Smart energy solution

Transkript

1 Smart energy solution KONTROLA NEMOVITOSTI Bytový dům Nad Vavrouškou Praha - Troja ZPRACOVATEL ECOTEN s.r.o. Lublaňská 1002/9, Praha 2 Vinohrady IČ: , DIČ: CZ Ing. Jiří Tencar, Ph.D. Ing. Jan Vojík Ing. Michal Rohlena Ing. Vladimír Bartoš tencar@ecoten.cz vojik@ecoten.cz rohlena@ecoten.cz bartos@ecoten.cz V Praze dne 21. července 2016

2 Obsah Úvod... 3 Celkový pohled na dům... 5 Detailní pohled na vady soklová část... 7 Návrh odstranění vad Detailní pohled na vady fasáda domu Návrh odstranění vad Detailní pohled na vady dilatace objektu Návrh odstranění vad Detailní pohled na vady klempířské prvky Návrh odstranění vad Detailní pohled na vady výplně otvorů Návrh odstranění vad Závěr Obecná ustanovení Bibliografické zdroje Seznam obrázků

3 Úvod Základní údaje Datum inspekce Začátek inspekce 9:00 Konec inspekce 15:30 Typ nemovitosti Bytový dům Rok výstavby 1998 Adresa nemovitosti Adresa Nad Vavrouškou 696 Parcela 1180/70 Katastrální území Troja Dostupné dokumenty ke stavbě Projektová dokumentace Revize hromosvodu Revize elektro Výchozí revize plynového zařízení Tlaková zkouška vodovodu Prohlášení o shodě pro plynový kotel Topná zkouška Tlaková zkouška topení Část realizační PD, řezy a technická zpráva, termografické posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Klimatické podmínky v době inspekce slunečno, občasná mírná oblačnost, dlouhodobé sucho, teplota C 3

4 Úvod Předmětem posouzení v této zprávě je hodnocení technického stavu fasády, prověření poruchy ostění a nadpraží kolem okenních výplní bytového domu Nad Vavrouškou 696, Praha Troja v rozsahu dle schválené cenové nabídky. Jedná se o bytový dům se 46 bytovými jednotkami v pěti blocích. Objekt byl vystavěn v roce Obvodové konstrukce jsou z pórobetonových bloků. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, oplechování z pozinkovaného plechu. Lokálně je fasáda zateplena, nejsou řešeny detaily tepelných mostů, vnější omítka akrylátová nebo silikátová tažená. Sokl a fasády kolem vstupů je obložen keramickým obkladem. Střešní konstrukce jsou ploché pochozí. Cílem posouzení je stanovení rozsahu vad fasády a přilehlých konstrukcí a prvků. Fasáda domu je značně členitá, a mezi jednotlivými bloky bytů jsou tvořeny střešní terasy. Vzhledem ke značné členitosti objektu byla vyžadována značná technologická kázeň při provádění venkovních omítek i detailů oplechování apod. Detailně byla prověřena fasáda části bloku Nad Vavrouškou 696/17 (červený blok). Byly provedeny vrtné sondy, kvůli zjištění souvislosti vrstev vnější omítky. Tyto sondy byly začištěny trvale pružným tmelem. Chyby, které se vyskytují na tomto bloku, se vyskytují na celém objektu a jsou dokumentovány. Během inspekce byly navštíveny dvě bytové jednotky (byt č. 696/108 pana Tomase a byt č. 696/?) a nebytová jednotka fitness centra. Podmínky, při kterých bylo prověření provedeno: Teplota vzduchu: C Počasí: slunečné, občasná mírná oblačnost, dlouhodobé sucho Čas prověření: 9:00 15:30 Místo: Nad Vavrouškou 696, Praha 4

5 Celkový pohled na bytový dům Obrázek 1: Východní pohled na bytový dům Obrázek 2: Západní pohled na bytový dům 5

6 Celkový pohled na bytový dům Obrázek 3: Severozápadní pohled na bytový dům Obrázek 4: Jihovýchodní pohled na bytový dům 6

7 Celkový pohled na bytový dům Bytový dům je řešen pěti bloky se samostatnými vstupy. Jednotlivé bloky jsou členité a vymezují samostatné byty a k nim náležící střešní terasy. Objekt je velmi členitý a byla požadována značná technologická kázeň při provádění fasády i jednotlivých klempířských prvků. Celkový stav fasády vykazuje značné vady, je tedy zřejmé, že požadovaná kvalita nebyla během výstavby dodržena. Jednotlivé vady jsou detailně popsány v dalších kapitolách. Obecně lze říci, že vady na fasádě se opakují na všech blocích. Detailněji byla provedena kontrola na bloku 696/17 (červený) a na dalších bocích dokumentovány stejné vady. Pro přehlednost je uvedeno barevné členění jednotlivých bloků: - Nad Vavrouškou 696/17 Červený - Nad Vavrouškou 696/18 Zelený - Nad Vavrouškou 696/21 Hnědý - Nad Vavrouškou 696/22 Žlutý - Nad Vavrouškou 696/23 Šedý 7

