GARÁŽ V PLATNÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor Právní vztahy k nemovitostem Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva BAKALÁŘSKÁ PRÁCE GARÁŽ V PLATNÉ PRÁVNÍ ÚPRAVĚ Ing. Martina Doleželová Akademický rok 2011/2012

2 Čestné prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Garáž v platné právní úpravě zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. Ing. Martina Doleželová 2

3 Poděkování: Děkuji vedoucí práce doc. JUDr. Ilona Jančářové, Ph.D. za pomoc a cenné rady při zpracování práce. Dále děkuji všem, kteří mě při psaní práce pomáhali a podporovali, zvláště své rodině děkuji za trpělivost, kterou mi věnovali. 3

4 Obsah: Úvod 1. Pojem garáž vymezení jako legálního pojmu, odkaz na zákony, vyhlášky a normy 6 2. Garáž z pohledu Občanského zákoníku Garáž jako součást věci Garáž jako příslušenství věci Garáž jako samostatná věc Garáž z pohledu Stavebního zákona Vztah k územnímu plánování, přípustnost stavby garáže Územní rozhodnutí Stavební povolení Garáž z pohledu katastrálního zákona Garáž zapsaná v KN jako stavba Garáž zapsaná v KN jako jednotka ve smyslu zákona 72/1994 Sb Garáž z pohledu daňových předpisů Daň z nemovitosti Daň dědická, darovací a z převodu nemovitosti Daň dědická Daň darovací Daň z převodu nemovitosti Oceňování garáží a garážových stání s ohledem na jejich právní režim Závěr..41 Resumé 42 Použité předpisy a normy..43 Použitá literatura a judikatura 44 Přílohy 4

5 Úvod Téma Garáž v platné právní úpravě poskytuje poměrně mnoho způsobů, jak může být chápáno a zpracováno. Vždy závisí na osobě zpracovatele a jeho další odborné specializaci. Téma může být uchopeno z různých hledisek, snahou zpracovatele je nestranit žádné odbornosti a postupovat od obecného ke zvláštnímu a zvláštní pojmout v kontextu frekvence četnosti úkonů, týkajících se co největšího počtu lidí. S ohledem na toto nastavení se pak každého týká vlastnictví a další hmotněprávní vztahy a na to navazující evidence v katastru nemovitostí, daňové povinnosti, stavební činnost a na ni navázaná správní řízení. Cílem práce je provést rekognoskaci pojmu garáž v platném právním řádu a pokusit se tento pojem definovat jako legální. Dále je cílem podřadit pojem garáž pod obecnější pojmy, s nimiž pracují rozličné právní předpisy, popsat situace, v nichž se můžeme s pojmem setkat, definovat kriteria, podle nichž je nutno postupovat při rozhodování, jak řešit konkrétní situace a právní vztahy. Práce si neklade za cíl vyčerpávající prospekci právních předpisů, které by mohly mít k pojmu nějaký vztah, ale zaměří se na předpisy, které jsou z pohledu většiny obyvatel nejčastěji frekventované (daně, převody majetku a podobně). Práce se bude snažit nastolit obecné principy pro používání pojmu, ale i jednotlivé podrobné příklady užití v případě práce s konkrétním předpisem. 5

6 1. Pojem garáž vymezení jako legálního pojmu, odkaz na zákony, vyhlášky a normy Garáž jako pojem představuje stavbu nebo prostor pro parkování vozidel. Takto je toto slovo chápáno v obecném povědomí a mohlo by se zdát, že v chápání tohoto pojmu nemůže být nalezeno nic mimořádného. V pohledu na garáž jako předmět právních vztahů jsou dva zásadní pohledu: 1. pojem garáž v jednotlivých právních předpisech ve vztahu k úpravě konkrétních právních vztahů k předmětu 2. věc garáž definovaná jinak než tímto pojmem a to obecněji (např. nemovitost) nebo zvláštněji (nebytová jednotka garáž) Pojem garáž je použit v cca 45 zákonech a vyhláškách. V žádném předpisu však není uvedena definice pojmu ve smyslu výkladu. Je to i z toho důvodu, že výklad pojmu je tzv. notorietou pojem je natolik obecně znám, že není nutno dalšího upřesnění. Jediný právní předpis, který se pokouší definovat pojem garáž je vyhláška Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č.26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. V příloze této vyhlášky v tabulce č.4, bod 18 je pod pojmem garáž uvedeno: Objekt popřípadě prostor, který slouží k odstavování nebo parkování silničních vozidel (jednotlivá, řadová nebo hromadná garáž ve smyslu ČSN a ČSN ). Je zde odkaz na normu ČSN , která byla aktualizovaná v září 2011 a mimo jiné nahrazuje i uvedenou normu ČSN ČSN (dále jen norma) platí pro navrhování nových staveb jednotlivých, řadových a hromadných garáží, změny dokončených staveb garáží, změny užívání staveb s využitím na garážování vozidel. Norma definuje pojem jednotlivá, řadová a hromadná garáž a to z hlediska navrhování staveb. Jednotlivá garáž dle ČSN je objekt, popř. oddělený prostor, který slouží k odstavení nebo parkování silničních vozidel, má nejvýše 3 stání a může mít jeden společný vjezd. zdroj: Česká technická norma ISC ;

7 Řadová garáž dle ČSN je objekt, popřípadě oddělený prostor který slouží k odstavení nebo parkování silničních vozidel, má více než 3 stání; stání se řadí vedle sebe v jedné řadě bebo ve dvou řadách za sebou a každé stání v první řadě má samostatný vjezd; prostory mezi samostatnými vjezdy jsou od sebe stavebně odděleny. zdroj: Česká technická norma ISC ; Hromadná garáž dle ČSN je objekt, popřípadě oddělený prostor který slouží k odstavení nebo parkování silničních vozidel a má více než 3 stání; stání jsou řazena buď u vnitřní komunikace, nebo v řadách za sebou na celé ploše podlaží nebo ve více podlažích. zdroj: Česká technická norma ISC ;

