Znalecký posudek č. 658/2010

Transkript

1 Znalecký posudek č. 658/2010 o ceně obvyklé garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím na pozemku parc.č. 1195/64 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc.č. 1195/143 - ostatní plocha, k.ú. Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná, LV Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 1229/10 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Praha 6 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou nemovitostí - garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím na pozemku parc.č. 1195/64 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc.č. 1195/143 - ostatní plocha, k.ú. Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná, LV Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2

3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž bez čp/če Havířov Region: Moravskoslezský Okres: Karviná Katastrální území: Prostřední Suchá 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Osuchowská Marcela, Hlavní třída 259/3, Město, Havířov 1. Výpis z GIS. Nabídky realitních společností. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3

4 Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: Osuchowská Marcela, Hlavní třída 259/3, Město, Havířov Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je řadová garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím na pozemku parc.č. 1195/64 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc.č. 1195/143 - ostatní plocha, k.ú. Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná, LV Nemovitost se nachází v okrajové části města v zástavbě dalších garáží. Předmětná garáž je řadová vnitřní. Vzhledem a stavem je garáž využívána k parkování motorových vozidel, stejně jako ostatní garáže v této lokalitě. Přístup je z místní nezpevněné komunikace. Pozemek parc.č. 1195/142, který je vedena na LV č neni ve vlastnictví vlastníka garáže. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž b) Pozemky b 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Garáž 4

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží: : 6*4 = 24,00 m2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška : 24,00 m 2 2,40 m Jednotkové množství: Jednotka: : (6*4)*(2,40) = 57,60 Jednotkové množství celkem: = 57,60 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. Garáže pro 2 osobní automobily 3 223, ,78 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 3 223,78 Kč/ 3 223,78 Kč/ 3 223,78 Kč/ Ocenění: Základní cena: 3 223,78 Kč/ 57,60 * 3 223,78 Kč/ = ,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 % ,63 Kč Garáž - výsledná cena = ,88 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 5

6 Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Garáž - 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: : 6*4 = 24,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška : 24,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: : (6*4)*(2,40) = 57,60 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 57,60 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny beton S 100,00 3. Stropy beton S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina asfaltové pásy S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů neni S 100,00 8. Dveře nejsou S 100,00 9. Okna nejsou S 100, Vrata standardní S 100, Podlahy betonové S 100, Elektroinstalace světelná S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Část [%] 6

7 Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100,00 1,00 2,70 9. Okna S 1,40 100,00 1,00 1, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1210 Základní cena upravená: = 3 208,01 Kč/m 3 Plná cena: 57,60 m3 * 3 208,01 Kč/m3 = ,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 % ,20 Kč Garáž - zjištěná cena = ,18 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky

8 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1195/64 23,00 500, ,- Součet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,6960 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,69 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 500,- Kč/m2. Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [Kč] ostatní plocha 1195/143 3,00 500, ,- Součet 1 500,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,6960 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 907,44 Pozemky - zjištěná cena = ,13 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek Prostřední , ,00 1,00 1,00 350,00 Suchá pozemek Prostřední , ,00 1,00 1,00 860,00 Suchá 8

9 pozemek Dolní Suchá , ,95 1,00 1,00 482, ,95 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 564,32 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 350,00 Kč/m2 Maximální jednotková cena: 860,00 Kč/m2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvpří p.č. 1195/6423 m 2 ostatní plocha p.č. 1195/143 3 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 26 m2 26,00 m 2 á 564,32 Kč/m 2 = ,32 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,32 Kč Pozemky - výsledná cena = ,32 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: garáž bez čp/če Adresa Havířov - Prostřední Suchá Popis: Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 40 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 26 m 2 Zastavěná plocha 23 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 9

10 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa Název: garáž Prostřední Suchá Havířov. Prostřední Suchá Popis: Řadová garáž v Prostřední Suché - ulice U Garáží o výměře 22 m 2. Nové malby a nátěry. Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový vnitřní Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 22 m 2 Zastavěná plocha 22 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: / 1,00 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Adresa Název: garáž Havířov Před Tratí, Havířov Popis: Havířov - Prostřední Suchá, ul. Před Tratí. Prodej řadové garáže o velikosti 20 m 2 ( v areálu garáží ). V blízkosti obchodní zóny. Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha řadový vnitřní Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 20 m 2 Zastavěná plocha 20 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: / 1,00 10

11 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. garáž Prostřední Suchá 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. garáž Havířov 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Garáž bez čp/če - výsledná cena = ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč 11

12 slovy: devadesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Výslednou porovnávací hodnotu upravuji koeficientem 0,9, neboť takto upravená hodnota skutečně odpovídá realizovatelné obvyklé ceně v daném místě a čase. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji cenu obvyklou garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím na pozemku parc.č. 1195/64 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc.č. 1195/143 - ostatní plocha, k.ú. Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná, LV 1578 v objektivní zaokrouhlené výši ,-- Kč. V Praze, JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického Praha 6 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne č.j. Spr 2458/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a nemovitostí sportovního a památkového charakteru. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 658/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem dle přiložené likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS 12