ZNALECKÝ POSUDEK č / 2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2010 obvyklé ceny rodinného domu, včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 66 zastavěná plocha a nádvoří, výměry 345 m 2, Hutě pod Třemšínem 33, Rožmitál pod Třemšínem, bez ceny omezení vlastnického práva, nemovitost zapsaná na LV č. 157, pro k.ú. Hutě pod Třemšínem, obec Rožmitál pod Třemšínem, okres Příbram, kraj Středočeský Vlastník nemovitosti : Účel posudku : Vypracováno pro : Vypracoval : Hanzlíková Eliška Hutě pod Třemšínem Rožmitál pod Třemšínem Podklad pro provedení exekuce Ing. Jan Kunc CZ Dražby a.s. Mírové nám. 3097/ Ústí nad Labem Ing. Zdeněk Stadlbauer Školní 945/ Plzeň V Plzni dne : strana 1

2 Znalecký posudek byl vypracován na základě objednávky z Ing. Jan Kunc, CZ Dražby a.s., Mírové nám. 3097/37, Ústí nad Labem. Znalecký posudek byl vypracován pomocí metodiky tržního oceňování nemovitostí CEDUK Praha, pověřeného k vydávání dokladu o kvalifikaci s celostátní platností MŠMT ČR dne pod číslem akreditace /93-34/302, číslo osvědčení 07/ZN1 z Na nemovitý majetek je pohlíženo podle obecných zásad, plynoucích z mezinárodních standardů ocenění a v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Obvyklá cena nemovitosti je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem nemovitosti mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací a znají všechna fakta o předmětu prodeje. Při ocenění by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou významně ovlivnit hodnotu majetku. Mezi ně patří historie a podstata nemovitosti, realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí, předpokládané výnosy z nemovitosti, ekologické zatížení, věcná břemena apod. Ocenění je stanoveno podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjí s rozvojem tržního hospodářství, soukromého podnikání a stabilizací finanční politiky. Pro toto ocenění byly zvoleny následující metody ocenění : 1) Stanovení věcné hodnoty nemovitosti 2) Stanovení výnosové hodnoty nemovitosti. Tato metoda je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Základem pro budoucí peněžní toky je výnos z nájemního vztahu, náklady na dosažení, zajištění a udržení výnosů a kapitalizační míra. 3) Porovnání tržních hodnot. Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a z informací je možno vyhodnotit hodnotu staveb a hodnotu pozemku. Pro stanovení aktuální hodnoty je přihlédnuto i k současné nabídce realitních kanceláří v regionu. 4) Stanovení tržní hodnoty nemovitostí po zvážení předchozích výsledků. Protože u různých nemovitostí má věcná hodnota různý význam, výnosová a porovnávací metoda jsou poplatné kvalitě vstupních údajů, je vhodné stanovit tržní hodnotu nemovitosti po celkovém zhodnocení situace s vhodně individuálně zvolenými vahami jednotlivých hodnot. Návrh tržní hodnoty vyjadřuje názor odhadce na zájem trhu nemovitostí o koupi nemovitosti daného druhu v dané lokalitě a v daném čase. Prohlašuji,že toto posouzení jsem provedl podle svého nejlepšího vědomí a svědomí, na základě objektivního hodnocení všech dostupných podkladů, skutečností a poskytnutých informací objednatelem a to nestranně, bez jakéhokoliv ovlivňování zainteresovanými stranami. strana 2

3 1. ZADÁNÍ OCENĚNÍ A PODKLADY 1.1 IDENTIFIKACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI V tomto znaleckém posudku je oceňován rodinný dům, včetně příslušenství a pozemku p.č. st. 66 zastavěná plocha a nádvoří, výměry 345 m 2, Hutě pod Třemšínem 33, Rožmitál pod Třemšínem, nemovitost zapsaná na LV č. 157 pro k.ú. Hutě pod Třemšínem, obec Rožmitál pod Třemšínem, okres Příbram, kraj Středočeský. V ceně není zahrnuto omezení vlastnického práva. 1.2 ÚČEL OCENĚNÍ Znalecký posudek o ocenění uvedené nemovitosti je vypracován pro potřeby exekučního řízení. 1.3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Místní šetření - Podklady z internetu 2. POPIS NEMOVITOSTI : 1.1 Místopis, základní údaje Nemovitost se nachází v centrální části osady Hutě pod Třemšínem, v území zástavby rodinných domů. Tato osada je součástí města Rožmitál pod Třemšínem. V místě je možnost napojení pouze na rozvod el. energie, přístupová komunikace je zpevněná. 3. VĚCNÁ HODNOTA Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné, nebo porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání, stanovené pomocí některé ze známých metod. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou : - zastavěná plocha - obestavěný prostor - stáří stavby strana 3

