ZNALECKÝ POSUDEK č /2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o ceně obvyklé - nemovitosti rodinného domu č.p. 194 na pozemku p.č. 201 včetně příslušenství a pozemků p.č. 201 a p.č, 183 zapsaných na LV č. 852 kú Oblekovice, v obci Znojmo, okr. Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská Brno 056 EX 2039/06 ocenění nemovitosti ve věci exekuce Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních (z toho jeden v elektron. podobě). Ve Znojmě

2 2 Nález 1. Znalecký úkol 1) stanovit obvyklou ( tržní ) cenu podílu id. 1/6 nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č.852 2) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům, pozemky Adresa nemovitosti: Oblekovice 194 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Znojmo Katastrální území: Oblekovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného Ladislava Hamrle a bez přítomnosti Hany Brabcové, kteří se nedostavili na šetření a neumožnily prohlídku nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1 Výpis z KN LV č. 852 kú Oblekovice z vyhotovený dálkovým přístupem 4.2 Kopie katastrální mapy z Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne č.j. : 056 EX 2039/ Exekuční příkaz č.j.: 056 EX 2039/06-8 ze dne , nabytí právní moci dne Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 457/2017 Sb. 4.6 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne , na KÚ Znojmo, údaje z real. kanceláří, vlastní databáze 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č. 852 Brabcová Hana, Oblekovice 194, Znojmo podíl 4/6 Hamrle Ladislav, Oblekovice 194, Znojmo podíl 1/6 Hamrle Václav, Oblekovice 194, Znojmo podíl 1/6

3 3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 194 se nachází ve stavebně srostlé části města Znojma v Oblekovicích v jejich východní části. Dům je postavený po pravé straně příjezdové silnice na pozemku p.č. 201 hřebenem kolmo k ulici, je přístupný přímo z uvedené silnice. Po pravé straně domu jsou vstupní dveře na dvůr, kde po jeho levé straně stojí rod. dům. Nemovitost je napojena pravděpodobně na el.en., veř. vodovod, kanalizaci, plyn. V místě je částečně dostupná občanská vybavenost, kompletní vybavenost ve městě. Vzdálenost od centra města cca 4,0 km, zastávka MHD je do 300 m. Rodinný dům č.p. 194 Popis vlastního objektu je proveden na základě obhlídky a informací získaných od sousedů. Z tohoto důvodu je zastavěná plocha, celkový obestavěný prostor i užitná plocha stanovena odhadem. Je přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Postavený je jako samostatně stojící. Je obdélníkového půdorysu. Pravděpodobně obsahuje dvě obytné části velikosti 3+1 a 1+1, každá s vlastním vchodem, koupelnou, WC a kuchyní. Zdivo domu je smíšené tl cm, základy jsou bez izolací, stropy jsou rovné, krytina střechy je tašková. Klempířské konstrukce neúplné z pozink. plechu. Fasáda je vápenná hladká a hrubá, vnitřní omítky jsou hladké a štukové, obklady předpoklad standardní, okna jsou plastová, dveře hladké, podlahy betonové, koberce, dlažba. Dům má rozvod elektroinstalace, vody a kanalizace, plynu, vytápění ústřední plynové, předpoklad existence standardní koupelny a WC. Stáří se odhaduje na 100 let, údržba se předpokládá průměrná, horší stav vykazuje fasáda a střešní krytina. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.np: 160 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.np: 160 m 2 0,00 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 160,00*3,00 = 480,00 m 3 zastřešení: 160,00*2,50*0,5 = 200,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 680,00 m 3 Pozemek p.č m 2 Je zastavěný rod. domem, část tvoří dvůr. Dle KN je vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, lichoběžníkového tvaru, má možnost napojení na veškeré sítě.

4 4 Pozemek p.č m2 K nemovitosti náleží pozemek p.č. 183 situovaný po levé straně příjezdové komunikace, mezi touto komunikací a Dyjským náhonem. Leží naproti sousednímu domu č.p. 192 v aktivní záplavové zóně. Je lichoběžníkového tvaru, téměř rovinatý, v zadní části na něm stojí dřevěná kůlna nemající vliv na cenu obvyklou. V KN je veden jako zahrada. Dle územního plánu umožňuje výstavbu účelových staveb typu skladů nářadí do 18 m2 zast. plochy. 7. Obsah posudku a) Obvyklá cena a 1 ) Porovnávací metoda a 2 ) Stanovení ceny obvyklé b) Cena práv a závad Přílohy : výpis z KN LV č list kopie katastrální mapy - 1 list fotodokumentace - 1 list POSUDEK a) Obvyklá cena Na základě požadavku je zpracován odhad obvyklé ceny nemovitosti a to pomocí porovnávací metody a 1 ) Porovnávací metoda Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Jedná se o porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými srovnatelnými nemovitostmi na trhu a cenami sjednanými při jejich prodejích na základě různých hledisek jako velikosti, umístění s projevy okolí, charakteru, využitelnosti atd. Toto porovnání vychází z důležitých podkladů jako je vlastní průzkum trhu nemovitostí vlastní databáze, informace z odborného tisku, realitních kanceláří a pod. Závěrem šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitosti. K posuzování nemovitostí jsou použita jednotlivá kritéria jako poloha nemovitosti, velikost obytné plochy, technický stav, vybavení, existence balkonu, sklepa, pramen ceny atd. Při rovnosti porovnatelné a oceňované nemovitosti je hodnota dílčího koef. rovna hodnotě 1,00. Jeli oceňovaná nemovitost lepší, hodnota dílčího koef. je pod 1,00, v opačném případě nad hodnotou 1,00. Celkový koeficient KC upravující jednotkovou cenu je potom součinem koeficientu pramene ceny a převrácenou hodnotou součinu ostatních koeficientů. Na základě zkušeností, je možno hodnotu koeficientu KC i odhadnout. Uvedené údaje byly získány z kupních smluv, vlastní databáze, inzerce a pod.

