Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství

Transkript

1 Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství TEORIE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Ing. Pavel Klika Brno 2011

2 Tyto e-learningové studijní opory byly napsány a vytisknuty za přispění prostředků z operačního programu pro vzdělávání a konkurenceschopnost MŠMT prostřednictvím realizace projektu registrační číslo: CZ.1.07/2.2.00/ Modernizace výuky magisterského studijního programu Soudní inženýrství na Vysokém učení technickém v Brně. Název: Autor: Vydalo: Teorie oceňování nemovitostí Ing. Pavel Klika Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství Vyšlo: 2012 Vydání: první ISBN: Oponoval: Ing. Roman Staněk Neprošlo jazykovou úpravou. 2

3 Obsah 1 ZÁKLADNÍ POJMY PŘI OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ ZJIŠTĚNÍ VÝCHOZÍ HODNOTY STAVBY ŽIVOTNOST A OPOTŘEBENÍ STAVEB VÝNOSOVÁ A POROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ OCEŇOVÁNÍ BYTŮ, NEBYTOVÝCH PROSTOR A POZEMKŮ VYBRANÉ VÝPOČTOVÉ METODY VHODNÉ PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ VE VYBRANÝCH PŘÍPADECH (OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ PRO ÚVĚROVÉ ŘÍZENÍ, PRO POJIŠŤOVNY, PRO DĚDICKÉ ŘÍZENÍ, PRO ÚČELY DANĚ) OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ VE VYBRANÝCH PŘÍPADECH (REÁLNÉ DĚLENÍ STAVBY, OCENĚNÍ STAVEBNÍCH PRACÍ, ZHODNOCENÍ STAVBY, VĚCNÝCH BŘEMEN A JEJICH VLIV NA HODNOTU NEMOVITOSTI) OCEŇOVÁNÍ V ZAHRANIČÍ, MEZINÁRODNÍ STANDARDY PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ SPECIFIKA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ VE VELKÉ BRITÁNII SPECIFIKA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V ITÁLII SPECIFIKA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V NĚMECKU VÝPOČETNÍ PROGRAMY PRO OCEŇOVÁNÍ

4 Úvod Tento studijní distanční text slouží jako podklad pro zvládnutí kurzu studia předmětu Teorie oceňování nemovitostí v navazujícím magisterském studiu oboru Soudní inženýrství, oboru Realitní inženýrství na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně a nenahrazuje závazně určenou studijní literaturu a ostatní prameny. Struktura a obsah textu reflektují osnovu studia předmětu. Studijní text rozvíjí odborné kompetence, nemá prerekvizity. Studium předmětu Teorie oceňování nemovitostí je základem pro studium předmětů Současné oceňovací předpisy a Tržní oceňování. Po prostudování textu budete znát např.: Základní pojmy při oceňování nemovitostí Metodiku zjištění výchozí hodnoty stavby Metodiky stanovení životnosti a opotřebení staveb Základy finanční aritmetiky, metody stanovení výdajů na provozování nemovitosti, principy porovnávacích(komparativních) metod Metodiky oceňování bytů, nebytových prostor a pozemků Postupy pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí Principy oceňování pro vybrané účely Specifika oceňování ve vybraných zemích EU Možnosti využití výpočetní techniky při oceňování Po prostudování textu budete schopni: používat základní pojmy spojené s oceňováním nemovitostí; rozumět základním principům stanovení několika druhů cen nemovitostí; aplikovat některé postupy a výpočtové vztahy pro stanovení ceny nemovitostí; stanovit vhodnou metodu ocenění pro jednotlivé účely ocenění; porozumět metodikám oceňování nemovitostí ve vybraných zemích EU. Prostudováním textu získáte zejména: Základní přehled o způsobech a metodikách oceňování nemovitostí; Informace o využití oceňovacích metod v praxi; Přehled o oceňování nemovitostí v zemích EU. Čas potřebný k prostudování učiva opory: hodin (teorie + řešení úloh) Ve studijním textu k předmětu Teorie oceňování nemovitostí se dozvíte základní informace o oceňování nemovitostí. Jedná se především o základní názvosloví, metodiky oceňování, metodiky oceňování v zahraničí a stručně se seznámíte i s možností využití výpočetní techniky pro účely oceňování. 4

5 1 Základní pojmy při oceňování nemovitostí Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Definice základních pojmů spojených s oceňováním nemovitostí. Definice vybraných pojmů uvedených v právních předpisech. Rozlišit součást a příslušenství věci. Vyjmenovat a rozlišit formy vlastnictví. Změřit a vypočítat základní rozměrové údaje o nemovitosti. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Využívat správně pojmy používané při oceňování nemovitostí. Určit zda věc tvoří příslušenství nebo součást nemovitosti. Rozeznat dle základních vlastnických údajů formu vlastnictví nemovitosti. Určit plochu pozemku, zastavěnou plochu stavby, obestavěný prostor stavby a další výměry nemovitostí. Prostudováním kapitolya vypracováním úkolů v rámci kapitolyzískáte: Přehled o základních pojmech a názvosloví používaných při oceňování. Pojem o možnostech vlastnictví nemovitostí. Schopnosti vypracovat výpočet výměr potřebných pro ocenění nemovitostí, Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2hodiny (teorie + řešení úloh) 5

6 Klíčová slova kapitoly: výměra, plocha, obestavěný prostor,jednotný funkční celek, funkční celek, součást a příslušenství věci, podílové vlastnictví, společné jmění manželů, zastavěná plocha, obestavěný prostor. V úvodní kapitole se seznámíte se základními právními a technickými pojmy spojenými s problematikou oceňování, které jsou nutné pro pochopení problematiky celého textu. Nemovitost Nemovitost je definována v 119 občanského zákoníku (zákon č.40/1964 Sb., ve znění dalších předpisů - dále jen OZ): Věci jsou movité nebo nemovité; Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevnýmzákladem; Stavba je definována v zákonu č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v 2 odst. 3. Vzákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je v 3uvedeno členění staveb pro účely oceňování. Vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění, (prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb.) pak v 2 stanoví podrobnější členění staveb. Členění pozemků je uvedeno v 9 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Základní dělení je na pozemky: Pro účely oceňování se pozemky člení na stavební pozemky zemědělské pozemky lesní pozemky vodní nádrže a vodní toky, jiné pozemky. Podlaží Podlažím se rozumí část budovy, vymezená dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosné části stropních konstrukcí; při podlaží založeném na rostlé půdě nebo násypu je spodní vymezující rovinou horní úroveň podkladu pod podlahou. Definice podlaží je uvedena v ČSN Obytné budovy. V povědomí osob netechnického vzdělání se často vžilo používání pojmů suterén, sklep, přízemí, 1. patro (= 2.NP) což není technicky správné. 6

7 Druhy cen Cena zjištěná (administrativní, úřední) Cena zjištěná podle cenového předpisu; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. v platném znění. Cena pořizovací Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena obvyklá (obecná, tržní) Dle zákona č. 151/1997 Sb. se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. S mírnou odlišností je obvyklá cena definována také v 2 zákona č. 526/1990 Sb. v aktuálním znění. 7

8 Další pojmy Dalšími důležitými pojmy jsou byt, nebytový prostor (zákon č. 72/1994 Sb.), bytový dům, rodinný dům, stavby pro individuální rekreaci (vyhláška 501/2006 Sb. + vyhláška č. 3/2008 Sb.), výchozí cena, stop cena, jednotková cena, prvky dlouhodobé a krátkodobé životnosti, venkovní úprava, vestavba, přístavba, nástavba. Součást a příslušenství Pojem součásti je definován v 120 občanského zákoníku: Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Příslušenství je definováno v 121 občanského zákoníku: Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory, určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním. Vlastnictví a spoluvlastnictví Občanský zákoník (dále jen OZ) od 123 řeší tzv. vlastnická práva. Dle 123 je vlastník v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním, dle 124 všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana. Pojem držba a vlastnictví je řešen od 129 do 150. Od 123 do 135 je řešena držba a vlastnictví jako takové. Od 136 je řešena forma spoluvlastnictví ta lze rozdělit do těchto forem: Podílové spoluvlastnictví (od 137 do 142 OZ). Společné jmění manželů (od 143 do 151 OZ). Samostatně je pak řešena forma vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám v zákoně č. 72/1994 Sb. Pro podrobnější pochopení různých forem vlastnictví doporučuji prostudovat i jiné formy vlastnictví zakotvených v dříve platných předpisech. Stručně je řešena tato problematika v kapitole 1.3. knihy Teorie oceňování nemovitostí 1. Funkční celek a jednotný funkční celek Jednotný funkční celek není přímo nikde definován, jeho definice však vychází z 9 odst. 1 a) vyhlášky č. 3/2008 Sb. v posledním znění. Jednotný funkční celek lze definovat jako soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, 8

