Znalecký posudek číslo /09

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /09 O obvyklé ceně nemovitosti objektu bydlení číslo popisné 1456 na pozemku parcelní číslo 2482 s příslušenstvím a pozemkem parcelní číslo 2482 v katastrálním území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo a pozemků parcelní čísla 502/6, 502/7 v katastrálním území Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Znojmo Mgr. Vojtěch Jaroš Rooseveltova Znojmo Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad. Ke spisu 133 EX 317/08 Exekutorského úřadu Znojmo Zpracovatel znaleckého posudku: Kancelář: Puškinova Znojmo tel. + fax: , tel.: tel: Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 15 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě

2 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku - 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Kopie katastrální mapy katastrálního území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo, vyhotovená KÚ Jmk, KP Znojmo dne , měřítko 1:1000, mapový list 7-6/42. Kopie katastrální mapy katastrálního území Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo, vyhotovená KÚ Jmk, KP Znojmo dne , měřítko 1:2880, mapový list ZS III Výpis z KN LV číslo 3822 pro katastrální území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo, vyhotovený dne KÚ Jmk, KP Znojmo, pod číslem 3732/2009. Výpis z KN LV číslo 304 pro katastrální území Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo, vyhotovený dne KÚ Jmk, KP Znojmo, pod číslem 3732/2009. Úřední oceňování majetku Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Ing. Pavel Krejčíř Ing. Vlasta Scholzová CERm leden 2009 Ross - Brachmann - Holzner. " Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí" - CONSULTINVEST 1993 Zákon 99/1963 Sb., v plném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením 133 EX 317/08-22 Exekutorského úřadu Znojmo ze dne jsem byl ustanoven znalcem s následujícími úkoly: ocenit obvyklou cenou objekt bydlení číslo popisné 1456 na pozemku parcelní číslo 2482 s příslušenstvím a pozemkem parcelní číslo 2482 v katastrálním území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo a pozemků parcelní čísla 502/6, 502/7 v katastrálním území Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo. Dále ocenit práva a závazků s nemovitostí spojených, závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Výsledky místního šetření ze dne konaného bez další přítomnosti, oznámení o místním šetření se vrátilo nevyzvednuté Vlastnické a evidenční údaje - Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 3822 se jedná o vlastnictví objektu bydlení číslo popisné 1456 na pozemku parcelní číslo 2482, vlastnictví pozemku parcelní číslo 2482 zastavěná plocha o výměře 371 m2, v katastrálním území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo. Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 304 se jedná o vlastnictví pozemku parcelní číslo 502/8 zahrada o výměře 150 m2 a vlastnictví pozemku parcelní číslo 502/7 ostatní plocha o výměře 172 m2, v katastrálním území Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo Žádná další dokumentace nebyla předložena A) Nález celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je ocenění: 1. objektu bydlení číslo popisné 1456 na pozemku parcelní číslo 2482 s příslušenstvím a pozemkem parcelní číslo 2482 v katastrálním území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo Město Znojmo je bývalým okresním městem a dnes správním městem regionu, nacházející se na jižní Moravě nedaleko státní hranice s Rakouskou republikou.se všemi běžnými úřady, středními školami, nemocnicí, vysokou školou, s rozvinutou veřejnou místní autobusovou

3 Strana 3 dopravou, s ca obyvateli, s platným územním plánem, s veřejnou kanalizací, rozvodem vody, rozvodem zemního plynu a elektřiny. Oceňovaná nemovitost se nachází v severní okrajové, zastavěné části města, s přístupem z ulice U Domoviny, což je místní asfaltová svažitá komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, bytové domy, střední škola. Centrum města je vzdálené ca. 5 min. chůze. Zastávka veřejné autobusové dopravy je vzdálená 2 min. chůze. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod zemního plynu a elektřiny. Nemovitost je tvořena levým koncovým domem v řadové zástavbě rodinných domů na svažitém pozemku a oploceným pozemkem okolo domu. Při pohledu zvenčí vše nasvědčuje tomu, že nemovitost je běžně užívána a udržována. Dle výpisu z katastru nemovitostí na nemovitost váznou závady zapsané v listu vlastnictví číslo Účel využití dle zápisu v katastru nemovitostí: bydlení Celková výměra pozemku: 371 m2 Protože povinnou nebyla umožněna prohlídla nemovitosti, vycházím při ocenění z mě dostupných údajů. Více se mě nepodařilo o této oceňované nemovitosti zjistit. 2. pozemků parcelní čísla 502/6, 502/7 v katastrálním území Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo. Obec Plaveč je obcí místního významu nacházející se n jižní Moravě, severně ca. 10 km od správního města regionu Znojma. Má ca. 440 obyvatel, v provozu veřejný vodovod, rozvod elektřiny a zemního plynu, v platnosti územní plán, spojení s městem Znojmem je veřejným dopravním prostředkem autobusem dostatečné. Oceňované pozemky se nachází v západní okrajové zastavěné části obce a dle územního plánu zastavitelné části obce. Oceňované pozemky spolu sousedí. Dle výpisu z katastru nemovitostí na nemovitost váznou závady zapsané v listu vlastnictví číslo 304. Celková výměra pozemků: 322 m2 Protože povinnou nebyla umožněna prohlídla nemovitosti, vycházím při ocenění z mě dostupných údajů. Více se mě nepodařilo o této oceňované nemovitosti zjistit. B) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

