ZNALECKÝ POSUDEK č. 200/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 200/2015 o obvyklé (tržní) ceně nemovitosti pozemku p.č.178/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 160 m 2, součástí je stavba Švábenice č.p. 215 bydlení, stavba na pozemku p.č. St. 178/2 vedeno na listu vlastnictví č.916, k.ú Švábenice, okr. Vyškov, kraj Jihomoravský Objednatel: Exekutorský úřad Brno-Město soudní exekutor JUDr. Vít NOVOZÁMSKÝ Bratislavská Brno Účel posudku: Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056EX 10220/10-9 ze dne Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Posudek vypracovala: Ing. Květoslava Váňová, Moravské Prusy 218, Vyškov Posudek obsahuje 14 listů včetně příloh, objednateli se předává ve dvou vyhotoveních a elektronické podobě. 1

2 1. NÁLEZ Zadání znaleckého posudku Na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Víta NOVOZÁMSKÉHO, Exekutorského úřadu Brno- Město, se sídlem Bratislavská 73, Brno o ustanovení znalce ze dne je úkolem stanovit: Obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056EX 10220/10-9 ze dne stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemných smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitostech za účelem zajištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo) Ocenění nemovitosti provedeno k datu Popis objektu: Rodinný dům čp. 215 Švábenice se nachází při místní komunikaci po levé straně, která kolmo navazuje na hlavní silnice III.tř č.428 procházející obcí od Ivanovic na Hané směrem na Morkovice. Městys Švábenice s 1028 obyvateli je vzdálen od okresního města Vyškov 11 km, nachází se na okraji okresů Vyškov, Kroměříž a Prostějov. Obec má dobrou občanskou vybavenost, školu, školku, knihovnu, obecní muzeum, kulturní dům, sportovní zařízení, prodejnu potravin, květin, cukrárnu, dobré dopravní napojení na dálnici D1 u Ivanovic na Hané, jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě - plynofikace, kanalizace, vodovod, el. siť. Nemovitost vedená na listu vlastnictví č. 916 k.ú. Švábenice je rodinný dům na stavební parcele č. St. 178/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře parcely 160 m 2, umístěný v zástavbě rodinných domů. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, přízemní se střechou sedlovou. V současné době prováděna rekonstrukce. Provedena výměna původních oken za okna plastová v obytných místnostech i v půdním prostoru. Rozsah rekonstrukce v domě není možné ověřit, neboť na vypsané místní šetření se povinný - spolumajitel nemovitosti nedostavil. Před uskutečněním místního šetření se omluvil prostřednictvím pracovnice Obecního úřadu Švábenice, z důvodu pobytu v léčebně. Rodinný dům bylo možné ohodnotit pouze z vnějšího pohledu. Předpokládá se směrem do ulice užívání dvou pokojů, vstupní chodba po pravé straně domu. Směrem do dvora další místnost. Dle umístění skříně hlavního uzávěru plynu na obvodové zdi domu a provedeného odvětrání pod okny je vytápění pomocí plynového topidla. El. připojení provedeno, způsob likvidace odpadu a napojení na vodovod nelze zjistit. Směrem do dvora se nachází přístavba kolny v levé hranici pozemku navazující stavebně na rodinný dům. Další objekty nejsou, jedná se pouze o plochu zastavěnou rodinným domem čp. 215 a menší dvorek, okolní pozemky jsou ve vlastnictví Obce Švábenice a nejsou přístupné. Z pravé strany rodinného domu je zamčená brána, kterou je přístup na pozemek obce. Z levé strany rodinného domu pozemek užívaný prodejnou, která je nyní mimo provoz a brána je uzamčena. Rodinný dům č.p. 215 Švábenice Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod samostatný Obdélníkový půdorys Jedno nadzemní podlaží Základové pasy Neprovedena Smíšené zdivo Sedlová Pálené tašky, Z pozink. plechu, místy chybí Poškozené, část opadaná Nejsou Chybí 2