8 Detailní pohled na vady soklová část V této kapitole jsou popsány vady vyskytující se na soklové části objektu. Obrázek 5: Keramický obklad soklu západní fasády je opadaný. Obrázek 6: Popraskaný obklad kolem okapového chodníku 8

9 Detailní pohled na vady soklová část Obrázek 7: Pohled na okapový chodník a keramický obklad soklu, které je poškozený a nesprávně provedený. Ořezání keramického obkladu podle terénu působí neesteticky a způsobuje zatékání dešťové vody na hydroizolaci. Díky nesprávně provedenému podsypu a svahování terénu, dochází k vymývání podsypu a zatékání do konstrukce. Obrázek 8: Detailní pohled na neestetické provedení soklu a okapového chodníku. 9

10 Detailní pohled na vady soklová část Obrázek 9: Opadávající keramický obklad soklu v kontaktu s okapovým chodníkem je způsobeno nedostatečným lepením obkladu a následným zatékání vody pod obklad, zřejmě dochází i zatékání vody do konstrukce obvodové stěny. Po fasádě je vedeno vodovodní potrubí. Porůstající břečťan narušuje souvislou vrstvu fasády a postupně dochází k její rychlejší degradaci. Obrázek 10: Detail ukončení keramického obkladu soklu k terénu, které způsobuje zatékání vody pod obklad a opadávání. 10

11 Detailní pohled na vady soklová část Obrázek 11: Detailní pohled na keramický obklad soklu a napojení na terén. U obrubníku je zbytek keramického obkladu. Problém způsobuje chybné umístění prvního řádku obkladu, které měl být umístěn o min. 10 cm výše. Obrázek 12: Správné provedení keramického obkladu a napojení na terén. Rohové plastové lišty jsou vlivem povětrnostních vlivů vyšisované, pravděpodobně se nejedná o lišty vhodné do venkovního prostředí. 11

12 Detailní pohled na vady soklová část Obrázek 13: Krajové plastové lišty keramického obkladu jsou vyšisované od povětrnostních vlivů, pravděpodobně se nejedná o lišty vhodné do venkovního prostředí. Soklová část objektu vykazuje po celém obvodu stejně vady. Jedná se především o pravděpodobně nevhodný typ krajové lišty, která je degradována povětrnostními vlivy a může tak docházet k zatékání vody pod keramický obklad a jeho následné odpadávání. Nevhodně je provedeno i napojení na terén, či okapový chodník, kdy je keramický obklad ořezán podle terénu a může tak nasakovat vlhkost. Použití keramického obkladu je vhodné na exponovaných místech, jako jsou například vstupy do budovy, protože je snadno udržovatelný a odolný. Při požití po celém obvodu je problematické řešení detailů, které byly zmíněny. Největší problém je s nízko ukončenou hydroizolací, díky tomu dochází k zatékání do konstrukcí, vzlínání vlhkosti a narušování konstrukcí i jejich opláštění (obklad, fasáda). Detailnější prověření nebylo předmětem objednávky. Návrh odstranění vad: Dočasné řešení: V případě dočasného řešení je možné pouze realizovat opravy poškozených míst v případě, že tím dochází k poškozování dalších konstrukcí. Jiná opatření jsou finančně náročná a je potřeba k nim přistoupit komplexně v rámci řešení fasády. Trvalé řešení: Trvalé řešení je potřeba detailně posoudit po odkrytí okapového chodníku a na základě projektové dokumentace zvolit optimální řešení v návaznosti na provedení fasády. 12

13 Detailní pohled na vady fasáda domu V této kapitole budou detailně popsány jednotlivé vady vnější omítky vyskytující se na bytovém domě. Obrázek 14: Zatékání do konstrukce balkónu, je způsobena nefunkční hydroizolační vrstvou a špatným napojením na oplechování. Obrázek 15: Zatékání pod oplechováním balkonu. Kolem oplechování balkonu zatéká dešťová voda, tím dochází k degradaci finální vrstvy fasády a dochází tak k jejímu vymývání a odpadávaní. Nebylo možné navštívit příslušný byt, není proto přesně možné určit vadu v provedení, také nebylo předmětem objednávky. 13

14 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 16: Místo provedení vrtných sond Obrázek 17: Místo provedení dvou vrtných sond. Provedené vrtné sondy vykazují odlišnou tloušťku fasády. A nebylo nalezeno zateplení. 14

15 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 18: Vrtná sonda - tloušťka fasády 2 cm Obrázek 19: Vrtná sonda - Tloušťka fasády 4 cm 15

16 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 20: V ploše fasády jsou prokresleny bloky lešení. Fasáda není souvislá a působí neesteticky. Obrázek 21: Na fasádě se vykreslují bloky lešení a vyskytují se její praskliny. Praskliny jsou způsobeny třemi příčinami 1) špatný technologický postup, 2) dilatace různorodých materiálů, 3) geometrickou nesourodostí objektu a špatně vyřešenou dilatací bloku objektu 16

17 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 22: Vodorovná prasklina fasády. Obrázek 23: Výrazná prasklina fasády způsobená nesprávným provedením její fasádní vrstvy. 17

