ÚVOD POPIS ŘEŠENÍ Východiska : Obecně : Návrh postupu :

Transkript

1 Znalecký standard AZO č.7 Obvyklá cena stavby na pozemku cizího vlastníka Stanovení obvyklé ceny stavby na pozemku cizího vlastníka je nutné pro vypořádání majetkoprávních vztahů mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku (odkoupení stavby vlastníkem pozemku, vypořádání SJM, pozůstalostní řízení, dražba apod.) a je v současné době poměrně častým předmětem soudních sporů. Poznámka : Standard se nevztahuje na speciální případy: - stavba je v SJM a pozemek v podílovém vlastnictví stejných vlastníků - zastavěna je pouze část pozemku a pozemek lze oddělit a část samostatně zobchodovat POPIS ŘEŠENÍ Obecná metodika neexistuje. Východiska : - Znalecký standard je zpracován pro veřejný prodej libovolnému zájemci. - Pozemek má přiměřenou velikost k užívání se stavbou a nelze jeho část oddělit a samostatně prodat (např. u samostatného RD cca 500 m 2, nebo stavba v řadové zástavbě (s předzahrádkou) bez možnosti příjezdu na pozemek za stavbou, popř. jeho jiného využití). - Přístup do stavby je pouze přes pozemek stejného vlastníka jako je vlastník pozemku pod stavbou. Obecně : - Vlastník stavby je limitován tím, že pozemek pod stavbou není v jeho vlastnictví, což omezuje jeho záměry s nemovitostí snižující vliv. - Při případném prodeji jinému subjektu než je vlastník pozemku, se nový subjekt musí dohodnout s vlastníkem pozemku na nájmu, popř. dalších skutečnostech (přístup, užívání atd.) snižující vliv. - Nedojde-li k dohodě mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku, bude nutno právní (soudní) řešení snižující vliv. Návrh postupu : Z výše uvedených omezení vlastníka stavby, která mají snižující vliv, je zřejmé, že obvyklá cena stavby na pozemku cizího vlastníka by měla být nižší než by byl aritmetický podíl stavby na celkové ceně při prodeji celé nemovitosti (stavba s pozemek). 1. Stanovit věcnou hodnotu stavby a obvyklou hodnotu pozemku (volný pozemek). 2. Stanovit obvyklou cenu stavby s pozemkem. 3. VARIANTA I Odečíst od OC stavby s pozemkem věcnou hodnotu pozemku (volného) a cenu stavby korigovat o cca %.

2 VARIANTA II Rozdělit OC stavby s pozemkem dle podílu (%) věcných hodnot stavby a pozemku, a cenu stavby korigovat o cca %. Postup při prodeji cizímu zájemci a při prodeji vlastníkovi pozemku a varianty řešení vč. rizik jsou podrobněji popsány v příkladech. Vzhledem k tomu, že každá varianta má své výhody a nevýhody, doporučujeme použít oba způsoby, a dle konkrétní situace se přiklonit k vhodnější variantě.

3 Znalecký standard AZO č.8 Obvyklá cena vestavby, nástavby, přístavby stávajícího objektu Stanovení obvyklé ceny vestavby (popř. nástavby, přístavby), tedy zhodnocení nemovitostí ve stávajícím rodinném domě (popř. jakékoli jiné stavbě) je v současné době nutné pro vypořádání spoluvlastníků v případě, že vestavbu realizoval na své náklady pouze jeden z nich (úprava spoluvlastnických podílů, finanční vyrovnání). POPIS ŘEŠENÍ Poznámka : Ocenění by mělo být provedeno na tržní bázi, neboť náklady na vybudování vestavby většinou nekorespondují se změnou obvyklé ceny celé nemovitosti. Doporučujeme postupovat následujícími dvěma způsoby : 1. Stanovit obvyklou cenu nemovitosti (stavba a pozemek) bez vestavby, a poté obvyklou cenu stejné nemovitosti s vestavbou. Rozdíl mezi těmito cenami je obvyklá cena, o kterou se zvýšila obvyklá cena celé nemovitosti provedenou vestavbou. 2. Stanovit obvyklou cenu nemovitosti s vestavbou a podílem podlahové plochy vestavby z celkové podlahové plochy propočítat cenový podíl vestavby na celkové obvyklé ceně nemovitosti. Při tomto způsobu je nutno přihlédnou ke kvalitě provedení vestavby (standard vybavení, technický stav, světlá výška, zkosení) a porovnat ji s kvalitou provedení stávající stavby. Případné rozdíly je nutno korigovat. VARIANTA: Speciálním případem je ocenění stavebních prací při sporu mezi zhotovitelem (stavební firmou) a odběratelem. Obvykle se jedná o soudní spor o výši bezdůvodného obohacení. V tomto případě by se nemělo zjišťovat, jak se změnila obvyklá cena nemovitosti (tzn. rozdíl OC před zahájením prací a OC po provedení prací), ale jaká by měla být obvyklá cena provedených stavebních prací. Nejedná se o vypořádání mezi spoluvlastníky nemovitosti, ale vypořádání mezi zhotovitelem a odběratelem. Závěr: Zjistit obvyklou cenu stavebních prací. (např. s využitím ceníků směrných cen stavebních prací) Změna č. 1: 09/2014 Pozn.: Změna č. 1 se týká doplnění variantního řešení.

