníků a dědic v takovém případě vstoupí do společnosti namísto zůstavitele. Pokud však takové ujednání ve společenské smlouvě chybí, má dědic právo pouze na vypořádací podíl na společnosti. Copyright Gaudens s.r.o

150 Díl 28 - TICHÁ SPOLEČNOST, DŮCHOD A VÝMĚNEK Smlouvou o tiché společnosti (nyní tiché společenství) se tichý společník zavazuje k vkladu, kterým se bude podílet na výsledcích podnikání podnikatele a ten se mu zavazuje vyplácet podíl na zisku. Smlouva již nebude mít oproti současné úpravě povinnou písemnou formu a bude se tedy moci uzavírat neformálně. Další novinkou je možnost tichého společníka podílet se na provozu jen některého ze závodů podnikatele, který bude například oproti zbytku podnikání ziskový. K ujednání, že se tichý společník bude podílet pouze na zisku, zatímco ztrátu nechá podnikateli, se nebude přihlížet. Podíl na ztrátě musí být stejný jako podíl na zisku. Podíl na zisku má podnikatel tichému společníkovi vyplatit do třiceti dnů po vyhotovení účetní závěrky (popřípadě po jejím schválení). NOZ také výslovně stanoví, že o nevybraný podíl na zisku se vklad tichého společníka nezvyšuje. Jakmile tichá společnost zanikne, vrátí podnikatel tichému společníkovi jeho vklad, od kterého odečte podíl na ztrátě nebo ke kterému přičte podíl na zisku podle stavu podnikání ke dni zániku tiché společnosti. Smlouvou o důchodu se plátce zavazuje platit příjemci pravidelně peněžité dávky neboli důchod (zpravidla na dobu neurčitou či na dobu života osoby). Splatnost důchodu je v případě absence jiné dohody vždy měsíčně napřed. Písemná forma smlouvy již nebude vyžadována vždy, ale pouze v případech, kdy bude uzavírána na dobu delší než pěti let či na dobu života osoby. Pokud se zřizuje důchod bezúplatně (plátce za něj neobdržel žádné protiplnění), může si plátce vyhradit, aby nebylo možné příjemcův důchod postihnout exekučně ani v insolvenčním řízení až do výše, která je nutná pro zaopatření osoby, která důchod pobírá. Při úplatném důchodu (např. situace, kdy stará matka daruje synovi dům a on ji bude na oplátku platit do konce života určitou částku) nelze odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení úplaty v případě neplacení dávek, ale dávky bude možné vymáhat soudně s tím, že soud bude mít na návrh příjemce právo prodat část plátcova majetku a výtěžek použít k placení důchodu po přiměřenou dobu do budoucna. Novým smluvním typem, který NOZ zavádí je smlouva o výměnku. Vlastník nemovité věci (výměnkář) si smlouvou o výměnku vymiňuje v souvislosti s jejím převodem pro sebe či pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určitou a nabyvatel se zavazuje zaopatření poskytnout (typicky se bude jednat o bydlení v rámci převáděné nemovitosti). Výměnek je nepřevoditelný a nepřechází na výměnkářovi dědice. Osoba zavázaná k výměnku pomůže výměnkáři, který to nezbytně potřebuje v nemoci, při úrazu či podobné nouzi, i pokud to nebylo ujednáno. Osoba zavázaná k výměnku také poskytne výměnkáři na vlastní náklad vhodné náhradní bydlení při zkáze stavby. Při tak podstatné změně poměrů, kdy již nebude možné spravedlivě požadovat setrvání na výměnku, však bude mít soud na návrh osoby zavázané k výměnku právo rozhodnout, že se výměnek zcela či zčásti přeměňuje na peněžitý důchod. Copyright Gaudens s.r.o

151 Díl 29 - POJISTNÁ SMLOUVA Nový občanský zákoník fakticky ruší - od zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a pojistná smlouva bude mít nově ucelenou úpravu v kodexu soukromého práva (konkrétně v ustanoveních 2758 až 2872 NOZ). Na rozdíl od současné úpravy již nebude pojistitelem pouze ten, kdo má oprávnění podnikat v pojišťovnictví, ale i pojistitel, který toto oprávnění nemá, je vázán smlouvou i zákonem a nedostatek oprávnění nemůže mít vliv na platnost smlouvy (sankce v rámci veřejného práva samozřejmě zůstanou zachovány). Dle zákonodárce není možné, aby pro smlouvy uzavřené těmi, kteří vykonávají činnost bez oprávnění, neplatila stejně přísná pravidla jako pro činnost vykonávanou s příslušným oprávněním. Pojistným zájem je dle NOZ oprávněná potřeba ochrany před následky pojistné události. S absencí pojistného zájmu spojuje nově NOZ neplatnost pojistné smlouvy respektive zánik pojištění, ale pouze v tom případě, že o tom pojistitel při uzavření smlouvy věděl či musel vědět (resp. se toto dozvěděl v průběhu trvání smlouvy). Smyslem této úpravy je vyloučit zneužití institutu pojistné smlouvy ke spekulativním účelům, typicky např. k pojištění sázky. Pojistník bude mít dle zákona pojistný zájem na vlastním životě a zdraví a dále také na zdraví jiné osoby, vyplývající ze vztahu k této osobě, který může vyplývat z příbuzenství k této osobě nebo být podmíněn prospěchem či výhodou z pokračování jejího života, pokud tyto skutečnosti osvědčí. Pojistný zájem bude mít též pojistník na vlastním majetku a zároveň také na majetku jiné osoby, pokud osvědčí, že by mu bez jeho existence a uchování hrozila přímá majetková ztráta (např. pojištění domácnosti v pronajatém bytě). Zavádí se též nová kategorie pojištění budoucího pojistného zájmu (např. budoucího podnikání), který též bude možné pojistit, nicméně do vzniku pojistného zájmu nebude pojistník povinen platit pojistiteli pojistné. Událost, s níž spojuje svůj požadavek na pojistné plnění, bude moci nově oznámit nejen pojistník, popřípadě pojištěný nebo obmyšlený, ale také zároveň každý, kdo má na pojistném plnění právní zájem (např. zástavní věřitel). Nově již nebude automaticky přecházet vlastnické právo k nalezenému majetku, kterého se týkala pojistná událost na pojistitele, ale pojistitel má primárně právo na vrácení pojistného plnění, které poskytl (pojistník si však může odečíst náklady na případnou opravu věci). Pokud si je pojistitel při uzavírání smlouvy vědom nesrovnalostí mezi nabízeným pojištěním a zájemcovými požadavky, upozorní ho na ně. V případě, že tuto povinnost nesplní, má pojistník právo od smlouvy odstoupit ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy zjistil porušení této povinnosti. Zákon nově také stanoví, že při pojištění velkých pojistných rizik (definovaných v ustanovení 131 zákona č. 277/2009 Sb., o pojištění, ve znění pozdějších předpisů) v neživotním pojištění, se lze odchýlit od všech ustanovení NOZ (včetně těch kogentních) týkajících se pojištění. Copyright Gaudens s.r.o

152 Díl 30 - SÁZKA, HRA, LOS A VEŘEJNÝ PŘÍSLIB Nový občanský zákoník rozšiřuje do současné doby velmi kusou úpravu (konkrétně dva paragrafy současného občanského zákoníku) sázky a hry. Sázkou se dle NOZ jedna strana zavazuje vůči druhé plnit výhru, pokud se ukáže nesprávným její tvrzení o skutečnosti stranám neznámé nebo pokud se ukáže tvrzení druhé strany o této události správným. Výslovně se také stanoví, že pokud má strana, jejíž tvrzení se ukáže správný předem jistotu o výsledku a zatají to druhé straně, je sázka neplatná. Dle současné úpravy je možné neplatnost této sázky dovozovat pouze z obecných ustanovení o omylu, případně z jednání v rozporu s dobrými mravy. Beze změny však zůstává právní povaha výhry jako naturální obligace. To znamená, že případnou výhru není možné vymáhat u soudu, ale její dobrovolné plnění se považuje za řádné splnění platného závazku, které nelze vyžadovat zpět. Jedinou výjimkou, kdy by bylo možné dobrovolné plnění výhry vyžadovat zpět, je případ, kdy by prohrávající stranou byla osoba se zjevně nedostatečnými rozumovými či duševními schopnostmi. Vymáhat nebude možné ani pohledávku ze zápůjčky či úvěru, který věřitel poskytl vědomě k sázce. Taková pohledávka nemůže být platně ani zajištěna ani uznána dlužníkem. NOZ nově dává soudům možnost moderace, tedy zmírnění výhry (podle současné úpravy mohou soudy prohlásit výhru za neplatnou pouze v celé výši). Pokud byla tedy daná výhra vzhledem k okolnostem případu a postavení i možnostem stran zjevně přemrštěná, může ji soud na návrh prohrávající strany přiměřeně snížit. Na hru se použijí ustanovení o sázce, pokud se však nejedná o hru vyžadující pouze zručnost či tělesná cvičení obou stran (takové hry, kde chybí prvek náhody), v takovém případě se použije pouze ustanovení o možnosti vymáhat zpět výhru v případě osob s nedostatečnými rozumovými či duševními schopnostmi. Ustanovení o sázce se zároveň použijí i na los, pokud jím nemá být rozhodnut spor, rozdělena společná věc či rozhodnuto hlasování (typicky hod korunou). Ustanovení nového občanského zákoníku o nevymahatelnosti pohledávek ze sázky, hry nebo losu a ustanovení o pravomoci soudu výhru snížit se nepoužijí na pohledávky ze sázky, hry nebo loterie provozovaných státem nebo podléhajících úřednímu povolení. Veřejný příslib nový občanský zákoník dělí na příslib odměny (absolutní příslib) a vypsání ceny (přislib relativní). V případě příslibu odměny (v současnosti označovaný jako veřejný příslib ) se odměna vypisuje za výkon absolutně dosažitelný (nález ztraceného zvířete, odhalení pachatele trestného činu). Na rozdíl od něj lze u vypsání ceny (v současnosti jako veřejná soutěž ) dosáhnout řešení několika způsoby a přislibující si z nich vybírá pro něj nejvhodnější řešení (např. design výrobku). NOZ výslovně stanoví, že příslib odměny lze odvolat vůči osobám, které ho ještě neprovedly, ve stejné formě, v jaké byl příslib učiněn. Na rozdíl od něj lze vypsání ceny odvolat jen ze závažných důvodů, a pokud již někdo část podmínek splnil, má přislibující povinnost ho odškodnit. Copyright Gaudens s.r.o

153 Díl 31 - NÁHRADA ŠKODY (prevenční povinnost) Nový občanský zákoník bude pamatovat na institut prevenční povinnosti, který zná již současný občanský zákoník (počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám), ale rozděluje prevenční povinnost na dvě části, zužuje ji a upřesňuje. Obecnou prevenční povinnost počínat si tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo vlastnictví jiného má každý, pokud to vyžadují okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života. Nově se tedy výslovně stanoví, že je potřeba zkoumat, co lze v konkrétním případě a za daných okolností očekávat od rozumné osoby podle zvyklostí soukromého života. Soud, v případě potřeby, tedy bude muset posoudit, jak moc bylo nebezpečí předvídatelné, jaký byl význam zájmu konající osoby a zájmu osoby, které by mohla vzniknout újma a do jaké míry bylo možné této újmě předejít preventivními opatřeními (včetně posouzení jejich případné náročnosti či nákladnosti). V definici obecné prevenční povinnosti NOZ zároveň specifikuje, že újma, které se snaží ustanovení předejít, musí být nedůvodná. Nedůvodnost újmy je výslovně zmiňována z toho důvodu, že při výkonu práva jedné osoby může druhé osobě vzniknout újma, ale není možné, aby se ze zákona dovozovalo, že je třeba takovou újmu nahradit (logicky se nebude jednat o nedůvodnou újmu, pokud věřitel způsobí újmu dlužníkovi tím, že po něm bude vymáhat svou pohledávku). Zvláštní případ prevenční povinnosti se pojí s povinností konat a zabránit tak hrozící újmě, pokud to opět vyžadují okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života. Takovou povinnost má dle nového občanského zákoníku každý, kdo nebezpečnou situaci způsobil, má nad nebezpečnou situací kontrolu nebo takovou povinnost odůvodňuje povaha poměrů mezi osobami. Zároveň má však takovou povinnost i každý, kdo může dle svých aktuálních možností a schopností snadno odvrátit hrozící újmu, o které ví nebo musí vědět a následky hrozící újmy zjevně převyšují námahu a úsilí, které je třeba k takovému zákroku vynaložit (může se například jednat o upozornění chodce na rychle jedoucí auto hrozící újma zde zjevně převyšuje vynaloženou námahu). Ze současné úpravy obchodního zákoníku přebírá s určitými změnami NOZ ustanovení o notifikační povinnosti. Ten, kdo porušil právní povinnosti nebo kdo ví (či má vědět), že ji v budoucnu poruší, to oznámí bez zbytečného odkladu osobě, které může újma vzniknout a upozorní ji na možné následky. Toto ustanovení slouží primárně k umožnění poškozenému, aby sám mohl učinit opatření napomáhající zabránit či minimalizovat dopad události, která by mu mohla způsobit újmu. Při splnění oznamovací povinnosti, nemá poškozený právo na náhradu újmy, které mohl po oznámení zabránit. Nový občanský zákoník dále stanoví, že nezakročí-li přiměřeným způsobem ten, komu újma hrozí, nese náklady na to, čemu mohl zabránit. Není tedy možné, aby poškozený pouze pasivně sledoval vznik újmy na jeho majetku, a poté ji vymáhal po škůdci. Copyright Gaudens s.r.o

154 Díl 32 - NÁHRADA ŠKODY V NOZ (pokračování) Nový občanský zákoník rozlišuje mezi pojmy škoda (jakákoli ztráta na majetku skutečná škoda a ušlý zisk) a nemajetková újma (jakákoli újma, která neznamená přímou ztrátu na majetku újma na zdraví, cti, soukromí apod.). Zachovává se princip, že není jednostranně možné vzdát se povinnosti k náhradě újmy do budoucna, ale takové oznámení bude moci sloužit jako varování před nebezpečím a může se k němu přihlížet například při posuzování zavinění (např. tabulka Pozor pes ). Nově však bude občanský zákoník umožňovat vzdání se práva na náhradu škody do budoucna, protože NOZ je postaven na principu maximální smluvní volnosti. Stále však nebude možné se předem vzdát práva na náhradu škody či nemajetkové újmy způsobených na přirozených právech člověka nebo způsobených úmyslně či z hrubé nedbalosti. Dále se také nebude přihlížet k ustanovením, která budou vylučovat nebo omezovat právo slabší strany (typicky spotřebitele) na náhradu škody či újmy. Nový občanský zákoník u náhrady škody upřesňuje úpravu dvou institutů, které jsou známé spíše z práva trestního, a to nutné obrany a krajní nouze. O nutnou obranu se bude jednat, pokud osoba odvrací od sebe či od jiného bezprostředně hrozící nebo trvající protiprávní útok a způsobí při tom útočníkovi újmu. Může se tedy jednat například o situaci, kdy při fyzickém napadení, rozbije obránce útočníkovi drahé brýle. Při splnění všech těchto podmínek (protiprávnost útoku, bezprostřední či trvající hrozba a vznik újmy) není obránce povinen útočníkovi újmu nahradit. Toto ustanovení se však nepoužije, pokud je zjevné, že napadenému hrozí vzhledem k jeho poměrům jen nepatrná újma nebo je obrana zcela zjevně nepřiměřená. Výslovně se stanoví, že případná nepatrnost újmy musí být posouzena vzhledem k poměrům napadeného, protože stejná majetková újma může mít pro osoby z odlišných majetkových poměrů různý význam. V krajní nouzi se ocitne ten, kdo odvrací od sebe nebo od jiného přímo hrozící nebezpečí újmy a tímto jednáním újmu způsobí. Podmínky krajní nouze budou splněny, pokud nebylo možné nebezpečí za daných okolností odvrátit jinak či pokud nezpůsobí újmu zjevně stejně závažnou nebo závažnější, než je újma hrozící. Na rozdíl od nutné obrany, kde je odvracen útok osoby a újma se páchá přímo útočníkovi, se u krajní nouze jedná pouze o nebezpečí, které nelze za daných okolností odvrátit jiným způsobem a újma vzniká zpravidla třetí osobě. O krajní nouzi mluvíme většinou v souvislosti s odvracením přírodních katastrof požárů, lavin, povodní apod. (např. při hašení požáru způsobí hasiči škodu obyvatelům níže položených bytů tím, že je vytopí). O krajní nouzi se nebude jednat v případě, kdy jednající nebezpečí vyvolal vlastní vinou (např. požár sám založil a poté způsobil škodu při jeho hašení). Při posuzování jak nutné obrany, tak krajní nouze, se má dle NOZ přihlédnout také k omluvitelnému vzrušení mysli toho, kdo odvracel útok nebo jiné nebezpečí. Zákonodárce počítá s tím, že situace, kde se uplatní nutná obrana a krajní nouze, jsou povětšinou velmi stresové a je potřeba učinit rychlé rozhodnutí. Nemůže být tedy nikomu na škodu, že nebyl ve stresové situaci schopen odhadnout míru hrozící újmy a při hašení požáru například vytopil okolní byty, ačkoli by stačilo oheň udusit přikrývkou. Copyright Gaudens s.r.o

155 Díl 33 USTANOVENÍ O NÁHRADĚ ŠKODY (pokračování) Nový občanský zákoník opouští jednotnou úpravu civilního deliktu a vytváří dualitu v rámci právní odpovědnosti za škodu, která je běžná ve většině evropských úprav a odpovídá zároveň také principům evropského odpovědnostního práva a společného referenčního rámce. Nově se tedy budou rozlišovat podmínky náhrady škody podle toho, kterou ze svých povinností škůdce poruší. Bude tady záležet na tom, zda porušil povinnost vyplývající z dobrých mravů, zákona či smlouvy. Úprava způsobení škody úmyslným porušením dobrých mravů se přebírá ze současného občanského zákoníku - při úmyslném porušení je škůdce povinen škodu poškozenému nahradit. Nově se v NOZ doplňuje, že pokud škůdce vykonával své právo, je povinen škodu nahradit jen v tom případě, že jeho hlavním účelem bylo jiného poškodit. Při porušení zákonné povinnosti, např. nepřizpůsobení rychlosti a jízdy vozidla stavu vozovky, v jehož důsledku vznikla škoda, se bude nově vyžadovat existence zavinění jako jedna z podmínek vzniku odpovědnosti za škodu (dle současného občanského zákoníku je nezaviněné způsobení škody naopak jedním z důvodů, kterým se dá z povinnosti nahradit škodu vyvinit). Zakládá se také vyvratitelná domněnka, že pokud škůdce způsobil škodu porušením zákonné povinnost, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti (nedbalost se bude presumovat) a bude tedy muset případný nezaviněný vznik škody dokázat, naopak dokázat škůdcův úmysl či hrubou nedbalost bude muset poškozený. Vyšší nároky se kladou na profesionály, kteří se zavazují k činnosti, ke které jsou potřeba zvláštní znalosti, dovednosti nebo pečlivost. U takových osob se presumuje nedbalostní jednání již tím, že tyto zvláštní znalosti či dovednosti neuplatní při své činnosti. Vzniku povinnosti k náhradě škody způsobené porušením smlouvy vychází ze současné úpravy obchodního zákoníku. Pokud poruší strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění povinnosti zjevně sloužit bez ohledu na škůdcovo zavinění (tzv. objektivní odpovědnost). Škůdce se tedy nemůže zbavit odpovědnosti za škodu dokázáním toho, že škodu nezavinil, ale může se ji zprostit pouze důkazem, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka, která vznikla nezávisle na jeho vůli (tzv. vyšší moc). Ze současného obchodního zákoníku se přebírá ustanovení, dle kterého, kdo při své činnosti použije zmocněnce, zaměstnance nebo jiného pomocníka (plnění dluhu prostřednictvím třetí osoby), nahradí škodu jím způsobenou, jako by ji způsobil sám. Od toho se oddělují případy, kdy někdo k plnění smlouvy použije subdodavatele, který vykonává činnost samostatně. V takovém případě za něj smluvní strana odpovídá, jen pokud ho nepečlivě vybrala nebo na něj nedostatečně dohlížela. Zužuje se dále dosavadní přístup rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, dle kterého stačí, pokud má porušení smluvní povinnosti dopad do právní sféry třetí osoby k tomu, aby měla právo na náhradu škody. Podle autorů NOZ nesmí být ochrana třetích osob bezbřehá a je potřeba, aby mohl ten, kdo uzavírá smlouvu odhadnout rizika a promítnout je do znění smlouvy. Souvislost třetí osoby s plněním smlouvy musí být tedy pro škůdce zjevná již při uzavíraní smlouvy, z které může při náležité péči předpokládat, že druhá strana má zájem na ochraně třetí osoby nebo má třetí osoba zájem na plnění smluvené povinnosti (např. členové domácnosti nájemce). Copyright Gaudens s.r.o

