OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ. Jakub Hanák

Transkript

1 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ Jakub Hanák 1 Pod Leskounem DOPLŇUJÍCÍ MATERIÁLY BRADÁČ, A. a kol. Věcná břemena od A do Z. Praha: DÖRFL, L. et al. Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika. Praha, KŘÍSTEK, L. Znalectví. Praha, TELEC, I. ZAZVONIL, Z. Administrativní ceny nemovitostí. Praha, časopisy: Soudní inženýrství: Odhadce a oceňování majetku: MF ČR - 1

2 PRAMENY PRÁVNÍ ÚPRAVY zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (ZOM) zmocnění pro obce (cenové mapy) zmocnění pro MF (prováděcí vyhlášky) oceňovací vyhláška - č. 441/2013 Sb. též východisko pro jiné výpočty např. odvody za odnětí cenové výměry MF předpisy určující použití druhu ceny 2 návrh novely vyhlášky s účinností od

3 :16:42 DRUHY CEN: ZÁKLADNÍ PŘEHLED NA TRŽNÍM PRINCIPU obvyklá cena ( 492 OZ) obvyklá cena ( 2/1 ZOM) tržní hodnota tržní cena NA NETRŽNÍM PRINCIPU cena zjištěná směrná hodnota mimořádná cena 3 3

4 DRUHY CEN cena určená podle zvláštního předpisu = zjištěná ( administrativní ) 2 odst. 3 ZOM: Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. cena obvyklá (tržní; obecná) 492 OZ Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. lze použít def. 2 odst. 1 ZOM (!?) mimořádná cena OZ určena s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci 4 4

5 CENA ZJIŠTĚNÁ ( ADMINISTRATIVNÍ ) zjištěná podle oceňovací předpisu účinného k datu ocenění ( datum zpracování ocenění) stanovená závazně určeným postupem jednoznačný výsledek (omezené možnosti uvážení) omezený subjektivní prvek (výše přirážek a srážek, zařazení pozemku) nemusí vždy určit znalec 5 5

6 :16:42 CENA ZJIŠTĚNÁ (2) vyhláška respektuje přibližování ceny zjištěné nemovitých věcí k cenám sjednaným [DZ k OV] Finanční úřady shromažďují v daňových spisech obsažené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitých věcí a o cenách sjednaných za tyto nemovité věci v případě jejich prodeje. Finanční úřady předávají údaje Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. [ 33 odst. 3 ZOM] sisyfovská snaha? dílčí studie prokazují odchylky od tržních cen (např. kvalifikační práce IOM VŠE v Praze, ÚSI VUT v Brně) vztah k tržnímu ocenění je ale spíše náhodný 6 Aktuální základní ceny nezbytné pro určení zjištěné ceny porovnávacím způsobem, uvedené v přílohách, vycházejí ze skutečně realizovaných cen, které vkládají pracovníci územních pracovišť Finančních úřadů na základě ustanovení 33 odst. 3 oceňovacího zákona, z kupních smluv, přikládaných k daňovým přiznáním. Základní ceny jsou určeny ve výši průměrných kupních cen podle druhu nemovité věci a lokality. Výsledná cena by měla oscilovat okolo výše skutečných cen na trhu. 6

7 CENA OBVYKLÁ (TRŽNÍ, OBECNÁ) Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 7 Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. srov. též nález II. ÚS 3588/14 - prodej nemovitosti ve veřejné dražbě v rámci exekučního řízení a takto získaná cena by stěží mohly být zařazeny do množiny (databáze) skutečně realizovaných prodejů nemovitostí, relevantních pro porovnání a určení ceny obvyklé u jiné nemovitosti, neboť právě realizace prodeje nemovitosti ve veřejné dražbě v rámci exekučního řízení bezesporu představuje právě jeden z příkladů působení "mimořádných okolností trhu", mezi něž ustanovení 2 odst. 1 ZOM mimo jiné řadí stav tísně prodávajícího, jejichž vliv musí být při stanovení ceny obvyklé vyloučen. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 7

8 URČOVÁNÍ OBVYKLÉ CENY porovnáním z cen uskutečněných prodejů (historických cen) dle MF - Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly). 8 Komentář MF k určování obvyklé ceny: 8

9 POROVNÁVÁNÍ CEN podmínkou je dostatečně aktivní trh je nutné podrobně vymezit dílčí trh s nemovitostí, která je předmětem ocenění a porovnávat pouze substituty je nutné porovnávané nemovitosti upravovat koeficienty odlišnosti je nutné vylučovat extrémní hodnoty kolik nemovitostí má být ve vzorku? 9 9