8 V některých garážích je možno parkovat na jednom parkovacím stání dvě vozidla v rozdílných výškových úrovních (např. tzv.zakladače.) Norma sice slouží pro navrhování nových garáží, ale neoznačuje garáže jako stavba ve smyslu vymezení pojmu dle zákona č. 183/2006 Sb. stavební zákon ( Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání ). Označení jako objekt je pak zřejmě zcela záměrné z toho důvodu, že garáž je věcí ve smyslu 118 odst. 1,2 zákona č. 40/1964Sb. Občanský zákon, ale ne vždy musí být nemovitostí ve smyslu 119 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. 2. Garáž z pohledu Občanského zákoníku Z hlediska Občanského zákona č. 40/1964 Sb. v platném znění je nutno garáž chápat jako věc ve smyslu 118. Dále je třeba rozlišovat, zda se jedná také ve smyslu 119 odst.2 o nemovitost ( nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem ), nebo věc movitou. Obojí je možné, protože garáže jsou budovány a užívány jednak jako stavby spojené se zemí základem, tak jako věci movité to jsou například prefabrikované plechové nebo betonové jednotlivé garáže, které lze položit na zem bez základu. Věc ať movitá nebo nemovitá je tedy nejobecnějším vyjádřením vztahujícím se k předmětu garáže. Dále z hlediska občanského zákona zkoumáme, zda je garáž součástí ve smyslu 120, případně příslušenstvím ve smyslu 121 Občanského zákona. Garáž jako věc 1 může být objektem různých právních vztahů upravených Občanským zákonem, ale i jinými právními předpisy. Z hlediska dalších vztahů je nutno zkoumat vlastnické právo, případně další věcná práva, která by mohla mít vliv na další právní vztahy (například skutečnost, že na nemovitosti vázne věcné břemeno má podstatný vliv na cenu nemovitosti, která se stanovuje pro daňové účely). Skutečnost, zda je garáž součástí, příslušenstvím nebo věcí samostatnou (hlavní) je z hlediska práva daná jednak stavebně-technickým stavem, dispozicí ale především formou vymezení garáže jako věci s návazností na formu vlastnických vztahů ke garáži. Důležitou skutečností, kterou je třeba si uvědomit je vztah garáže k pozemku, na němž se nachází. Podle občanského zákona není stavba součástí pozemku. Garáž se pak může nacházet na pozemku stejného vlastníka nebo na pozemku jiného vlastníka. V případě, kdy je garáž na pozemku jiného vlastníka, je nutno řešit vztah mezi vlastníkem pozemku a 1 Fiala Josef, Bradáč Albert. Nemovitosti oceňování a právní vztahy, Linde Praha s.13: věci jsou chápány v právním smyslu jako ovladatelné hmotné předměty a přírodní síly, které jsou užitečné (slouží potřebě lidí). 8

9 vlastníkem stavby. Pro tento případ existuje více možností, jak vztahy ve smyslu platného práva upravit. Jednak lze zřídit věcné břemeno spočívající v právu umístit na pozemku stavbu a právo přístupu a příjezdu po pozemku k této stavbě. Dále je možno upravit užívací vztahy nájemní smlouvou nebo smlouvou o výpůjčce. Tato úprava je však možná pouze pro stávající garáže, u novostaveb při jejich povolování pak požaduje správní orgán zřízení věcného břemene jako nejvhodnější formy úpravy užívacích vztahů. (Dalším případem je například stavba na stavbě, kdy existuje garáž v úrovni 1NP a na ní je další budova, která je samostatnou budovou a podlaží, které by bylo 2.NP je 1.NP stavby umístěné na jiné stavbě. Obě stavby jsou pak přístupné z terénu) Garáž jako součást věci Ve smyslu ustanovení 120, odst. 1 je za součást věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila 2. Z uvedeného je zřejmé, pokud má být garáž součástí věci, je nutno definovat tuto věc. V případě garáže může být součástí stavby např. rodinného domu, bytového domu, objektu občanské vybavenosti či jakékoliv jiné stavby. Pokud má být garáž chápána jako součást, znamená to, že z hlediska stavebně technického je se stavbou provozně propojena. Provozní propojení je chápáno jednak v tom smyslu, že stavba a garáž mají společné konstrukce (například svislé stěny, stropy), nebo jsou propojeny dveřmi a prostor garáže navazuje na další prostor domu nebo i tím, že mají společné instalace (elektroinstalace nebo vytápění domu je zavedena i do garáže). Aby byla garáž součástí jiné stavby, musí být splněna podmínka, že nemůže být oddělena, aniž by se jednak dům a jednak garáž neznehodnotily (nebylo by je možné užívat bez závad) 3. Aby byla garáž součástí věci (stavby) je mimo jiné také nutný předpoklad, že stavba jako taková má jeden druh vlastnictví (spoluvlastnictví, výlučné vlastnictví, společné jmění manželů). Garáž jako součást nemůže mít jiného vlastníka, než celá stavba. Pokud je stavba již rozdělena na jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., a garáž je pak vymezena jako nebytová jednotka, je každá jednotka ve smyslu Občanského zákona chápána jako věc hlavní. Garáž jednotku sice nejde stavebně oddělit, ale lze ji oddělit jako samostatný předmět prodeje. 2 Stavba není součástí pozemku a platí princip superficies solo non cedit 3 Bradáč Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, s. 19 Za součást stavby (z právního hlediska) se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Za provozní propojení považujeme stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa apod.provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace 9