156 Díl 34 ZVLÁŠTNÍ PŘÍPADY ODPOVĚDNOSTI ZA ŠKODU Zvláštní ustanovení o odpovědnosti na škodu se dotýkají situací, u kterých je potřeba z různých důvodů upravit podmínky odpovědnosti za škodu odlišně od obecné úpravy. Právní úprava škody způsobené tím, kdo nemůže posoudit následky svého jednání, se přebírá ze současného občanského zákoníku a mírně se rozšiřuje. Nový občanský zákoník například stanoví, že poškozenému náleží náhrada škody i tehdy, pokud škůdci nebránil ze šetrnosti k němu, jako k osobě, která není plně svéprávná (nezletilý nebo osoba duševně nemocná či jednající v duševní poruše). NOZ také obsahuje korektiv, dle kterého může škůdce odpovídat za škodu, i když nebyl schopen posoudit následky svého jednání, pokud by to bylo spravedlivé se zřetelem k majetkovým poměrům škůdce a poškozeného. Zcela novým ustanovením se upravuje odpovědnost za škodu způsobenou osobou s nebezpečnými vlastnostmi. Kdo se vědomě ujme osoby nebezpečných vlastností a bez nutné potřeby jí poskytne útulek nebo jí svěří určitou činnost (v domácnosti, provozovně či na jiném podobném místě), odpovídá s takovou osobou společně a nerozdílně za škodu způsobenou na takovém místě nebo při této činnosti někomu jinému nebezpečnou povahou osoby. Úmysl zákonodárce zde není zcela objasněn. Odpověď na to, kdo se považuje za osobou s nebezpečnými vlastnostmi, nenalezneme ani v důvodové zprávě. Budou dle tohoto ustanovení například majitelé ubytoven odpovídat za škodu, kterou v místě způsobí ubytovaní, za situace, kdy s vidinou zisku, budou vědomě přijímat k ubytování i osoby, které by mohly být považovány za nebezpečné? S odpovědí budeme zřejmě muset vyčkat až na budoucí soudní výklad. Důvodová zpráva nového občanského zákoníku kritizuje současnu úpravu škody z provozní činnosti a škody způsobené provozem zvlášť nebezpečným a upozorňuje na to, že v současné době se mezi těmito odpovědnostmi není fakticky rozdíl a stejnou odpovědnost má tedy majitel cukrárny i chemické továrny. V NOZ se proto důsledně rozlišují podmínky pro náhradu škody způsobené provozem obchodního závodu a provozem zvláště nebezpečným. Definice odpovědnosti za škodu způsobenou provozní činností se přebírá ze současného občanského zákoníku s jednou podstatnou změnou. Provozovatel se bude moci nově zprostit odpovědnosti, pokud prokáže, že vynaložil veškerou péči, kterou lze rozumně požadovat, aby ke škodě nedošlo (v současnosti ho odpovědnosti zbaví pouze vyšší moc). Rozumným požadováním se nemyslí pouze zákonné povinnosti nebo povinnosti ze smlouvy, ale vše, co se může jevit jako racionální s ohledem na povahu provozu. Zvlášť nebezpečným provozem je provoz, u kterého nelze předem rozumně vyloučit možnost závažné škody ani při vynaložení veškeré péče. NOZ také vytváří vyvratitelnou právní domněnku, že je to každý provoz, který funguje továrním způsobem nebo se při něm nakládá s výbušnou či podobně nebezpečnou látkou. Za škodu se odpovídá dle těchto ustanovení jen v tom případě, že škoda vznikla zdrojem zvýšeného nebezpečí (logicky se tedy nebude vztahovat na jakoukoli škodu, která v provozu vznikne). Provozovatel závodu se povinnosti zprostí, jen pokud prokáže, že škoda byla způsobena vnější vyšší mocí (k vyšší moci v rámci provozu se tedy nepřihlíží), jednáním poškozeného nebo neodvratitelné jednání třetí osoby (např. teroristický útok). Copyright Gaudens s.r.o

157 Díl 35 USTANOVENÍ O NÁHRADĚ ŠKODY Vybrané zvláštní případy odpovědnosti za škodu (pokračování) Škoda způsobená provozem dopravního prostředku zůstává obsahově beze změny, ale nově bude dopadat na provozovatele všech vozidel a plavidel, které nejsou poháněny lidskou silou (v současné době takto odpovídal pouze provozovatel motorového vozidla či plavidla). Dle zákonodárce není žádný důvod rozlišovat odpovědnost provozovatele motorového a nemotorového plavidla či vozidla. Tento způsob odpovědnosti za škodu bude například nově spadat na provozovatele plachetnic nebo koňských povozů. Nový občanský zákoník zakládá objektivní odpovědnost (bez možnosti se jí zprostit) majitele za škodu způsobenou zvířetem. S majitelem zvířete nahradí škodu společně a nerozdílně také osoba, které bylo zvíře svěřeno nebo které ho chová či používá. Nově bude tedy majitel odpovídat za škodu, kterou způsobí jeho zvíře, i když dohled nijak nezanedbá nebo mu zvíře dokonce bez jeho přičinění uprchne. Jedinou výjimku NOZ stanoví pro případ, kdy majiteli někdo zvíře odcizí (a majitel prokáže, že tomu nemohl rozumně zabránit), poté za škodu odpovídá ten, kdo zvíře odcizil. NOZ upravuje speciální případy, kdy zvíře slouží majiteli k výkonu povolání, obživě nebo jako pomocník pro osobu se zdravotním postižením. Takový majitel se odpovědnosti za škodu zprostí, pokud prokáže, že nezanedbal potřebnou pečlivost při dozoru nad zvířetem (za stejných podmínek se odpovědnosti zprostí i ten, komu vlastník zvíře svěřil). V případě škody způsobené věcí, NOZ podstatně zmírňuje tuto v současnosti velmi přísně nastavenou odpovědnost za škodu. Nově bude odpovídat za škodu způsobenou věcí pouze ten, kdo k plnění své povinnosti použije věc vadnou (v současnosti se odpovídá za každou škodu způsobenou okolnostmi, které mají původ v povaze přístroje, což dopadá i na případy, kdy věc vadná není, ale i přesto škodu svými vlastnostmi způsobí, typickým příkladem jsou léky). NOZ nově také umožňuje vyvinění se ze škody, kterou způsobila věc sama od sebe. Za tu, oproti současné úpravě, neodpovídá ten, kdo prokáže, že nezanedbal náležitý dohled. Nově se upravuje také škoda vzniklá pádem či vyhozením věci, kdy společně a nerozdílně s osobou, která měla mít nad věcí dohled (případně vlastníkem věci) odpovídá také vlastník příslušné nemovitosti. Při zřícení budovy nebo odloučení její části taktéž odpovídá její vlastník, za určitých okolností však může vzniknout společná odpovědnost s vlastníkem předchozím. Škodu způsobenou vadou výrobku upravuje zvláštní zákon č. 59/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou vadou výrobku, který vychází ze směrnice Evropské unie č. 85/374/EHS. Nový občanský zákoník tento zákon ruší a přebírá jeho znění bez větších změn z důvodu harmonizace této problematiky na úrovni Evropské unie. Provozovatelé ubytovacích zařízení obecně odpovídají za škodu na vnesených věcech. NOZ tuto úpravu v zásadě přebírá ze současného občanského zákoníku s tím, že z této odpovědnosti výslovně vyjímá odpovědnost provozovatele za škodu na vozidlech, věcech ponechaných ve vozidle a na živých zvířatech. Stanovuje se také limit výše náhrady škody, který bude činit stonásobek ceny ubytování za jeden den. Nový občanský zákoník zavádí novou zvláštní odpovědnost, a to za škodu způsobenou informací nebo radou. Příslušník určitého stavu či povolání, který se hlásí k odbornému výkonu nebo vystupuje jako odborník, nahradí škodu způsobenou neúplnou či nesprávnou informací nebo škodlivou radou danou za odměnu (může se jednat o nesprávnou radu opraváře, finančního poradce apod.). Nově odpovídá za škodu také každý, kdo dá jinému úmyslně neúplnou či nesprávnou radu, v jejímž důsledku vznikne škoda. Copyright Gaudens s.r.o

158 Díl 36 ÚPRAVA ROZSAHU A ZPŮSOBU NÁHRADY ŠKODY Současná úprava vychází ze zásady, že škoda se hradí v penězích, a pokud poškozený upřednostňuje nápravu uvedením do předešlého stavu, musí to výslovně navrhnout a soud ji přizná jen v tom případě, pokud je to možné a účelné. Tato zásada se v novém občanském zákoníku opouští a nově se bude upřednostňovat náhrada škody právě uvedením v předešlý stav s tím, že pokud to nebude dobře možné nebo si to poškozený zvolí, nahradí se mu škoda v penězích. Již z obecných ustanovení však plyne, že soud by neposkytoval ochranu poškozenému, který by si zvolil určitý způsob náhrady škody jen za účelem šikanování škůdce. S peněžitou náhradou škody souvisí také to, že na rozdíl od současné úpravy se zavádí výslovné pravidlo, že při náhradě škody při poškození věci se pro určení peněžité náhrady vychází z ceny obvyklé v době poškození, ale zároveň se také zohlední, co musí poškozený k obnově věci celkově vynaložit. Pokud tak v důsledku poničení části věci byl poškozený nucen koupit věc celou, hradí se celková cena a nelze již jakýmkoliv způsobem poměrně snižovat výši náhrady podle opotřebování (amortizace) poškozené věci. Zákonodárce ilustruje tuto zásadu v důvodové zprávě na příkladu poškození sedadel automobilu při opravě. Při poškození věci již nově tedy nepůjde jen o to, že poškozena byla několik let stará čalouněná sedadla v automobilu v určité obvyklé ceně, ale i to, že poškozený měl až do škodné události funkční automobil a že k obnovení jeho funkčnosti musí vynaložit náklady, které by jinak vynaložit nemusel. Dle výkladu zákonodárce bude moci převýšit peněžitá náhrada za poškození věci její obvyklou cenu až o třetinu. V otázce náhrady újmy na zdraví se stane přelomovou zrušení vyhlášky č. 440/2001 Sb., o odškodnění bolesti a ztížení společenského uplatnění. Soud již tedy nebude limitován žádnými fixními částkami při určení výše náhrady nemajetkové újmy (např. za usmrcení manžela je dnes náhrada ve výši ,- Kč) a bude moci přihlížet ke všem okolnostem případu. Je logické, že ztráta prstu bude mít jiný význam pro profesionálního pianistu než pro běžného člověka. V budoucnu lze tedy očekávat velký nárůst výše náhrady újmy na zdraví, který bude poškozeným přiznáván. Jako nový institut v novém občanském zákoníku vystupuje také tzv. odbytné. To umožňuje soudu, aby přiznal poškozenému místo pravidelného důchodu (např. výživa pozůstalého) jednorázovou částku odbytné. Odbytné by mělo být přiznáno pouze z důležitých důvodů, a pokud o to požádá poškozený. Nově se také objevuje ustanovení o náhradě při poranění zvířete, které stanoví, že náhrada nákladů na léčení zvířete není limitována jeho obvyklou cenou, ale výší nákladů, také by v obdobné situaci vynaložil každý rozumný chovatel. Náhrada tedy může podstatně převyšovat obvyklou cenu zvířete, pokud by tuto částku vynaložil rozumný chovatel. Copyright Gaudens s.r.o

159 Díl 37 - BEZDŮVODNÉM OBOHACENÍ A NEPŘIKÁZANÉ JEDNATELSTVÍ Bezdůvodné obohacení je v novém občanském zákoníku definováno jako obohacení se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu. Vydání pouze toho obohacení, které je získáno bez spravedlivého důvodu zdůrazňuje zákonodárce proto, že jsou situace, kdy je plněno bez právního důvodu, ale nelze je posuzovat jako bezdůvodné obohacení (např. spropitné). NOZ dále nově označuje strany jako obohaceného a ochuzeného. Současný občanský zákoník obsahuje úplný výčet způsobů, kterými může bezdůvodné obohacení vzniknout plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu, plněním z právního důvodu, který odpadl nebo plněním za jiného, pokud měl plnit sám. Nový občanský zákoník však upravuje povinnost k vydání bezdůvodného obohacení jako obecnou a výčet způsobů, kterými může bezdůvodné obohacení vzniknout je již pouze demonstrativní. Nový občanský zákoník nově také rozlišuje, jestli je obohacený v dobré či zlé víře. Obohacený, který byl v dobře víře, vydá bezdůvodné obohacení pouze v rozsahu, ve kterém trvá v době, kdy ochuzený o vydání požádal. Pokud obohacený v dobré víře zcizí předmět bezdůvodného obohacení za úplatu, může si vybrat, jestli poskytne peněžitou náhradu nebo to, co utržil. Pokud však převede předmět bezdůvodného obohacení bezplatně, nemůže po něm ochuzený požadovat peněžitou náhradu (tu však může požadovat po nabyvateli, který v dobré víře nebyl). Naopak obohacený, který v dobré víře nebyl, vydá vše, co obohacením nabyl (plody a užitky věci). Pokud předmět bezdůvodného obohacení zcizí na úplatu, bude si moci ochuzený vybrat, jestli bude požadovat peněžitou náhradu či to, co obohacený zcizením utržil. Nepřikázané jednatelství vymezuje nepřípustnost zasahování do cizích záležitostí bez oprávnění. Ten kdo se obecně vmísí do záležitostí jiné osoby bez oprávnění, odpovídá za všechny následky (včetně náhody). Výjimkou jsou však případy, kdy se někdo vmísí do cizích záležitostí za účelem odvrácení škody, opatření prospěchu nebo za účelem záchrany cizí věci. Novou je zvláštní úprava záchrany cizí věci od nevyhnutelné ztráty nebo zkázy. Takové osobě bude náležet náhrada účelně vynaložených nákladů a přiměřená odměna. Vlastník se může zbavit povinnosti k úhradě tím, že nebude požadovat zachráněnou věc nazpět. Ujme-li se někdo záležitosti ve prospěch jiné osoby bez svolení, nahradí mu tato osoba účelně vynaložené náklady, pokud zařídil záležitost k jejímu převážnému užitku. Nově se bude užitek posuzovat se zřetelem k zájmům a potřebám osoby, v jejíž záležitosti bylo jednáno. Nebude tedy stačit pouze objektivní prospěch (jako doposud), ale zdůrazňuje se zároveň i subjektivní hledisko. Copyright Gaudens s.r.o

160 Díl 38 ZÁKLADNÍ ZÁSADY SOUKROMÉHO PRÁVA Vzhledem k tomu, že jsme s výkladem zákona č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník (dále jen nový občanský zákoník nebo NOZ ) začali od relativních majetkových práv (tedy od závazků), které jsme již dokončili, vrátíme se v rámci uceleného výkladu nového občanského zákoníku na jeho začátek a v tomto díle série se budeme věnovat nejdůležitějším základním zásadám soukromého práva. Nový občanský zákoník se snaží zahrnout celé soukromé právo do jednoho kodexu a vypořádat se tak s roztříštěností dnešní právní úpravy, se kterou samozřejmě souvisí značná nepřehlednost soukromého práva. NOZ přebírá úpravu a zároveň ruší několik desítek právních předpisů, z nichž stojí za zmínku zejména obchodní zákoník, zákon o cenných papírech, zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, zákon o vlastnictví bytů či zákon o rodině. Základní zásadou NOZ je, že osoby si mohou sjednat práva a povinnosti odchylně od zákona, pokud to zákon výslovně nezakazuje (tzv. legální licence). Zakazují se však ujednání, která by byla v rozporu s dobrými mravy, veřejným pořádkem nebo s právy týkajícími se postavení osob, např. s právem na ochranu osobnosti. Všechna ustanovení NOZ se tedy budou brát jako dispozitivní (s možností se od nich odchýlit), pokud zákon výslovně nestanoví, že se jedná o ustanovení kogentní (od kterého se naopak odchýlit nelze). Zavádí se obecný zákaz zneužití práva, který představuje jednu z hlavních zásad nové úpravy. Jednání, které této zásadě odporuje, nepožívá (ve vztahu k výkonu takového zdánlivého práva) právní ochrany. Nově se v NOZ zavádí presumpce dobré víry, tedy ten kdo popírá poctivé jednání v dobré víře, musí toto tvrzení také prokázat a zakotvuje se obecná povinnost jednat v právním styku poctivě. Vykládat ustanovení NOZ lze pouze v souladu s Listinou základních práv a svobod, ústavním pořádkem a se zásadami nového občanského zákoníku. Při výkladu se dále nikdo nebude moci dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu (případy obcházení zákona). Pokud neexistuje výslovné ustanovení, které by upravovalo určitý případ, posoudí se podle ustanovení, které se vztahuje na případ co do obsahu a účelu nejbližší. V případě, že neexistuje ani takové ustanovení, posoudí se podle principů spravedlnosti a obecných zásad s přihlédnutím k právní nauce a nově výslovně také k ustálené rozhodovací praxi soudů (částečná možnost soudcovského dotváření práva). S tím souvisí také ustanovení, které stanoví, že kdo se domáhá právní ochrany, může důvodně očekávat, že jeho právní případ bude rozhodnut obdobně jako jiný právní případ, který již byl rozhodnut, a který se s jeho právním případem shoduje v podstatných znacích. V případě, že bude určitý případ rozhodnut odlišně, je potřeba tuto odchylku náležitě a přesvědčivě odůvodnit. Osobě, jejíž právo je ohroženo, je přiznáno oprávnění si k tomuto svému ohroženému právu pomoci sám, je-li zřejmé, že by zásah veřejné moci přišel pozdě (tzv. svépomoc). Pokud hrozí neoprávněný zásah do práva bezprostředně, může jej každý odvrátit úsilím a prostředky, které se osobě v jeho postavení musí jevit vzhledem k okolnostem jako přiměřené. Od staré úpravy je odlišně upravena podmínka přiměřenosti svépomoci. Současná úprava stanoví podmínku přiměřenosti objektivně, když se hovoří o přiměřeném způsobu odvracení, kdežto v NOZ se hovoří o úsilí a prostředcích, které se osobě v postavení odvracející osoby musí jevit vzhledem k okolnostem jako přiměřené. Přiměřenost se bude tedy nově posuzovat subjektivně a bude se přihlížet také k okolnostem konkrétní situace a k tomu, jak se situace jevila dané osobě. Copyright Gaudens s.r.o

161 Díl 39 ÚPRAVA USTANOVENÍ O FYZICKÝCH OSOBÁCH V základních pojmech, které se týkají osob, dochází v novém občanském zákoníku k zásadním terminologickým změnám. Právní osobností jsou dle NOZ nadány všechny osoby a jedná se o způsobilost mít v mezích právního řádu práva a povinnosti (v současnosti mluvíme o právní subjektivitě). Současná způsobilost k právním úkonům, kterou NOZ definuje jako způsobilost nabývat pro sebe vlastním právním jednáním práva a zavazovat se k povinnostem, se nově nazývá svéprávností. V souvislosti s úpravou právní osobnosti, stanoví nový občanský zákoník, že uloží-li někdo povinnost tomu, co osobou není (v současnosti se jedná nejčastěji o organizační složky právnických osob), přičte se právo nebo povinnost osobě, které podle povahy případu náleží (v našem případě tedy právnické osobě, která organizační složku zřídila). Nový občanský zákoník se vrací k částečné svéprávnosti nezletilých. Má se za to, že každý nezletilý, který ještě nenabyl plné svéprávnosti, je způsobilý k právním jednáním, které jsou přiměřené rozumové a volní vyspělosti nezletilých jeho věku. Pokud udělí zákonný zástupce nezletilému, který nenabyl plné svéprávnosti, souhlas k určitému právnímu jednání, je nezletilý schopen sám jednat v mezích souhlasu, pokud to není zákonem zvlášť zakázáno (zde se může jednat i o právní jednání, které přesahuje rozumovou vyspělost nezletilého). Nezletilému, který dosud nenabyl plné svéprávnosti lze také udělit souhlas zákonného zástupce se samostatným provozováním obchodního závodu nebo jiné obdobné výdělečné činnosti (např. podnikání). Vzhledem k závažnosti a možnému zneužití tohoto institutu se však vyžaduje přivolení soudu, které ale zároveň nahrazuje podmínku věku potřebnou k samostatnému podnikání (nebude se však moci jednat o osobu mladší 15 let, která dosud neukončila povinnou školní docházku). Nezletilým mladším patnácti let nebo těm, co neukončili povinnou školní docházku, je zároveň zakázána závislá práce (pracovní poměr, dohody o provedení práce a pracovní činnosti). Tito nezletilí mohou vykonávat pouze uměleckou, kulturní, reklamní nebo sportovní činnost. Nové právo bude mít zároveň zákonný zástupce nezletilého, který dosud nedosáhl věku šestnácti let a vykonává závislou práci. Takový zákonný zástupce bude mít právo rozvázat smlouvu na základě, které vykonává nezletilý závislou práci, pokud je to nutné v zájmu jeho vzdělávání, vývoje či zdraví. Do nového občanského zákoníku se vrací tradiční institut přiznání svéprávnosti neboli emancipace. Nezletilý bude moci být soudně prohlášen za svéprávného, navrhne-li to on sám, anebo zákonný zástupce s jeho souhlasem. Soud bude mít povinnost takovému návrhu vyhovět, pokud nezletilý dosáhl šestnácti let, osvědčí jeho schopnost se sám živit a obstarat si své záležitosti, a pokud s tím vysloví souhlas jeho zákonný zástupce. Vyskytnou-li se zvláštní případy, kdy nebudou všechny podmínky splněny, (bude se zejména nejspíše jednat o chybějící souhlas zákonného zástupce) bude na uvážení soudu, jestli návrh odpovídá důležitým zájmům nezletilého. Copyright Gaudens s.r.o

