PLÁN OPRAV DOMU Bytový dům Nad Vavrouškou Praha - Troja

Transkript

1 PLÁN OPRAV DOMU Bytový dům Nad Vavrouškou Praha - Troja OBJEDNATEL Společenství vlastníků budovy č.p. 696, ulice Nad Vavrouškou, Praha 8 Praha 8, Nad Vavrouškou 696, PSČ ZPRACOVATEL ECOTEN s.r.o. Lublaňská 1002/9, Praha 2 - Vinohrady Ing. Jiří Tencar, Ph.D. Ing. Jan Vojík Ing. Michal Rohlena Ing. Vladimír Bartoš tencar@ecoten.cz vojik@ecoten.cz rohlena@ecoten.cz bartos@ecoten.cz V Praze dne 7. listopadu

2 Obsah Obsah Obsah...2 Základní údaje o prověřované budově...3 Úvod...4 Možné přístupy opravy budovy...5 Dočasné opravy...5 Generální oprava stávajícího stavu...5 Komplexní revitalizace budovy...6 Opravy střech a střešních teras...7 Ukázka systémových řešení...9 Opravy fasády Ukázka systémových řešení Časový plán opravy Závěr Seznam fotografií Seznam tabulek Všeobecná ustanovení

3 Základní údaje o prověřované budově Základní údaje o prověřované budově Datum inspekce , Typ nemovitosti Bytový dům Rok výstavby 1998 Adresa nemovitosti Adresa Nad Vavrouškou 696 Parcela 1180/70 Katastrální území Troja Dostupné dokumenty ke stavbě Projektová dokumentace Revize hromosvodu Revize elektro Výchozí revize plynového zařízení Tlaková zkouška vodovodu Prohlášení o shodě pro plynový kotel Topná zkouška Tlaková zkouška topení Část realizační PD, řezy a technická zpráva, Požární zpráva, termografické posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Není předmětem posouzení Poznámka Zpráva navazuje na dosavadní zprávy posouzení technického stavu: KONTROLA NEMOVITOSTI ze dne KONTROLA NEMOVITOSTI - DOPLNĚNÍ ze dne ZPRÁVY ZE DNE 21. ČERVENCE 2016 NEDESTRUKTIVNÍ, NAMÁTKOVÝ PRŮZKUM ze dne STAVU HYDROIZOLAČNÍ VRSTVY STŘECH A TERAS BYTOVÝCH DOMŮ A JEJÍHO NAPOJENÍ NA DETAILY 3

4 Úvod Úvod Tato zpráva si klade za cíl stanovit návrh opravy bytového domu Nad Vavrouškou 696 na základě inspekce nemovitosti ve dnech a Při těchto místních šetřeních bylo zjištěno značné množství vad, které jsou popsány v samostatných zprávách. Vady na obálce budovy jsou natolik závažné, že je nutné je odpovědně řešit. Při první inspekci byly zkoumány vady na fasádě a přilehlých konstrukcích, jako jsou okna, oplechování, sokl apod. Bylo zjištěno značné množství trhlin způsobených nekvalitním provedením finální vrstvy omítky, poškozené nebo nekvalitně provedené oplechování, poškozený obklad soklu atd. Dále byly zjištěny Zároveň byly zjištěny zjevné vady na střešních konstrukcích. Proto byla provedena podrobná prohlídka těchto střech a střešních teras dne Při této podrobné kontrole byly potvrzeny vady a špatný technický stav. Vady, které byly objeveny, se opakují na všech střechách. Špatný technický stav je na celé obálce budovy, která aby plnila svou funkci dlouhodobě a bezvadně, musí být kompaktní. Vady se vyskytují na celém objektu a není tedy možné stanovit opravy jednotlivých poruch, ale musí se přistoupit k opravě komplexním způsobem. Již v předchozích zprávách byly nastíněny postupy opravy. Při realizaci oprav je nutné zohlednit všechny navazující konstrukce, aby nedošlo k jejich opomenutí nebo poškození, obálka budovy musí být kompaktní celek. Veškeré konstrukce se totiž přímo ovlivňují a degradace např. střechy přímo ovlivňuje zdivo, fasádu apod. V této zprávě jsou proto uvedena vzorová provedení jednotlivých konstrukcí s oceněním dle agregovaných položek. 4