10 JAK URČIT OBVYKLOU CENU? Malé pozemky nepravidelného tvaru, nezastavěné, nezpevněné, na kterých se nachází náletová zeleň. Pozemky tvoří přerušovaný pás mezi polem a veřejně přístupnou účelovou komunikací, která není zařazená do kategorie místních komunikací. Z hlediska územního plánu jsou předmětné pozemky situovány v zóně OP orná půda. 10 PROČ NEJSOU K DISPOZICI ÚDAJE O PRODEJÍCH SROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ? trh s některými druhy nemovitostí neexistuje transakce proběhla v jiném časovém období pozemek prodán jako součást většího celku nedostupná data (teoreticky ale jen období před 2014 poté jsou k dispozici cenové údaje v KN; ovšem nákladnější) 10

11 JAK URČIT OBVYKLOU CENU? MP705Zk - Pozemkové právo - podzim KS v Brně, čj. 62 Af 21/ Předně oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn., měly by být tedy podobné zejména co do rozsahu, kvality a užitku. Dále by pak porovnávané ceny měly být poměrně aktuální, porovnávaní cen musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí apod. Pokud je podle soudu cenou obvyklou cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, nelze v daném případě, kdy mají být oceněny nemovitosti tvořící výraznou část brněnského automotodromu světového významu, cenu obvyklou stanovit. Specifické vlastnosti a charakter převáděných nemovitostí (podstatná část automotodromu) neumožňují stanovení ceny obvyklé (tržní), neboť (jak ostatně uvádí i znalec žalobce) takové nemovitosti jsou prakticky neprodejné a nikdy se podobný prodej v České republice nerealizoval.

12 :16:42 NÁHRADNÍ METODY URČENÍ OBVYKLÉ CENY 1. použít cenu zjištěnou 2. konstatovat, že cenu nelze stanovit úvaha dle 136 OSŘ 3. nebo změnit úkol, umožňuje-li zákon (!) 4. rozšíření lokality či časového období 5. srovnání na základě dat z inzerce 6. mlčky ztotožnit tržní hodnotu s OC ( prakticky identický pojem ) 7. jiná vhodná metoda (např. výnosová či nákladová u staveb) MP705Zk - Pozemkové právo - podzim

13 POUŽITÍ TYPŮ CEN CENA ZJIŠTĚNÁ daňové účely (340/2013 Sb.) nákup pozemků ČR prodej pozemků SPÚ náhrada za vyvlastnění pozemkové úpravy rozhodnutím/dohodou CENA OBVYKLÁ realitní trh, prodej pozemků ČR prodej pozemků SPÚ náhrada za vyvlastnění veřejné dražby předkupní právo dle 101 StZ vypořádání spoluvlastnictví vyčíslení škody 13 13

14 OCEŇOVACÍ ÚKOL Je věcí předvídavosti objednatele znaleckého posudku, zda vůbec a nakolik přiléhavě sám předmět znaleckého posouzení a příslušné podklady k jeho zpracování vymezí a kvalifikuje. V tomto směru jde o jeho odpovědnost, kterou nelze přenášet na další subjekt (znalce), který je naopak z logiky právního vztahu zadáním zpracování znaleckého posudku vázán. [NS 28 Cdo 3225/2013] není-li znalecký úkol jednoznačný, má zhotovitel povinnost dotazem u vyžádat si upřesnění zadání; neučiní-li tak, jde to k jeho tíži. [I. ÚS 312/05] 14 14

15 TRŽNÍ HODNOTA Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. [IVS; překlad Standard ON-1 oceňování nemovitostí tržní hodnotou IOM VŠE] MP705Zk - Pozemkové právo - podzim Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and the willing seller in arm s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. 15

16 CENOVÁ REGULACE zjištěná cena platná jako cena maximální těchto pozemků nejméně výměr MF 1/2017 pozemky vykupované státem pro veřejné dráhy a komunikace, protipovodňová opatření, ekologické účely nepoužije se v případě postupu dle 416/2009 a kupuje-li státní podnik; zřejmě se nepoužije v případě vyvlastnění nájemné z pozemků pronajatých ve veřejném zájmu slouží jako občanské vybavení nesmí sloužit podnikání hrazeno z prostředků státu či ÚSC MP705Zk - Pozemkové právo - podzim

17 POSTUP PŘI OCENĚNÍ Zajištění podkladů Určení druhu pozemku Určení účelu ocenění Ocenění 17 17

18 DRUH POZEMKU PRO ÚČELY OCENĚNÍ

19 ... ZÁVISÍ NA MNOHA SKUTEČNOSTECH

20 Rozdělení pozemků dle ZOM Zastavěné Stavební Zemědělské Lesní Vodní plochy Nezastavěné Plochy skutečně zastavěné Lesní Zalesněné nelesní Jiné 20 20