162 Díl 40 - USTANOVENÍ O OSOBÁCH V NOZ Podpůrná opatření při narušení schopnosti zletilého právně jednat Nový občanský zákoník zavádí tzv. podpůrná opatření při narušení schopnosti zletilého právně jednat. Zákonodárce tímto reaguje na současný stav, kdy soudy ve většině případů nemají jinou zákonnou možnost než přistoupit k úplnému zbavení svéprávnosti. Smyslem těchto institutů je podpora osob, které nejsou schopny se o sebe plně postarat. První tři (předběžné prohlášení, nápomoc při rozhodování a zastoupení členem domácnosti) jsou pak instituty, které by se měly využívat přednostně před omezením svéprávnosti. Omezení svéprávnosti tedy nastoupí až po nemožnosti jejich využití. Předběžné prohlášení je opatření preventivní povahy, kterým může osoba závazně projevit svou vůli do budoucna. Takto může projevit vůli osoba, která očekává svou budoucí nezpůsobilost (např. v důsledku Alzheimerovy nemoci nebo demence, které k tomu nevyhnutelně směřují) tak, aby její záležitosti byly spravovány určitým způsobem, popř. si může pro tento případ stanovit opatrovníka. Prohlášení musí být učiněno notářským zápisem, příp. před dvěma svědky, kteří nebudou mít na obsahu prohlášení žádný osobní zájem. Úprava nápomoci při rozhodování umožňuje člověku, kterému duševní porucha působí obtíže (byť nemusí být ve svéprávnosti omezen), aby si sjednal s podpůrcem smlouvu o nápomoci. Ve smlouvě o nápomoci se podpůrce zavazuje podporovanému, že bude s jeho souhlasem přítomen při jeho právních jednáních, že mu zajistí potřebné údaje a sdělení a že mu bude nápomocen radami (podpůrce má právo i namítat neplatnost právního jednání podporovaného). Podpůrce tedy na rozdíl od opatrovníka nejedná namísto osoby se zdravotním postižením, ale jedná společně s ní. Podpůrce nesmí ohrozit zájmy podporovaného nevhodným ovlivňováním, ani se na úkor podporovaného bezdůvodně obohatit. Vzhledem k možnosti zneužití tohoto institutu a osob se zdravotním postižením bude muset smlouvu o nápomoci vždy schválit soud, který bude předně zkoumat, jestli zájmy podpůrce neodporují zájmům podporovaného. Podpůrce může být soudem také odvolán, a to na návrh podporovaného nebo i podpůrce. Bez návrhu ho soud může odvolat, pokud podpůrce závažně poruší své povinnosti. Zastoupení členem domácnosti bude připadat v úvahu, pokud duševní porucha brání osobě v právním jednání (opět však nemusí být omezena ve svéprávnosti). V takovém případě ji může v obvyklých záležitostech (typicky se bude jednat o vyřizování žádosti o dávky pomoci v hmotné nouzi nebo státní sociální podpory, či jiné úkony související s poskytováním sociálních služeb) zastoupit potomek, předek, sourozenec, manžel nebo partner, nebo osoba žijící ve společné domácnosti se zastoupeným alespoň tři roky. S peněžními prostředky zastoupeného bude moci zástupce nakládat pouze v rozsahu potřebném pro obstarání obvyklých záležitostí, jak to odpovídá životním poměrům zastoupeného, avšak pouze v rozsahu nepřesahujícím měsíčně výši životního minima. Vzhledem k možnému zneužití je opět potřeba, aby vznik zastoupení schválil soud, který bude mimo jiné zkoumat názor zastoupeného. Copyright Gaudens s.r.o

163 Díl 41 USTANOVENÍ O OSOBÁCH DLE NOZ Omezení svéprávnosti Úprava nového občanského zákoníku již neumožňuje, aby byl kdokoli zbaven svéprávnosti, ale nově může být osoba ve svéprávnosti jen omezena, a to zároveň pouze na časově omezené období. Úprava omezení svéprávnosti v novém občanském zákoníku je založena na principu subsidiarity. Soud má k omezení svéprávnosti člověka přistoupit jen tehdy, hrozí-li mu nějaká závažná újma a nepostačí-li vzhledem k jeho zájmům mírnější a méně omezující opatření. Mírnějšími opatřeními se myslí zejména podpůrná opatření při narušení schopnosti zletilého právně jednat, o kterých jsme pojednávali v předchozím informačním dopise (nápomoc při rozhodování, zastoupení členem domácnosti) či opatrovnictví bez omezení svéprávnosti. Omezení svéprávnosti je institutem, který by měl být využit jen v zájmu člověka, jehož se toto omezení týká. Při rozhodování o omezení svéprávnosti musí dojít ke zhlédnutí dané osoby ze strany soudu a od soudce se očekává, že bude plně respektovat práva a osobní jedinečnost dané posuzované osoby. Zároveň musí být důkladně vzaty v úvahu rozsah i stupeň neschopnosti člověka postarat se o vlastní záležitosti. Soud má v řízení také povinnost vyvinout potřebné úsilí, aby zjistil názor člověka, o jehož svéprávnosti rozhoduje. Rozsah omezení svéprávnosti by měl být jen tak velký, aby pokrýval pouze oblast, ve které člověk není schopen právně jednat. Projevuje se tedy opět princip subsidiarity, který reaguje na současný nešťastný stav, kdy jsou zcela zbavovány svéprávnosti i osoby, které jsou omezeny pouze v určitém aspektu svého života. Rozhodnutí o omezení svéprávnosti zároveň výslovně nezbavuje člověka práva samostatně právně jednat v běžných záležitostech každodenního života. Podstatnou změnou je také časové či věcné omezení svéprávnosti. Soud může svéprávnost omezit v souvislosti s určitou záležitostí (např. prodej domu) na dobu nutnou pro její vyřízení nebo ji může omezit na časově určenou dobu, která však nesmí přesáhnout tři roky (uplynutím doby zanikají právní účinky omezení). Omezení svéprávnosti bude možné prodloužit (přičemž v řízení o prodloužení trvají právní účinky původního rozhodnutí), ale vždy znovu pouze na tři roky. V novém občanském zákoníku se nově také upravuje oblast důsledků jednání osob omezených ve svéprávnosti. Nově se již nebude jednat o absolutní neplatnost jednání osob omezených ve svéprávnosti, ale pokud jednal opatrovanec samostatně (ač měl jednat s opatrovníkem), jeho právní jednání lze prohlásit za neplatné, pouze pokud mu způsobí újmu. Neplatnost opatrovancova právního jednání v případech, kdy opatrovanec nemohl jednat bez opatrovníka, lze mimo jiné zhojit také ratihabicí, tedy dodatečným schválením právního jednání opatrovníkem. Copyright Gaudens s.r.o

164 Díl 42 - USTANOVENÍ O OSOBÁCH V NOZ Nezvěstnost, důkaz smrti a prohlášení za mrtvého Nový občanský zákoník zavádí institut nezvěstnosti, který je mírnějším případem prohlášení člověka za mrtvého. Nově se bude tedy rozlišovat případ, kdy je člověk sice nezvěstný, ale z okolností neplyne, že je jeho smrt nepochybná, a na straně druhé naopak případy, kdy vystoupí vážné pochybnosti, zda je nezvěstný ještě naživu (viz dále prohlášení za mrtvého). Soud bude moci nově prohlásit za nezvěstného člověka, který opustil své bydliště, nepodal o sobě zprávu a není o něm známo, kde se zdržuje, na návrh osoby, která na tom má právní zájem (zejména manžel, osoba blízká, spoluvlastník nebo korporace, v níž má tento člověk účast). Hmotněprávní účinek takového prohlášení spočívá v tom, že k právním jednáním, k nimž by byl za jiných okolností potřebný souhlas nezvěstného, takový souhlas potřebný není. Není tedy nezbytné nahrazovat jeho přivolení nebo souhlas k právním jednáním dalších osob v záležitostech rodiny, majetkových dispozic či záležitostech týkajících se jeho účasti v korporaci. Typicky se bude jednat o souhlas spoluvlastníka při nakládání se společnou věcí nebo také při účasti v korporaci, kde se rozhoduje podle principu váhy hlasů (na nezvěstného se hledí, jako by nebyl, a s jeho hlasem se nepočítá). Přesto bude vždy potřeba jednat i s přihlédnutím k zájmům nezvěstného. Člověk prohlášený za nezvěstného nemůže při svém navrácení namítat neplatnost nebo neúčinnost právního jednání učiněného za jeho nepřítomnosti jen pro skutečnost, že se nevyžadoval jeho projev vůle. Navrácením nezvěstného (okamžikem, kdy se prohlášený fakticky ujme svých záležitostí), případně jeho prohlášením za mrtvého pozbývá prohlášení účinků. Soud poté již zruší prohlášení pouze deklaratorně. Na rozdíl od současného občanského zákoníku již NOZ důsledně rozlišuje důkaz smrti a prohlášení za mrtvého. O důkaz smrti se bude jednat v případě, kdy byl člověk účasten takové události, že se jeho smrt jeví vzhledem k okolnostem jako jistá (např. při letecké havárii, kde zemřeli všichni pasažéři, se prokáže, že byla daná osoba v letadle). V takovém případě soud prohlásí člověka za mrtvého i bez návrhu a určí ve svém rozhodnutí den smrti. Prohlášení za mrtvého je naproti tomu spojeno s domněnkou smrti člověka. Jde tedy o případy, kdy lze mít důvodně za to, že člověk zemřel (např. ztráta lodi bez nalezení těl, příp. vraku). Prohlásit člověka za mrtvého lze pouze na návrh osoby, která má na takovém prohlášení právní zájem. Nezvěstného lze prohlásit za mrtvého opět pouze na návrh osoby, která má na tom právní zájem a zároveň je to možné, až po uplynutí lhůt, které NOZ odstupňoval, podle charakteru rozhodné události. Člověka, který se stal nezvěstným jako účastník události, při níž byl v ohrožení života větší počet osob (viz náš příklad výše), lze prohlásit za mrtvého po uplynutí tří let. Člověka, který byl prohlášen za nezvěstného z jiného důvodu lze prohlásit za mrtvého nejdříve po uplynutí pěti let. Pokud se později zjistí, že člověk, kterého soud prohlásil za mrtvého je na živu, k prohlášení se nepřihlíží a prohlášený opět vstupuje do všech svých práv a povinností kromě manželství a registrovaného partnerství, které se neobnovují. Copyright Gaudens s.r.o

165 Díl 43 - USTANOVENÍ O OSOBÁCH V NOZ Jméno a bydliště člověka, ochrana podoby a soukromí člověka Nový občanský zákoník výslovně upravuje právo člověka na jméno a jeho ochranu. Každý má tedy právo užívat své jméno v právním styku a má právo na ochranu svého jména a na úctu k němu. Pokud byl někdo dotčen zpochybněním svého práva ke jménu či utrpěl újmu pro neoprávněný zásah do tohoto práva, může se domáhat upuštění od tohoto zásahu či odstranění jeho následků (tedy i na případnou náhradu nemajetkové újmy). Toto právo v případě nepřítomnosti (případně nezvěstnosti, nesvéprávnosti nebo pro jinou příčinu, pro kterou nemůže právo uplatnit sám dotčený) může za dotčeného vymáhat také jeho manžel, potomek, předek nebo partner. Týká-li se neoprávněný zásah příjmení člověka, a pokud důvod spočívá v důležitém zájmu na ochranu rodiny, může se ochrany domáhat samostatně také manžel nebo dotčená osoba blízká, i pokud nebylo zasaženo přímo do jejich práva, půjde totiž o ochranu dobrého jména rodiny. NOZ výslovně chrání také pseudonym, který byl doposud zmíněn pouze ve zvláštních zákonech (např. v autorském zákoně). Člověk tedy může přijmout pseudonym pro určitý obor své činnosti nebo pro soukromý styk vůbec. V takovém případě jsou právní jednání uskutečněná pod pseudonymem platná, pokud je zřejmé, kdo jednal a druhá strana o tom nemůže mít žádnou pochybnost. Pokud vejde pseudonym ve známost (posuzuje se vždy podle individuálního případu), požívá stejné ochrany jako jméno. Pro určení bydliště člověka v soukromoprávních vztazích bude výchozím kritériem faktický stav (nikoliv trvalé bydliště zapsané v registru obyvatel). Člověk bude mít tedy bydliště v místě, kde se zdržuje s úmyslem žít tam trvale. Nemá-li člověk takové bydliště, bude se za něj považovat místo, kde žije, příp. místo, kde má majetek nebo kde měl bydliště naposledy. Uvádí-li člověk jako své bydliště jiné místo než své skutečné bydliště, může se každý dovolat i jeho skutečného bydliště. Tato úprava bude mít značný praktický význam zejména pro doručování a účely občanskoprávních plnění. Definice ochrany osobnosti člověka je velmi podobná současné úpravě s tím rozdílem, že do demonstrativního výčtu chráněných práv přibylo výslovně právo člověka žít v příznivém životním prostředí. Nově se však detailně upravuje ochrana podoby a soukromí, která je upravena ve zvláštním pododdíle. Předně se zakazuje zachytit jakýmkoli způsobem podobu člověka tak, aby bylo možné určit jeho totožnost bez jeho souhlasu. Nově ovšem platí, že pokud někdo svolí k zobrazení své podoby, dává souhlas zároveň také s jejím rozmnožováním a rozšiřování takovým způsobem, jaký mohl vzhledem k okolnostem předpokládat. Svolení však není třeba, pokud se podobizna či záznam pořídí k ochraně práv či oprávněných zájmů jiných osob (např. kamerový systém v obchodě). Nově svolení není také potřeba, pokud někdo veřejně vystoupí v záležitosti veřejného zájmu (toto ustanovení se například bude moci uplatnit na dnes sporné zaznamenávání jednání zastupitelstev). Zachován zůstává také korektiv, že bez svolení člověka lze pořídit a použít zvukový či obrazový záznam k vědeckému či uměleckému účelu a proti tiskové, rozhlasové a televizní zpravodajství. Copyright Gaudens s.r.o

166 Díl 44 - USTANOVENÍ O OSOBNOSTI ČLOVĚKA Právo na duševní a tělesnou integritu a práva člověka převzatého do zdravotnického zařízení bez jeho souhlasu Ochrana osobnosti ve věcech tělesné integrity, která byla v současném občanském zákoníku pouze konstatována, se v novém občanském zákoníku podstatně rozšiřuje. Podrobná úprava existuje a bude existovat i po účinnosti NOZ v zákoně č. 372/2011 Sb., o zdravotních službách, který má před obecnou úpravou vždy přednost. Zákonodárce však zdůrazňuje, že tato problematika je širšího rozsahu a nelze ji zužovat pouze na výkon některých povolání (zejména lékařských). Je třeba zohlednit to, že do integrity člověka je možné zasáhnout i při kosmetických zákrocích (např. při tetování, piercingu), které zvláštními zákony upraveny nejsou. Mimo případy stanovené zákonem se zakazuje komukoliv zasáhnout do tělesné integrity jiného člověka bez jeho informovaného souhlasu (tedy souhlasu uděleného s vědomím o povaze zásahu a o jeho možných následcích). Vysvětlení je dle NOZ řádně podáno, pokud lze rozumně předpokládat, že druhá strana pochopila způsob a účel zákroku, jeho očekávané následky i možná nebezpečí, jakož i případnou možnost jiného postupu. Pokud za jiného uděluje souhlas jeho zákonný zástupce (v případě nezletilého či osoby omezené ve svéprávnosti), podá se vysvětlení také zastoupenému způsobem přiměřeným jeho schopnosti vysvětlení pochopit. Vždy se musí také přihlížet k dříve vysloveným přáním člověka, který není schopen udělit souhlas/nesouhlas se zákrokem. NOZ vyžaduje v určitých situacích také písemný informovaný souhlas se zásahem, a to v případě, že má být oddělena část těla, která se již neobnoví; v případě lékařského pokusu na člověku a v případě zákroku, který zdravotní stav člověka nevyžaduje a zároveň zanechává trvalé či závažné následky. Naopak informovaný souhlas se nevyžaduje, pokud je život člověka v náhlém nebezpečí, takový souhlas nelze získat, a pokud je to nezbytné ve prospěch zdraví dotčené osoby. Bylo-li zasaženo dle výše zmíněného ustanovení do integrity bez souhlasu, musí být člověku následně vysvětleno, jaký zákrok na něm byl proveden, jaká jsou jeho případná rizika i jaká rizika by hrozila v případě jeho neprovedení. Nový občanský zákoník reflektuje osobnost nezletilého, který dovršil čtrnáct let a zároveň i zletilé osoby, která není plně svéprávná. Pokud nezletilý vážně odporuje zákroku, ale jeho zákonný zástupce s ním souhlasí, lze zákrok provést pouze se souhlasem soudu. To platí i v opačném případě, pokud zákonný zástupce se zákrokem nesouhlasí, ač si ho nezletilý přeje. V tomto případě lze zákrok provést na návrh nezletilého či na návrh osoby blízké se souhlasem soudu. Obdobně se vždy váže na souhlas soudu provedení zákroku na osobě neschopné úsudku, který by mohl způsobit závažné, trvalé či nevratné následky nebo zákroků, které provází vážné nebezpečí (např. amputace končetiny nebo vysoce rizikový léčebný výkon). Nově se také upravují práva člověka umístěného do zdravotnického zařízení bez jeho souhlasu. Zadržet člověka ve zdravotnickém zařízení bez jeho souhlasu je možné pouze z důvodů stanovených zákonem a za podmínky, že nezbytnou péči nelze zajistit mírnějším a méně omezujícím způsobem. Poskytovatel zdravotních služeb musí převzetí člověka bez jeho souhlasu oznámit bezodkladně jeho zákonnému zástupci nebo opatrovníku a zároveň také manželu či jiné známé osobě blízké. Převzetí bez souhlasu se musí také oznámit do 24 hodin soudu, který do sedmi dnů rozhodne o učiněném opatření. Zákon v dalších ustanoveních upravuje postup soudu a práva a povinnosti zadrženého, zdravotnického zařízení i zmocněnce zadrženého. Copyright Gaudens s.r.o

167 Díl 45 - OBECNÁ ÚPRAVA PRÁVNICKÝCH OSOB Založení právnické osoby, název a sídlo Zákonodárce se snaží v novém občanském zákoníku shrnout základní a obecně použitelná pravidla o právnických osobách (dále také jen jako PO ), zejména z důvodu neúnosnosti stávajícího stavu, kdy ustanovení o právnických osobách byla roztříštěna napříč celým právním řádem. Tato ustanovení zároveň dopadají i na obchodní korporace upravené zvláštním zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). Nový občanský zákoník zachovává stávající pojetí, podle něhož může být subjektem práva jenom ten organizovaný útvar, který za právnickou osobu prohlásí zákon. Vzhledem k tomu že je zároveň zachováno i stupňovité vznikání i zanikání PO, vymezené na jedné straně založením a vznikem (zápis PO do obchodního rejstříku), na straně druhé zrušením a zánikem (výmazem PO z obchodního rejstříku), je tak stanoveno, že právní subjektivitu má právnická osoba od svého vzniku až do svého zániku (tedy od zápisu do výmazu PO z obchodního rejstříku). Nově se však v obecných ustanoveních nového občanského zákoníku stanovuje povinnost vést spolehlivé záznamy o majetkových poměrech i pro právnické osoby, které nemají povinnost vést účetnictví. Název právnické osoby musí být dle NOZ nezaměnitelný a zároveň nesmí být klamavý. Na rozdíl od současné úpravy, kdy v názvu PO může být uvedeno pouze jméno společníka nebo člena právnické osoby, bude nově možné uvést v názvu jméno jakéhokoli člověka, který bude mít k právnické osobě určitý zvláštní vztah. Pokud je člověk naživu, vyžaduje se vždy jeho souhlas, a pokud je po smrti, vyžaduje se souhlas manžela, potomka nebo případně jakéhokoli předka. Nově bude také možné propojení několika právnických osob stejným příznačným prvkem v jejich názvu i bez toho, aby příslušely k témuž koncernu (což je podmínkou současného obchodního zákoníku). I v tomto případě se však musí dodržet pravidlo, že názvy PO musejí být dostatečně rozlišitelné a zároveň musí mít tyto právnické osoby nějaký vzájemný vztah (např. stejného zakladatele). Vyžaduje se samozřejmě také souhlas PO, jejíž prvek z názvu chce jiná právnická osoba použít. Právnická osoba, která byla dotčena zpochybněním svého práva k názvu nebo která utrpěla újmu pro neoprávněný zásah do práva k názvu či mu taková újma hrozí, se může domáhat, aby bylo od neoprávněného zásahu upuštěno nebo aby byl odstraněn jeho následek. Pojetí právní úpravy sídla PO zachovává princip, podle kterého má hlavní význam sídlo zapsané do veřejného rejstříku (formální sídlo), ale zároveň se také poskytuje ochrana osobám, které se dovolávají skutečného sídla právnické osoby. Rovněž se zachovává dosavadní pojetí, že sídlo právnické osoby může být i v bytě, přičemž se opouští dosavadní podmínka, že tomu tak nesmí být, pokud to odporuje povaze právnické osoby nebo rozsahu její činnosti. Sídlo právnické osoby bude moci být v bytě vždy, pokud nebude narušovat klid a pořádek v domě NOZ také detailně rozpracovává přemístění sídla právnické osoby z ČR do zahraničí. Nově bude vznikat právnické osobě informační povinnost zveřejnit takový záměr s uvedením nového sídla alespoň tři měsíce před předpokládaným přemístěním. Věřitelé právnické osoby budou mít poté právo domáhat se dostatečného zajištění svých pohledávek do dvou měsíců od zveřejnění, pokud by došlo ke zhoršení jejich dobytnosti. V případě, že nedojde k dohodě, rozhodne o rozsahu zajištění soud, a pokud soudem nařízené zajištění PO neposkytne, ručí za nezajištěné dluhy statutární orgán. Copyright Gaudens s.r.o