3 Popis vybavení Konstrukce a vybavení Zdivo Stropy Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Stáří a technický stav objektu Stavba Užívání stavby Provedené úpravy Celkový technický stav: Popis Smíšené Vstupní dřevěné Pastová Plynové topidlo Provedena Provedena Více jak 70 let Výměna oken Stavebně zanedbaný, vhodný k celkové rekonstrukci 1.3 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne , vyhotovil Český úřad zeměměřický a katastrální - SDK vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j: EX 10220/10 pro JUDr. Vít Novozámský LV č. 916 k.ú. Švábenice Kopie z katastrální mapy vyhotovené Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov ze dne , číslo zakázky PU3469/ Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhlášky Min. financí č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb Malý lexikon obcí platný od Místní šetření provedené dne Fotodokumentace pořízená fotoaparátem OLYMPUS 720 SW Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu 2. POSUDEK Na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Víta NOVOZÁMSKÉHO, Exekutorského úřadu Brno-Město, se sídlem Bratislavská 73, Brno je úkolem stanovit: Obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056EX 10220/10-9 ze dne Předmětem ocenění jsou nemovitosti povinného ve společném jmění manželů a to: LV č. 916, k.ú Švábenice okr. Vyškov Vlastnické právo Nemovitosti SJM Karnay Lubomír a Karnayová Matilda St. 178/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 160 m 2 Stavba - bydlení č.p. 215 Švábenice 3

4 K ocenění je použit Zákon č. 151/1997 Sb., Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. Předpoklady k provedení ocenění Ocenění zahrnuje všechny zjištěné skutečnosti, které by mohly ovlivnit závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty k datu zpracování posudku. Ocenění je provedeno podle podmínek v době jeho zpracování a nezahrnuje případné změny v podmínkách obchodování s nemovitostmi, ke kterým by došlo po předání ocenění. Obvyklá cena nemovitosti definována v 2 zák.č. 151/1997 Sb. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá (tržní) cena nemovitostí Používané metody pro odhad obvyklé ceny nemovitostí je prováděno třemi základními metodami: a)metoda nákladového ohodnocení (věcná hodnota) Věcná hodnota ( dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. b) metoda výnosová Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti c) metoda porovnávací (tržní) Porovnávací metoda vychází z cenového porovnání nedávno prodaných, nebo nabízených k prodeji porovnatelných nemovitostí. a) věcná hodnota nemovitosti Cena stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 k vyhlášce, základní cenou upravenou podle příslušného ustanovení této vyhlášky v závislosti na účelu užití stavby.( vyhl. č. Vyhlášky Min. financí č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.) V případě ocenění rodinného domu čp.215 Švábenice nelze použít, neboť nebylo možné provést měření stavby. Přístup na pozemek a do rodinného domu nebyl umožněn. b) metoda výnosová dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti, tato metoda nebyla použita, neboť není známa žádná smlouva o pronájmu nemovitosti, rodinného domu čp. 215 Švábenice c) metoda porovnávací (tržní) Stanovení hodnoty nemovitosti metodou porovnávací: Provedeno vyhodnocení cen uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen nemovitostí vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok, za delší dobu údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost. 4

