Developer v úpadku. Mgr. Dušan Sedláček JUDr. Ing. Ivan Barabáš

Transkript

1 Developer v úpadku Korporátní - aktuální profil pohled Mgr. Dušan Sedláček JUDr. Ing. Ivan Barabáš Právnická firma roku 2010 v kategoriích: - Největší právnická firma v ČR - Telekomunikace a média Klienty nejlépe hodnocená právnická kancelář v České republice. 1. místo v počtu realizovaných fúzí a akvizic v České a Slovenské republice a ve střední a východní Evropě 1. místo v počtu realizovaných fúzí a akvizic v České republice 1. místo mezi domácími právnickými firmami

2 Developer v úpadku aktuální pohled 19. dubna 2011

3 Shrnutí prezentace Developer v úpadku a hlavní zainteresované osoby Způsoby řešení úpadku Nedokončené / neprovozované developerské projekty Prodej realitního projektu v insolvenčním řízení Specifika činnosti insolvenčního správce v realitním projektu Postavení zajištěného věřitele Aktuální problémy realitních projektů Úpadek bytových družstev 3

4 Developer v úpadku základní popis situace developerský projekt výstavba nového objektu či rekonstrukce stávajícího rezidenční, kancelářské / nerezidenční či průmyslové projekty delší doba trvání výstavby (2 5 let) hlavní zainteresované osoby developer financující banka zhotovovitel stavby (generální dodavatel, stavební firma) zákazníci developera nájemci budoucích nebytových prostor (kancelářské / nerezidenční projekty) či zájemci o koupi bytových jednotek (rezidenční projekty) 4

5 Developer developerem je obvykle účelově vytvořená projektová společnost (SPV) pouze pro daný projekt obvykle nesplňuje kritéria pro vstup do reorganizace podle 316 /4 InsZ (méně než 100 zaměstnanců či roční obrat menší než 100 mil. Kč) tato skutečnost má vliv na další průběh insolvenčního řízení vztahy s akcionáři či dalšími propojenými osobami vnitroskupinové financování často nepřehledná struktura pohledávky osob ze skupiny 5

6 Financující banka značný počet developerských projektů je alespoň z části financován z bankovních úvěrů zástavní právo banky k nemovitostem náležejícím do projektu k dalšímu majetku developera (movité věci, pohledávky z nájemních vztahů / kupních smluv na bytové jednotky) k akciím / obchodnímu podílu v projektové společnosti právo banky na informace o pokračování projektu informační výhoda oproti ostatním věřitelům 6

7 Dodavatel stavby / stavební firma cena díla placena postupně podle průběhu výstavby splatnost části ceny díla odložena po uplynutí záruční doby (5 10%, tzv. zádržné) alternativně jsou potenciální nároky ze záruk zajištěny bankovní zárukou pohledávka na zaplacení ceny díla / zádržného obvykle není zajištěna reálná představa o stavu projektu a o výši potřebných investic 7

8 Zákazníci developera nájemci budoucích nebytových prostor (kancelářské projekty) či zájemci o koupi bytových jednotek (rezidenční projekty) často mají nezajištěnou pohledávku vůči developerovi z důvodu zálohových plateb (zejména u rezidenčních projektů) předem zaplacené nájemné nutno z opatrnosti přihlásit jako podmíněnou pohledávku pro případ ukončení nájemního vztahu ( 256/3 InsZ) vlastní investice do projektu (vybavení jednotek, dokončovací práce) tzv. technické zhodnocení, z právního pohledu pohledávka vůči developerovi u kancelářských projektů dále záloha na případné dlužné nájemné (často ve formě bankovní záruky) obvykle nejméně informací informační nevýhoda 8

9 Způsoby řešení úpadku konkurs je obvykle v zájmu financující banky silnější procesní postavení zajištěného věřitele prodej projektu mimostojícímu investorovi reorganizace pokud dlužník nesplňuje kritéria obratu či počtu zaměstnanců podle 316/4 InsZ, musí nejpozději do 15 po dnů rozhodnutí o úpadku předložit reorganizační plán přijatý alespoň polovinou všech zajištěných věřitelů a polovinou všech nezajištěných věřitelů věřitelé pak hlasují o způsobu řešení úpadku pokud dlužník kritéria obratu či počtu zaměstnanců splňuje, rozhoduje o způsobu řešení úpadku schůze věřitelů s tím, že: pokud není podán návrh na povolení reorganizace, vyžaduje se souhlas zajištěných i nezajištěných věřitelů (nebo 90% přítomných věřitelů) pokud je podán návrh na povolení reorganizace, postačuje k povolení reorganizace souhlas jen nezajištěných či jen zajištěných věřitelů věřitelský návrh na povolení reorganizace musí schválit schůze věřitelů reorganizaci obvykle podporuje dlužník a věřitelé z obchodního styku (generální dodavatel i nájemci nebytových prostor) 9