18 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 24: Výrazné praskliny ve fasádě. V rohu je prasklina po celé výšce. Obrázek 25: Detail praskliny v rohu objektu a od překladu okna není vložena diagonální ztužující tkanina nedodržení technologického postupu. Praskliny v rohu je způsobena dilatací objektu. 18

19 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 26: Správné provedení ztužení omítky kolem otvorů. Obrázek 27: Nevhodné osazení větrací mřížky na fasádě a viditelné tmelení, hrozí zatékání do konstrukce. Z větrací mřížky stéká kondenzát po fasádě. 19

20 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 28: V rozích fasády nejsou osazeny rohové a ukončovací lišty. Rohy nejsou rovné a může docházet k jejich snadnému poškození. Obrázek 29: Odvod kondenzátu na fasádu 20

21 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 30: V ploše jsou prokresleny bloky - působí neesteticky. Obrázek 31: Výrazné praskliny nad balkonovými dveřmi. 21

22 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 32: Výrazné praskliny nad balkonovými dveřmi. Je vhodné posoudit důvod vzniku, zda se nejedná o vadu v nosné konstrukci. Obrázek 33: Viditelné opravy fasády. 22

23 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 34: Viditelné opravy fasády - provedeny jinou barvou. Obrázek 35: Rohy fasády jsou provedeny bez rohových a ukončovacích lišt - rohy nejsou rovné a může docházet k jejich snadnému poškození. 23

24 Detailní pohled na vady fasáda domu Obrázek 36: Odlišné tloušťky odsazení fasády - 8 cm. Obrázek 37: Odlišné tloušťky odsazení fasády - 5 cm. Zároveň je neesteticky provedeno začištění fasády ostění. 24

25 Detailní pohled na vady fasáda domu Základním požadavkem vedení Společenství vlastníků budovy č.p. 696, ulice Nad Vavrouškou, Praha 8, bylo zjistit, zda a jak je na objektu proveden ETICS (zateplovací sytém). Po detailním prověření a provedením vrtaných sond, nebylo plošné zateplení nalezeno. Zateplení bylo provedeno pouze u železobetonových prvků a to ve velmi slabé vrstvě cca 4-5 cm bílého EPS. Toto zateplení by mělo lokálně zabraňovat tzv. tepelným mostům. Trhliny vyskytující se na fasádě jsou převážně estetického charakteru a jsou způsobeny nesprávným technologickým postupem provádění fasádní vrstvy. Některé trhliny mají zřejmě statický charakter. Jsou způsobeny špatným vedení dilatační spáry, nebo jejím neprovedením. Další trhliny se vyskytují z důvodu rozdílné dilatace použitých materiálů, protože některé dílčí části fasády jsou zatepleny polystyrenem (železobetonové prvky) a většina fasády je provedena bez zateplení. Finální provedení omítky ovšem tuto skutečnost nereflektuje a vlivem pnutí dochází k tvorbě trhlin. Všechny tyto vady jsou odstranitelné, avšak realizace bude finančně velmi náročná. Při takto veliké realizaci bychom doporučily realizovat více opatření, které by komplexně sanovaly objekt. Provedení pouze dílčích opatření dojde pouze k dočasné sanaci a nesanované části by svou další degradací poškodily části již opravené. Návrh odstranění vad: Dočasné řešení: V rámci dočasného řešení je nutné rozlišit trhliny ve finální omítce a konstrukční trhliny. Následně realizovat novou finální omítku na vybraných plochách. U konstrukčních trhlin postupovat dle projektové dokumentace. Trvalé řešení: V případě trvalého řešení je nutné přistoupit k opravě omítek komplexně. Na fasádu navazují další konstrukce, jako jsou okna, oplechování, střešní terasy, apod. Značná část problémů fasády je způsobena rozdílným nedostatečným zateplením železobetonovým konstrukcí a neprovedením tepelné izolace na zdivu. Optimálním řešením je realizace kompletního zateplení budovy. Je tedy nutné provedení projektové dokumentace. Aby nedocházelo k poškození zateplení je nutné k zateplení přistoupit komplexně včetně klempířských prvků, střešních teras, provedení ostění, apod. Na provedení zateplovacího systému je možné získání dotace z programu Nová Zelená Úsporám. 25

26 Detailní pohled na vady dilatace objektu Obrázek 38: Detail provedení dilatační spáry, bez návaznosti na soklovou část Obrázek 39: Detailní provedení dilatační spáry a zdiva 2- NP, kde dilatace nepokračuje a dochází k praskání i vnější omítky. Dilatační lišta je protmelena neznámým tmelem, který je jen dočasné řešení nikoliv správné. 26

27 Detailní pohled na vady dilatace objektu Obrázek 40: Dilatační spára by měla být provedena v celé výšce budovy, dochází k praskání omítky. Obrázek 41: Vrchní část dilatační spáry není provedena a dochází k praskání vnější omítky. 27