4 Strana 4 Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je výrazně vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná, nemovitost nemá univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, aktuální nabídka realitních kanceláří. Odhad obvyklé ceny: 1. objektu bydlení číslo popisné 1456 na pozemku parcelní číslo 2482 s příslušenstvím a pozemkem parcelní číslo 2482 v katastrálním území Znojmo-město, obec Znojmo, okres Znojmo Příklady nabídky realitních kanceláří: Příklad č. 1 Nabídka realitní kanceláře REAL CENTRUM A CENTRUM REALIT ZNOJMO Horní Česká Znojmo Nabízíme rodinný dům v blízkosti centra města Znojma ve velmi klidné lokalitě (Jungmannova ulice) se zahradou. V přízemí se nachází obytná část 3+1, kterou lze rozšířit do suterénu nebo půdní vestavbou. V suterénu se nachází dvě místnosti, prádelna, sklad, vstup na zahradu. Dům pochází z roku 1927, je napojen na všechny IS, vytápění lokálními plynovými topidly. Výměra pozemku je celkem 236 m2, zastavěná plocha činí 113 m2. Je možnost výměny za byt v Praze. Vhodné k modernizaci.

5 Strana 5 Požadovaná cena ,- Kč Příklad č. 2 Nabídka realitní kanceláře První znojemská realitní kancelář, velká Michalská 22, Znojmo Obec: Znojmo Okres: ZNOJMO PRODEJ: Řadový RD s garáží v horní části města, na ulici O. Březiny. Obytná část 4+kk, z toho dva pokoje se samostatným WC v patře. Z přízemí je vstup na terasu ze které je přístupný dvorek a zahrádka. Celý dům je v dobrém stavu, pečlivě udržovaný, napojený na veškeré IS. Celková výměra 211 m2. Požadovaná cena ,- Kč Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti na částku ,- Kč. 2. pozemků parcelní čísla 502/6, 502/7 v katastrálním území Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo. Příklad č. 1 Nabídka realitní kanceláře MaM Reality Jindřišská 746 Pardubice Prodej STP Hrabětice, okr. Znojmo; Prodej STP Hrabětice, okr. Znojmo. CP 1140 m2. Uliční šíře 20 m, délka 55 m, rovina. Inženýrské sítě jsou u hranice pozemku. Příjezdová komunikace vybudována. Pozemky jsou vhodné na výstavbu samostatně stojícího domu nebo dvojdomku, možnost šíře 40 m a dalších 1300 m2 CP navíc. Klidná část obce. Více informací v RK.Požadovaná cena ,- Kč, tj. 140 Kč/m2. Příklad č. 2 Nabídka realitní kanceláře Ing. Alexandra Škorcová Karlovo nám. 51, Křížkovského 21, Farní 4, Třebíč, K prodeji nabízíme stavební pozemek o výměře m2. Přípojky na hranici pozemku. Pozemek je rovinatý. Cena: 420 Kč/m2 Přepočet na m2: 420,-Kč/m2 Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Hluboké Mašůvky Vlastnictvi: V soukromém vlastnictví Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti na částku ,- Kč. B1) Odhad obvyklé ceny nemovitosti - objektu bydlení číslo popisné 1456 na pozemku parcelní číslo 2482 a pozemku parcelní číslo 2482 v katastrálním území Znojmo -město: ,00 Kč Slovy: dvamilióny korunčeských

6 B2) Strana 6 Odhad obvyklé ceny pozemků parcelní čísla 502/6, 502/7 v katastrálním území Plaveč: ,00 Kč Slovy: šedesátpěttisíc korunčeských C) Ocenění práv a závad C1) Na nemovitosti - objektu bydlení číslo popisné 1456 na pozemku parcelní číslo 2482 a pozemku parcelní číslo 2482 v katastrálním území Znojmo město, váznou závady zapsané v listu vlastnictví číslo C2) Na pozemcích parcelní čísla 502/6 a 502/7 v katastrálním území Plaveč, váznou závady zapsané v listu vlastnictví číslo 304. D) Rekapitulace odpovědi na stanovené otázky B1) Odhad obvyklé ceny nemovitosti - objektu bydlení číslo popisné 1456 na pozemku parcelní číslo 2482 a pozemku parcelní číslo 2482 v katastrálním území Znojmo -město: ,00 Kč Slovy: dvamilióny korunčeských B2) Odhad obvyklé ceny pozemků parcelní čísla 502/6, 502/7 v katastrálním území Plaveč: ,00 Kč Slovy: šedesátpěttisíc korunčeských C1) Na nemovitosti - objektu bydlení číslo popisné 1456 na pozemku parcelní číslo 2482 a pozemku parcelní číslo 2482 v katastrálním území Znojmo město, váznou závady zapsané v listu vlastnictví číslo C2) Na pozemcích parcelní čísla 502/6 a 502/7 v katastrálním území Plaveč, váznou závady zapsané v listu vlastnictví číslo 304.

7 Strana 7 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne čj. Spr. 1340/90 a ze dne č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č /09 znaleckého deníku. Ve Znojmě Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě

8 Strana 8

9 Strana 9

10 Strana 10

11 Strana 11

12 Strana 12

13 Strana 13

14 Strana 14

15 Strana 15 Jižní pohled na dům číslo popisné 1456 Východní pohled na dům číslo popisné 1456