9 pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím pozemkem (pozemky) evidovaným v katastru nemovitostí v druhu zahrada nebo ostatní plocha, jsouspolečně užívány a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. Funkční celek je definován v 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. v platném znění. Funkčním celkem se dle vyhlášky rozumí soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně užívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením, popřípadě vyplývá-li jejich funkční spojení z vydaného územního rozhodnutí, stavebního povolení nebo kolaudačního rozhodnutí. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků. Pozemky nemusí být ve vlastnictví stejného subjektu a není zde podmínka druhu pozemku. Výměry nemovitostí Výměry nemovitostí lze rozdělit do několika základních kategorií zastavěná plocha stavby (podlaží) obestavěný prostor stavby podlahová plocha plocha pozemku plocha nebo délka venkovních úprav Způsob stanovení výměr je řešen ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. v platném znění a také v ČSN Každý z dokumentů slouží pro jiné účely a výsledky výpočtů prováděné podle těchto předpisů jsou odlišné. Je tedy třeba vždy využít správný předpis pro řešený úkol. U plochy pozemku a plochy venkovních úprav (například dlažeb) je nutné si uvědomit, že se zpravidla nejedná o stejnou výměru, přestože je pozemek dlažbou celý pokryt. Plocha pozemku je ortogonálním průmětem do roviny, kdežto plocha dlažby je skutečnou šikmou výměrou. Podrobněji je tato tematika řešena v knize Teorie oceňování nemovitostí (1) a příslušných předpisech. Úkoly k textu: 1. Tvoří samostatně stojící garáž ve vlastnictví majitele rodinného příslušenství tohoto rodinného domu? 2. Jedná se o jednotný funkční celek nebo pouze o funkční celek, když jsou oba pozemky se stavbou společně užívány? zahrada (paní Malá) RD (SJM Malých) 9

10 Shrnutí: Kapitola se věnuje základním pojmům používaným při oceňování nemovitostí. Je důležité umět s těmito pojmy pracovat a umět pojmy rozlišovat. Například při rozhodování o funkčním celku již musíme mít dobře zmapované formy vlastnictví nemovitostí. Při oceňování stavby je nutné se přesně orientovat v druzích cen. Také pro výpočet některých druhů cen je třeba umět správně stanovit výměry hodnocených nemovitostí. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje ČSN Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů. Praha: Český normalizační institut, ČSN Obytné budovy. Praha: Český normalizační institut, Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, (Oceňovací vyhláška) č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů. 10

11 2 Zjištění výchozí hodnoty stavby Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Rozlišit současně používané metody stanovení výchozí hodnoty stavby. Pracovat s technicko - hospodářskými ukazateli. Rozeznat a pojmenovat dříve používané metodiky stanovení výchozí hodnoty stavby. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vypočítat zjednodušeným postupem výchozí hodnotu stavby pomocí technicko hospodářských ukazatelů. Prostudováním kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitolyzískáte: Přehled o současně používaných metodách stanovení výchozí hodnoty stavby. Znalosti nutné pro provedení výpočtu výchozí ceny stavby pomocí technicko hospodářských ukazatelů. Základní přehled o dříve používaných metodách stanovení výchozí hodnoty stavby uvedených v oceňovacích předpisech. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2hodiny (teorie + řešení úloh) 11

12 Klíčová slova kapitoly: výchozí hodnota stavby, nákladové ocenění, technicko - hospodářské ukazatele, propočet, individuální cenová kalkulace, agregované položky, cenové podíly. Po zvládnutí první kapitoly se základními pojmy bude vaším úkolem nastudovat metodiky zjištění výchozí hodnoty stavby. Zaměříte se na stanovení výchozí hodnoty pomocí technicko hospodářských ukazatelů. Současné metody zjištění výchozí hodnoty stavby Nejčastěji používané metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby jsou individuální cenová kalkulace; podrobný položkový rozpočet; metody agregovaných položek; propočet ceny. Z těchto metod je individuální cenová kalkulace nejpřesnější, ale také nejpracnější, naopak propočet je nejméně pracný ale cena pouze přibližná. Individuální cenová kalkulace Jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací. Součtem (po připočtení příslušných přirážek podle pravidel pro stanovení cen stavebních prací) se obdrží reprodukční (resp. při zpětném oceňování pořizovací) cena. 2 Individuální cenová kalkulace umožňuje i tvorbu jednotkových cen pro položky dílčí položky.náklady na jednotlivé položky se rozdělují na přímé náklady (náklady související s množstvím prvků) a na náklady nepřímé tzv. režie (nelze je vyčíslit na konkrétní položku). Přímé náklady lze dělit na materiál, mzdy, náklady na stroje, ostatní přímé náklady.nepřímé náklady lze dělitna režie výrobní a režie správní. Podrobný položkový rozpočet Podrobný položkový rozpočet je jednou z nejpoužívanějších metod stanovení výchozí ceny staveb. Používá se především pro stanovení nabídkových cen nově budovaného objektu nebo cen provedených prací, kde není známá cena těchto provedených prací. Pro vypracování položkového rozpočtu je nutná projektová dokumentace. Položkový rozpočet zahrnuje cenu veškerých prací, materiálů, vytvoření projektové dokumentace, atd. Ceny jednotlivých položek se provádějí buď individuální cenovou kalkulací, nebo je lze získat z databází tzv. katalogů cen. Katalogy vydávají a aktualizují renomované společnosti například URS Praha, a.s. nebo RTS Brno, a.s. 12

13 Metody agregovaných položek Jedná se o jednu z nejvíce oblíbených metod stanovení věcné hodnoty stavby. Principem této metody je výpočet pomocí agregovaných položek, kdy jsou v jedné položce sloučeny dílčí položky tak, že tvoří ucelený soubor materiálů a prací pro zbudování celé konstrukce. Například položka ŽB základových pasů v rámci jedné položky obsahuje i potřebné bednění, výztuž a odbednění konstrukce. Propočet ceny Jedná se o metodu, která je z uvedených metod nejjednodušší. Cena se stanovuje na základě výměry celé stavby, nejčastěji na základě obestavěného prostoru stavby stanoveného podle ČSN. Obestavěný prostor se pak vynásobí jednotkovou cenou vybraného objektu. Jednotková cena se zjistí v katalogu technicko - hospodářských ukazatelů (THU). V katalozích jsou uvedeny ceny již realizovaných staveb, srovnáním a upravením ceny z katalogu pak získáme požadovanou jednotkovou cenu námi hodnocené stavby. THU vydává například URS Praha, a.s. nebo RTS Brno, a.s., informace o způsobu použití lze získat na internetových stránkách V každém katalogu je THU rozdělen na jednotlivé cenové podíly konstrukcí. Tyto podíly lze upravovat podle námi požadovaných kritérií (je nutné vždy srovnávat objem, popřípadě cenu konstrukce v námi hodnoceném objektu, s objemem konstrukce v objektu z THU). Dalšími faktory, které ovlivňují jednotkovou cenu z THU mohou být výška podlaží, zastavěná plocha podlaží, vybavení stavby, atd. Je zřejmé, že při výpočtu ceny objektu je nutné vycházet z cen k datu, ke kterému provádíme stanovení ceny. Ne vždy se podaří najít vhodný THU pro hodnocené období. Zpravidla se pro přepočet ceny využívají Indexy přepočtu cen stavebních prací. Tyto indexy zveřejňuje na svých stránkách Český statistický úřad. Po vynásobení ceny příslušným indexem získáme cenu pro námi hodnocené období. Podobný princip pro stanovení tzv. nákladové ceny stavby využívá i oceňovací předpis, kterým je vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění (viz. předmět Současné oceňovací předpisy ). 13

14 Příklad převzat z Technicko - hospodářských ukazatelů společnosti RTS, Brno a.s Budovy pro bydlení Konstrukčně materiálová charakteristika 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 2 svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová 3 svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná 4 svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 5 svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných 6 svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk 7 svislá nosná konstrukce kovová 8 svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 9 svislá nosná konstrukce z jiných materiálů JKSO Průměr Konstrukčně materiálová charakteristika Budovy pro bydlení Domy byt. typové s celost. neunifik. konstr. soust Domy byt. typové s konstrukčními soustavami Domy byt. typ. s celost. unifik. konstr. soustavami panelovými Domy byt. typ. s celost. unifik. konstr. soust. jinými než panel Domy bytové netypové Domky rodinné jednobytové domky izolované Domky rodinné dvoubytové Chaty pro individuální rekreaci Domky bytové se služebním vybavením Tabulka 1- Orientační cena na: m3 obestavěného prostoru Dil Průměr Konstrukčně materiálová charakteristika Zemní práce 0,9 1,7 1,8 0,2 0,9 2 Základy,zvláštní zakládání 5,6 3,8 4,6 7,3 4,8 3 Svislé a kompletní konstrukce 21,2 15,7 15,2 21,8 25,8 4 Vodorovné konstrukce 10,9 9,4 15,9 9,1 10,7 5 Komunikace 0,1 6 Úpravy povrchu,podlahy 5,8 10,2 5,7 4,9 4,8 8 Trubní vedení 0,1 0,1 0,1 9 Ostatní konstrukce, bourání 2,7 7,4 1,7 2,0 2,0 Tabulka 2- Struktura stavebních dílů a řemeslných oborů v % 14