21 SPOLEČNÉ ZÁSADY rozhoduje skutečný stav při nesouladu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí ( 9 odst. 5 ZOM) součástí pozemku jsou stavby ( 4 odst. 3, 10 odst. 8 ZOM) výjimky stanovené NOZ právní otázka stavba na cizím pozemku je důvodem pro snížení ceny pozemku součástí pozemku jsou trvalé porosty cena pozemku se snižuje o cenu věcných břemen 49 OV: nejvýše o 80 % z ceny pozemku 21 21

22 - 250 Kč Kč Kč Kč Celkem: Kč Kč MP705Zk - Pozemkové právo - podzim

23 ILUSTRACE NESOULADU 23 23

24 STAVEBNÍ POZEMKY: ZASTAVĚNÉ samostatné vymezení pojmu ( StZ, daňové předpisy) plochy pozemků skutečně zastavěné zastavěná plocha a nádvoří již zastavěné evidované jako ostatní plochy nikoliv všechny stavby jsou relevantní ( 9 odst. 4 ZOM): stavby bez základů, studny, ploty, sochy apod. podzemní a nadzemní vedení 24 NSS ze dne , sp. zn. 8 Ao 1/ Jestliže stavebním pozemkem se rozumí část území, pak vztažení této definice i na stavby inženýrských sítí by vedlo k absurdním důsledkům. Za stavební pozemky by bylo třeba považovat všechny pozemky, po kterých, resp. pod kterými, jsou inženýrské sítě vedeny, neboť bylo územním rozhodnutím určeno, že tyto budou zastavěny (sítěmi). Šlo by mnohdy, zejména v případě dálkového vedení inženýrských sítí, o části území, o kterých by jinak nikdo nepochyboval, že jsou např. ornou půdou. Jde zjevně o závěr absurdní a neudržitelný. 24

25 STAVEBNÍ POZEMKY: NEZASTAVĚNÉ v druhu zastavěná plocha a nádvoří určené k zastavění územním povolením nejvyšší přípustná zastavěnost s právem stavby zahrady a ostatní plochy v jednotném funkčním celku č. 26 a

26 POZEMKY V JFC JFC se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V JFC může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. tzv. redukční koeficient pro výpočet ( 5 vyhlášky) 26 redukční koeficient: oceňují-li se pozemky podle 3 v jednotném funkčním celku spolu s pozemkem, jehož součástí je stavba oceňovaná s RD, RCH, ZCH a součet jejich výměr je větší než 1000 m2 26

27 JEDNOTNÝ FUNKČNÍ CELEK? 27 27

28 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU výnosový způsob: zemědělské pozemky dle BPEJ (příloha č. 4) a přirážky a srážky není-li BPEJ (potvrzeno SPÚ) průměrná cena v kat. úz. (vyhláška č. 298/2014 Sb.) porovnávací: stavební a ostatní (většina) pozemky kombinace: lesní pozemky znalecká specializace oceňování lesních pozemků a lesních porostů soubory lesních typů a přirážky a srážky 28 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY: VÝJIMKY není-li předpokládáno jejich nezemědělské využití ani nejsou předmětem územního nebo stavebního řízení a není zahrnut v ÚPD k jinému využití nesmí jít ani o část JFC (zahrada) či zda není zalesněn 28

29 OCEŇOVÁNÍ STAVEBNÍCH POZEMKŮ 1. podle cenové mapy je-li k dispozici má-li v ní pozemek určenu cenu cena se dále neupravuje lze-li pozemek podle mapy ocenit (srov. 2 odst. 2 vyhlášky) 2. upravenou základní cenou podle vyhlášky 29 aktuální přehled cenových map stavebních pozemků - k Cenový věstník 10/ Mladá Boleslav zrušeno k ; OZV č. 4/ Bílina 2. Brno 3. Doubravčice 4. Hodonín zrušeno k ; OZV č. 9/ Horoměřice 6. Most 7. Olomouc 8. Ostrava 9. Praha 10. Terezín zrušena k Zlín 29

30 30 30

31 OCENĚNÍ POZEMKU NEUVEDENÉHO V CM upravenou základní cenou podle vyhlášky pevná cena ve vyjmenovaných obcích Kč/m 2 (Praha 1) Kč/m 2 (Brno 1 a 2) Kč/m 2 (Karviná) úprava pro jednotlivé obce přirážky a srážky pro konkrétní pozemek (zdůvodnit) Index trhu s nemovitými věcmi Index omezujících vlivů pozemku Index polohy 31 31