4 - reprodukční pořizovací cena na jednotku obestavěného prostoru, zastavěné plochy, případně délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit, či stanovit : - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměny jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost ( další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení U pozemků a vodních ploch se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí, nebo geometrického plánu, z druhu pozemku. Uváží se také umístění pozemku v dané obci a vychází se z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s přízemím, bez podkroví. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. Vstup do rodinného domu je do zádveří. Ostatní detaily rodinného domu nejsou známy, neboť při místním šetření jsem nebyl majiteli nemovitosti vpuštěn. Proto i vnější rozměry domu byly vzaty přibližně z měření provedeného dálkoměrem. Fotodokumentaci jsem mohl provést jen za plotem nemovitosti. Další fotodokumentaci vč. Vnitřních prostor mi poskytl objednatel. Proto další vybavení RD vychází z této fotodokumentace. Podle odborného posouzení je dům cca z r Při místním šetření bylo zjištěno, že dům byl jen částečně modernizován - v části nová osazena plastová okna. Podle předané fotodokumentace byla i modernizace provedena v koupelně. Vytápění je lokální na TP. Na rodinný dům kolmo navazuje bývalá stodola a na ní zřejmě kolna. Kolna je zděná cca o ploše 15 m 2. její ocenění je součástí ocenění RD. Celá nemovitost má průměrnou údržbu a je ve stavu odpovídajícímu jejímu stáří a provedeným stavebním úpravám. Pro potřeby tohoto ocenění je věcná hodnota nahrazena orientační cenou zjištěnou dle oceňovacího předpisu MF ČR. B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p a Rodinný dům je umístěn jako volně stojící v zástavbě rod. domů v obci Rožmitál pod strana 4

5 Třemšínem, část Hutě pod Třemšínem, v okresu Příbram. Dům má jedno nadzemní podlaží (dále jen NP). Půda není užívána k obytným účelům. Dům je napojen pouze na rozvod el. energie. Kanalizace je svedena v do žumpy na vyvážení. Voda je z vlastní studny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 90 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 4 447,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (5,50*13,09)+(1,00*10,09) = 82,09 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 82,09 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: 1.NP: ((5,50*13,09)+(1,00*10,09))*(2,30) = 188,80 m 3 zastřešení: 6,50*13,09*3,20*0,5 = 136,14 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 324,94 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 82,09 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 82,09 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vlastní studna II -0,05 na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 I -0,01 strana 5

6 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,474 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí II 0,00 měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,04 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,03 maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,140 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,474 * 1,140 * 0,950 = 0,513 Ocenění: strana 6

7 Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 447,- Kč/m 3 * 0,513 = 2 281,31 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 2 281,31 Kč/m 3 * 324,94 m 3 = ,87 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,87 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Vedlejší stavba - 7 Jedná se o objekt navazující na RD. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: nadzemní část: 5,00*10,00 = 50,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška nadzemní část: 50,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: nadzemní část: (5,00*10,00)*(2,30) = 115,00 m 3 zastřešení: 50,00*3,20*0,5 = 80,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 195,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamenné pasy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 100,00 3. Stropy dřevěné S 100,00 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100,00 5. Krytina Pozinkovaný plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů vápenocementová omítka S 100,00 8. Schodiště X 100,00 Část [%] strana 7

8 9. Dveře dřevěné S 100, Okna jednoduchá S 100, Podlahy standardní S 100, Elektroinstalace světelná a motorová S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1930 Základní cena upravená = 3 162,94 Kč/m 3 Plná cena: 195,00 m 3 * 3 162,94 Kč/m 3 = ,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,31 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,99 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky par.č. st Dle výpisu z KN (viz oddíl vlastnické vztahy a příloha tohoto posudku) se jedná o pozemek par.č. st. 66 vedený jako zastavěná plocha - objekt bydlení. strana 8

9 Nemovitost lze napojit na rozvod el. Energie. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoříobjekt st ,00 59, ,75 bydení Součet ,75 Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -4 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci Úprava ceny celkem -9 % ,45 Mezisoučet ,30 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1930 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,13 Pozemky par.č. st zjištěná cena = ,13 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 33 = ,87 Kč b) Vedlejší stavba = ,30 Kč c) Pozemky par.č. st. 66 = ,13 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,30 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 33 = ,87 Kč b) Vedlejší stavba = ,99 Kč c) Pozemky par.č. st. 66 = ,13 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,99 Kč ,- Kč slovy: Osmsetosmdesátdvatisícšestset Kč strana 9