28 Detailní pohled na vady dilatace objektu Obrázek 42: Nesprávné provedení dilatační spáry v keramickém obkladu. Spára je vypleněna lištou a silikonovým tmelem, který je již tzv. vypraskaný a tím nefunkční. Obrázek 43a 44: Viditelná prasklina způsobená špatným konstrukčním řešením dilatační spáry se objevuje uvnitř budovy. 28

29 Detailní pohled na vady dilatace objektu Obrázek 45: Správné konstrukční provedení dilatační spáry mezi objekty. (Zdroj: Dilatační spára je špatně konstrukčně provedena. Jednotlivé objekty nemají samostatnou dělící zeď, mezi kterou se nachází dilatační spára. Dochází tak k prasklinám po celém objektu. Tato vada je velice špatně odstranitelná v některých případech až neodstranitelná. V případě správného konstrukčního řešení dilatační spáry by docházelo k posunu celých objektů, kde by byla vložena dilatační lišta, která by zabránila v pnutí omítek a jejich praskání. Pro omezení dopadů špatného konstrukčního řešení dilatační spáry mezi objekty je možné pouze přiznání dilatačních lišt v místech trhlin vnějších i vnitřních omítek. Návrh odstranění vad: Dočasné řešení: Pravidelné zatmelení pružným tmelem krátkodobě dilatační spáru skryje. Při pohybu budovy ale bude neustále docházet k praskání dilatační spáry. Trvalé řešení: Trvalé řešení bude obnášet přiznání dilatační spáry v zateplovacím systému z exteriérové strany a osazení lišt do omítek v interiéru. Přiznáním dilatační spáry budou omezeny na minimum projevy pohybu budovy. 29

30 Detailní pohled na vady klempířské prvky Obrázek 46: Detail oplechování, které je přetažené přes omítku. Dochází tak k zatékání dešťové vody pod parapet a níže do konstrukce. Opraveno zatmelením dočasné řešení, nutno renovovat každé 2-3 roky. Obrázek 47: Ohnutý parapet - dochází k zadržování dešťové vody a následně k znečištění fasády. 30

31 Detailní pohled na vady klempířské prvky Obrázek 48: Oplechování parapetu francouzského okna navazuje na oplechování atiky a dochází k zadržování vody. Oplechování atiky je taženo na fasádě a dochází tak, k zatékání vody pod omítku. Vše je nesprávně sanováno silikonem. Jedná se o detail, který je nutné řešit velmi odborně. Obrázek 49: Správně opravené oplechování kolem terasy. Problematický roh, kde dochází k zadržování vlhkosti. Je nutná pravidelná údržba. Napojení oplechování atiky na fasádu je provedeno opět neprávně, může tak nadále docházet k zatékání vody. 31

32 Detailní pohled na vady klempířské prvky Obrázek 50: Správné napojení parapetního plechu pod omítku ostění - nedochází tak k zatékání dešťové vody pod parapet. Obrázek 51: Nekvalitně provedené oplechování parapetu, který je přetažen přes fasádu a současně je i poškozen. 32

33 Detailní pohled na vady klempířské prvky Obrázek 52: Nenavazující oplechování, pod které může zatékat dešťová voda. Obrázek 53: Správné provedení oplechování parapetu, kdy je vložen pod úroveň omítky ostění a do rámu okna. Nedochází tak k zatékání dešťové vody pod parapet. 33

34 Detailní pohled na vady klempířské prvky Po celém objektu se objevují stejné vady v provedení oplechování. Jedná se především o parapetní plechy, atikové plechy, a velice špatné je napojení plechů a provedení detailů, kde správné provedení nahrazuje veliké množství silikonu. Parapetní plechy, které jsou odchlípnuté od ostění. Vlivem takto vzniklé mezery zatéká dešťové voda pod oplechování a do zdiva. U oplechování atik jsou chybně řešeny detaily napojení na různé výškové úrovně oplechování, kde opět dochází k zatékání pod oplechování. Místy je oplechování poškozeno nebo zohýbáno a neplní tak svou funkci. Návrh odstranění vad: Dočasné řešení: V případě dočasného řešení ne nutné provedení výměny poškozeného a nekvalitně provedeného oplechování. Omezí se tak docházet k zatékání dešťové vody do konstrukcí. Trvalé řešení: Trvalé řešení musí být provedeno v návaznosti na realizaci zateplovacího systému. V tomto případě je možné upravit kritické detaily tak, aby byla omezena místa zadržování vody a nečistot. Tím dojde k prodloužení životnosti oplechování a nebudou poškozovány ostatní konstrukce. Doporučujeme provedení projektové dokumentace klempířských prvků, aby byly kritické detaily eliminovány. 34

35 Detailní pohled na vady výplně otvorů V této kapitole budou popsány nedostatky v osazení výplní otvorů. Obrázek 54: Francouzské okno fitness centra je špatně osazeno, mez navazujícími rámy vznikají mezery, kudy může zatékat dešťová voda. Zároveň se jedná o jiný typ okna, než která je osazen na celém domě okno je bílé s nátěrem, který je opotřebovaný a nekvalitně provedený. Obrázek 55 a 56: Francouzské okno fitness centra je špatně osazeno, mezi rámem a ostěním není osazena APU lišta ani není vytmeleno, dochází k zatékání dešťové vody do zdiva. 35