15 Dříve používané metody stanovení výchozí ceny stavby Do této kategorie řadíme metody, které využívali dříve (před rokem 1994) platné oceňovací předpisy. Metodiky lze rozdělit do dvou kategorií. Metoda třídy kvality. Bodovací metodika. Metoda třídy kvality vycházela u jednotkové ceny, která se násobila podlahovou plochou obytných místností, později i provozních místností.jedná se o metodiku, která byla používána ve vyhláškách č. 18/1963 Sb., č. 73/1964 Sb. a č. 43/1969 Sb. Pomocí bodovací metodiky se cena stanovila tak, že se jednotkovou cenou násobila zastavěná plocha podlaží. Jedná se o metodiku, která se používala od vyhláška č. 128/1984 Sb. do vyhláška č. 393/1991 Sb. Korespondenční úkol: Stanovte výchozí hodnotu vámi vybrané rekreační chaty s použitím THU. Součástí odevzdaného úkolu bude náčrt chaty s rozměry, vybraný THU a výpočet. Shrnutí: Nejčastěji používané současné metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby jsou individuální cenová kalkulace; podrobný položkový rozpočet; metody agregovaných položek; propočet ceny.individuální cenová kalkulace je nejpodrobnější, nejpřesnější a současně nejpracnější metodou. Dříve používanými metodami byly metody využívané pro oceňování dle předpisů. Jednalo se o tzv. metodu třídy kvality, která hodnotila stavbu na základě podlahové plochy obytných místností, později i provozních místností. Jednotková cena se stanovila na základě tzv. třídy kvality. Druhou metodou byla bodovací metodika. V této metodě byly pro každé podlaží stanoveny počty bodů pro jednotlivé konstrukce. Ty odrážely cenový podíl konstrukce na stavbě. Počet bodů se násobil zastavěnou plochou podlaží. Součtem cen za jednotlivá podlaží pak byla cena stavby. Další zdroje: Vyhláška o cenách staveb v osobním vlastnictví a náhradách při vyvlastnění č. 43/1969 Sb. Vyhláška o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů č. 393/1991 Sb. Stavební standardy [online]. 2012, [cit ]. 95&Menu=Cenové ukazatele ve stavebnictví. Kolektiv autorů. Cenové ukazatele ve stavebnictví. RTS Brno, a.s. Brno

16 3 Životnost a opotřebení staveb Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Názvosloví spojené s životností a opotřebením. Rozdíly mezi jednotlivými pojmy. Metody stanovení životnosti a opotřebení staveb. Odhadnout životnosti hlavních prvků staveb. Stanovit opotřebení stavby. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Určit životnost stavby a životnost přestárlé stavby. Vypočítat opotřebení stavby pomocí alespoň čtyř metod. Prostudováním kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitolyzískáte: Základní znalosti o životnosti a opotřebení staveb. Schopnosti stanovit životnost stavby. Schopnosti určit pomocí výpočtových metod opotřebení stavby. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2hodiny (teorie + řešení úloh) 16

17 Klíčová slova kapitoly: životnost, opotřebení, prvky dlouhodobé životnosti, stáří stavby, porucha, poškození, životnost a opotřebení, prvky krátkodobé, metody klasické (lineární, kvadratická, lineární se zbytkem), analytické (dle cenového předpisu,kolodzejova logaritmická metoda,kasova analytická metoda). V předchozí kapitole jste zvládli problematiku stanovení výchozí hodnoty stavby. Abyste byly schopni z takovéto ceny stanovit cenu stavby již nějakou dobu užívanou, je zapotřebí se také věnovat problematice životnosti a opotřebení. Tato problematika je řešena v této kapitole. Životnost staveb Životnost je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údržby a oprav. Nejčastěji používaná terminologie předpokládaná životnost; zbytková životnost doba dalšího trvání; objektivní životnost (upravuje se na základě vlivu prováděné údržby, vlivu intenzity užívání, vlivu okolí aj.); ekonomická životnost. Stáří stavby U starších staveb často odhadujeme životnost stavby na základě stavebně technického stavu objektu. Celková životnost je pak součtem stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Stáří stavby se uvažuje jako doba od počátku užívání stavby do data, ke kterému stavbu hodnotíme. Stáří se udává v celých letech. Předpokládaná životnost Délku životnosti stavby nelze nikdy dopředu zcela přesně určit. Názory na délku životnosti staveb se různí a je třeba ji vždy upravovat na základě odborného odhadu. Společným prvkem při hodnocení stavby pro stanovení délky životnosti staveb je však jejich provedení, popřípadě u staveb starších jejich stavebně technický stav. Pro předběžný odhad lze použít i hodnoty uváděné v literatuře.současně asi nejpoužívanější hodnoty délky životnosti jsou hodnoty uvedené v oceňovacích předpisech, například: Budovy a haly, rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky, rekreační chaty a zahrádkářské chaty zděné, monolitické, železobetonové, ocelové100 roků ostatní 80 let a méně; Stavby inženýrské a speciální pozemnípodle druhu konstrukce 50 až 100 let; Vedlejší stavby a garáže zděné80 roků, dřevěné oboustranněobíjenéa montované 60 roků, ostatní 30 až 40 roků; 17

18 Studnykopané a vrtané nad150 mm, 100 let, ostatní50 roků. Životnost přestárlých staveb Přestárlou stavbou rozumíme v praxi oceňování nemovitostí takovou stavbu, která se blíží nebo již dokonce překročila životnost původně pro daný druh stavby plánovanou. 4 Tak jak bylo již uvedeno, princip stanovení životnosti spočívá u těchto staveb zejména na co nejpřesnějším odhadu dalšího trvání stavby. Pro stanovení životnosti přestárlých staveb lze využít několika početních metod. Smejkalova bodovací metoda - Cena rodinného domku se přiměřeně sníží o opotřebení s přihlédnutím k jeho stavu a předpokládané životnosti. Procento ročního opotřebení se vypočte dělení 100 % celkovou předpokládanou životností, přičemž u zděných staveb činí předpokládaná životnost zpravidla 100 roků.opotřebení může činit nejvýše 80 %.. 5 Metoda byla vypracována pro účely oceňování rodinných domků v pro účely vyhlášky č. 128/1984 Sb. Kubická metoda pro zjištění životnosti staveb metoda se mj. snaží klást důraz na prvky dlouhodobé životnosti. Opotřebení staveb Opotřebení někdy označované jako znehodnocení stavby vyjadřuje míru degradace stavby. Stavbu lze rozdělit na jednotlivé prvky (konstrukce) dle délky jejich životnosti.zpravidla je dělíme na dvě skupiny, na prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, schody, krov) a prvky krátkodobé životnosti (ostatní prvky). Prvky dlouhodobé životnosti jsou konstrukce stavby, u nichž se nepředpokládá výměna za dobu trvání stavby, u prvků krátkodobé životnosti se naopak předpokládá za tuto dobu jedna nebo vícenásobná výměna. Opotřebení lze stanovit pomocí několika výpočtových metod, které dělíme na metody klasické Lineární; Kusýnova metoda; Metoda Kusýn Röttingerova; Metoda kvadratická; Metoda semikvadratická; Metoda lineární se zbytkem, atd; a na metody analytické Dle oceňovacího předpisu Kolodzejova logaritmická metoda Kasova analytická metoda, atd. 18

19 U klasických metod se stanovuje opotřebení stavby jako celku. U analytických metod se stanovuje opotřebení jednotlivých konstrukcí stavby a na základě těchto hodnot se dle vybrané metodiky stanoví opotřebení celé stavby. Analytická metoda dokáže zohlednit různé stáří konstrukcí nebo i různé stáří přístaveb a podobně. Korespondenční úkol: Stanovte životnost a opotřebení vámi vybrané rekreační chaty minimálně dvěma metodami. Stavba bude mít konstrukce různého stáří (minimálně 4 odlišná stáří). Pro výpočet využijte chatu z předcházejícího úkolu. Shrnutí: Životnost je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údržby a oprav. Stáří stavby se uvažuje jako doba od počátku užívání stavby do data, ke kterému stavbu hodnotíme. Stáří se udává v celých letech. Délku životnosti stavby nelze nikdy dopředu zcela přesně určit. Názory na délku životnosti staveb se různí a je třeba ji vždy upravovat na základě odborného odhadu. Společným prvkem při hodnocení stavby pro stanovení délky životnosti staveb je však jejich provedení popřípadě u staveb starších jejich stavebně technický stav. Opotřebení někdy označované jako znehodnocení stavby vyjadřuje míru degradace stavby. Je třeba si uvědomit, že stavba se skládá z více konstrukcí, které mají rozdílnou délku životnosti. Primární dělení je pak na prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, schody, krov) a prvky krátkodobé životnosti (ostatní prvky). Opotřebení lze stanovit na základě výpočtu, základní rozdělení metod je na metody klasické (hodnotí stavbu jako celek) a metody analytické (hodnotí opotřebení jednotlivých konstrukcí). Další zdroje: Vyhláška o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, (Oceňovací vyhláška) č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. MATĚJKA, M. a kol. Oceňování nemovitostí. Praha, SNTL SMEJKAL, Z. Soudní inženýrství, 1990, vol. 1, no. 2, p Kolodzej, K. Ohodnocovanie a oceňovanienehnutelností. Bratislava, SVTL KOVAŘOVIČ, J., POPPER, B. Rukověť pro odhady nemovitostí,vol. I. a II. Praha: Vlastním nákladem, 1935 and LACINÝ, J., NOSEK, B., SVOBODA, A. Oceňování obytných a menších hospodářských staveb odhadem. Praha: SNTL,