10 4. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nemovitosti je stanovena jako součet diskontovaných předpokládaných budoucích čistých příjmů z jejího pronájmu. Výpočet je proveden za předpokladu konstantních příjmů po dostatečně dlouhou dobu. Odhadce předpokládá, že nemovitost je schopna zvyšování nákladů vzhledem k inflaci kompenzovat zvyšováním výnosů z pronájmu. Výnosová hodnota se zjistí u nemovitostí z dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat všechny náklady související s nemovitostí, například průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod.. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro jednotlivou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu : - stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu - stanovení odpovídající kapitalizační míry - využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou hodnotu Nemovitost není pronajata, výnosová hodnota není zjišťována. 5. OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji nebo odvozením ceny z jiné funkčně související věci. Tato metoda pro oceňování nemovitostí je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získaných informací je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak hodnotu pozemků. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však obtížně nedostupné, navíc mohou být zatíženy řadou zkreslení. Porovnání tedy musí někdy vycházet i z realitní inzerce a inzerce na internetu. Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno ověřit, jak inzerovaná cena určité nemovitosti v čase klesá, až z inzerce nabídka zmizí. Nemovitost se pravděpodobně prodala za cenu blízkou poslední požadované. V dalších výpočtech se vychází z předpokladu, že cena nemovitosti nemůže být vyšší, něž cena obdobné nemovitosti inzerované k prodeji a obdobně nejvyšší dosažitelné nájemné nemůže být vyšší, než inzerované požadované nájemné. Ceny realitní inzerce budou upraveny podle odlišnosti nemovitosti v jejich umístění, provedení, stavu, velikosti pozemků apod. Údaje z realitní inzerce porovnávaných nemovitostí byly získány na internetových stránkách realitních serverů a z periodických tiskovin realitních kanceláří. strana 10

11 Soubor porovnatelných nemovitostí : V obci Rožmitál pod Třemšínem se nabízí k prodeji volně stojící rodinný dům 2+1, po rekonstrukci vnitřních prostor, užitné plochy 100 m 2 s pozemkem 99 m 2 za Kč V obci Rožmitál pod Třemšínem se nabízí k prodeji řadový krajní rodinný dům (polovina dvojdomu) 3+kk po částečné rekonstrukci, užitné plochy 80 m 2 s pozemkem 213 m 2 za Kč. V obci Rožmitál pod Třemšínem, části Starý Rožmitál se nabízí k prodeji rodinný dům 3+kk před rekonstrukcí, užitné plochy 80 m 2 s pozemkem 230 m 2 za Kč. Pro porovnání je vybrán RD v obci Rožmitál pod Třemšínem nabízený za částku Kč. Pro účely objektivního porovnání jsou použity následující korekční koeficienty : I FO MO V Z P VY R Vel inflační index faktor fyzického opotřebení faktor morálního opotřebení faktor vybavení faktor závad faktor polohy faktor využitelnosti faktor reálné prodejnosti faktor velikosti porovnávaných vzorků Faktor Popis Koeficient I Vzorky rovnocenné 1 FO Vzorky rovnocenné 1 MO Vzorky rovnocenné 1 V Oceňovaná nemovitost je hůře vybavena 0,9 Z Vzorky rovnocenné 1 P Osada Hutě pod Třemšínem není s vlastním městem 0,9 Rožmitál pod Třemšínem stavebně srostlá VY Vzorky rovnocenné 1 R faktor reálné prodejnosti 0,95 Vel. Oceňovaná nemovitost má větší pozemek 1, x 1 x 1 x 1 x 0,9 x 1 x 0,9 x 1 x 0,95 x 1,1 = ,- Kč ,- Kč strana 11

12 6. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA A REKAPITULACE Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Podle zákona o oceňování se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo podobné služby v obvyklém obchodném styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V předchozích kapitolách byly provedeny výpočty ceny nemovitosti metodou věcné hodnoty, výnosovou metodou a porovnávací metodou. Každá z použitých metod má své klady a zápory, různou vypovídací schopnost podle znalci dostupných podkladů a jeho subjektivního pohledu. Rekapitulace výsledků ocenění nemovitosti : 1) Věcná hodnota nemovitosti ,- Kč 3) Výnosová hodnota nemovitosti nestanovována 3) Porovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč Výsledkem ocenění je objektivní zhodnocení tržní hodnoty nemovitosti, kterou je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v současných podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím bez zřetele na individuelní, či jiné zájmy vybočující z běžné praxe Při prodeji v dražbě je dosažená cena zpravidla nižší, než při dlouhodobém prodeji realitní kanceláří. S přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po analýze cen zjištěných jednotlivými metodami, po zvážení a vyhodnocení všech zjištěných skutečností, odhaduji pro prodej v exekuci : - tržní hodnotu výše uvedené nemovitosti na částku : ,- Kč strana 12

13 slovy : osmsettřicettisíc korun českých Zpracovatel tohoto znaleckého posudku nemá žádné jiné doklady, než ty, které jsou uvedeny v tomto ocenění nemovitosti a nejsou mu známy žádné jiné skutečnosti, které by mohly mít vliv na vypracování tohoto ocenění. Tato cena je stanovena bez omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN. V Plzni, Ing. Zdeněk Stadlbauer Školní Plzeň D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1240/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví - ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2010. Ing. Zdeněk Stadlbauer Znalecký posudek obsahuje celkem 14 stran textu a 4 strany příloh. Přílohy: 1. Fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Kopie katastrální mapy 4. Situace území strana 13

14 Fotodokumentace strana 14