Jak koupit bydlení. Pomocník portálu ESTAV.cz 3. aktualizované vydání

Transkript

1 Jak koupit bydlení Pomocník portálu ESTAV.cz 3. aktualizované vydání Nová pravidla pro hypotéky dle doporučení ČNB v roce 2017 Doplněno o QR kódy s odkazy na další informace Elektronická verze zdarma ke stažení na

2 Jak koupit bydlení Chystáte se koupit vlastní bydlení? Chcete si pořídit nový dům, či byt; nebo budete starší bydlení rekonstruovat? Potom je tato publikace právě pro Vás. Chystáte se na jednu z největších investic Vašeho života, nepodceňujte ji. Portál ESTAV.cz společně s odborníky připravil pro ty, kdo chtějí ke koupi přistoupit odpovědně, brožuru Jak koupit bydlení. Příručka obsahuje praktické rady a komentáře i zápisník, kde jsou seznamy otázek pro zjištění technické kvality nemovitosti. Dostáváte do rukou silný nástroj ke skutečnému porovnání kvality domu nebo bytu. Zjištěné odpovědi Vám mohou posloužit k odbornějšímu porovnání nabídek a ujasnění vlastních priorit. Oceněno hlavní cenou GRAND PRIX FOR ARCH Řekli o publikaci prof. Ing. Karel Kabele, CSc., vedoucí katedry TZB na Fakultě stavební ČVUT Pečlivě zpracovaná příručka formou laikovi srozumitelnou zajisté přispěje k předcházení nespokojenosti s nemovitostí a umožní kontrolu technických zařízení nemovitosti. Ing. Petr Stejskal, obchodní a marketingový ředitel, HELUZ cihlářský průmysl v.o.s. Orientace laické veřejnosti v oblasti výhod jednotlivých typů stavebních konstrukcí není lehká, a proto vítáme jakoukoliv osvětu v této oblasti a možnost vysvětlit výhody jednovrstvého zdění bez dodatečného zateplení jako moderního, zdravého a ekologicky i ekonomicky ohleduplného řešení. HELUZ u novostaveb jednoznačně říká: Normální je nezateplovat. Mgr. Michal Urbánek, generální ředitel CIUR a.s. Větší informovanost stavitelů a investorů především v oblasti zhodnocení stavu, stavebně technických vlastností objektu, možnosti rekonstrukce, volby stavebních materiálů, vhodné a přiměřené izolace do každé konstrukce je důležitá pro dlouhodobé, zdravé a komfortní bydlení. Tato příručka může sloužit jako kvalitní vodítko investora před rizikem nákupu nevhodného objektu a zvážení náročnosti rekonstrukce. 2 / 60

3 Ing. Pavel Kučera, ředitel společnosti REGULUS spol. s r.o. Náklady na topení i ohřev vody jsou každoročně spojeny s Vaším bydlením. Na to by ti, kteří nemovitost kupují, neměli zapomínat. Naše společnost nabízí úsporné a zároveň i komfortní řešení s využitím obnovitelných zdrojů energie pro novostavby i rekonstrukce nemovitostí. Ing. Ladislav Mazač, obchodní a technický ředitel HDL Automation s.r.o. Moderní řešení automatizace bydlení neboli chytré bydlení zvyšuje pohodlí obyvatel, zaručuje co nejvyšší bezpečí a snižuje náklady na provoz. Automatizace bydlení rovněž zhodnocuje nemovitost. Chytrá domácnost je trendem současnosti. Věřím, že příručka komplexně přispěje lidem při nákupu nemovitostí. Michal Plotěný, výkonný ředitel ASIO NEW, spol. s r.o. Na příručce Jak koupit bydlení oceňuji její komplexnost a hlavně praktičnost před prvním kopnutím do země, až po půdu. Něco takového tu chybělo. Tomáš Pospíšil, manažer marketingu a PR, ANVI TRADE s.r.o., stavební chemie a podlahové krytiny Příručka je vhodná zejména v případech koupě za účelem rekonstrukce, která s sebou vždy nese nutnost sanovat někde nějakou vlhkost, mnohdy také vyspravit podklady a zdivo, položit nové podlahy, keramické obklady, atd. S tím vším by měl zájemce počítat v dostatečně reálné finanční hladině a požadovat kvalitní řešení. Nic podezřele levného zkrátka a jednoduše nefunguje. Ing. Martin Chrt, MBA, obchodní ředitel a jednatel REHAU, s.r.o. Díky vývoji nových materiálů a technologií poskytujeme našim zákazníkům značný potenciál úspor a šetření zdrojů. Stavět energeticky efektivně jsou nejlépe uložené investice, které Vás zbaví starostí s neustálým kolísáním cen energií. Ing. Jiří Rak, ředitel prodeje společnosti ELEKTRODESIGN ventilátory spol. s r.o. Převážná většina stavebníků stále podceňuje zdravotní hledisko bydlení. Volba prostředí, ve kterém trávíme velkou část života, a především vzduch, který dýcháme, by měly být významným faktorem při stavbě, či nákupu nemovitosti. Jsem přesvědčen, že vydání příručky přispěje i v této oblasti a investoři budou zvažovat zodpovědně cenu zdraví, která je nepoměrně vysoká v porovnání s náklady na nucené větrání. Matěj Chvojka, ředitel OT stavebnictví, ABF, a.s. Současná situace na realitním trhu je velmi složitá, opět se nacházíme v době, ve které lidé kupují cokoliv za jakékoliv peníze. Pokud publikace pomůže rozhodnout třeba jen jednomu člověku o koupi, které nebude v budoucnu litovat, určitě stojí za to. 3 / 60

4 Obsah Jak financovat nemovitost? Kde vzít peníze na financování nemovitosti Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem Běžné podmínky pro získání hypotéky Slovníček pojmů o financování nemovitostí Co si zkontrolovat před koupí domu či bytu? Právní ochrana při koupi nemovitosti Pozemek a okolí domu Architektura domu a bytu Stavebně-technické vlastnosti stavby Technická zařízení: voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro Vytápění a energetická náročnost Autoři projektu 56 4 / 60

5 Jak financovat nemovitost? 1 Kde vzít peníze na financování nemovitosti Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem Běžné podmínky pro získání hypotéky Slovníček pojmů o financování nemovitostí 5 / 60

6 01 Kde vzít peníze na financování nemovitosti Peníze mohou být z různých zdrojů, a ty jsou různě drahé a také různě rizikové. Banka je z tohoto pohledu nejméně rizikovou a zároveň cenově nejvýhodnější možností. Nepustí klienta do nebezpečného obchodu, jistí se a posuzuje hodnotu kupované nemovitosti, přičemž zpravidla dokáže peníze klientovi poskytnout za nejnižší cenu. Bankovní hypotéka (spotřebitelský úvěr na bydlení) Úvěr poskytovaný bankou výhradně za účelem koupě bydlení. Vždy je jištěn kupovanou nemovitostí. Pokud nemovitost placená poskytnutým úvěrem není dostatečně vhodná jako zástava, je třeba zajistit rizika jinou nemovitostí ve vlastnictví kupujícího, nebo jiného ručitele, který je ochotný kupujícímu takto pomoci. Hypotéku lze částečně splatit či předčasně ukončit podle podmínek nastavených v úvěrové smlouvě. V současné době lze ze zákona splatit až 25 % jistiny úvěru ročně bez jakéhokoliv poplatku, anebo potom vyplatit až 100 % jistiny (tedy celý úvěr) ke konci fixačního období. Pokud chce klient splatit mimo fixační období větší částku než 25 %, je to možné za poplatek, který je u každé banky různý. Bankovní hypotéka se sice obtížně získává, stále ji ale můžeme považovat za nejlepší, nejlevnější, nejbezpečnější způsob financování. Fixace určitá doba, po kterou jsou fixované podmínky úvěru. Po uplynutí doby fixace se podmínky sjednávají znovu. Je možné se opět domluvit ve stejné bance, případně hypotéku k tomuto konci fixace splatit, anebo ji refinancovat u jiné banky. Splátka mimo dobu sjednané fixace, která je vyšší než 25 % původní jistiny, podléhá penále, jak je zmíněno v úvodu článku. Penále pokuta za předčasné splacení úvěru před vypršením doby fixace. Tato pokuta bývala dost vysoká, až 5 % za každý rok sjednané doby. Podle pravidel z roku 2017 ale banky smějí požadovat pouze úroky do konce fixace a k tomu administrativní náklady. Pozor! Povinnost splnit podmínky smlouvy vzniká už jejím podpisem, nikoliv až čerpáním. Proto pokud podepíši úvěrovou smlouvu, mám již povinnost hypotéku vyčerpat. Jestliže z nějakého důvodu nedojde k uzavření obchodu a hypotéka se nevyčerpá, vztahuje se na tuto událost penále za nedodržení podmínek smlouvy. Nejlepší tedy je podepsat kupní smlouvu ještě před podepsáním smlouvy úvěrové; za ideálních podmínek až po podpisu zástavní smlouvy. V praxi obvykle kupující dostane od banky vytištěnou úvěrovou smlouvu a zástavní smlouvu. Pak se sejde s prodávajícím, který podepíše kupní smlouvu a zástavní smlouvu. Následně se vloží zástavní smlouva na katastrální úřad a teprve potom kupující podepsanou úvěrovou smlouvu dodá spolu se všemi dalšími doklady bance. Klient nemusí dočerpat u většiny bank až 20 % z výše hypotečního úvěru. Tato flexibilita příjde vhod hlavně lidem, kteří si hypotékou financují výstavbu a dokáží během ní ušetřit část potřebných peněz. Stavební spoření Ze spoření lze získat určitou částku bez nutnosti zastavení nemovitosti. Jde o dražší úvěr, než je hypotéka (v současné době v druhé polovině roku 2017 je průměrná sazba hypotéky kolem 2,05 %, kdežto stavební spoření se blíží k 5,1 %). Snahou stavebních spořitelen často bývá nastavit podmínky tak, aby se klient zadlužil na dlouhou dobu a nemohl tuto půjčku kdykoli předčasně ukončit. To se týká především překlenovacích úvěrů. Jde tudíž o závazek, který nelze běžně jen tak zrušit. I přesto se zpravidla nevýhodné stavební spoření dá refinancovat tzv. předhypotečním úvěrem od banky, ale nejprve je nutné zjistit u stavební spořitelny přesné podmínky; tento proces refinancování bývá velmi složitý. Pokud však klient z 5% úroku získá 2%, tak se rozhodně zmíněné úsilí vyplatí. 6 / 60

7 Spotřebitelský úvěr neúčelový Peníze poskytované bankou na cokoli bez zjišťování účelu. Má nastavený vysoký úrok a kratší dobu splatnosti (obvykle do 7 let), a tím i vysoké měsíční splátky. Nebankovní úvěr Půjčované peníze pocházejí ze soukromého sektoru, od investora. Investor je osoba nebo společnost, o které klient neví, nakolik je spolehlivý a solidní poskytovatel. Je zde větší riziko, chybí součinnost s bankou, snaha vyhnout se bezpečnostním prvkům (například odbornému odhadu ceny kupované nemovitosti). Není záruka, že se dluh, v případě neschopnosti úvěr splácet, pokryje prodejem dotčené nemovitosti. Existují však nebankovní společnosti, které mohou být klientům prospěšné. Například tehdy, když klient našel vhodnou nemovitost, ale nemůže zrovna doložit oficiálně potřebné příjmy (začal nedávno podnikat, má nové zaměstnání ve zkušební době atd.), lze takový případ řešit právě úvěrem u nebankovní společnosti (výše sazby je okolo 7 %). Po určité době (zpravidla po půl roce až po roce), kdy si dá klient příjmy do pořádku, může refinancovat u banky klasickou hypotékou. Poradí systémy Vybere materiál Spočítá cenu 7 / 60

8 02 Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem 1 Výběr vhodné nemovitosti Sepsání rezervační smlouvy, v níž je závazek o zaplacení rezervační zálohy. Po dobu rezervace je záruka, že nemovitost nebude nabízena jiným případným zájemcům. Smlouvu podepisujte nejlépe s osobou či firmou, která je ověřená v realitní kanceláři nebo u právníka či notáře. Pozor, již samotný podpis rezervační smlouvy vás zavazuje splatit často nevratné zálohy. Následuje návrh kupní smlouvy. Její podpis se většinou odkládá až na dobu, kdy je zajištěné financování. Zajištění způsobu financování. Vždy je potřeba myslet na dostatečnou časovou rezervu. Ideální je začít ještě před výběrem nemovitosti. 5 Žádost o hypotéku adresovaná bance v dostatečném časovém předstihu, aby se stihly vyřídit veškeré náležitosti. Banka si vyžádá od klienta podklady a sama provádí šetření pro zjištění bonity a ověření v registrech. 6 Odhad nemovitosti a případně rozpočty na plánovanou rekonstrukci mohou trvat až měsíc. Způsob odhadu je možný zjištěním ceny z cenové mapy, dle obvyklé ceny v dané lokalitě, nebo se odhadce osobně dostaví na místo, kde provede odhad (například u rodinných domů). Pokud je zároveň v plánu provést rekonstrukci objektu, je lépe nechat udělat celkový odhad najednou. Vždy je výhoda mít konkrétní odhad k dispozici u sebe. Nechat si udělat vlastní odhad je možné pro orientaci, nicméně banka vždy požaduje odhad od svých vlastních smluvních odhadců. Odhad je většinou v režii klienta. Někdy však tuto službu poskytuje banka zdarma. Podklady, které banka vyžaduje k vyřízení hypotéky: odhad nemovitosti, doklady o potvrzení příjmů, návrh kupní smlouvy, výpisy z katastru nemovitostí pro doložení vlastnictví, osobní doklady, podepsaná rezervační smlouva, případně nabývací tituly (pokud klient již vlastní pozemek a rozhodne se na něm stavět novou nemovitost financovanou hypotékou). 7 Po sesbírání a předložení všech požadovaných podkladů, což může trvat poměrně dlouho, a při splnění metodiky konkrétní banky je obvykle hypotéka schválena. Schvalování probíhá již rychle, v řádu několika dní. Je-li úvěr schválen, banka kupujícímu sdělí, kolik mu půjčí a za jakých podmínek. Sdělí mu konkrétní výši úroků a další podmínky, které musí klient splnit pro čerpání úvěru. 8 / 60