10 Nedokončené / neprovozované developerské projekty otázka nákladů na stabilizaci projektu (elektřina, ostraha, zakonzervování projektu) obvykle hradí zajištěný věřitel (financující banka) otázka výše investic nutných k dokončení projektu kdo investice poskytne jak budou poskytnuté investice zajištěny úvěrové financování (přednostní právo stávajících věřitelů, nutný souhlas věřitelského výboru, právo na zajištění na již zastaveném majetku při reorganizaci) nejasný přechod práv ze záruky poskytnuté dodavatelem na nabyvatele projektu při jeho prodeji 10

11 Specifika prodeje realitního projektu v insolvenčním řízení reorganizace prodej se řídí schváleným reorganizačním plánem prodej nelze realizovat před právní mocí usnesení o schválení reorganizačního plánu časově velmi náročné (nejméně 6 9 měsíců), může být značně prodlouženo v případě odvolání nesouhlasících věřitelů konkurs o způsobu prodeje rozhoduje zajištěný věřitel (financující banka) s využitím pokynu zajištěného věřitele, zřejmě se souhlasem soudu ( 286/2 ve spojení s 289/1 a 293 InsZ) prodej majetku po částech / prodej podniku přechod nájemních vztahů na nabyvatele projektu (v závislosti na povaze nájemních vztahů může být výhodou i nevýhodou) nevýhodné nájemní vztahy (s výjimkou nájmu bytů) může insolvenční správce ukončit 11

12 Činnost insolvenčního správce v konkursu specifika realitního projektu insolvenční správce je osobou s dispozičními oprávněními nutnost zajištění odborné realitní činnosti facility management obvykle prostřednictvím specializovaných osob ukončení nájemních smluv a leasingových smluv kdykoliv za trvání konkursu výpovědní lhůta 3 měsíce ukončení smluv o vzájemném plnění insolvenční správce se musí vyjádřit do 15 dnů od rozhodnutí o konkurzu, že smlouvu splní, jinak platí, že od ní odstupuje ( 253/2 InsZ) vztahuje se i na dosud neukončené smlouvy o výstavbě projektu nutná součinnost dlužníka k identifikaci smluv o vzájemném plnění 12

13 Postavení zajištěného věřitele pokyny ke správě a prodeji pokyny týkající se správy nemovitostí sloužících k zajištění určení osob zajišťujících facility management úhrada nákladů s tím spojených problematika ukončování stávajících nájemních smluv či uzavírání nových nejasné, zda lze zahrnout do rámce pokynu týkajícího se správy nemovitostí u nových nájemních smluv již nejsou pohledávky na nájemné zajištěny pokyny týkající se zpeněžení nemovitostí sloužících k zajištění pokyn může zahrnovat i určení znalce pro ocenění dle 219/4 IZ i např. určení osoby dražebníka (viz rozhodnutí VSPH čj. 1 VSPH 170/2011-B-16, KSHK 40 INS 10946/2010 ze dne , dlužník Zdeněk Hlaváček) k prodeji ve veřejné dražbě se již nevyžaduje souhlas věřitelského výboru (nicméně soudní praxe je dosud nejednotná) s prodejem mimo dražbu zřejmě musí vyjádřit souhlas soud (ve smyslu 289/1 InsZ) 13

14 Výplata výtěžku ze zpeněžení pro zajištěného věřitele z výtěžku zpeněžení se odčítají náklady spojené se zpeněžením (5%) náklady spojené se správou (4%) odměna insolvenčního správce (2%) Pokud však výtěžek zpeněžení postačuje na úhradu uvedených nákladů i na odměnu správce, vyplatí se zajištěnému věřiteli 100% jeho zajištěné pohledávky rozhodnutí VSPH, čj. 3 VSPH 142/2011-B-33, MSPH 77 INS 5255/2010 ze dne , dlužník I.C.L. Bohemia, spol. s r.o. 14

15 Aktuální problémy realitních projektů v úpadku navrhované sazby daně z přidané hodnoty zvýšení sazby daně u rezidenčních projektů ze stávajících 10% o cca 8,5 10% lze očekávat nárůst poptávky před zvýšením daně pokles poptávky po zvýšení daně 15

16 Úpadek bytových družstev bytové družstvo je družstvo zajišťující bytové potřeby svých členů pokud člen družstva, který je nájemcem bytu, nebo jeho předchůdce, vyzval družstvo k převodu bytu do vlastnictví, lze byt převést jen tomuto členu družstva v případě úpadku bytového družstva musí být takové byty bezúplatně převedeny do vlastnictví oprávněných osob (členů družstva) ( 285/4 InsZ) nelze je prodat třetím osobám, nemohou sloužit k uspokojení věřitelů družstva v případě exekuce jsou uvedené byty z exekuce vyloučeny (exekuci nepodléhají) 16

17 Zde můžete vložit obrázek vaši PG, který najdete ve složce na G: u musteru Děkujeme za pozornost! Dušan Sedláček Ivan Barabáš dusan.sedlacek@havelholasek.cz ivan.barabas@havelholasek.cz Autorská práva vyhrazena

18