5 Srovnání provedeno na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří, konzultacemi s realitními kancelářemi. K datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti, uvedeno na Kritéria pro porovnání nemovitosti: Srovnatelné nemovitosti jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s nemovitostí vedenou na LV č. 916, k.ú. Švábenice, okr. Vyškov srovnatelné, s ohledem na lokalitu, technický stav, výměru a využití nemovitosti. Nemovitosti jsou z okresu Vyškov, Prostějov, Kroměříž, neboť Švábenice jsou na rozhraní těchto okresů. Porovnatelné nemovitosti: 1.Adresa: Kobeřice u Brna, okr. Vyškov Prodej rodinného domu 80 m² cena Kč Kobeřice, okres Vyškov. Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1 v Kobeřicích s dvorem s možností vjezdu a garáží. Dům je rohový, přízemní, v započaté rekonstrukci - k dokončení dle vlastních představ. IS: obecní vodovod i vlastní studna na užitkovou vodu, elektřina, plyn, septik. Rodinný dům se nachází v obci Kobeřice, kde je velmi dobrá občanská vybavenost - školka, škola, restaurace, obecní úřad, obchod a i velmi dobrá dopravní dostupnost. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK (k jednání) ID zakázky: 65:N43466 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 90 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Plocha pozemku: 192 m 2 Plocha zahrady: 102 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Adresa: Bučovice, okr. Vyškov Prodej rodinného domu 226 m² cena Kč Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji řadový RD 2+1 až 3+1 se zahradou o celkové ploše 226 m2 v Bučovicích. Jedná se o přízemní dům se sedlovou střechou, vhodný i jako chalupa. Vstupní chodbou s elektroměrem se dostaneme do kuchyně a WC, z kuchyně do koupelny. Kuchyní se dostaneme do dalšího pokoje, kde je menší pokoj směrem do dvora. Část domu do dvora je přistavěna, z cihel. Chodbou se dále dostaneme do dvora, kde je další budova z cihel a sklep. Po schůdcích se dostaneme do vyvýšené zahrady. Před domem je tažen plyn a vodoměr. Před domem je zatravněná předzahrádka. Celková cena: Kč za nemovitost (k jednání) Poznámka k ceně: +provize ID: Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 90 m 2 Užitná plocha: 226 m 2 Plocha pozemku: 226 m 2 Plocha zahrady: 136 m 2 Kontaktovat: DUHA REALITY Tel.: Mobil: dagma.houstova@centrum.cz RK DUHA Slovenská 176, Bučovice - Vícemilice 5

6 3. Adresa: Moravské Prusy, okr. Vyškov Prodej rodinného domu 118 m² Prusy-Boškůvky Nabízíme k prodeji rodinný domek v obci Moravské Prusy. Dům je určen k celkové rekonstrukci. Je dispozičně řešen jako 1+1. Na domě byla rekonstruována střecha a fasáda cca před 12ti lety. K domu náleží menší dvorek. Dům částečně podsklepen, možnost rozšíření do půdních prostor. Dům lze využít k celoročnímu bydlení případně jako chalupu. V obci veškerá občanská vybavenost. Financování zajistíme! Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 40 m 2 Užitná plocha: 118 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Plocha pozemku: 118 m 2 Parkování: 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Septik Elektřina: 230V Doprava: Silnice 4. Adresa Krumsín, okres Prostějov Prodej rodinného domu 150 m², cena Kč Prodej RD 3+1 s dvorkem a malou zahrádkou, podsklepený, ZP = 301 m2, vstup do domu přes průjezd, obložený dřevem, (zde možnost parkování vozidla), zdivo cihla, v domě kuchyně s komorou, koupelna a WC, 3 pokoje, topení na TP, možnost připojení plynu, podl.beton, okna kastlová, dveře dřev., septik, možnost půdní vestavby, střecha sedlová, taška. Dům umístěn ve středu obce, v pěkné klidné lokalitě. V obci veškerá občanská vybavenost, blízkost okresního města a rekreační oblasti Plumlova. Nutná rekonstrukce. Cena 450 tis. Kč + provize RK. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK ID: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 150 m 2 Plocha pozemku: 301 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída D - Méně úsporná 5. Adresa Počenice-Tetětice, okr. Kroměříž Prodej rodinného domu 65 m², cena Kč. Exkluzivně nabízíme k prodeji dům v klidném prostředí obce Tetětice. V přízemí je dům dispozičně řešen jako 2+kk, přičemž 1 pokoj má samostatný vchod ze zahrady, v 1. patře jsou další zajímavé prostory vše je možné využít pro příp. rekonstrukci. Výhodou jsou nízké náklady na provoz -vlastní studna s dostatkem pitné vody, kamna na tuhá paliva. K domu dále náleží rovinatá zahrada, průjezd a hospodářská přístavba. Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize RK ID zakázky: N09506 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 65 m 2 Plocha pozemku: 213 m 2 Výpočet ceny porovnávacím způsobem zpracován použitím metody Prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Cs. Porovnávány obdobné nemovitosti nabízené v inzerci realitních kanceláři 6

