Znalecký posudek č. ZP-1891

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-1891 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 85, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 21 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Sepekov, obec Sepekov, okres Písek, zapsáno na LV 466. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 8042/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 85, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 21 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Sepekov, obec Sepekov, okres Písek, zapsáno na LV 466. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2

3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p Sepekov 85 Region: Jihočeský Okres: Písek Katastrální území: Sepekov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti spoluvlastníků oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinných Kamenický Martin a Kamenická Iva, Sepekov 85, Sepekov. Nabídky realitních kanceláří. Snímek katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha

4 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: Kamenický Martin a Kamenická Iva, Sepekov 85, Sepekov. Zástavní právo smluvní - pohledávka do celkové výše ,-- Kč - budoucí pohledávky a jejich příslušenství vzniklé do do výše ,-- Kč pro Stavební spořitelnu České spořitelny a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 85, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 21 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Sepekov, obec Sepekov, okres Písek, zapsáno na LV 466. Obec Sepekov leží cca 25.0 km od města Písek. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený v přední části pozemku mírně svažitého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 85 b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 85 Rodinný dům postavený v okrajové části obce, přístupný z místní zpevněné komunikace. Budova je postavena na oploceném pozemku mírně svažitého charakteru. Dům je zděný s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí, střecha je dřevěná sedlová s pálenou taškou, okna jsou dřevěná zdvojená, klempířské prvky provedeny z pozin. plechu, fasádní omítky jsou břízolité, vnější obklad - sokl. V domě je garáž. Nemovitost je postavena na stavebním pozemku parc.č. 21 o velikosti 334 m 2, pozemek je z cca 1/2 zastaven stavbou zbytek pozemku je užíván jako zahrada. Souhrnný stavebně 4

5 technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. b) Pozemky b 1 ) Pozemek B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 85 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 160,00 m 2 2,40 m střešní část: 160,00 m 2 2,00 m Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (160)*(2,40) = 384,00 střešní část: (160)*(2,00) = 320,00 Jednotkové množství celkem: = 704,00 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. Rodinný domek Chlumec n.c , ,90 1, Rodinný dům 4 677, ,86 1, Rodinný domek 4 172, ,68 1, Rodinný dům s obytným podkrovím 3 714, ,12 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: ,12 Kč/ 4 328,14 Kč/ 4 747,90 Kč/

6 Ocenění: Základní cena: 4 328,14 Kč/ 704,00 * 4 328,14 Kč/ = ,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 75 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 75 = 80,000 % ,28 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,82 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 85 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 37, ,36 Součet ,36 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2100 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,40 Pozemek - zjištěná cena = ,40 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota 6

7 a) Pozemky a 1 ) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Božetice , ,67 1,00 1,00 358,67 st pozemek Božetice , ,02 1,00 1,00 418,02 776,69 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 388,35 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 358,67 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 418,02 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 334 m 2 334,00 m 2 á 388,35 Kč/m 2 = ,90 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,90 Kč Pozemek - výsledná cena = ,90 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 85 Adresa Sepekov 85 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 60 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 334 m 2 Zastavěná plocha 160 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 7

8 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Srlín Adresa Srlín Popis: RD má v přízemí byt 3+kk s možností dalšího rozšíření v témže patře a také možnost podkrovní vestavby, obytné místnosti jsou situovány jiho-východně. Typicky pro všechna stavení tohoto typu má dřevěnou vstupní verandu z níž se vchází do haly, ze které je přístupný obývací pokoj s komorou, kuchyně se spíží a kachl.kamny a ložnice s koupelnou. Dále je z haly přístupné wc a vstup do sklepu. Přímo navazuje garáž a průjezdná stodola. Před nemovitostí je rovinná zahrada o výměře cca 300m2 (se studnou), na kterou navazuje zahrada svažující se k říčce Smutná. RD je podklspeno z části. Ve sklepě instalována vodárna. Kanalizace je vedena do jámy s retencí (Vhodné vybudovat ČOV). Vytápění je lokální ve všech místnostech, v kuchyni jsou velká kachlová kamna pro ležení. Voda je využívaná ze studny, ale v obci je vodovod. El.230/380. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1827 m 2 Zastavěná plocha 550 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství stodola Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Křenovice Adresa Křenovice Popis: Rodinný dům v obci Křenovice cca 20 km od Písku. V přízemí domu byt 2+1 (dva 8

9 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, technická místnost) o výměře cca 85 m2. Velká půda skýtá možnost rozšíření obytné kapacity. Dům je částečně podsklepen. Kanalizace, rozvody vody a elektřiny po rekonstrukci. Krov a střecha v dobrém stavu - rekonstrukce před 30 lety. K domu přilehlá stodola. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1097 m 2 Zastavěná plocha 360 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, kanalizace Příslušenství stodola Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,09 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Sepekov Adresa Sepekov Popis: RD 4+1, 150 m2 se zahradou, garáží, grilem a kolnou po rekonstrukci koupelny a WC. Nové rozvody vody a částečně nová elektřina. RD je ve tvaru L. Vhodný k bydlení i rekreaci. K prodeji je RD 150 m2 k bydlení i rekreaci se zahradou za domem i před ním. Dům je ihned obyvatelný. Koupelna a WC jsou po rekonstrukci. Voda je nově předělána v plastu a částečně jsou vyměněny rozvody elektřiny. Díky velké zastavěné ploše je možné předělat dispozičně místnosti dle libosti, navíc v podkroví je již jeden pokojíček a dostatek místa pro vybudování další místnosti. Dispozice. Vstupní verandou se jde do chodby, z níž je vlevo kuchyň a dále obývací pokoj. Vpravo se vchází do prvního pokojíčku, z kterého je vlevo vstup do koupelny s vanou, sprchovacím koutem a odděleným WC a vlevo je další pokoj. Dále pak je zvenku přístupná další místnost a garáž. Střecha je v pořádku z části přeložená novou krytinou. Zahrada je pěkná udržovaná a díky funkčnímu grilu skýtá pohodlnou relaxaci při rodinných oslavách. Topí se plynem. Odpady jsou svedeny do kanalizace, dům má vlastní studnu i možnost připojení na městkou vodu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1067 m 2 Zastavěná plocha 304 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné 9

10 Přípojky elektro, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Sepekov Adresa Sepekov Popis: Rodinný dům v klidné části obce, v blízkosti Orlické přehrady. Velmi dobrý udržovaný stav, cca 7 let nová střecha, 4 obytné místnosti, WC s koupelnou. Velká kamna s pecí na tuhá paliva v obývací místnosti. Součástí domu je hospodářské stavení. Terasa, sklep, garáž. Plocha zahrady 530 m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 801 m 2 Zastavěná plocha 271 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství hosp. stavení Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,09 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů 10

11 OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Srlín 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Křenovice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. rodinný dům Sepekov 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. rodinný dům Sepekov 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,37 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,37 Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionjednostošedesátčtyřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů 11

12 uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 85, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, IS ) na pozemku st. parc. č. 21 ( zastavěná plocha a nádvoří ) v kat. území Sepekov, obec Sepekov, okres Písek, zapsáno na LV 466 v objektivní zaokrouhlené výši ,-- Kč. V Praze, D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-1891 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 12