20 4 Výnosová a porovnávací metoda ocenění Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Základní pojmy finanční aritmetiky. Stanovit typy výdajů spojených s provozováním nemovitosti. Metodiku výpočtu ceny nemovitosti výnosovým způsobem. Metody stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vypočítat náklady na provoz nemovitosti. Stanovit cenu nemovitosti výnosovým způsobem. Stanovit cenu nemovitosti pomocí přímého porovnání. Stanovit cenu nemovitosti pomocí metody SJTC. Prostudováním kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti pojmů finanční aritmetiky. Schopnosti pro stanovení ceny nemovitosti výnosovou metodou. Schopnosti pro stanovení ceny nemovitosti metodou přímého porovnání a metodou SJTC. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2hodiny (teorie + řešení úloh) 20

21 Klíčová slova kapitoly: výnosová metoda, finanční aritmetika, náklady, hrubý výnos, čistý výnos, nájemné, úroková míra, věčná renta, přímé a nepřímé porovnání, metoda SJTC. Kromě již probraných metod existují i další metody stanovení ceny nemovitosti. První ze skupiny metod se věnovaly nákladům na postavení stavby. Metody, které jsou probírány v této kapitole, se soustředí na výnosy z nemovitostí a na ceny nemovitostí srovnatelných, umístěných v hodnocené lokalitě. Výnosová hodnota Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu částku, kterou je třeba dnes uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit. 6 lze použít vztah Pro nejjednodušší a také nejčastěji používaný výpočet výnosové hodnoty [ ] [ ] [ ] Vzorec 1 7 Výnosová hodnota nemovitosti (věčná renta) Tento způsob výpočtu nazýváme tzv. věčnou rentou. Lze ho použít pouze pro případy, kdy výnosy jsou po celou dobu užívání stavby konstantní a předpokládaná doba výnosů je velmi dlouhá. V případě, že výnosy konstantní nebudou nebo budou pouze po omezenou dobu, nelze tento vztah využít. Jako univerzální vzorec pro stanovení výnosové hodnoty stavby lze použít vztah ( ) Vzorec 2 8 Výnosová hodnota nemovitosti C V výnosová hodnota (cena zjištěná výnosovým způsobem), n... počet budoucích roků, po které budou dosahovány výnosy, t... rok, ze kterého je počítán výnos, z t... zisk (čistý výnos) předpokládaný v roce t, q... úročitel (q = 1 + i = 1 + u / 100) 21

22 Další možnosti výpočtu a metodika stanovení výnosů jsou uvedeny v knize Teorie oceňování nemovitostí. 9, 10 Pro správné pochopení a nastudování problematiky stanovení výnosové hodnoty nemovitosti je nutné si nastudovat základní pojmy a postupy jako je průměrování, úroková sazba, úroková míra, úročitel, inflace, úrok, složené úrokování, diskontování, atd. Z výše uvedených vzorců je zřejmé, že správné stanovení úrokové sazby je stěžejní úkol, který má významný vliv na výslednou hodnotu. Běžné úrokové sazby, které jsou vydávány bankovními ústavy, nezohledňují všechna kritéria, která by se do ceny nemovitosti měla promítnout (inflace, ceny stavebních prací, rizikovost pronájmu, atd.). V realitní praxi se často setkáváme s tzv. mírou kapitalizace, kterou pak ve vztahu využijeme místo úrokové míry. Pro stanovení míry kapitalizace je několik přístupů. Optimálním přístupem je stanovení z již realizovaných prodejů průměrem dle vztahu kde značí: Vzorec 3 11 Míra kapitalizace n... počet realizovaných srovnatelných prodejů z j... dosažený čistý roční čistý výnos (výnos) z objektu - j - COB j... dosaženou prodejní cenu objektu - j - Podrobněji je stanovení míry kapitalizace uvedeno v knize Teorie oceňování nemovitostí 12 Porovnávací (komparativní) metody Základním principem pro stanovení ceny nemovitosti pomocí porovnávací metody je stanovení ceny na základě porovnání námi hodnocené nemovitosti s obdobnými nemovitostmi prodávanými k datu ocenění. Lze říci, že čím je větší počet a čím jsou parametrově srovnávané nemovitosti shodnější, tím je výsledná stanovená cena přesnější. Mezi dvě základní metody používané v realitní praxi patří metoda přímého porovnání a metoda nepřímého porovnání (například metoda porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny- dále jen SJTC). Jednodušší metodou je metoda přímého porovnání. U této metody každou nemovitost z databáze porovnáváme s nemovitostí oceňovanou. Známá cena prodané (nebo nabízené) nemovitosti se upravuje koeficienty odlišnosti (koeficienty změny ceny na polohu nemovitosti, velikost nemovitosti, stavebně technický stav, vybavenost stavby, atd.). 22

23 Srovnávací nemovitost č. 1 (vlastnosti, cena) Srovnávací nemovitost č. 2 (vlastnosti, cena) Srovnávací nemovitost č. 3 (vlastnosti, cena) další srovnávací nemovitosti (vlastnosti, ceny) Nemovitost oceňovaná (porovnání vlastností, cena) Obrázek 1: Metoda přímého porovnání 13 Metoda SJTC, též metoda bazická je metoda, při níž je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou. Cena standardního objektu je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí (jejich vlastností a cen obdobně jak u přímého porovnání). Tuto metodu lze využít při stanovení ceny více obdobných objektů za využití jedné databáze. Srovnávací nemovitost č. 1 (vlastnosti, cena) Srovnávací nemovitost č. 2 (vlastnosti, cena) Srovnávací nemovitost č. 3 (vlastnosti, cena) další srovnávací nemovitosti (vlastnosti, ceny) Báze Nemovitost standardní (etalon) (porovnání vlastností, cena standardu) Oceňovaná nemovitost č. 1 (porovnání vlastností se standardem, cena) Oceňovaná nemovitost č. 2 (porovnání vlastností se standardem, cena) Další oceňované nemovitosti (porovnání vlastností se standardem, ceny) Obrázek 2: Metoda nepřímého porovnání 14 Podrobněji jsou metody řešeny v kapitole 7 knihy teorie oceňování nemovitostí 15 a v předmětu Tržní oceňování nemovitostí. 23

24 Korespondenční úkol: 1. Stanovte výnosovou a porovnávací hodnotu vámi vybrané rekreační chaty. Pro výpočet využijte chatu z předcházejícího úkolu. Shrnutí: Výnosová hodnota je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Nejčastěji využívaným výpočtem je výpočet pro tzv. Věčnou rentu. Principem stanovení ceny nemovitosti pomocí porovnávací metody je porovnání námi hodnocené nemovitosti s obdobnými nemovitostmi prodávanými k datu ocenění. Mezi dvě základní metody používané v realitní praxi patří metoda přímého porovnání a metoda nepřímého porovnání. Další zdroje: Vyhláška o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, (Oceňovací vyhláška) č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. NIČ, M. Odhad hodnoty bytu na podkladeponukovýchcien. Soudní inženýrství, 2007, vol. 16, no. 3. ISSN X BUDÍKOVÁ, M. Statistika I. Brno: Masarykova univerzita v Brně, Ekonomickosprávní fakulta, 2004, 1ed. ISBN ČÁMSKÝ, F. Finanční matematika, Brno: Masarykova univerzita v Brně,2004, 124 p., 1ed. ISBN

25 5 Oceňování bytů, nebytových prostor a pozemků Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Specifika ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Rozlišit způsoby ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Stanovit správný postup pro ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Provést základní ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Kontroly již provedených ocenění bytů, nebytových prostor a pozemků. Využít získané znalosti pro další práci při stanovení obvyklé ceny nemovitostí. Prostudováním kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti základních pojmů spojených s oceňováním bytů, nebytových prostor a pozemků. Schopnosti pro stanovení ceny bytů, nebytových prostor a pozemků. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 5 +2hodiny (teorie + řešení úloh) 25