36 Detailní pohled na vady výplně otvorů Obrázek 57 a 58: Vlhké zdivo fitness centra vlivem špatně osazeného francouzského okna. Obrázek 59: Spodní rohová okna jsou špatně osazena - lícují z jedná strany s úrovní fasády, dochází tak k zatékání dešťové vody mezi rámy oken. Okno v 3. NP je osazeno správně. Rozdílné osazení oken je způsobeno nedodržením projektové dokumentace a neosazením tepelné izolace na stropní konstrukci. Vzniká zároveň výrazný tepelný most stropní konstrukcí. Tento detail je proveden špatně na všech domech a někde i všech podlažích. 36

37 Detailní pohled na vady výplně otvorů Obrázek 60: Detail špatného osazení rohového okna. Mezi stropní deskou a rámem okna dochází k zatékání dešťové vody. Na stropní desce na viditelné zatékání vody pod oplechováním. Obrázek 61: Byt č. 696/108 Vlivem zatékání dešťové vody do rámu okna je poškozená dřevěná podlaha v bytě. Skleněná výplň je špatně osazena, bylo by vhodné skleněnou výplň znovu osadit do nového těsnění. 37

38 Detailní pohled na vady výplně otvorů Obrázek 62: Byt č. 696/108 Vlivem netěsnosti v osazení rámu okna a ostění dochází ke kondenzaci vzdušné vlhkosti a tvorbě plísní. Netěsnost je způsobena osazením oken do montážní pěny, která čase ztratí pružnost. Okna je nutné osazovat do těsnící polyuretanové pásky. Obrázek 63: Oplechování je připevněno na rám okna nikoliv do drážky v rámu k tomu určené, docházelo tak k zatékání dešťové vody pod oplechování. V současné době zatmeleno již nepružným tmelem. 38

39 Detailní pohled na vady výplně otvorů Obrázek 64: U oken jsou dodatečně instalovány vnější žaluzie, nad boxy dochází k znečištění fasády a růstu řas. Bylo by vhodné realizovat nad instalovanými boxy oplechování. U větrací mřížky dochází ke stékání kondenzátu po fasádě. Obrázek 65: Při instalaci vnějších žaluzií byla poškozena vnější omítka, která nebyla opravena, může tak docházet k zatékání dešťové vody přímo do zdiva. 39

40 Detailní pohled na vady výplně otvorů Obrázek 66: Výrazné znečištění fasády nad instalovanými vnějšími roletami. Bylo by vhodné realizovat oplechování, které by zabránilo znečištění fasády a možnému zatékání dešťové vody. Obrázek 67: U okna je provedena oprava netěsnosti mezi rámem okna a ostěním zatmelením pružným tmelem. Tento způsob opravy je nutné pravidelně obnovovat, aby plnil nadále svou funkci. 40

41 Detailní pohled na vady výplně otvorů Výplně otvorů v celém objektu svým stavem odpovídají svému stáří. V některých místech bylo nalezeno špatně provedené těsnění skleněných výplní, dá se konstatovat, že okna jsou celkově v pořádku a vyžadují pouze lokální opravy, přetěsnění výplní, apod.. Tristně provedené je však napojení výplní otvorů na ostatní konstrukce. Díky tomu dochází k tvoření mikroskopických trhlin, kterými do interiéru proudí vzduch a dochází k ochlazování ostění a dalších konstrukcí a následnému srážení vlhkosti a tvorbě plísní atd. Jednoduchá oprava byla provedena několika majiteli bytů ze severní stany objektu, jednalo se o zatmelení spáry mezi výplní a navazující konstrukcí, toto řešení však není trvalé a musí se obnovovat každé 2-3 roky. Nalezený detail výplní lícujících s obvodovou konstrukcí je dle našeho názoru proveden v rozporu s projektovou dokumentací. Návrh odstranění vad: Dočasné řešení: Jako dočasné řešení je možné realizovat zatmelení spáry mezi oknem a ostěním. Tím se omezí netěsnost v tomto místě. Je však nutné počítat s pravidelnou obnovou každé 2 až 3 roky. Trvalé řešení: Při komplexním zateplení fasády, je možné realizovat nové ostění včetně instalace těsnící folie. Tím dojde k trvalému utěsnění a eliminaci tvorby plísní. 41

