Znalecký posudek č. 1620/10

Transkript

1 Ing. Martina Schulmeisterová znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne ,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové Znalecký posudek č. 1620/10 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví 680 v katastrálním území Choryně, obec Choryně a na listu vlastnictví 584 v katastrálním území Kelč Staré Město, obec Kelč, vše v okrese Vsetín a jednotlivých práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Vlastimil Porostlý Exekutorský úřad Ostrava Stojanovo nám. 7/ Ostrava Mariánské Hory Účel posudku: Exekuční řízení č.j. 069 EX 1073/09 Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Martina Schulmeisterová Milíčova 1670/ Ostrava 1 Tento znalecký posudek obsahuje 8 listů textu a 6 listů příloh. Znalecký posudek byl proveden ve třech vyhotoveních, z nichž dvě vyhotovení obdrží objednatel. V Ostravě,

2 0.0. Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Vlastimila Porostlého, Exekutorský úřad Ostrava, Stojanovo nám 7/873, Ostrava Mariánské Hory, sp. zn.: 069Ex1073/09 ze dne Znalci je uloženo ocenit nemovitosti ve vlastnictví povinné - společnosti BIOSTANICE, s.r.o., se sídlem Jiráskova 1284, Vsetín, PSČ: , IČ: , a to : A) - pozemek parc.č. 662/2, o výměře 284 m 2, ostatní plocha neplodná půda, - pozemek parc.č. 663/1, o výměře 5708 m 2, trvalý travní porost, vše v k.ú.choryně, obec Choryně, okres Vsetín, zapsáno na LV č. 680 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí. B) - pozemek ve zjednodušené evidenci parcely původ pozemkový katastr (PK), a to: - pozemek parc.č. 913/4, o výměře 4877 m 2, vše v k.ú. Kelč Staré Město, obec Kelč, okres Vsetín, zapsáno na LV č. 584 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí. Znalec ocení zvlášť: a) nemovitosti uvedené výše včetně jejího příslušenství b) jednotlivá práva a závady, které jsou s nemovitostmi spojeny c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou Ocenění se provede podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a podle právních předpisů tento zákon provádějících ( vše ve znění pozdějších předpisů ) a to ke dni vydání tohoto usnesení. Znalec ocení nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené cenou obvyklou. 2

3 1.0. Nález 1.1. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený k datu Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí (viz příloha č. 1a ) Okres: CZ0723 Vsetín Obec: Kelč Kat. území: Kelč Staré Město LV: 584 ostatní viz příloha č. 1a. - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený k datu Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí (viz příloha č. 1b ) Okres: CZ0723 Vsetín Obec: Choryně Kat. území: Choryně LV: 680 ostatní viz příloha č. 1b. - Kopie katastrální mapy vyhotovená dne Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí k.ú. Kelč Staré Město( viz příloha č. 2 a). - Kopie katastrální mapy vyhotovená dne Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí k.ú. Choryně( viz příloha č. 2 b). - Kupní smlouva ze dne Kupní smlouva a smlouva o zřízení předkupního práva ze dne Výsledky místního šetření ze dne Písemné sdělení jednatelky společnosti BIOSTANICE, s.r.o. - Jiřiny Hlavenkové doručeného dne k případným závadám spojenými s nemovitostmi. - Informace poskytnuté dne na Městském úřadě v Kelči a na Obecním úřadě v Choryni o způsobu využití pozemků z hlediska platného územního plánu. Literatura: BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998 BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2002 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s.,

4 BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2010 BRADÁČ A.: Znalecký standart Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně ke zjištění obvyklé ceny nemovitostí. In: Soudní inženýrství 7 8/1997. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. Softwarové vybavení Delta NEM 1.2. Práva a závady Práva dle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1 ) nejsou ve prospěch oceňovaných nemovitostí zřízena žádná práva. Ke zpracování posudku nebyly znalci doloženy žádné listiny dokumentující případná práva ve prospěch oceňovaných nemovitostí. Závady - dle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1b ) je k nemovitostem v k.ú. Choryně zřízeno předkupní právo pro Obec Choryně, Choryně 200, Choryně, IČ: Podle písemného sdělení zástupce povinného Jiřiny Hlavenkové ( jednatelky společnosti BIOSTANICE, s.r.o. ) nejsou oceňované nemovitosti pronajaty Použitá metodika ocenění Obvyklá cena je dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji ( pronájmu ) stejného popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu Popis nemovitostí - LV 680 v k.ú. Kelč Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 913/4, který je veden ve zjednodušené evidenci katastru ( PK ) v druhu orná půda. V místě je pozemek situován v jižní části města mimo jeho zastavěnou část. Přístup je možný pouze přes nezpevněné pozemky jiných vlastníků. Podle platného územního plánu není pozemek určen k zastavění a je zahrnut do zóny neurbanizované zemědělské půdy. Kelč má statut města a má obyvatel. 4

