ZNALECKÝ POSUDEK č. 3208/035/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3208/035/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č.1283, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DÚM čp. 644, POZEMKOVÉ PARCELY Č. 3044/10, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ LANŠKROUN, OBEC LANŠKROUN, NA ULICI SVOBODY, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 253/ N stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby nedobrovolné dražby Oceněno ke dni : Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu (z toho 5 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace: 1.PP - sklepy 1.NP - kuchyně obývací pokoj koupelna WC vestavěné do koupelny Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 2.NP - dva pokoje pokoj v mezipodlaží balkon nad vstupní verandou schodiště vedlejší stavba - sklad Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Lanškroun, Svobody 644 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun Katastrální území: Lanškroun Počet obyvatel: Stavební parcela č. 1283, jejíž součástí je rodinný dům čp. 644 s přísl., p.č. 3044/10 s příslušenstvím 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne v 15,00 hodin 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 1297 Krejčí Miroslav, Svobody 644, Lanškroun Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela p.č zastavěná plocha koncovým řadovým rodinným domem č.p. 644, se dvěma nadzemními podlažími, v části podsklepeného, s volným půdním prostorem v šikmé střeše, nad částí budovy je střecha plochá. Rodinný dům obsahuje byt s přísl., dále příslušenstvím je vedlejší stavba ke skladování na st. p.č. 1283, pozemková parcela č. 3044/10 - oceňované nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Lanškroun, v obci Lanškroun, na ulici Svobody, ve vzdálenosti cca 500 m jihovýchodně od centra města. Město Lanškroun je umístěno v Pardubickém kraji, v bývalém okrese Ústí nad Orlicí, ve vzdálenosti 19 km od Ústí nad Orlicí, 21 km od Svitav, je městem průmyslovým, umístěným na okraji Orlického podhůří. Je městem s počtem obyvatel cca , je významně se rozvíjejícím městem s elektrotechnickým průmyslem, průmyslem zpracování dřeva - papírny, zpracování plastů pro automobilový průmysl, je správním centrem pro 22 obcí. 14 km od města je lyžařské středisko Čenkovice - Červená Voda. Infrastruktura města odpovídá městům s počtem obyvatel cca MÚ, pošta, ordinace lékařů, lékárny, ZŠ. MŠ, SOŠ, krytý zimní stadion, přírodní koupaliště, autocamping. Město je umístěno na komunikaci I. třídy č Brno - Štíty, ve městě je stanice ČD, nádraží autobusové. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 Předmět ocenění se nachází v zástavbě rezidenčních staveb - převážně rodinných domů, je přístupný ze zpevněné komunikace p.č ve vlastnictví Města Lanškroun. Poloha je vhodnou pro bydlení s vyšší hustotou osídlení, s výbornou dosažitelností centra, v klidné poloze ke dni ocenění. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Lanškroun, list vlastnictví č.1297 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Lanškroun - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Rozsudek soudu o určení právního vztahu OS Ústí nad Orlicí z Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 1297, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna porovnávací metoda. Rodinné domy v Lanškrouně nejsou běžně pronajímané. Výnosová hodnota není stanovena. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM čp. 644 na st. p.č Rodinný dům je postaven jako vícepodlažní, v části podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími, v části se střechou šikmou s volným půdním prostorem, v části plochou. Obsahuje byt s přísl., je užíván od roku 1935, je osazen téměř v rovinném terénu, jeho půdorys je nepravidelný. Poslední stavební úpravy byly provedeny v letech minulého století, ke dni ocenění není vytápěn ve všech obytných místnostech, pouze v kuchyni je lokální topidlo na pevná paliva, není stavebně udržován, jeho technický stav vykazuje závady. Ke dni ocenění je nemovitost užívána vlastníkem. Technický stav: Byt v rodinném domě je ve zhoršeném technickém stavu - je patrná plíseň na vnitřních omítkách - způsobeno nevětráním a nevytápěním - radiátory odřezány. Vysoké opotřebení vykazují okna, podlahy, vybavení koupelny, WC, kuchyně. Ke dni ocenění není možný ohřev vody, je odpojena