32 OCEŇOVÁNÍ VE ZVLÁŠTNÍCH PŘÍPADECH oceňování v řízení o pozemkových úpravách oceňují se v zásadě pouze zemědělské pozemky jen dle BPEJ blíže viz přednáška č. 7 Pozemkové úpravy oceňování pro účely vyvlastnění nepřihlíží se ke zhodnocení/znehodnocení účelem vyvlastnění blíže viz přednáška č. 4 Pozemkové vlastnictví určení směrné hodnoty pro účely daně z převodu nemovitých věcí upravený a zjednodušený způsob určení zjištěné ceny blíže viz Finanční právo 32 32

33 OCEŇOVÁNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN 33 33

34 DRUHY CEN VĚCNÝCH BŘEMEN obvyklá není závazně stanoven způsob určení ceny zřizováno dohodou, soudem, rozhodnutím vyvlastňovacího úřadu zjištěná výpočet dle 16b ZOM závazný způsob výpočtu zejména pro daňové účely 34 podrobnější prezentace: komentář MF: 34

35 ZJIŠTĚNÁ CENA SLUŽEBNOSTI ( 16B) zjistit roční užitek oprávněného zpravidla užitek = obvyklé nájemné z pozemku počet let užívání práva in rem/in personam podle míry spoluužívání ( se zohledněním míry omezení služebností ) diskuze nelze-li stanovit roční užitek paušálně ( Kč) např. čerpání vody ze studny, přístup pro nutné opravy 35 35

36 ZJIŠTĚNÁ CENA SLUŽEBNOSTI - VÝPOČET pozemek užíván jako zemědělský není tedy stavební tj. obvyklé nájemné za zemědělskou půdu uvažováno Kč/ha/ročně, tj. 0,30 Kč/m 2 služebnost na dobu neurčitou služebnost in rem Užitek za m 2 0,30 Počet let trvání 5 Cena za m 2 1,50 Výměra v m Cena služebnosti 150 Kč 36 36

37 PRO ZÁJEMCE MVV17468K Oceňování pozemků podle cenových předpisů Skutečné příklady jaro 2018 pondělí 16:40 37 MVV17468K Oceňování pozemků podle cenových předpisů jaro 2017 pondělí od 16:40 37

38 POZEMKOVÉ ÚPRAVY Jakub Hanák 38 Zdroj: Pozemkové úpravy v krajině? Olešnické cesty mezi poli vyhrály soutěž Díky opravám se nyní majitelé lépe dostanou na své pozemky. Cesty zároveň plní funkci protierozní ochrany a výsadbou stromořadí 167 stromů i funkci krajinotvornou. A samozřejmě odklánějí zemědělskou dopravu mimo zastavěné území města," přiblížila smysl úprav mluvčí Státního pozemkového úřadu Monika Machtová 38

39 POZEMKOVÉ ÚPRAVY: POJEM ( 2) prostorově a funkčně se uspořádávají pozemky, scelují se nebo dělí a zabezpečuje se jimi přístupnost a využití pozemků a vyrovnání jejich hranic původní pozemky zanikají a zároveň se vytvářejí pozemky nové, k nimž se uspořádávají vlastnická práva a s nimi související věcná břemena 39 MATERIÁLY základní informace z_orezu_web3118.pdf upravy_krok_za_krokem_2_aktualizovane_vydani4875.pdf informace SPÚ katalog společných zařízení aktuality o pozemkových úpravách příklad prezentace z úvodního jednání 39

40 40 40

41 STAV V ÚZEMÍ PŘED/PO ÚPRAVĚ

42 STAV V ÚZEMÍ PŘED/PO ÚPRAVĚ (2) 42 42

43 POZEMKOVÉ ÚPRAVY: FUNKCE vytváří podmínky pro racionální hospodaření vlastníků půdy zajišťují podmínky pro zlepšení kvality života ve venkovských oblastech přínos pro životní prostředí (mj. adaptační opatření na změnu klimatu viz důraz na sucho v novele č. 185/2016 Sb.) výsledky pozemkových úprav slouží pro obnovu katastrálního operátu jako neopomenutelný podklad pro územní plánování provádí se ve veřejném zájmu 43 43