168 Díl 46 - OBECNÁ ÚPRAVA PRÁVNICKÝCH OSOB Účel právnických osob, veřejné prospěšnosti právnických osob a orgány právnických osob Právnickou osobu lze ustavit ve veřejném nebo v soukromém zájmu. Nový občanský zákoník však zakazuje založit právnickou osobu, jejímž účelem by bylo porušení práva nebo dosažení nějakého cíle nezákonným způsobem a obsahuje příkladmý výčet zakázaných činností všech PO. Ve výčtu účelů, pro které je zakázáno založit právnickou osobu najdeme například popření práv skupiny osob pro jejich národnost, pohlaví, rasu, původ, politické smýšlení či náboženské vyznání; rozněcování nenávisti; podporu násilí apod. Zvláštním odstavcem zákon zakazuje založit ozbrojené právnické osoby nebo právnické osoby s ozbrojenými složkami, pokud se nejedná o PO se zákonnou výjimkou (např. právnická osoba, jejíž členové drží nebo užívají zbraně pro sportovní nebo kulturní účely či k myslivosti). Veřejná prospěšnost je nový statut, který může za určitých podmínek právnická osoba získat. Právnická osoba musí dle NOZ splnit čtyři podmínky, pokud bude chtít získat status veřejně prospěšné PO. Právnická osoba musí přispívat vlastní činností k dosahování obecného blaha, na jejím řízení musí mít podstatný vliv pouze bezúhonné osoby, PO nabyla svůj majetek z poctivých zdrojů a tento majetek hospodárně využívá k veřejně prospěšnému účelu. Veřejně prospěšná právnická osoba má poté právo na zápis veřejné prospěšnosti do obchodního rejstříku a má právo ve svém názvu uvést, že se jedná o veřejně prospěšnou PO. NOZ výslovně předvídá přijetí zvláštního zákona, který bude podrobně upravovat veřejně prospěšné právnické osoby se všemi jejich právy a povinnostmi. Návrh zákona o statusu veřejné prospěšnosti však dne zamítl Senát České republiky a vzhledem k současné situaci v Poslanecké sněmovně ČR není jasné, kdy bude zákon přijat. Nový občanský zákoník upravuje orgány právnických osob obecně s tím, že existuje zvláštní úprava jednotlivých typů PO, která většinou upravuje odchylky od těchto obecných ustanovení. Zákon výslovně se stanoví, že dobrá víra členů orgánů právnické osoby se přičítá této PO (půjde zejména o dobrou víru orgánů rozhodujících v konkrétní věci, ve které je relevantní posuzovat dobrou víru právnické osoby). Obecně mohou být členy orgánů PO jak fyzické osoby, tak osoby právnické, s tím že právnickou osobu, která je členem orgánu společnosti, zastupuje člen jejího statutárního orgánu nebo jakákoliv jím zmocněná fyzická osoba. Členy orgánů právnické osoby se mohou stát i osoby, u kterých byl osvědčen úpadek (typicky oddlužení), pokud to předem ohlásí tomu, kdo je do funkce jmenuje (tuto povinnost mají ještě tři roky po skončení insolvenčního řízení). Pokud je úpadek osvědčen u osoby, která již je členem orgánu, oznámí to osoba neprodleně tomu, kdo ji do funkce jmenoval. Při nesplnění oznamovací povinnosti může každý s právním zájmem podat návrh na odvolání člena orgánu soudem, pokud na jeho členství netrvá ten, kdo ho do funkce jmenoval. Porušením péče řádného hospodáře bude nově také situace, kdy člen orgánu PO přijme funkci nebo v ní setrvává, i když ví, že na ní znalostně či z jiných důvodů nestačí. Copyright Gaudens s.r.o

169 Díl 47 - OBECNÁ ÚPRAVA PRÁVNICKÝCH OSOB Zrušení právnické osoby, přeměna právnické osoby a likvidace Právní úprava zrušení právnické osoby v NOZ přebírá zejména úpravu ustanovení 68 současného obchodního zákoníku (zákona č. 513/1991 Sb.). Právnická osoba se zrušuje právním jednáním, uplynutím doby, rozhodnutím orgánu veřejné moci či dosažením účelu. Zachovává se pravidlo, že právnická osoba se ruší s vždy s likvidací, pokud celé její jmění nenabývá právní nástupce (např. při přeměně). Rozhodnutí o zrušení PO lze změnit až do skončení likvidace. Soud může z vlastní vůle nebo na návrh toho, kdo má na tom právní zájem zrušit PO a nařídit její likvidaci pokud vyvíjí nezákonnou činnost se závažným narušením veřejného pořádku, nesplňuje předpoklady vyžadované pro vznik právnické osoby nebo nemá déle než dva roky statutární orgán schopný usnášet se. Soud má však povinnost stanovit přiměřenou lhůtu k odstranění nedostatku, který by mohl být příčinou zrušení PO (pokud je takový nedostatek odstranitelný). Další případy, kdy soud může zrušit PO a nařídit její likvidaci najdeme také v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen o obchodních korporacích ). Jako příklad hodný pozornosti uveďme zrušení právnické osoby a nařízení její likvidace soudem pro případ nepřizpůsobení listin (společenské smlouvy nebo statutu PO) kogentním ustanovením zákona, a to ve lhůtě do tří let od účinnosti NOZ a v případě obchodních korporací ve lhůtě do 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona o obchodních korporacích. NOZ připouští možnost všech právnických osob přeměňovat se. Obecná úprava obsahuje společná ustanovení pro přeměnu všech typů právnických osob s tím, že detailnější úpravu vždy nalezneme u konkrétního typu PO (u spolku, nadace apod.). Přeměnou PO je fúze, rozdělení a změna právní formy. Kdo rozhodl o přeměně PO, může toto rozhodnutí změnit pouze do té doby, dokud se nestane přeměna účinnou (účinnou se stává v den zápisu přeměny do veřejného rejstříku). Z toho důvodu, že účinnost přeměny se u právnických osob, které se zapisují do veřejného rejstříku, časově nekryje s rozhodnutím o přeměně, je třeba u každé přeměny určit rozhodný den, od kterého se jednání zanikající osoby považuje z účetního hlediska za jednání osoby nástupnické. K fúzi PO může dojít buď splynutím (2 osoby zanikají, vzniká nová) nebo sloučením (jedna osoba zaniká a její práva a povinnosti přecházejí na druhou). V rámci rozdělení opět existují dvě základní varianty a to rozdělení rozštěpením a odštěpením. V případě rozdělení právnické osoby odštěpením se rozdělovaná právnická osoba neruší ani nezaniká, pouze některá její práva a povinnosti přechází na společnost jinou. Úprava likvidace se také s drobnými úpravami a upřesněními přejímá z dosavadního obchodního zákoníku. Právnická osoba vstupuje do likvidace dnem, kdy je zrušena nebo prohlášena za neplatnou. Novinkou je zavedení pojmu likvidační podstata podobně jako u konkurzní podstaty, kterou známe již nyní, je hlavním úkolem likvidátora likvidační podstatu zpeněžit. Další novinkou je ustanovení, které zavádí tzv. zákonnou automatiku pro ustavení likvidátora v případě, že právnická osoba v rámci dobrovolného zrušení likvidátora neustaví. V tom případě se likvidátorem stává každý člen statutárního orgánu a dohromady tvoří kolektivní orgán. Určitý posun také nastal v úpravě případů, kdy se objeví po skončení likvidace dosud neznámý majetek. Stane-li se tak ještě před výmazem z veřejného rejstříku, nerozhoduje o obnovení likvidace soud, nýbrž sama právnická osoba. Nezbytnost obnovy právnické osoby po jejím výmazu se nově neomezuje pouze na nalezení dosud neznámého majetku, ale je rozšířena i pro účely jiných nezbytných opatření (objeví se jiný zájem hodný právní ochrany). Copyright Gaudens s.r.o

170 Díl 48 - OBECNÁ ÚPRAVA KORPORACÍ A SPOLKŮ Jednou z nejvýznamnějších terminologických a systematických změn v novém občanském zákoníku je změna v rozdělení osob. Základní rozlišení osob na osoby fyzické a právnické zůstává nezměněno, právnické osoby jsou však prizmatem nového občanského zákoníku rozděleny na 3 typy, jimiž jsou korporace, fundace a ústavy. Korporace jsou přímo zákonem definovány jako právnické osoby tvořené společenstvím osob, čímž se liší od fundací, které jsou dle zákona tvořeny majetkem vyčleněným k určitému účelu (např. nadace). Za zmínku z obecných ustanovení týkajících se korporací rozhodně stojí ustanovení 212 odst. 2 NOZ, které zakotvuje ochranu proti zneužití hlasovacího práva člena soukromé korporace k újmě celku. Zneužití většiny, jakož menšiny hlasů, je upraveno i v současném obchodním zákoníku, avšak sankce za takové zneužití se omezuje pouze na náhradu škody. Nyní bude moci osoba s právním zájmem navrhnout soudu, aby rozhodl, že se k zneužívajícím hlasům pro určitý případ nepřihlédne. Takové řešení je pro korporaci vhodnější, neboť jí nemusí reálně vzniknout škoda, kterou by poté musela zpětně vymáhat. Jediným typem korporace upraveným v NOZ je spolek (v současnosti označován jako občanské sdružení), jiné typy korporací mohou vzniknout na základě zvláštních zákonů, především pak na základě zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). Nový občanský zákoník ruší zákon č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů, dle kterého jsou v současnosti zakládána občanská sdružení a v přechodných ustanoveních NOZ stanoví, že dnem účinnosti NOZ, budou občanská sdružení považována za spolky. Od tohoto momentu se na ně budou vztahovat i všechna relevantní ustanovení NOZ, a pokud by stanovy v některých bodech odporovaly donucujícím ustanovením NOZ, pozbudou okamžitě své závaznosti. Spolky budou dále povinny přizpůsobit své stanovy právní úpravě NOZ do tří let od účinnosti zákona (tedy do ). Budou tedy muset odstranit všechna ustanovení, která jsou v rozporu s kogentními ustanoveními NOZ. Pokud tak neučiní, může v krajním případě dojít až k jejich zrušení a nařízení jejich likvidace soudem. Do dvou let od účinnosti nového občanského zákoníku (tedy do ) pak budou muset právnické osoby uzpůsobit svůj název. Název spolku bude nově muset obsahovat slova spolek, zapsaný spolek či zkratku z.s.. Spolkem se dle NOZ rozumí právnická osoba tvořená nejméně 3 osobami (FO i PO), jež jsou vedeny společným zájmem a pro naplňování tohoto zájmu založí spolek. Spolek je zásadně dobrovolný svazek členů a nikdo tedy nesmí být nucen k účasti ve spolku a zároveň mu nesmí být bráněno ve vystoupení z něj. Hlavní činností spolku, která vede k naplňování zájmů, pro něž byl spolek založen, nesmí být podnikatelská či jiná výdělečná činnost. Ta může být vykonávaná pouze za podmínky, že podporuje činnost hlavní či spočívá v hospodárném využití spolkového majetku a výnosy z této výdělečné činnosti musí být použity pro spolkovou činnost. Spolky nově již nebudou vznikat registrací u Ministerstva vnitra, ale nově bude jejich vznik vázán na zápis do veřejného rejstříku (tzv. spolkový rejstřík), který povedou příslušné krajské soudy. Řízení u veřejných rejstříků (včetně spolkového rejstříku) a všechny povinně zapisované údaje upravuje zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Copyright Gaudens s.r.o

171 Díl 49 - ÚPRAVA PRÁVNICKÝCH OSOB SPOLKY Stejně jako v dosavadní úpravě bude i podle nového občanského zákoníku umožněno zakládat tzv. pobočné spolky, které odpovídají dřívějším organizačním jednotkám občanských sdružení. Právní osobnost (právní subjektivita) pobočného spolku je odvozena od právní osobnosti spolku hlavního a pobočný spolek tedy může nabývat práva a povinnosti pouze v tom rozsahu, který mu určí stanovy hlavního spolku. Název pobočného spolku musí obsahovat prvek z názvu spolku hlavního a v jeho názvu musí být zároveň vyjádřena pobočnost takového spolku (např. sekce, místní organizace atp.) Pobočné spolky nově budou podléhat zápisu do veřejného seznamu, přičemž návrh na zápis podává spolek hlavní. Ten je také společně a nerozdílně s pobočným spolkem zavázán z jednání pobočného spolku před jeho zápisem do veřejného rejstříku. Tato dvě opatření mají posílit právní jistotu třetích osob. Zároveň ode dne zápisu pobočného spolku ručí hlavní spolek za dluhy pobočného spolku, ale pouze v rozsahu, který určí jeho stanovy. Dosavadní úprava vyloučení člena ze spolku se v NOZ rozšiřuje tak, že zákon výslovně zakotvuje právo vyloučeného člena obrátit se s přezkumem jeho vyloučení do patnácti dnů na rozhodčí komisi spolku, příp. jiný orgán určený stanovami, který posuzuje, zda bylo vyloučení provedeno v souladu se zákonem a stanovami. Vyloučený člen má také vždy právo se do 3 měsíců od doručení konečného rozhodnutí o jeho vyloučení (resp. od doby, kdy se o něm dozvěděl) domáhat u soudu rozhodnutí o neplatnosti takového vyloučení. Nový občanský zákoník dává spolku širokou možnost upravit si vnitřní strukturu orgánů podle svého, ale pro případy, kdy se spolek rozhodne přijmout pouze jednoduché stanovy a řídit se dispozitivními ustanoveními zákona, počítá NOZ se dvěma orgány se statutárním orgánem jako orgán exekutivním a členskou schůzí, která je orgánem nejvyšším (do její působnosti patří zejména určení hlavního zaměření činnosti spolku, schvalování změny stanov, schvalování účetních závěrek a rozhodování o zrušení spolu s likvidací). Zákon také upravuje dva fakultativně zřizované orgány, a to kontrolní komisi a rozhodčí komisi. Poslední výraznější změna, která stojí v nové úpravě spolků za zmínku, se týká neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro rozpor se zákonem či stanovami. Nový občanský zákoník přiznává členovi spolku nebo tomu kdo má zájem hodný právní ochrany právo navrhnout soudu vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu, a to pouze pokud se nelze neplatnosti dovolat u orgánů spolku. Soud však neplatnost nevysloví, pokud nemělo rozhodnutí závažné právní následky a je-li v zájmu spolku neplatnost takového rozhodnutí nevyslovit. Rovněž soud neplatnost nevysloví, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře. Těmito omezeními sleduje nový občanský zákoník zvýšenou ochranu dobré víry třetích osob a taktéž ochranu stability spolku a jeho obecného zájmu. Pokud však spolek porušil základní členské právo člena závažným způsobem, má člen právo na přiměřené zadostiučinění. Vychází se přitom z předpokladu, že taková sankce je více efektivní než vyslovení neplatnosti rozhodnutí se všemi jeho důsledky. Copyright Gaudens s.r.o

172 Díl 50 - ÚPRAVA PRÁVNICKÝCH OSOB FUNDACE Po korporacích jsou další kategorií právnických osob, které NOZ rozeznává tzv. fundace. Zatímco korporace se vyznačují členskou základnou (je to sdružení osob), fundace mají naopak základ majetkový. Fundací je tedy právnická osoba vytvořená majetkem, který je vyčleněn k určitému účelu. Nový občanský zákoník fundace rozděluje na nadace a nadační fondy. Nadace od nadačních fondů odlišuje zejména jejich trvalý charakter. Nadační fond neslouží trvalému účelu, nestanovují se proto přílišné omezení a limity na majetek fondu (např. vklady a dary do nadačního fondu nemusí splňovat předpoklad trvalého výnosu a celý majetek nadačního fondu může být spotřebován k účelu, pro nějž byl založen). Nový občanský zákoník fakticky ruší zákon č. 227/1997 Sb., o nadacích a nadačních fondech, jehož úpravu přebírá a značně rozšiřuje (ze současných dvaceti sedmi paragrafů na bezmála sto paragrafů). Dle přechodných ustanovení se na nadace a nadační fondy vzniklé dle předešlé právní úpravy hledí jako na nadace a nadační fondy vzniklé dle NOZ. Je tedy třeba přizpůsobit zakladatelské právní jednání nové právní úpravě a především doplnit náležitosti, které v nadační listině chybí. NOZ stanoví pro nadace a nadační fondy stejně jako i pro všechny ostatní právnické osoby, že na tuto změnu mají lhůtu tři roky ode dne nabytí jeho účinnosti. Pokud změna nebude učiněna do tří let od nabytí účinnosti NOZ, může dojít až ke zrušení nadace či nadačního fondu. V případě, že by jediný zakladatel zemřel nebo zanikl dříve, než nabude NOZ účinnosti, může zakladatelské právní jednání změnit na návrh nadace soud. Pokud se bude jednat o nadaci, která byla založena závětí a řízení o dědictví nebude ke dni nabytí účinnosti NOZ ukončeno, použijí se ustanovení o založení nadace závětí, i když byla závěť pořízena ještě před nabytím účinnosti zákona (obdobně pokud půjde o nadační fond). Nový občanský zákoník rozšiřuje dovolený účel nadací z výlučně veřejně prospěšného účelu i na účel dobročinný. Dobročinný účel dle NOZ spočívá v podpoře určitého okruhu osob určených individuálně. Tím se umožní mimo jiné i zakládání tzv. rodinných nadací. Zakazuje se však nadaci založit za účelem podpory politických stran či hnutí nebo jiné účasti na jejich činnosti. Odkaz na účel nadace by se měl také objevit v názvu nadace. V nadační listině bude dle NOZ možné vyhradit změnu účelu nadace. Pokud si to nadace ve smlouvě nevyhradí, může účel změnit pouze soud na návrh nadace, který schválí správní i dozorčí rada (soud však návrh zamítne, pokud se změnou nesouhlasí zakladatel či osoba určená v nadační listině). Zákon však poskytuje dárcům nadace ochranu tím, že pokud se účel nadace změní, musí být dary poskytnuté ve prospěch původního účelu (včetně výnosů z nich) použity pouze k tomuto účelu, pokud dárce nesouhlasí s opakem. Další podstatnou změnou je výslovné zákonné povolení samostatného podnikání nadace. Podnikání však musí být pouhou vedlejší činností nadace a výtěžky z něj musí sloužit pouze k podpoře účelu nadace. V nadační listině však bude moci zakladatel nadace podnikání vyloučit. Nadace bude moci také převzít vedení obchodní společnosti (to bude opět možné vyloučit v nadační listině), ale pouze pod tou podmínkou, že nebude neomezeně ručícím společníkem takové obchodní společnosti. Copyright Gaudens s.r.o

173 Díl 51 VÝKLAD USTANOVENÍ O PODNIKATELI A SPOTŘEBITELI Pro účely ustanovení o ochraně spotřebitele definuje nový občanský zákoník pojem spotřebitele již v obecné části NOZ, protože se jedná o párový pojem k pojmu podnikatele (který je upraven v ustanoveních navazujících na tuto definici). Spotřebitelem je dle nového občanského zákoníku každý člověk (dle judikatury Evropského soudního dvora jím nikdy nemůže být právnická osoba), který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. NOZ opouští pojetí formulované v ustanovení 2 dřívějšího obchodního zákoníku, vymezující podnikatele jako osobu nadanou podnikatelským oprávněním. Podle nové úpravy se sice předpokládá, že podnikatelem je každá osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění a zároveň také každá osoba zapsaná v obchodním rejstříku, ale toto kritérium je podle důvodové zprávy považováno pro oblast soukromého práva za sekundární. Rozhodující je, jak se určitá osoba v právním styku fakticky chová. Úprava nového občanského zákoníku by tedy měla odstranit problémy spojené s tím, že osoba postrádající podnikatelské oprávnění nebyla podnikatelem ve smyslu obchodního zákoníku a nemohla proto podléhat jeho režimu (čímž následně trpěla ochrana spotřebitele). Podnikatelem obecně je tedy ten, kdo fakticky samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským či obdobným způsobem, se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku. Osoba je samozřejmě stále považována za podnikatele pouze ve vztazích, které se vážou k této činnosti. Obchodní firmou je jméno, pod kterým je podnikatel zapsán do obchodního rejstříku. Obchodní firma nesmí být zaměnitelná (zároveň ochrana práv náleží pouze tomu, kdo obchodní firmu použil poprvé) a nesmí působit klamavě. U právnické osoby, která je podnikatelem, jsou její název i obchodní firma totožné, ale u člověka - podnikatele se již nově na tomto požadavku netrvá. Obchodní firma tedy nemusí být totožná se jménem podnikatele pod tou podmínkou, že veřejnost bude schopna rozpoznat z jeho označení, že se jedná o podnikatele jednotlivce (např. ve formě dodatku). Právo k obchodní firmě se nově bude posuzovat jako právo majetkové a nikoliv jako právo osobní, jak tomu bylo doposud. Vzhledem k tomu, že v NOZ již není zakázána majetková dispozice s obchodní firmou bez současného převodu závodu a vzhledem k zásadě, že je dovoleno vše, co není zakázáno, se uvolní majetková dispozice s obchodní firmou a bude možné ji převést i samostatně bez závodu. Úprava místa podnikání vychází z dosavadní úpravy, ale nově prohlašuje místo podnikání podnikajících fyzických osob za jejich sídlo. Do budoucna tedy odpadne otrocké rozlišování sídla podnikající právnické osoby a místa podnikání podnikatele, který je osobou fyzickou. Tam, kde zákon (či smlouva) bude mluvit o podnikatelích souhrnně, vystačí si s pojmem sídlo. Nový občanský zákoník dále upravuje v rámci obecné úpravy podnikatelů také zákaz konkurence zástupců podnikatele (na vlastní nebo cizí účet nesmí činit nic, co spadá do oboru obchodního závodu), zákaz zneužití dominance vůči slabší straně (kvalita odborníka ani hospodářské postavení nesmí být zneužity k dosažení nerovnováhy) a informační povinnost podnikatele (na všech obchodních listinách a v rámci informací zpřístupňovaných veřejnosti musí podnikatel vždy uvádět své jméno a sídlo, příp. také údaje o zápisu do obchodního rejstříku či jiné evidence). Copyright Gaudens s.r.o