10 2.2. Garáž jako příslušenství věci Příslušenstvím věci ve smyslu zákona 40/1964 Sb. občanský zákon jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s věcí hlavní trvale užívány. Věcí hlavní v tomto případě může být jakákoliv stavba, ale i pozemek. Pokud budeme garáž chápat jako příslušenství, vždy budeme zkoumat vlastnické vztahy musí se jednat o vlastnictví téhož vlastníka, dále budeme zkoumat vůli vlastníka příslušenství je určeno vlastníkem k tomu, aby bylo užíváno spolu s věcí hlavní. V tomto případě nás však již nezajímá propojení, nebo technické vlastnosti garáže. Vlastnictví téhož vlastníka je nejsnáze průkazné skutečností, že je věc hlavní i vedlejší (garáž) evidována na jednom listu vlastnictví. Vůle vlastníka je nejčastěji dána konkludentně neexistuje písemné prohlášení. Zvláštním případem může ale být například nájemní smlouva na areál více staveb, kde je i garáž a v nájemní smlouvě je uvedeno, kterých nemovitostí se nájem týká (celý areál) a de facto je takto vůle vlastníka projevena písemně. Pokud je garáž součástí nebo příslušenstvím neznamená to, že nemůže být užívána jako samostatná věc například na základě například nájemní smlouvy. Nájemní smlouvou je možno pronajmout pouze jednu místnost - garáž (pokud je garáž součástí stavby), případně stavbu garáže, pokud je příslušenstvím Garáž jako samostatná věc Garáž jako samostatnou věc je nutno chápat jako samostatnou v právním smyslu slova. To znamená, že se jedná o nemovitost, která není součástí ani příslušenstvím, ale jedná se o věc hlavní. Z hlediska technického to může být garáž postavená samostatně nebo je může jednat o garáž, která je součástí skupiny řadových garáží a každá garáž je jiného vlastníka. Samostatnou věcí může být i hromadná garáž třeba řadová garáž, jejíž vlastnictví není řešeno k jednotlivým garážím, ale je k celé budově. Užívací práva jsou pak řešena na základě spoluvlastnického podílu na budově, který odpovídá podílu jednotlivých garáží vůči celku. Další možností, kdy garáž může být samostatnou věcí je tehdy, pokud je budova rozdělena na jednotky a je vymezen nebytový prostor garáž, pak je tento nebytový prostor také samostatnou věcí 4. Jak je výše uvedeno, otázka samostatné věci má dvě základní roviny rovinu technickou a rovinu právní. Pokud se zkoumá rovina technická, může se častěji dospět k závěru, že garáž není věcí samostatnou (jednotka garáž je součástí domu). Z hlediska právního pohledu však 4 Bradáč Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, s. 15 Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizova podle druhu, účelu a využití a zejména podle využití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoliv o soubor těchto objektů, i když by tvořily určitý funkční celek. V takovém případě pak podle funkčního, účelového využití objektů jeden z nich zaujímá postavení věci (stavby) hlavní a jiný postavebí věci (stavby) vedlejší. 10

11 samostatnost chápejme jako možnost činit právní úkony, jejichž předmětem je samostatná věc. Zde je pak otázka, že i součást nebo příslušenství se mohou stát samostatnými věcmi z hlediska právního. K tomu je ale nutné předem učinit úkony (stavební úpravy na oddělení majetku, prohlášení vlastníka o rozdělení domu na jednotky, prodej pouze části majetku zapsaného na listu vlastnictví), kterými se součást nebo příslušenství stane věcí hlavní. Z uvedeného plyne, že skutečnost, zda se jedná o součást, příslušenství nebo samostatnou věc je nutno zkoumat vždy v přesném čase k určitému datu, protože režim garáže se může v čase měnit. To, jak je nutno na garáž nahlížet je podstatnou věcí při převodu nebo přechodu majetku, při oceňování, při povolování staveb nebo v otázkách spojených s vyměřením daně a podobně. Pro základní vymezení pojmů je důležitý zákon č.72/1994 Sb. Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) Zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Zákon také upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona. Zákon definuje základní pojmy, které jsou pak užívány i v jiných zákonech ( i když jsou mnohdy opětovně definovány těmito zákony) 5. Budovou je trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu 4 Rozestavěným nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je 5 S těmito pojmy pracuje i zákon 334/1992 Sb. Katastrální zákon 11

12 alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny). Jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. Podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru 6. Práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek upravuje občanský zákoník. Právní vztahy k jednotkám se řídí ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí (pokud není ustanoveno jinak). Jednotky vznikají na základě smlouvy o rozdělení budovy na jednotky, která je účinná dnem vkladu do katastru nemovitostí (k tomuto datu de iure vznikají jednotky). Pro určité právní vztahy je důležité, v jaké formě vůči věci hlavní je garáž postavena (např. předmětem zástavy je v případě rodinného domu celý soubor nemovitostí stavby a pozemky bez rozlišení, zda se jedná o součást nebo příslušenství), pro jiné právní vztahy tato skutečnost podstatná není (nájem místnosti). Z hlediska občanského zákona jsou tedy nastaveny základní právní režimy garáže její definice jako obecného pojmu (věc), nastavení vlastnických vztahů případně dalších právních vztahů, které mají vazbu na další vztahy. Jedná se o kategorii soukromého práva s dosahy i do práva veřejného (např. v územním řízení je účastníkem vlastník). 6 Bradáč Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí, Cerm Brno, s. 29: Podlahovou plochou místností se rozumí vnitřní plocha místností měřená u podlahy. Měření se provádí s přesností na centimetry 12

13 V souvislosti s Občanským zákonem je nutno zmínit i Nový občanský zákoník zákon č. 89/2012 Sb., který bude účinný od V 496 rozděluje věcí na hmotné a nehmotné a hmotnou věc definuje jako ovladatelnou část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. Nehmotné věci pak definuje jako práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty. Z pohledu této definice je pak garáž jednotnačně věcí hmotnou a nehmotné věci jsou s ní nedílně spojená. Dále zaké nový občanský zákoník v 498 nově definuje Nemovité a movité věci. Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Z pohledu problematiky garáže, která je součástí souboru staveb je pak nutno zmínit i ustanovení 501, který definuje hromadnou věc jako soubor jednotlivých věcí náležejících téže osobě, považovaný za jeden předmět a jako takový nesoucí společné označení, pokládá se za celek a tvoří hromadnou věc. Zcela průlomové a zásadní je pak ustanovení 506 : Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Jinak řečeno je prolomena zásada uplatňovaná v zákoně 40/1964 Sb., který konstatuje že stavba není součástí pozemku a tato zásada je naopak zcela protikladně daklarována stavba je součástí pozemku (s výjimkami). Toto ustanovení bude mít podstatný vliv na povolování nových staveb, automaticky nezasáhne do stávajících vlastnických vztahů, ale jistě se promítne v úpravě poměrů v situaci, kdy je stávající stav stavba i pozemek jsou jiného vlastníka. 7 Příslušenství věci je definováno obdobně, pouze se upřesňuje, že pokud byla vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Dále zákon upravuje sousedská práva, která také mohou mít podstatný význam při reálném užívání garáže. 3. Garáž z pohledu Stavebního zákona Stavební zákon (183/2006 Sb.) upravuje pravidla ve věcech územního plánování, rozhodování v území, ve věcech stavebního řádu zejména povolování staveb a jejich změn, 7 Nelze prolomit ochranu vlastnictví dle čl.11 Listiny základních práv a svobod. 13