5 Možné přístupy opravy budovy Možné přístupy opravy budovy K opravě budovy lze přistoupit několika způsoby, které mají samozřejmě rozdílnou finanční náročnost, ale i dopad na samotnou budovu. Dočasné opravy Při tomto přístupu jsou realizovány opravy akutního rázu, kdy jsou průběžně investovány finanční prostředky do stávajících konstrukcí tak, aby se omezila jejich degradace. Nedojde ovšem k opravě, pouze se omezují dopady. Opravy probíhají dle aktuální potřeby, například když dojde k poruše. Toto řešení je na první pohled finančně nejméně náročné, ovšem je potřeba zohlednit celkové náklady v dlouhodobém horizontu. Zároveň nadále dochází k degradaci jednotlivých konstrukcí a razantní oprava se pouze oddaluje, viz. ilustrační simulace níže. Obrázek 1: Simulace opotřebení budovy pro dočasné opravy Obrázek 2: Diagram průběhu nákladů na údržbu Jak je z předchozích diagramů vidět při dočasných opravách nadále dochází k degradaci konstrukcí a je nutné přistoupit po čase k radikální opravě. Generální oprava stávajícího stavu Při tomto přístupu dojde ke kompletní obnově poškozených konstrukcí. Dojde tak ke zlepšení současného stavu a prodloužení životnosti všech konstrukcí. Oprava je finančně náročná, ale 5

6 Možné přístupy opravy budovy omezuje degeneraci všech konstrukcí. Nevyřeší ale problémy tepelných mostů, kondenzace apod. a zároveň nedojde ke zhodnocení budovy. Obrázek 3: Diagram stárnutí konstrukcí při jednorázové investici v roce 2017 V případě generální opravy domu dojde ke zlepšení technického stavu a prodloužení životnosti opravených konstrukcí. Jednorázová investice do opravy bude na nižší hranici předpokládaných nákladů. Tabulka 1: Předpokládané náklady na realizaci opravy domu Celková cena MIN [Kč] MAX [Kč] Objekt Střecha Horní terasa (3NP) Spodní tarasa (2NP) Terasa (1NP) Balkon Stěny Okna Stěna pod terénem Suma za objekt Suma Komplexní revitalizace budovy Tato varianta je finančně nejnáročnější, přináší ovšem další přidanou hodnotu v omezení kritických detailů obálky budovy, omezení teplených mostů a ztrát apod. Všechny poškozené konstrukce obálky budovy budou nahrazeny novými dle návrhu v projektové dokumentaci. Tímto způsobem dojde ke zhodnocení budovy a lepší návratnosti vložené investice. V případě komplexní opravy budou celkové investiční náklady na vyšší hranici předpokládaných nákladů s ohledem na větší pracnost, viz Tabulka 1. 6

7 Opravy střech a střešních teras Opravy střech a střešních teras Při prohlídkách technického stavu střech a střešních teras byly zjištěny závažné nedostatky v provedení hydroizolací a končící životnost stavebních materiálů. Nejzávažnější vady, které se objevují na všech střechách, jsou vady v pokládce a kotvení hydroizolace a provedení střešních vpustí. Nedostatečné kotvení způsobuje propínání hydroizolační folie, kdy pak je náchylná na protržení. Střešní vpusti vykazují vadu v nesprávném provedení pro danou skladbu, kdy dochází k zasypání vpustí. V kombinaci ucpané vpusti a protržené pak dojde k protečení dešťové vody a závažným škodám. Veškeré vady a poruchy způsobují zatékání dešťové vody do konstrukcí a další poškozování těchto konstrukcí. Je proto nutné dát střechám nejvyšší prioritu při časovém plánování oprav. Střešní konstrukce má přímý vliv na ochranu všech navazujících konstrukcí budovy. Při degradaci střechy dojde k zrychlení degradace zdiva, omítek apod. Terasa v 1NP Obrázek 4: Situace schéma kontrolovaných střech a teras K opravám střech a teras je nutné přistoupit prioritně jelikož výrazně ovlivňují stav a kvalitu užívání budovy. V případě plochách střech je ale nutní zohlednit všechny navazující konstrukce, které je nutné opravit zároveň, nebo alespoň připravit postup navazujících opravovaných konstrukcí. Zároveň s ohledem na již využívané nepochozí části plochých střech doporučujeme rozhodnutí o jejich využití uvedení do právního pořádku. Je nutné na základě PD provést kolaudaci takto využívaných střech. Nejzávažnější vady: 7