7 Koeficienty úpravy vyjadřují odlišnost oceňované nemovitosti od nabízených nemovitostí, redukce ceny vyjadřuje u hodnot nemovitostí z inzerce snížení nabídkové ceny, u věrohodné kupní ceny je koeficient rovný jedné. Č. k.ú. Švábenice Oceň. objekt Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž RD Švábenice 2+1 není Stavba určená k rekonstrukci (1) (2) (3) (4) (5) 1 Kobeřice ano vhodný k bydlení 2 Bučovice ne k rekonstrukci 3 Moravské Prusy ne k rekonstrukci 4 Krumsín parkování průjezd k rekonstrukci 5 Tetětice 2+ kk ne k rekonstrukci Jiné Č. Cena požadova ná resp. zaplacen á Kč Koef. redukce na prame n ceny K CR Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,10 1,10 1,20 1,00 1,00 1, , ,95 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 0,90 0,95 0,90 0, , ,00 1,15 1,10 1,10 1,00 1,00 1, , ,90 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 0, Celkemprůměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Obvyklá (tržní) cena nemovitostí LV.č. 916 k.ú. Švábenice provedeným porovnáním nemovitostí je v daném čase vyjádřena hodnotou v rozmezí ,00 Kč až ,00 Kč 7

8 kladné stránky nemovitosti: vhodná lokalita pro bydlení obec s dobrou občanskou vybaveností dům je možno napojit na veškeré inženýrské sítě ( voda, plyn, kanalizace a elektřina) dobré dopravní napojení na silniční i dálniční síť záporné stránky nemovitosti: stísněný pozemek bez zahrady dům určený k rozsáhlé rekonstrukci Práva a závady s nemovitostmi spojené - Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 916 ze dne pro k.ú. Švábenice v oddíle C - omezení věcnými břemeny Nájemní smlouvy na uvedenou nemovitost nebyly zjištěny Omezení uvedená v oddíle C, tj. omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není v ocenění uvažováno. 3. Rekapitulace S ohledem na stav nemovitosti tj. započatá rekonstrukce rodinného domu, stísněnost pozemku, sousední pozemky jiného vlastníka, což omezuje přístup na dvorní část u domu, navrhuji obvyklou (tržní) hodnotu rodinného domu čp. 215 Švábenice, obec Švábenice, okr. Vyškov vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Vyškov vyjádřenou částkou: ,00 Kč Závěr Na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Víta NOVOZÁMSKÉHO, Exekutorského úřadu Brno- Město, se sídlem Bratislavská 73, Brno o ustanovení znalce č.j. 056EX 10220/10-79 ze dne bylo úkolem stanovit: Obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056EX 10220/10-9 ze dne stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Provedeným porovnáním obdobných nemovitostí a vyhodnocením zásadních vlivů na hodnotu nemovitostí v čase ocenění je obvyklá (tržní) cena vyjádřena částkou Slovy: tři sta třicet pět tisíc korun českých ,00 Kč Moravské Prusy Ing. Květoslava Váňová 8

9 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j.spr.2501/99 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č. 200/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji na základě faktury. Moravské Prusy Ing. Květoslava Váňová Přílohy: Fotodokumentace list č. 10 Kopie usnesení o ustanovení znalcem list č. 11 Kopie z katastrální mapy ze dne list č. 12 Kopie výpisu z katastru nemovitosti LV č. 916 Švábenice list č. 13 Přehledná mapa cuzk.cz list č. 14 9

10 Fotodokumentace Pohled na dům čp. 125 Švábenice z ulice Štítová zeď v pravé hranici pozemku Narušená konstrukce střechy Štítová zeď v levé hranici pozemku Pohled na dům z místní komunikace Pohled na dvůr z veřejného prostranství 10