174 Díl 52 PRÁVNÍ ÚPRAVA ZÁKONNÉHO A SMLUVNÍHO ZASTUPOVÁNÍ Nový občanský zákoník přináší dílčí změny v úpravě zákonného i smluvního zastoupení a my se nyní podíváme na ty nejvýznamnější z nich. Jde-li o zastoupení podnikatele pověřenou osobou (zaměstnancem či jinou osobu) při provozu obchodního závodu (tzn. podniku dle dosavadní právní úpravy), tak pokud podnikatel osobu pověří určitou činností, zastupuje tato osoba podnikatele ve všech jednáních, k nimž při této činnosti obvykle dochází. Vymezení zástupčího oprávnění skrze dané pověření má však u podnikatele fakticky účinky pouze uvnitř samotné struktury obchodní společnosti a vymezuje vztah mezi podnikatelem a osobou jej zastupující. Překročení tohoto oprávnění je možné chápat jako porušení povinností (zejména pracovněprávních) a následně by bylo možné vymáhat náhradu škody. Při jednání navenek je však u těchto osob nutné přihlédnout k ustanovení NOZ, které konstatuje, že překročí-li zástupce podnikatele své oprávnění, podnikatele toto jednání zavazuje, ledaže osoba s tímto zástupcem jednající, o překročení věděla či o něm vědět musela. Z hlediska zaměstnanců společnosti je tak zcela zásadní, aby se třetím stranám jednoznačně prokázali, jakým způsobem je jejich oprávnění zastupovat společnost vymezeno. To může být učiněno zejména předložením pověřovacího dokumentu, který jasně vymezí jaké je oprávnění dané osoby, aby třetí osoba nemohla jakýmkoli způsobem dovodit, že daný zaměstnanec byl oprávněn např. k uzavření smlouvy. Druhou možností, jak může být zastoupení založeno, je na základě smluvního vztahu, a to uzavřením dohody o plné moci. Zvláštním typem této dohody je pak dohoda o výkonu funkce prokuristy, což je fakticky pouze zvláštní plná moc. Pomocí prokury se osoba zmocňuje ke všem právním jednáním, ke kterým dochází při provozu obchodního závodu nebo pobočky. Udělení prokury musí být zapsáno do obchodního rejstříku, účinné je však nově podle NOZ již dnem udělení. Obdobně jako u jednatele zde nelze vůči třetím osobám argumentovat existencí vnitřních omezení, a to ani tehdy, pokud jsou zveřejněna. Prokurista nemůže zcizovat a zatěžovat nemovitosti, ledaže by bylo výslovně sjednáno jinak. Rovněž prokurista nemůže jednat ve věcech, které náležejí výlučně statutárnímu orgánu, ani nemůže činit jednání, která nejsou spojena s provozem obchodního závodu. Druhou možností, na základě které může vzniknout smluvní zastoupení, je uzavření smlouvy o zastoupení, na jejímž podkladě se pak uděluje plná moc, která pouze potvrzuje, že zastoupení bylo ujednáno a vzniklo. Rozsah zástupčího oprávnění je vymezen v rámci plné moci, přičemž pokud zástupce toto oprávnění překročí, jedná se o porušení smluvních povinností pramenících z dohody o zastoupení. Na základě porušení této povinnosti je možné dovodit nárok na náhradu případně vzniklé škody. Na rozdíl od zákonného zastoupení pak obecně platí, že pokud dojde k překročení smluvního oprávnění, musí zastoupený bez zbytečného odkladu oznámit třetí osobě, vůči níž je jednání činěno, že s tímto jednáním nesouhlasí. Jinak platí, že toto jednání bylo schváleno. To však neplatí, pokud třetí osoba měla a mohla poznat, že oprávnění je zjevně překračováno. V tomto ohledu lze však opětovně poukázat na ustanovení, že v případě podnikatele je stěžejní, zda o omezení zástupčího oprávnění druhá strana věděla či mohla vědět. U plných mocí zde však nepředpokládáme tak značná potenciální rizika jako v případě zaměstnanců, neboť plná moc bývá u zástupců vyžadována a druhá strana tak má možnost se seznámit s tím, jak široké oprávnění daná osoba má. V tomto ohledu lze, nicméně opětovně doporučit v rámci plné moci přesně specifikovat k jakým úkonům je daný subjekt zmocněn a současně konstruovat smluvní povinnost zmocněnců plnou moc vždy předkládat (a tuto povinnost případně zajistit smluvní pokutou). Copyright Gaudens s.r.o

175 Díl 53 VÝKLAD USTANOVENÍ O VĚCECH A JEJICH ROZDĚLENÍ Obecná právní úprava věcí v novém občanském zákoníku přináší především soubor legálních definic a kritérií rozdělení věcí. Hlavní novinkou je vymezení samotného pojmu věc v právním slova smyslu. Věcí je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Lidské tělo ani jeho části a živá zvířata se však za věc nepovažují; právní úprava věci se pouze omezeně použije na živá zvířata v případech, kdy to neodporuje jejich povaze. V ostatních případech dochází k posunu v nahlížení na zvíře, opouští se koncepce zvířete jako pouhé věci, NOZ živým zvířatům přiznává zvláštní význam a hodnotu. Další novinkou je nahrazení pojmu podnik novým pojmem obchodní závod. Důvodem je dle zákonodárce uvolnění pojmu podnik k jeho jinému, již zažitému používání, například k označení osoby či k vymezení prostoru sloužícímu k podnikání. Nově se tedy budeme v zákoně setkávat s pojmem závod, který je vymezen jako soubor jmění, které podnikatel vytvořil a z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Nic to ovšem nemění na skutečnosti, že závod nemusí být vždy vlastnictvím podnikatele, který je způsobilý k jeho provozu (závod lze např. i zdědit a propachtovat). Co se týče možného dělení, můžeme věci kategorizovat podle toho, jestli jsou hmotné či nehmotné, movité či nemovité, zastupitelné/nezastupitelné, zuživatelné/nezuživatelné nebo zda jde o věci hromadné. Právní úprava nově výslovně zahrnuje rozlišení věcí na hmotné a nehmotné. Toto rozdělní umožňuje, aby se nový občanský zákoník obecně aplikoval i v oblastech, které byly doposud předmětem oddělených právních předpisů (např. ochrana duševního vlastnictví, nástroje finančního trhu). Z předešlé právní úpravy dobře známé rozlišení na věcí movité a nemovité je v NOZ prohloubeno. Nemovitými věcmi se rozumí pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. vinný sklep), ale také věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Nelze-li věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc považována za nemovitou. Veškeré další věci jsou movité. Jednou z nejzásadnějších novinek, které nový občanský zákoník přináší je znovuzavedení zásady superficies solo cedit ( povrch ustupuje půdě ). Po více než padesáti letech se do českého právního řádu vrací zásada, která určuje, že součástí pozemku jsou jak prostory nad povrchem i pod povrchem, tak stavby na pozemku a jiná zařízení (s výjimkou staveb dočasných), včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. V případě, že stavbu i pozemek vlastní tatáž osoba, stala se stavba po účinnosti NOZ součástí pozemku na kterém se nachází, dispozice s pozemkem se tak budou týkat i této stavby. Je-li vlastníkem stavby osoba odlišná od majitele pozemku, pak stavba automaticky nepřechází do jeho vlastnictví, ovšem oběma těmto vlastníkům vzniká předkupní právo k pozemku respektive stavbě. Nevyužije-li oprávněný vlastník předkupního práva, zůstává zachováno a zatěžuje věc i nadále. V souvislosti se zásadou superficies solo cedit nadto platí, že i v pozemku upevněné stroje jsou jeho součástí a tedy ve vlastnictví majitele pozemku. Není-li vlastník stroje majitelem pozemku, nový občanský zákoník mu umožňuje provést zápis speciální výhrady do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Pokud není výhrada takto zapsána, uplatní se domněnka, že stroj náleží majiteli pozemku. Součástí pozemku však nejsou inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení. Copyright Gaudens s.r.o

176 Díl 54 VÝKLAD ÚPRAVY VĚCÍ A JEJICH ROZDĚLENÍ PROBLEMATIKA CENNÝCH PAPÍRŮ Jedním z mnohých právních předpisů, které byly účinností nového občanského zákoníku zrušeny, je také zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o cenných papírech nebo ZCP ). Právní úprava cenných papírů je tedy zcela nově obsažena v NOZ. Oproti staré právní úpravě přináší nový občanský zákoník definici cenného papíru, která se v zásadě shoduje s definicí doktrinální. Ustanovení 514 NOZ stanoví, že cenným papírem je listina, se kterou je právo spojeno takovým způsobem, že je po vydání cenného papíru nelze bez této listiny uplatnit ani převést. Jedním ze znaků cenného papíru je tedy spojení práva s listinou. Zaknihovaný cenný papír, který není představován listinou, ale toliko zápisem v příslušné evidenci, do kategorie cenných papírů nově již nespadá. Podle nového pojetí cenných papírů jsou tedy zaknihované cenné papíry jinou kategorií věcí (věc nehmotná). Ustanovení o cenných papírech jsou však pro ně přímo použitelná, pokud to nevylučuje jejich povaha nebo právní předpis. Nový občanský zákoník řeší dosud spornou otázku přípustnosti vydání druhů cenných papírů, které nejsou zvlášť upraveny zákonem tzv. inominátních cenných papírů. NOZ výslovně stanoví, že tyto je možné vydat, jestliže emitent určí právo, které je s cenným papírem spojeno, a údaj o emitentovi, alespoň odkazem na emisní podmínky. Formy, ve kterých je možné cenný papír vydat, zůstávají zachovány, tj. cenný papír lze vydat na řad, na doručitele nebo na jméno. Nový občanský zákoník zavádí vyvratitelnou právní domněnku, dle které v případě, že cenný papír obsahuje jméno oprávněné osoby, má se za to, že se jedná o cenný papír na řad. Pokud naopak cenný papír jméno oprávněné osoby neobsahuje, uplatní se nevyvratitelná právní domněnka (tedy bez možnosti prokázat opak), že se jedná o cenný papír na doručitele. Další novinou, kterou NOZ přináší, je možnost nahrazení podpisu emitenta na zastupitelném cenném papíru jeho otiskem, a to to za předpokladu, že jsou na listině současně použity ochranné prvky proti jejímu padělání nebo pozměnění. Toto ustanovení bude praktické zejména pro obchodní korporace, které vydávají cenné papíry ve velkém množství (zejm. akcie). Smluvní typy týkající se dispozice s cennými papíry upravené v ZCP až na výjimky nový občanský zákoník nepřebírá. Vzhledem k tomu, že cenný papír je nově věcí v právním smyslu (nikoliv již jinou majetkovou hodnotou), uplatní se obecná právní úprava. Výjimkou je například zvláštní úprava úschovy cenného papíru nebo zástavního práva k cennému papíru. Speciální úprava je zachována v případě převodu vlastnického práva, setrvává na principech známých ze zákona o cenných papírech, ale nově ji nalezneme v části třetí NOZ, konkrétně v ustanovení 1103 a následujících. Novinkou je, že k převodu vlastnického práva k cennému papíru na jméno dochází již účinností smlouvy, k jejíž platnosti nově není vyžadována písemná forma. Na rozdíl od úpravy v zákonně o cenných papírech, není možné si sjednat jiný okamžik převodu vlastnického práva s účinky pro třetí osoby. Copyright Gaudens s.r.o

177 Díl 55 ÚPRAVA PRÁVNÍHO JEDNÁNÍ PODLE NOZ Nový občanský zákoník se u nejběžnější právní skutečnosti, která zakládá, mění či ruší práva a povinnosti mezi subjekty (dle staré úpravy právní úkon ) vrací k tradičnímu českému právnímu pojmu právní jednání. Nový občanský zákoník zavádí značnou bezformálnost právních jednání, když v ustanovení 559 NOZ výslovně stanoví, že každý má právo si zvolit pro právní jednání libovolnou formu, pokud zákon nebo ujednání stran nestanoví jinak. Dle staré úpravy byla k řadě právních jednání nezbytná písemná forma a v případě jejího nedodržení byl takový úkon absolutně neplatný (např. ujednání o smluvní pokutě). NOZ se však drží výše zmíněné zásady, a proto pro většinu právních jednání již není obligatorní písemná forma. Trvá však na písemné formě právních jednání, kterými se zřizují, mění/ruší či převádí věcná práva k nemovitostem. Jedním ze zásadních přínosů NOZ je výrazné omezení neplatnosti jako sankce za vadu právního úkonu. Nový občanský zákoník rozlišuje právní jednání, která mají určitou vadu, na právní jednání zdánlivá a právní jednání neplatná. Kategorii zdánlivých jednání přitom starý občanský zákoník neznal. Právní jednání, která jsou dnes stižena nedostatkem vůle nebo nedostatkem vážnosti, určitosti a srozumitelnosti vůle proto považoval starý občanský zákoník za absolutně neplatná. Podle nového občanského zákoníku se v takových případech o projev vůle vůbec nejedná, takové právní jednání nemá žádnou právní relevanci a jedná se o právní jednání zdánlivé. V praxi se tak například na smlouvu, jejíž součástí je takové zdánlivé dílčí ujednání, bude pohlížet, jako by byla od počátku bez takového ujednání. Nesrozumitelnost a neurčitost právního jednání lze ovšem podle nového občanského zákoníku zhojit tím, že se nesrozumitelný nebo neurčitý projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasní. V takovém případě se na právní jednání hledí jako by zde bylo od počátku. V novém občanském zákoníku je zachována dvoukolejnost neplatnosti právních jednání. Právní jednání tedy může být neplatné jak absolutně (soud k neplatnosti přihlédne vždy i bez návrhu), tak relativně (oprávněná osoba musí neplatnost nenamítnout, jinak se právní jednání považuje za platné). NOZ však již neobsahuje taxativní výčet důvodů, pro které je právní jednání relativně neplatné, ale nahrazuje ho obecnými kritérii, přičemž se preferuje neplanost relativní před absolutní. Absolutně neplatné bude právní jednání, které se příčí dobrým mravům, odporuje zákonu a zároveň zjevně narušuje veřejný pořádek (což je podmínka, která v NOZ přibyla) či bude zavazovat k plnění od počátku nemožnému. Nový občanský zákoník také podstatně rozšiřuje a zpřesňuje právní úpravu odporovatelnosti právních jednání, která se bude nově nazývat relativní neúčinnost. Relativně neúčinné právní jednání zkracuje uspokojení vykonatelné pohledávky věřitele. Toto právní jednání je platné a účinné, věřitel se však může za stanovených podmínek domáhat, aby jej soud ve vztahu k němu označil za neúčinné a on následně mohl uspokojit svoji vykonatelnou pohledávku z toho, co neúčinným jednáním ušlo z majetku jeho dlužníka. NOZ vyjmenovává konkrétní případy, ve kterých se může věřitel relativní neúčinnosti domáhat (např. uzavření takové kupní smlouvy dlužníkem, že druhá strana musela poznat úmyslné mrhání majetkem, kterým je dlužníkův věřitel zkracován). Copyright Gaudens s.r.o

178 Díl 56 PRÁVNÍ ÚPRAVA PROMLČENÍ A PREKLUZE Institut promlčení je společně s prekluzí spjat s plynutím času tak, že pokud uplyne stanovený čas k uplatnění občanskoprávního nároku, je právo věřitele významným způsobem oslabeno (resp. zaniká u prekluze). Právo věřitele v případě promlčení nezaniká, ale věřitel ztrácí možnost úspěšného uplatnění svého nároku u soudu, pokud dlužník promlčení namítne. Soud k promlčení nepřihlíží z úřední povinnosti, ale je k němu povinen přihlédnout až po námitce promlčení, kterou je oprávněn vznést dlužník. Naopak v případě prekluze právo věřitele po stanovené lhůtě zaniká a soud k ní tedy přihlíží ze zákona bez nutnosti dlužníkovy námitky. Ve starém občanském zákoníku byl institut prekluze hojně využíván, a ačkoliv se od tohoto pojetí NOZ odklání, přebírá obecné ustanovení o prekluzi a v odůvodněných případech prekluzi zachovává (např. u žaloby na ochranu držby). Délka promlčecí lhůty je obecně stanovena na tři roky, nejdéle se však majetkové právo promlčí po uplynutí deseti let ode dne, kdy se stalo vykonatelným (tzv. objektivní promlčecí lhůta). Vzhledem k posilování smluvní volnosti v NOZ, je nově možné sjednat promlčecí lhůtu odchylně od zákona (kratší či delší). Nejkratší promlčecí lhůtu je možné sjednat v trvání jednoho roku a nejdelší v trvání patnácti let. Pokud je však promlčecí lhůta ujednána v neprospěch slabší strany (typicky spotřebitele), k ujednání se nepřihlíží. Možnost ujednat si délku promlčecí lhůty lze navíc využít pouze u subjektivních promlčecích lhůt (tedy u lhůt, které běží od chvíle, kdy se o skutečnosti oprávněná strana dozvěděla). Připustit ujednání vylučující oprávněnému uplatnit jeho právo v případech, kdy se o vzniku a existenci svého práva nemohl dozvědět, by odporovalo zásadám spravedlnosti. Nejtypičtějším případem, kdy je běh promlčecí lhůty přerušen, je uplatnění nároku věřitele u orgánu veřejné moci (např. soudu) a průběh zahájeného řízení. Nově se však lhůta přerušuje také v případě, že strany o právu, které má být uspokojeno, vyjednávají, popř. že si jednáním vyjasňují okolnosti, o které věřitel své právo opírá (tzv. mediace). Pokud při zahájení mediace již počala promlčecí lhůta běžet, její běh se po dobu mimosoudního vyjednávání zastaví, a pokud ještě běžet nezačala, odloží se její počátek na dobu, kdy strany jednání ukončí. NOZ nově také pamatuje na případy, kdy dlužník nebo jeho osoba blízká znemožní věřiteli uplatnění práva hrozbou, lstí nebo zabrání-li věřiteli v uplatnění jeho práva vyšší moc. I v těchto případech se promlčecí lhůta staví a po odpadnutí překážky běží dál. Ve všech těchto případech se nově navíc odkládá konec promlčecí lhůty nejdříve na dobu šesti měsíců po odpadnutí překážky. Velkou novinku v promlčení přináší nový občanský zákoník v souvislosti se smrtí dlužníka. Práva věřitele se v tomto případě posilují novým ustanovením, které stanoví, že přešla-li povinnost na dědice dlužníka, skončí promlčecí lhůta nejdříve uplynutím šesti měsíců ode dne, kdy bylo nabytí dědictví dědici potvrzeno. Takové posílení je přínosné v případě, že dlužník zemře těsně před uplynutím promlčecí lhůty a věřitel neví, u koho má svůj nárok uplatnit, aby nedošlo k jeho promlčení. Dědické řízení často trvá několik měsíců či dokonce let, během nichž může dojít k uplynutí promlčecí lhůty, která se v dědickém řízení nijak nestaví. Proto má věřitel promlčecí lhůtu nově prodlouženou o šest měsíců od potvrzení nabytí dědictví. Copyright Gaudens s.r.o