8 Opravy střech a střešních teras - Poškození hydroizolací nesprávným kotvením - Praskliny fólie u styku okapnic Obrázek 5: Neupevnění a přepnutá fólie na atice Obrázek 6: Praskliny fólie u styku okapnic - Nesprávné provedení vpustí, kdy dochází ucpávání Obrázek 7: Nesystémové nástavce vtoků 8

9 Opravy střech a střešních teras - Nesprávní ukončení hydroizolační folie na atice - Nekvalitně provedené oplechování Obrázek 8: Nevodotěsné ukončení hydroizolační fólie na atice Navazující konstrukce jsou především: Obrázek 9: Nekvalitně provedené oplechování - Oplechování atiky - Ukončení hydroizolace na atikách a stěnách - Zábradlí - Fasáda Před zahájením oprav střech je nutné mít pracovanou projektovou dokumentaci kompletní opravy budovy a případně úpravy využití celých střech jako pochozích na základě PD a kolaudace tohoto stavu. Doporučujeme dále využití kvalitních materiálů, které jejichž cena je vyšší řádově o 30 %, avšak zaručuje delší životnost. Ukázka systémových řešení V následující kapitole jsou uvedena vzorová řešení provedení plochých střech a kritických detailů. 9

10 Opravy střech a střešních teras Obrázek 10: Ukázka skladby ploché nepochozí střechy Obrázek 11: Ukázka skladby ploché pochozí střechy Obrázek 12: Ukázka systémového řešení střešní vpusti, které umožňuje údržbu a zajišťuje trvalou propustnost 10

11 Opravy střech a střešních teras Obrázek 13: Detail provedení atiky u ploché střechy 11

12 Opravy fasády Opravy fasády Vzhledem k rozsahu vad na fasádě není možné doporučit dílčí opravy samotných trhlin. Je nutné přistoupit k opravě celých souvislých stěn. Doporučujeme k opravě přistoupit opět komplexně a při opravě fasády budovy zohlednit i kritická místa a teplené mosty. S opravou fasády je nutné provést i opravu oplechování a zábradlí, které by jinak dále poškozovalo opravenou fasádu. Je zároveň nutné posoudit statické poruchy budovy. Tyto trhliny mají výrazný vliv na stabilitu budovy a životnost nejen fasády. Při prohlídce nemovitosti byly zjištěny vady i v soklové části budovy. Tyto vady se projevují jako praskliny a opadávání keramického obkladu. Jsou způsobeny špatným návrhem napojení budovy na terén, kdy je podzemní část budovy provedena v jiné konstrukční tloušťce zdiva. Toto provedení má přímý vliv na technický stav hydroizolace, která pak dostatečně nezajišťuje ochranu zdiva před zemní vlhkostí. Návrh opravy je možný až po samotném odkopání zeminy kolem budovy. Při prohlídce budovy totiž nebylo možné zjistit současné provedení hydroizolace. Byly zřetelná pouze část izolace, která byla volně položená na terén. Může tak zatékat nad izolací do zdiva a zároveň dojít k protržení izolace. Značná členitost fasády ovlivňuje i samotný návrh její opravy. Je velmi problematické provést dílčí opravu jednotlivých stěn, jelikož je nutné vždy dokonalé navázání všech těchto stěn, aby byla zajištěna dlouhodobá životnost a dokonalý vzhled. Aby nedošlo k poškozování již opravených konstrukcí navrhujeme provedení opravy budovy kontinuálním postupem po blocích. Dosáhne se tak bezvadné opravy fasády, oplechování i jednotlivých střech a teras. Navázání fasády jednotlivých bloků lze provést přiznáním dilatační lišty, která zajistí dočasné zakonzervování fasády a bezproblémové navázání v dalším bloku. Nedílnou součástí opravy fasády je i řešení ostění oken a dveří. V současné době dochází k netěsnému napojení okna a vzniku tepelného mostu. Je tedy nutné provést nové osazení výplní otvorů. Na ostění je nutná instalace APU lišt, které zajistí dilataci kolem oken. Nejzávažnější vady: - Praskliny ve fasádě a rovinnost (nekvalitní provedení finální vrstvy omítky) Obrázek 14: Praskliny ve fasádě 12