14 pravomoci stavebních úřadů a upravuje podmínky pro projektovou činnost a provádění staveb, obecné požadavky na výstavbu, účely vyvlastnění a další otázky. V 2, odst.(3) je definován pojem stavba jako veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se označuje i část nebo změna dokončené stavby. Garáž je ve smyslu tohoto ustanovení vždy stavbou. Není podstatné, zda se jedná z hlediska občanského zákona o věc nemovitou nebo movitou (má nebo nemá základ) Vztah k územnímu plánování, přípustnost stavby garáže V hlavě III. se stavební zákon zabývá územním plánováním. Územní plánování obecně je podstatným nástrojem, kterým je regulován rozvoj měst, obcí i celých aglomerací a krajů. Ve vztahu garáží k územnímu plánování je podstatné, zda je garáž příslušenstvím stavby hlavní, nebo stavbou hlavní. V případě, že se jedná o příslušenství, lze garáž umístit v podstatě do každé funkční plochy například plochy čistého bydlení, plochy smíšené obchodu a služeb, plochy pro výrobu. A nejde jen o jednotlivé garáže, ale i o hromadné garáže velké budovy, které mohou být příslušenstvím nemocnic, úřadů, nákupních středisek a podobně. V případě stavby garáží jako věci hlavní je pak důležité, do jaké funkční plochy je garáž umisťována. Funkční plochou je míněno území, pro které stanovuje územní plán obce konkrétní využití (zák. 183/2006 Sb. 2, odst. 1,g) plochou část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo požadovaný způsob jejího využití a její význam). Každé území je specifické a konkrétní územní plán nemusí obsahovat všechny typy funkčních ploch. Městské aglomerace budou jistě řešit výrobní plochy, plochy pro služby, bydlení, městskou zeleň, rekreační plochy, území chráněná (památkově, ekologicky významné lokality) a i další. Navíc plochy nemusí mít využití jen pro jeden typ zástavby, ale mohou mít funkci smíšenou. Menší obce pak zařazení ploch budou řešit podle charakteru obce a některé typy ploch se v územních plánech menších obcí nemusí vůbec vyskytovat. V textové části územního plánu je pak popsáno, jaké stavby je možno do jednotlivých funkčních ploch umisťovat. Institucí, která posuzuje návrh umisťované stavby s územně plánovací dokumentací místně příslušný stavební úřad. 8 Doležal J., Mareček J., Sedláčková V., Sklenář T., Tunka M., Vobrátilová Z. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha, s. 39 uvádí, že účelem 2, v němž jsou definovány pojmy je vytvoření podmínek pro jednotný a nekolizní výkon veřejné správy podle stavebního zákona. 14

15 Schvalovatelem územního plánu je zastupitelstvo obce, po jejíž území je územní plán pořízen. Toto je zásadní nástroj, jak může obec ovlivňovat svůj rozvoj. Z hlediska garáží se jako funkční plocha, na níž je možno tyto stavby umisťovat označení plocha pro dopravu. Jednak se může jednat o plochy kolem komunikací, které je možno zastavit garážemi a například tak oddělit frekventovanou komunikaci od obytné zóny. Dále se může jednat o samostatné plochy, které jsou řešeny v návaznosti na jinou plochu. Například v Mikulově se řešila změna územního plánu č.7, kterou se řešilo území pro rekreaci a sport (golfové hřiště). Na okraji takto označené plochy pak byla navržena plocha pro dopravu s využitím pro parkování vozidel. Plocha je navržena v sousedství místní komunikace tak, že bez zásahu do stávajícího území řeší budoucí fungování rekreační zóny. V případě, že by plochy pro dopravu nebyly řešeny takto konkrétně, ale bylo by ponecháno na budoucím rozhodnutí investorů, kde budou například vybudovány garáže nebo parkoviště, mohlo by pak rozhodování investorů být vedeno více vlastním zájmem, než zájmem celkově udržitelného rozvoje území. 9 V procesu výstavby staveb obecně a tedy i garáží je nutno absolvovat dvě řízení řízení o umístění stavby, jehož výsledkem je územní rozhodnutí a řízení o povolení stavby, jehož výsledkem je vydání stavebního povolení. Celý proces je ale poměrně komplikovaný a existuje v něm řada modifikací, kdy v některých případech se od jednotlivých řízení zcela upouští, nebo je alternativní Územní rozhodnutí V 76 je konstatováno, že Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. V případě umisťování garáží pak přicházejí v úvahu: - rozhodnutí o umístění stavby - rozhodnutí o změně stavby Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán, a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí Judikát č. 1029/2007 Sb. NSS; Obecně závazná vyhláška obce (orgánu územního plánování), která stanoví regulativy pro plochy v oblasti s čistým bydlením tak, že vymezuje určené využití území, přípustné využití území a nepřípustné využití území, je nástrojem územně plánovací dokumentace provádějící limity využití území, tzv. regulativy, které jsou právně závazné a určují konkrétní využití území. Jiné určení využití území nelze dovozovat argumentem, podle něhož to, co ve vyhlášce není regulativy stanoveno, je dovoleno, neboť by tím byla umožněna neschválená zástavba a nekoordinované funkční využití území. 10 Doležal J., Mareček J., Sedláčková V., Sklenář T., Tunka M., Vobrátilová Z. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha, s