179 Díl 57 PRÁVNÍ ÚPRAVA MANŽELSTVÍ Nový občanský zákoník v oblasti manželství přebírá předchozí úpravu zrušeného zákona č. 94/1963 Sb., o rodině a v některých ohledech ji zpřesňuje. K vyjasnění a upřesnění dochází zejména v oblasti zdánlivých a neplatných manželství. Zcela novým a významným institutem je pak rodinný závod. Zdánlivé manželství je takové, které nevzniklo, protože u jedné z osob nebyly splněny náležitosti, na kterých je nutno bezvýhradně trvat. K nim patří např. to, že projev vůle je činěn jen v žertu, snoubenci jsou stejného pohlaví, projev vůle je činěn před orgánem, který k tomu není příslušný apod. Určit, že zde manželství není, může soud i bez návrhu. Poté, co soud určí, že zde manželství není, rozhodne o právech a povinnostech ke společnému dítěti a také o majetkových poměrech muže a ženy. Za neplatné prohlásí soud takové manželství, kterému bránila zákonná překážka (např. uzavření manželství pod nátlakem, blízká příbuznost manželů atd.). Soud rozhodne o neplatnosti manželství na základě návrhu osoby, která má na prohlášení neplatnosti právní zájem. Pokud byla překážkou bigamie nebo příbuzenství, manželství se prohlásí za neplatné, i pokud již zaniklo, a to i bez návrhu. Po prohlášení neplatnosti manželství, upraví soud právní poměry muže a ženy obdobně jako při rozvodu. Nový občanský zákoník rozpracovává práva a povinnosti manželů. Manželé mají předně rovné postavení, jsou povinni žít spolu, být si věrni, vzájemně se respektovat, podporovat a vytvářet zdravé rodinné prostředí. Manželé mají vůči sobě také informační povinnost. Jsou povinni si sdělovat údaje o svých příjmech, svém jmění a také o svých stávajících i uvažovaných pracovních, studijních a podobných činnostech (při těchto činnostech je také manžel povinen brát zřetel na zájem rodiny). U všech těchto osobních povinností však platí, že jsou v zásadě právně nevynutitelné. O rozhodování v záležitostech rodiny (např. umístění rodinné domácnosti, způsob života rodiny atd.) se mají manželé primárně dohodnout, pokud se však nedohodnou, může o podstatné záležitosti rozhodnout na návrh jednoho z nich soud. Právní jednání v běžných záležitostech (takové, kde majetkový aspekt odpovídá majetkovým poměrům rodiny např. běžný nákup) jednání jednoho manžela zavazuje společně a nerozdílně oba. V ostatních záležitostech (např. koupě automobilu) musí být dán souhlas druhého manžela, jinak má manžel možnost dovolat se neplatnosti takového jednání. Rodinný závod je takový závod, ve kterém společně pracují manželé nebo alespoň s jedním z manželů i jejich příbuzní, a to až do třetího stupně, a který je ve vlastnictví některé z těchto osob. Osoby, které trvale pracují pro rodinu nebo pro rodinný závod, mají nárok na zisk, na přírůstky závodu a statky pořízené ze zisku závodu v míře odpovídající množství a druhu své práce (lze však sjednat i klasickou pracovní smlouvu či toto vyloučit v zakladatelském právním jednání obchodní společnosti). Účastenství lze přenést pouze na osobu, která splňuje podmínky příbuzenství, a pokud s tím souhlasí všichni dosavadní členové. Při rozdělení v rámci dědění mají členové přednostní právo a při zcizování mají právo předkupní (sleduje se zachování rodinného závodu v majetku rodiny). Copyright Gaudens s.r.o

180 Díl 58 PRÁVNÍ ÚPRAVA TÝKAJÍCÍ SE URČENÍ RODIČOVSTVÍ, OSVOJENÍ Nový občanský zákoník zachovává pravidlo, že matkou dítěte je žena, která jej porodila. Žena, která pouze darovala genetický materiál, by tedy nebyla úspěšná se svojí žalobou na určení mateřství proti skutečné rodičce. Nový občanský zákoník zachovává také systém právních domněnek při určování otcovství (např. má se za to, že otcem dítěte je manžel ). NOZ však ve svých ustanoveních reaguje na pokroky v oblasti asistované reprodukce a přidává mezi právní domněnky ustanovení o otcovství dítěte, které se narodilo z umělého oplodnění. U neprovdané ženy se v tomto případě bude považovat za otce muž, který dal k umělému oplodnění své partnerky souhlas. Manžel může popřít otcovství do šesti měsíců ode dne, kdy se dozvěděl o tom, že je zde důvodná pochybnost o jeho otcovství, nejpozději však do šesti let od narození dítěte (tato lhůta byla v souladu s nálezem Ústavního soudu a judikaturou Evropského soudu pro lidská práva zdvojnásobena ze tří na šest let). Do úpravy, která se jinak mění pouze formálně, se vkládá ustanovení, které neumožňuje popření otcovství k dítěti, které se narodilo po umělém oplodnění, ke kterému dal souhlas manžel matky nebo v případě svobodné ženy i jiný muž (to však neplatí, pokud matka otěhotněla jinak). Soud bude moci nově také lhůtu pro popření otcovství prominout (dříve musel dát návrh nejvyšší státní zástupce). Soud posoudí všechny okolnosti rozhodné pro připuštění návrhu na popření otcovství a zmeškání lhůty promine, pokud to vyžaduje zájem dítěte a veřejný pořádek. Osvojením se rozumí přijetí cizí osoby za vlastní za účelem vzniku nové rodiny pro nezletilé dítě (o osvojení zletilých se zmíníme dále). Podstatně rozšířená úprava osvojení v NOZ posiluje především ochranu osvojence. Stanovuje se například povinný věkový rozdíl mezi osvojitelem a osvojencem, ten musí činit minimálně 16 let (menší může být pouze ve výjimečných případech). Pokud se podle nové úpravy osvojí dítě, které je rodičem, vztahuje se osvojení i na jeho dítě, aby nebyly zpřetrhány rodinné vazby. Povinná preadopční péče (péče před osvojením) se oproti minulému stavu zdvojnásobuje na minimálně šest měsíců. Další novinkou je stanovení povinnosti adoptivních rodičů informovat dítě nejpozději do zahájení školní docházky o tom, že bylo osvojeno. NOZ také umožňuje požádat o utajení osvojení - na návrh může soud rozhodnout o utajení jak před původní rodinou dítěte, tak i pro utajení pokrevního rodiče. Osvojenec má nicméně po dosažení dospělosti právo seznámit se s celým spisem, tykajícím se jeho osvojení. Soud může nově také nařídit dohled nad úspěšností osvojení, a to i bez návrhu. Nový občanský zákoník umožňuje také osvojení zletilé osoby. Osvojení zletilé osoby se dělí na osvojení, které je obdobou osvojení nezletilého a osvojení, které takovou obdobou není. U osvojení, které je obdobou osvojení nezletilého, úprava cílí především na osvojení sourozenců, z nichž některý je zletilý a osvojení pouze nezletilého by jejich příbuzenské vazby zpřetrhalo. Osvojit zletilého lze dále z důvodu, že osvojovaný byl v době podání návrhu na osvojení nezletilý, že osvojitel pečoval o osvojovaného jako o vlastního již v době jeho nezletilosti nebo pokud osvojitel hodlá osvojit dítě svého manžela. Na základě osvojení, které není obdobou osvojení nezletilého, lze zletilého výjimečně osvojit také z důvodů hodných zvláštního zřetele. Zletilého si budou osvojovat tedy např. osoby, které nemají potomky, nemají pokračovatele ve svém díle nebo jimž jejich potomci neposkytují náležitou pomoc v nemoci nebo ve stáří. Osvojenci a jeho potomkům nevzniká při tomto druhu osvojení příbuzenský poměr vůči členům rodiny osvojitele (a nepozbývají práv ve vlastní rodině) a nenabývají vůči nim žádných majetkových práv. Ani osvojitel osvojením nenabývá vůči osvojenci a jeho potomkům žádných majetkových práv. Copyright Gaudens s.r.o

181 Díl 59 DRŽBA A SOUSEDSKÁ PRÁVA Držitelem je dle NOZ ten, kdo vykonává právo pro sebe. Aby někdo mohl být považován za držitele, musí být splněny dva předpoklady: faktická moc osoby nad věcí a úmysl nakládat s věcí jako s vlastní. Pouhými držiteli jsou často také osoby, které jsou v dobré víře, že nabyly vlastnické právo k předmětu, který drží, ač ve skutečnosti vlastnické právo nezískaly, neboť k převodu došlo na základě neplatné smlouvy. Držba může vzniknout i tomu, kdo věc odcizil, nebo ji od skutečného vlastníka lstivě vylákal (ten však nemá taková práva jako poctivý držitel). Nový občanský zákoník rozlišuje tři druhy držby - řádnou, poctivou a pravou. Řádná držba je taková, která se zakládá na platném právním důvodu a řádným držitelem tedy bude v zásadě vlastník. Poctivým držitelem je ten, kdo je přesvědčen, že mu náleží právo, které vykonává, ale není tomu tak (např. nabytí věci neplatnou smlouvou). Opakem k poctivé držbě je držba nepoctivá, u které musí být držiteli z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží. Konečně držba pravá je jakákoli držba kromě té, které se někdo ujmul svémocně nebo se do ní vloudil potajmu či lstí. Poctiví držitelé mají stejná práva jako vlastníci. Náleží jim plody a užitky z práva a hradí se jim také náklady nutné na udržení věci a účelně vynaložené náklady na její zhodnocení. Naopak nepoctivý držitel vydá veškerý užitek, který z držby získal a nahradí škodu, která z takto nepoctivé držby vznikla (má však právo na náhradu nutných nákladů vynaložených pro zachování podstaty věci). Nově se může držitel rušení jiné osoby vzepřít i sám, pokud nepřekročí meze nutné obrany, tj. nesmí se především bránit zjevně nepřiměřeně. Vydržecí doby (3 roky u věcí movitých a 10 let u nemovitostí) a podmínky vydržení zůstávají zachovány. Novinkou je však institut mimořádného vydržení, který umožňuje vydržení vlastnického práva, i pokud držitel neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá (k vydržení by však nedošlo, pokud by se prokázal zlý úmysl). Vydržecí doba je v tomto případě dvojnásobně dlouhá. Do vydržecí doby se také bez dalšího započítává i vydržecí doba předchozího poctivého držitele. Ustanovení o sousedských vztazích jsou v NOZ velmi obšírně upravena a obecně jsou použitelná nejen na vztah přímých sousedů, ale obecně na případy, kdy vlastník jednoho pozemku ruší tzv. imisemi (voda, kouř, prach, stín, hluk apod.) vlastníka druhého pozemku. Přímé imise jsou zakázány vždy, nepřímými imisemi může osoba působit na souseda pouze v míře přiměřené místním poměrům, pokud podstatně neomezují obvyklé užívání sousedního pozemku. Mezi sousedská práva a povinnosti tedy patří například povinnost majitele umožnit vstup na svůj pozemek, pokud se mu ocitne na pozemku cizí movitá věc nebo cizí zvíře. Pokud by mu však tato věc způsobila škodu, může ji zadržet, dokud neobdrží jinou jistotu nebo náhradu škody. Nově je také upraveno, že plody spadlé na sousední pozemek náleží vlastníkovi pozemku. Větve či kořeny sousedních stromů přesahující na sousední pozemek může soused také zkrátit, pokud o to majitele požádal a ten tak v přiměřené době neučinil. Přesahující větve či kořeny však musejí způsobovat škodu nebo jiné obtíže, které převyšují zájem na nedotčeném zachování stromu. Posledním příkladmým právem, o kterém se zmíníme, je oprávnění požadovat po sousedovi, aby se zdržel sázení stromů v těsné blízkosti plotu (resp. je i odstranil). Nový občanský zákoník dokonce stanoví, že stromy, které dorůstají obvykle výšky přesahující 3 metry, musejí být od plotu alespoň 3 m a ostatní stromy alespoň 1,5 m. Copyright Gaudens s.r.o

182 Díl 60 NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA OD NEOPRÁVNĚNÉHO Stará právní úprava nabytí vlastnického práva, která neměla v téměř celé Evropě obdoby, v zásadě znemožňovala nabytí vlastnického práva od neoprávněného. Výjimku tvořily případy jako možnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného dědice a úprava dnes již zrušeného obchodního zákoníku (z.č. 513/1991 Sb.), která se však již z povahy tohoto předpisu vztahovala pouze na podnikatele. Nový občanský zákoník přináší zásadní změnu tím, že výslovně upravuje možnost nabytí vlastnického práva od neoprávněného a rozšiřuje tak princip ochrany dobré víry nabyvatele i na spotřebitele. Obecně se vlastníkem dle NOZ stane ten, kdo získal věc nezapsanou ve veřejném seznamu (např. v katastru nemovitostí), a byl vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře v oprávnění druhé strany vlastnické právo převést na základě řádného titulu, pokud k nabytí došlo zejména od podnikatele při jeho podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku, za úplatu od někoho, komu vlastník věc svěřil, ve veřejné dražbě nebo od neoprávněného dědice, jemuž bylo nabyté dědictví potvrzeno či při obchodu s cennými papíry vystavenými na doručitele. Dobrá víra se u nabyvatele v těchto případech předpokládá a nabyvatel ji tedy nemusí dokazovat. Nejvýznamnější změnou je zde oproti obchodnímu zákoníku rozšíření i na situace, kdy nabyvatel získá věc za úplatu od někoho, komu vlastník věc svěřil. Vlastník by měl být tedy opatrnější na svěření svých věcí do cizích rukou. Princip ochrany dobré víry je však prolomen ve prospěch vlastníka v případě, že někdo získá v dobré víře za úplatu použitou movitou věc od podnikatele, který při své podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku obchoduje s takovými věcmi (typicky se bude jednat o zastavárnu či autobazar). Takový nabyvatel je povinen věc vlastníku vydat, pokud vlastník prokáže, že věc pozbyl ztrátou nebo že mu věc byla odňata svémocně (krádeží) a že od ztráty nebo odnětí věci uplynuly nejvýše 3 roky. V ostatních případech se u movitých věcí použije obecné ustanovení NOZ, které stanoví, že nabyvatel se stane vlastníkem věci, pokud prokáže dobrou víru (oproti předchozímu případu se tedy dobrá víra nepresumuje) v oprávnění převodce převést vlastnické právo k věci. Ochrana nabyvatele se však vylučuje, pokud vlastník prokáže, že věc pozbyl ztrátou nebo činem povahy úmyslného trestného činu (již bez jakékoli lhůty). Nový občanský zákoník navíc obsahuje obecný korektiv, dle kterého se vlastnického práva ani dobré víry svého předchůdce nemůže dovolávat ten, kdo získal movitou věc s vědomím, že vlastnické právo bylo nabyto od neoprávněného. Dle přechodných ustanovení nového občanského zákoníku se však tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé až ode dne nabytí jeho účinnosti (tedy od ). Vznik vlastnického práva, jakož i práva a povinnosti z něho vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se tedy posuzují podle dosavadních právních předpisů. Copyright Gaudens s.r.o

183 Díl 61 - BYTOVÉ A PŘÍDATNÉ SPOLUVLASTNICTVÍ V minulosti bylo bytové spoluvlastnictví upraveno v samostatném zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o vlastnictví bytů ). NOZ však tento zákon zrušil a jeho úpravu, ovšem s podstatnými rozdíly, převzal. Právní úprava obsažená v novém občanském zákoníku se však, pokud jde o způsob převodu vlastnictví k jednotkám, nebude dotýkat jednotek, které již v minulosti byly převedeny dle zákona o vlastnictví bytů (postačí, pokud byla takto převedena jedna jednotka v domě s byty) - pro ně bude platit dosavadní právní režim. Bytovým spoluvlastnictvím rozumíme dle NOZ spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek, přičemž bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci (pozemku) dům alespoň se dvěma byty. Ústředním pojmem v úpravě bytového spoluvlastnictví je tedy právě pojem jednotka, jehož se také dotýká jedna z nejvýznamnějších změn. Dle nového občanského zákoníku je jednotka věc nemovitá, která zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a zároveň i podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. V pojmu jednotka tedy dochází ke spojení obou práv v jeden celek, čímž by mělo dojít ke zjednodušení dosavadní úpravy. Dle NOZ tak nebude nikdy možno převést samostatně podíl na společných částech domu. Pokud jde o velikost podílů na společných částech, tyto mohou být určeny se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné. Pokud však není určeno nic z předcházejícího, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Nově bude tedy možné sjednat velikost podílů na společných částech i podle jiných kritérií než jen dle poměru podlahových ploch, jak tomu bylo doposud. Úprava institutu přídatného spoluvlastnictví je v novém občanském zákoníku zcela nově. Dosud bylo přídatné spoluvlastnictví upraveno pouze v zákoně o vlastnictví bytů, a to jako vztah vlastníků jednotek ke společným částem domu. Dle právní úpravy v novém občanském zákoníku se ale na vztah ke společným částem domu nepoužijí ustanovení o přídatném spoluvlastnictví, ale zvláštní ustanovení o bytovém spoluvlastnictví. NOZ stanoví, že věc náležející společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Přídatné spoluvlastnictví je tedy zvláštním typem spoluvlastnictví. Typickým příkladem takového spoluvlastnictví je společné vlastnictví přístupové cesty vlastníky několika staveb, které společně tvoří určitý účelový celek (např. chatová osada). Mohou to ale být i společné přípojky, parkoviště atp. Pokud se přídatné spoluvlastnictví týká nemovitosti zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do něj vkladem i toto přídatné spoluvlastnictví. V praxi by se tedy mělo, například pokud půjde o zahrádkářskou osadu, u jednotlivých zahrádek na listech vlastnictví objevit přídatné spoluvlastnictví k příjezdové cestě společné všem zahrádkám. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví lze převést jen za současného převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží (samostatný převod podílu tedy není možný). Věc v přídatném spoluvlastnictví nesmí být proti vůli spoluvlastníků odňata společnému účelu a zatížit tuto věc lze, pouze pokud to společnému účelu nebude bránit. Žádnému spoluvlastníku zároveň nelze bránit ve využití věci způsobem, který odpovídá účelu a nebrání využití věci ostatními spoluvlastníky. Copyright Gaudens s.r.o

184 Díl 62 PRÁVO STAVBY A VĚCNÁ BŘEMENA Důvodem pro znovuobnovení možnosti sjednat právo stavby je pravidlo, že stavba je součástí pozemku a nemůže mít tudíž rozdílného vlastníka. Vlastník však může pozemek dočasně přenechat jiné osobě, které tam stavět umožní. Právo stavby jako věcné právo zatěžuje cizí pozemek tím způsobem, že osoba, jíž toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Právo stavby zahrnuje jednak možnost vybudovat stavbu novou, ale může spočívat i v oprávnění převzít již existující stavbu. Právo stavby je věcí nemovitou a podléhá tedy i ustanovením o nemovitých věcech, zejména zápisu do katastru nemovitostí (vznik práva stavby zřízeného smlouvou, je dokonce vázán na zápis do katastru nemovitostí). Právo stavby se vždy zřizuje jako dočasné právo a NOZ omezuje maximální dobu jeho trvání na 99 let. Doba, na kterou se zřizuje, musí být zároveň jasná z katastru nemovitostí. Právo stavby lze zřídit jako úplatné či bezúplatné a přechází jako nemovitá věc na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce. Pokud není sjednáno jinak, váže se také k právu stavby předkupní právo, které má stavebník k pozemku a vlastník pozemku k právu stavby. Stavebníkovi zároveň náleží náhrada za stavbu, při zániku práva stavby (uplynutím doby, na kterou bylo právo zřízeno), která činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby (opět lze sjednat odlišně). Věcná břemena upravuje nový občanský zákoník mnohem podrobněji než zákoník starý. Nově je dělí na dvě skupiny, a to služebnosti a reálná břemena. Navíc také neváže zřízení věcného břemene pouze na nemovitou věc, jak tomu bylo doposud. Na základě služebnosti je vlastník věci povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet, služebnost tedy obecně spočívá v pasivitě vlastníka. Škála možných služebností je velmi široká a NOZ vymezuje pouze některé jejich druhy (ty, jejichž zvláštnosti považoval zákonodárce za užitečné vymezit pro případ, že strany se nedohodnou na odlišných pravidlech). Pokud se zřizuje služebnost k věci zapsané v katastru nemovitostí, vzniká služebnost zápisem do katastru, u věcí nezapisovaných vzniká účinností smlouvy. Služebnost je vázána na určitou osobu nebo pozemek, nelze ji přenést na jiný pozemek nebo spojit s jinou osobou (ani svémocně, ani dohodou). Služebnosti nový občanský zákoník dělí na pozemkové a osobní. Pozemkovými služebnostmi jsou například služebnost okapu, opora cizí stavby, právo na svod dešťové vody nebo také služebnost cesty či stezky. Osobní služebnosti mohou vykazovat značnou variabilitu. V zásadě se však vždy jedná o zřízení užívacího nebo požívacího práva osobě oprávněné. Oprávněný má právo věc užívat, užitky z věci ale náleží vlastníku věci a vlastník je povinen věc udržovat. Poživatel má právo užívat věc a požívat její plody, nese náklady a udržuje věc ve stavu, v jakém ji převzal. Mezi osobní služebnosti patří také služebnost bytu. Oproti služebnostem zavazují reálná břemena vlastníka služebné věci vyvíjet aktivně nějakou činnost, poskytovat nějaký užitek, tedy něco dát nebo něco konat (například povinnost udržovat studnu, dodávat otop apod.). Reálným břemenem může být na rozdíl od služebnosti zatížena pouze věc evidovaná v katastru nemovitostí. Typické je pro ně také to, že je lze zřídit na určitý časový úsek a jsou-li zřízena na dobu neurčitou, může se vlastník věci vykoupit. Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu. Copyright Gaudens s.r.o