13 Opravy fasády - Nesprávné konstrukční řešení objektové dilatace (dochází k prasklinám vně i uvnitř budovy) Obrázek 15: Provedení objektové dilatace - Nekvalitně provedené oplechování (zatékání za oplechování) Obrázek 16: Nekvalitně provedení oplechování - Nekvalitně provedené ostění u výplní otvorů (chybějící lišty, netěsnost) Obrázek 17: Netěsné napojení okna na ostění 13

14 Opravy fasády - Problematické provedení soklové části fasády Obrázek 18: Provedení soklové část - Tepelné mosty předsazených ŽB konstrukcí Navazující konstrukce jsou především: Obrázek 19: Tepelný most předsazené ŽB konstrukce - Oplechování atik, parapetů - Zábradlí - Podzemní a soklová část včetně hydroizolace - Okna Fasáda je finální a pohledovou částí budovy, proto její provedení navazuje prakticky na veškeré konstrukce obálky budovy. Proto je nutné provedení opravy vždy souběžně s dalšími konstrukcemi, aby nedošlo k dalšímu poškozování. 14

15 Opravy fasády Ukázka systémových řešení V této kapitole jsou uvedeny příklady systémového řešení provedení fasády. Obrázek 20: Technologicky správné provedení výztužné tkaniny kolem oken Obrázek 21: Provedení oplechování parapetu 15

16 Časový plán opravy Časový plán opravy Vzhledem k velkému rozsahu opravy budovy je nutné zohlednit finanční možnosti SVJ a technologické nároky na kvalitní provedení. Před provedením samotných prací je nutné posouzení současného technického provedení podzemní části, aby bylo možné navrhnout vhodnou úpravu. Toto je nutné realizovat s posouzením statických poruch, které se na objektu také vyskytují. Po zohlednění těchto zjištění je možné přistoupit ke zpracování projektové dokumentace, dle které bude provedena oprava budovy. I když nejhorší technický stav vykazují střešní terasy je nutné přistoupit k opravám komplexně nejlépe po jednotlivých blocích. Lze tak provést kompletní opravu všech poškozených konstrukcí, které na sebe přímo navazují. V opačném případě bude docházet k degradaci a poškozování i již opravených konstrukcí. V případě komplexní opravy budovy dojde ke zlepšení technického stavu i zhodnocení budovy. Zateplením obálky budovy dosáhneme úspor energií i omezíme negativní projevy tepelných mostů, které se na budově vyskytují. Dojde i k eliminaci kritických míst, které při současném nevhodném provedení poškozují navazující konstrukce. Tabulka 2: Harmonogram realizace Komplexní opravy budovy ROK MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] Posouzení technického stavu podzemní části budovy Posouzení statických poruch Přípravné a projektové práce Blok 17 (provedena oprava Horní terasy) Blok Blok Blok 23 (provedena oprava Horní terasy) Blok Technický dozor investora Suma Zde uvedený harmonogram se může lišit dle aktuálních finančních možností SVJ i zvoleného způsobu opravy budovy. Odlišně lze postupovat v případě Generální opravy, kdy budou zachovány současné konstrukce, pouze dojde k jejich obnově. V takovém případě je vhodné realizovat prioritně střechy a střešní terasy. Následně přistoupit k opravám fasády. V takovém případě by harmonogram oprav vypadal takto. Tabulka 3: Harmonogram realizace Generální opravy budovy ROK MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] MIN [Kč] MAX [Kč] Posouzení technického stavu podzemní části budovy Posouzení statických poruch Přípravné a projektové práce Střecha Horní terasa (3NP) Spodní tarasa (2NP) Terasa (1NP) Balkon Stěny Okna Stěna pod terénem Technický dozor investora Suma Plán popisuje prioritní opravu střešních konstrukcí včetně oplechování atik. Následně je přistoupeno k opravám fasády postupně po blocích 17, 19, následně 21, 23 a zakončená oprava blokem