16 Toto se týká například území určeném pro výstavbu rodinných domů, jejich součástmi (nebo i příslušenstvím) budou garáže a pro toto území platí regulační plán. Potom regulační plán nahrazuje jednotlivá územní rozhodnutí pro jednotlivé domy a jednotlivá územní rozhodnutí se již nevydávají. Regulační plány jsou zpracovávány pro lokality, pro něž je žádoucí zajistit jednotné architektonicko urbanistické pojetí. Podle 78 Stavební úřad může podle správního řádu spojit územní a stavební řízení, jsouli podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území schválen územní plán nebo regulační plán a to u jednoduchých staveb (i garáž může být jednoduchou stavbou), za dodržení dalších podmínek stanovených zákonem. Pro garáže lze v mnohých případech postupovat dle 95, v němž je upraveno zjednodušené územní řízení. Tento postup je možný, pokud je záměr v zastavitelné ploše nebo v zastavěném území, nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí, žádost má všechny předepsané náležitosti a žádost je doložena závaznými stanovisky dotčených orgánů a souhlasem účastníků řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům, jež jsou předmětem územního řízení nebo mají společnou hranici s těmito pozemky, a stavbám na nich; závazná stanoviska a souhlasy účastníků řízení musí obsahovat výslovný souhlas se zjednodušeným řízením. 11 Místo územního rozhodnutí může stavební úřad vydat územní souhlas podle 96, a to na základě oznámení o záměru, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas nelze vydat, obsahuje-li závazné stanovisko dotčeného orgánu podmínky, nebo je-li takovým závazným stanoviskem vyjádřen nesouhlas, nebo pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na životní prostředí podle zákona 100/2001 Sb. Územní souhlas postačí v případě garáží, pokud jsou povolovány na ohlášení (viz dále) nebo v případě, že je garáž umisťována v uzavřených prostorech existujících staveb, nemění-li se vliv stavby na okolí. Ve správním uvážení stavebního úřadu se lze v praxi setkat s naprosto odlišnými přístupy jednotlivých stavebních úřadů při umisťování staveb. Některé stavební úřady vedou standardní územní řízení i v případech, kdy by bylo možno uplatnit zjednodušený postup. Jak je uvedeno v odst.2 61 zák. 183/2006 Sb. regulační plán pro řešení částí nezastavěného území se svým obsahem prakticky shoduje s komplexními pozemkovými úpravami podle zákona 139/2002 Sb. 11 Doležal J., Mareček J., Sedláčková V., Sklenář T., Tunka M., Vobrátilová Z. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha, s : zjednodušené řízení je možno využít u všech druhů záměrů, kde nejsou žádná omezující kriteria z hlediska technických parametrů a druhů staveb a záměr musí být z zastavěném území nebo zastavitelné ploše a nesmí podléhat posouzení vlivu na životní prostředí. 16

17 Mnohdy tím neúměrně žadatele zatěžují. Naopak je možno se setkat i s tím, že stavební úřad vede zjednodušené řízení a neověřuje souhlasy účastníků řízení i u takových staveb, kdy je možno pochybovat o možnosti vést zjednodušené řízení. V těchto případech pak mohou být dotčena práva účastníků řízení, kteří se o stavbě dozví až při její realizaci pak definuje rozhodnutí o umístění stavby: vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují některé stavby uvedené v 79, odst.3, ale ani jedna stavba zde uvedená není garáží nebo stavbou, které by garáž mohla odpovídat. 81 definuje Rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území ("rozhodnutí o změně stavby") stanoví podmínky pro požadovanou změnu stavby a její nové využití nebo podmínky upravující vliv na životní prostředí a nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Toto ustanovení se může dotýkat garáží v řadě případů (přestavba starých domů na garáže nebo naopak přestavba starých garáží pro jiný účel užití, přístavba garáže k rodinnému domu. Rozhodnutí o změně stavby ani územní souhlas nevyžadují stavební úpravy a udržovací práce (například oprava omítek, úprava příček, výměna podlah, výměna oken beze změny vzhledu stavby ). 84 a následující pak řeší vlastní Územní řízení, jako příslušnost stavebního úřadu, účastníky řízení, obsah žádosti a další náležitosti a přílohy žádosti. Pokud je žádost úplná, zahájí stavební úřad dle 87 Územní řízení. Jedná se o standardní správní řízení, pro něž jako speciální předpis platí stavební zákon, co není upraveno stavebním zákonem, řídí se správním řádem. Stavební úřad posoudí záměr žadatele ve smyslu 90. Posuzuje se soulad s územně plánovací dokumentací, charakterem území, požadavky na veřejnou infrastrukturu, požadavky dotčených orgánů státní správy a účastníků řízení a dále posuzování vlivů na životní prostředí. Pokud nalezl stavební úřad soulad záměru žadatele s výše uvedenými požadavky, vydá stavební úřad územní rozhodnutí podle K tomu Judikát č. 2577/2012 Sb. NSS při posuzování dopadu stavby na okolí Při posuzování vlivu stavby na stavby okolní platí zásada, že obytné místnosti, které normovým hodnotám vyhovují před realizací, musí těmto hodnotám vyhovovat i po realizaci stavby a v obytných místnostech, které již před realizací stavby normovým hodnotám nevyhovují, se nemá po realizaci navrhované stavby tento stav zhoršit. Norma nedává v případě prohloubení současného nevyhovujícího stavu prostor pro posouzení, zda lze toto zhoršení označit za přiměřené, nebo nikoli; zakazuje zhoršení jakékoli. 17

18 Územní rozhodnutí dle 92 je v případě garáží možno předpokládat v případě hromadných garáží nebo v případě, kdy jsou garáže součástí jiné stavby, na niž se vydá územní rozhodnutí dle 92. Okrajově je možno připomenout i 97 - Územní opatření o stavební uzávěře, které se vydává jako opatření obecné povahy podle správního řádu, omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, jestliže bylo schváleno její zadání, nebo podle jiného rozhodnutí či opatření v území, jímž se upravuje využití území. Územním opatřením o stavební uzávěře nelze omezit nebo zakázat udržovací práce. Jedná se o znemožnění výstavby v daném území obce a může se dotknout i umísťování garáží 13. Pokud se vrátíme k procesu územního umisťování garáží, pak lze konstatovat, že územní řízení není nutné pouze v případě, že je zpracován regulační plán, na základě něhož je možno vybudovat i garáže. Může se jednat o hromadné garáže, samostatné garáže i garáže jako součásti a příslušenství. V ostatních případech je nutno stavbu na garáže projít územním řízením, jehož komplikovanost je v závislosti na velikosti a celkovým poměrům v území, kam se umisťuje Stavební povolení Poté, co bylo vydáno na stavbu územní rozhodnutí, je ve většině případů nutno absolvovat další správní řízení stavební řízení, jehož úkolem je Stavební povolení. Specifickým případem je pak Ohlášení stavby. V 103 jsou definovány stavby, které stavební povolení ani ohlášení nevyžadují. Jsou to mimo jiné budovy a to stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m 2 zastavěné plochy a do 13 Judikát č. 1341/2007 Sb. NSS; k 97 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon): I. Opatřením v území, jímž se upravuje využití území, jak má na mysli 97 odst. 1 stavebního zákona (č. 183/2006 Sb.), se rozumí jen akty, které mají podle tohoto ustanovení ve vztahu k procesu rozhodování o případném vydání územního opatření o stavební uzávěře patřičnou relevanci. Takovým opatřením rozhodně nemůže být usnesení zastupitelstva, kterým je pouze schváleno pořízení územního plánu města, ani usnesení, kterým zastupitelstvo města na základě petice občanů schválilo své programové prohlášení. II. Nařízení obce o stavební uzávěře vydaná do , nebyla-li v mezidobí výslovně zrušena, zůstávají platná a aplikovatelná i po , tedy i po nabytí účinnosti zákona, jímž byl zrušen předpis obsahující zmocňovací ustanovení k jeho vydání (stavební zákon č. 50/1976 Sb.). Jiný výklad by byl v hrubém rozporu zejména s konceptem rozumného uspořádání společenských vztahů, a to zejména za situace, kdy stavební zákon (č. 183/2006 Sb.) umožňuje příslušným orgánům vydat akt sice po formální stránce odlišný (územní opatření o stavební uzávěře), jenž však v procesu územního plánování plní shodné funkce. 18

