Znalecký posudek Číslo / 2017

Transkript

1 Znalecký posudek Číslo / 2017 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Soubor pozemků: pozemek p.č. 596/2, 1250/29, 1250/47, 1250/48, 1250/60, 1250/61, 1250/62, 1250/63, 1250/68 a 1257/4, vše zapsáno na LV 150 pro k.ú. Prštné, obec Zlín. Adresa nemovitosti: Zlín - část Mladcová Katastrální údaje: kraj Zlínský, okres Zlín, obec Zlín, k.ú Prštné, LV č VLASTNÍK: Svit a.s., Šedesátá 64/2, Zlín, ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražebního procesu OBJEDNATEL: Mgr.Miroslav Sládek, SKP Svit a.s. Zlín Adresa objednatele: Šedesátá č.ev.64/2, Zlín IČ / RČ DIČ IČ: CZ ZHOTOVITEL : Ing. Jan Česelský, Ph.D. Adresa zhotovitele: M. Pujmanové 663/10, Ostrava-Mar. Hory, IČ DIČ telefon CZ ceselsky@kocm.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 8 Počet příloh: 18 Počet vyhotovení: 2 Strana 1 / 8

2 Nález Situace Přehled oceňovaných nemovitostí Pozemky: pozemek p.č. 596/2 ostatní plocha (silnice) o výměře 568 m 2 pozemek p.č. 1257/4 ostatní plocha (neplodná půda o výměře 713 m 2 pozemek p.č. 1250/29 orná půda o výměře 219 m 2 pozemek p.č. 1250/47 ostatní plocha (ostatní komunikace) o výměře 10 m 2 pozemek p.č. 1250/48 ostatní plocha (ostatní komunikace) o výměře 43 m 2 pozemek p.č. 1250/60 trvalý travní porost o výměře 83 m 2 pozemek p.č. 1250/61 trvalý travní porost o výměře 132 m 2 pozemek p.č. 1250/62 trvalý travní porost o výměře 130 m 2 pozemek p.č. 1250/63 trvalý travní porost o výměře 86 m 2 pozemek p.č. 1250/68 trvalý travní porost o výměře 1113 m 2 vše zapsáno na LV č. 150 v k.ú. Prštné, obec Zlín. Přehled všech vlastníků Svit a.s., Šedesátá č.ev.64/2, Zlín Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV 150 pro k.ú Prštné vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy - Fotodokumentace z místního šetření ze dne Územní plán města Zlína - Cenová mapa č. 11 města Zlína - Databáze znalce. - Teorie oceňování nemovitostí - Prof.Ing. Albert Bradáč DrSc., VIII. vydání Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno. Charakteristika obce, poloha nemovitosti Město Zlín je krajským městem, administrativně-správní, obchodní a kulturním centrem Zlínského kraje. Město má cca obyvatel. Město je dobře dopravně napojeno na dopravní síť kraje silnicemi I. a II. třídy. Do města zajíždí pravidelná hromadná autobusová a vlaková doprava; v rámci města je doprava zajištěna MHD. Ve městě se nachází kompletní městská vybavenost kulturní zařízení, zdravotnická zařízení, sportovní areály, turistické atrakce. V rámci města jsou rozvedeny veškeré sítě technické infrastruktury. Oceňované pozemky se nachází ve městě Zlín, v části Mladcová. Pozemky jsou situovány na třech samostatných místech, vždy v těsné blízkosti místních komunikací. Nemovitost pronajata Oceňované pozemky nejsou pronajaty. Rizika nemovitosti, V odd.c listu vlastnictví je zapsáno množství zástavních a exekučních příkazů. Strana 2 / 8