9 Podepíše se úvěrová a zástavní smlouva; obě vyhotoví banka, specifikuje v ní své požadavky. Zástavní smlouva pak putuje na katastr nemovitostí k zápisu. Je to nutný krok k čerpání peněz, kdy banka postupuje podle podmínek uvedených v kupní smlouvě. Ta se také musí podat na katastr nemovitostí jako podklad pro převod vlastnictví. Při uskutečnění prodeje se často využívá takzvané úschovy peněz, které platí kupující prodávajícímu. Aby nedošlo k jejich případnému zpronevěření a jedné nebo druhé straně nevznikla škoda, jsou finanční prostředky uložené v úschově a vyplaceny až po splnění všech podmínek. Úschovu je možné provést u advokáta, notáře, v bance nebo v realitní kanceláři. Po dokončení prodeje následuje fyzické předání nemovitosti. V kupní smlouvě se specifikuje termín, do něhož je prodávající povinen nemovitost osobně předat novému majiteli. Vyklidí ji, umožní převedení energií u stávajících dodavatelů služeb, osobně ji předá společně s klíčem. Shrnutí: Když kupuji nemovitost výběr nemovitosti sepsání rezervační smlouvy kupní smlouva zajistit způsob financování žádost o hypotéku odhad nemovitosti a zjištění její ceny schválení úvěru podepsání úvěrové a zástavní smlouvy předání nemovitosti 9 / 60

10 03 Běžné podmínky pro získání hypotéky Získat hypotéku od banky není složité, ale vzít si ji nemůže každý. Každá banka vyhodnocuje klienta podle vlastních kritérií. Na konkrétní podmínky je třeba se přesně informovat, hodí se i příprava na určité procedury, podle nichž banky postupují. Česká národní banka omezila od roku 2017 možnost poskytování hypoték nad 80 % LTV (poměr dluhu k hodnotě nemovitosti). Hypoték v pásmu % LTV může mít jen omezené množství. Více než 90% hypotéky už banky mají zakázáno poskytovat, a mají povinnost si prověřit, že klient má skutečně vlastní zdroje, tudíž nevyužívá k dofinancování jiný úvěr. Pokud chce klient ideální úvěrové podmínky, měl by mít ve vlastních zdrojích nebo v zástavě 20 % ceny navíc, protože hypotéky nad 80 % LTV jsou až na výjimky i o 1 % úrokové sazby dražší. Kontrola bankovních a nebankovních registrů Při žádosti o hypotéku může klientovi způsobit problém nějaký prohřešek, zaznamenaný v bankovních nebo nebankovních registrech. Např. opožděná splátka, neuhrazená splátka, dluh delší než 3 měsíce, jakýkoli aktuální dluh, který snižuje bonitu. Informace v registrech jsou viditelné 5 let. Banka tyto informace vyhodnocuje obvykle 1 rok až 2 roky zpětně. Český bankovní registr dlužníků zde jsou vedené veškeré závazky klientů vůči bankám. Banky tak mohou nahlédnout do úvěrové historie klienta. Nejde jen o to zjistit, zda je klient dlužníkem (má půjčené peníze), ale zjišťuje se i historie splácení. Nebankovní registr dlužníků zde jsou závazky klientů u nebankovních úvěrových společností (Home Credit, Cetelem, ). SOLUS zde jsou dostupné informace o placení dluhů poskytovatelům služeb (platby faktur telefonním operátorům nebo dodavatelům energií). Zjištění bonity Bonita říká, kolik vydělám, kolik jsem si půjčil(a), kolik splácím a kolik si mohu půjčit. Každá banka bonitu klienta vyhodnocuje podle vlastních kritérií, zjišťuje příjmy, které je třeba doložit. 10 / 60

11 Zástava kupované nemovitosti, její zástavní hodnota Za půjčené peníze je nutné něčím ručit. Pokud není možné ručit kupovanou nemovitostí, lze využít nezajištěný úvěr na překlenutí určitého období, případně zastavit jinou dostupnou nemovitost. Dalším způsobem je vytvořit hodnotu nemovitosti v budoucnu, například rekonstrukcí. Na to je vhodné myslet již při nákupu, zajistit si odhad hodnoty kupované nemovitosti na její stávající hodnotu a zároveň na její budoucí hodnotu. Banka je schopna poskytnout finance i na tuto plánovanou rekonstrukci. Cena nemovitosti se v čase postupně navyšuje, banka následně uvolňuje další prostředky podle toho, jak ji rekonstrukce zhodnocuje. Účel účelovost půjčených peněz Při žádosti o hypotéku je nutno dokázat, že jde o koupi nemovitosti na bydlení, případně o její rekonstrukci. Účel rekonstrukce se potvrzuje fakturami od dodavatelů služeb a za nákup materiálu nebo její průběh kontroluje odhadce. Zkontroluje postup stavby, zdokumentuje stav a doloží ho bance. Důležitá rada na závěr V době, kdy se rozmýšlíte, u které banky budete hypoteční úvěr realizovat, je dobré nechat si vypracovat několik nabídek (od svého finančního poradce, od svojí banky, od jiné banky, od jiného makléře, od známého, atd.). Když se budete rozhodovat mezi těmito nabídkami, není výše sazby jediným kritériem, na které byste měli brát ohledy. Důležitým ukazatelem je RPSN, čili roční procentní sazba nákladů, což je skutečný reálný úrok, který nakonec zaplatíte. Mnoho bank si totiž podmiňuje naoko výhodnější sazbu povinným pojištěním, které je zpravidla drahé a neefektivní, nebo kreditní kartou, či má mnoho zbytečných poplatků navíc. Plánujete koupi domu? Chcete ušetřit na ohřevu vody? Pořiďte si solární systém, instalace je jednoduchá. Úspora energie až 70% Dlouhá životnost Bezobslužný provoz pro ohřev vody i přitápění solární systémy Pomůžeme Vám se získáním státní dotace, nabízíme i vyřízení dotací na klíč. Stačí vyplnit krátký dotazník na našem webu a my se vám ozveme. DOTACE AŽ Kč I PRO NOVOSTAVBY Úsporné řešení pro Vaše topení 11 / 60

12 04 Slovníček pojmů o financování nemovitostí Jak si rozumět s lidmi pracujícími ve finančnictví? Jaké pojmy se používají při financování nemovitostí? A co přesně znamenají? Bankovní hypotéka úvěr poskytovaný bankou výhradně za účelem koupě bydlení. Vždy je zajištěný kupovanou nebo jinou nemovitostí. Pokud nemovitost placená poskytnutým úvěrem není dostatečně vhodná jako zástava, je potřeba jistit rizika jinou nemovitostí ve vlastnictví kupujícího. Hypotéku lze částečně splatit nebo předčasně ukončit podle podmínek nastavených v úvěrové smlouvě (většinou ke konci fixace úrokové sazby bezplatně). Mimo smluvně dohodnuté období to je možné za poplatek neboli penále. Nejlepší, nejlevnější, nejbezpečnější způsob financování. Bonita říká, kolik vydělám, kolik jsem si půjčil(a), kolik splácím a kolik si mohu půjčit. Každá banka bonitu klienta vyhodnocuje podle vlastních kritérií. Zjišťuje příjmy, které je třeba doložit. Český bankovní registr dlužníků zde jsou vedené veškeré závazky fyzických osob vůči bankám. Banky mohou nahlédnout do úvěrové historie klienta. Nejde jen o to zjistit, zda je klient dlužníkem (má půjčené peníze), ale zjišťuje se schopnost splácet a jakým způsobem tomu bylo v minulosti (pravidelnost, plnění termínu, spolehlivost). Finanční poradce osoba, která prodává finanční produkty. Má přehled o nabídkách produktů banky, s níž spolupracuje, a na základě analýzy potřeb klienta vyhodnotí a doporučí pro něj tu nejlepší možnost s ohledem na interní nastavení banky. Fixace určitá doba, po kterou jsou fixované podmínky úvěru. Po uplynutí doby fixace se podmínky sjednávají znovu. Je možné se opět domluvit ve stejné bance, případně hypotéku k tomuto konci fixace splatit, anebo ji refinancovat u jiné banky. Splátka mimo dobu sjednané fixace podléhá penále. Kupní smlouva smlouva mezi prodávajícím a kupujícím. Nebankovní úvěr půjčované peníze pocházejí ze soukromého sektoru, od investora. Investor je osoba nebo společnost, o které klient neví, nakolik je spolehlivý a solidní poskytovatel. Je zde velké riziko, chybí součinnost s bankou, snaha vyhnout se bezpečnostním prvkům (například odbornému odhadu ceny kupované nemovitosti). Nebankovní registr dlužníků zde jsou závazky klientů u různých společností poskytujících úvěry (Home Credit, Cetelem, ). Penále pokuta za předčasné splacení úvěru před vypršením doby fixace. Předání nemovitosti v kupní smlouvě je uvedený termín, do něhož je povinnost prodanou nemovitost předat novému majiteli. Tzn. vyklidit ji, umožnit převedení energií a předat klíče. SOLUS zde jsou dostupné informace o placení dluhů poskytovatelům služeb (např. platby faktur telefonním operátorům nebo dodavatelům energií). Spotřebitelský úvěr neúčelový peníze poskytované bankou na cokoli bez zjišťování účelu. Má nastavený vysoký úrok, a tím vysoké měsíční splátky. Stavební spoření z tohoto spoření lze získat určitou částku bez nutnosti zajištění nemovitostí. Jde o dražší úvěr, než je hypotéka. Častá je snaha spořitelny nastavit podmínky tak, aby se klient zadlužil nadlouho a nemohl tuto půjčku kdykoli předčasně ukončit. Jde tedy o závazek, který nelze jen tak zrušit. Účel účelovost půjčených peněz je při žádosti o hypotéku nutno prokázat, doložit, že jde o koupi nemovitosti na bydlení, případně o její rekonstrukci. 12 / 60

13 Úrok a RPSN peníze, které si půjčujeme, jsou zboží, za které platíme. Úrok v podstatě říká, kolik musíme vrátit navíc za každý rok, kdy máme půjčeno. Vyjadřuje se většinou v p.a. neboli ročně. To platí především v bankovním prostředí. U lichvářů se také setkáte s úrokem za měsíc nebo týden či den. Pokud si půjčíme 1000,- Kč na 1 rok s úrokem 10 % p.a. (ročně), pak bychom na konci roku měli vrátit o 100,- Kč více, tedy celkem 1100,- Kč. Ale často zaplatíme ještě více. Pokud bychom například platili za vedení úvěrového účtu 50,- Kč měsíčně, pak za rok zaplatíme dalších 600,- Kč. Tedy celkem 1700,- Kč. A to už není 10 % z původní částky, nýbrž 70 % z ní. A k tomu mohou být poplatky za sjednání půjčky, za povinné pojištění, atd. To všechno dohromady úrok a další poplatky se nazývá RPSN (roční procentní sazba nákladů). Banky ji mají povinnost zveřejňovat u každého úvěru a zahrnout do ní veškeré náklady (poplatky), které s úvěrem budete mít. A jak jsme si ukázali, nízký úrok ještě neznamená, že zaplatíme opravdu málo. Úschova peněz jedná se o úschovu peněz, které platí kupující prodávajícímu. Aby nedošlo k jejich případnému zpronevěření a jedné nebo druhé straně nevznikla škoda, jsou finanční prostředky uložené a po zápisu žádosti o převod nemovitosti na katastru nemovitostí jsou zaslány na účty specifikované v kupní smlouvě. Úschovu je možné provést u advokáta, notáře, v bance nebo v realitní kanceláři. Úvěrová smlouva tuto smlouvu vyhotoví banka. Sjednává podmínky úvěru, práva a povinnosti dlužníka, specifikuje, jakým způsobem budou finanční prostředky čerpány. Banka postupuje podle podmínek kupní smlouvy. Zástava kupované nemovitosti, její zástavní hodnota za půjčené peníze je třeba něčím ručit. Jestliže není možné ručit kupovanou nemovitostí, lze zajistit nezajištěným úvěrem na překlenutí nějakého období, případně zajistit jinou dostupnou nemovitost. Zástavní smlouva vyhotoví banka, specifikuje v ní své požadavky týkající se zástavy. Podpis této smlouvy a její předání k zápisu na katastr nemovitostí je nutným krokem k čerpání peněz. Banka dříve finanční prostředky neuvolní. 13 / 60

14 VYSOKOPEVNOSTNÍ SÁDROKARTON Zařiďte si byt zcela dle svých představ. V kuchyni místo poliček vybudujte lezeckou stěnu a v obývacím pokoji, kde běžně hraje televize, hrajte squash / 60

15 Co si zkontrolovat před koupí domu či bytu? 1 Právní ochrana při koupi nemovitosti Pozemek a okolí domu Architektura domu a bytu Stavebně-technické vlastnosti stavby Technická zařízení: voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro Vytápění a energetická náročnost 15 / 60