44

45 45 45

46

47 PRAMENY PRÁVNÍ ÚPRAVY zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku 19: Pozemkovými úpravami jsou změny v uspořádání pozemků v určitém území provedené za účelem vytvoření půdně ucelených hospodářských jednotek podle potřeb jednotlivých vlastníků půdy a s jejich souhlasem a podle celospolečenských požadavků na tvorbu krajiny, životního prostředí a na investiční výstavbu. zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách vyhláška č. 13/2014 Sb., o postupu při provádění pozemkových úprav a náležitostech návrhu pozemkových úprav zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu 47 POSLEDNÍ ZMĚNY NOVELA Č. 185/2016 SB. účinnost k kriticky k novele (diskuzní příspěvek) NOVELA Č. 193/2017 účinnost formulační změna v souvislosti s novelou zákona o pohřebnictví NOVELA Č. 295/2017 účinnost databáze BPEJ NOVELA Č. 225/2017 účinnost od změny v souvislosti s novelou stavebního zákona reakce na společné územní a stavební řízení a projekty společného zájmu energetické infrastruktury 47

48 FORMY POZEMKOVÝCH ÚPRAV komplexní pozemkové úpravy preferovaná forma jednoduché pozemkové úpravy mají-li se týkat jen části katastrálního území nutnost vyřešit pouze některé hospodářské potřeby - urychlené scelení pozemků, zpřístupnění pozemků ekologické potřeby v krajině - lokální protierozní nebo protipovodňové opatření k upřesnění nebo rekonstrukci přídělů půdy přidělené ve smyslu dekretů prezidenta republiky č. 12/1945 Sb. a č. 28/1945 Sb. a zákonů č. 142/1947 Sb. a č. 46/1948 Sb

49 ORGANIZAČNÍ ZABEZPEČENÍ Státní pozemkový úřad ústředí SPÚ pobočky krajských pozemkových úřadů území jednoho nebo více okresů zpracovatel pozemkových úprav osoba s odbornou způsobilostí k projektování PÚ výběrové řízení v režimu veřejných zakázek též pozemkový úřad 49 srov. též usnesení NSS, čj. Nad 288/

50 MP705Zk - Pozemkové právo - podzim

51 ŘÍZENÍ O POZEMKOVÝCH ÚPRAVÁCH se považuje vždy za řízení zahájené z podnětu úřadu subsidiárně se použije správní řád ( 24) a. povinnost zahájit, pokud se pro to vysloví vlastníci pozemků nadpoloviční výměry zemědělské půdy v dotčeném katastrálním území b. na základě požadavků na zahájení shledá-li úřad důvody, naléhavost a účelnost provedení pozemkových úprav za opodstatněné posuzuje a vyjádří se v písemném sdělení do 30 dnů. c. v odůvodněných případech lze zahájit řízení i bez podaných požadavků 51 51

52 OBVOD A PŘEDMĚT POZ. ÚPRAV obvod je území dotčené pozemkovými úpravami tvořeno jedním nebo více celky v jednom katastrálním území bude-li to pro obnovu katastrálního operátu třeba, lze do obvodu zahrnout i pozemky, které nevyžadují řešení ve smyslu 2, ale je u nich třeba obnovit soubor geodetických informací je-li to k dosažení cílů pozemkových úprav vhodné, lze do obvodu zahrnout i pozemky v navazující části sousedícího katastrálního území. předmětem jsou všechny pozemky v obvodu pozemkových úprav bez ohledu na dosavadní způsob využívání a existující vlastnické a užívací vztahy k nim 52 52

53 ŘEŠENÉ POZEMKY (PŘEDMĚT) nutný souhlas vlastníka a příslušného správního úřadu u pozemků pro těžbu vyhrazených nerostů v dobývacím prostoru určených pro obranu státu zastavěných stavbou ve vlastnictví státu vodních toků chráněných podle zvláštních předpisů (např. v přírodní rezervaci) nutný souhlas vlastníka ( nevyjádření = souhlas) u pozemků zastavěných stavbou, která není ve vlastnictví státu, a pozemků funkčně související s touto stavbou včetně přístupové cesty zahrady v zastavěném území a v zastavitelných plochách na nichž se nacházejí pohřebiště 53 53

54 54 54

55 ÚČASTNÍCI ŘÍZENÍ vlastníci pozemků, které jsou dotčeny řešením v pozemkových úpravách podle 2 a osoby, jejichž vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům mohou být řešením pozemkových úprav přímo dotčena stavebník, je-li provedení pozemkových úprav vyvoláno stavební činností (potenciál u liniových staveb) obce, v jejichž územním obvodu jsou pozemky zahrnuté do obvodu pozemkových úprav obce, s jejichž územním obvodem sousedí pozemky zahrnuté do obvodu pozemkových úprav, přistoupí-li jako účastníci do 30 dnů od výzvy úřadu 55 55