26 Klíčová slova kapitoly: byt, bytová a nebytová jednotka, podlahová plocha, metoda třídy polohy, cenové mapy pozemků, pozemek, bytová a nebytová jednotka, prohlášení vlastníka, podíl na společných částech budovy a pozemku. V předchozích kapitolách bylo řešeno oceňování všech staveb. Je třeba však upozornit, že některé typy nemovitostí mají svá specifika. Bytové a nebytové prostory jsou svým charakterem odlišné od běžných nemovitostí. Nejedná se o stavby ale o vyčleněnou část stavby, která je rozdělena podle platných zákonů. To má i zásadní vliv na oceňování těchto nemovitostí. Jaký, se dozvíte v této kapitole. Obdobně i u pozemků, pozemek je nemovitostí, která svým charakterem je zcela odlišná od staveb. Bytové a nebytové jednotky Pro správné pochopení problematiky oceňování bytů a nebytových jednotek je třeba se nejprve seznámit se základními definicemi pojmů spojených s byty a nebytovými prostorami, které jsou uvedeny v zákonech a vyhláškách. Jedná se zejména o termíny byt, jednotka, podlahová plocha, společné čísti domu 16. Důležité je také pochopení problematiky vlastnictví bytů a nebytových prostor. Tuto problematiku řeší v ČR zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Je třeba si uvědomit, že byt nebo nebytový prostor není samostatnou nemovitostí, ale jedná se o ucelenou stavební část nemovitosti budovy. Jednotka je pak vymezena na základě zákona č. 72/1994 Sb. a jedná se o formu vlastnictví části budovy. K jednotce dále dle zákona náleží podíl na společných částech budovy popřípadě podíl na zastavěném pozemku (je-li ve vlastnictví stejného vlastníka jako stavba). Budova se dělí na jednotky na základě prohlášení vlastníka nebo smlouvy o výstavbě. Úkoly k textu: 1. Jaký podíl na společných částech objektu bude náležet k bytu o velikosti 70 m 2, když podlahová plocha nebytových jednotek je 350 m 2, podlahová plocha bytových jednotek je m 2, podlahová plocha společných prostor je 320 m 2? Oceňování bytů a nebytových prostor Oceňování bytů a nebytových prostor lze rozdělit do dvou kategorií, oceňování podle cenových předpisů a oceňování jinými metodami, převážně za účelem stanovení ceny obvyklé. Postup ocenění je uveden v 8 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Dle tohoto zákona se byt a nebytový prostor oceňují včetně podílu na 26

27 společných částech domu a příslušenství. Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Podrobněji je pak problematika řešena v prováděcí vyhlášce k tomuto zákonu 17 (viz předmět Oceňování nemovitostí podle současných předpisů). Postup při ocenění bytu a nebytových prostor za účelem stanovení ceny obvyklé není nikde přesně stanoven. Převážně se pro stanovení ceny využije ocenění porovnávací metodou, kde je postup shodný s postupem uvedeným v kapitole č. 4. Jako podpůrné metody lze využít i ocenění podle cenového předpisu nebo nákladový způsob ocenění (viz kapitola č. 2). Pozemky Pozemky oproti ostatním nemovitostem mají jednu zvláštnost. V daném území je pouze omezená rozloha pozemků a nelze ji nijak zvětšovat. Tato vlastnost má zásadní vliv na jejich cenu. Na cenu pozemku má zásadní a největší význam jeho poloha. Dalšími faktory, které ovlivňují ceny pozemků je například druh pozemku (stavební, zemědělský, ), vzdálenost inženýrských sítí, přístup, atd. Pro stanovení ceny pozemků se využívá mnoha metod, jedná se například o metodu výnosovou, metodu třídy polohy, indexovou porovnávací, ocenění dle cenových map. Samostatnou kapitolou by bylo oceňování podle cenových předpisů. Tento způsob ocenění je však obsahem předmětu Současné oceňovací předpisy. Výnosová metoda ocenění Výnosovou metodou ocenění se oceňují pozemky, u nichž lze vyčíslit jejich výnos. U pozemků zemědělských a lesních se zpravidla vychází z výnosu z hospodářské činnosti, viz kapitola 8.8 a 8.9 učebnice Teorie oceňování nemovitostí. 18 U ostatních nemovitostí se vychází z výnosů z pronájmů pozemků a lze využít stejné postupy, jako jsou uvedeny v kapitole 4. Metoda třídy polohy Metoda třídy polohy slouží pro výpočet ceny stavebního pozemku. Autorem této metody je švýcarský architekt Wolfgang Naegeli, název metody je dle jeho jména užíván jako Naegeliho metoda. Základní myšlenkou této metody je fakt, že cena pozemku je v relaci k ceně nemovitosti. Metoda hodnotí soubor nemovitostí Stavba + pozemek jako jeden celek, na základě tzv. klíčů třídy polohy určuje procentuální podíl ceny pozemku z ceny souboru nemovitostí Stavba + pozemek. Původní metoda byla také upravena prof. Ing. Albertem Bradáčem, DrSc. pro podmínky českého trhu

28 Indexová porovnávací metoda Indexovou metodu je možno efektivně využít při porovnávání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Postup je následující: u srovnávacího pozemku (tj. pozemku se známou - tržní - cenou a známou výměrou) vypočteme jednotkovou tržní cenu srovnávacího pozemkujtc S, pro tento pozemek podle tabulky 8.11 vypočteme násobením příslušných koeficientů index srovnávacího pozemkui S, indexem I S dělíme jednotkovou cenu srovnávacího pozemku JCS, obdržíme standardní jednotkovou tržní cenu, odvozenou od jednoho srovnávacího pozemku SJTC S, tj. jednotkovou cenu pozemku s indexem I = 1,00, (index S vyjadřuje, že cena je odvozena od srovnávacího pozemku) násobením příslušných koeficientů odpovídajících vlastnostem oceňovaného pozemku dále vypočteme index oceňovaného pozemkui O, tímto indexem násobíme SJTC S, obdržíme odhad jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC O,. Tuto jednotkovou cenu násobíme výměrou a obdržíme cenu oceňovaného pozemku. 20 Ocenění dle cenových map Cenové mapy jsou grafické elaboráty, na nichž je vyznačena pro určité území (pozemky) jejich cena, právní úpravou je pro tyto mapy v ČR předepsáno měřítko 1:5000 nebo podrobnější. Každá cenová mapa má i textovou část, která obsahuje věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a možnosti jeho dalšího rozvoje, popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, popis postupu zpracování. Při ocenění pozemků podle cenových map se uvedená cena vynásobí výměrou pozemku a dál se nijak neupravuje. Podrobnější postup pro ocenění podle cenových map je vždy uveden v textové části cenové mapy. Seznam cenových map je vydáván každoročně v cenovém věstníku. Korespondenční úkol: 1. Proveďte ocenění libovolné bytové jednotky včetně podílu na společných částech domu a pozemku pod stavbou. Využijte metodu přímého porovnání. 2. Proveďte ocenění libovolného pozemku zastavěného stavbou. Využijte metodu třídy polohy. Shrnutí: Vlastnictví bytů a nebytových prostor řeží v ČR zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Dělení budovy na jednotky (bytové a nebytové) se provádí na základě ustanovení tohoto zákona na základě prohlášení vlastníka nebo smlouvy o 28

29 výstavbě. Podle cenového předpisu se byt a nebytový prostor oceňují včetně podílu na společných částech domu a příslušenství. Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Pro stanovení ceny obvyklé se nejčastěji provede ocenění porovnávací metodou. Pro pozemky platí, že v daném území je pouze omezená rozloha pozemků a nelze ji nijak zvětšovat. Pro stanovení ceny pozemků se využívá mnoha metod, jedná se například o metodu výnosovou, metodu třídy polohy, indexovou porovnávací, ocenění dle cenových map nebo ocenění dle cenových předpisů. Další zdroje: Vyhláška o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, (Oceňovací vyhláška) č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Kramářová, I. Zpracování metodiky pro dělení stavby na bytové a nebytové jednotky. Brno: Ústav soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Vedoucí diplomové práce Ing. Pavel Klika. Zákon o vlastnictví bytů (Zákon o bytech) č. 72/1994 Sb ve znění pozdějších předpisů. Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Souhrnné informace o cenových mapách zpracovaných na území České republiky [online]. Březen < 29

30 6 Vybrané výpočtové metody vhodné pro stanovení obvyklé ceny Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Zvolit vhodné metody pro odhad obvyklé ceny nemovitosti. Používat metodu střední hodnoty. Používat metodu Naegeliho váženého průměru. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vytvořit strukturu práce pro odhad obvyklé ceny nemovitosti. Rozumět znaleckému posudku s odhadem obvyklé ceny. Spolupráce na provedení odhadu obvyklé ceny. Prostudováním kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti základních pojmů spojených s obvyklou cenou nemovitosti. Schopnosti pro správné pochopení problematiky odhadu obvyklé ceny nemovitosti. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 +2hodiny (teorie + řešení úloh) 30