16 01 Právní ochrana při koupi nemovitosti V souvislosti s koupí nemovitosti důrazně doporučujeme spojit se s advokátní či notářskou kanceláří a nechat si zkontrolovat či sepsat dokumenty nezbytné k nákupu nemovitosti (zejména rezervační či zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří a smlouvu o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti). Přitom je zapotřebí se zaměřit na obsah smlouvy zejména, zda je správně vymezen předmět koupě, kvalita kupované nemovitosti (existence kolaudace a příslušných revizí, záruky za technickou funkčnost, aj.), způsob úhrady ceny, možnosti odstoupení, smluvní pokuty a podobně. Bez konzultace s advokátem či notářem je téměř jisté, že smlouvy navržené vlastníkem nemovitosti nebo jeho realitním makléřem budou obsahovat buďto chyby, anebo ustanovení, která přenášejí na kupujícího neúměrná rizika. Nikdy nehraďte kupní cenu předem na účet či při podpisu kupní smlouvy, ale peníze po dobu vkladového řízení, dokud nepřejde vlastnické právo k nemovitosti na vás, vložte do advokátní, notářské, nebo bankovní úschovy s jasnými pravidly pro vyplacení. Nedoporučujeme skládat finance na účet zprostředkovatele. Důrazně doporučujeme poradit se s advokátem před podpisem jakéhokoliv právního dokumentu. Tím prvním bývá právě rezervační či zprostředkovatelská smlouva s realitní kanceláří. Následující informace slouží pouze pro lepší orientaci v právních souvislostech koupě bydlení pro účely jednání s bankou, vlastníkem nemovitosti či realitním makléřem. Nemohou však nahradit kvalifikovanou službu advokáta či notáře. Vzhledem k ceně nemovitostí se investice do právních služeb vždy vyplatí. Souhlasí prodávaný stav s údaji na listu vlastnictví v katastru nemovitostí? Požádejte prodávajícího o poskytnutí aktuálního úplného výpisu z LV (pozor nestačí orientační výpis dostupný bezplatně z webu www. cuzk.cz) nebo si sami pořiďte na katastrálním úřadě úplný výpis z LV (investice 100,- Kč). Úplný výpis z LV si pořiďte těsně před podpisem smlouvy znovu a ověřte stav zápisu. Zkontrolujte si také, zda souhlasí parcelní čísla z katastru s těmi uvedenými ve smlouvě. Kdo je vlastníkem nemovitosti? Za vlastníka se považuje osoba, která je zapsána ve veřejném seznamu, tedy v katastru nemovitostí ( 984 OZ). Pokud nemovitost vlastní více spoluvlastníků, musí s prodejem nemovitosti za sjednaných podmínek souhlasit všichni a všichni smlouvu podepsat. Pokud v jednání zastupuje všechny spoluvlastníky pouze jedna osoba, musí být plná moc úředně ověřena a jasně specifikována. Kupujete-li pouze ideální podíl na nemovitosti, pozor na zákonná či sjednaná předkupní práva ostatních spoluvlastníků a dále si ověřte, zda mezi spoluvlastníky dalších ideálních podílů existuje dohoda o správě či užívání nemovitosti. Tato může být vložena i v katastru nemovitostí. 16 / 60

17 Bylo řádně uplatněno zákonné či smluvně sjednané předkupní právo? Kupujete-li ideální podíl na nemovitosti či jen stavbu bez pozemku nebo pozemek bez stavby, ověřte si, zda bylo uplatněno zákonné předkupní právo. U převodu ideálních podílů pozor. Díky novele občanského zákoníku je s účinností od vrácena povinnost spoluvlastníkům při převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci nabídnout podíl k prodeji zbylým spoluvlastníkům, ledaže nejde o převod na osobu blízkou. Tato povinnost nebude platit pro případy, kdy se spoluvlastník předkupního práva vzdá, a to s účinky i pro své nástupce, což bude patrné z katastru nemovitostí. Pro prokázání uplatnění předkupního práva doporučujeme písemné prohlášení spoluvlastníka, že mu byl prodej nabídnut (s uvedením konkrétní ceny) a že předkupního práva nevyužil. Je nemovitost ve společném jmění manželů? Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů (SJM), pak musejí smlouvu podepisovat oba manželé, nestačí jen jeden. Pokud nemovitost vlastní jen jeden z manželů, není součástí SJM, ale manželé měli v prodávané nemovitosti společnou domácnost, je nutné zajistit si písemný souhlas druhého manžela, že s prodejem souhlasí. Není výjimkou, že SJM se neobjevuje ani v katastru nemovitostí. Není prodávající předlužen? Zjistěte si, zda prodávající nemá vážné finanční problémy, pro něž mu hrozí bezprostředně exekuce. Jedinou možností, jak zjistit, zda není na prodávajícího navržena exekuce, je dotázat se na to příslušného soudu, v jehož obvodě má prodávající bydliště nebo sídlo. K ověření ale potřebujete získat plnou moc od prodávajícího. Usnesení o nařízení exekuce se zapisuje do katastru nemovitostí formou poznámky stejně jako exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Lustrace osob z dostupných rejstříků provádějí i specializované společnosti. Není v katastru nemovitostí záznam o nařízené exekuci? Zkontrolujte vždy těsně před podpisem smlouvy, není-li v katastru u dané nemovitosti poznámka o nařízení exekuce či dražbě nemovitosti katastr podchycuje veškeré exekuce (soudní i správní finanční úřady, zdravotní pojišťovny, obce). Centrální evidenci exekucí spravuje Exekutorská komora ČR. V případě pochybností si můžete ověřit, zda na danou nemovitost byla nařízena dražba viz veřejný portál dražeb, který je součástí centrální evidence exekucí. 17 / 60

18 Vinylové podlahy v dílcích Brilantní kvalita a skvělá cenová dostupnost Nejširší nabídka dekorů, tvarů a kolekcí na trhu Zašleme vám vybraný vzorek zdarma V spára, vysoká odolnost, ostrá kresba dekorů ANVI TRADE, s.r.o., Bečovská 1273/1, Praha 10, Tel , anvitrade@anvitrade.cz, Hospodaření s dešťovými vodami s výrobky ASIO NEW, spol. s r.o. Využijte energii země a vody TEPELNÁ ČERPADLA ZEMĚ VODA Celoroční komfort Získáte řešení, které produkuje teplo v zimě a chladí v létě. ASIO NEW, spol. s r.o. BDR Thermea (Czech republic) s.r.o. Jeseniova 2770/56, Praha 3 Tel.: / 60

19 Jaké nemovitosti Vám budou patřit? Co je předmětem prodeje musí být uvedeno v kupní smlouvě včetně případných omezení. Dnes kupujete hlavně pozemky, stavby na nich jsou zpravidla pouze jejich součástí. Zda je stavba součástí pozemku či samostatnou věcí, zjistíte z výpisu listu vlastnictví. Pozor, ne vždy má realitní makléř přesné informace. Prodávající by měl dopředu informovat kupujícího o všech součástech a příslušenstvích nemovitosti. Kupující je povinen si před podpisem smlouvy stav nemovitosti ověřit z veřejného seznamu; neučiní-li tak, jde to k jeho tíži. Výměra pozemku uvedená v KN má pouze evidenční charakter. Nebude-li mít prodávaný pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, máte právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, pouze tehdy, bylo-li to ujednáno; tzn. že kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Kdo odpovídá za reklamace na objektu (developer, nebo jednotliví dodavatelé prací)? Kde, jak a dokdy se uplatňují? Při koupi nemovitosti máte právo žádat u prodávajícího odstranění skryté vady po dobu 5 let od nabytí nemovitosti. Nárok však musíte uplatnit včas, tj. bez zbytečného odkladu po zjištění stavu stavby. Nárok se nevztahuje na vady, které vznikly v důsledku skutečností, s nimiž byl při koupi seznámen. U novostaveb poskytují prodejci zpravidla záruku za jakost. Záruka není zákonem upravována, a záleží tak na smlouvě, resp. prodejci, jakou délku poskytne (zpravidla 3 5 let) a na co, zda na nemovitost jako celek, nebo jen na vybrané části (na střechu, vybrané konstrukce, apod.). S možnostmi reklamace se seznamte předem. Požadavky pro včasné uplatnění jak, kde, dokdy jsou uvedeny buď ve smlouvě, nebo mohou být uvedeny i v obchodních podmínkách. Nepodceňujte ani zdánlivě nevýrazné vady například vodu stojící na parapetu. Zejména vliv vody je v čase stále výraznější, a opravy mohou být nákladné. V případě nejasností pozvěte odborníka na inspekce nemovitostí, a to ideálně před podpisem prvního právě závazného dokumentu, kterým bývá již rezervační smlouva. Co všechno vyčtete či nevyčtete z listu vlastnictví katastru nemovitostí? Z úplného výpisu listu vlastnictví (LV) zjistíte některá omezení vztahující se k předmětu prodeje. Pokud si údaje neověříte, a následně po vkladu vlastnického práva zjistíte, že byla v katastru zapsána poznámka způsobující různá omezení v užívání nebo v dispozici (zákaz zřízení zástavního práva, apod.), jde to k vaší tíži. Nikdo se nemůže vymlouvat, že neznal údaje zapsané v katastru. Stav se posuzuje ke dni podání návrhu na vklad proto po podpisu smlouvy s vkladem neotálejte nejlépe ihned. Z LV zjišťujeme zejména, zda nejsou nemovitosti zatíženy exekucí, věcným břemenem, zástavou či jiným právem třetích osob, případně jiným omezením. Na listu vlastnictví je také uvedeno, zda v současné době probíhá nějaké další řízení, jež by mohlo nákup znevýhodnit. Z katastru nemovitostí většinou nezjistíme, zda má k nemovitosti někdo nájemní právo (zápis není povinný) či jiné smlouvy o užívacích právech třetích osob k nemovitosti. Z katastru nezjistíme, zda a kdo má k nemovitosti hlášen trvalý pobyt či zda tam není sídlo právnické osoby. Na tato práva je nutné se informovat u prodávajícího a případně jej nechat zajistit výpověď nájemních smluv, zrušení trvalého pobytu nebo sídla. 19 / 60

20 Je jednotka zapsána v katastru nemovitostí jako byt? Pozor, nesmí být zapsána jako ateliér, ubytovací jednotka, apod. Pokud tomu tak je, je to zřejmě z důvodů, že prostor neodpovídá parametrům bytu například kvůli hluku či oslunění, což může často znemožnit spokojené bydlení a případný budoucí prodej. Na nákup nebytového prostoru nelze získat běžnou hypotéku. Jak bude vypadat správa nemovitostí? Chtějte k nahlédnutí stanovy společenství vlastníků jednotek (zajímejte se zejména o usnášeníschopnost orgánů, poměry pro rozhodování orgánů ve věcech týkajících se správy společného majetku, určení prvního správce). Budou orgány tvořit vlastníci jednotek, nebo je bude tvořit správcovská společnost? Co vše je příslušenstvím bytu? Přesné stanovení součástí a příslušenství jednotky je popsáno v prohlášení vlastníka. Příslušenství bytu (balkon, garáž, sklep) nemusejí být součástí bytu. Mohou být ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, ale s tím, že užívat je může jen vlastník konkrétního bytu. Ověřte si, že to tak je. Jaký je plán budoucí výstavby v okolí? Jak dlouho výstavba potrvá? Informace lze hledat například v územním plánu obce či města. Jak je zajištěna přístupová cesta? Pozemek by měl ideálně sousedit s obecní komunikací, nebo mít na ni přímé napojení vlastní cestou (pozemkem). Ověřte si na dopravním inspektorátu, zda vám povolí sjezd či výjezd na komunikaci v zamýšleném místě. Ne vždy je to možné z důvodů rozhledových poměrů, blízkosti křižovatky, stupně komunikace, apod. Pokud je zajištěn přístup komunikací přes cizí pozemek, dobře si zkontrolujte zápis věcného břemene v katastru nemovitostí. Žádejte o zřízení věcného břemene cesty přes sousedův pozemek ještě před uzavřením kupní smlouvy! V tomto případě nedejte na dobré sousedské vztahy ty se mohou rychle měnit. 20 / 60

21 Jaká je věrohodnost developerské skupiny? Prověřte si developerskou skupinu, pokud je vytvořena pouze k jednomu projektu a nemá za sebou žádnou historii, může při neúspěchu dojít k likvidaci firmy, a následně nebudete moci úspěšně uplatnit případné reklamace. Zjistěte způsob financování stavby ze strany developera (může jít o vlastní zdroje, úvěr banky či peníze klientů ten je nejrizikovější). Zajímejte se v okolí, jestli byl jen jeden developer na stavbě, jestli stavba probíhala dle harmonogramu, jestli se nestřídali dodavatelé jednotlivých prací. Sousedé Vám řeknou reálné informace. Nemovitost: Obecně Jak byly / budou řešeny investice do objektu? U starších objektů se informujte, jaké investice byly realizovány a v jakém rozsahu (izolace, střecha, rozvody / stoupačky, měřáky). S tím je spojen i fond oprav. U bytových domů se informujte na fond oprav, jeho stav a pravidelnou výši měsíční splátky. Jaké je pojištění objektu a co všechno je v něm zahrnuto? Dokdy je pojištění platné, kolik stojí a jak a kdy jej lze vypovědět? Nechte si předložit od družstva či společenství vlastníků jednotek pojistné smlouvy. V případě bytového domu s byty v osobním vlastnictví bývá standardně pojištěn objekt (proti relevantním rizikům), ale domácnost a její vybavení si musíte pojistit sami. Je prodáván pozemek, jehož součástí je stavba, či je samostatným objektem? Informace najdete na výpise listu vlastnictví. V případě, že je prodávána pouze stavba bez pozemku, pozor na zákonná předkupní práva pro vlastníky pozemku, stejně jako při prodeji pouze pozemku bez stavby. Není zřízeno zástavní právo? To znamená, že se touto nemovitostí ručí za úvěry. Zástavní právo, pokud není před koupí vymazáno, se převodem vlastnického práva (prodejem) neruší, a v případě, že dlužník nebude plnit, se banka bude hojit prodejem zástavou zatížené nemovitosti. 21 / 60