4 Znalecký standard AZO č.9 Obvyklá cena specializovaných atypických nemovitostí POPIS Stanovení obvyklé ceny specializovaných atypických nemovitostí venkovních úprav, inženýrských staveb, staveb s technologiemi (kotelny, trafostanice atd.), sportovních staveb, kulturních a společenských staveb (kostely atd.) je v současné době převážně nutné pro vypořádání spoluvlastnických podílů, popř. pro převody. Jedná se o nemovitosti, které převážně nelze obecně pronajmout, a pokud přinášejí výnos, je to na základě podnikatelských aktivit, které se jejich vlastnictvím mohou realizovat. Srovnání s prodeji podobných nemovitostí většinou není možné, neboť se převážně jedná o atypické nemovitosti, které se na trhu objevují minimálně. Obecně je možno konstatovat, že podobné nemovitosti se obchodují převážně pod jejich věcnými hodnotami a naopak nad jejich výnosovými hodnotami. NÁVRH ŘEŠENÍ Předpokladem je, že není možno provést porovnání s realizovanými prodeji podobných nemovitostí. 1. Stanovit věcnou hodnotu převážně se bude jednat o horní hranici rozpětí, ve kterém by se měla pohybovat obvyklá cena. 2. Stanovit (pokud je to možné) výnosovou hodnotu, popř. stanovit výnosovou hodnotu pouze u části oceňované nemovitosti, kde je možný pronájem převážně by se mělo jednat o spodní hranici rozpětí, ve kterém by se měla pohybovat obvyklá cena. 3. Stanovit cenu zjištěnou dle cenového předpisu. 4. Věcnou hodnotu (dle bodu 1) korigovat zprůměrovaným koeficientem prodejnosti ze všech nemovitostí, které jsou oceňovány (inženýrské stavby, kultura, sport, výroba, doprava, spoje atd.) 5. Provést závěrečnou analýzu z výše uvedených zjištění.

5 Znalecký standard AZO č.10 Obvyklá cena věcného břemene zřízení, vedení a provozování inženýrských sítí Stanovení obvyklé ceny věcného břemene vedení a provozování inženýrských sítí přes pozemek je nutné pro vypořádání majetkoprávních vztahů mezi vlastníkem pozemku (povinný z VB) a vlastníkem inženýrských sítí (oprávněný z VB). Jedná se převážně o VB strpění umístění, zřízení, provoz, údržbu, opravy a odstranění vedení inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, plynovod, elektrické vedení, telekomunikační vedení atd.). Poznámka : Standard se nevztahuje na ocenění VB pro vklad do katastru nemovitostí, kde se provede ocenění dle platného cenového předpisu. OBECNĚ Podkladem pro stanovení obvyklé ceny je obvykle stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí Nejvhodnější pro tento případ je stanovení srovnávací hodnoty z realizovaných případů zřízení obdobných věcných břemen vedení inženýrských sítí a porovnání realizovaných úhrad za jejich zřízení. Zpravidla se však v databázích realizovaných prodejů nemovitostí tyto případy prakticky nevyskytují, nebo v lokalitě, kde má být toto věcné břemeno zřízeno, není žádný porovnatelný případ, a jedná se tedy o atypické ocenění. V tomto případě doporučujeme využít pro stanovení obvyklé ceny věcného břemene stanovení výnosové hodnoty. PŘÍKLAD OCENĚNÍ (Jedná se o standardní přístup s drobnými odchylkami vzhledem k atypičnosti oceňovaného případu.) Plocha dotčeného pozemku : (propočteno obvykle dle geom. plánu)... m 2 Stanovení obvyklé ceny pozemku (za 1m 2 ) : Dle standardních postupů.... Kč/m 2 Stanovení předpokládaného výnosu z nájemného (K) : Obvyklý nájem z pozemku se běžně stanovuje jako procentní podíl z obvyklé ceny pozemku. U běžných typů pozemků se pohybuje v rozmezí 3 5 % (viz znalecký standard POSN č. 4). U pozemků pro podnikání může být v rozmezí 6 10 %. Jednotková obvyklá cena * % podíl / 100 * výměra pozemku... Kč/rok