31 Klíčová slova kapitoly: obvyklá cena, vážený průměr, metoda střední hodnoty, metoda váženého průměru Stanovení obvyklé nebo také někdy nazývané tržní ceny nemá nikde stanovená přesná pravidla. Jedná se vždy o více či méně přesný odhad. V předchozích kapitolách jste se naučili několik metod jak ocenit nemovitost. V této kapitole se naučíte, jak na základě vypočtených hodnot stanovit cenu obvyklou. Obvyklá cena nemovitosti Obvyklá cena je v ČR definována zákonem. Vyskytuje se ve dvou zákonech, jedním je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, zde je definice uvedena v 2 odst. 1. Dle tohoto zákona se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. 21 Druhým zákonem,kde je definice uvedena,je zákon č. 526/1990, o cenách, v platném znění a to v 2 odst. 6. Někdy je obvyklá cena nazývána cenou tržní, obecnou nebo cenou obchodovatelnou. Jedná se však obsahem o totožné termíny. Na obvyklou cenu působí několik faktorů. Nejvýznamnějším faktorem je vztah mezi nabídkou a poptávkou. Jednoduše lze říci, že čím je nabídka vyšší (větší množství stejného zboží) tím je cena nižší. Podobně je to s nabídkou a poptávkou, pokud neexistuje poptávka, pak věc nemá cenu (nelze ji prodat). Z tohoto principu také vyplývá myšlenka, že obvyklou cenu lze stanovit pouze za předpokladu, že existuje trh s hodnocenou komoditou. Pokud trh neexistuje nelze obvyklou (tržní) cenu stanovit. Některé literatury a standardy uvádí, že v takovém případě se na základě různých postupů stanoví cena, kterou lze nazývat například Fair price. Specifikem u nemovitostí je, že na obvyklou cenu významně působí poloha nemovitosti. Ve větších městech a lukrativních oblastech je cena výrazně vyšší než na malé obci v oblasti s vysokou nezaměstnaností a špatnou dostupností k většímu městu a podobně. Značný vliv na cenu nemovitostí má také kupní síla obyvatelstva a možnosti získání hypotečních úvěrů. Metody vedoucí ke zjištění obvyklé ceny Úvodem k metodikám je nutné říci, že žádnou výpočtovou metodou nelze stanovit přesně obvyklou cenu nemovitosti. Přesně stanovenou obvyklou cenou je až cena realizovaná a pomocí výpočtových metod se pokoušíme před prodejem se co možná nejvíce k této ceně přiblížit. Jedná se tedy vždy pouze o více či méně přesný odhad. 31

32 Lze říci, že základní metodou pro odhad obvyklé ceny je metoda cenového porovnání. Ta používá hodnoty získané na trhu s nemovitostmi, a proto by měla nejlépe odrážet všechny faktory na obvyklou cenu působící. O této metodě již bylo pojednáno v kapitole 4. Dalšími metodami, které se využívají spíše jako podpůrné, se využívají metody zjištění věcné hodnoty (viz kapitola 2 a 3 pro stavby a kapitola 5 pro pozemky) a zjištění výnosové hodnoty (viz kapitola 4). Při stanovení obvyklé ceny lze s výhodou využít i dalších metod, které vychází z výpočtů výše uvedených. Jedná se například o metodu střední hodnoty. Tato metoda stanovuje obvyklou cenu nemovitosti jako prostý aritmetický průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové 22. Naegeliho metoda váženého průměru pro výpočet také využívá věcné hodnoty a výnosové hodnoty nemovitosti. Dle této metody se provede vážený průměr těchto hodnot. Váha pro jednotlivé hodnoty je uvedena v tabulce, kterou architekt Naegeli na základě svého zkoumání vypracoval. Hodnoty v tabulce reagují na velikost rozdílu mezi výnosovou a věcnou hodnotou. 23 Korespondenční úkol: Stanovte cenu vámi vybrané rekreační chaty metodou střední hodnoty a metodou Naegeliho váženého průměru. Pro výpočet využijte chatu z předcházejícího úkolu. Shrnutí: obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Specifikem u nemovitostí je, že na obvyklou cenu významně působí poloha nemovitosti. Žádnou výpočtovou metodou nelze stanovit přesně obvyklou cenu nemovitosti. Vždy se jedná o více či méně přesný odhad. Pro odhad obvyklé ceny nemovitosti se zpravidla využívá metoda porovnávací, jako další podpůrné metody lze využít například zjištění věcné hodnoty, zjištění výnosové hodnoty, metoda střední hodnoty, metoda váženého průměru. Stanovení obvyklé ceny se provede na základě zjištěných cen po uvážení odhadem. Nedoporučuje se stanovovat obvyklou cenu s větší přesností než na tisíce nebo i sta tisíce u velkých nemovitostí. Další zdroje: Zákon o cenách č.526/1990 ve znění pozdějších předpisů. KOVAŘOVIČ, J., POPPER, B. Rukověť pro odhady nemovitostí, vol. I. a II. Praha: Vlastním nákladem, 1935 and

33 7 Oceňování nemovitostí ve vybraných případech (oceňování nemovitostí pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně) Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Zvolit vhodné metody pro oceňování nemovitostí pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Stanovit metodiku ocenění pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně. Rozumět znaleckému posudku s oceněním pro vybrané případy. Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitostí pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně. Prostudováním kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti základních postupů spojených s oceňováním pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně. Schopnosti pro správné určení postupů ocenění nemovitostí pro vybrané případy ocenění. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 +2hodiny (teorie + řešení úloh) 33

34 Klíčová slova kapitoly: úvěrové řízení, pojišťovny, dědické řízení, daň Oceňování pro účely úvěrového řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení i pro účely daně má své náležitosti a řídí se určitými pravidly. V předchozích kapitolách jste se naučili způsoby stanovení různých druhů cen. V této kapitole se naučíte, jaké ceny pro vybrané případy je nutné stanovit dle právních předpisů ČR. Oceňování pro úvěrové řízení Standardně, pokud klient (bankovní ústav) nevyžaduje jinak, se pro úvěrové řízení oceňují nemovitosti cenou obvyklou. Provede se výpočet dle postupů uvedených v předchozích kapitolách. Představa jednotlivých stran úvěrového řízení o ceně nemovitosti je však rozdílná a odhadce se nesmí nechat ovlivnit.postup ocenění není nikde závazně uveden, pouze některé bankovní ústavy mají své metodiky. Při vypracování odhadu pro tyto bankovní ústavy je pak odhadce povinen se těmito metodikami řídit. Při oceňování je třeba se věnovat několika problematikám, které mohou mít vliv na cenu nemovitosti, např.: Věcná břemena Přístup Vlastnictví Dokončenost Atd. Klient požaduje vždy co nejvíc finančních prostředků a ručit co nejlevnější nemovitostí (větší zisk pro banku avšak větší riziko), banka se naopak většinou snaží na co nejdražší zástavu uvolnit co nejmíň prostředků (menší zisk pro banku, avšak menší riziko). Oceňování pro účetnictví Oceňování pro účetnictví se věnuje zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví. Ten v odstavci 4 uvádí (4) Pro účely tohoto zákona se rozumí a) pořizovací cenou cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související, b) reprodukční pořizovací cenou cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje, Způsob ocenění pak upravuje zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v posledním znění. Ocenění pro účely účetnictví je důležité u majetku, u kterého není známa cena pro budoucí odpisy. Je třeba podotknout, že odpisy se neprovádějí u pozemků. 34

35 Oceňování pro pojišťovny Toto ocenění se provádí zpravidla pro stanovení hodnoty nemovitosti při uzavírání pojistné smlouvy nebo pro stanovení výše škody. Obvykle se stanovuje reprodukční cena, tedy cena, za kterou by bylo v době ocenění možné nemovitost pořídit bez opotřebení (stanovuje se například rozpočtem) viz kapitola 2. Oceňování pro dědická řízení Při oceňování nemovitostí pro účely dědického řízení se ocenění provádí k datu úmrtí zůstavitele. V případě, že podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí jsou dědici zařazeni v I. nebo II. skupině, jsou osvobozeni od dědické daně a ocenění se provádí cenou obvyklou za účelem stanovení výše notářských poplatků. V případě, že dědic je povinen platit daň dědickou, provede se ocenění i podle cenového předpisu jako podklad pro stanovení daně. Notářské poplatky se stanoví na základě vyhlášky 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů a správců dědictví a vyhlášky č. 484/200 Sb., paušální sazby výše odměny. Ocenění pro účely daně Pro daňové účely se oceňuje na základě zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění pro účely daně se vždy provádí k datu u daně dědické - ocenění k datu úmrtí zůstavitele, u daně darovací ke dni sepsání smlouvy, u daněz převodu nemovitosti ke dni nabytí nemovitosti. Od daně dědické a darovací je dle zákona č. 357/1992 Sb.osvobozeno nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině.daň z převodu nemovitosti dle tohoto zákona činí 3 % ze základu daně. U dědické a darovací se sazba mění v závislosti na hodnotě majetku. Úkol k textu: Stanovte výši daně dědické, darovací a z převodu nemovitosti, když hodnota majetku je Kč. Shrnutí: Při oceňování pro oceňování nemovitostí pro úvěrové řízení, pro pojišťovny, pro dědické řízení, pro účely daně je nejdůležitější znát, ke kterému datu a jakou cenu budeme pro daný účel stanovovat. Pro účely úvěrového řízení se stanovuje obvyklá cena nemovitosti k datu vypracování znaleckého posudku. Pro účely účetnictví se oceňuje k datu vkládání majetku do společnosti cenou stanovenou 35