22 Nejsou zřízena věcná břemena či předkupní práva? Ta mohou omezit rozsah a způsob užívání a nakládání s nemovitostí. Podle zatížení např. právo cesty, průjezdu, průchodu, doživotní užívání nemovitosti třetí osobou, zvažte, zda Vám omezení pro Váš záměr vadí či nikoliv. Věcné břemeno k nemovitosti Vám může výrazně pomoci. Stejně tak Vás ale může věcné břemeno poškodit. Je to častým předmětem obrovských peripetií a soudních tahanic. Můžete se nacházet ve dvou základních pozicích. 1. Jste majitelem nemovitosti pozemku, domu, bytu a musíte strpět věcné břemeno. 2. Jste oprávněným z věcného břemene vůči cizí nemovitosti a díky věcnému břemeni jste schopni nemovitost řádně užívat. Nejčastějším věcným břemenem je právo vstupu na cizí pozemek nebo právo jeho přechodu. Dalším velmi častým věcným břemenem je právo užívání nemovitosti. Tento institut je praktický například pro dárce nemovitosti. Bytový dům, který má třeba v nebytových prostorách technologické zařízení teplárny, může být zatížen taktéž věcným břemenem. Jsou uvedené poznámky ohledně nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí? Například zákaz zřídit zástavní právo, odklad zrušení spoluvlastnictví, výhrada souhlasu se zatížením práva stavby (cca 27 možností 23 zák. č. 256/2013 katastrální zákon). Nemovitost: Byt v osobním vlastnictví Jaké jsou stanovy společenství vlastníků jednotek či družstva? Stanovy řeší usnášeníschopnost orgánů, poměry pro rozhodování orgánů ve věcech týkajících se správy společného majetku, určení prvního správce, apod. Jací jsou ostatní obyvatelé domu? Není nad osobní pozorování a setkání. Využijte setkání s potenciálními sousedy při zjišťování informací o objektu, jeho historii a místních poměrech. Nemá prodávající závazky vůči společenství vlastníků jednotek? Pokud prodávající například neplatil do fondu oprav bytového domu a Vy byt koupíte i s dluhy vůči SVJ či družstvu, budete je muset uhradit za původního vlastníka bytu. Nechte si vystavit potvrzení, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele; popřípadě, že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí prodávající osobě odpovědné za správu domu. 22 / 60

23 Jak společenství vlastníků jednotek (SVJ) hospodaří? Informujte se o hospodaření SVJ o nákladech, požadujte k nahlédnutí aktuální evidenční list, případně přehled záloh. Informujte se na výši úvěrů a jejich splatnost. Informujte se, kolik se platí do fondu oprav, na správu, odměny výboru, apod. Informujte se na plánované opravy domu na další roky, a s tím spojené navýšení fondu. Co k bytu vše náleží? Jaké jsou podíly na dalších částech domu? Doporučujeme nahlédnout i do Prohlášení vlastníka obsahuje informace o skutečných výměrách bytu a o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu či prostorů, které jsou určeny k výhradnímu užívání k určitému bytu (balkon, terasa). Zkontrolujte podíl na společných částech domu a pozemku, zkontrolujte, zda neexistuje podíl na jiné funkčně související stavbě. Kdy bude byt k nastěhování? Pozor na dojednání zásadních termínů a sankcí za jejich nedodržení ve smlouvě. Smlouvu nutně konzultujte s právníkem. Při nedodržení můžete narazit na nutnost vystěhování ze současného bydlení a zároveň znemožnění nastěhování se do kupovaného bytu či domu, jelikož ten nebude ještě připraven (vystěhován, dostavěn, zkolaudován). K jakému účelu jsou zkolaudovány nebytové prostory v domě? Abyste nebyli překvapeni, že přímo pod Vašimi okny bude provozovna baru či diskotéky. Nemovitost: Dům K jakému účelu byla stavba kolaudována? Zjistěte, k jakému účelu byla stavba zkolaudována, resp. povolena do užívání. V případě, že budete požadovat změnu užívání, informujte se ještě před prodejem na stavebním úřadě, zda změna bude možná (v souladu s územním plánem). 23 / 60

24 Je k objektu dostupná stavební dokumentace? Požadujte předání stavební dokumentace. Každý vlastník je ji povinen archivovat po celou dobu životnosti stavby. Vlastník si může obstarat kopii na stavebním úřadě či může před prodejem vypracovat pasport stavby (zjednodušenou dokumentaci). Dokumentaci srovnejte se skutečným stavem a se stavem zapsaným v katastru nemovitostí; pokud je nesoulad, musí si prodávající před prodejem stav zaktualizovat. Jací jsou sousedé na okolních pozemcích? Pozor: Prodávající může mít omezená práva disponovat s nemovitostí! Je nutné si zkontrolovat, zda prodávající může s prodávanou nemovitostí disponovat bez omezení. K omezení dispozičních práv dochází např. kvůli prohlášení o konkurzu či opatření soudu, nařízené exekuci, nebo je-li u nemovitosti věcné předkupní právo či jiné omezení z práva odpovídajícího věcnému břemenu. Součástí omezení dispozičních práv jsou vždy listinné doklady, do nichž je možné za poplatek nahlédnout; lze si vyžádat i jejich kopii přímo na katastrálním úřadě. V případě, že si toto nezkontrolujete a na problém narazíte po zaplacení zálohy nebo celé částky, soud může při nároku třetí strany celý obchod prohlásit neplatným, a Vy se budete mnoho let a často i bez výsledku domáhat vrácení zaplacené částky. Nebudete tak mít ani peníze, ani nemovitost. Inteligentní vodoměr a detektor úniku vody evodník rozpozná Vaše návyky při spotřebě vody a poskytne Vám doporučení, jak jí šetřit / 60

25 02 Pozemek a okolí domu Při výběru nemovitosti se málokdo zajímá o to, co se v okolí dané nemovitosti plánuje za výstavbu nebo jaké jsou v dané oblasti možnosti stavebních úprav. Je důležité se podívat na aktuální územní plán obce či města, který je až na výjimky veřejně dostupný a často je i přímo on-line. Pokud si územní plán nezkontrolujete, může se Vám stát, že za dva tři roky ze svého pozemku s krásným výhledem budete koukat přímo do oken kancelářské budovy či na plot průmyslového areálu, a nic s tím nenaděláte. Je dobré sledovat nemovitost za různých situací rozdílná denní či roční doba, prudký déšť, Jaké funkce jsou vymezeny pro Váš pozemek a okolní pozemky? Existují omezení pro výstavbu na Vašem pozemku? Omezení mohou vyplývat například z místního územního či regulačního plánu. Ten Vám může ovlivnit nejen výšku zástavby, dokonce i předepsat sklon střechy, orientaci hřebene sedlové střechy, apod. Umístění domu na pozemku rovněž ovlivňují odstupové vzdálenosti, které jsou stanoveny vyhláškou 501/2006 o obecných požadavcích na využívání území 25 a na území hlavního města Prahy Pražskými stavebními předpisy. Další omezení mohou vycházet z věcných břemen. Ta byla popsána v části Právní ochrana (viz výše). Jsou zavedené nebo dostupné inženýrské sítě? V ideálním případě by měly být všechny zkolaudovány a vyvedeny na pozemek. Pokud nejsou zkolaudovány, nemusí Vám být vydáno stavební povolení na stavbu domu. Nedejte na řeči prodávajícího či realitní kanceláře, a tyto informace si vždy ověřte na stavebním úřadě. Jestliže jsou sítě v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, je nezbytné nechat veškeré přípojky na pozemek přivést (počítejte s časovou náročností a finanční stránkou) pozor, stavební úřad nemusí dát souhlas k připojení kvůli nedostatečné kapacitě, pak by po Vás mohl žádat např. vybudovat novou trafostanici. Nákladné bývají i přeložky elektrické sítě. Pokud chcete mít jistotu, že na pozemku můžete postavit Vámi vybranou stavbu, můžete podat žádost o územně plánovací informaci, k níž přiložíte jednoduchý půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemeku. 25 / 60

26 Nevedou pod pozemkem technické sítě? Pod pozemkem mohou vést i sítě, které nejsou zanesené v katastru nemovitostí. Ověřte si informaci u správce místních sítí a na stavebním úřadě. Může se jednat o plynovod, vodovod, kanalizaci, teplovod či parovod, telefonní sítě. Každé vedení má předepsané odstupové vzdálenosti. Pokud je bude nutné přesunout, přeložku budete hradit Vy. Je Váš pozemek skutečně stavební? Doporučujeme nahlédnout do platného územního plánu, který mají na stavebním úřadě, zda umožňuje vámi plánovanou výstavbu. V územním plánu zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti, limity pozemku, plánovanou veřejnou infrastrukturu. Pokud je na listu vlastnictví uvedeno orná půda, neznamená to, že pozemek nemůže být zastavěn. List vlastnictví dostanete od předchozího majitele nebo je orientačně k nahlédnutí on-line v katastru nemovitostí na (viz infobox). Vyjmutí z půdního fondu se dělá až v rámci vyřizování stavebního povolení. Je okolí uvažované nemovitosti stabilizované, nebo se zde dá předpokládat další výstavba? Nabízíme široké portfolio služeb a benefitů, které stavbu co nejvíce ulehčí. Výpočet spotřeby materiálu Šeková knížka Návrh kladečského plánu stropu Technická pomoc na stavbě Půjčovna pomůcek Průkaz energetické náročnosti budovy Požárně bezpečnostní řešení Služby statika Programy a výpočtové nástroje Konzultace na stavbě Doprava materiálu HELUZ FAMILY 2in1 Stačí jedna vrstva a máte pasivní dům. Cihla FAMILY 2in1 má nejlepší tepelně izolační vlastnosti na trhu. NORMÁLNÍ JE NEZATEPLOVAT 26 / 60

27 Souhlasí skutečná výměra prodávaného pozemku s údaji v katastru nemovitostí? Ověřte si před podpisem smlouvy skutečný stav plochy pozemku (m 2 ). Výměra v katastru je pouze orientační, není závazným údajem, mnohdy nejsou mapy v souladu s tím, co je oploceno a prodáváno. Pokud je nesoulad, žádejte nejprve nápravu stavu, abyste se do budoucna vyvarovali problémům se sousedy. Obecně se považuje za platné to, co je v katastru nemovitostí, pokud není uplatněn institut vydržení. Jak nahlížet do katastru nemovitostí Do katastru nemovitostí můžete nahlížet pomocí internetových stránek nahlizenidokn.cuzk.cz. Pozor, jedná se pouze o náhledové informace, sloužící k prvotnímu zjištění stavu věci. Informace na webu mohou být neúplné. Přesný a jediný platný výpis získáte přímo na katastrálním úřadě, nebo prostřednictvím placeného dálkového přístupu k datům katastrálního úřadu, či na poště, která má Czech POINT! Hledání na webu se dělá podle adresy (katastrálního území a čísla popisného nebo parcelního), popřípadě podle čísla Listu vlastnictví. Pokud ani jeden z údajů o hledané nemovitosti nemáte, doporučujeme nahlédnout do mapy, tam nemovitost vyhledat, opsat si identifikaci (číslo popisné či parcelní) a tyto údaje zapsat do příslušného vyhledávání. Můžete u nemovitosti pohodlně zaparkovat Vy, případně Vaše návštěva? Informujte se, zda se v okolí plánuje výstavba parkovacích stání, placená stání, apod. Má bytový dům své vyhrazené parkování? V případě blízkosti firmy či kanceláří zdánlivě volná, ale nerezervovaná místa mohou zahlcovat v pracovních dnech zaměstnanci okolních firem. V jakém stavu jsou okolní pozemky, komu patří, dají se využít i pro rekreaci? (například městská zeleň) Komu okolní pozemky patří, Vám může napovědět, co se na nich bude v budoucnu odehrávat. Základní informací zůstává územní plán, nepodceňujte jeho prostudování. Nezastiňují nebo hlukem neobtěžují okolní domy Vaši nemovitost? Podívejte se po okolních domech, zda na nich nejsou instalována tepelná čerpadla, a zaměřte se na jejich hlučnost. Kde jsou umístěny popelnice a další technické či skladovací prostory? Ověřte si, zda přímo pod Vaším oknem není výdech kotelny či nenachází-li se stání pro popelnice v těsné blízkosti Vaší terasy. 27 / 60

28 03 Architektura domu a bytu Architektonická hlediska nezahrnují jen to, jestli je dům hezký, či nikoli. Jedná se především o to, jak byt či dům využívá denní světlo a slunce, jaké jsou dispozice domu, zda mají místnosti požadované minimální rozměry, zda dispozice, co se tváří jako 4+1, není ve skutečnosti pouze 2+1, a podobně. U bytů může být vhodné sledovat jejich polohu vůči ostatním místnostem v domě. Jakou má dům či byt orientaci ke světovým stranám? Je výhodné, pokud je byt orientován na více světových stran. Nabízí pak prosvětlení po větší část dne a také nabízí efektivní přirozené provětrání bytu. Standardně se uvažuje za výhodné mít obytné místnosti orientovány na jih, východ či západ. Pozor ale na dobré zastínění. Zvláště západní nízké slunce interiéry navečer v létě často přehřívá. Proti běžným pravidlům orientace ke světovým stranám mohou hovořit výhody vnitřního uspořádání (např. v případě rekonstruovaného bytu), výhledu do krajiny či místní podmínky (např. hlučná komunikace, zastínění okolními budovami). Vždy by měla být dodržena minimální hygienická norma na proslunění bytu nebo domu. Jakou má byt polohu vůči ostatním bytům v domě? Různá umístění bytu v bytovém domě mají svá pro a proti. Byt v přízemí lehce přístupný, může být i propojen se zahradou. Nevýhodou je i lehčí přístupnost pro možné zloděje zvenčí, případný hluk z ulice, bývá o něco méně světla a slunce. V případě nezatepleného suterénu Vám bude utíkat teplo do sklepa. Byt uprostřed kompromisní poloha. Bývá energeticky úspornější. Byt na kraji často nabízí okna do více světových stran, a tím i možnost lepšího provětrání a více výhledů. Nevýhodou je, že má více ochlazovaných stěn, a proto budete mít větší výdaje za topení. Byt pod střechou nejromantičtější varianta, často s krásným výhledem. Nevýhodou je ale horší přístupnost, zejména tehdy, pokud nemá dům výtah, a také přehřívání bytu v letních měsících, pokud není kvalitně provedena tepelná izolace střechy. Není byt v sousedství rušivých provozů? Někdy jsou prodávány byty, které nesplňují požadavky na hlukový útlum od okolních provozů; například, když byt sousedí se skladem obchodu, restaurací, dílnou, apod. Pozor, takové prostory se pak někdy neprávem prodávají jako byty, ale kolaudovány byly například jako ateliér či kancelář! Takový byt rozhodně nekupujte! Dobré je si také ohlídat, že v blízkosti Vašeho okna není vyveden třeba komín sousedního domu či tu není umístěna poplachová siréna. 28 / 60