185 Díl 63 - PRÁVNÍ ÚPRAVA TÝKAJÍCÍ SE ZÁSTAVNÍHO PRÁVA Podstatou zástavního práva je zajištění dluhu zástavou, z které se může zástavní věřitel uspokojit, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas. Dle nového občanského zákoníku může být zástavou každá věc, s níž je možno obchodovat. Může to být tedy movitá či nemovitá věc, podnik, soubor věcí, pohledávka, jednotka, obchodní podíl, cenný papír, předmět průmyslového vlastnictví nebo i jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští. Novinkou, kterou přinesl NOZ je výslovná úprava tzv. budoucího zástavního práva. Podstatou budoucího zástavního práva je skutečnost, že zástavní právo je nově možné zřídit i k věci, k níž (budoucí) zástavní dlužník nabude vlastnické právo až v budoucnu. V případě nemovitých věcí nový katastrální zákon přímo počítá se zápisem budoucího zástavního práva do katastru nemovitostí. K tomuto vkladu je však samozřejmě zapotřebí získat souhlas původního vlastníka nemovitosti. V okamžiku, kdy následně dojde k zápisu vlastnického práva zástavního dlužníka do katastru nemovitostí, vznikne k nemovitosti též automaticky zástavní právo. Zřídit zástavní právo však nebude možné jen k věci, která patří někomu jinému, ale také k věci, která vznikne v budoucnu (např. bytová jednotka, která není dostavěna). Další zajímavou změnou, kterou NOZ přináší, je tzv. negative pledge, tedy zákaz zřízení zástavního práva. I v minulosti bylo možné sjednat ve smlouvě zákaz zřízení zástavního práva, což je vhodné např. při prodeji nemovitosti pro období mezi podpisem kupní smlouvy a vkladem do katastru nemovitostí. Doposud však bylo možné zákaz zřízení zástavního práva sjednat pouze s účinky pro strany smlouvy (často např. pod sankcí smluvní pokuty). Nově je však možné tzv. negative pledge sjednat i s účinky vůči třetím osobám. Musí být však splněna podmínka, že je tento zákaz zapsán v katastru nemovitostí, anebo třetí osobě znám. Pravděpodobně nejzásadnější změny ohledně zástavního práva v NOZ se týkají jeho výkonu. V této oblasti dochází ke značnému zvýšení smluvní volnosti, a tím i k podstatnému posílení uhrazovací funkce zástavního práva. Dle současné úpravy je možné provést výkon zástavního práva pouze dvěma způsoby, a to soudním prodejem zástavy nebo prodejem ve veřejné dražbě. Nový občanský zákoník však zakotvuje ještě třetí, a to dosti širokou možnost, kterou je výkon jakýmkoli způsobem, pokud se na tom písemně dohodne zástavní věřitel se zástavcem či zástavním dlužníkem. Takto se mohou smluvní strany například dohodnout, že věřitel zástavu prodá mimo veřejnou dražbu (tzv. z volné ruky ). V souvislosti s tímto oprávněním jsou pak na zástavního věřitele kladeny vyšší nároky, konkrétně jde o požadavek, aby při prodeji postupoval s odbornou péčí. Z praktického hlediska je pak vhodné ve smlouvě stanovit dostatečně konkrétně a podrobně celý postup prodeje zástavy. Další možností je pak také např. sjednání tzv. propadné zástavy, tedy takové, kterou si věřitel ponechá k úhradě dluhu. Nový občanský zákoník dále také zakotvuje ustanovení, které se týká plnění v případě pojistné události u pojištěné zástavy. Jestliže je zastavená nemovitost pojištěna a nastane pojistná událost, plní pojišťovna z pojistné smlouvy přímo zástavnímu věřiteli, pokud ten prokáže včas pojišťovně své zástavní právo váznoucí na nemovitosti. Zástavní věřitel má pak právo toto pojistné plnění zadržet a uspokojit se z něho, pokud jeho pohledávka za dlužníkem není splněna řádně a včas; případný přebytek musí zástavní věřitel dlužníkovi samozřejmě vydat. Copyright Gaudens s.r.o

186 Díl 64 - PRÁVNÍ ÚPRAVA TÝKAJÍCÍ SE SPRÁVY CIZÍHO MAJETKU Nový občanský zákoník zavedl zcela nový institut, kterým je správa cizího majetku neboli trust. Správa cizího majetku je dle NOZ vymezena tak, že každý, komu je svěřena správa majetku, který mu nepatří, ve prospěch někoho jiného (tzv. beneficienta), je správcem cizího majetku. Rozlišují se dva typy správy cizího majetku - prostá a plná. Při správě prosté je povinností správce pečovat o zachování podstaty a účelu majetku. Správce v takovém případě tedy činí pouze to, co je nutné k zachování majetku. Při plné správě však vzniká správci širší oprávnění správce může se spravovaným majetkem učinit vše, co je potřebné nejen k jeho zachování, ale i ke zhodnocení nebo rozmnožení. Správce je povinen vykonávat správu s péčí řádného hospodáře. Pokud je beneficientů více, správce je povinen jednat vůči všem nestranně. Správce může být i sám beneficientem, ale v takovém případě je povinen brát na své zájmy stejný zřetel jako na zájmy ostatních a vykonávat svou působnost ve společném zájmu. Správce má také oznamovací povinnost, pokud by jeho zájem mohl být v rozporu se zájmem beneficienta nebo pokud by mohl vůči beneficientovi uplatnit nějaké své právo. Nabýt právo na spravovaný majetek nebo stát se stranou smlouvy týkající se tohoto majetku, může správce pouze s výslovným souhlasem beneficienta. Bezúplatně převést majetek pak může pouze, pokud je to v povaze správy nebo se jedná o majetek nepatrné hodnoty, kterého se zbavuje v zájmu beneficienta. Správce hradí každou škodu na spravovaném majetku, která nevznikla v souvislosti s vyšší mocí, stárnutím věci či jiným přirozeným vývojem včetně běžného opotřebení. Správce je povinen sestavit inventář spravovaného majetku a svěřený majetek pojistit nebo dát jistotu za řádný výkon správy, pokud tak určí stanovy, smlouva či zákon. Na návrh beneficienta nebo třetí osoby s právním zájmem, může tuto povinnost uložit správci i soud. Inventářem zákon myslí věrný a přesný seznam spravovaného jmění včetně všech významných dokladů. Inventář správce doručuje se tomu, kdo ho pověřil správou, beneficientovi a osobě, o níž to bylo ujednáno nebo zákonem stanoveno, taková osoba má poté právo namítat nesprávnost inventáře a žádat sestavení nového. Na náklady beneficienta může správce pojistit spravovaný majetek proti běžným rizikům. Pojištění majetkové odpovědnosti správce může na náklady beneficienta uzavřít, jen pokud vykonává funkci bezplatně. Správce je povinen investovat spravované jmění obezřetně. Má povinnost jednat rozumně s ohledem na rizika, výnosy a hospodářské poměry. Správce může nabýt maximálně 5% akcií od jednoho emitenta. U banky může uložit spravované peníze pouze s možností je vybrat na požádání nebo do 30 dnů, aby byla udržena likvidita spravovaného jmění. Činnost správce skončí odstoupením, odvoláním, omezením jeho svéprávnosti či osvědčením úpadku správce. Své odstoupení musí správce písemně doručit tomu, kdo je oprávněn povolat správce nového, čímž jeho funkce zaniká. Správce však nesmí od správy odstoupit v nevhodnou dobu, jinak nahradí škodu, která tím vznikla. Správce má po skončení správy zadržovací právo k zajištění svých pohledávek vzniklých ze správy. Vůči peněžitému majetku si své pohledávky automaticky započte. Copyright Gaudens s.r.o

187 Díl 65 - PRÁVNÍ ÚPRAVA SPRÁVY CIZÍHO MAJETKU Svěřenecký fond Nový občanský zákoník zavádí zcela nový institut, kterým je svěřenský fond. Svojí podstatou je svěřenský fond oddělené a nezávislé vlastnictví vyčleněného majetku, které je spravované jmenovanou osobou správce. Jedná se tedy o zvláštní druh správy cizího majetku, je známý i v právních řádech jiných evropských zemí, v českém právním řádu je ale úplnou novinkou. Svěřenský fond se vytváří smlouvou nebo pořízením pro případ smrti a vznikne okamžikem, kdy správce přijme pověření k jeho správě, byl-li zřízen pořízením pro případ smrti, smrtí zůstavitele. Vyčleněním majetku zakladatel ztrácí k tomuto majetku vlastnická práva, ta přechází na samotný svěřenský fond, který ale není právnickou osobou. Vlastnická práva k majetku pak vykonává správce. Svěřenským správcem může být každý svéprávný člověk a stanoví-li tak zákon, může jím být i právnická osoba. Svěřenský fond může mít i více správců, kteří jednají společně. V takovém případě může být správcem také zakladatel a osoba, které má být ze svěřeneckého fondu plněno. Svěřenskému správci náleží plná správa majetku ve svěřenském fondu a je povinen majetek držet, spravovat a vykonává také vlastním jménem na účet fondu vlastnická práva. Do veřejného seznamu nebo do jiné evidence se svěřenský správce zapíše jako vlastník majetku ve svěřenském fondu, ale s poznámkou svěřenský správce. Zakladatel má právo jmenovat obmyšleného a určit mu plnění ze svěřenského fondu, čímž mohou být plody, užitky nebo majetek ze svěřenského fondu, případně podíly na nich. Není-li obmyšlený jmenován, svěřenský správce jej jmenuje sám a určí mu plnění ze svěřenského fondu.v Důležitým dokumentem svěřenského fondu je statut, který vydává jeho zakladatel, a to ve formě veřejné listiny. Statut musí obsahovat alespoň označení svěřenského fondu, označení majetku, který jej tvoří, vymezení účelu (ten může být soukromý, např. k prospěchu určité osoby nebo veřejně prospěšný), podmínky pro plnění ze svěřenského fondu, údaj o době trvání svěřenského fondu (byl-li zřízen na dobu určitou), a má-li být plněno určité osobě (obmyšlenému), určení této osoby nebo způsobu, jak má být tato osoba určena. Zakladatel, obmyšlený, popřípadě další osoby, určí-li tak statut, anebo v případech stanovených zákonem i jiná osoba nebo orgán veřejné moci mohou dohlížet na správu svěřenského fondu. Jedná se zejména o kontrolu dokladů o svěřenském fondu, vyúčtování, zpráv apod. Osoba, která má na tom právní zájem, jakož i zakladatel a obmyšlený, může soudu navrhnout, aby svěřenskému správci určité jednání uložil nebo zakázal, a poškozuje-li právní jednání správce svěřenský fond nebo právo obmyšleného, mohou se také dovolat neplatnosti takového jednání. Soud může na návrh osoby, která na tom má právní zájem, svěřenecký fond zrušit, nelze-li dosáhnout jeho účelu, a v případě svěřenského fondu zřízeného za veřejně prospěšným účelem může jeho původní účel nahradit účelem podobným. Soud může také upravit jeho statut, lze-li tak lépe dosáhnout nebo lépe prospět účelu svěřenského fondu. Svěřenský fond zaniká, uplyne-li doba, na kterou byl zřízen, je-li dosaženo jeho účelu nebo rozhodne-li tak soud. Pokud byl založen za soukromým účelem, jeho správa zaniká také tehdy, jestliže se všichni obmyšlení vzdají svého práva na plnění. Při zániku vydá svěřenský správce majetek tomu, kdo na něj má právo. Má se za to, že takové právo má obmyšlený, a pokud není, tak zakladatel. Není-li ani jednoho, připadá majetek do vlastnictví státu. Při zániku je s majetkem naloženo tak, jak určí statut, jinak v případě zániku svěřenského fondu zřízeného za veřejně prospěšným účelem z důvodu nemožnosti jeho naplnění, soud rozhodne na návrh svěřenského správce, že majetek bude převeden do jiného svěřenského fondu nebo do vlastnictví právnické osoby sledující dosažení obdobného účelu. Copyright Gaudens s.r.o

188 Díl 66 DĚDICKÉ PRÁVO Pořízení pro případ smrti Mezi pořízení pro případ smrti patří závěť, nově také dědická smlouva, která již dříve svou úpravu v občanském právu měla a s novým občanským zákoníkem se do civilního práva opět vrací, a dovětek. Závěť je odvolatelný projev vůle, kterým zůstavitel zůstavuje nejméně jedné osobě alespoň část svého jmění. Závěť vyžaduje písemnou formu a v některých případech i formu veřejné listiny. Obecná úprava forem soukromě pořizovaných závětí zůstává zachována, tedy závěti psané zůstavitelovou vlastní rukou (holografické) i závěti vlastní rukou zůstavitele nenapsané (alografické). NOZ nově stanovuje povinnost mlčenlivosti o obsahu zůstavitelovy vůle tomu, kdo působil jako pisatel, svědek,předčitatel, tlumočník, schovatel či úřední osoba při pořizování závěti. Nově je také upravena závěť s úlevami, tzv. privilegovaná závěť, která jako jediná nevyžaduje písemnou formu, její platnost je ovšem časově omezena. Osoby nacházející se v ohrožení života tak mají například nově právo pořídit závěť ústně před třemi současně přítomnými svědky (s omezenou platností závěti po dobu dvou týdnů). Další formou privilegovaných závětí jsou pořízení před starostou obce nebo před velitelem námořní lodi či letadla (s platností na tři měsíce). Pořizovací způsobilost má každý svéprávný člověk, tedy člověk způsobilý nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Nesvéprávný není způsobilý pořizovat, až na některé výjimky, např. kdo dovršil patnácti let věku, ale dosud nenabyl plné svéprávnosti, pořizovat může formou veřejné listiny. Také osoba, která byla ve svéprávnosti omezena, může pořizovat v rámci omezení jen ve formě veřejné listiny. Ve výčtu dědických titulů se v novém občanském zákoníku uvádí také dovětek. Přestože je v zákoně upraven a může existovat i samostatně, je pojímán spíše jako doplnění k závěti. Dovětkem lze nařídit odkaz, stanovit odkazovníku nebo dědici podmínku, uložit příkaz nebo doložit čas. Vedlejší doložky v závěti (podmínka, doložení času nebo příkaz) jsou novinkou oproti staré právní úpravě a směřují ke splnění určité podmínky, na základě které dědic získává právo na dědictví. Doložky však nesmí směřovat pouze k obtěžování dědice nebo odkazovníka ze zjevné zůstavitelovi svévole, ani odporovat veřejnému pořádku či ukládat uzavření manželství nebo jeho zrušení. Nepřihlíželo by se ani k vedlejší doložce nesrozumitelné. Nově zůstavitel může ustanovit také náhradníka pro případ, že dědictví nenabude osoba, kterou za dědice povolal. Náhradnictví je buď obecné, anebo svěřenské. Účelem obecného náhradnictví je určit, kdo bude dědit v případě, že povolaný dědic dědit nechce nebo nemůže. Svěřenské nástupnictví zavazuje dědice přenechat pozůstalost jiné osobě jako následnému dědici po smrti nebo v případech stanovených v pořízení pro případ smrti. Zůstavitel může povolat vykonavatele závěti, který dbá o řádné splnění poslední vůle zůstavitele. Může také povolat správce pozůstalosti, jehož hlavním úkolem je péče o jmění, tedy majetková správa. Závěť se zrušuje pořízením pozdější závěti nebo jejím odvoláním. Odvolat závěť lze mlčky (zničením listiny obsahující zůstavitelovu poslední vůli) nebo výslovně (prohlášením o odvolání závěti). Novým institutem v NOZ je dědická smlouva. Jedná se o dvoustranné právní jednání, vyžadující formu veřejné listiny, kterým zůstavitel povolává druhou smluvní stranu nebo třetí osobu za dědice nebo odkazovníka a druhá strana to přijímá. Dopad na toto jednání mají jak ustanovení o smlouvě, tak o závěti. Při uzavírání dědické smlouvy je proto třeba mít nejen pořizovací způsobilost, ale i způsobilost smluvně se vázat. Zásadní rozdílem oproti závěti je, že jde o smlouvu a smluvní povolání za dědice tedy nelze zrušit jednostranným prohlášením, ale pouze se souhlasem smluvního dědice. Dědickou smlouvou nelze pořídit o celé pozůstalosti. Čtvrtina pozůstalosti musí zůstat volná, aby o ní zůstavitel mohl pořídit individuálně podle své zvlášť projevené vůle. Z toho lze vyvodit, že jeho pořizovací volnost nemá být omezena ani právem na povinný díl ani jiným způsobem. Copyright Gaudens s.r.o

189 Díl 67 - DĚDICKÉ PRÁVO Odkaz a změny v zákonné posloupnosti Nový občanský zákoník přináší do dědického práva mnoho změn a jednou z nich je návrat institutu odkazu do českého práva. Odkazem nabývá odkazovník na základě zůstavitelova nařízení od dědice určitou věc nebo věc určitého druhu. Odkaz se dá využít například, pokud zůstavitel chce jen jednu konkrétní věc převést po své smrti na jinou osobu, než na své dědice. Odkazovníku po smrti zůstavitele vzniká vůči dědicům pohledávka, se kterou může volně nakládat a v případě, že by dědici odmítali předmět odkazu vydat, může pohledávku vymáhat i soudně. Aby nebylo odkazu zneužíváno a zákonní dědici nebyli zatíženi neúměrným množstvím odkazů, stanovuje NOZ omezení, podle kterého musí alespoň čtvrtina dědictví zůstat nezatížena odkazy. Nepopiratelnou výhodou odkazu je, že na rozdíl od dědiců, kde platí princip univerzálního dědického nástupnictví, na odkazovníka nedopadá povinnost vyrovnat zůstavitelovy dluhy. Dále nový občanský zákoník zavádí i možnost zřídit i tzv. pododkaz. Pododkaz zůstaviteli umožňuje, aby zároveň se zřízením odkazu v něčí prospěch, podmínil vydání odkazu například tím, že odkazovník vydá určitou věc ze svého majetku jiné osobě. Osoba, v jejíž prospěch byl odkaz zřízen, si pak může vybrat, zda je ochotna k takovéto podmínce přistoupit, či zda odkaz odmítne. Právo na pozůstalost nejčastěji vzniká dědici ze zákona. Pravidla, která určují pořadí osob, které by mohli být dědici po zemřelém, jsou začleněny do NOZ pod ustanovení o zákonné posloupnosti a používají se k určení dědice, pokud zůstavitel nezřídil platnou závěť nebo dědickou smlouvu. Jedním z cílů zákonodárce při přípravě nového občanského zákoníku bylo snížit četnost případů, kdy dědictví připadá státu jako tzv. odúmrť, tedy pokud nedědí žádný dědic. Proto byl rozšířen výčet možných zákonných dědiců o další dvě dědické třídy. Nová úprava přidává pátou a šestou dědickou třídu, díky které mohou dědit například i praprarodiče, sestřenice a bratranci zůstavitele. V praxi bude nicméně stále nejčastější dědění podle už dosavadních prvních čtyř tříd, které pamatují na zůstavitelovi nejbližší příbuzné. K výrazným změnám došlo i v úpravě ochrany nepominutelných dědiců, tedy typicky potomků zemřelého. Nový občanský zákoník klade větší důraz na vůli zůstavitele, a proto došlo ke snížení povinného dílu, který musí nepominutelný dědic zůstavitele získat, pokud na něj není pamatováno v závěti. Nezletilý potomek zůstavitele musí získat nově alespoň tři čtvrtiny zákonného podílu (dříve celý) a zletilí potomci by měli získat alespoň jednu čtvrtinu zákonného podílu (dříve ½). I v dědickém právu se uplatňuje tendence, která prostupuje celým zákoníkem, považovat právní jednání za platné spíše než za neplatné. Na rozdíl od dřívější úpravy není závěť relativně neplatná jen proto, že nepamatuje na nepominutelného dědice. V takovém případě vzniká pouze nárok na vypořádání vůči dědicům určeným ze závěti. Ustanovení o vydědění nepominutelného dědice doznala také několika zásadních změn. Například je možné vydědit nepominutelného dědice jen částečně. Vydědit je možné také pro zadluženost nepominutelného dědice nebo jeho marnotratnost. V případě, že zůstavitel vydědí potomka proto, že byl odsouzen pro trestný čin, nově není rozhodujícím kritériem, které určuje, zda jde o trestný čin hodný vydědění délka odnětí svobody nad jeden rok, ale to, že čin svědčí o zvrhlé povaze potomka. Zcela jistě nejzásadnější změnou je, že podmínkou platnosti vydědění již není uvedení důvodu tohoto kroku v prohlášení o vydědění. Podle nové úpravy má potomek sice jako nepominutelný dědic právo na povinný díl, ale prokáže-li se vůči němu některý ze zákonem stanovených důvodů vydědění, nárok na povinný díl tím ztrácí. Copyright Gaudens s.r.o

