ZNALECKÝ POSUDEK . 542/016/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 542/016/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 113, na pozemku. parc. St p íslušenství a pozemk. parc. St. 109,. parc. 126/23,. parc. 126/25, k.ú. Vysoké Chvojno, obec Vysoké Chvojno, zapsáno na LV. 107 u Katastrálního ú adu pro Pardubický kraj, KP Pardubice. Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha EX 37766/09-22/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 14 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Na Drahách Vysoké Chvojno Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Vysoké Chvojno Katastrální území: Vysoké Chvojno Po et obyvatel: 350 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti Ladislava Koubka, spolumajitele nemovitosti. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 107 ze dne k.ú. Vysoké Chvojno 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Vysoké Chvojno 3) Usnesení. j. 132 EX 37766/09-22/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zam eny. Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 113, na pozemku. parc. St. 109 v. p íslušenství a pozemk. parc. St. 109,. parc. 126/23,. parc. 126/25, k.ú. Vysoké Chvojno, obec Vysoké Chvojno, zapsáno na LV. 107 u Katastrálního ú adu pro Pardubický kraj, KP Pardubice. Typ stavby Vlastník staveb: Vlastník pozemk : Rodinný d m, stávající dokon ený, samostatn stojící Podíl ½ : Jirásková Jaroslava, Družstevní 890, Týništ nad Orlicí Podíl ¼: Koubek Ladislav Mgr., Na Drahách 113, Vysoké Chvojno Podíl ¼: Štefanová Lenka, U Rybníka 725, Hovor ovice, M šice u Pr. Podíl ½ : Jirásková Jaroslava, Družstevní 890, Týništ nad Orlicí Podíl ¼: Koubek Ladislav Mgr., Na Drahách 113, Vysoké Chvojno Podíl ¼: Štefanová Lenka, U Rybníka 725, Hovor ovice, M šice u Pr.

3 - 3 - Katastrální ú ad: pro Pardubický kraj, KP Pardubice LV. 107 Katastrální úz.: Vysoké Chvojno Kraj: Pardubický Obec: Vysoké Chvojno ást obce: Vysoké Chvojno Ulice: Na Drahách po et obyvatel: 350.p. 113 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. St. 109, vým ra 309 m 2 druh pozemku: zastav ná pl. a nádvo í další pozemky:. parc. 126/23, vým ra 785 m 2. parc. 126/25, vým ra 158 m 2 druh pozemku: zahrada zahrada Všeobecný popis Oce ované nemovitosti se nacházejí ve Vysokém Chvojn. Vysoké Chvojno je malá obec, leží cca 15 km severovýchodn od Pardubic a cca 12 km jihovýchodn od Hradce Králové. V obci je základní ob anská vybavenost škola, pošta, zastávka autobus. Kompletní ob anská vybavenost se nachází ve správním centru Pardubice, dob e dostupném po místní komunikaci a Poloha a okolí rychlostních silnicích. 35 a. 36, cca 15 km. Stavba rodinného domu.p. 113 je situována v severní zastav né ásti obce, ulice Na Drahách, v lokalit s podobnou zástavbou starších rodinných dom. Ulice Na Drahách je klidná slepá ulice pouze s místním provozem. V docházkové vzdálenosti je základní ob anská vybavenost v. zastávky autobus. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a obt žující Nebyla zjišt na za ízení Dopravní prost edky a Zastávka autobus cca 300 m. Vlakové nádraží v Holicích, cca 5 km. dostupnost ípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod, plynovod na hranici pozemku, kanalizace - žumpa Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Druh zástavby rodinný d m samostatn stojící, stávající dokon ený. Popis stavby Rok dokon ení r (dle sd lení p i místním šet ení) ístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zd ná, betonová, d ev ná apod.) smíšené zdivo Po et podlaží podzemních 0 nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Po et bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Stavba rodinného domu.p. 113 je osazena v rovin, má 1. NP Popis a p dní prostor. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, strop je d ev ný, z ásti klenutý cihelný. St echa je sedlová, d ev ný krov. St ešní krytina je tašková, klempí ské konstrukce jsou plechové s nát rem. Okna a dve e jsou d ev ná špaletová. Vnit ní dve e jsou d ev né. Povrchy podlah dlažba z pálených cihel, prkenná, d ev né vlýsky. Topení je lokální na d evo.