42 Závěr Na fasádě objektu se vyskytuje značné množství poruch. Všechny tyto poruchy, vyjma provedení dilatační spáry, jsou odstranitelné. Avšak je nutné přistoupit k opravám odpovědně, i za cenu vyšších nákladů, aby byly provedeny kvalitně. V této kapitole jsou navrženy dvě varianty opravy fasády dočasné a komplexní trvalé řešení. Dočasné řešení Navržené dočasné řešení omezí negativní projevy vad fasády. Nedokáže je však odstranit a není možné ani eliminovat další vady zjištěné při prohlídce nemovitosti. Jelikož technický stav oken je dobrý, není nutné řešit jejich výměnu, je však nutné řešit jejich netěsnost v místě napojení na ostění. Je možné provést zatmelení spáry mezi oknem a ostěním, které zabrání vnikání studeného vzduchu a vlhkosti. Je nutné počítat s pravidelnou obnovou každé 2-3 roky. Jedná se o dílčí řešení, které není finančně náročné. Dalším důležitým krokem je odstranění a provedení nového oplechování alespoň v místech poškození a netěsností. Tímto dojde k omezení vlivu zatékající vody do konstrukcí. K trhlinám na fasádě je nutné přistupovat individuálně a rozdělit povrchové praskliny finální omítky a případné konstrukční trhliny. Následně dle individuálního posouzení realizovat finální omítku v dané ploše. V případě trhlin v nosných konstrukcích na základě projektové dokumentace realizovat navržená opatření. Při realizaci dočasného řešení nebude k problematice fasády přistupováno systematicky a komplexní řešení bude v zásadě pouze oddalováno. Neustále se budou vady projevovat a bude nutná jejich pravidelná údržba. Trvalé řešení Během inspekce budovy byly zjištěny i další nedostatky v provedení, které se netýkaly přímo fasády a nejsou součástí této zprávy. Ovšem nekvalitní provedení střešních teras, nedostatečné zateplení železobetonových konstrukcí i vady, které byly detailně popsány v této zprávě, mohou poškozovat fasádu i následně. Při sanaci jednotlivých poruch bude nadále docházet k degradaci ostatních konstrukcí a následně i již opravených prvků. Proto trvalé řešení musí být navrženo komplexně včetně posouzení všech navazujících konstrukcí. Návrh sanací by měl být řešen komplexně. Pouze tak lze dosáhnout bezvadného stavu a dlouhé životnosti nejen fasády. Na objektu je řada kritických míst, jejichž oprava vyžaduje přepracování detailů. Toho lze dosáhnout pouze v případě řešení kompletní obálky budovy. Při realizaci kompletního zateplovacího systému zle odstranit veškeré vady vyskytující se na fasádě i zlepšit tepelně technické vlastnosti konstrukcí. V tomto případě je možné i získání dotace na provedení zateplení. Je ovšem nutné zabránit jeho poškození. K tomu může dojít při neodborných opravách teras, ke kterým v současnosti dochází, stejně jako v případě jejich ponechání v současném stavu. Doporučujeme tedy ještě posoudit technický stav střešních teras, které přímo ovlivňují stav domu i fasády a důvod vzniku trhlin v interiérových příčkách. V případě trvalého řešení bude oprava fasády realizována komplexně včetně všech navazujících konstrukcí. Toto řešení je finančně náročné, ale zajistí trvalou hodnotu nemovitosti a omezí nehospodárné vynakládání finančních prostředků na neúčinná řešení. Navržené trvalé řešení musí být realizováno na základě projektové dokumentace, ve které budou řešeny i kritické detaily. Je tedy nutné rozhodnout, jakým způsobem bude budova a jednotlivé vady opraveny. Zda budou realizována dočasná opatření, která bude nutné pravidelně obnovovat. Nebo zda bude přistoupeno ke komplexnímu trvalému řešení. 42

43 Obecná ustanovení Zpráva obsahuje všeobecné popisy a poskytuje Vám objektivní informace, které Vám pomohou vytvořit své vlastní hodnocení celkového stavu domu. Zpráva není určena k zjištění hodnoty nemovitost. Ne všechny vady mohou být identifikovány v průběhu tohoto prověření. Provedené prověření není neomezenou zárukou. Tato detailní zpráva obsahuje pozorování systémů a komponentů, které podle odborného úsudku experta nefungují správně. Ve zprávě je popsán technický stav nemovitosti k určitému datu a času. Experti nemohou předpovědět budoucí chování a nemohou být odpovědni za události, které se vyskytnou po provedení prověření. Pokud se změní podmínky, jsme vám k dispozici, abychom překontrolovali nemovitost a zaktualizovali tuto zprávu. Zpráva byla vypracována výlučně pro Vaše užívání, jako našeho klienta. Není určena k použití třetí stranou bez našeho předchozího písemného souhlasu. Samotná zpráva je chráněna autorskými právy, a nemůže být použita jako celek ani částečně bez našeho výslovného písemného povolení. Ještě jednou Vám děkujeme za využití našich služeb a jsme Vám k dispozici v průběhu celé realizace opravy domu. Pokud máte jakékoliv dotazy, neváhejte nás kontaktovat. 43

44 Bibliografické zdroje 1) KOLEKTIV: Problémy kvality staveb a příčiny poruch na betonových a zděných konstrukcích. ČSVTS Brno 11/1966 2) Ytong a Silka. Doporučené omítkové systémy na zdivo 3) ACO střešní vpusti pro ploché střechy 4) ČSN Navrhování klempířských konstrukcí 5) ČSN Provádění vnějších tepelně izolačních kompozitních systémů 6) ČSN Tepelná ochrana budov 44