19 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů. V případě, že se jedná o jednotlivou garáž, může mít zastavěnou plochu do 25 m 2 a pak v průběhu územního řízení (i zjednodušeného) může stavební úřad stanovit, že stavební povolení ani ohlášení garáže není potřeba, protože odpovídá ustanovení 103. Jak již bylo uvedeno, je v této problematice nejednotná praxe, stavební úřady postupují v těchto případech rozdílně a mnohdy zatěžují žadatele zbytečnou administrativní zátěží. Pro všechny ostatní typy garáží a to v jakémkoli režimu (součást, příslušenství, věc hlavní) je nutno postupovat podle dalších ustanovení stavebního zákona a to stavbu buď ohlásit (např. v případě, že je garáž součástí rodinného domu), nebo stavbu garáže povolit. 104 řeší ohlašování jednoduchých staveb. K provedení jednoduchých staveb uvedených v odstavci 2 písm. a) až d), jejichž návrh je v souladu s obecnými požadavky na výstavbu, s územně plánovací informací, které jsou umisťovány v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se jimi podstatně nemění a které nevyžadují nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu, postačí ohlášení bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Spolu s ohlášením stavebník stavebnímu úřadu doloží, že o svém stavebním záměru prokazatelně informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich; ti mohou příslušnému stavebnímu úřadu oznámit své případné námitky proti stavbě do 15 dnů ode dne, kdy byli stavebníkem informováni 14. Ohlášení stavebnímu úřadu vyžadují: - stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m 2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím (včetně garáží jako součásti- nejčastěji rodinné a rekreační domy), - stavby do 300 m 2 zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m 2 zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let (dočasné stavby se stanovenou maximální doby trvání) může se týkat i garáží, pokud splňují výše uvedené podmínky a jsou řešeny například pro dočasné garážování v průběhu rekonstrukce a podobně. - stavby do 25 m 2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m (i jednotlivá garáž) 14 Doležal J., Mareček J., Sedláčková V., Sklenář T., Tunka M., Vobrátilová Z. Nový stavební zákon v teorii a praxi, Linde Praha, s : Stavby jsou označeny jako jednoduché s cílem vyjádřit, že zejména jejich stavebně technické provedení, účel, kterému slouží, účinky jejich užívání na okolí apod.nejsou takového charakteru, aby vyžadovaly stavební povolení. 19

20 Dále může stanovit stavební úřad, že jednoduchá stavba ohlášení nevyžaduje ve smyslu 78 odst.2. Opět je nutno připomenout nejednotnou praxi a široký prostor pro správní uvážení. Ohlášení tedy v případě garáží přichází v úvahu tehdy, pokud se jedná o součást rodinného domu (ohlašuje se stavba rodinného domu), pokud nebylo od ohlášení jednotlivé garáže upustit ve smyslu 78, ale stavba splňuje podmínky 104, odst.2 písm.d. Ohlášení stavby podle 105 obsahuje údaje o stavebníkovi, o pozemku, ohlášené stavbě, jejím rozsahu a účelu, o způsobu a době provádění stavby a její jednoduchý technický popis. U staveb uvedených v 104 odst. 2 písm. a) až d) se k ohlášení dále připojí projektová dokumentace. Ohlášenou stavbu může stavebník provést na základě písemného souhlasu stavebního úřadu. Nebude-li stavebníkovi souhlas doručen do 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu, ani mu v této lhůtě nebude doručen zákaz podle 107, platí, že stavební úřad souhlas udělil. Ohlášení stavby není správním řízením, jedná se o tzv. opatření. Stavební řízení je pak řízením, které se povede pro povolení staveb nesplňující výše uvedené podmínky. Stavební zákon pak upravuje speciálně kdo je účastníkem řízení, jaké náležitosti má žádost, jaké jsou její přílohy. Stavební úřad přezkoumá podanou žádost a připojené podklady a dále je upraven postup úřadu směřujícího k vydání stavebního povolení, případně zamítnutí žádosti (práva účastníků, ústní projednání, námitky a další). V 115 jsou uvedeny náležitosti stavebního povolení, v němž stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání, a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví zejména návaznost na jiné podmiňující stavby a zařízení, dodržení obecných požadavků na výstavbu, včetně požadavků na bezbariérové užívání stavby, popřípadě technických norem. Podle potřeby stanoví, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může též stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu. Celé řízení a množství dokladů a dotčených orgánů je závislé na charakteru stavby, garáže obecně nejsou stavbou s velmi negativním vlivem na okolí, je však nutno posuzovat dopravní obslužnost (dopravní intenzity na stávajících komunikacích, případně návrhy nových komunikací), požární rizika (stanovení požárně nebezpečných prostorů v okolí stavby s dopadem na okolní stavby), emise výfukových plynů (dopad na okolní zástavbu zvýšené koncentrace výfukových plynů se posuzuje rozptylovou studií), zatížení zvýšeným hlukem a podobně. Celkové dopady na okolí jsou závislé na velikosti stavby a kapacitě (počtu 20