36 dle zákona č. 151/1997 Sb. Pro pojišťovny se oceňuje k datu sepsání pojistné smlouvy, stanovuje se věcná hodnota nemovitostí. Pro dědické řízen se oceňuje k datu úmrtí zůstavitele a stanovuje se cena obvyklá. Pro účely daně se ocenění provádí podle cenových předpisů zákona č. 151/1997 Sb. a oceňovací vyhlášky, u daně dědické se oceňuje k datu úmrtí zůstavitele, u daně darovací ke dni sepsání smlouvy, u daně z převodu nemovitosti ke dni nabytí nemovitosti. Další zdroje: Zákon o cenách č. 563/1991 Sb., o účetnictví. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. 36

37 8 Oceňování nemovitostí ve vybraných případech (reálné dělení stavby, ocenění stavebních prací, zhodnocení stavby, věcných břemen a jejich vliv na hodnotu nemovitosti) Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Zvolit vhodné metody pro oceňování nemovitostí při reálném dělení stavby Zvolit správný postup pro ocenění stavebních prací a zhodnocení stavby. Stanovit metodiku ocenění věcných břemen a určit jejich vliv na hodnotu nemovitosti. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Stanovit metodiku ocenění pro reálné dělení stavby, ocenění stavebních prací, zhodnocení stavby, věcných břemen a jejich vliv na hodnotu nemovitosti. Rozumět znaleckému posudku s oceněním pro vybrané případy. Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitostí stanovených pro účely reálného dělení stavby, stanovení cen stavebních prací, zhodnocení stavby a při určení vlivu věcných břemen na hodnotu nemovitosti. Prostudováním kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti základních postupů spojených s oceňováním při reálném dělení stavby, při ocenění stavebních prací, zhodnocení stavby, věcných břemen a stanovení vlivu věcných břemen na hodnotu nemovitosti. Schopnosti pro správné určení postupů ocenění nemovitostí pro vybrané případy ocenění. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 +2hodiny (teorie + řešení úloh) 37

38 Klíčová slova kapitoly: reálné dělení stavby, stavební práce, zhodnocení stavby, věcné břemeno Oceňování pro účely reálného dělení stavby, ocenění stavebních prací, zhodnocení stavby, věcných břemen má své náležitosti a řídí se určitými pravidly. V předchozích kapitolách jste se naučili způsoby stanovení různých druhů cen. V této kapitole se naučíte, jaké ceny a jakým způsobem pro vybrané případy je nutné stanovit. Oceňování pro účely reálného dělení stavby S reálným dělením stavby se setkáváme zpravidla v případech, kdy původní spolumajitelé (podílové spoluvlastnictví) chtějí stavbu rozdělit na dvě samostatné nemovitosti. V tomto případě musí znalec zkoumat, zda je dělení možné. Pro reálné dělení je třeba posoudit, zda lze dodržet několik zásad: Rozdělením musí vzniknout samostatné stavby, a to z hlediska stavebně technického, funkčního a z hlediska architektonicko-estetického. Dělící roviny musí být svislé, pokud možno nelomené. Dělení vodorovnou rovinou je nepřípustné. Současně s technickým rozdělením domu musí dojít i k rozdělení zastavěného pozemku včetně dvora a to tak, aby každý z nově vzniklých domů byl situován na vlastním pozemku a měl vstupy a okna do vlastního nebo veřejného pozemku a měl zajištěn přístup z veřejné pozemní komunikace vyhovující komunikační přípojkou. Při dělení nesmí dojít ke vzniku práv, která by trvale nepřiměřeně omezovala vlastníky obou nově vzniklých domů. Nelze-li dělení řešit jinak, je možno připustit společné vlastnictví a užívání vodovodní a kanalizační přípojky. Není možno připustit společné vlastnictví schodiště, komínů, a společné užívání vodoměrů, uzávěrů plynu, vody apod. Z hlediska požární bezpečnosti není možno připustit přechod dřevěných konstrukcí (střešních trámů, pozednic, krokví apod.) z jednoho domu do druhého. Při dělení musí dojít k rozdělení všech instalací (voda, kanalizace, elektřina, plyn, topení) tak, aby sloužily pro každý dům samostatně. Rozdělení musí co nejpřesněji respektovat již existující majetkové podíly s možností případného finančního dorovnání. 24 Samotné ocenění stavby nebo nově vzniklých staveb se pak řídí stejnými zásadami, jako je uvedeno v předchozích kapitolách tohoto skripta. Ocenění provedených stavebních prací Pokud oceňujeme stavební práce, jedná se převážně o případy ocenění prací pro účely nabídky ceny zhotovení stavebního díla, ocenění víceprací nad 38

39 rámec smlouvy nebo naopak ocenění méněprací neprovedených například z důvodu odstoupení od smlouvy. Ocenění se pak provádí nákladovou cenovou kalkulací nebo podrobným položkovým rozpočtem. 25 Posouzení zhodnocení stavby Zhodnocení stavby je řešeno nejčastěji v případech, kdy nájemce provede stavební úpravy pronajatých prostor charakteru oprav, modernizace či rekonstrukce na vlastní náklady a tyto náklady nájemci nejsou nijak zohledněny. Po ukončení nájemní smlouvy zpravidla nájemce žádá finanční vyrovnání ve výši rovné zhodnocení stavby provedenými stavebními úpravami. Při ocenění je třeba striktně odlišit cenu stavebních prací a zhodnocení stavby. Mezi těmito pojmy je zásadní rozdíl. Zhodnocení stavby se převážně stanovuje jako rozdíl cen nemovitosti před provedenými opravami a po provedených opravách. Pro stanovení zhodnocení se zpravidla provádí ocenění cenou obvyklou nebo cenou podle cenových předpisů, to záleží na úkolu a účelu zpracování ocenění. Při zpracovávání ocenění je zpravidla úkolem provedení ocenění jak cen stavebních prací tak zhodnocení nemovitosti. Ocenění věcných břemen a jejich vliv na hodnotu nemovitosti břemeno. Pro správné pochopení problematiky je třeba si vysvětlit co je to věcné V rámci nynější právní regulace lze rozlišit dvě úrovně úpravy věcných břemen. První z nich má obecnou povahu a je zařazena do obč. zákoníku zák. č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů - zejména po novelizacích provedených zákonem č. 509/1991 Sb., zákonem č. 264/1992 Sb., zákonem č. 367/2000 Sb. a zák. č. 443/2006 Sb. 26 : 151n (1) Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. (2) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. (3) Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání. Při ocenění věcného břemene je úkolem stanovit, jaká bude přiměřená náhrada (úplata) za způsobené omezení vlastníka. Zpravidla se výše přiměřené náhrady stanovuje výnosovým způsobem. Úkolem je tedy stanovit takovou částku, 39

40 která by při uložení na určitý úrok v budoucnu dávala částky, které po celou dobu trvání věcného břemene přiměřeně kompenzovali újmu. 27 Způsob stanovení hodnoty užitku závisí na mnoha faktorech zejména na druhu věcného břemene a na délce trvání věcného břemene (na dobu určitou, na délku života oprávněné osoby, na dobu neurčitou). Samostatnou kapitolou by pak bylo ocenění věcného břemene podle cenového předpisu. Tato problematika je řešena v předmětu Oceňování podle současných předpisů. Je zřejmé, že věcné břemeno váznoucí na nemovitosti mají někdy i zásadní vliv na hodnotu nemovitosti. Při stanovení ceny nemovitosti je pak třeba zvážit, zda věcné břemeno omezuje majitele nemovitosti natolik, že je třeba cenu upravit. Pokud ano, zpravidla se vypočte hodnota věcného břemene a od ceny nemovitosti se odečte. Jsou i případy kdy naopak věcné břemeno je ve prospěch a potom se hodnota věcného břemen přičítá. Stanovte výši zhodnocení vámi vybrané rekreační chatyprovedenými stavebními úpravami (výměna všech prvků krátkodobé životnosti). Stanovte hodnotu věcného břemene práva doživotního užívání této chaty. Shrnutí: Při hodnocení stavby pro reálné dělení je třeba posoudit, zda byly dodrženy všechny zásady, aby reálné dělení mohlo být provedeno. Ocenění stavby nebo nově vzniklých dvou staveb, se pak provede běžnými postupy. Při oceňování stavebních prací se zpravidla využívá cenové kalkulace nebo podrobného položkového rozpočtu. Při stanovení zhodnocení stavby se určuje rozdíl mezi cenou nemovitosti před provedenými úpravami a po provedených úpravách. Věcné břemeno se oceňuje zpravidla výnosovým způsobem, kde výnosy jsou stanoveny na základě ročního užitku oprávněné osoby. Další zdroje: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. BRADÁČ, A. FIALA, J. a kol. Věcná břemena od A do Z, 4th ed. Praha: Linde Praha, a.s., ISBN

