ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÉ VĚCI č. 1767/134/2015 Ocenění řadové garáže postavené na pozemkové parcele č.parc. St. 733, zapsané na listu vlastnictví LV č v k.ú. Nová Role, obec Nová Role, Karlovarský kraj, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Zdeněk Zítka Palackého náměstí Plzeň Účel posudku: Návrh obvyklé ceny 108 EX 01312/15 Dle stavu ke dni 17. června 2015 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská Plzeň 12 Posudek obsahuje 14 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 01. července 2015

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Základní pojmy 1.3. Podklady dodané objednatelem 1.4. Podklady zajištěné znalcem 1.5. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovité věci Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovité věci Popis a stav garáže 3.2. Aplikace metod Metoda zjištěné hodnoty Porovnávací hodnota Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Použitá literatura 5.3. Fotodokumentace 5.4. List vlastnictví 5.5. Snímek z KM 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení návrhu obvyklé ceny nemovitého majetku řadové garáže postavené na pozemkové parcele č.parc. St. 733, zapsané na listu vlastnictví LV č v k.ú. Nová Role, obec Nová Role, Karlovarský kraj, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro dražební řízení. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficiální metodika ani obligatorní ustanovení. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficiální metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá hodnota vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec citátu. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase. V 3

4 tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficiálně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Na základě této odborné definice zadaného úkolu se tak v případě, kdy nelze průkazným způsobem zjistit statisticky významný počet dosažených tržních cen z prodejů stejných, nebo obdobných nemovitostí v místě co nejbližším lokalitě kde se nemovitost nachází, a čase za období do jednoho roku, použijí obecně používané základní postupy nebo jejich kombinace, a výsledná hodnota je porovnána s odborným aktuálním stanoviskem realitních kanceláří, případně s vyhodnocením dostatečného počtu porovnatelných nemovitostí v oblasti zjištěné z inzerce RK prostřednictvím Internetu pokud je taková nabídka a poptávka k dispozici. Tento postup a způsob pro odhad tržní hodnoty, kterou lze považovat za cenu obvyklou byl použit v tomto ocenění Základní pojmy Trh integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovité věci a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Nová Role Kopie snímku z katastrální mapy, mapový list Sokolov 1-2/33 Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 108 EX 01312/15 ze dne 29. května Podklady zajištěné znalcem Místní šetření spojené s prohlídkou a doměřením nemovité věci uskutečněné dne 17. června za přítomnosti povinné a znalce. Skutečnosti zjištěné na místě, ohledání nemovité věci z vně, pořízení fotodokumentace. Informace o prodejích obdobných nemovitých věcí z vlastní databáze, realitních kanceláří a z periodik. 4

5 1.5. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v AZO a ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení zjištěné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu) 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovité věci budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitých věcí, tj. metoda zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovité věci metodou zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Při ocenění nemovité věci metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny podpůrně použita cena dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovité věci jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovité věci. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovité věci Na výpisu z katastru nemovitostí LV 2866 pro k.ú. Nová Role je v části A zapsáno vlastnické právo pro: Slavíčková Barbara, Čs. odbojářů 916, Chodov /2839 Adresa nemovité věci: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: Chodovská Nová Role Nová Role Karlovy Vary Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou zástavní práva exekutorská a exekuční příkaz k prodeji nemovité věci (viz LV č. 2866). Nájemní smlouvy nebyly znalci doloženy. 5