56 SBOR ZÁSTUPCŮ volí se po zahájení řízení o pozemkových úpravách na úvodním jednání nevolení členové vlastník, jehož pozemky zahrnují alespoň 10 % z výměry pozemků, na kterých budou prováděny pozemkové úpravy ředitel pozemkového úřadu nebo jím pověřený pracovník pozemkového úřadu zástupce obce zastupuje vlastníky v rozsahu činností: spolupracuje při zpracování návrhu pozemkových úprav vyjadřuje se k plánu společných zařízení, k podaným připomínkám v průběhu pozemkových úprav, k návrhu pozemkových úprav uděluje souhlas s ustoupením od požadavku na uhrazení rozdílu ceny může před vydáním rozhodnutí (II.) stanovit priority realizace společných zařízení jedná za vlastníky na základě a v rozsahu jejich zplnomocnění 56 56

57 Přípravné práce Zahájení řízení (ex offo) Úvodní jednání Zaměření skutečného stavu obvod Soupis ocenění nároků Plán společných zařízení Návrh pozemkových úprav Rozhodnutí I. (schválení návrhu) Rozhodnutí II. ( výměna práv - realizační) Provedení úprav 57 57

58 PŘÍKLAD PRŮBĚHU ŘÍZENÍ únor 2013 zahájení řízení o pozemkových úpravách listopad 2013 úvodní jednání duben 2015 schválení plánu společných zařízení zastupitelstvem obce červen 2016 návrh pozemkových úprav říjen 2016 rozhodnutí o schválení návrhu (R1) leden 2017 rozhodnutí o výměně práv (R2) 2017 a dále provádění pozemkových úprav 58 58

59 ÚVODNÍ JEDNÁNÍ pozváni účastníci a další vlastníci pozemků v předpokládaném obvodu pozemkových úprav seznámení s účelem, formou a předpokládaným obvodem pozemkových úprav (informativní) volí se sbor zástupců (srov. č. 56) pozemkový úřad projedná postup při stanovení nároků vlastníků, popřípadě další otázky významné pro řízení o pozemkových úpravách

60 SOUPIS A OCENĚNÍ NÁROKŮ podle jejich ceny, výměry, vzdálenosti a druhu, a to včetně uvedení omezení vyplývajících ze zástavního práva, předkupního práva a věcného břemene soupis nároků úřad vyloží po dobu 15 dnů na místně příslušném obecním úřadě a zároveň doručí vlastníkům, jejichž pobyt je znám. vlastníci mohou uplatnit námitky projedná je úřad se sborem, je-li zvolen, popřípadě s katastrálním úřadem jsou o vyřízení námitek písemně vyrozuměni souhlas s řešením pozemků dle 3 odst. 3 (snímek č. 53) 60 60

61 OCEŇOVÁNÍ V ŘÍZENÍ O PÚ podle cenového předpisu ke dni vyložení soupisu nároků ocenění nemusí provést znalec (zpracovatel, pozemkový úřad) pozemky dle ZOM stavební se oceňují jako zemědělské např. pozemky ve funkčním celku, v zastavitelných plochách podle původního druhu nebo nejbližšího pozemku vlastník proto musí souhlasit se zahrnutím pozemku do úprav cena zemědělského pozemku dle BPEJ se dále neupravuje zohledňuje se přiměřenost kvality a vzdálenosti 61 61

62 62 opatření sloužící ke zpřístupnění pozemků - polní nebo lesní cesty, mostky, propustky, brody, železniční přejezdy a podobně, protierozní opatření pro ochranu půdního fondu - protierozní meze, průlehy, zasakovací pásy, záchytné příkopy, terasy, větrolamy, zatravnění, zalesnění a podobně, vodohospodářská opatření sloužící k neškodnému odvedení povrchových vod a ochraně území před záplavami - nádrže, rybníky, úpravy toků, odvodnění, ochranné hráze, suché poldry a podobně, opatření k ochraně a tvorbě ŽP 62

63 SPOLEČNÁ ZAŘÍZENÍ (2) majetkový režim: pro společná zařízení se použijí 1. pozemky ve vlastnictví státu nelze použít pozemky, které jsou určeny pro těžbu nerostů, v zastavěném území, v zastavitelných plochách a určené k vypořádání náhrad 2. pozemky ve vlastnictví obce 3. pozemky vlastníků - poměrnou částí podle celkové výměry směňovaných pozemků 63 63