5 - LV 680 v k.ú. Kelč Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 662/2, který je veden v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní plocha neplodná půda a pozemek parc.č. 663/1, který je v katastru nemovitostí zapsán jako trvalý travní porost. V místě jsou pozemky situovány u východní hranice obce, mimo její zastavěnou část, na hranici s obcí Kladeruby. Přístup je možný pouze přes nezpevněné pozemky jiných vlastníků. Podle platného územního plánu nejsou pozemky určeny k zastavění a jsou zahrnuty do zóny neurbanizované plochy luk a pastvin. Podle sdělení starosty obce byla lokalita zahrnuta do změny územního plánu v souvislosti s uvažovanou výstavbou zařízení větrné elektrárny. K datu ocenění však tato změna dosud nebyla schválena ani vydána. K pozemkům je zřízeno předkupní právo ve prospěch obce Choryně. Choryně má statut obce a má 715 obyvatel. Oceňované pozemky jsou situovány mimo souvisle zastavěné části obcí a jsou součástí rozlehlých zemědělských a lesních ploch. Vzhledem k nepříznivým klimatickým podmínkám, které panovaly v době místního šetření, bylo upuštěno od fyzické prohlídky pozemků a pro ocenění byly použity mapové podklady a informace zjištěné na Obecním úřadě v Choryni a Městském úřadě v Kelči. 5

6 2.0 Posudek Metoda cenového porovnání 2.1. Popis použité metodiky Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Provedeným průzkumem bylo zjištěno, že při prodejích zemědělské půdy u které není předpoklad jiného využití než zemědělského cena vychází z ceny stanovené dle BPEJ. Pro ocenění pozemku je proto převzata metodika ocenění dle platného cenového předpisu tj. Vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010Sb. Obdobně je postupováno u stanovení pozemku evidovaného jako ostatní plocha Výpočet ceny nemovitostí - K.ú Kelč Staré město 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2 5 tisíci obyvateli vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] PK 913/ ,24 8, ,75 PK 913/ ,24 5, ,65 PK 913/ ,47 7, ,17 Součet: ,57 Pozemky zjištěná cena: ,57 Kč Zaokrouhleno: ,- Kč - k.ú. Choryně Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 715 obyvatel v obci. 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 6

7 Koeficient prodejnosti Kp: 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] trvalý travní porost 663/ ,24 11, ,30 trvalý travní porost 663/ ,47 9, ,26 Součet: ,56 32 odst. 4 Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní koef. sníž. upravená Cena [Kč] ostatní plocha 662/ , 0,06 2, ,40 Součet cen všech typů pozemků: = ,96 Kč Pozemky zjištěná cena: ,96 Kč Zaokrouhleno: ,- Kč 7

8 3.0. Závěr 1. Obvyklá cena nemovitostí, a to: A) - pozemku parc.č. 662/2, o výměře 284 m 2, ostatní plocha neplodná půda, - pozemku parc.č. 663/1, o výměře 5708 m 2, trvalý travní porost, vše v k.ú.choryně, obec Choryně, okres Vsetín, zapsáno na LV č. 680 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, stanovená k datu ocenění je Slovy: TřicetpěttisícpětsetosmdesátKč ,- Kč B) - pozemku ve zjednodušené evidenci parcely původ pozemkový katastr (PK) parc.č. 913/4, o výměře 4877 m 2, vše v k.ú. Kelč Staré Město, obec Kelč, okres Vsetín, zapsáno na LV č. 584 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, stanovená k datu ocenění je Slovy: Padesátsedmtisíctřistadeset Kč ,- Kč V Ostravě Ing. Martina Schulmeisterová ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne ,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1620/10. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 1620/10. Soupis příloh Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 Plánek s vyznačením polohy nemovitostí 8

9

10

11 PŘÍLOHA Č. 3 Plánek s vyznačením polohy nemovitostí parc.č. 662/2, parc.č. 663/1 Parc.č. (PK) 913/4