45 Seznam obrázků Obrázek 1: Východní pohled na bytový dům... 5 Obrázek 2: Západní pohled na bytový dům... 5 Obrázek 3: Severozápadní pohled na bytový dům... 6 Obrázek 4: Jihovýchodní pohled na bytový dům... 6 Obrázek 5: Keramický obklad soklu západní fasády je opadaný Obrázek 6: Popraskaný obklad kolem okapového chodníku... 8 Obrázek 7: Pohled na okapový chodník a keramický obklad soklu, které je poškozený a nesprávně provedený. Ořezání keramického obkladu podle terénu působí neesteticky a způsobuje zatékání dešťové vody na hydroizolaci. Díky nesprávně provedenému podsypu a svahování terénu, dochází k vymývání podsypu a zatékání do konstrukce Obrázek 8: Detailní pohled na neestetické provedení soklu a okapového chodníku Obrázek 9: Opadávající keramický obklad soklu v kontaktu s okapovým chodníkem je způsobeno nedostatečným lepením obkladu a následným zatékání vody pod obklad, zřejmě dochází i zatékání vody do konstrukce obvodové stěny. Po fasádě je vedeno vodovodní potrubí. Porůstající břečťan narušuje souvislou vrstvu fasády a postupně dochází k její rychlejší degradaci Obrázek 10: Detail ukončení keramického obkladu soklu k terénu, které způsobuje zatékání vody pod obklad a opadávání Obrázek 11: Detailní pohled na keramický obklad soklu a napojení na terén. U obrubníku je zbytek keramického obkladu. Problém způsobuje chybné umístění prvního řádku obkladu, které měl být umístěn o min. 10 cm výše Obrázek 12: Správné provedení keramického obkladu a napojení na terén. Rohové plastové lišty jsou vlivem povětrnostních vlivů vyšisované, pravděpodobně se nejedná o lišty vhodné do venkovního prostředí Obrázek 13: Krajové plastové lišty keramického obkladu jsou vyšisované od povětrnostních vlivů, pravděpodobně se nejedná o lišty vhodné do venkovního prostředí Obrázek 14: Zatékání do konstrukce balkónu, je způsobena nefunkční hydroizolační vrstvou a špatným napojením na oplechování Obrázek 15: Zatékání pod oplechováním balkonu Obrázek 16: Místo provedení vrtných sond Obrázek 17: Místo provedení dvou vrtných sond. Provedené vrtné sondy vykazují odlišnou tloušťku fasády. A nebylo nalezeno zateplení Obrázek 18: Vrtná sonda - tloušťka fasády 2 cm Obrázek 19: Vrtná sonda - Tloušťka fasády 4 cm Obrázek 20: V ploše fasády jsou prokresleny bloky lešení. Fasáda není souvislá a působí neesteticky Obrázek 21: Na fasádě se vykreslují bloky lešení a vyskytují se její praskliny. Praskliny jsou způsobeny třemi příčinami 1) špatný technologický postup, 2) dilatace různorodých materiálů, 3) geometrickou nesourodostí objektu a špatně vyřešenou dilatací bloku objektu Obrázek 22: Vodorovná prasklina fasády Obrázek 23: Výrazná prasklina fasády způsobená nesprávným provedením její fasádní vrstvy Obrázek 24: Výrazné praskliny ve fasádě. V rohu je prasklina po celé výšce Obrázek 25: Detail praskliny v rohu objektu a od překladu okna není vložena diagonální ztužující tkanina nedodržení technologického postupu. Praskliny v rohu je způsobena dilatací objektu Obrázek 26: Správné provedení ztužení omítky kolem otvorů Obrázek 27: Nevhodné osazení větrací mřížky na fasádě a viditelné tmelení, hrozí zatékání do konstrukce. Z větrací mřížky stéká kondenzát po fasádě Obrázek 28: V rozích fasády nejsou osazeny rohové a ukončovací lišty. Rohy nejsou rovné a může docházet k jejich snadnému poškození Obrázek 29: Odvod kondenzátu na fasádu