64 PLÁN SPOLEČNÝCH ZAŘÍZENÍ souhlasná stanoviska DOSS nahrazují opatření (rozhodnutí, souhlas, výjimky) podle zvláštních předpisů uplatnění stanovisek ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení výzvy schvaluje zastupitelstvo obce (i sousední) pozemkový úřad před předložením plánu společných zařízení zastupitelstvu obce prokazatelně seznámí s tímto plánem sbor zástupců nebo vlastníky, není-li sbor zvolen musí být v souladu s územně plánovací dokumentací, resp. musí být dohodnut s úřadem územního plánování není-li ze závažných důvodů v souladu, je návrhem na aktualizaci nebo změnu ÚPD 64 64

65 NÁVRH POZEMKOVÝCH ÚPRAV úřad zajistí odborné zpracování návrhu pozemkových úprav nebo návrh, popřípadě jeho část v nezbytných případech sám zpracuje návrhu nového uspořádání pozemků vlastníků předchází zpracování plánu společných zařízení zpracovatel návrhu je povinen v průběhu jeho zpracovávání projednávat nové uspořádání pozemků s dotčenými vlastníky pozemků. svůj souhlas (nesouhlas) vlastníci potvrdí podpisem na soupisu nových pozemků. nevyjádří-li se, vyzve jej pozemkový úřad, aby tak učinil ve lhůtě 15 dnů nevyjádří-li se, má se za to, že s novým uspořádáním pozemků souhlasí

66 ROZHODOVÁNÍ oznámení připraveného návrhu na úřední desce PÚ a na úředních deskách dotčených obcí po dobu 30 dnů lze nahlédnout do zpracovaného návrhu; musí být vystaven též v dotčené obci účastníci vyrozuměni - poslední možnost uplatnit k návrhu své námitky a připomínky u pozemkového úřadu závěrečné jednání, na kterém úřad zhodnotí výsledky pozemkových úprav a účastníky seznámí s návrhem úřad rozhodne o schválení návrhu pozemkových úprav tehdy, pokud s ním souhlasí vlastníci alespoň 60 % výměry pozemků, které jsou řešeny 66 66

67 ROZHODOVÁNÍ (2) ROZHODNUTÍ I. o návrhu PÚ lze se odvolat lze soudní přezkum závazný podklad pro rozhodnutí II. bezodkladně (do 6 měsíců) ROZHODNUTÍ II. o výměně nebo přechodu vlastnických práv, určení výše úhrady, popřípadě o zřízení nebo zrušení věcného břemene k dotčeným pozemkům nelze se odvolat lze soudní přezkum 67 67

68 SOUDNÍ PŘEZKUM správní orgán v tomto případě autoritativně zasahuje do vlastnických práv; to ale samo o sobě ještě není určující. Vlastním předmětem řízení před soudem není obvyklý spor o vlastnické právo mezi osobami sobě na roveň postavenými o to, komu vlastnictví náleží; takový spor by zajisté náležel do pravomoci soudů civilních. Předmětem řízení je ale přezkum vrchnostenského rozhodnutí o jiné úpravě vlastnických práv; takový spor nevedou vlastníci mezi sebou, ale brojí proti zákonnosti rozhodnutí správního orgánu, které bylo vydáno v zájmu jednoznačně veřejném. Konf 32/ Soud tu má podrobit svému přezkumu rozhodnutí státu (orgánu státní správy) o založení, byť i zčásti nových a od dosavadního stavu odlišných práv u osob státní moci shodně podrobených. Právě tato povaha věci, a nikoliv vlastnické právo samotné a jeho soukromoprávní charakter, je určující pro stanovení, zda věc náleží do pravomoci soudů v řízení věcech občanskoprávních anebo soudů ve věcech správního soudnictví. 68

69 NEDOBROVOLNÁ SMĚNA Pozemkové úpravy ve své většině nepředstavují vyvlastnění vlastnického práva v pravém slova smyslu, protože v podstatě jsou hromadnou dobrovolnou směnou vlastnických práv dotčených vlastníků. Nicméně, pro tu skupinu vlastníků, která s prováděnými úpravami nesouhlasí, jsou ústavní pravidla platná pro vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva krajním kriteriem ochrany jejich vlastnictví. Ústavní soud konstatuje, že pozemkové úpravy se provádějí ve veřejném zájmu, na základě zákona a je na příslušných orgánech, aby - ve smyslu čl. 11 odst. 4 LZPS - striktně zajistily právo na adekvátní náhradu. Pl. ÚS 34/