29 Je v domě nebo bytě dostatečné denní světlo? Prosklená plocha oken by měla mít minimálně 1/10 půdorysné plochy místnosti. V případě domu lze někdy nová okna vybourat, ale naráží to na problematiku požární bezpečnosti, odstupu domu na pozemku, na statiku, atp. Jsou místnosti logicky uspořádány? Vnitřní uspořádání místností: takzvaná dispozice, by měla co nejlépe odpovídat konkrétnímu provozu v bytě. Je proto žádoucí, aby na sebe místnosti funkčně navazovaly (například, aby byl větší byt či dům rozdělen na denní a noční část). Pozor na průchozí místnosti, jejich využití bývá často složitější. Poraďte se raději s architektem. Nemá byt zbytečné prostory? Důležité také je, aby v bytě nebyly nevyužité prostory (např. zbytečně velké nebo dlouhé chodby), za které budete při koupi bytu zbytečně utrácet peníze. Mají obytné místnosti alespoň minimální rozměry? Podle normy ČSN Obytné budovy je minimální rozměr jednolůžkového obytného pokoje 8 m 2 (v případě garsonky to je 16 m 2 ), dvoulůžkového pokoje 12 m 2 a obývacího pokoje 16 m 2. Normou jsou také stanoveny nejmenší šířky těchto pokojů. Jednolůžkový nesmí být užší než 1,95 m, dvoulůžkový 2,4 m a obytný pokoj 3,3 m. Prostor pro WC nesmí být užší než 90 cm. Nejmenší přípustná výška obytné místnosti v rodinném domě je 2,5 m a v bytovém domě 2,6 m. Výjimkou u obytných místností je podkroví, kde je minimální normová výška 2,3 m, přičemž alespoň polovina místnosti se zkosenými stropy musí mít výšku nejméně 1,3 m. Ve starších bytech (zvláště družstevních z 60. či 70. let minulého století) se můžeme setkat i s nižšími stropy. U nové výstavby však na kompromisy nepřistupujte. Logická návaznost kuchyně a dostatečně velkého prostoru pro jídelní stůl s denním světlem je mnohdy důležitější než velký obývací pokoj. 29 / 60

30 Odpovídá dispozice bytu Vašim současným i budoucím potřebám? Pro zodpovězení této otázky doporučujeme konzultaci s architektem. Pokud bude dispozice potřebovat úpravy tak, aby vyhovovala vašim požadavkům, je dobré si ověřit, zda je možné předpokládané úpravy provádět (statika, družstevní vlastnictví, apod.). Myslete i do budoucna, na bezpečnost dětí, bezpečnost seniorů, samostatné pokoje pro starší děti, prostor pro uložení potřeb na koníčky a sport, prostor pro úklidové prostředky, pro skladování potravin. Důležitý je počet WC. Jakmile se nejedná o garsonku (pouze byt 1+1), musí mít byt alespoň jedno WC samostatně oddělené. Odpovídají udávané rozměry skutečným rozměrům? Není to příliš časté, ale stává se, že udávané rozměry bytu neodpovídají rozměrům skutečným. Je proto optimální byt si přeměřit a porovnat ho s poskytnutými půdorysy. Lze místnosti dobře vybavit nábytkem? Pokud jsou místnosti příliš členité, nebo mají špatně umístěné dveře, vstupy na balkon či okna, může být jejich zařízení a vybavení nábytkem problém. Jsou-li výklenky a členitosti místnosti využity na vestavěné skříně, může to být naopak výhoda. Pokud kupujete byt ve fázi projektu, ověřte si, zda dispozice mají navržené rozmístění nábytku, zda je tento nábytek nakreslen ve skutečných rozměrech a zda Vám to tak vyhovuje. Smutným, ale ne neobvyklým trikem developerů je nakreslit malou postel či pohovku, aby místnosti vypadaly na papíře větší. Je místo pro pračku a podobná zařízení dostatečně široké? Místo pro pračku či sušičku musí mít minimálně 62 cm, které nesmějí být zmenšeny ani obkladem, ani vodovodním kohoutkem! Při menším rozměru sem klasickou pračku neumístíte, budete na ni muset velmi složitě hledat jiné místo. Jak se počítá podlahová plocha? Podlahová plocha se na základě nového občanského zákoníku (a na něj navazujícího nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) počítá jako plocha vymezená vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt. Započítává se tedy i půdorysná plocha pod všemi vnitřními konstrukcemi (dříve se půdorysné plochy vnitřních stěn nezapočítávaly), včetně vestavěného vybavení (vana, kuchyňská linka, vestavěné skříně). Do podlahové plochy se započítávají i místnosti tvořící příslušenství bytu. Zákonem však není stanoveno, co se rozumí termínem místnost. Obecně se ale má za to, že to je prostor uzavřený ze všech stran obvodovou zdí, podlahou a stropem. Do plochy bytu by se tedy neměly započítávat balkóny, lodžie ani sklepní kóje (uzavřené sklepní místnosti však ano). 30 / 60

31 04 Stavebně-technické vlastnosti stavby Stavebně-technickým vlastnostem domu věnujte pozornost i v případě koupě bytu. Pokud bude stav domu vyžadovat opravy, budete je platit v rámci fondu společně s ostatními vlastníky bytů v domě (což může mít za následek v brzké době zvýšení příspěvků). Je-li dům dlouho neopravován, může se jednat o známku toho, že ve společenství vlastníků nefunguje vše, jak má, a že nejsou schopni se dohodnout na nutných investicích. Pro kompletní posouzení vyžadujte předložení technické dokumentace objektu (projekt by měl být správně ověřen stavebním úřadem). Podle stavebního zákona je majitel objektu povinen tyto dokumenty mít, v případě neexistence je povinen dle tohoto zákona pořídit pasport objektu a nechat jej ověřit na stavebním úřadě. Prohlídka zvenku Je patrný výskyt vlhkosti od země? Jsou to nažloutlé mapy s bílými okraji na omítce; většinou jsou taková místa mokrá, ale ne vždy. Fasáda objektu by neměla být z větší části obložena neprodyšnými obklady. Pokud jsou použity například keramické obklady, věnujte výrazně zvýšenou pozornost projevům jakékoli vlhkosti obecně totiž platí, že obložení fasády bez vyřešení souvisejících detailů způsobuje vlhnutí zdiva. Je patrný výskyt vlhkosti od střechy? Vlhkostní mapy pod římsami střech mohou indikovat porušené okapní žlaby a svody nebo zatékání do střechy např. prasklou taškou. Nemusí to nutně znamenat, že porucha stále trvá; střecha či svody mohly být v minulosti již opraveny, v takových místech se ale doporučuje věnovat pozornost krovu. U toho se mohla vnikem vlhkosti nastartovat degradace plísněmi. Opadaná omítka na soklu v důsledku vzlínání vlhkosti. Hydroizolace již neplní svůj účel, bude nutné ji vyměnit. Budova má vlivem nadměrné vlhkosti i statické problémy, jak ukazuje trhlina ve zdivu. 31 / 60

32 Jsou patrné statické poruchy na stěnách? Drobné vlásečnicové a nepravidelné trhlinky zpravidla nebývají problémem statiky domu, ale spíše omítky. Větší a delší trhliny zvláště v okolí oken nebo dveří a trhliny nápadně orientované stejným směrem vyžadují důkladné posouzení statika. Ten může diagnostikovat trhlinu jako neměnnou (objekt se již nehýbe) či jako aktivní (v takovém případě může být odstranění příčiny velmi drahé). Je hřeben šikmé střechy v rovině? Zvenku ještě prohlédněte šikmou střechu, konkrétně horní hranu (tzv. hřeben), zda je v rovině. Pokud je zvlněný, poukazuje to na sednutí krovu, a je potřeba mu věnovat pozornost důslednou prohlídkou zevnitř. Je spád balkónů směrem od budovy? Spád by měl být minimálně 2 % směrem od budovy. Jestliže je na spádové vrstvě položena nezávislá rovná vrstva pochozí (dřevěná prkna či betonové dlaždice), měla by být propustná pro vodu a být uložena ideálně na plastových roštech. Rošty nesmějí zamezovat odtoku vody! Podívejte se na rošty, zda se mezi nimi nedrží nečistoty či na nich nejsou znatelné mapy od stojící vody. Je na střeše azbestocementová krytina? Z azbestu může být například střešní krytina z čtverců šedé barvy nebo vlnitých desek. Z azbestu se uvolňují vlákna, která se usazují v plicích a způsobují dýchací potíže i rakovinu. Počítejte se zvýšenými náklady, pokud budete chtít krytinu vyměnit. Demontáž je třeba nechat provést odbornou firmou a je nezbytné počítat s likvidací nebezpečného odpadu. Suterén a podezdívka Je na stěnách v suterénu znát výskyt vlhkosti? V suterénu je třeba věnovat pozornost především výskytu vlhkosti. Nedoporučujeme akceptovat sklepy kompletně upravené dlažbou a obklady stěn dlaždicemi. Vede to ke vzlínání vlhkosti do nadzemních podlaží. 32 / 60

33 Místnosti, stěny, stropy a podlahy Vyskytuje se někde na objektu nebo v bytě vlhkost či plísně? Soustředit se především na kouty u podlah, a sice všude, kde se stýkají plošné konstrukce třísměrně orientované (horní kouty místností, ostění a parapety u oken). Pozor, tato místa mohla být před prohlídkou čerstvě přemalována. Jaký je materiál obvodových stěn? Pokud jde o zeď z plných cihel nebo ekvivalentní, je třeba počítat s pravděpodobným zateplením, jinak bude vytápění velmi nákladné. Plné pálené cihly jsou nejlepší stavební materiál, plánujete-li dům radikálně přestavět, protože mají velkou únosnost. Vyhýbejte se domům z nepálených cihel a ručně vyráběných škvárových tvárnic. Jaký je materiál stěn mezi byty? Proměřením, sondou, ze stavební dokumentace nebo alespoň poptáním se u sousedů lze zjistit především akustické vlastnosti stěn mezi byty. Jakmile se dozvíte, že příčka je 10 cm silná a ještě z dutých cihel, věřte, že uslyšíte každé slovo (a nejen to) od sousedů. Počítejte ideálně s doplněním sádrokartonové předstěny s minerální vlnou. Jednoduchou zkoušku můžete domluvit u sousedů a provést i sami pomocí přenosného zdroje hudby. ALERGIE PLÍSEŇ KOMFORT ZDRAVÍ NEJDELŠÍ ZÁRUKA NA TRHU 33 / 60

34 Je tepelně izolován strop či střecha? (především v případě bytu v nejvyšším podlaží) Nedostatečná nebo zcela chybějící izolace se může projevit nejen nadměrnými tepelnými ztrátami, ale také (někdy velmi masivní) kondenzací vlhkosti (srážením vody) a rychlým nástupem plísní. Správné umístění izolace ve střeše dokáže odhalit inspekce nemovitostí sondou či termokamerou. Jsou podlahy v rovině a neporušené? Podlaha, která není v rovině, znamená problémy při montáži vestavěného nábytku; velké rozdíly v úrovních podlah mezi jednotlivými místnostmi mohou tvořit problémy s instalací dveřních křídel i při procházení. Uvolněné vlysy, fošny či zvlněné linoleum může svědčit o špatném stavu hydroizolace podlahy nebo nedostatečné tepelné izolaci a kondenzaci vlhkosti v podlahovém souvrství. Posouzení podlahy, její rovinnosti a jejího stavu, se provádí speciálními měřicími klínky; opět se vyplatí povolat odborníka. Je omítka spojena s podkladem? Lze to ověřit poklepem; když je slyšet dutý zvuk, může se jednat o problémy s vlhkostí či jiné. Není v objektu nadměrná vzdušná vlhkost? Na prohlídku je vhodné vzít s sebou vlhkoměr, aby se dalo ověřit, zda v prostorách není nadměrná vzdušná vlhkost. I když bývají prostory déle nevětrány, je-li vnitřní relativní vlhkost výrazně nad 60 %, pak bude při bydlení s tímto zřejmě problém. Samozřejmě, že vlhkost může být způsobena více faktory. Nejsou v objektu nebezpečné koncentrace radonu? Radon je rakovinotvorný plyn, který se uvolňuje ze země a hromadí se v místnostech. Zjistíte ho orientačně ze specializovaných map a přesněji z měření odbornou firmou. Hodnota by neměla překročit 400 Bq/m / 60