3 omezení vlastnického práva Cena obvyklá je stanovena bez vlivu těchto omezení. Pozemky Základní popis pozemků Jedná se o pozemky pozemek p.č. 596/2 ostatní plocha (silnice) o výměře 568 m 2 pozemek p.č. 1257/4 ostatní plocha (neplodná půda o výměře 713 m 2 pozemek p.č. 1250/29 orná půda o výměře 219 m 2 pozemek p.č. 1250/47 ostatní plocha (ostatní komunikace) o výměře 10 m 2 pozemek p.č. 1250/48 ostatní plocha (ostatní komunikace) o výměře 43 m 2 pozemek p.č. 1250/60 trvalý travní porost o výměře 83 m 2 pozemek p.č. 1250/61 trvalý travní porost o výměře 132 m 2 pozemek p.č. 1250/62 trvalý travní porost o výměře 130 m 2 pozemek p.č. 1250/63 trvalý travní porost o výměře 86 m 2 pozemek p.č. 1250/68 trvalý travní porost o výměře 1113 m 2 vše zapsáno na LV č. 150 v k.ú. Prštné, obec Zlín. Pozemek p.č. 596/2 Jedná se o pozemek, který je situován při ulici Pod Mladcovou. Pozemek je využíván částečně jako zpevněná místní komunikace a částečně jako přidružený dopravní prostor místní komunikace. Územní plán pozemek částečně řadí do ploch dopravních a částečně také do ploch krajinné zeleně s funkcí biokoridoru. Pozemek p.č. 1257/4 Jedná se o pozemek, který je situován při místní komunikaci směrem na Mladcovou. Pozemek není nikterak využíván, je zatravněn, částečně s náletovou zelení a slouží jako účelový přístup k vedlejšímu pozemku se zahradní chatkou. Územní plán pozemek řadí do ploch krajinné zeleně s funkcí biokoridoru. Pozemky p.č. 1250/29 p.č. 1250/68 Jedná se o pozemky, které jsou situovány při místní komunikaci směrem na Mladcovou. Pozemky jsou využívány jako místní komunikace a přidružený dopravní prostor (rigoly). Územní plán pozemky řadí do ploch dopravních. Trvalé porosty Na pozemcích, vzhledem k jejich funkci se nenachází vzrostlá zeleň, vyjma části pozemku p.č. 1257/4, na které je několik náletových středně vzrostlých dřevin. Věcná břemena V odd.c listu vlastnictví je zapsáno množství zástavních a exekučních příkazů. Cena obvyklá je stanovena bez vlivu těchto omezení. Strana 3 / 8

4 Posudek 1) Cena obvyklá Obvyklá cena ve vztahu k oceňování majetku je definována Zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Obvyklá cena je v zákoně o oceňování majetku definována v ustanovení 2 odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2) Metodika ocenění Jak je výše uvedeno, obvyklá cena se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, nebo alespoň nabídkami obdobných pozemků k prodeji. V konkrétním případě tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v místě (obci), případně porovnáním s cenami obdobných pozemků v obci získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří, přičemž se vychází ze shodného účelu užití a obdobné polohy. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi s pozemky, které jsou srovnatelné svým charakterem, se shodným účelem užití, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. V konkrétním případě se jedná zejména o pozemky s účelem místních komunikací a jejich nejbližšího přidruženého prostoru nebo o pozemek, který je územním plánem určen ke krajinné zeleni s funkcí biokoridoru. Jedná se tedy o pozemky, které nejsou běžně na místním trhu s pozemky obchodovány, kdy omezením obchodu je často jejich charakter a jejich možnost využití. Je nutno dále zmínit, že s ohledem na skutečnost, že pozemky obdobného účelu užití, jako pozemky oceňované nejsou obecně v převážné většině předmětem převodu vlastnických práv mezi občany nebo podnikatelskými subjekty, ale vlastnická práva jsou převáděna téměř výhradně na státní organizace nebo obce a to často za ceny zjištěné na základě platných cenových předpisů. Nelze tedy hovořit o obecném / obvyklém (volném) trhu. Často bývají obdobné pozemky (nejčastěji s funkcí komunikace, přidružených ostatních ploch a zeleně) předmětem směny, což ale také není možné označovat jako volný obvyklý trh. Provedl jsem v konkrétním případě vyhodnocení trhu s pozemky obdobných charakteristik se závěrem, že v širokém okolí a městě Zlín se v posledním období (kdy za směrodatné období je obvykle dáno období jednoho roku) s obdobnými pozemky oceňovaných běžně neobchodovalo. Taktéž analýza inzerovaných realitních nabídek provedená znalcem, nenabízí obdobné pozemky oceňovaných. Strana 4 / 8