70 NEDOBROVOLNÁ SMĚNA: PŘIMĚŘENOST zvýšená ochrana vlastnického práva v úpravách oproti běžnému vyvlastnění spočívá ve stanovení kritéria přiměřenosti co do kvality, výměry a vzdálenosti původních a navrhovaných pozemků v 10 [I.ÚS 1305/13] návrh nových pozemků tak, aby odpovídaly jejich původním pozemkům přiměřeně: cenou: +- 4 % výměrou: % vzdáleností: % druhem pozemku: podle možností porovnání navrhovaných pozemků s původními pozemky se provádí celkem za všechny řešené pozemky změny nad rámec přiměřenosti lze provést jen se souhlasem vlastníka 70 NSS 7 As 26/ : Ustanovení 10 odst. 1 ZPÚ upravuje kritéria přiměřenosti původních a navrhovaných pozemků vstupujících do pozemkových úprav. Existence nájemních vztahů či čerpání zemědělských dotací mezi ně ovšem nepatří a nelze jimi ani argumentovat na podporu tvrzené nezákonnosti rozhodnutí o schválení návrhu pozemkových úprav. NSS 2 As 190/ : Z citovaných ustanovení vyplývá, že zákon nepředpokládá přesné vykrytí vlastnických vztahů k vstupním a výstupním pozemkům v rámci pozemkových úprav, a za dodržení podmínek stanovených v zákoně o pozemkových úpravách dokonce jisté odchylky od původní kvality a kvantity pozemků povoluje. Nezbytné však je takové podmínky dodržet 70

71 PROVÁDĚNÍ POZEMKOVÝCH ÚPRAV náklady hradí stát je-li vyvoláno stavební činnosti, náklady hradí stavebník v závislosti na rozsahu území dotčeného stavbou po projednání se zastupitelstvem obce a se sborem vlastníků je stanoven s ohledem na potřeby vlastníků pozemků a se zřetelem na finanční zajištění postup realizace společných zařízení a dalších opatření úřad zabezpečí, aby nové uspořádání pozemků bylo vytyčeno a označeno v terénu podle potřeby vlastníků, a to nejdříve po nabytí právní moci rozhodnutí (II.) neodpovídá-li plán společných zařízení již skutečným potřebám dotčeného území, úřad na základě požadavku obce zahájí řízení o jeho změně, pokud tento požadavek posoudí jako účelný 71 Do nákladů podle odstavce 1 náleží náklady na přípravu zahájení pozemkových úprav včetně potřebných vodohospodářských studií, identifikaci parcel, místní šetření, zaměření skutečného stavu, vypracování návrhu, vytyčení pozemků, vyhotovení geometrických plánů, záznamů podrobného měření změn, popřípadě nového souboru geodetických informací, peněžité náhrady poskytované pozemkovým úřadem podle tohoto zákona, zřízení věcných břemen, realizaci společných zařízení a technickou pomoc při vytváření ucelených hospodářských jednotek. 71

72 PROVÁDĚNÍ POZEMKOVÝCH ÚPRAV (2) společná zařízení vlastní obec nevyplývá-li něco jiného z rozhodnutí (I.) má-li se stát vlastníkem společného zařízení jiná osoba, může získat bezúplatně vlastnictví k takovému zařízení pouze v případě, že společné zařízení má sloužit veřejnému zájmu. pro změny druhů pozemků, výstavbu polních a lesních cest, ochranu a zúrodňování půdního fondu a další společná zařízení zahrnutá do návrhu se upouští od vydání územního rozhodnutí o umístění stavby a o využití území 72 72

73 MAJETKOPRÁVNÍ REŽIM POZEMKŮ právní stav podle schváleného návrhu (R1) je závazný i pro právní nástupce vlastníků pozemků pozemky nemůže jejich vlastník po schválení návrhu (R1) bez souhlasu pozemkového úřadu zatížit nebo zcizit zástavní právo - přechází na pozemek, který přešel do vlastnictví zástavce podle schváleného návrhu. předkupní právo s věcnými účinky - zaniká (R1), nedojde-li k jinému ujednání nájemní vztahy zanikají k 1. říjnu po rozhodnutí o výměně práv (R2) předmětem dědictví - pozemky v souladu se schváleným návrhem (R1), namísto původních pozemků zůstavitele 73 73

74 MAJETKOPRÁVNÍ REŽIM: DUPLICITNÍ ZÁPIS zjistí-li úřad při vypracování soupisu nároků, že u některých pozemků nebo jejich částí jsou zapsány v katastru nemovitostí jako vlastníci dvě nebo více osob a nejde-li o spoluvlastnictví 1. úřad navrhne řešení dohodou 2. rozhodne pozemkový úřad 3. civilní soud pozemky přesunuty mezi neřešené 74 74