21 parkovacích míst. Mnohdy lze konstrukčním řešením předcházet stavby na okolí. negativním dopadům Stavební zákon v 117 pak upravuje možnost zkráceného řízení, kdy část své činnosti přenese na autorizovaného inspektora, který vydá certifikát stavby. Jedná se o občanskoprávní prvek ve správním řízení, protože stavebník s autorizovaným inspektorem uzavře smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace za úplatu. Výše je popsán postup, jak projít jednotlivými správními řízeními aby bylo možno zahájit a provést stavbu garáže garáž v souladu s právními předpisy. Pak nastává proces vlastní výstavby, který je také upraven stavebním zákonem, ale dále je nutno pracovat s živnostenským zákonem (zhotovitel stavby musí mít náležité živnostenské oprávnění), občanským obchodním zákonem (při uzavření smlouvy o dílo a uplatňování záruk) dále předpisy o bezpečnosti práce, nakládání s odpady, zákoník práce a další. Po vlastním postavení stavby do fáze, kdy je dokončena a bude schopna provozu se pak podle stavebního zákona řeší užívání staveb ( 119). Dokončenou stavbu, popřípadě část stavby schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu a byla provedena v souladu s ním, lze užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu ( 120) nebo kolaudačního souhlasu. Stavebník zajistí, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny zkoušky předepsané zvláštními právními předpisy. Pro kolaudaci stavby a po užívání stavby zajistí stavebník vyhotovení dokumentace skutečného provedení, v níž je zobrazen skutečný stavby včetně případných odchylek od dokumentace, která sloužila pro vydání stavebního povolení. Garáží se může týkat o problematika změn užívání staveb nebo jejích částí. V této problematice se lze v praxi často setkat především u vedlejších staveb u rodinných domů, že jsou kolaudovány jako kůlny nebo hospodářská stavení, ale užívány jsou jako garáže. V praxi se pak tyto změny řeší v zásadě pouze v případech, kdy to vyžaduje jiná skutečnost (například je část domu užívána k podnikání). Garáží se pak může týkat i odstraňování staveb ( 128 a následující) a to jak na žádost stavebníka, tak nařízení odstranění stavby z moci stavebního úřadu. Odstraňování garáží nemá žádná specifika od odstraňování jiných staveb. Pokud se jedná o odstranění stavby na žádost stavebníka, musí být splněny podmínky uvedené v zákoně (náležitosti žádosti, dokumentace, oprávnění provádět odstraňování staveb a další). V případech, kdy stavba svým závadným stavem ohrožuje život a zdraví osob nebo zvířat bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve 21

22 stanovené lhůtě neodstranil závadný stav stavby. Nařídit odstranění může stavební úřad i v případě, že je stavba prováděná bez rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu. 15 Stavební zákon dále řeší povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. Definuje povinnosti stavebníka, stavbyvedoucího, stavebního dozoru, vlastníka stavby. Stanovuje povinnost vést stavební deník a další povinnosti, které jsou obecné pro všechny typy staveb. Dále definuje vybrané činnosti ve výstavbě, projektovou činnost ve výstavbě a stanovuje požadavky na zpracovatele dokumentací staveb podle typu řízení, kterým budou povolovány. Totéž se předepisuje pro osoby, které mají oprávnění provádět stavbu. Ohledně garáží z hlediska procesu povolování staveb záleží na tom, zda se jedná o samostatnou stavbu nebo je součástí hlavní stavby, jak velká garáž má být stavěna (parkovací kapacita), případně zda je nutno pro budovu s garážemi budovat i novou infrastrukturu pro garáže. Čím je garáž menší, tím je většinou i jednodušší proces povolování její stavby. Zajímavou otázkou je problematika stavby jako takové. Nabízí se zmínit judikát č. 2394/2011 Sb. NSS; k pojmu výrobek plnící funkci stavby uvádí : Pojmu výrobek plnící funkci stavby je nutno rozumět tak, že se jedná o výrobek, který plní takovou funkci, jakou obvykle plní stavby ve smyslu 2 odst. 3 stavebního zákona z roku Nejpodstatnějším charakteristickým znakem výrobku plnícího funkci stavby ve smyslu stavebního zákona je to, že se jedná o výrobek umístěný na určitém konkrétním místě trvale nebo dlouhodobě. Takovým výrobkem může být např. i silniční vozidlo. (Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne , čj. 10 Ca 280/ ). Tento judikát je důležitý z hlediska přemistitelných movitých garáží, s nimiž se lze poměrně hojně setkat v praxi. Jedná se o betonové prefabrikáty, nebo ocelové plechové garáže, které jsou volně položeny na terénu. Jednoznačně pak je na jejich umisťování nahlížet jako na stavby. Stavební zákon je poměrně komplikovaný, ve srovnání se stavebními předpisy jiných zemí Evropské unie klade na stavebníky velmi vysoké požadavky v procesu povolování staveb. Vytváří mnohdy prostor pro správní uvážení v takovém měřítku, že se vytváří korupční riziko. Pro laika je stavební zákon prakticky nečitelný. Na druhou stranu pro pracovníky stavebních úřadů existuje řada metodických pokynů, jimiž jsou nuceni se řídit, ale tyto pokyny jdou 15 Judikát č. 2210/2011 Sb. NSS; Stavební řízení: Pokud stavebník v řízení o odstranění stavby podá žádost o její dodatečné povolení a mimo jiné tvrdí, že vydržel právo k pozemku, na kterém stavba stojí, je třeba mu umožnit uplatnění takového práva u soudu. Pokud však této možnosti nevyužije, učiní si následně stavební úřad úsudek o věci sám a přitom posoudí, zda stavebník prokázal vlastnické či jiné právo k pozemku, které jej opravňovalo zřídit na něm dodatečně povolovanou stavbu. 22

23 mnohdy do rozporu se zákonem. I tento aspekt ještě více komplikuje pro stavebníka celou problematiku povolování staveb. 4. Garáž z pohledu katastrálního zákona Katastrální zákon upravuje způsob evidence nemovitého majetku a majetku sdílejícího právní režim nemovitostí (jednotky vymezené dle zákona 72/1994 Sb.) pro účely tohoto zákona a některých právních vztahů k tomuto majetku v centrální databázi. Garáž jako nemovitost, případně jako jednotka ve smyslu zákona 72/1994 Sb. je tedy také předmětem evidence. Katastr nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv dle odst.2, zák. 344/1992 Sb. V katastru se evidují (odst.1): a) pozemky v podobě parcel b) budovy spojené se zemí pevným základem b.1) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční číslo b.2) budovy, kterým se popisné ani evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zvláštního zákona v budovách d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci podle odst.1. písm. b) nebo c) požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci podle odst.1. písm. b) nebo c) v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž tak stanoví zákon odst.2 V katastru se neevidují drobné stavby (definoval již neplatný zákon 50/1976 Sb.- Stavební zákon) jako stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a to stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m 2 a výška 4,5 m. Budovou podle katastrálního zákona je nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, prostorově soustředěná a navenek uzavřena obvodovými stěnami. 23