6 Stanovení koeficientu využitelnosti, současnosti (k) : Vzhledem k tomu, že se jedná o trvalé věcné břemeno, které je zřízeno minimálně na dobu životnosti vedení, je tento koef. uvažován ve výši 1,00, neboť zde nepřipadají v úvahu problémy s hledáním nového nájemce, popř. výpadek platby nájemného. Stanovení nákladů na dosažení příjmu (N) : Protože se jedná o pozemek, odpadají zde náklady na pojištění, odpisy, správu a běžnou údržbu. Vzhledem k minimální výši nákladů (například daně z pozemku) nejsou do výpočtu zahrnuty. Čistý zisk (Z) : Z = K k - N Z = K... Kč/rok Stanovení roční kapitalizační úrokové míry (P) : V současné době se pohybuje v rozmezí 6-11 % v závislosti na výnosu bezrizikových vkladů, typu nemovitosti, inflaci, míře rizika apod. Míra rizika je zde minimální, neboť se jedná o jednorázovou úhradu a trvalé věcné břemeno. Výnosová hodnota nemovitostí (VH) : VH = Z/P 100 VH = / * Kč Korekce (r) : Výše uvedená výnosová hodnota je platná pro výhradní užívání pozemku nájemcem (oprávněným). Pozemek však bude nadále užíván vlastníkem. Bylo by vhodné zajistit vyjádření oprávněného i povinného, jakou újmu při dalším využívání pozemku cítí. Pozemek je rozhodně výrazně omezen tím, že se na něm nedá stavět, popř. sázet stromy. Na druhou stranu však může být běžně využíván a případné opravy se mohou vyskytnout v řádu desítek let (tzn. omezení z oprav prakticky minimální). Vliv na korekci tedy bude mít charakter současného užívání, popř. budoucího možného využití pozemku. Jedná-li se o zemědělské pozemky mimo zastavěnou část obce, které nejsou určeny ÚP k zastavění, bude omezení věcným břemenem minimální doporučený korekční koeficient 0,1 0,3. Zahrady za zástavbou rodinných domů (řadových), kde se obvykle mohou stavět pouze menší hospodářské objekty, budou mít omezení rovněž menší doporučený korekční koef. 0,2 0,4. Pozemky, na kterých by bylo možno stavět doporučený korekční koef. 0,4 0,7. Výnosová hodnota po korekci (VHr): VHr = VH * r... Kč ZÁVĚR Obvyklá cena se stanoví na úrovni výnosové hodnoty.

7 Poznámka : Při obvyklé ceně pozemku, např. 1000, Kč/m 2, by věcné břemeno výhradního užívání pozemku nemělo v běžných případech překročit tuto cenu, a mohlo by se pohybovat v relaci (dle doby trvání VB) ve výši cca % z obvyklé ceny pozemku, tj. 700, - 900, Kč/m 2 (nemohu sice pozemek užívat, ale stále zůstávám jeho vlastníkem). V případě, že dojde k souběhu sítí v trase na jednom pozemku, měly by se obvyklé ceny za každé věcné břemeno spočítat zvlášť a sečíst. V konkrétních případech je však nutno posuzovat jak užitek oprávněného z věcného břemene, tak ztrátu povinného.