5 Na základě těchto skutečností jsem přistoupil k ocenění ve smyslu komentáře Ministerstva financí k určování obvyklé ceny: Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného ustanovení a určí se cena zjištěná. S důvody neurčení ceny obvyklé je nutné se vypořádat. 3) Výpočet ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemek p.č. 596/2 1. Pozemek p.č. 596/2 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace(i. až III. třídy), dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a -0,20 přistávací dráhy letišť v délce do m P2. Charakter a zastavěnost území II V kat. území mimo sídelní části obce* v zastavěném území obce -0,05 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené III Vlivy snižující cenu -0,15 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,180 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,180 1, ,44 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 596/2 568,00 262, ,92 Ostatní stavební pozemek - celkem 568, ,92 Pozemek p.č. 596/2 - zjištěná cena = ,92 Kč Strana 5 / 8

6 Pozemek 1257/4 1. Pozemek p.č. 1257/4 Ocenění Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 7,84 0, % 5,88 Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název Parcelní číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 1257/4 713,00 5, ,44 Jiný pozemek - celkem 713, ,44 Pozemek p.č. 1257/4 - zjištěná cena = 4 192,44 Kč Pozemky p.č. 1250/29 - p.č. 1250/68 1. Pozemky p.č. 1250/29 - p.č. 1250/68 Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak Pi P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace(i. až III. třídy), dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a -0,20 přistávací dráhy letišť v délce do m P2. Charakter a zastavěnost území III V nezastavěném území -0,30 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P5 * (1 + Pi) = 0,150 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,- 0,150 1, ,70 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní 1250/47 10,00 218, ,- komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní 1250/48 43,00 218, ,10 komunikace 4 odst. 3 trvalý travní porost 1250/60 83,00 218, ,10 4 odst. 3 trvalý travní porost 1250/61 132,00 218, ,40 4 odst. 3 trvalý travní porost 1250/62 130,00 218, ,- Strana 6 / 8

7 4 odst. 3 trvalý travní porost 1250/63 86,00 218, ,20 4 odst. 3 trvalý travní porost 1250/68 113,00 218, ,10 Ostatní stavební pozemky - celkem 597, ,90 Pozemky p.č. 1250/29 - p.č. 1250/68 - zjištěná cena = ,90 Kč 2. Pozemek p.č. 1250/29 Ocenění Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 7,84 0, % 5,88 Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název Parcelní číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 orná půda 1250/29 219,00 5, ,72 Jiný pozemek - celkem 219, ,72 Pozemek p.č. 1250/29 - zjištěná cena = 1 287,72 Kč Rekapitulace Pozemek p.č. 596/2 1. Pozemek p.č. 596/ ,90 Kč Pozemek p.č. 596/2 - celkem: ,90 Kč Pozemek 1257/4 1. Pozemek p.č. 1257/ ,40 Kč Pozemek 1257/4 - celkem: 4 192,40 Kč Pozemky p.č. 1250/29 - p.č. 1250/68 1. Pozemky p.č. 1250/29 - p.č. 1250/ ,90 Kč 2. Pozemek p.č. 1250/ ,70 Kč Pozemky p.č. 1250/29 - p.č. 1250/68 - celkem: ,60 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,90 Kč ,- Kč Strana 7 / 8

8 4) Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu jsem stanovil ve smyslu komentáře Ministerstva financí k určování obvyklé ceny pomocným přístupem dle cenového předpisu, kdy porovnání s cenami realizovaných obdobných pozemků v okolí není možné. Při zpracování ocenění nebyly zjištěny žádné omezující skutečnosti. K omezujícím faktorům zapsaných v odd.c listu vlastnictví nebylo při stanovení obvyklé ceny přihlíženo. Rekapitulace Cenu souboru pozemků pozemku p.č. 596/2, 1250/29, 1250/47, 1250/48, 1250/60, 1250/61, 1250/62, 1250/63, 1250/68 a 1257/4, vše zapsáno na LV 150 pro k.ú. Prštné, obec Zlín stanovuji ve výši: ,- Kč Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí, LV 150 pro k.ú Prštné - Kopie katastrální mapy - Situace umístění V Ostravě dne Ing. Jan Česelský, Ph.D. znalec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 29. června 2011, č. j. 284/2011- OD-ZN/6, pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Ing. Jan Česelský, Ph.D. Strana 8 / 8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25 Situace umístění Pozemek p.č. 596/2

26 Pozemek p.č. 1257/4 Pozemek p.č. 596/2