24 Vyhláška č. 26/2007 Sb., která je prováděcí vyhláškou zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (katastrální vyhláška) jako jediná definuje pojem garáž a to ve své příloze tabulka č garáž Objekt popřípadě prostor, který slouží k odstavování nebo parkování silničních vozidel (jednotlivá, řadová nebo hromadná garáž ve smyslu ČSN (již byla nahrazena novelou ČSN ) a ČSN ). Zdroj: Vyhláška č.26/2007 Sb. Také v tabulce č.5 přílohy definuje využití nebytového prostoru jako garáž. Garáže jako budovy jsou tedy předmětem evidence v katastru podle zákona 265/1992 Sb. Z pohledu zápisu katastrálního zákona je podstatný pohled, v jakém režimu konkrétní garáž chápeme, zda jako součást, příslušenství nebo věc hlavní a dále také zda se jedná o dokončenou (zkolaudovanou stavbu), nebo rozestavěnou budovu 16. V katastru se evidují pouze budovy spojené se zemí pevným základem, což je chápáno z hlediska technického tak, že pod úrovní okolního terénu existuje podzemní část stavby, která přenáší její účinky do okolní zeminy a do podloží a zajišťuje tím bezvadné užívání stavby. Nadzemní část stavby je pak zpravidla s touto podzemní částí nerozdělitelně spojená. Toto je důležité hledisko, protože v případě garáží existuje řada prefabrikovaných jednotlivých garáží (železobetonové, plechové), které lze užívat pouze s tím, že jsou položeny na zem tak, aby do nich byl umožněn vjezd). Může se jednat o rostlý terén nebo zpevněnou plochu, kterou však nemůžeme chápat jako základ. V daném případě tedy stavba nesplňuje podmínku pevné spojení základem se zemí a nejedná se tudíž o nemovitost ani ve smyslu občanského zákona. V praxi se bohužel často setkáváme s tím, že například při zaměření starších výrobních areálů nezkoumají pracovníci, kteří stavby zaměřují (geodeti) stavebně technický stav těchto staveb a nemají k tomuto zkoumání ani odborné znalosti a tyto stavby garáží pak uvádí jako stavbu spojenou se zemí pevným základem. Tato skutečnost nesprávné evidence má pak zásadní vliv například při oceňování nemovitostí, kdy stavba de facto není nemovitostí, ale v katastru je takto vedena. 16 Pekárek Milan a kolektiv. Pozemkové právo, Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, s.r.o s. 203: I když konkrétní stavbu lze považovat za věc nemovitou (tj. jedná se o stavbu spojenou se zemí pevným základem), ještě to neznamená, že taková stavba je předmětem evidence v katastru nemoviostí. Stavby mající charakter nemovitosti ve smyslu občanskoprávním jsou v katstru nemovitostí evidovány, pouze odpovídají-li svými znaky budovy(nejedná-li se ovšem o stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis). Definice budovy je obsažena v ust. 27 písm.k) katastrálního zákona, dle kterého se budovou rozumí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Z toho vyplývá, že evidenci v katastru nepodléhají podzemní stavby (například podzemní garáže). Navíc předmětem evidence v katastru jsou pouze takové budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, a také budovy, kterým se takové číslo nepřiděluje, ale nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele. 24

25 Garáž může být vedena v katastru jako - budova s číslem popisným - budova s číslem evidenčním - budova bez čísla popisného, bez čísla evidenčního - nebude zapsaná jako samostatná budova, ale bude součástí nebo příslušenstvím stavby hlavní na téže parcele - rozestavěná budova - nebytová jednotka garáž - rozestavěná nebytová jednotka garáž 4.1. Garáž zapsaná v KN jako stavba Garáž jako stavba může být součástí jednotného funkčního celku s pozemkem (stavba garáže i pozemek zastavěný stavbou jsou jednoho vlastníka (vedeny v katastru na jednom listu vlastnictví), nebo se může jednat o stavbu na pozemku jiného vlastníka. Pokud je stavba na pozemku téhož vlastníka, jedná se o bezproblémové užívání, není nutno zřizovat věcné břemeno stavby, nebo smlouvu o nájmu pozemku pod stavbou, jako by tomu bylo potřeba v případě stavby na pozemku jiného vlastníka. Další otázkou zůstává zajištění přístupu a příjezdu je garáži po veřejné komunikaci. Pokud je přístup a příjezd ke garáži po veřejné komunikaci, pak není nutno sjednávat další smlouvy, aby bylo možno ke stavbě garáže přijíždět a přistupovat. Pokud je však přístup a příjezd přes pozemky (nebo i stavby) jiných subjektů a přístupové komunikace nemají status veřejné komunikace (podle pasportu místních komunikací obcí), musí vlastník stavby garáže sjednat s těmito vlastníky nemovitostí, přes které ke garáži přijíždí sjednat buď věcné břemeno přístupu a příjezdu, nebo smlouvu o užívání těchto pozemků (a staveb). Věcná břemena jsou pak předmětem evidence v katastru nemovitostí, ostatní smluvní vztahy se katastru neevidují. Garáž která je vedena v katastru jako stavba s číslem popisným je obvykle stavbou hlavní. Může se jednat o budovu hromadných garáží příkladem je parkovací dům na rohu Moravského náměstí v Brně a Kounicovy ulice v Brně : 25

26 Informace o stavbě Stavba: č.p Část obce: Veveří Číslo LV: 3031 Typ stavby: budova s číslem popisným Způsob využití: garáž Katastrální území: Veveří Na parcele: 1515/5, 1515/6, 1516/5 zdroj. k datu Pokud je garáž zapsána v katastru jako budova s číslem evidenčním, jedná se také zpravidla o stavbu hlavní, jako příklad můžeme uvést hromadné řadové garáže na ulici Soběšická v Brně Husovicích. Zajímavostí tohoto příkladu je skutečnost, že se jedná o 13 řadových garáží, každá garáž má svoje číslo evidenční, každá je postavena na samostatném pozemku, přesto je budova zapsána v katastru jako jedna budova se 13 čísly evidenčními. Pro jednoznačnost vlastnických vztahů pak tato budovy byla rozdělena na jednotky nebytové prostory a ty jsou pak ještě samostatně každá nebytová jednotka zapsány jako nebytová jednotka garáž. 26