17 Závěr Závěr Oprava vad na bytovém domě Nad Vavrouškou 696 bude s ohledem na rozsah vad velmi náročná. Je nutné k ní přistoupit velmi zodpovědně, protože jedině tak lze dosáhnout dokonalého výsledku. Dosavadní zjištění vad slouží jako vhodný podklad pro zhodnocení technického stavu a pro rozhodnutí jakým způsobem k opravě domu přistoupit. Nabízí se několik variant provedení, které mají rozdílnou finanční náročnost. Vaše rozhodnutí pro opravu musí zohlednit mnoho kritérií, jedním z rozhodujících budou i finanční možnosti SVJ. Je ovšem nutné nehodnotit pouze na základě jednorázových investičních nákladů, ale i na přínosu samotné opravy. Zda dojde k prodloužení životnosti stavby, zhodnocení nemovitosti nebo i ke snížení provozních nákladů na energie. Na základě posouzení technického stavu a propočtu investičních nákladů můžete objektivně rozhodnou o dalším postupu. Je ovšem prakticky nutné realizovat opravu jednotlivých bloků vždy stejným technologickým postupem, aby byla zajištěna bezproblémová údržba a dlouhá životnost všech opravených konstrukcí. V případě realizace opravy je nutné zpracování podrobné projektové dokumentace, která nebude sloužit pouze pro stavební řízení, ale především pro provedení stavby, bude tedy obsahovat řešení konkrétních technických detailů, jako je například provedení atik, parapetů, detailů napojení různých rovin fasády apod. Na základě konkrétního provedení opravy, je možné žádat o dotaci z Nové Zelené úsporám, která může výrazně snížit finanční náročnost investice. Jedině takto řešená projektová příprava zhodnotí dosavadní práci a vynaložené finanční prostředky. Zároveň minimalizuje riziko nekvalitního provedení, které by znovu generovalo vady a degradaci konstrukcí. 17

18 Seznam fotografií Seznam fotografií Obrázek 1: Simulace opotřebení budovy pro dočasné opravy...5 Obrázek 2: Diagram průběhu nákladů na údržbu...5 Obrázek 3: Diagram stárnutí konstrukcí při jednorázové investici v roce Obrázek 4: Situace schéma kontrolovaných střech a teras...7 Obrázek 5: Neupevnění a přepnutá fólie na atice...8 Obrázek 6: Praskliny fólie u styku okapnic...8 Obrázek 7: Nesystémové nástavce vtoků...8 Obrázek 8: Nevodotěsné ukončení hydroizolační fólie na atice...9 Obrázek 9: Nekvalitně provedené oplechování...9 Obrázek 10: Ukázka skladby ploché nepochozí střechy Obrázek 11: Ukázka skladby ploché pochozí střechy Obrázek 12: Ukázka systémového řešení střešní vpusti, které umožňuje údržbu a zajišťuje trvalou propustnost Obrázek 13: Detail provedení atiky u ploché střechy Obrázek 14: Praskliny ve fasádě Obrázek 15: Provedení objektové dilatace Obrázek 16: Nekvalitně provedení oplechování Obrázek 17: Netěsné napojení okna na ostění Obrázek 18: Provedení soklové části Obrázek 19: Tepelný most předsazené ŽB konstrukce Obrázek 20: Technologicky správné provedení výztužné tkaniny kolem oken Obrázek 21: Provedení oplechování parapetu Seznam tabulek Tabulka 1: Předpokládané náklady na realizaci opravy domu...6 Tabulka 2: Harmonogram realizace Komplexní opravy budovy Tabulka 3: Harmonogram realizace Generální opravy budovy

19 Všeobecná ustanovení Všeobecná ustanovení Zpráva obsahuje všeobecné popisy a poskytuje Vám objektivní informace, které Vám pomohou vytvořit své vlastní hodnocení celkového stavu domu. Zpráva není určena k zjištění hodnoty nemovitost. Ne všechny vady mohou být identifikovány v průběhu tohoto prověření. Provedené prověření není neomezenou zárukou. Tato detailní zpráva obsahuje pozorování systémů a komponentů, které podle odborného úsudku experta nefungují správně. Ve zprávě je popsán technický stav nemovitosti k určitému datu a času. Experti nemohou předpovědět budoucí chování a nemohou být odpovědni za události, které se vyskytnou po provedení prověření. Pokud se změní podmínky, jsme vám k dispozici, abychom překontrolovali nemovitost a zaktualizovali tuto zprávu. Zpráva byla vypracována výlučně pro Vaše užívání, jako našeho klienta. Není určena k použití třetí stranou bez našeho předchozího písemného souhlasu. Samotná zpráva je chráněna autorskými právy, a nemůže být použita jako celek ani částečně bez našeho výslovného písemného povolení. Ještě jednou Vám děkujeme za využití našich služeb a jsme Vám k dispozici v průběhu celé realizace opravy domu. Pokud máte jakékoliv dotazy, neváhejte nás kontaktovat. 19