elektroinstalace. U konce životnosti jsou špaletová okna, dveře, podlahy. Závady s vlivem na obvyklou cenu: - rodinný dům nelze vytápět, vytápění chybí - nelze ohřát vodu - není bojler, kotel - není prováděna žádná údržba - malby, nátěry, nášlapné vrstvy podlah - lina, PVC, betony, dlažby, vana, umyvadlo, WC Dispozice: viz výčet započitatelných ploch Výpočet započitatelné plochy: Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 41,19 m 2 11,28 m 2 1.NP 75,05 m 2 43,00 m 2 2.NP 51,10 m 2 41,83 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 5,93 m 2 0,50 2,96m 2 sklep 16,64 m 2 0,50 8,32m 2 1.PP - celkem 22,57 m 2 11,28 m 2 1.NP chodba 5,00 m 2 1,00 5,00m 2 kuchyň 15,96 m 2 1,00 15,96m 2 obývací pokoj 15,00 m 2 1,00 15,00m 2 koupelna 3,70 m 2 1,00 3,70m 2 WC 1,00 m 2 1,00 1,00m 2 veranda 2,34 m 2 1,00 2,34m 2 1.NP - celkem 43,00 m 2 43,00 m 2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 2.NP pokoj 17,13 m 2 1,00 17,13m 2 pokoj 11,47 m 2 1,00 11,47m 2 pokoj 8,15 m 2 1,00 8,15m 2 chodba 5,08 m 2 1,00 5,08m 2 2.NP - celkem 41,83 m 2 41,83 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP (3,60*3,70+5,36*5,20)*(2,05+0,10) = 88,56 m 3 1.NP (6,30*5,30-0,70*1,46+4,40*6,30+3,70*6,30- = 229,65 m 3 2,30*3,63)*(3,06) 2.NP (75,05)*(2,66)-6,43*1,56 = 189,60 m 3 střešní prostor 4,80* 5,30*2,40/2 = 30,53 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 538,34 m 3 Konstrukce Popis Základy betonové pasy Zdivo zděné tl cm Stropy polospalné s rovným podhledem, nespalné Střecha krov dřevěný, vázaný,plochá Krytina osinkocementová, plechová Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky vápenné, štukové Fasádní omítky břízolitové škrabané Vnější obklady keramický obklad soklu Vnitřní obklady keramické obklady Schody betonové Dveře náplňové Okna dřevěná špaletová Podlahy obytných místností prkenný povrch, PVC, lino Podlahy ostatních místností dlažby, betony Vytápění 1 * lokální na pevná paliva Elektroinstalace světelná + zás. 400V. Bleskosvod Rozvod vody studená i teplá voda -rozvod, ohřev nezajištěn Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace litinové potrubí Vybavení kuchyně kuchyňská linka, elektrický sporák Vnitřní vybavení vana, umyvadlo Záchod splachovací Ostatní digestoř Zastavěná plocha [m 2 ] 75 Obestavěný prostor [m 3 ] 538,34 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 101 Další životnost roků 49 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) hlavní stavby Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 Výpočet věcné hodnoty vedlejší stavby - dílny, skladu Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH sklad,dílna budova zděná, se s Kč/ Kč 60 % Kč střechou pultovou, krytina svařovaná, fasáda břizolitová, okno dřevěné, vnitřní omítky vápenné Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou stavební pozemky umístěné na ulici Svobodovy, na JV okraji centrální části města, obvyklá cena pozemků byla stanovena na základě obchodovaných cen pozemků ve městě Lanškroun. Ceny pozemků pro výstavbu rodinných a vícebytových domů jsou v rozmezí Kč/m 2. Zde odhaduji obvyklou cenu pozemků po vyhodnocení dobré polohy, zainvestování - plynovod je na hranici pozemků. kanalizace je pravděpodobně svedena do septiku s přepadem do kanalizace - ve výši 700 Kč/m 2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / zahrada 3044/ / Celková výměra pozemků: 385 Hodnota pozemků celkem: VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: ,00 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v Lanškrouně není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Výpočet obvyklé ceny porovnávací metodou Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 385 m2 Započitatelné plochy: 96 m2 V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v Lanškrouně. Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Lanškroun 110, Byt 2+1 s , přísl. s garáží Rodinný dům, Samostatně stojící rodinný dům zděný, nepodsklepený, se stavebně upraveným podkrovím, dvě zařízené místnosti ve střešním prostoru nesplňují podmínky pro obytné místnosti z důvodu malé světlé výšky, v 1.NP je byt vel s přísl..příslušenstvím je garáž, vedlejší stavba ke skladování. ÚT s kotlem plynovým. Nemovitost byla postavena odhadem před 150 lety, celková modernizace byla provedena před cca 30 lety, částečná modernizace byla provedena v 90.letech minulého století, poté následovala vestavba dvou obytných místností do podkroví. V roce 2013 byl vyměněn plynový kotel. V posledních 10 letech byla provedena přístavba verandy s WC a nedokončeným sprchovým stáním. ke dni ocenění jsou chybějící omítky, obklady, baterie. Vybavení rodinného domu je převážně standardní, vysoké opotřebení vykazují úpravy vnějších povrchů ze strany západní. Údržba rodinného domu je průměrná. Některé provedené stavební práce byly provedeny v nižším standardu. Hodnocení: Zdroj ceny - prodej vlastní - koeficient 1,00; Velikosti objektu - větší výměra započitatelné plochy - koeficient 1,02; Poloha - méně lukrativní - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,83; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení - koeficient 0,85; Vliv pozemku - větší výměra pozemku, ale svažitý - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - garáž - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu K c : ZZdroj ceny - prodej vlastní; Velikosti objektu - větší výměra započitatelné plochy; Poloha - méně lukrativní; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení; Vliv pozemku - větší výměra pozemku, ale svažitý; Úvaha zpracovatele ocenění - garáž; Lanškroun 96, Byt s , přísl. Rodinný dům, Vnitřní řadový rodinný dům, vícepodlažní, s bytem 2+1 s přísl., postavený před cca 100 lety, poslední celková modernizace byla provedena v letech opravena fasádní omítka, vyměněna oken, keramické dlažby, vybavení koupelny, kuchyně, instalací, oprava omítek. Technický stav je velmi dobrý, vybavení standardní, rodinný dům lze užívat bez oprav. V přístavbě do dvora jsou umístěny dvě technické místnosti. Dvůr je zpevněn zámkovou dlažbou. Výhodou možný vjezd do zahrady, dvora. Hodnocení: Zdroj ceny - prodej, vlastní - koeficient 1,00; Velikosti objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Poloha - u komunikace I/43 - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - nižší opotřebení konstrukcí a vybavení - koeficient 0,80; Vliv pozemku - větší výměra pozemku - koeficient 0,90; Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj ceny - prodej, vlastní; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - u komunikace I/43; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - nižší opotřebení konstrukcí a vybavení; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; Lanškroun 87, Byt 3+1 s , přísl., s vedlejšími stavbami Rodinný dům, Řadový rodinný dům určený k rekonstrukci v centru města Lanškroun v blízkosti Pivovarského náměstí na ulici T.G. Masaryka. K domu patří zahrada 205 m2 přístupná pouze domem.dům je dispozičně řešen jako 3+1 přičemž v podkroví, které je vhodné k přestavbě, je další obytná místnost. Na vstup do domu navazuje chodba z které vede schodiště do podkroví, vstup na zahradu a do obytné části. Ta se skládá ze třech místností, kuchyně a koupelny. Kuchyně a dvě místnosti jsou přístupné z chodby, třetí pokoj má vstup ze sousední místnosti. Směrem do zahrady na dům navazuje zděná kolna. Hodnocení: Zdroj ceny - nabídka - koeficient 0,70; Velikosti objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Poloha - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - vyšší opotřebení vybavení - koeficient 0,95; Vliv pozemku - srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - větší rozsah příslušenství - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu K c : Zdroj ceny - nabídka; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - vyšší opotřebení vybavení; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - větší rozsah příslušenství; Variační koeficient před úpravami: 18,12 % Variační koeficient po úpravách: 11,66 % Užitná plocha 96,11 m 2 Minimální jednotková cena: 6 025Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Po vyhodnocení a porovnání rozdílů mezi příklady prodejů a oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu ve výši Kč. Nejlépe porovnatelnou nemovitostí je příklad prodeje č. 3. Oceňovaná nemovitost je ve stavu před celkovou modernizací. Výhodou oceňované nemovitosti je její poloha v klidné čtvrti rodinných domů, příslušenství. Nevýhodou : technický stav a zjištěné opotřebení konstrukcí a vybavení, chybějící vybavení - vytápění, ohřev vody. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou ve výši: : Slovy: Šestsetdevadesáttisíckorunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3208/035/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,