190 Díl 68 - DĚDICKÉ PRÁVO Přechod pozůstalosti, výhrada soupisu pozůstalosti a správce pozůstalosti Nový občanský zákoník přinesl silnější ochranu věřitelů a přísnější pojetí povinnosti dědiců hradit dluhy zůstavitele. Základní koncepce předchozí úpravy dědického práva, podle které dědic musel uhradit dluhy po zůstaviteli jen do výše hodnoty nabytého dědictví, nově již neplatí. Omezení výše přechodu dluhů zůstavitele na dědice platí jen v případě, že si dědic vyhradí tzv. soupis pozůstalosti. Výhrada soupisu pozůstalosti je v českém právu zcela novým institutem. Účelem soupisu pozůstalosti je zjistit pozůstalostní jmění a určit čistou hodnotu majetku v době smrti zůstavitele. Nová úprava směřuje k odstranění dosavadního stavu, kdy dědicové, pokud nepřiznají veškerý majetek zůstavitele, mohou bez hrozby sankce zkracovat práva věřitelů. Podle nové úpravy, pokud se věřiteli podaří prokázat, že dědic v soupisu pozůstalosti, určitou věc zatajil, hrozí dědici, že bude odpovídat za zůstavitelovy dluhy v plné výši, nikoli jen do výše hodnoty nabytého dědictví. Jestliže dědic uplatní výhradu soupisu a žádnou věc zůstavitele nezatají, hradí dluhy zůstavitele jen do výše ceny nabytého dědictví. Pokud výhradu neuplatní, hradí zůstavitelovy dluhy v celém rozsahu, tedy i ty které převyšují hodnotu nabytého dědictví. Výhradu soupisu nemá cenu uplatňovat, pokud si je dědic naprosto jistý, že zůstavitel po sobě zanechal více aktiv než pasiv. Osoba, která uplatní výhradu soupisu, totiž nese náklady například na znalecké posudky. Nejbližší příbuzní zemřelého, například manžel, potomci nebo předkové, jsou po předvolání soudem poučeni o možnosti uplatnit výhradu soupisu a o důsledcích jejího neuplatnění a vyžaduje se jejich výslovné vyjádření. U těchto osob lze předpokládat otřes po smrti blízké osoby a proto, je takto zákonodárce chrání. Ostatní osoby chráněny nejsou a musejí uplatnit výhradu soupisu samostatně do jednoho měsíce od vyrozumění soudem. V době mezi smrtí zůstavitele a potvrzením soudu dědicům o nabytí dědictví, je potřeba majetek nebožtíka spravovat. Zvlášť pokud má větší hodnotu, je potřeba provádět s ním pravidelné dispozice (např. jej pronajímat). Proto nový občanský zákoník umožňuje, aby zůstavitel povolal pro případ své smrti správce pozůstalosti, který bude vykonávat její prostou správu. Zákon dovoluje provádět i širší dispozice s majetkem v průběhu dědického řízení, ale pouze při splnění přísných zákonných podmínek a oznámí-li to strany bez odkladu soudu. Velice praktickou možností pro věřitele je možnost požádat soud o tzv. odloučení pozůstalosti. Pokud věřitel před soudem osvědčí obavu z toho, že dědic je předlužený, může být pozůstalost odloučena od jmění dědice a tím vlastně dojde k jakémusi zajištění věřitelovy pohledávky. Nevýhodou je, že věřitel ztrácí právo uspokojit se z dalšího dědicova majetku i v případě, že dědic nepožádal o výhradu soupisu. Copyright Gaudens s.r.o

191 OBSAH NOVÉ A ZRUŠENÉ ZÁKONY S ÚČINNOSTÍ K VĚCNÁ PRÁVA A ZÁVAZKY 4 SPOLUVLASTNICTVÍ, ZÁSTAVNÍ PRÁVO A NABYTÍ OD NEOPRÁVNĚNÉHO 7 OBCHODNÍ POTVRZOVACÍ DOPIS 8 OBCHODNÍ PODMÍNKY 9 ZÁKLADNÍ POJMY V NOVÉM OBČANSKÉM ZÁKONÍKU 10 POZEMEK, PARCELA, STAVBA, BUDOVA 12 JEDNOTKA, BYT A NEBYTOVÝ PROSTOR 13 ABSOLUTNÍ A RELATIVNÍ NEPLATNOST 14 VĚCNÁ PRÁVA 15 DRŽBA 16 VLASTNICTVÍ 17 VYVLASTNĚNÍ 18 NABÝVÁNÍ VLASTNICTVÍ 18 SPOLUVLASTNICTVÍ A SJM 21 SPRÁVA SPOLEČNÉ VĚCI 21 PŘEVOD PODÍLU 23 ZRUŠENÍ SPOLUVLASTNICTVÍ 24 PŘÍDATNÉ SPOLUVLASTNICTVÍ 26 SPOLEČNÉ JMĚNÍ MANŽELŮ 27 SMLUVENÝ REŽIM SJM A REŽIM ZALOŽENÝ ROZHODNUTÍM SOUDU 27 NAKLÁDÁNÍ S MAJETKEM PATŘÍCÍM DO SJM 28 ZÁNIK SPOLEČNÉHO JMĚNÍ MANŽELŮ 29 VĚCNÁ PRÁVA K CIZÍ VĚCI - DĚLENÍ 30 PRÁVO STAVBY 30 VĚCNÁ BŘEMENA 32 ZÁSTAVNÍ PRÁVO, VZNIK ZÁSTAVNÍHO PRÁVA 35 ZAKÁZANÁ UJEDNÁNÍ U ZÁSTAVNÍHO PRÁVA 36 PRÁVA A POVINNOSTI ZE ZÁSTAVNÍHO PRÁVA 37 VÝKON ZÁSTAVNÍHO PRÁVA 38 ZÁNIK ZÁSTAVNÍHO PRÁVA 39 ZADRŽOVACÍ PRÁVO 40 Copyright Gaudens s.r.o

192 PŘEDKUPNÍ PRÁVO 40 BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ 43 VZNIK JEDNOTKY 44 PROHLÁŠENÍ 44 VÝSTAVBA DOMU S JENOTKAMI 46 PRÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKA JEDNOTKY 47 PŘEVOD JEDNOTKY 48 SPRÁVA DOMU A POZEMKU 50 ZALOŽENÍ A VZNIK SVJ 50 ZRUŠENÍ BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ 52 BYTOVÉ DRUŽSTVO 53 ČLENSTVÍ V DRUŽSTVU 55 PRÁVA A POVINNOSTI ČLENŮ 56 NÁJEM DRUŽSTEVNÍHO BYTU A DRUŽSTEVNÍHO NEBYTOVÉHO PROSTORU 57 PŘEVOD DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU 58 ZÁNIK ČLENSTVÍ 60 OMEZENÍ HOSPODAŘENÍ BYTOVÉHO DRUŽSTVA 62 ORGÁNY BYTOVÉHO DRUŽSTVA 63 ČLENSKÁ SCHŮZE A JEJÍ PŮSOBNOST 64 SHROMÁŽDĚNÍ DELEGÁTŮ A PŘEDSTAVENSTVO 68 KONTROLNÍ KOMISE 69 KATASTR NEMOVITOSTÍ 71 ZÁSADY 72 NEMOVITOSTI ZAPISOVANÉ A TY, KTERÉ SE NEEVIDUJÍ 74 ZPŮSOBY OZNAČENÍ JEDNOTLIVÝCH VĚCÍ NEMOVITÝCH 75 ZPŮSOBY ZÁPISU DO KATASTRU 75 INFORMOVÁNÍ VLASTNÍKŮ 80 NEJVÝZNAMNĚJŠÍ TYPY SMLUV TÝKAJÍCÍ SE NEMOVITOSTÍ 83 KUPNÍ SMLOUVA 84 PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI 85 ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY 86 VADY 87 DAROVACÍ SMLOUVA 90 SMLOUVA O DÍLO 92 PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI 93 CENA 94 ZPŮSOB PROVEDENÍ DÍLA 95 VADY DÍLA 95 NÁJEMNÍ SMLOUVA 97 NÁJEM BYTU A DOMU 97 Copyright Gaudens s.r.o

193 PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI 98 NÁJEMNÉ, SLUŽBY, ZÁLOHY NA SLUŽBY A JISTOTA 99 PRÁVA A POVINNOSTI STRAN NÁJEMNÍ SMLOUVY 102 SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU 104 OPRAVY, ZMĚNY NA VĚCI A SOUVISEJÍCÍ NÁKLADY 104 ZMĚNA VLASTNICTVÍ 106 NÁSLEDKY SMRTI NÁJEMCE 107 SKONČENÍ NÁJMU 109 AUTOMATICKÁ OBNOVA NÁJMU 112 PODNÁJEM 113 NÁJEM DRUŽSTEVNÍHO BYTU 113 NÁJEM SLUŽEBNÍHO BYTU 114 NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ 115 PRÁVA A POVINNOSTI STRAN 115 SKONČENÍ NÁJMU 116 PACHT 119 SERIÁL K REKODIFIKACI - DÍLY 1-68: PROCES REKODIFIKACE 121 ÚPRAVA SMLUV PODLE NOZ 122 ZMĚNA OBSAHU SMLOUVY, OBCHODNÍ PODMÍNKY 123 SMLOUVY UZAVÍRANÉ ADHEZNÍM ZPŮSOBEM 124 ZMĚNY ZÁVAZKŮ, POSTOUPENÍ POHLEDÁVKY A SMLOUVY 125 SPOTŘEBITELSKÉ SMLOUVY 126 ZAPOČTENÍ, PROMINUTÍ DLUHU A ODSTUPNÉ 128 VÝPOVĚĎ SMLOUVY, UTVRZENÍ DLUHU A JISTOTA 129 RUČENÍ, ZAJIŠŤOVACÍ PŘEVOD PRÁVA, SMLUVNÍ POKUTA 130 DAROVÁNÍ 131 KUPNÍ SMLOUVA - PRÁVA Z VADNÉHO PLNĚNÍ 132 KOUPĚ MOVITÉ VĚCI A VEDLEJŠÍ UJEDNÁNÍ 133 PRODEJ ZBOŽÍ V OBCHODĚ 134 NÁJEMNÍ SMLOUVA 135 ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O NÁJMU BYTU A DOMU 137 NÁJEM PROSTOR SLOUŽÍCÍCH PODNIKÁNÍ 142 SMLOUVA O UBYTOVÁNÍ A INSTITUT PACHTU 143 SMLOUVA O ÚSCHOVĚ, PŘÍKAZ A ZPROSTŘEDKOVÁNÍ 145 OBCHODNÍ ZASTOUPENÍ 146 SMLOUVA O DÍLO 147 SMLOUVA O PÉČI O ZDRAVÍ 148 PRÁVNÍ ÚPRAVA SPOLEČNOSTI 149 TICHÁ SPOLEČNOST, DŮCHOD A VÝMĚNEK 150 POJISTNÁ SMLOUVA 151 SÁZKA, HRA, LOS A VEŘEJNÝ PŘÍSLIB 152 Copyright Gaudens s.r.o

194 NÁHRADA ŠKODY 153 ZVLÁŠTNÍ PŘÍPADY ODPOVĚDNOSTI ZA ŠKODU 156 BEZDŮVODNÉ OBOHACENÍ A NEPŘIKÁZANÉ JEDNATELSTVÍ 159 ZÁKLADNÍ ZÁSADY SOUKROMÉHO PRÁVA 160 ÚPRAVA USTANOVENÍ O FYZICKÝCH OSOBÁCH 161 OBECNÁ ÚPRAVA PRÁVNICKÝCH OSOB 167 OBECNÁ ÚPRAVA KORPORACÍ A SPOLKŮ 170 VÝKLAD USTANOVENÍ O PODNIKATELI A SPOTŘEBITELI 173 PRÁVNÍ ÚPRAVA ZÁKONNÉHO A SMLUVNÍHO ZASTUPOVÁNÍ 174 VÝKLAD USTANOVENÍ O VĚCECH A JEJICH ROZDĚLENÍ 175 PRÁVNÍ ÚPRAVA JEDNÁNÍ 177 PROMLČENÍ A PREKLUZE 178 PRÁVNÍ ÚPRAVA MANŽELSTVÍ 179 URČENÍ RODIČOVSTVÍ A OSVOJENÍ 180 DRŽBA A SOUSEDSKÁ PRÁVA 181 NABYTÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA OD NEOPRÁVNĚNÉHO 182 BYTOVÉ A PŘÍDATNÉ SPOLUVLASTNICTVÍ 183 PRÁVO STAVBY A VĚCNÁ BŘEMENA 184 ZÁSTAVNÍ PRÁVA 185 PRÁVNÍ ÚPRAVA TÝKAJÍCÍ SE SPRÁVY SIZÍHO MAJETKU 186 DĚDICKÉ PRÁVO 188 OBSAH 191 Autor podkladových materiálů: JUDr. Richard Gürlich, PhD., advokát - specializuje se na obchodní právo a právní vztahy k nemovitostem; v těchto oblastech se vedle vlastní právní praxe věnuje rovněž publikační a lektorské činnosti. Je členem České advokátní komory, Common law society, IACCM (International Association of Contract and Commercial Managers). Jeho advokátní kancelář Gürlich & Co., která je členem Evropské asociace právních kanceláří (AEL), byla v letech 2010 a 2011 oceněna jako "Advokátní kancelář roku pro oblast nemovitostí v ČR". Copyright Gaudens s.r.o

195 Gaudens VEŘEJNÉ KURZY PRO MAKLÉŘE A MANAŽERY RK, INDIVIDUÁLNÍ VÝUKOVÉ PROGRAMY A KONZULTACE PRO REALITNÍ KANCELÁŘE VEŘEJNÉ KURZY A WORKSHOPY PRO REALITNÍ MAKLÉŘE A MANAŽERY RK POŘÁDÁNÍ VEŘEJNÝCH REALITNÍCH KURZŮ SE AKTIVNĚ VĚNUJEME JIŽ OD ROKU V KALENDÁŘI AKCÍ JSOU JAK PRAVIDELNĚ VYPISOVANÉ MODULY, JAKO NAPŘ. ZÁKLADNÍ ŠKOLENÍ PRO MAKLÉŘE - NOVÁČKY NEBO TŘEBA TŘÍDENNÍ REALITNÍ AKADEMIE S CERTIFIKACÍ, TAK I SPECIÁLNÍ SEMINÁŘE REFLEKTUJÍCÍ POTŘEBY REALITNÍHO PODNIKÁNÍ (TYPICKY SEMINÁŘE K REKODIFIKACI ATP.). AKTUÁLNĚ VYPSANÉ VEŘEJNÉ KURZY JSOU K DISPOZICI VŽDY NA NAŠICH STRÁNKÁCH INDIVIDUÁLNÍ VÝUKOVÉ POGRAMY PRO RK TYTO SPECIALIZOVANÉ VZDĚLÁVACÍ AKCE REALIZUJEME PRO ČESKÉ A SLOVENSKÉ REALITNÍ KANCELÁŘE V MÍSTĚ A TERMÍNU DLE DOHODY S OBJEDNATELEM. TYTO UZAVŘENÉ KURZY JSOU NEJČASTĚJI ZAMĚŘENY NA OBLASTI PRACOVNÍCH POSTUPŮ A STANDARDŮ ČINNOSTI REALITNÍHO MAKLÉŘE A KANCELÁŘE; DÁLE PAK NA VLASTNÍ PRODEJNÍ A OBCHODNÍ DOVEDNOSTI, AKTIVITY MAKLÉŘE, POTŘEBNÝCH PRÁVNÍCH RÁMCŮ REALITNÍ ČINNOSTI ATP. - TEDY VŠEHO SOUVISEJÍCÍHO S BEZPROBLÉMOVÝCH A ÚSPĚŠNÝM REALITNÍM BYZNYSEM. PORADENSTVÍ A KONZULTACE PRO RK PORADENSTVÍ A KONZULTACE POSKYTOVANÉ REALITNÍM KANCELÁŘÍM BÝVAJÍ V PRVNÍ ŘADĚ ÚČINNOU ZPĚTNOU VAZBOU PRO POPIS STAVU A NALEZENÍ MOŽNOSTÍ ZMĚN VEDOUCÍCH KE ZVÝŠENÍ PRODUKCE MAKLÉŘŮ I TÝMŮ. DLOUHODOBĚJŠÍ PORADENSKÉ SPOLUPRÁCE JSOU ZALOŽENY NA ZÁKLADNÍM AUDITU MARKETINGOVÝCH A PRODEJNÍCH AKTIVIT, PRACOVNÍCH POSTUPŮ REALIZOVANÝCH V RÁMCI REALITNÍ KANCELÁŘE A DÁLE PAK NA AUDITU VEDENÍ TÝMU MAKLÉŘŮ A KANCELÁŘE. "ZÁKLADNÍM AUDITEM TEDY ZAČÍNÁME, VYŠŠÍ PRODUKCÍ TÝMU BYCHOM VŽDY PO ČASE MĚLI KONČIT..." A JEŠTĚ PODSTATNÉ - NEJSME NAPOJENI NA ŽÁDNOU REALITNÍ KANCELÁŘ NEBO REALITNÍ SÍŤ - NEMUSÍTE SE TEDY OBÁVAT, ŽE BYCHOM VAŠE MAKLÉŘE LANAŘILI JINAM. NAŠÍM CÍLEM JE "POUZE" ZVYŠOVÁNÍ PRODUKTIVITY VAŠICH MAKLÉŘŮ A VAŠÍ KANCELÁŘE. Copyright Gaudens s.r.o

196 ZÁKLADNÍ KURZY REALITNÍ AKADEMIE GAUDENS MODUL - PRODEJNÍ TECHNIKY REALITNÍHO MAKLÉŘE MÁ MAKLÉŘŮM UMOŽNIT NALEZENÍ ÚČINNÉHO POJETÍ PRODEJE, A TO PROSTŘEDNICTVÍM OSVĚDČENÝCH PRODEJNÍCH, KOMUNIKAČNÍCH A PSYCHOLOGICKÝCH TECHNIK. NAVAZUJÍCÍ BLOKY NÁBOROVÁ A PRODEJNÍ FÁZE BY NAOPAK MĚLY HLEDAT ODPOVĚDI NA OTÁZKY: JAK ZVÝŠIT PRODUKCI PROSTŘEDNICTVÍM ZMĚNY V POJETÍ A ZACÍLENÍ NÁBOROVÝCH A PRODEJNÍCH AKTIVIT JAK ZVÝŠIT OBRÁTKOVOST PRODEJE JEDNODUCHÝMI ZMĚNAMI V PRÁCI S VLASTNÍKEM ZAKÁZKY A V PRÁCI SE ZÁJEMCI JAK VYTVOŘIT A SPRAVOVAT PORTFOLIO ZAKÁZEK PRODEJNÝCH TEDY JAK PRACOVAT S VLASTNÍKEM ZAKÁZKY S CÍLEM DOSAŽENÍ "REÁLNÉ PRODEJNÍ CENY" JAK PLÁNOVAT A REALIZOVAT NÁBĚROVÉ A PRODEJNÍ AKTIVITY, JAK VYTVÁŘET A VYUŽÍVAT DATABÁZE DOPORUČITELŮ JAK JEDNODUŠE ZVÝŠIT PRODUKCI S VYUŽITÍM STATISTICKÝCH UKAZATELŮ EFEKTIVITY NÁBOROVÝCH A PRODEJNÍCH AKTIVIT MODUL - NÁBOROVÁ FÁZE REALITNÍ ČINNOSTI ZÁKLADNÍ BLOKY KURZU: DRUHY A VÝZNAM NÁBOROVÝCH AKTIVIT TVORBA PLÁNU A ZÁKLADNÍ KONCEPCE PRÁCE, STATISTIKY AKTIVIT MAKLÉŘE ZÁKLADNÍ OKRUHY PRÁCE (AKTIVIT) A ZPŮSOBY ZÍSKÁNÍ ZAKÁZEK KONCEPT NÁBOROVÉHO JEDNÁNÍ ZPŮSOBY PREZENTACE SLUŽEB PRODÁVAJÍCÍMU, CO A JAK PREZENTOVAT TECHNIKY EFEKTIVNÍHO TELEFONOVÁNÍ (JAKO ZÁKLADNÍHO INSTRUMENTU PRÁCE MAKLÉŘE) VYJEDNÁVÁNÍ PODMÍNEK EXKLUZIVNÍ SMLOUVY MODUL - PRODEJNÍ FÁZE REALITNÍ ČINNOSTI ZÁKLADNÍ BLOKY KURZU: TVORBA PLÁNU PRODEJE A ZÁKLADNÍ KONCEPCE PRÁCE, OKRUHY A ZPŮSOBY PRODEJE ZAKÁZEK PRODEJNÍ CENY NEMOVITOSTÍ, TZV. CENY A-B-C PRÁCE S PRODÁVAJÍCÍM PO NÁBĚRU ZAKÁZKY, DRUHY AKTIVIT A JEJICH NAČASOVÁNÍ VE VZTAHU K PRODÁVAJÍCÍMU, MARKETINGOVÝ PLÁN PRODEJE A SROVNÁVACÍ ANALÝZA TRŽNÍ CENY VYJEDNÁNÍ REÁLNÉ PRODEJNÍ CENY (TZV. KROK C-B ) - LISTINNÉ A ARGUMENTAČNÍ ASPEKTY (ZÁKLADNÍ INSTRUMENT PRO ZVÝŠENÍ OBRÁTKOVOSTI PRODEJE) VYJEDNÁNÍ A ŘEŠENÍ ÚČINNÝCH PRODEJNÍCH INSTRUMENTŮ REALIZOVANÝCH V RÁMCI PRODEJNÍ FÁZE ČINNOSTÍ MAKLÉŘE MÁTE ZÁJEM I VY ZÍSKAT OCENĚNÍ (LOGO) CERTIFIKOVANÝ MAKLÉŘ? KONTAKTUJTE NÁS NA NEBO NA INFO@GAUDENS.CZ Copyright Gaudens s.r.o