6 Poloha a charakteristika nemovité věci Řadová garáž je postavená v zastavěné, východní okrajové části Nové Role vpravo od Chodovské ulice při výjezdu z města směrem na Mezirolí. Dopravní dostupnost je dobrá. Garáž byla postavena v roce 1974, je v původním stavu. V okolí garáže se nachází rozvod elektrické energie. Nová Role je samostatné město s veškerou infrastrukturou, ve městě je kompletní síť obchodů, služeb, základní škola, pošta, policie apod., je zde omezená nabídka pracovních příležitostí. Daná lokalita je hodnocena průměrně, vzhledem k velikosti města i dosažitelnosti pracovního uplatnění. I s výhledem do budoucna se bude z hlediska trhu s nemovitými věcmi jednat o lokalitu méně žádanou Popis a stav garáže Garáž má základy betonové, obvodové stěny jsou zděné, střecha pultová značně porušená zatékáním (nutná okamžitá oprava), krytina vlnitý eternit, klempířské konstrukce chybí, omítky vápenné, plechová vrata, betonová podlaha porušená, elektřina nefunkční 230 V, společná zeď s garáží na pozemku č.parc. St. 732 chybí. Garáž je ve špatném stavu. Ekonomická charakteristika Jedná se o garáž v původním stavu s nutnou opravou, bez pozemku Aplikace metod Metoda zjištěné hodnoty Zjištěná hodnota garáže včetně součástí a příslušenství Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,920 5 i = 1 6

7 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,01 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - okraj obce I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,744 Koeficient pp = I T * I P = 0,684 garáž 7 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 41 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 958,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3,50*6,75 = 23,63 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 23,63 m 2 2,10 m Obestavěný prostor celkem: (3,50*6,75)*(2,55*3,25)/2 = 97,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 97,90 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 7

8 Koeficient pro stáří 41 let: s = 1-0,005 * 41 = 0,795 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,795 = 0,486 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,920 Index polohy pozemku I P = 0,744 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 958,- Kč/m 3 * 0,486 = 465,59 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 97,90 m 3 * 465,59 Kč/m 3 * 0,920 * 0,744= ,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,46 Kč Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: třicetjednatisícdvěstě korun českých Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Obytná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m2 K C Kč/m2 Oceňovaná nemovitost Nová Role, Chodovská ul., řadová garáž v původním stavu, špatný stav 21 X X X X X Srovnávané nemovitost garáž o rozloze 25 m2 v Nové Roli na začátku Nové Role ze směru od Karlových Varů. V garáži je zavedena elektřina, je zde montážní jáma pro opravy. Nabídková cena. X 25 X , ,- 0, ,- zděná řadová garáž na vlastním pozemku v Karlových Varech-Tuhnice, Moskevská ul. Zastávka MHD přímo u komplexu řadových garáží. Vjezd dvoukřídlými plechovými vraty, nemovitost bez zavedené elektřiny. Podlaha betonová. Nabídková cena. 18 X , ,- 0, ,- řadová garáž na pozemku v OV 22 m2, K.Vary-Tuhnice, u areálu AUTOKLUBU K.Vary, vedle přejezdu. Elektroinstalace zavedena, nyní odpojena. Z důvodu dlouhého nevětrání garáž zavlhlá. Po vysušení a při užívání - větrání garáž suchá. Střecha - vlnitý pozink plech, nezatéká, strop suchý izolovaný. Vrata plechová dvoukřídlá, dvojí jištění. Nabídková cena. 20 X , ,- 0, ,- Porovnávací hodnota 1.700,- Kč/m2 Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovité věci. Z výše uvedených skutečností je navržena tržní hodnota oceňované nemovité věci ve výši: Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: třicetpěttisíc korun českých 8

9 Rekapitulace Zjištěná hodnota ,00 Kč třicetjednatisícdvěstě korun českých Porovnávací hodnota ,00 Kč třicetpěttisíc korun českých Jedná se o řadovou garáž na cizím pozemku. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro hromadné garážování. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění k uvedenému datu je navržena tržní hodnota nemovitých věcí: I. Nemovitosti, které se výkon týká: řadová garáž postavená na pozemkové parcele č.parc. St. 733, zapsaná na listu vlastnictví LV č v k.ú. Nová Role, obec Nová Role, Karlovarský kraj, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: nezjištěno III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: ,00 Kč Slovy: třicetpěttisíc korun českých IV. Známá věcná břemena, nájemní práva, pachty, výměnky: nezjištěno V Plzni, 1. července 2015 Ing. Vladimír Nováček Železničářská Plzeň tel.: novacek.vlada@seznam.cz 9

10 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1767/134/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 134/ PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, Praha 1 3. ČSN Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění 5. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Zbyněk Zazvonil, CEDUK

11 5.3. Fotodokumentace 11