4 - 4 - Fasáda je hladká. Vybavení: v koupeln je umyvadlo, vana a standardní WC. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici p ed domem. Dispozi ní ešení: 1.NP p edsí, koupelna s WC, kuchyn, spíž, 3 pokoje. UP: 73,3 m 2 2.NP p dní prostor k bydlení nevyužitý. Stavebn technický stav: chybí izolace proti zemní vlhkosti, plíse ve všech místnostech. D ev né vlýsky poškozeny ervoto em, poškozený komín, okna net sní zhoršený stavebn technický stav. ípojky: elektro, vodovod, plynovod na hranici pozemku, kanalizace žumpa. Vlastní studna. Pozemky Pozemek. parc. St. 109 je z ásti zastav n stavbou domu, zbytek tvo í malá zahrádka se zpevn nou plochou a vedlejší stavbou zd né kolny - bývalého chléva na jižní stran pozemku. Pozemek. parc. 126/23 je situován severn od domu, leží v rovin, je na n m zahrada. Pozemek. parc. 126/25 je situován jižn od domu, je z ásti zastav n stavbou zd né podsklepené kolny, zbytek tvo í zahrada. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, dohromady mají ty úhelníkový, p ibližn obdélníkový tvar, protáhlý ve sm ru sever - jih. P ístup je z východní strany ze zpevn né komunikace. Oplocení áste betonové sloupky, drát né v rámech, áste ev né plotovky. Zpevn né plochy betonové Napojení inž. sítí Elektro ano Vn jší za ízení Vodovod ano Kanalizace žumpa Plynovod ano, na hranici pozemku Telefon ano ístup po zpevn né komunikaci ano Vedlejší stavby a p íslušenství Popis Vedlejší stavba.1 : stavba kolny bývalý chlév, dle sd lení na místním šet ení z r. 1940, svislé konstrukce zd né, st ešní krytina tašková pálená, klempí ské konstrukce chybí, omítka hladká. Stavebn technický stav špatný. Vedlejší stavba. 2: stavba podsklepené kolny, svislé konstrukce zd né, st ešní krytina tašková pálená, klempí ské konstrukce plechové s nát rem áste chybí. Omítka hladká, na východní stran poškozená. Podsklepeno podle sd lení na místním šet ení je klenba nad sklepním prostorem z ícená. Stavebn technický stav špatný. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Rodinný d m je p evážn v p vodním stavu, bez podstatné rekonstrukce, provád na pouze základní údržba.

5 - 5 - Celkový stav je podpr rný. Vedlejší stavby jsou ve špatném stavu. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, lokalita s p evahou dokon ených rodinných dom. užívání Užívání Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skute ností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 107, k.ú. Vysoké Chvojno. Zahrnuta v tržní cen 1) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí a skute nosti Užívání nemovitosti Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjišt ným p i místním šet ení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, podle ohledání a sd lení na místním šet ení jsou tak i užívány. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Ze zpevn né komunikace, ulice Na Drahách,. parc. 926/1, k.ú. Vysoké Prov ení p ístupu Chvojno, ostatní komunikace, vlastník Obec Vysoké Chvojno. k nemovitosti Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku St zastav ná pl. a nádvo í 126/ zahrada 126/ zahrada I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD 100 let Reproduk ní cena staveb - - II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: Holice, RD 2+1, garáž ZP 100m2, UP 180 m2, pozemek 700m2 Plyn, obecní vodovod, elekt ina, kanalizace. Studna na užitkovou vodu. Veškerá ob anská vybavenost v míst. Nabídková cena cena: K, 10/ lepši stav nemovitosti, využité podkroví - menší pozemek srovnatelná lokalita Porovnatelný RD. 2: asy, RD, 3+1 ZP 100 m2, UP 186m2, pozemek 766 m2 Zd ný RD v obci asy, k fomu náleží garáže, dílny. Vlastní studna. Nabídková cena: K 11/2010 Porovnatelný RD. 3: + v tší UP, garáž, lepší stav domu Srovnatelná lokalita asy, RD 3+1, ZP 114 m2, UP 90 m2, pozemek 771 m2 Nevyužité podkroví, klenbové stropy, kachlová kamna. ÚT plyn, septik, el., obecní vodovod. Podsklepeno. Nabídková cena: K, 12/ ÚT, lepší stav nemovitosti srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

8 - 8 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé RD p evážn v p vodním stavu, bez rekonstrukce, ve zhoršeném technickém stavu, nutná sanace plísn v místnostech, nutná oprava havarijního stavu komína. RD situován v klidné lokalit rodinných dom. Dobrá dostupnost správního centra Pardubice. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 113, na pozemku. parc. St p íslušenství a pozemk. parc. St. 109,. parc. 126/23,. parc. 126/25, k.ú. Vysoké Chvojno, obec Vysoké Chvojno, zapsáno na LV. 107 u Katastrálního ú adu pro Pardubický kraj, KP Pardubice K podíl 1/4: Koubek Ladislav K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti.znalecký posudek byl zapsán pod po.. 542/016/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/016/2011. ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Vysoké Chvojno 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 107 ze dne , k.ú. Vysoké Chvojno

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Vysoké Chvojno

10 2) Situace, fotodokumentace ze dne

11 - 11 -

12 - 12 -