35 35 / 60

36 Okna a dveře Jsou na objektu nová okna a nové dveře? Pokud jsou v objektu původní dřevěná, zdvojená nebo špaletová okna, je třeba počítat s jejich pozdější výměnou z pohledu nákladů na vytápění nejsou tyto typy dlouhodobě udržitelné. Jsou případná nová okna či nové dveře kvalitně osazeny a zabudovány do stavby? Jestliže máte možnost ohlídat si okna ve fázi realizace, pozvěte k montáži a kvalitě jejího posouzení stavaře, nezávislého na montážní firmě. Zabudování oken není jen o uchycení šrouby a vypěnění. Pokud kupujete již hotové dílo s novými okny, lze jen pomocí diagnostické techniky (termokamery, blower door test) zjistit, zda je okno zabudováno správně. Pokud není, může to v budoucnu generovat problémy s chladným ostěním a plísněmi. Jsou nová okna nebo nové dveře kvalitním výrobkem? To, že je okno plastové, neznamená, že je vyhráno. Okno by mělo splňovat určité parametry a být funkční to je potřeba vyzkoušet! Jak poznat kvalitní okno? Přečtěte si informaci na distančním rámečku izolačních skel, výrobce tam většinou uvádí hodnotu součinitele prostupu tepla zasklení Ug, měla by tam být uvedena hodnota alespoň 1,1 (W/[m 2.K]), distanční rámeček by neměl být hliníkový, ale z ušlechtilého materiálu (z plastu, z nerezové oceli) doporučujeme poradu s odborníkem. Spočítejte počet těsnění mezi křídlem a rámem měla by být tři dvě na okrajích (dorazová) a jedno středové. Pouze dorazová těsnění bez středového svědčí o méně kvalitním výrobku. Není důležitý údaj o počtu komor plastového okna, změřte metrem tloušťku (hloubku) rámu okna tzn. části, která je kotvena do zdi; doporučujeme tloušťku alespoň 70 mm, vyhněte se hloubce 62 mm u plastových oken jde o zastaralé a nevyhovující profily. Zaměřte se na vizuální kontrolu napojení špalety (ostění okna) a rámu okna. Pokud je po délce patrné, že jsou zde praskliny či vlasové trhliny, podívejte se také zvenku. Pokud je i zde patrná obdobná porucha, pak nebude připojení rámu okna do stěny těsné, a bude zdrojem pozdějších poruch. Zkontrolujte sklon parapetního plechu směrem od okna a těsnost v připojeních parapetu na krajích u stěn. Musí být vyřešen speciální lištou a přetaženou omítkou. Pouhé zatmelení silikonem nestačí! Podívejte se na celkovou velikost pohyblivých částí oken jejich křídel. Pokud je velikost větší než cca 1,60 m 2 (odpovídá to balkonovému křídlu 80 x 200 cm), pak lze očekávat, že při otevírání křídel budou nastávat problémy s poklesem křídla týká se to obzvláště výrobků plastových. Věnujte pozornost přechodu zasklívací lišty do skleněné výplně podívejte se na podélný vnitřní roh, hlavně ve vodorovné dolní části. Pokud někde kondenzuje vzdušná vlhkost a vzniká plíseň, bývá tomu právě v tomto detailu. Zkontrolujte funkčnost otevírání a zavírání oken ve všech dovolených polohách. 36 / 60

37 Půda (nezateplené, neobytné podkroví) Je podlaha na půdě stabilní? Podlaha na půdě musí být stabilní, při chůzi se nesmí prohýbat nebo rozkmitávat. Tyto jevy ukazují na poruchy v nosném trámoví stropu nebo na jejich nedostatečnou dimenzi. Stropní trámy na půdách byly dříve dimenzovány na nižší zatížení než v ostatních podlažích, proto je třeba pečlivě prověřit jejich kvalitu a nosnost. Je půda větratelná okny nebo vikýřem? Střecha šikmá Je krov střechy bez škůdců a hniloby? Největší problémy především vlivem zatékání bývají u pozednice (v dolní části střechy) okolo komína a dalších prostupů střechou, případně v rozích. Vlhkost se do krovu může dostat i vlivem kondenzace vlhkosti z interiéru. Kritická místa pomůže odhalit odborník s termokamerou. 37 / 60

38 Je krov staticky v pořádku? Některé trámy mohou mít podélné praskliny. Nesmějí se však vyskytovat praskliny kolmo na trámy. Šikmé krokve ani vaznice (vodorovné trámy) nesmí být prohnuté. Zda je krov správně uspořádán a zda mají prvky dobrou dimenzi, ověří statik. Střecha plochá Je celá střecha správně spádovaná? Pokud střecha není správně spádovaná, jsou vidět znatelné stopy po loužích. Kaluže drobného rozsahu nevadí. Voda se na střeše nesmí držet trvale a ve velkém rozsahu. V žádném případě se nesmí soustředit v detailech (v okolí komína, u spojů plechové střechy, u atiky, atp.) Je funkční odvětrání prostoru dvouplášťové ploché střechy? Pokud jde o dvouplášťové střechy, které se poznají podle otvorů v atikovém zdivu nebo podle komínků vyčnívajících ze střešního pláště, pak musejí být tyto prvky (sloužící k odvětrání střešní dutiny) čisté, bez nánosu např. fasádní barvy, omítky a podobně. Jinak může docházet ke kondenzaci uvnitř konstrukce. Jistý stav střechy lze zjistit sondou (diagnostickou kamerou) skrze větrací otvory. Chybným napojením střech a okapových žlabů dochází k dlouhodobému zatékání, což má za následek degradaci omítky a zdiva římsy. Při inspekci stávající nemovitosti se používají vždy neinvazivní metody průzkumu. Pokud je jakékoliv podezření na vážnější poruchy konstrukcí, je dobré (i za cenu zvýšených nákladů) využít invazivní metody, sondy aj., s případnou spoluprací odborníků včetně statika. Odborníci na inspekce nemovitostí (při prohlídce stávající nemovitosti) přesně vědí, kam zaměřit svoji pozornost. Indikátorem možných problémů a závad nemusejí být vždy zcela zjevné symptomy, jakými jsou opadaná omítka, mapy vlhkosti, rez, plíseň, hniloba, dřevokazné houby aj. Jedním z možných problémů může být např. také nenápadný zaprášený kout u stropu nebo kolem osazení stavebních otvorů, za nimiž se skrývá tepelný most, a ten svým chováním na sebe váže nečistoty. Naopak, nově vymalované plochy nemusejí znamenat dobrou údržbu předešlým majitelem, ale možná i snahu o zamaskování problémových míst, zapravených závad a prasklin. 38 / 60

39 Jsou čisté a funkční odtokové vpusti ze střechy? U plochých střech je třeba dbát na střešní vtok s izolační přírubou, se záchytným košem. U šikmých střech jsou třeba pravidelné údržby okapů a svodů včetně lapače listí v kotlíku, to vše zakončené lapačem střešních splavenin zvaným Geiger. Kvalitu a stáří kanalizace lze posoudit nahlédnutím do čisticího nebo revizního kusu u jednotlivých stupaček kanalizace a u ležatých částí v přízemí objektu. Usazeniny a vodní kámen jsou jasným dokladem stavu odpadního potrubí. Je v pořádku střešní krytina a její napojení na konstrukce? Je nutné kontrolovat nejen v ploše, ale především v detailech, jakými jsou úžlabí, nároží, hřeben střechy a napojení na okolní konstrukce. Přiléhající zdivo, komín a podobně musejí být napojeny tak, aby neumožňovaly zatékání nejčastěji oplechováním. Tmelům a silikonu na střeše nevěřte! Nevydrží dlouho! Pokud bude střešní prostor částí obytnou, je třeba nejenom kvalitní krytina, ale i správná skladba konstrukcí a dobré zateplení. To však rozpozná pouze odborník s příslušnými znalostmi a termokamerou. ZA NOVÝMI OKNY infolinka: info@ri-okna.cz 39 / 60

40 05 Technická zařízení: voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro Trubky často nejsou vidět, ale mohou přinést spousty nepříjemností. Zvláště v nové neodzkoušené nemovitosti se může stát, že vana je nesprávně zaústěna do kanalizace, rozvody nejsou správně izolovány, atd. Mokré skvrny na stěnách či vytopení sousedé nejsou příjemné zkušenosti. Pokud jsou rozvody staré 30 a více let, zase hrozí častěji havárie; počítejte s kompletní výměnou při rekonstrukci, nejlépe dříve, než se nastěhujete. Vodovod Je byt či dům napojen na vodovod nebo má studnu? Jaká je kvalita a cena vody? Pokud je připojen objekt na vodovod: Čí je přípojka a v jaké délce a kde je Vaše? Zajímejte se, kde je uzávěr vody, a požadujte dokumenty k vlastnictví vodovodní přípojky. Ten, kdo je vlastníkem přípojky, se o ni také bude starat, bude financovat případné opravy, apod. Kde je vodoměr? Pokud se jedná o byt: Je vodoměr na studenou a teplou vodu v bytě? Jak je přístupný? Je možný dálkový odečet? Kdo jej dělá a kdo má přístupná data o bytech. On-line data o spotřebách jsou citlivý osobní údaj. Monitoring spotřeb tepla, vody či elektřiny je užitečný, ale je třeba vědět, kdo a k jakým datům má přístup. Kdo provádí rozúčtování spotřeby vody v bytovém domě? Jsou nasmlouvány zálohy a v jaké výši? Zajímejte se nejen o svůj byt, ale i o to, jak se rozpočítává voda například na zalévání společné zahrady, mytí aut, jízdních kol, apod. Fakturační vodoměr je na patě objektu, a součet poměrových měřidel u jednotlivých bytů se bude určitě lišit. Jak se řeší rozdíl? 40 / 60

41 Odkud je teplá voda? Jaká je její cena a další příp. poplatky? Jaká je garance teploty teplé vody, pokud je z kotelny? Je-li ohřev vody lokální, jaká záruka je na zařízení? Pokud se voda ohřívá centrálně v kotelně nebo v předávací stanici ptejte se ostatních uživatelů, zda je dostatečná teplota vody, jak dlouhé jsou letní odstávky. Je-li zdroj na teplou vodu Váš: Jak je starý? Je-li nový: Jaká je na něj záruka? Kde je uzávěr teplé vody a kde je pojistný ventil? Jaké jsou baterie, kolik je na ně záruka? Jsou baterie termostatické, které spoří vodu a chrání proti opaření? Pokud ne: Jsou alespoň úsporné? Některé baterie mají perlátory, které promísí vodu se vzduchem, a spotřeba vody je tak menší. Některé baterie mají dva stupně intenzity proudu pro maximální proud je potřeba překonat lehký tlak, drobnou zarážku, apod. Je připraveno napojení na pračku a myčku? Je na pračku a myčku dostatečný prostor (šířka 620 mm nesmí být ničím zúžena)! Pračka i myčka by měly mít samostatný přístupný uzavírací ventil. Z jakého materiálu je vodovodní potrubí? Jaká je na ně záruka? Jaká je záruka, je-li potrubí nové? Pokud není: Jak je staré a z jakého materiálu je? Pokud bude potrubí z oceli starší než 10 let, počítejte s jeho výměnou. Pokud bude potrubí z mědi, musí tomu odpovídat kvalita vody; u starých potrubí z olova je výměna nutná a jsou na to každoročně i dotace. V každém případě chtějte zakreslení skutečného vedení potrubí. V případě poruchy budete vědět, kde kopat. V případě rekonstrukce by mohl původní majitel mít i fotodokumentaci z průběhu prací. Ověřte si stav hadiček, jimiž jsou napojeny baterie i WC. Pokud je potrubí někde viditelné: Je izolováno po celé trase? Izolace by měla být i na odbočkách a všech armaturách potrubí pokud není, dochází na teplé vodě k tepelným ztrátám a na studené ke kondenzaci na povrchu potrubí. Důkazem správného provedení může být fotodokumentace přiložená ve stavebním deníku. 41 / 60

42 Kanalizace Je byt či dům napojen na kanalizaci nebo má žumpu, čistírnu odpadních vod anebo jiné řešení likvidace odpadních vod? Jaké budou provozní náklady? Jaké je stočné při napojení na kanalizaci? Nechejte si spočítat náklady na provoz žumpy a ČOV (čistírny odpadních vod), abyste věděli, s kolika penězi za rok musíte počítat. Jak je stará kanalizační přípojka a kdo ji vlastní; kdo bude platit případné opravy. Kde je revizní šachta a kudy vede přípojka? Kam je vedena dešťová voda? Pokud se vsakuje: Kolik bude stát údržba zařízení a je na vašem pozemku? Pokud ne: Jak je to ošetřeno? Objekty pro vsakování dešťových vod se musí udržovat, minimálně v nich je nutné sekat zeleň. Jakmile není vsakování na vašem pozemku, je třeba se připravit na roční poplatky, a pokud je navrženo pro více domů najednou, pak je nutné se s ostatními uživateli dohodnout. Je správná výška záchodové mísy a umyvadel? Nejlepší je si výšku osazení osobně vyzkoušet. Nebojte si stoupnout k umyvadlu a představit si, jak si myjete ruce (nebo si je hned umyjte) či si sedněte na mísu. Lépe tak poznáte, zda je vyhovující prostor pro užívání těchto toaletních zařízení. Je připraven odpad na pračku, myčku a příp. odvod kondenzátu z kondenzačního plynového kotle? Odpadní potrubí musí být vždy ukončeno zápachovou závěrkou, do které se pak napojuje pračka a myčka. Produkce kondenzátu z plynového kondenzačního kotle je značná (v litrech za den), a proto je nutné trvalé připojení do kanalizace; nenechte se uspokojit kbelíkem pod kotlem. Pokud je v objektu starý kotel, pak je třeba pamatovat na to, že nové jsou jen kondenzační; přesto je vždy nutné připojení na kanalizaci vyřešit. 42 / 60