41 9 Oceňování v zahraničí, mezinárodní standardy pro oceňování nemovitostí. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Definice tržní hodnoty, nejvyššího a nejlepšího využití, ceny, hodnoty, nákladů, druhů majetku atd. dle mezinárodních standardů. Zvolit správný postup pro ocenění nemovitostí dle oceňovacích standardů IVS a EVS. Zvolit správnou metodiku pro ocenění nemovitostí dle oceňovacích standardů IVS a EVS. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Rozumět znaleckému posudku provedenému dle metodik mezinárodních oceňovacích standardů. Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitostí prováděných dle postupů uvedených ve standardech IVS a EVS. Prostudováním kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti základních postupů oceňování majetku dle metodik mezinárodních standardů. Schopnosti pro správné určení postupů ocenění dle metodik uvedených ve standardech IVS a EVS. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 5 + 0hodiny (teorie + řešení úloh) 41

42 Klíčová slova kapitoly: mezinárodní standardy, IVS, EVS, obvyklá cena Pro ucelený přehled o problematice oceňování je třeba se seznámit s metodikami a předpisy, kterými se řídí nejenom česká republika ale i některé zahraniční země, zejména země evropské unie. V této kapitole se budeme věnovat mezinárodním oceňovacím standardům. Oceňování v některých vybraných státech EU bude řešeno v následujících kapitolách. Obecně k oceňování v zahraničí V jednotlivých zemích působí různé profesní organizace odhadců, jež se snaží o standardizaci znaleckých postupů. Většina států však nevydává postupy, kde by byly uváděny konkrétní hodnoty (např. jednotkové ceny, koeficienty úpravy cen atd.), odhadci se musejí spoléhat na odbornou literaturu a články, které se v tomto směru někdy různí. Výjimku tvoří SRN. 28 Na větším území pak působí mezinárodní skupiny, které vytváří standardy jako návod pro odhadce jakým způsobem postupovat. Standardy nejsou závazné a opět neřeší přímo ceny, ale spíše definují pojmy a doporučené postupy. Mezi nejvíce používané standardy patří mezinárodní standardy IVS (International ValuationStandards) a evropské standardy EVS (EuropeanValuationStandards). Standardy IVS Tyto standardy vytváří výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC), který je nevládní organizací se sídlem v Londýně, organizace působí od roku 1981.Tyto standardy také některé země, např. Austrálie, Nový Zéland, Rumunsko, Turecko nebo Severní Afrika, přijaly jako národní standardy. Jiné země, např. Velká Británie a Irsko, zase harmonizovaly texty svých standardů

43 Obrázek3: Členění standardů IVS Standardy by se daly rozdělit na 3 základní části. První část označovaná jako GAVP (GenerallyAcceptedValuationPrinciples) definuje základní pojmy, jako jsou tržní hodnota, nejvyšší a nejlepší využití, cena, hodnota, náklady, druhy majetku atd. Ve druhé části označené IVS 1-3 jsou obsaženy již zmiňované standardy, přičemž první kapitola se týká oceňování na základě tržní hodnoty, druhá kapitola se zabývá oceňováním na základě jiném než tržní hodnota a třetí popisuje zpracování posudků a zpráv týkajících se oceňování. V poslední kapitole jsou tzv. Směrnice IVS, které upřesňují použití standardů v konkrétních případech. 31 Standardy EVS Standardy EVS jsou mezinárodní oceňovací standardy, které vydává organizace TEGoVA [TheEuropean Group ofvaluersassociations]. V roce 2009 bylo vydáno poslední šesté vydání těchto standardů. 43

44 Obrázek4: Členění standardů EVS Standardy EVS jsou členěny do dvou částí na část označenou EVS 1-5. Tato část obsahuje pět standardů, přičemž první kapitola se vztahuje k tržní hodnotě. V této části nalezneme mimo jiné definici tržní hodnoty (shodnou s definicí dle standardů IVS) a objasnění jejího postavení z pohledu dalších definic tržní hodnoty vydaných Evropskou unií. Ve zbývajících standardech EVS 2 až EVS 5 potom nalezneme informace týkající se oceňování na základě jiné hodnoty než tržní, objasnění termínu kvalifikovaný odhadce, popis oceňovacího procesu nebo způsoby informování o výsledcích ohodnocení. Druhá část označená jako EVA 1-5 obsahuje tzv. aplikace, které mají objasnit danou problematiku standardů v konkrétnějších případech. V jednotlivých aplikacích EVA 1 až EVA 5 jsou pak popsány postupy odhadu hodnoty nemovitosti například pro účely finančního výkaznictví, bankovních půjček, úvěrů atd. 33 Úkoly k textu: 1. Uveďte rozdíly v definicích tržní hodnoty dle standardů IVS a EVS. Shrnutí: Většina států však nevydává postupy, kde by byly uváděny konkrétní hodnoty. Nejvíce používané standardy jsou například IVS a EVS. Tyto standardy neřeší přesné hodnoty nebo postupy. Převážně doporučují metodiky výpočtu pro vybrané případy. Jsou zde uvedeny definice základních pojmů, standardy týkající se oceňování na základě tržní hodnoty, oceňování na základě jiné než tržní hodnoty a směrnice, které upřesňují použití standardů v konkrétních případech. 44

45 Další zdroje: BRUMOVSKÝ, M. Standardizace a harmonizace znaleckého postupu při zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE.International ValuationStandardsEightEdition. London: IVSC, INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE. Medzinárodnéohodnocovacieštandardy Bratislava: Slovenská Asociácia Ekonomických Znalcov, p. ISBN TEGoVA. EuropeanValuationStandardsSixthEdition. Belgie: TEGoVA, p. ISBN

46 10 Specifika oceňování nemovitostí ve Velké Británii. Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Zvolit správný postup pro ocenění nemovitostí dle oceňovacích standardů publikovaných v RedBook. Zvolit správnou metodiku pro ocenění nemovitostí dle oceňovacích standardů používaných ve Velké Británii. Po prostudování kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Rozumět znaleckému posudku provedenému dle metodik uváděných v RedBook. Spolupráce na provedení odhadu cen nemovitostí prováděných dle postupů používaných ve Velké Británii. Prostudováním kapitolya vypracování úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti základních postupů oceňování majetku dle metodik používaných ve Velké Británii. Schopnosti pro správné určení postupů ocenění dle metodik uvedených v RedBook. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 5 +0 hodiny (teorie + řešení úloh) 46

47 Klíčová slova kapitoly: RICS, RedBook, porovnávací způsob, výnosový způsob, ziskový způsob, nákladový způsob a tzv. rozvojové metody V předchozí kapitole jsme si stručně osvětlili přístup k oceňování na základě mezinárodních standardů. Tato kapitola vás provede podrobněji s postupem oceňování ve Velké Británii. Obecně k oceňování ve Velké Británii Používány jsou běžné metody (nákladová, výnosová, porovnávací případně jejich kombinace) v přiměřených variacích. Oceňování je převážně prováděno podle tzv. Červené knihy (theredbook, RICS Appraisal and ValuationManual - RICS příručka pro odhady a oceňování), kterou vydal Královský ústav autorizovaných odhadců (RICS - TheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors) ve spolupráci s Akciovou společností odhadců a licitátorů a Institutem ohodnocování zisků a oceňování (Incorporated Society ofvaluers and Auctioneers (ISVA) and the Institute ofrevenues Rating and Valuation (IRRV). Publikace se netýká teorie a metod oceňování, ale popisuje způsob shromažďování, vyhodnocování a zpracovávání informací a způsob oceňování pro konkrétní účely. Publikace definuje některé termíny, používané při oceňování, například tržní hodnota, otevřená tržní hodnota, otevřená tržní nájemní hodnota, předpokládaná nejvyšší cena, předpokládané nájemné, současná výnosová (užitná) hodnota, předběžný výpočet snížené pořizovací ceny, reprodukční cena snížená o odpočty za stáří, atd. Publikace uvádí také doporučené způsoby ocenění v jednotlivých případech. Převážnou část příručky zaujímají formální náležitosti činnosti odhadce. Obrázek5: Rozdělení oceňovacích způsobů používaných ve Velké Británii 34 47