Znalecký posudek číslo 2352/138/2011

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 2352/138/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 4541/1, 4541/2 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137EX 20198/09-20 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy Příloha 1 Přehledná mapa s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 2173) a informace o stavbě Příloha 5 Výřez z kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2173, k.ú. Královo Pole, vyhotovený dne dálkovým přístupem. 1.b.: 1.c.: 1.d.: Výřez z kopie katastrální mapy ze dne vyhotovená z nahlížení do KN. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. 1.e.: Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.. 1.f.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. 1.g.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne h.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137Ex 20198/09 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 4541/1, 4541/2 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 20/2001 Sb. zapsaných na LV č pro k.ú. Královo Pole ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník viz. příloha LV LV č Katastrální území Královo Pole (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Brno (582786), Brno město (CZ0642) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh - Parc.číslo, výměra, druh 4541/1, m 2, zahrada 4541/2, 40 m 2, zastavěná plocha a nádvoří (stavba LV 4264, není předmětem ocenění) 4541/1 - zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Královo Pole v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekucí a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 4541/1, 4541/2. Jedná se o mírně svažité pozemky nacházející se v zahrádkářské kolonii při ul. Kostelní Zmola, která se nachází odbočením z ul. Kociánka na ulici Hamerláky ve směru na Kostelní Zmoli v Brně Králově Poli. Objekt č.e nacházející se na zahradě pozemku parc.č. 4541/2 není předmětem ocenění (stavba jiného vlastníka LV č. 4264). Rozdělení oceňovaných objektů 1. Pozemky parc.č. 4541/1, 4541/2 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Pozemky parc.č. 4541/1, 4541/ Popis Pozemky parc.č. 4541/1, 4541/2 jsou mírně svažité, ze tří stran oplocené s možnosti napojení na veřejný vodovod a elektroinstalaci. Město Brno má k datu ocenění platný územní plán, kde se oceňované pozemky nacházejí v ploše s objekty pro individuální rekreaci. Pozemek parc.č. 4541/2 je zastavěn rekreační chatou č.e. 1578, která není předmětem ocenění, pozemek parc.č. 4541/1 tvoří zahradu za a kolem chaty. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Parc.č. Výměra v m / /2 40 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem m Výpočet obecné hodnoty pozemku Na trhu nemovitostí v Brně Králově Poli a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Oceň. objekt 1 2 Brno - Královo Pole, ul. Hamerláky Brno - Lesná, ul. Sadová Brno - Královo Pole Velikost pozemku m2 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Způsob využití Vlastnosti 3213 zahrada podrobný popis - viz. posudek 1242 zahrada podrobný popis - viz. příloha posudku 1472 zahrada podrobný popis - viz. příloha posudku 3 Brno - Řečkovice 871 zahrada podrobný popis viz. příloha posudku Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Poř.č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 poloha velikost jiné (IS) úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m , ,05 0,99 1,00 1,50 1, , ,00 0,99 1,00 1,00 0, , ,01 0,97 1,00 1,10 1,08 K1 K2 K3 K4 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m Minimum Kč / m Maximum Kč / m Výměra oceňovaného pozemku m Koeficient úpravy na polohu Koeficient úpravy na velikost Koeficient úpravy na napojení na IS Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC KC = (K1 K2 K3 K4) Pozn. 1 : V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Pozn. 2 : Statutární Město Brno má k datu ocenění platnou cenovou mapu stavebních pozemků č.8, kde se předmětné pozemky nacházejí v oblasti s cenou 330,- Kč/m2. Výsledná obvyklá hodnota je navržena dle srovnávací metody. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 221,- Kč/m 2 až 413,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného rozpětí hodnot, tj. na 312,- Kč/m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena na 312,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 312,- Kč/m 2 Celková výměra m 2 Obecná hodnota pozemků 312,- Kč/m m 2 = ,- Kč Obecná hodnota pozemku celkem po zaokrouhlení ,- Kč Celková hodnota oceňovaných nemovitostí stanovena srovnávací metodou ke dni ocenění činí ,- Kč (slovy : jedenmilion korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Královo Pole v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná omezení věcnými břemeny. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Královo Pole v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekucí a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Na pozemku parc.č. 4541/2 se nacházejí rekreační chata č.e (stavba LV č viz. příloha informace o stavbě), která není předmětem ocenění. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č ze dne pro k.ú. Královo Pole je zhotovitelem ocenění navržena na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 činí ,- Kč, po zaokrouhlení na ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích parc.č. 4541/1, 4541/2 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město, zapsáno na listu vlastnictví č. 2173, vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno město podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : třistatřicetpěttisíc korun českých). V Brně, dne 7. září 2011 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2352/138/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 7. září 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11