43 Jsou přístupné zápachové uzavírky u vany a sprchy (revizní dvířka či shora čistitelný sifon )? Je přístup k čerpadlu, pokud máte hydromasážní vanu? Zápachové uzávěrky jsou jedním z míst, kudy lze kanalizaci v případě potřeby čistit. Proto musí být přístupné. Dalším místem jsou tzv. čisticí tvarovky, které jsou dále na potrubí. Vzdálenost mezi čisticími místy odpovídá délce nástrojů na čištění kanalizace. Proveďte si alespoň jednoduchou zkoušku průchodnosti odpadních potrubí napuštěním všech dřezů, umyvadel, van pak vše naráz včetně spláchnutí WC začněte vypouštět. Jak je vyřešeno odhlučnění potrubí neslyšíte odpad a hluk z potrubí od sousedů? Pokud je hluk slyšet, moc se s tím nenadělá. Plánujete-li rekonstrukci, pak zvolte nové potrubí určitě odhlučněné. Plastové potrubí a tvarovky jsou z jiných materiálů, a výrazně umí tlumit hluk. Stejně tak lze použít odhlučnění sprchových vaniček a van. Vždy je to ovšem spojeno se stavebními úpravami. Je správně vyvedeno horní odvětrání kanalizačního potrubí? Každé kanalizační potrubí musí být v horní části otevřené, odvětrané, aby nevytvářelo podtlak. Nechejte si ukázat, kde je odvětrání potrubí na střechu. Pozor, pokud vede pouze do půdního prostoru, může způsobit brzký výskyt plísní a degradaci konstrukce střechy! Podívejte se, jak je vyřešena kanalizace kolem domu. Zkontrolujte si (buď poptáním u sousedů, nebo nejlépe se běžte na objekt podívat při přívalových deštích), zda nemůže dojít k zatopení objektu při přívalových deštích, jak se vsakuje dešťová voda u souseda, apod. Je u domu zahrada a je možné využívat studnu či dešťovou vodu? Pokud je u domu zahrada a není studna ani možnost využít dešťovou vodu spočítejte si, kolik Vás bude stát zalévání a odkud budete zalévat. Pokud je zahradní ventil, musí být s ochranou proti zpětnému nasátí. Podívejte se také, jak budete vodu před zimou z této části potrubí vypouštět. 43 / 60

44 V jakém stavu je odvod vody ze střechy a jeho zaústění do kanalizace či do nádrže? Svislé dešťové potrubí by mělo nad zemí končit lapačem střešních splavenin, který musí zůstat přístupný pro čištění. Jakmile je na dešťovém potrubí umístěna nádrž na dešťovou vodu, musí mít bezpečnostní přeliv. Také zkontrolujte, zda voda nezatéká k domu nebo do bytu. Plynovod Má objekt přípojku na plyn? Pokud ne: Je plynovod v dosahu? Pokud ano: Kde je plynoměr a hlavní uzávěr plynu? Z jakého materiálu je vnitřní plynovod? Jaká je na ně záruka? Chtějte výkresy skutečného provedení včetně místa, kde je možno uzavřít plyn pro bytovou jednotku. Stav plynovodu je potřeba zvážit i z pohledu původních šroubovaných spojů, které se u stávajících staveb tolerují, ale při rekonstrukci musejí být spoje pouze svařované. Je na plynovod revize? Pokud jsou již namontovány spotřebiče, pak i připojení musel zkontrolovat revizní technik. Chtějte doklady s uvedeným datem revize. Je zajištěn dostatečný přívod spalovacího vzduchu pro plynové spotřebiče? Přívod vzduchu pro plynové spotřebiče a odvod spalin musí být proveden tak, aby nebyl závislý na chování obyvatel a aby zajistil bezpečný provoz spotřebičů. Chtějte protokol o zkoušce. Přívod vzduchu může být řešen nezávisle na vnitřním prostoru (komínem nebo samostatným potrubím), nebo může být vzduch z vnitřního prostoru odebírán; pak musí být zajištěn potřebný přívod vzduchu z místnosti, kde nesmí vznikat podtlak (například silnou digestoří v sousední kuchyni). 44 / 60

45 Jsou namontována čidla CO a jsou funkční? Jde o ochranu před otravou. Havarijní únik spalin do prostor bytu je životu nebezpečný. Větrání Jsou prostory dobře větratelné? Větrání může být v bytě přirozené (tedy otvíravými okny) nebo nuceným odtahem (tzn. ventilátorem, například na WC či v koupelně). Další luxusnější možností je osazení centrálního větracího systému s rekuperací. Ten vypadá tak, že jsou rozvody vzduchu vedeny v podlahách či podhledech nebo i viditelně, svedeny jsou do výměníku tepla, nasávání a výfuk vzduchu jsou potrubím vyvedeny do exteriéru. Jsou ventilátory a další větrací systémy funkční? Stačí vyzkoušet nebo se pohledem ujistit, zda nejsou nepřiměřeně zanesené mřížky, zda funguje digestoř. Zeptejte se i v sousedních bytech, zda a jak v domě větrání funguje. Ověřte si, zda jsou větrání vyvedena do exteriéru (např. nad střechu). Může se Vám totiž stát, že když si soused zapne odtah z WC, Vy to ucítíte v kuchyni. Elektroinstalace Z jakého materiálu jsou rozvody elektřiny? Dříve se rozvody elektřiny tahaly hliníkové. Ty mají tu nevýhodu, že v současné době jsou již dožilé, hliník praská, což může způsobovat zkraty, jiskření zásuvek a následný požár celého objektu. Modernější rozvody jsou měděné. Materiál rozvodů poznáte, pokud si necháte rozmontovat např. dvě zásuvky a nějaký vypínač či jedno svítidlo. Když naleznete hliník, počítejte s brzkou obnovou z důvodu vlastní bezpečnosti. Je doložena dokumentace k elektroinstalaci? Jako každý technický prvek, tak i elektroinstalace (a to v jakémkoli objektu z jakékoli doby 20. i 21. století) by měla být zanesena v dokumentaci. U bytových domů se v oblasti elektroinstalací předpokládá dostupnost výkresové dokumentace a revizní zprávy elektro. Revizní zpráva mimo jiné potvrzuje bezpečnost instalace pro uživatele a je nezbytná, protože při té další, periodické, budete tu výchozí potřebovat. Dokumentace, v tomto případě myšleno půdorysné zakreslení rozvodů doplněné o blokové schéma, Vám dává možnost zorientovat se ve stávajícím objektu. To, že je revize platná a dokumentace dostupná, ale bohužel neznamená, že vše bude fungovat tak, jak si představujete. 45 / 60

46 Vrata/brány Zabezpečení Regulace ohřevu Spolehlivost Design Funkcionalita Zónová regulace vytápění Ovládání spotřebičů Markýza, vířivka Detekce kvality prostředí Detekce pohybu Stínění Multimédia Závlaha Klimatizace Osvětlení Ovládání Monitorování Automatizace Čerstvá šťáva v automatizaci bydlení 46 / 60

47 Je možné navýšit proudovou hodnotu hlavního jističe? Pokud dimenze hlavního jističe nedostačuje, bude ji potřeba navýšit. K tomu budete potřebovat souhlas správce sítě. Většinou to nebývá problém technický, někdy to může být problém časový, procedura může být zdlouhavá. Jednorázové navýšení jističe se pohybuje v řádech tisíců korun. Za vyšší jistič se také platí vyšší pravidelné měsíční poplatky. Pokud ale rekonstruujete celé rozvody, určitě si nechejte jistič navýšit na komfortní hodnoty spočítané elektrikářem. Jak velký je (jak je dimenzován) hlavní jistič? Starý dům či byt znamenal málo spotřebičů, a tedy malou proudovou hodnotu (obvykle 3x 25A, v bytech někdy jen 1x 25A, někdy i jen 1x 15A tuto hodnotu naleznete v hlavní rozvodné skříni či v rozvaděči na patře bytu). Nízká hodnota jističe bude znamenat, že rozvody neutáhnou tak velký odběr, jaký byste možná potřebovali pro indukční varnou desku či klimatizaci, a budou vypínat. Pokud je dimenze malá, bude nutné se smířit s nižším komfortem nebo rozvody rekonstruovat. Standardem pro byt či dům by dnes mělo být cca 3x 32A. Záleží však vždy na konkrétních požadavcích spotřebičů. Kolik elektrických okruhů je v bytě či v domě na vnitřní elektroinstalaci? Počet okruhů poznáte jednoduše, podívejte se do bytové či domovní rozvodné skříně a spočítejte počet samostatných páček. V bytech se dříve dělali jen tři; tento počet je dnes naprosto nedostačující, a bude nutná výměna. Při rekonstrukci bytu se počet okruhů vyšplhá běžně na 12 a více okruhů; nové jističe by měly být přesně popsány. Je osazen proudový chránič? Všechny zásuvkové okruhy (vyjma zásuvky pro lednici) a světelné okruhy koupelny by měly být zapojeny přes proudový chránič. Ten opět naleznete v rozvodné skříni, měl by být popsán. Proudový chránič Vám může zachránit život. V případě, že bude vadný spotřebič pouštět proud mimo síť (např. do vás), okruhy se odpojí. Pohled do bytové rozvodné skříně. 1. řádek zleva: Hlavní vypínač bytový třífázový (3x 32A), třífázový jistič pro varnou desku, jistič na zásuvku lednice a dva světelné okruhy. 2. řádek zleva: Proudový chránič, 8 zásuvkových okruhů (pro každou místnost zvlášť obývací pokoj, 2x ložnice, koupelna zásuvky, koupelna světla, tři okruhy pro kuchyň). Skříň má revizní štítek o tom, že byla odborně sestavena. 47 / 60

48 XL 5 LET záruka na výměník Konečně kombík, který dává fakt dost teplý vody...a pořád! 48 / 60

49 06 Vytápění a energetická náročnost Zdroj tepla (a stáří technologie) v souvislosti s druhem objektu může mít zásadní vliv na Vaši peněženku. Stejně tak důležitý je výběr dodavatele energií. Životnost zařízení na vytápění je s výjimkou velmi starých zařízení (což jsou klasické, dřívější prohořívací kotle na uhlí, apod.) uváděna max. 20 roků. Zjistěte si stáří (podle štítku nebo dokumentace), a je-li zdroj vytápění starší než cca roků, počítejte s jeho pravděpodobnou brzkou výměnou. Co je zdrojem tepla pro nemovitost? Objekt může mít vlastní zdroj tepla nebo může být připojen na společnou kotelnu (CZT centrální zásobování teplem). Pokud je zdroj vlastní, je třeba posoudit jeho perspektivu z pohledu životnosti, úspornosti a souladu s platnou a plánovanou legislativou. Je nutné si uvědomit, že například dosluhující starý kotel na uhlí nebo plyn již převážně nebude možné vyměnit za kotel stejné konstrukce, a nové zdroje splňující legislativní požadavky jsou a budou cenově daleko dražší než kotle doposud instalované. Náhrada elektrického zdroje kotlem na tuhá či plynná paliva zase vyžaduje komín a u tuhých paliv i prostor pro skladování uhlí, pelet či dřeva. Podobné aspekty je třeba zohlednit i v případě, kdy je objekt napojen na CZT, a do budoucna plánujeme jeho odpojení a vytápění pomocí vlastního zdroje. Jaký je použitý druh paliva? Použitý druh paliva má vliv nejen na provozní náklady objektu, ale i na komfort bydlení. Uhlí a dřevo jsou v současné době relativně levné, ale vytápění těmito palivy vyžaduje od uživatele i určité fyzické výkony spojené s dodávkou, uskladněním a manipulací s palivem. Naproti tomu vytápění elektřinou nebo plynem je v tomto směru velice pohodlné, ale cena je vyšší. Elektrický a plynový zdroj tepla by měl být v zásadě i lépe regulovatelný, což má vliv na komfort vnitřního prostředí, ale neplatí to univerzálně, a proto je třeba tuto otázku posuzovat i podle následujících bodů. Kdo je dodavatelem energií? Ověřte si ze stávajících smluv, kdo je dodavatelem energií pro danou nemovitost a jak jsou nastavené platby a výpovědní lhůty. Změna podle Vašich představ totiž nemusí být hned tak jednoduchá. Lepšího dodavatele energií můžete najít na nezávislém porovnávači cen Pokud řešíte vytápění a nákup paliv samostatně, můžete využít pomůcku Porovnání nákladů na vytápění na portále TZB-info.cz. 49 / 60

50 Jak je navržena otopná soustava? Otopná soustava se sestává z rozvodů, otopných těles nebo registru podlahového topení. Ty je třeba posoudit z hlediska jejich předpokládané životnosti a rovněž z hlediska jejich využití při plánované změně zdroje tepla. Pokud například počítáme s náhradou stávajícího plynového kotle tepelným čerpadlem, je pravděpodobné, že otopná tělesa nebudou schopna zajistit požadovaný tepelný výkon. Řešením je buďto úprava otopné soustavy, anebo snížení potřeby tepla dodatečným zateplením objektu, což v obou případech představuje nemalou investici, s níž je třeba kalkulovat. Uvažujete-li o změně zdroje tepla, vezměte s sebou odborníka. Jak je otopná soustava regulovatelná? Abychom objekt vytápěli efektivně, potřebujeme, aby dodávané teplo odpovídalo skutečné potřebě tepla. Za tímto účelem jsou otopné soustavy vybaveny regulační technikou a případně akumulačními nádržemi. Při koupi domu je dobré zajímat se o princip využitého systému regulace a akumulace, a rovněž o to, jaké prvky soustava obsahuje, kdy a na základě čeho byly instalovány. Kde a jak je umožněno skladovat tuhá paliva? Pokud kupujeme dům vytápěný pevnými palivy, nebo se chystáme tento druh paliva v budoucnu využívat, budeme potřebovat dostatečně velký a dobře přístupný sklad paliva, nejlépe v bezprostřední blízkosti zdroje tepla. Jestliže dům sklad nemá, nebo uvedené podmínky nesplňuje, nemusí být uskladňování paliva a jeho následný transport ke zdroji z pohledu obsluhy komfortní. Jeho doplnění, či nutná stavební úprava si vyžádá investici, případně i určité zásahy do stávající dispozice domu. Uvažujete-li o přitápění kamny nebo krbem, zvažte špínu kvůli manipulaci s palivem v bytě. V jakém stavu je odvod spalin (komín)? Některé varianty vytápění se neobejdou bez komína. Avšak u starších domů nemusí být jeho stav optimální. Kupující by proto měl po prodávajícím vyžadovat provedení kontroly spalinových cest oprávněnou osobou. Pokud počítáme s dodatečným vybavením obytného prostoru krbem, je dobré si ověřit, zda je zde možné pro tento spotřebič komínové těleso doplnit. Na první pohled nesoudržné zdivo komínového tělesa jistě neodpovídá současným požadavkům na napojení jakéhokoli kotle či krbu. Bude potřeba důkladná oprava nebo výměna komína. 50 / 60