46 Seznam obrázků Obrázek 30: V ploše jsou prokresleny bloky - působí neesteticky Obrázek 31: Výrazné praskliny nad balkonovými dveřmi Obrázek 32: Výrazné praskliny nad balkonovými dveřmi Obrázek 33: Viditelné opravy fasády Obrázek 34: Viditelné opravy fasády - provedeny jinou barvou Obrázek 35: Rohy fasády jsou provedeny bez rohových lišt a ukončovacích lišt - rohy nejsou rovné a může docházet k jejich snadnému poškození Obrázek 36: Odlišené tloušťky odsazení fasády - 8 cm Obrázek 37: Odlišené tloušťky odsazení fasády - 5 cm. Zároveň je neesteticky provedeno začištění fasády ostění Obrázek 38: Detail provedení dilatační spáry, bez návaznosti na soklovou část Obrázek 39: Detailní provedení dilatační spáry a zdiva 2- NP, kde dilatace nepokračuje a dochází k praskání i vnější omítky. Dilatační lišta je protmelena neznámým tmelem, který je jen dočasné řešení nikoliv správné Obrázek 40: Dilatační spára by měla být provedena v celé výšce, dochází k praskání omítky. 27 Obrázek 41: Vrchní část dilatační spáry není provedena a dochází k praskání vnější omítky.. 27 Obrázek 42: Nesprávné provedení dilatační spáry v keramickém obkladu. Spára je vypleněna lištou a silikonovým tmelem, který je již tzv. vypraskaný a tím nefunkční Obrázek 43a 44: Viditelná prasklina způsobená špatným konstrukčním řešením dilatační spáry se objevuje uvnitř budovy Obrázek 45: Správné konstrukční provedení dilatační spáry mezi objekty. (Zdroj: 29 Obrázek 46: Detail oplechování, které je přetažené přes omítku. Dochází tak k zatékání dešťové vody pod parapet a níže do konstrukce. Opraveno zatmelením dočasné řešení, nutno renovovat každé 2-3 roky Obrázek 47: Ohnutý parapet - dochází k zadržování dešťové vody a následně k znečištění fasády Obrázek 48: Oplechování parapetu francouzského okna navazuje na oplechování atiky a dochází k zadržování vody. Oplechování atiky je taženo na fasádě a dochází tak, k zatékání vody pod omítku. Vše je nesprávně sanováno silikonem. Jedná se o detail, který je nutné řešit velmi odborně Obrázek 49: Opravené oplechování kolem terasy. Problematický roh, kde dochází k zadržování vlhkosti. Je nutná pravidelná údržba Obrázek 50: Správné napojení parapetního plechu pod omítku ostění - nedochází tak k zatékání dešťové vody pod parapet Obrázek 51: Nekvalitně provedené oplechování parapetu, který je přetažen přes fasádu a současně je i poškozen Obrázek 52: Nenavazující oplechování, pod které může zatékat dešťová voda Obrázek 53: Správné provedení oplechování parapetu, kdy je vložen pod úroveň omítky ostění a do rámu okna. Nedochází tak k zatékání dešťové vody pod parapet Obrázek 54: Francouzské okno fitness centra je špatně osazeno, mez navazujícími rámy vznikají mezery, kudy může zatékat dešťová voda. Zároveň se jedná o jiný typ okna, než která je osazen na celém domě okno je bílé s nátěrem, který je opotřebovaný a nekvalitně provedený Obrázek 55 a 56: Francouzské okno fitness centra je špatně osazeno, mezi rámem a ostěním není osazena APU lišta ani není vytmeleno, dochází k zatékání dešťové vody do zdiva Obrázek 57 a 58: Vlhké zdivo fitness centra vlivem špatně osazeného francouzského okna.. 36 Obrázek 59: Spodní rohová okna jsou špatně osazena - lícují z jedná strany s úrovní fasády, dochází tak k zatékání dešťové vody mezi rámy oken. Okno v 3. NP je osazeno správně. Rozdílné osazení oken je způsobeno nedodržením projektové dokumentace a neosazením tepelné izolace na stropní konstrukci. Vzniká zároveň výrazný tepelný most stropní konstrukcí. Tento detail je proveden špatně na všech domech a někde i všech podlažích

47 Seznam obrázků Obrázek 60: Detail špatného osazení rohového okna. Mezi stropní deskou a rámem okna dochází k zatékání dešťové vody. Na stropní desce na viditelné zatékání vody pod oplechováním Obrázek 61: Byt č. 696/108 Vlivem zatékání dešťové vody do rámu okna je poškozená dřevěná podlaha v bytě. Skleněná výplň je špatně osazena, bylo by vhodné skleněnou výplň znovu osadit do nového těsnění Obrázek 62: Byt č. 696/108 Vlivem netěsnosti v osazení rámu okna a ostění dochází ke kondenzaci vzdušné vlhkosti a tvorbě plísní. Netěsnost je způsobena osazením oken do montážní pěny, která čase ztratí pružnost. Okna je nutné osazovat do těsnící polyuretanové pásky Obrázek 63: Oplechování je připevněno na rám okna nikoliv do drážky v rámu k tomu určené, docházelo tak k zatékání dešťové vody pod oplechování. V současné době zatmeleno již nepružným tmelem Obrázek 64: U oken jsou dodatečně instalovány vnější žaluzie, nad boxy dochází k znečištění fasády a růstu řas. Bylo by vhodné realizovat nad instalovanými boxy oplechování. U větrací mřížky dochází ke stékání kondenzátu po fasádě Obrázek 65: Při instalaci vnějších žaluzií byla poškozena vnější omítka, která nebyla opravena, může tak docházet k zatékání dešťové vody přímo do zdiva Obrázek 66: Výrazné znečištění fasády nad instalovanými vnějšími roletami. Bylo by vhodné realizovat oplechování, které by zabránilo znečištění fasády a možnému zatékání dešťové vody Obrázek 67: U okna je provedena oprava netěsnosti mezi rámem okna a ostěním zatmelením pružným tmelem. Tento způsob opravy je nutné pravidelně obnovovat, aby plnil nadále svou funkci