5 5 Oceňovaná nemovitost Rodinný dům Znojmo, Oblekovice č.p. 194 Samostatně stojící dům, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Standardní vybavení, ústřední topení, okna plastová, dveře hladké, všechny rozvody instalací, běžně udržovaný, horší stav fasády a střešní krytiny, velikost 3+1 a 2+1. Užitná podlahová plocha odhad : 120 m 2 Plocha pozemků celkem : 757 m 2 Porovnatelné nemovitosti 1. Rodinný dům Znojmo, Oblekovice č.p. 84 V letošním roce ve střední části Oblekovic byl prodán rodinný dům velikosti 3+1 za 1,790 mil. Kč. Je samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Dům je podstandardně vybaven, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře náplňové, podlahy v obyt. místnostech prkenné, ostatní beton. Dům má ústřední vytápění, napojený na veškeré sítě, rozvody všech instalací, koupelna, WC. Stáří domu se odhaduje na 100 let, jeho údržba je zanedbaná, technický stav vyžaduje rekonstrukci. Ve dvoře hospod. objekty, přístup i ze zadní strany. Užitná podlahová plocha : 115 m 2 Plocha pozemků : 837 m 2 JC - cena za užitnou plochu : ,- Kč/m 2

6 6 KC koef. upravující cenu : 0,80 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : ,- Kč/m 2 Poloha je podobná, velikostně je podobný, vybavení horší, celkový stav je lepší hospod. objekty, přístup ze zadní strany, má větší pozemek přímo vážící se k rod. domu. Na základě porovnání uvažuji hodnotu koef. KC=0, Rodinný dům Znojmo, Oblekovice 150/130 Znojemské reality s.r.o. Lidická 872/4 Znojmo nabízí k prodeji rodinný dům velikosti 3+2 za 1,995 mil. Kč. Dům je řešen jako dvě byt. jednotky 2+1 a 1+1 každá s vlastní koupelnou a WC. Je řadový, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Dům je standardně vybaven, okna jsou plastová, dveře hladké, podlahy betonové s koberci a keram. dlažba, vytápění ústřední plynové, má rozvod světelné elinstalace, rozvod vody, kanalizace a plynu. Užitná podlahová plocha : 150 m 2 Plocha pozemků : 659 m 2 JC - cena za užitnou plochu : ,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,73 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 9 709,- Kč/m 2 Lokalita je stejná, je částečně větší, vybavení je horší, celkový stav je lepší, má větší pozemek navazující přímo na dům. Na základě porovnání uvažuji hodnotu koef. KC=0, Rodinný dům Znojmo, Oblekovice 11/16

7 7 PREMIA Reality s.r.o. Vídeňská třída 893/9, Znojmo nabízí v Oblekovicích k prodeji rodinný dům za 1,600 mil. Kč. Je koncový řadový, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Je rozdělen na dvě jednotky 2+1 a 1+1, má koupelnu s WC, lokální topení na plyn, okna jsou dřevěná, dveře náplňové, podlahy beton, PVC, dlažba. Dům vyžaduje rekonstrukci. Užitná podlahová plocha : 120 m 2 Plocha pozemků : 742 m 2 JC - cena za užitnou plochu : ,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,80 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : ,- Kč/m 2 Poloha je horší vlivem frekventované silnice, velikostně je srovnatelný, vybavení je částečně horší, celkový stav je lepší, velikost pozemků vážící se k domu je větší. Porovnáním s ohledem na inzerci uvažuji hodnotu koef.kc=0,80. Průměrná jednotková cena za užitnou plochu : ,- Kč/m 2 Užitná plocha oceňovaného domu : 125,00 m 2 Porovnávací cena Za užitnou plochu : 120,00 * ,00 = ,00 Kč a 2 ) Stanovení obvyklé ceny Cena obvyklá byla stanovena na základě porovnávací metody, kdy byly pro porovnání použity prodeje obdobných nemovitostí. S ohledem na dostupnost informací o dané nemovitosti odhaduji obvyklou cenu na Kč. Pro účely exekuce stanovuji obvyklou cenu nemovitostí cena id. 1/6 nemovitostí celkem zaokr *1/6 = ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad ,00 Kč

8 8 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Obvyklá cena id. 1/6 Rodinný dům ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitosti celkem ,00 Kč Pro účely dražby stanovuji obvyklou cenu podílu id. 1/6 nemovitosti rodinného domu č.p. 194 včetně příslušenství a pozemků p.č. 201 a p.č. 183 kú Oblekovice, v obci Znojmo, okr. Znojmo ,00 Kč slovy: dvěstěsedmnácttisíc Kč Ve Znojmě, Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018

9

10

11 Fotodokumentace RD č.p. 194 Pozemek p.č. 183