51 Plánujete koupi domu a změnu zdroje tepla? Změna na tepelné čerpadlo je jednoduchá! Pořiďte si tepelné čerpadlo Regulus CTC. Vysoká úspora energie Velmi tichý chod Dlouhodobá péče o zákazníka opravdu tichá tepelná čerpadla Pomůžeme Vám se získáním státní dotace, nabízíme i vyřízení dotací na klíč. Stačí vyplnit krátký dotazník na našem webu a my se vám ozveme. DOTACE AŽ Kč PŘI REKONSTRUKCI Úsporné řešení pro Vaše topení Fühl Dich wohl. Kermi. Kermi více radosti z vytápění díky nižší spotřebě energie Ušetřete až 11 % nákladů na vytápění s radiátory Kermi therm-x2! Kombinují jedinečné technické vlastnosti s atraktivním designem. Jsou řešením pro obývací pokoje, kuchyně i koupelny. Dodejte svému domovu tu správnou tepelnou pohodu! Více informací na x-net Plošné vytápění a chlazení therm-x2 Desková otopná tělesa Designové a koupelnové radiátory 51 / 60

52 NOVINKA Rota, rovná taška pro moderní střechu Čistá linie Velká plocha Hladký povrch Vysoká odolnost Chcete ušetřit za teplo a teplou vodu? Řešením je kaskáda tepelných čerpadel De Dietrich HPI V závislosti na stávající ceně tepla USPOŘTE AŽ 50 % NÁKLADŮ! Prakticky ověřeno na konkrétních instalacích HPI je stvořené pro velké instalace Ekonomika v praxi vstupní předpoklady Panelový dům se po zateplení chová energeticky velmi nenáročně: železobetonový skelet má velmi dobrou akumulaci překryje energetické špičky otopná tělesa (obvykle litinové radiátory) mají optimální objem vody a tepelnou setrvačnost po zateplení a výměně oken se sníží max. náběhová teplota cca o 30 % optimálních 50 C velké tepelné zisky v poměru k podlahové ploše (velký počet osob, spotřebičů a prosklených ploch) malé ochlazované stěny v poměru k podlahové ploše (obzvláště u řadových domů) tepelná ztráta je pak mezi 2 2,5 kw/byt (podle umístění domu solitér/řadovka atd.) Velké úspory při přípravě TV ze zkušenosti je spotřeba TV cca 50 litrů/byt/den jsou odstraněny ztráty v rozvodech CZT BDR Thermea (Czech republic) s.r.o. Jeseniova 2770/56, Praha 3 Tel.: / 60

53 Jaký je stav topného zařízení? Při převzetí bytu si připravte předávací protokol pro zaznamenání popisu stavu měřidel a ověření funkčnosti zařízení, které tvoří vybavení bytu topení, bojler. Zkontrolujte také stav a stáří zdroje vytápění. V případě kotlů na tuhá paliva se po roce 2022 nebudou smět používat kotle emisní třídy 1. a 2. Informaci o emisní třídě kotle (nejhorší = 1až po nejlepší = 5) najdete na štítku spotřebiče. Pamatujte, že čím vyšší třída, tím lepší a novější spotřebič je. Má to přímý vliv na čistotu, bezpečnost a účinnost provozu, tedy i na finanční úsporu za palivo. Energetickou náročnost domu máte právo znát! Již při prohlídce inzerované nemovitosti je majitel podle zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií ve znění pozdějších změn povinen předložit Vám zpracovaný Průkaz energetické náročnosti předmětné nemovitosti. Jde o certifikát, který řadí nemovitost do příslušné kategorie energetické náročnosti tak, že ji porovnává s tzv. referenční budovou. Vyhovující jsou kategorie A, B a C, kategorie D až G jsou nevyhovující, až mimořádně nehospodárné. Pokud bude kategorie energetické náročnosti E, F nebo G, počítejte s většími náklady na vytápění. Snížit je lze využitím tepelného čerpadla, přitom můžete šetřit na budoucí zateplení domu. Dle výše zmíněného zákona č. 406/2000 Sb. v platném znění je majitel či stavebník povinen při jakékoli tzv. větší změně dokončené budovy postupovat v souladu s legislativou a dodržovat předpisy o hospodárném využití energie. Prakticky to znamená, že při větším stavebním zásahu do budovy si musí stavebník nechat ověřit to, že jedná v souladu s požadavky zákona vystavením Průkazu energetické náročnosti, a to i v případě, když není vyžadováno stavební povolení. Jinak se vystavuje možnému postihu ze strany Státní energetické inspekce (SEI). Je tedy vhodné řídit se výše uvedenými zásadami, aby se eliminovala nutnost pozdějších zásahů do budovy. Pokud ovšem chcete vědět reálnou spotřebu energií, požádejte prodávajícího o faktury za předešlé období a promyslete, jak se bude lišit Váš provoz od toho původního a jak se to asi projeví na účtech za teplo, plyn, elektřinu, uhlí nebo dřevo. Příklad vzhledu Průkazu energetické náročnosti budovy. 53 / 60

54 Národní stavební centrum nabízí služby Energetického konzultačního a informačního střediska! Nabízíme bezplatné poradenství v oblasti úspor energií. Sídlíme v Centru vzorových domů na brněnském výstavišti. Věnovat se Vám budeme každé pondělí a středu od 13:00 do 17:00 na základě rezervace termínu. Více informací na webu nebo na tel.: Skutečně nezávislý Kalkulátor cen energií ČOV TOPAS Domovní čistírna odpadních vod ODPADNÍ VODA NEMUSÍ BÝT ODPADEM! Porovnání dodavatelů elektřiny a plynu Oceněná na mnoha soutěžích Špičková technologie Kvalitně vyčištěná voda Ideální řešení pro Vaši zahradu kalkulator.tzb-info.cz TopolWater, s.r.o. Specialista na čistírny již více než 20 let! tel.: topas@topolwater.com 54 / 60

55 55 / 60

56 Autoři projektu Ing. arch. Tomáš Horalík Je zakladatelem webového projektu jehož cílem je pomoci najít zájemcům vhodného architekta, odpovědět na nejčastější otázky týkající se procesu návrhu a realizace stavby a dát prostor těm, kteří zkušenosti s kvalitními architekty již mají. Ing. Zdeněk Petrtyl Autorizovaný inženýr a energetický specialista ( jehož hlavním zaměřením je snižování energetické náročnosti všech typů budov od bytových domů po průmyslové objekty. Kromě toho se věnuje i optimalizaci projektů novostaveb do pasivního standardu. Je také spoluautorem odborných monografií zaměřených na výplně stavebních otvorů. JUDr. Petra Adámková, Ph.D. Právnička, lektorka, konzultantka. Dříve působila v advokacii. V současné době se věnuje lektorské a pedagogické činnosti, pořádá firemní školení na klíč a poskytuje jako nezávislá konzultantka poradenskou a konzultační činnost s orientací na stavební právo a reality. V průběhu let 2013 a 2014 vedla vzdělávací akce členů ČKAIT ve vazbě na nový občanský zákoník, povolování staveb a nové smluvní vztahy ve výstavbě. Ing. Martin Perlík Je stavební inženýr, zaměřuje se především na rekonstrukce starých rodinných domů. Napsal knihu Rekonstrukce rodinných domů, 100 tipů a vede blog o rekonstrukcích Jakub Hermánek Zakladatel projektu K hypotékám se dostal jako každý člověk koupil postupně několik nemovitostí. Když se začal zajímat o to, jak se hypotéky nabízejí lidem, pochopil, že je tu mnoho neúplných a zavádějících informací. Má zkušenosti jako konzultant s mnoha firmami a projekty. Ing. Dagmar Kopačková, Ph.D. Je ředitelkou portálů TZB-info a ESTAV.cz a předsedkyní sekce Zdravotní a průmyslové instalace Společnosti pro techniku prostředí. V minulosti byla u počátku potrubí z plastů v ČR, věnovala se i vlastní projekční praxi a působila na Fakultě architektury a Fakultě stavební ČVUT. Je autorkou publikací Potrubí z plastů a sešitu projektanta Opatření pro zajištění hygieny vnitřních vodovodů. Je členkou komisí pro tvorbu technických norem Vodovody, Kanalizace a Plastové potrubní systémy. Ing. Jan Blažíček Vystudoval ČVUT, stavební fakultu, zaměření TZB. Zabývá se především oblastí úspor tepla při vytápění bytových domů, kde v důsledku žádného nebo špatného seřízení otopných soustav po zateplení domů nebylo zdaleka dosaženo výsledků, které lze právem očekávat. Je zastáncem návrhu otopných soustav na principech termohydrauliky. Je členem redakce TZB-info.cz. 56 / 60

57 Petra Gütterová Vystudovala maturitní obor Technicko-hospodářské a správní činnosti. V oboru Facility management se pohybuje od roku Působila ve společnostech Alstanet s.r.o., TESCO SW a.s. a Topinfo s.r.o. ( kde je od roku 2013 odborným garantem oblasti Facility management. V současné době spolupracuje s jedním z předních poskytovatelů Facility managementu. Publikuje odborné články do TZB-info, E15, Realit nebo IT Systems. Nyní je členkou Dozorčí rady IFMA CZ. Ing. arch. Oldřich Rejl Vystudoval architekturu a stavitelství na ČVUT v Praze. Od roku 2009 spolupracuje s redakcí TZB-info.cz, od roku 2014 je vedoucím redaktorem portálu ESTAV.cz. Z architektonické činnosti se zaměřuje především na drobné grafické práce, návrhy interiérů bytů i komerčních prostor a staveb pro bydlení. Michal Randa Od roku 1989 působí v oblasti technické bezpečnosti. Specializuje se na oblasti poplachových systémů (I&HAS ; ACS ; CCTV), elektrické požární signalizace (EPS) a inteligentních budov (IB). V těchto oborech se věnuje poradenství, vzdělávání a odborné publikační činnosti. Je členem TNK-124 a TNK-148 při ÚNMZ a zakladatelem bezpečnostního portálu ORSEC a vydavatelem odborného časopisu ALARM FOCUS. Ing. Josef Hodboď Vystudoval Fakultu elektrotechnickou ČVUT v Praze. Pět let pracoval v investiční činnosti se zaměřením na stroje a zařízení, 26 let působil jako šéfredaktor časopisu o vytápění, větrání a sanitární technice (Topenářství instalace). V současnosti pracuje v redakci TZB-info pro sekci vytápění. Ing. arch. Petr Brandejský Prošel projekcí BVV, pracoval na volné noze, podílel se na řešení interiérů v kuchyňském studiu i firmě zabývající se komplexními službami v oblasti návrhů kancelářských celků a realizací logistického uspořádání. Vyučoval na Pedagogické fakultě MU v Brně obor Grafika a digitální fotografie. Od roku 2008 pracoval jako hlavní architekt nadnárodní společnosti v oblasti investiční výstavby. Po návratu na volnou nohu se zabývá mimo zmíněných činností i inspekcí nemovitostí a odbornými recenzemi. Příručku dále připomínkovali: Ing. Vladimír Stupavský (vytápění a energie), Ing. Petr Bohuslávek (stavební část), Radek Motzke (právní ochrana), Ing. Marek Příbramský (financování). Každý uživatel užívá publikaci Jak koupit bydlení na vlastní riziko. Společnost Topinfo s.r.o. ani jednotliví autoři neodpovídají za jakékoliv přímé nebo nepřímé škody vzniklé v souvislosti s užíváním této publikace. Veškeré údaje uvedené v brožuře musejí být posuzovány jako aktuální k datu vydání. 57 / 60

58 Úsporné řešení pro váš domov TEPELNÉ ČERPADLO LORIA JIŽ OD Kč * bez DPH *aktuální nabídku najdete na vnitřní hydraulický modul vyšší energetická účinnost vyjádřená vysokým COP větší rozsah provozních venkovních teplot nižší provozní hlučnost výrazně nižší tvorba námrazy venkovní invertorová jednotka nepřímotopný zásobník 190 l s antikorozní ochranou ACI elektrický doohřev patronou 1,6 kw výkonové varianty 4 10 kw oběhové čerpadlo s proměnnými otáčkami energetické třídy A stacionární a závěsné* provedení Tepelné čerpadlo s integrovaným nepřímotopným zásobníkem o objemu 190 litrů 58 / 60

59 w w w. f e n i x g r o u p. c z >> chytré vytápění << Nejekonomičtější vytápění pro váš nízkoenergetický dům elektrické topné systémy FENIX Topné folie ECOFILM, topné kabely a rohože ECOFLOOR nebo sálavé panely ECOSUN, GR a MR nabízí vytápění zcela dle potřeb investora. Nízké pořizovací a provozní náklady, vysoká flexibilita a maximální tepelný komfort jsou spolu s příjemným sálavým teplem zárukou spokojeného a zdravého bydlení. KOMPLETNÍ ŘEŠENÍ PRO VAŠE VĚTRÁNÍ A VYTÁPĚNÍ. RADIK PLAN SET S POTISKEM ČELNÍ DESKY design dle vašeho přání, potisk i z vlastní fotografi e přes 200 barevných odstínů ze vzorníků KORADO a palety RAL rychlá instalace svépomocí vhodná pro většinu deskových otopných těles RADIK Navrhněte si vlastní design čelní desky v programu Designer. KONVEKTORY LOKÁLNÍ VĚTRACÍ JEDNOTKY S REKUPERACÍ RADIK RC 59 / 60